臨城勝山安臵小區(qū)可行性研究報告

1、1 總 論1.1 項目概況項目名稱：臨城勝山安置小區(qū)建設(shè)項目項目建設(shè)地址：舟山市臨城新區(qū)綠島路和滄海道交匯口東南地塊建設(shè)單位：舟山市臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司建設(shè)單位地址：舟山市定海區(qū)臨城街道建設(shè)單位簡介：法人代表：注冊資本：5000萬元經(jīng)營范圍：城市綜合開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)（憑資質(zhì)證書）臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司是根據(jù)舟山市城市總體規(guī)劃和臨城分區(qū)規(guī)劃的實施建設(shè)需要而成立的。臨城新區(qū)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)范圍西起惠民橋，東至普陀區(qū)勾山街道，北至沈（家門）白（泉）線，南至海岸線包括整個長峙島，規(guī)劃范圍總面積約19平方千米。公司現(xiàn)有職工50人，有專業(yè)技術(shù)職稱的員工占企業(yè)總?cè)藬?shù)50%以上。至2005年底，公司已完成舟

2、山市政府行政大樓、城建大樓、翁洲新村、杜家?guī)X一期、勝山小區(qū)一期等拆遷小區(qū)和千島路、島城路、金島路、港島路等市政道路工程的建設(shè)。已完成投資12.53億元，較圓滿完成已建的項目工程。1.2 項目建設(shè)背景及必要性1.2.1 臨城新區(qū)建設(shè)背景臨城，地處定海城區(qū)以東，普陀沈家門城區(qū)以西，位于定（海）沈（家門）兩城區(qū)的中間，為舟山本島東西往來之要道。由于定海城區(qū)和普陀城區(qū)憑借其天成的漁、港之利，得以繁榮和發(fā)展，地處定沈中間地帶的臨城，卻一直沉寂于“城邊”。歷史發(fā)展到20世紀(jì)90年代，改革開放帶來社會和經(jīng)濟的迅速繁榮和發(fā)展，隨著社會與經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展，城市居民提高生活質(zhì)量和教育質(zhì)量的強烈需求和“大島建，小島

3、遷”共享基礎(chǔ)設(shè)施的城市化發(fā)展道路，使小島和農(nóng)村居民大量地集中到定海、沈家門老城區(qū)，舟山本島人口的集聚以前所未有的速度和規(guī)模發(fā)展。原定、沈兩點的松散型城市結(jié)構(gòu)、城市基礎(chǔ)設(shè)施已越來越不能與日新月異的現(xiàn)代社會和城市化的發(fā)展相適應(yīng)，城市化發(fā)展空間的狹小又日益成為舟山整體發(fā)展的瓶頸。與時俱進，突破定、沈老城區(qū)，開辟新城區(qū)，拓展城市發(fā)展空間，建設(shè)現(xiàn)代化的千島新城，自然成為舟山歷史發(fā)展的必然。2000年初，舟山市委、市政府審時度勢，抓住機遇，編制完成新一輪舟山市城市總體規(guī)劃（20002020）。舟山市城市總體規(guī)劃確定的舟山市的城市性質(zhì)是：我國重要的海洋漁業(yè)基地和海洋開發(fā)基地、現(xiàn)代化的港口和海島旅游城市；城市

4、人口規(guī)模：規(guī)劃近期39萬人，中期42萬人，遠(yuǎn)期50萬人；城市建設(shè)用地規(guī)模：遠(yuǎn)期城市建設(shè)用地49.78平方公里，人均用地99.6平方米。城市用地發(fā)展方向：定海城區(qū)向鹽倉、城東拓展，普陀城區(qū)向東港發(fā)展，開辟臨城（含長峙島）新城區(qū)。舟山中心城市發(fā)展的空間形態(tài)為三組團二點帶狀城市組群，三組團即定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)，二點即朱家尖、老塘山兩個發(fā)展點。為使臨城新區(qū)建設(shè)規(guī)范、合理，2001年月，編制完成舟山市臨城分區(qū)規(guī)劃，并于11月經(jīng)市政府批準(zhǔn)實施。分區(qū)規(guī)劃全面考慮其城市輻射及環(huán)保諸功能，以現(xiàn)代城市的設(shè)計理念，以創(chuàng)造具有海洋文化內(nèi)涵的城市景觀、營造人民生活和經(jīng)濟社會發(fā)展更好的環(huán)境為原則，新建一批包括城

5、市公園、城市廣場、體育中心、文化中心、市級綜合醫(yī)院、新區(qū)文教區(qū)及教育科研基地，營造快捷便利的公共交通系統(tǒng)，力爭年內(nèi)，基本形成新區(qū)首期6.35平方千米內(nèi)的道路框架；全面啟動以海洋文化廣場濱海綠地為主要內(nèi)容的景觀項目；完成行政中心一期、工業(yè)園區(qū)、中心漁港、船舶交易市場等項目的部分工程；使居住區(qū)和商業(yè)區(qū)開發(fā)達到一定規(guī)模，人口聚集至6.5萬人。自此，新區(qū)建設(shè)全面開展，如火如荼，首期6.35平方千米開發(fā)建設(shè)順利進行。臨城，成為舟山建設(shè)者的一片熱土。1.2.2 臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)概況臨城城區(qū)規(guī)劃三個居住區(qū)，分別是千島路以西居住區(qū)；定沈路以北、千島路以東居住區(qū)；定沈路以南、千島路以東居住區(qū)。另規(guī)劃長峙島居住小

6、區(qū)。規(guī)劃安排14.5萬人居住。按照規(guī)劃，臨城將成為舟山新的政治、文化、教育和服務(wù)中心，現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城，其規(guī)劃建設(shè)面積16.25平方千米。2000年月21日，規(guī)劃經(jīng)市三屆人大常委會第三十一次會議審議通過，月24日，省政府行文批準(zhǔn)規(guī)劃的實施。從此，臨城開始成為舟山開發(fā)建設(shè)的焦點。當(dāng)年7月31日，占地326畝、投資1.89億元的南海實驗學(xué)校在臨城奠基，并于次年月招生開學(xué)。作為城市化發(fā)展的重大舉措，臨城新區(qū)的開發(fā)，成為舟山最高決策層新的關(guān)注點。2001年月日，市政府召開專題會議，研究加快臨城新區(qū)前期公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相關(guān)事宜。明確由市城建委牽頭組建由公安、土管及定海區(qū)、臨城鎮(zhèn)相關(guān)部門組成的新區(qū)前

7、期公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作班子，制訂配套政策；做好拆遷安置、土地征用及補償工作。臨城新區(qū)建設(shè)自此正式啟動。長380米臨經(jīng)六路（暫名）一期工程、長1517米世紀(jì)大道一期工程、面積6.9萬平方米拆遷安置小區(qū)等建設(shè)項目開工建設(shè)。2002年，新區(qū)項建設(shè)工程按期完成，其中包括5.983萬平方米的拆遷安置小區(qū)竣工投入使用；千島路一期通車；別墅小區(qū)道路完工；臨經(jīng)六路一期全線竣工；長600米寬20米的金島路一期和烏龜山劈山工程竣工。個新項目工程舟山市行政中心主樓及會議接待中心工程、新城大橋、海宇道、臨緯四路（暫名）、臨經(jīng)六路二期、城建大樓、千島路東側(cè)河道改造、1000平方米拆遷安置小區(qū)二期工程等如期開工，新區(qū)工業(yè)

8、園區(qū)招商引資加快；房地產(chǎn)商開發(fā)的首期五塊地塊約50公頃的招標(biāo)結(jié)束；新區(qū)控制性形態(tài)設(shè)計模型和重點地段的城市建設(shè)專項設(shè)計已經(jīng)完成，新區(qū)的建設(shè)順利而有序地推進。2003年，臨城新區(qū)建設(shè)取得實質(zhì)性進展，當(dāng)年征用建設(shè)用地82.09公頃；動遷居民182戶，拆除房屋建筑面積3.8萬平方米；市行政中心附屬用房及綜合樓、市政大樓、浙江國際海運職業(yè)技術(shù)學(xué)院、舟山醫(yī)院、香溢商貿(mào)中心、中國舟山船用商品交易市場（一期）等一大批較大的市級建設(shè)工程項目和房屋建筑等工程陸續(xù)動工建造，連同續(xù)建工程在內(nèi)，當(dāng)年新區(qū)共有30余項工程項目在建設(shè)中，其中市政工程10余項，總投資1.53億元；住宅小區(qū)個，房屋建筑面積30萬平方米；行政辦公

9、樓等公共建筑17項，建筑面積40余萬平方米。先后完成海宇道（一期）星島路（一期）、（拍賣地塊）號道路、星島路及“329”國道污水管線的敷設(shè)等市政工程，完成總投資1.20億元。12月15日，市行政中心主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂。2004年，臨城新區(qū)的建設(shè)在不斷推進，當(dāng)年共有在建工程21項，其中17項如期竣工，包括：行政中心大樓及其附屬用房和配套設(shè)施工程順利竣工；總投資8780萬元的新城大橋（連接長峙島）全線貫通；總投資各5000萬元的城建大樓和行政中心東一號樓按期完工；總投資7000萬元、建筑面積4.83萬平方米的杜家?guī)X安置小區(qū)一期、杜家?guī)X商業(yè)區(qū)工程按計劃完成；累計投資1.5億元的千島路二期、海音道一期、港島

10、景觀綠化帶、島城路一期、海宇道二期、港島路（炮海路）二期、星島路二期、金島路二期、海景道一期標(biāo)段等條道路至年底全部竣工通車，新區(qū)首期6.35平方千米內(nèi)的道路框架基本形成。是年9月，浙江國際海運職業(yè)技術(shù)學(xué)院招生開學(xué)；12月31日，市行政中心裝修工程全部結(jié)束。此外，上年延建的公安、稅務(wù)等部門辦公大樓、新區(qū)內(nèi)其他附屬基礎(chǔ)設(shè)施正在加緊施工中。新城，以現(xiàn)代化的新城風(fēng)姿漸露端倪。2005年2月18日，舟山市委、市人大、市政府、市政協(xié)等舟山黨政首腦機關(guān)和市級機關(guān)遷址新城. 2006年，根據(jù)舟山市政府投資項目年度計劃，總投資約10億元，將要建設(shè)的項目主要有：田螺峙公園、翁山公園二期、沿海景觀及周邊環(huán)境改造工程

11、、新區(qū)河道環(huán)境改造及零星綠化工程、建筑面積10000m2的臨城經(jīng)濟適用房建設(shè)、浙江國際海運職業(yè)技術(shù)學(xué)院安置二期工程、勝山二期、杜家?guī)X三、四期、文體中心拆遷安置房17萬m2以及長3300m的臨城河道改造工程等。臨城不僅是高樓大廈、道路廣場、綠樹草坪，也不僅是行政中心的登場運行，隨著新區(qū)的不斷建設(shè)，未來的新城將展現(xiàn)給世人的是城市空間布局的優(yōu)化、城市化水平的提升、本島城鄉(xiāng)一體化的加快推進以及在城鄉(xiāng)一體化的背景下舟山新一輪經(jīng)濟社會的大發(fā)展。臨城新區(qū)成為舟山市中遠(yuǎn)期新的政治、文化、教育和服務(wù)中心已為期不遠(yuǎn)。臨城新區(qū)，新的城市新的家，就展現(xiàn)在眼前。1.2.3 項目建設(shè)的必要性（1）安置小區(qū)的建設(shè)，不但是臨

12、城新區(qū)土地規(guī)劃利用拆遷的需要，也是舟山新城建設(shè)的重要內(nèi)容。新城的建設(shè)各項工作正積極推進。土地征用按計劃進行截止2005年5月，臨城新區(qū)共征用土地4598.04畝，具體用地為：城市發(fā)展用地共2289畝，其中道路、行政用地1539畝，商住用地520畝，拆遷安置用地230畝；醫(yī)療、教育用地461畝；工業(yè)用地1496.89畝。預(yù)計下半年需再征地約1000畝（不包括長峙、岙山），其中商住約400-500畝。拆遷、安置順利發(fā)展到目前，共拆民房67788平方米，今年還需拆遷4776平方米，涉及拆遷戶數(shù)626戶，人數(shù)1878人，已完成拆遷安置共354戶。計劃下半年將拆141戶，17100平方米（不包括長峙、岙

13、山）。市政道路工程加緊建設(shè)已完成和正在實施的臨城新區(qū)橋梁和道路工程有13項，計總長10385米，占地35.0942萬平方米。其中千島路（一、二期）、寶島路、金島路、臨經(jīng)六路均已完成。星島路、海音道、海宇道、臨緯四路、住宅地塊1號道路、港島路、國道線拼寬、定沈路一期改造工程正在如火如荼地進行。除海景大道外，新區(qū)的道路文脈基本形成。市政配套項目正在實施其中廣場建設(shè)約4000萬元。五星級酒店、市人民法院、舟山醫(yī)院（臨城）一期、臨城新區(qū)中心菜場等都正安排建設(shè)。房地產(chǎn)同步興建臨城新區(qū)房地產(chǎn)一期共用地面積約平方米，建筑面積平方米，分別為：恒峰房地產(chǎn)公司的“金楓花園”別墅、新城房地產(chǎn)的“新城時代”小區(qū)、寧波

14、同舟置業(yè)的“荷塘月色”（暫名）小區(qū)和浙江云廈集團舟山房地產(chǎn)分公司的“金海灣花園”小區(qū)項目。另由杭州綠城開發(fā)的二期房地產(chǎn)面積約.8平方米，已開始規(guī)劃設(shè)計。（2）項目的實施為臨城新區(qū)城市化建設(shè)提供了建設(shè)用地。同時極大地改善了原拆遷地居民的居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件，提高了城市品位，為加快舟山市新城區(qū)的全面建設(shè)積極創(chuàng)造條件。（3）集中建設(shè)安置小區(qū)，把零亂分散的村民住戶遷入經(jīng)過精心設(shè)計環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、服務(wù)方便、管理有序安置小區(qū)內(nèi)，在改善居住條件、提高居民的生活質(zhì)量的同時，有利于土地資源的集約利用，為推進舟山市新城的建設(shè)提供了建設(shè)用地。從以上臨城新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)來看，原臨城鎮(zhèn)的土地利用現(xiàn)狀都將改變，隨著

15、臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)的全面推進，整個新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居民都將遷入相應(yīng)的安置小區(qū)。為此，建設(shè)與舟山市中心城區(qū)風(fēng)貌相匹配的、功能完善的安置小區(qū)，不但是土地規(guī)劃利用需要進行拆遷安置的必需，其本身也是舟山市中心城區(qū)建設(shè)的重要組成部分。可見，安置小區(qū)的建設(shè)是十分必要的。1.3 編制依據(jù)和研究范圍1.3.1 可行性研究報告編制的依據(jù)舟山市城市總體規(guī)劃（2000-2020）；舟山市臨城分區(qū)規(guī)劃（20022020）；城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GBJ137-90）；建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料。1.3.2 可行性報告研究范圍本報告重點是對項目建設(shè)緣由、建設(shè)條件、安置與建設(shè)規(guī)模、總圖布置和建設(shè)工程方案、投資估算和社會效益等

16、方面進行研究，評價項目建設(shè)的可行性和合理性。1.4 主要技術(shù)與經(jīng)濟指標(biāo)本項目主要技術(shù)和經(jīng)濟指標(biāo)見表1-1。1.5 可行性研究的結(jié)論性意見和建議1.5.1 結(jié)論（1）臨城新區(qū)是我市中遠(yuǎn)期政治、文化、教育、服務(wù)中心，現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城。本安置小區(qū)是舟山市中心城市發(fā)展和臨城新區(qū)城市建設(shè)的配套項目，勝山安置小區(qū)二期的建設(shè)，符合舟山市城市總體規(guī)劃（20002020）和舟山市臨城分區(qū)規(guī)劃中居住用地的布局要求。（2）勝山安置小區(qū)二期建成后，可以安置562戶、每戶建筑面積從40m2到180 m2，12個戶型的安置需求，小區(qū)環(huán)境幽靜，內(nèi)外交通便捷，各類服務(wù)功能齊備、配套設(shè)施完善。（3）本項目服務(wù)于舟山新城的開

17、發(fā)和建設(shè)規(guī)劃，小區(qū)建設(shè)注重土地的合理規(guī)劃和利用，并在合理規(guī)劃土地利用的同時，充分體現(xiàn)“以人為本”的城市建設(shè)和管理的理念；具有現(xiàn)實的經(jīng)濟和社會意義。可見，本項目的規(guī)劃建設(shè)是必要的、合理的。1.5.2 建議（1）安置小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計和施工過程中，充分考慮和體現(xiàn)拆遷安置戶的意愿，盡可能滿足安置戶的合理需求。主要技術(shù)與經(jīng)濟指標(biāo)表1-1序號名 稱單位數(shù)據(jù)備 注1規(guī)劃總用地面積m2（合154.2375畝）2建筑總面積m2729502.1其中：會所及公建面積m215052.2 商業(yè)服務(wù)用房m249822.3住宅面積m2664632.3.1其中：低層住宅m2192022.3.2躍層住宅m2191902.3.3

18、多層住宅m2280713安置總戶數(shù)戶5623.1其中：低層住宅戶1253.2躍層住宅戶743.3多層住宅戶3634建筑占地面積m2240145建筑密度%23.46容積率0.717綠地面積m2328018綠地率%31.99項目總投資萬元17240（2）精心組織地質(zhì)鉆探、工程設(shè)計勘察和施工圖設(shè)計等工程建設(shè)前期工作，以利于項目順利實施。（3）嚴(yán)格遵照工程建設(shè)程序和相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做好工程建設(shè)、工程監(jiān)理招投標(biāo)和施工計劃等事項，確保施工進度和施工質(zhì)量。2 安置需求與建設(shè)規(guī)模2.1 安置需求2.1.1 臨城新區(qū)規(guī)劃建設(shè)6大區(qū)域，規(guī)劃區(qū)內(nèi)民居將全部拆遷根據(jù)規(guī)劃，新城東西兩側(cè)為生態(tài)綠地，南邊沿海一帶為帶狀形濱海

19、公園，新區(qū)共分6大區(qū)域。A區(qū)基本上為教學(xué)科研區(qū)。濱海公園以北，西側(cè)為一處小型城市廣場和一處公共停車場，停車場的東側(cè)和北側(cè)均為浙江國際海運職業(yè)技術(shù)學(xué)院。海天大道（329國道）以北靠東面的是現(xiàn)已投入使用的南海實驗學(xué)校。再往北是一些職業(yè)學(xué)校和教研基地。A區(qū)的北面是城北路西段，在靠近B區(qū)的地方有一處長途汽車站。B區(qū)的濱海公園北面西側(cè)為行政辦公區(qū)和商業(yè)金融區(qū)；東側(cè)靠海的為田螺峙公園和涉外部門辦公用地，如海關(guān)、檢驗檢疫局等，往北為公交站和消防站，其東面為市公安局。海天大道以北定沈路以南，有已被招標(biāo)征用的別墅區(qū)和已竣工的臨城村民安置小區(qū)；往東靠近100米寬千島路的地方是一座五星級大酒店。定沈路以北為烏龜山公

20、園和一處市級大型綜合批發(fā)市場；再往北基本上為居住區(qū)，其間有兩所小學(xué)和一所中學(xué)。C區(qū)是臨城新區(qū)的行政中心和商務(wù)中心所在地，因此這里成了新區(qū)的心臟地帶。在規(guī)劃中，海邊有一處游艇碼頭。濱海公園以北是廣場式海洋文化公園，廣場的東邊建有科技館、大劇院、博物館、藝術(shù)館、圖書館等，西側(cè)為縮小的舟山群島模型。海天大道以北是市行政中心廣場，廣場北面是市級行政中心主樓，兩邊為各有關(guān)部門的辦公樓。再往北就是一大塊的中央商務(wù)區(qū)，有許多寫字樓和商廈，靠北邊有一處公共停車場。商務(wù)區(qū)北面是居住區(qū)。D區(qū)以居住區(qū)為主。濱海公園以北是體育中心，分別建有一座體育場和兩座體育館。體育中心北面緊靠海天大道的兩塊居民住宅區(qū)已被招標(biāo)征用。

21、再往北基本上都是居住區(qū)了。在定沈路以北靠西側(cè)的地方有一處市級中心醫(yī)院和其他醫(yī)療機構(gòu)，其東面有一所小學(xué)和一所中學(xué)。在靠近城北路的居住區(qū)內(nèi)也有一所小學(xué)。E區(qū)也是以居住區(qū)為主。海天大道以南是一處商業(yè)區(qū)，主要以建造賓館飯店為主，靠海景大道的地方有一處大型的公共停車場。海天大道以北基本上都是居住區(qū)，其間有兩所小學(xué)。F區(qū)在長峙島上。這一區(qū)域通過一座已開工興建的新城大橋和遠(yuǎn)期規(guī)劃中連接長白路（長峙至白泉）的跨海大橋，把長峙島與臨城有機地連為一體。長峙島的北面也是沿海的濱海公園。往南是一片東西走向的居住區(qū)，在居住區(qū)中間、島城路以東分別為商務(wù)區(qū)，還將建一所小學(xué)、一所中學(xué)和廣場停車場等。再往南就是大批的臨港型工業(yè)

22、用地及倉儲用地等。長峙島的南邊是各種類型的碼頭。在島的東邊有一處污水處理廠。另外，新區(qū)東邊生態(tài)綠地帶以東，329國道與臨海之間，舟山（國際）船用品交易所就坐落于此。在海中小島蛇山島建造一處標(biāo)志性構(gòu)筑物，周邊建休憩綠地。B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)的最北面，即城北路以北是規(guī)劃中的備用居住用地。2.1.2 本項目是實施臨城新區(qū)建設(shè)規(guī)劃的組成部分，項目主要是滿足下述地塊的拆遷安置需求a本項目（勝山二期）地塊內(nèi)120余戶拆遷戶的安置；b新區(qū)建設(shè)土地儲備的拆遷安置；c舟山市文化中心建設(shè)地塊居民的拆遷安置。d 除上述安置需求外的剩余部分，也為臨城新區(qū)其他建設(shè)地塊的拆遷居民提供安置。2.2 建設(shè)規(guī)模在考慮相關(guān)拆遷地塊農(nóng)

23、戶和居民的房屋結(jié)構(gòu)形式、安置要求、安置戶數(shù)，并考慮新城建設(shè)拆遷安置的總需求以及地塊建設(shè)容量，擬定本小區(qū)的建設(shè)規(guī)模。本安置小區(qū)擬定建設(shè)規(guī)模如下：用地規(guī)模：規(guī)劃總用地面積 m2；安置住宅總戶數(shù)562戶（底層125戶，多層住宅437戶）；建筑總面積72950m2；其中：住宅面積：66463 m2；商業(yè)用房面積：4982 m2；社區(qū)中心面積1505 m2；建筑占地面積：24014 m2；建筑密度23.4，容積率0.71。3 場址概況和建設(shè)條件3.1 場址概況3.1.1 場址地理概況臨城新區(qū)地處舟山本島中南部，位于舟山市定海城區(qū)和普陀城區(qū)之間。舟山中心城市發(fā)展的空間形態(tài)為定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)三組

24、團和朱家尖、老塘山兩個發(fā)展點組成的帶狀城市組群。臨城新區(qū)處在這一組群的中心。東面的普陀區(qū)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)普陀山、全國最大的沈家門漁港和朱家尖民航機場（約14公里）；新區(qū)向西距定海城區(qū)約8公里，距到寧波白峰的鴨蛋山海峽汽車輪渡碼頭約12公里。有便利的海、陸、空交通條件。3.1.2 建設(shè)場地和四至本安置小區(qū)位于臨城新區(qū)綠島路東側(cè)，地塊呈不規(guī)則長方形，南北長，東西窄。地塊內(nèi)地勢平坦，多為農(nóng)田，地塊中南部有120戶農(nóng)居需拆遷。建設(shè)場地四至是：北側(cè)是滄海道（原定沈公路）；西至綠島路，綠島路以西是勝山一期安置小區(qū)；南至海宇道；東面以東蕩田現(xiàn)狀河道為界。建設(shè)地塊西南側(cè)是規(guī)劃中的農(nóng)貿(mào)市場。3.1.3 用地方

25、案本安置小區(qū)規(guī)劃用地面積m2（合154.2375畝）；土地權(quán)屬：臨城東蕩村（集體所有制）；土地類別：二類；土地利用現(xiàn)狀：總用地面積m2，其中建設(shè)用地：22654m2；未利用土地：3184m2；農(nóng)用地（耕地）：99641m2。土地規(guī)劃類別：待置換用地。土地獲取方式：行政劃撥。耕地補充方式：擬交納耕地開墾費的方式委托舟山市國土資源局補充耕地，耕地補充費用16元/m2計入項目建設(shè)成本。3.2 建設(shè)條件3.2.1 地形地貌建設(shè)場地位于臨城東蕩村，屬于山前海濱相平原地貌，場地面絕對高程為1.36米2.89米，地形較平坦。覆蓋層為海相與陸相交替沉積的粘性土和淤泥質(zhì)土為主，基巖埋深較深，地上現(xiàn)為農(nóng)田。無山體

26、滑坡和泥石流等地質(zhì)災(zāi)害可能?？筛鶕?jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001）的要求進行設(shè)計和建筑。3.2.2 工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件擬建地尚未進行地質(zhì)鉆探，本報告參照和建設(shè)地一路（綠島路）相隔的勝山小區(qū)一期地質(zhì)鉆探資料作為參考地地質(zhì)；其地質(zhì)土層的劃分如下：地層本次勘察查明，在鉆探所達深度范圍內(nèi)，場地地層層序如下：第（1）層 表層粉質(zhì)粘土：黃褐色，可塑軟可塑，濕，頂部0.30米為耕植土。層厚1.703.20米。第（2）層 淤泥質(zhì)粘土：深灰色，流塑，飽和。層頂埋深1.703.20米，層厚9.4030.40米。第（3-a）層 粘土：土黃、青黃色，可塑硬可塑（局部軟塑，如55孔頂部等），稍濕濕。層頂

27、埋深11.634.6米，層厚1.0020.55米（厚薄變化較大）。第（3-b）層 軟粘土：灰色，軟塑為主，很濕，局部混有砂。層頂埋深20.6030.50米，層厚0.001.008.00米（僅分布于場地東北部與西北部）。第（3-c）層 含粘性土碎礫石：土黃、褐黃色，濕，稍密，碎礫石粒徑15為主，膠結(jié)一般，局部粘性土含量較高，以粘性土為主，土呈可塑狀。層頂埋深31.6032.60米，層厚0.000.601.20米（僅分布于場地南部）。第（3-d）層 含粘性土中細(xì)砂：黃褐、黃色，濕，含砂約占2030%，局部較高，達4050%，膠結(jié)一般，稍密。層頂埋深28.3033.45米，層厚0.001.154.9

28、0米（僅個別孔出現(xiàn)此層）。第（4）層 殘積土：褐黃色，稍濕濕，主要由風(fēng)化殘積的砂、粘粉土和碎石等組成，局部以砂土為主，稍密中密。層頂埋深26.5041.90米，層厚0.000.806.50米（僅分布于場地南面和西北個別孔）。第（5）層 強風(fēng)化基巖：強風(fēng)化，黃褐色，破碎成碎塊狀，1020，較硬。層頂埋深30.5042.35米，層厚1.001.90米。巖土的物理力學(xué)性質(zhì)本次勘察對場地內(nèi)各粘性土層取樣作了室內(nèi)實驗，室內(nèi)土工試驗結(jié)果見附錄土工試驗成果總表，各巖土層的主要物理力學(xué)性質(zhì)指標(biāo)見地基土物理力學(xué)指標(biāo)數(shù)理統(tǒng)計成果表。地下水在本次勘察深度范圍內(nèi)有一層地下水，屬潛水類型，勘察期間實測地下水位埋深070

29、米080米，主要受大氣降水和河水水位的影響。根據(jù)巖土工程勘察規(guī)范和地區(qū)經(jīng)驗，場地地下水對混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性。參考場地的穩(wěn)定性和適宜性勘察結(jié)果表明，場地和地基穩(wěn)定，適宜進行本工程的建設(shè)。根據(jù)擬建工程特點及場地地基條件，第（1）層表層粉質(zhì)粘土厚度小，土質(zhì)軟，第（2）層淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土為厚度較大的高壓縮性，高含水量，低強度土層，所以本工程不宜采用天然地基，多層住宅樓家采用樁基礎(chǔ)，二層住宅宜采用水泥攪拌樁等復(fù)合地基。根據(jù)擬建工程特點、場地土及周圍環(huán)境條件，多層住宅樓建議采用預(yù)應(yīng)力混凝土管樁或沉管灌注樁。第（3-a）層粘土層工程地質(zhì)條件相對較好，可作樁基持力層。樁尖進入持力層的長度可視單樁承載力的大小確定

30、。但第（3-b）層軟粘土此層土質(zhì)較軟，設(shè)計施工時應(yīng)注意；第第（3-a）層粘土層局部相對較軟，施工時應(yīng)注意。若單樁承載力較大，樁尖應(yīng)穿透第（3-b）層軟粘土層，進入第第（3-a）層粘土下部土層。施工時還應(yīng)注意第（3-c）層含粘性土碎礫石中碎礫石。3.2.3 場地地震效應(yīng)按國家地震局的有關(guān)文件，本場地的基本地震烈度為VII度。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001）的規(guī)定，從場地土的性質(zhì)判定，屬于軟弱場地土，場地類別為III類，根據(jù)場地土質(zhì)和地下水埋藏條件，按建筑抗設(shè)計規(guī)范規(guī)定初判，本場地?zé)o地震液化。3.2.4 氣象本區(qū)屬北亞熱帶南緣季風(fēng)海洋型氣候。全年氣候溫和，冬暖夏涼，季風(fēng)明顯

31、；日照充足、蒸發(fā)量大；春季多海霧，夏秋有臺風(fēng)，全年多大風(fēng)，降雨較全省偏少。據(jù)舟山氣象臺提供的多年氣象資料：(1)氣溫多年平均氣溫16.3，最熱月為8月，月平均氣溫27.3；最冷月為1月，月平均氣溫5.4；極端最高氣溫39.1，極端最低氣溫-6.1。(2)降水多年平均降水量為1293.7毫米，歷年最高年降水量為1888.9毫米。歷史最少年降水量為628.4毫米。年平均降水天數(shù)為150.5天。暴雨概況：日降水量在50毫米的年平均發(fā)生天為2.8天，最大日降雨量為312.8毫米。(3)風(fēng)季風(fēng)特征明顯。冬季盛行偏北風(fēng)，夏季盛行偏南風(fēng)，春季以東南風(fēng)為主，秋季以北風(fēng)為主。全年平均風(fēng)速為3.3米/秒，歷年最大

32、風(fēng)速大于50米/秒。年平均出現(xiàn)大風(fēng)（8級以上）的日數(shù)為28天，年最多大風(fēng)出現(xiàn)的日數(shù)為61天。本區(qū)易受臺風(fēng)侵襲，為區(qū)內(nèi)主要災(zāi)害性天氣，臺風(fēng)一般集中在7-9月，其中尤以8月為最甚。多年平均臺風(fēng)3.9次/年。(4)相對濕度年平均相對濕度為80%，各月平均相對濕度介于71-91%之間，10月到次年3月相對濕度80%，但4-9月的相對濕度約80%。(5)霧年平均霧日數(shù)為16.3天，以3-6月為多霧期，8-11月為少霧期。3.2.5 社會經(jīng)濟條件臨城新區(qū)是舟山本島城市組團中的核心城區(qū)之一，是全市城市化建設(shè)的重頭戲。目前，臨城新區(qū)正按照總體規(guī)劃，加快推進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，爭取早日建成代表舟山新世紀(jì)的現(xiàn)代化城

33、區(qū)。隨著南海實驗學(xué)校、浙江國際海運職業(yè)技術(shù)學(xué)院、市行政中心、新城大廈、等一批標(biāo)志性工程的相繼建成和市行政中心投入運行，一座新興的中心城區(qū)已經(jīng)展現(xiàn)在人們面前：市政大樓以北的中央商務(wù)區(qū)，有齊全的各類大型展覽式購物中心、商品批發(fā)中心、美食中心、時裝展銷中心、金融、電信等單位的辦公樓或營業(yè)大廳等；可以進行各種商務(wù)活動。在城區(qū)的東、西、北和長峙島的居住集中區(qū)也各有一處規(guī)模略小的商業(yè)中心，一般性的生活工作所需品不出幾步路就能輕松買到，在六大居住片區(qū)（其中一片為備用居住用地）附近，共有8處菜市場。中小學(xué)的位置所在，在一定程度上影響居住地段的選擇。整個新區(qū)在居住片區(qū)共設(shè)置了4所中學(xué)和8所小學(xué)（包括從幼兒園到高

34、中的南海實驗學(xué)校）以及浙江國際海運職業(yè)技術(shù)學(xué)院。位于新區(qū)中心廣場南側(cè)的文化廣場，這個與海洋文化公園相得益彰的新區(qū)文化中心，這里有科技館（青少年活動中心）、藝術(shù)館、展覽館、圖書館、博物館、大劇院。文化廣場的東側(cè)新建一座體育場和兩座體育館，使舟山市在硬件上具備了承辦大型體育比賽的能力。道路交通是城市的大動脈。除連接定海、沈家門的環(huán)島公路快速道外，在臨城新區(qū)內(nèi)形成了四橫六縱的城市主干道，路面寬達40米。四橫分別為：貨運干道的城北路、生活性干道的定沈路、客運性干道的329國道和沿海海景大道。六縱分別為：交通性干道的長白路、高云路、島城路和富麗島路，生活性干道的千島路、港島路。在長峙島有一條環(huán)島公路。島

35、城路和長白路上各有一跨海大橋。島城路和海景道交叉處有一立交橋。四通八達的道路給城市交通帶來了足夠的便捷，也給城市優(yōu)先發(fā)展公共交通創(chuàng)造了條件。這里除了一處長途公交站外，有4路區(qū)間公交線路途經(jīng)新區(qū)。新區(qū)內(nèi)還有4條公交環(huán)線。在幾條主要的公交線路上還設(shè)有專門的公交車道。有了這樣的公交條件后，許多不太習(xí)慣坐公交車的定海人也會樂此不彼，城市感也就越來越濃，越來越好。除行車環(huán)境外，新區(qū)建有4處社會停車場，在沿海公共綠地內(nèi)也有相應(yīng)停車場，在交通集散量大的公共建筑內(nèi)，也建有一定規(guī)模的停車場。而且大多數(shù)的居民住宅都配有車庫。登高俯瞰新城全貌，城區(qū)功能劃分清晰、井然有序，幾大塊成批的住宅區(qū)，有多、高層住宅，也有別墅

36、式低層住宅，每一塊整齊有序在綠色的映襯下生機盎然，城區(qū)的色彩除了山清水秀外，以調(diào)和色為主，對比色為輔，既協(xié)統(tǒng)一又重點突出：居住區(qū)建筑以灰白為主色，色彩鮮艷亮麗的就是商業(yè)中心和娛樂區(qū)了，其他建筑色彩注重與功能的協(xié)調(diào)。夏夜，夾著陣陣海風(fēng)，伴隨河水與海浪聲，遠(yuǎn)望黛色的山影，世紀(jì)大道、濱海長堤、跨海大橋上燈火蜿蜒璀璨，城市廣場、體育中心更如夜明珠般閃亮奪目輝映著整個新城。3.2.6 基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供電擬建項目用電由舟山本島與大陸電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的舟山電力公司電網(wǎng)供電。目前我市電網(wǎng)發(fā)電裝機容量34.5萬千瓦。電力部門預(yù)計，我市用電將逐年增長15%以上，根據(jù)電力規(guī)劃，將在2007年底前完成第一臺30萬千瓦機組

37、建設(shè)，2010年底左右完成第二臺30萬千瓦機組建設(shè)，“十二五”期間根據(jù)用電量需求規(guī)劃新的機組建設(shè)，2015年后完成30萬千瓦或60萬千瓦機組建設(shè)。并與大陸電網(wǎng)實施雙回220kV聯(lián)網(wǎng)工程?？梢员ＷC電力供應(yīng)與舟山市經(jīng)濟與社會同步建設(shè)和發(fā)展。（2）供水目前，項目供水由舟山市水務(wù)局的虹橋水廠和臨城水廠和市政供水管網(wǎng)的供給。虹橋水廠供水能力為10萬立方米/日，水源主要來自虹橋水庫、螞蝗山水庫、岑港水庫（大陸引水一期工程蓄水水庫）和大陸引水。目前，正在籌劃舟山大陸引水二期工程，該工程建設(shè)包括二期取水泵站、寧波陸上段二期輸水管道、二期加壓泵站、跨海段二期輸水管道2條和總庫容1325萬平方米的調(diào)節(jié)水庫等。工程

38、估算總投資為12.03億元，其中靜態(tài)投資為11.32億元，施工總工期為3年。堅持“開源節(jié)源”的方針，實行本地水資源開發(fā)與大陸引水工程相結(jié)合，解決舟山淡水的供需矛盾。優(yōu)先保證居民飲用，推行節(jié)水型工業(yè)和節(jié)水型農(nóng)業(yè)等，做到優(yōu)水優(yōu)用，綜合利用各類水資源。2007年前規(guī)劃全市新建水庫15座，庫容2127萬m3；水庫加固擴建33座，新增庫容590萬m3；規(guī)劃近期擴建定海城北水廠、普陀水廠，近期建成總規(guī)模為38.87萬m3/日的供水能力，中遠(yuǎn)期擴建定海虹橋水廠、普陀水廠、朱家尖水廠，在臨城北部新建臨城水廠，建成規(guī)模49.98萬m3/日的供水能力。新改建供水管道2081km，到2020年，把舟山中心城區(qū)虹橋水

39、廠、城北水廠、應(yīng)家灣水廠、普陀水廠、朱家尖水廠、臨城水廠6個水廠聯(lián)網(wǎng)供水，整個中心城區(qū)的供水管網(wǎng)是一個完整的、相通的的供水管網(wǎng)。加快海水淡化研究，根據(jù)海水淡化成本，適時建立和擴建海水淡化處理廠。（3） 交通擬建項目的南面便是橫貫舟山本島東西向的329國道線，向西通往定海城區(qū)約8公里，至鴨蛋山車客渡站約12公里；向東通向沈家門約12公里，至朱家尖民航機場約14公里，交通便利。（4） 通信隨著電信和信息網(wǎng)的迅速發(fā)展，程控電話、移動通信和信息寬帶網(wǎng)絡(luò)已實現(xiàn)全球化。4 總圖及工程建設(shè)方案本安置小區(qū)規(guī)劃總用地（包括道路退讓）面積m2。建筑紅線沿四周道路作相應(yīng)退讓，北面滄海道、西面綠島路和南面海宇道各退讓

40、10m；東面小路退讓5m，適建面積為91446m2。4.1 總體布局構(gòu)思安置小區(qū)以營造舒適的人居環(huán)境為主題，從平面、空間、自然環(huán)境(生態(tài)環(huán)境、氣候環(huán)境、物理環(huán)境等)、人文環(huán)境(藝術(shù)環(huán)境、社會環(huán)境和文化環(huán)境等)各層面追求人與住宅、自然和社會環(huán)境的協(xié)調(diào)與和諧。從住宅環(huán)境著手?jǐn)U展為生活方式的設(shè)計：諸如平面空間布局、私密保護、視野、景觀、感官色彩、材料選擇等等，避免因住宅引發(fā)疾病，營造健康住宅，增進人際關(guān)系。（1）體現(xiàn)以人為本,注重居住環(huán)境的生態(tài)功能，創(chuàng)造布局合理、功能齊備、交通便捷、安全舒適的居住環(huán)境。（2）注重小區(qū)與城市空間的大環(huán)境資源良好協(xié)調(diào)。（3）注重戶型的朝向、自然采光、自然通風(fēng)、庭院生態(tài)綠

41、地、人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的交往、休閑空間和活動場所。（4）戶型符合相關(guān)居住標(biāo)準(zhǔn)兼顧發(fā)展要求，又盡可能滿足安置戶的實際需要。（5）充分考慮農(nóng)民特有的生活習(xí)慣，同時引導(dǎo)生活方式向城市化發(fā)展，力求采用富有親和力，方便居民生活，又富有時代特色和海洋文化建筑風(fēng)格的居民新村。4.2 住宅形式、戶型、層高和建筑間距系數(shù)4.2.1 住宅形式和戶型設(shè)計小區(qū)的住宅形式不但決定小區(qū)自身的建筑風(fēng)格和品位，也是新城的形象和風(fēng)貌的重要組成部分。臨城新區(qū)在本項目區(qū)的布局規(guī)劃、土地利用指標(biāo)、拆遷戶的安置要求、建設(shè)地塊與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)以及現(xiàn)代住宅的發(fā)展趨勢等，都是決定住宅形式的重要因素?？紤]到土地利用指標(biāo)和項目地拆

42、遷戶原本都是低層住宅等因素，并以舒適、經(jīng)濟適用為原則，安排本小區(qū)住宅形式為41幢（125戶）低層（2層、3層）住宅、 23幢（207戶，其中74戶躍層）4層住宅和13幢（230戶）5層住宅。在戶型的設(shè)計和選擇上，以120 m2、140 m2、160 m2、180 m2四種戶型作為低層住宅的設(shè)計戶型。選擇40m2、70 m2、80 m2、90 m2、100 m2五種戶型作為多層住宅的設(shè)計戶型，選擇140 m2、170 m2、180 m2三種戶型作為躍層住宅的設(shè)計戶型。戶型多樣化，以二室一廳、三室一廳為主要組合體，可以滿足大多數(shù)拆遷戶的意愿，并與現(xiàn)代多層建筑的合理戶型相吻合。以上三種住宅形式和12

43、種戶型涵蓋了絕大多數(shù)拆遷戶及一般居民的住房需求。以180m2面積為例，拆遷戶可以選擇低層180 m2的住宅，也可拆分為兩套住宅安置，安排老一輩和子女分層或同層對門居住。4.2.2 層高和建筑間距系數(shù)考慮多數(shù)安置戶要求，多層住宅選擇4層和5層，低層住宅選擇2層和三層。為使每戶都有良好的日照環(huán)境，取建筑間距系數(shù)為1.22。4.3 總圖布置4.3.1 總平面布置構(gòu)思的特點因本小區(qū)是南北向長的長方形地塊，以長地塊西側(cè)中部的主入口為中心，作半橢圓形的道路為分隔，把整個安置小區(qū)分隔為三個區(qū)塊：半橢圓形道路所圍的區(qū)域為中區(qū)，半橢圓形道路北側(cè)和南側(cè)分別為北區(qū)和南區(qū)。考慮小區(qū)住宅層高的不同，在主朝向（南向）的景

44、觀視野上，按住宅層高不同，由北向南分三個層次排列，把5層、4層和2、3層的住宅分別布置在上述的三個區(qū)內(nèi)。北區(qū)布置5層住宅13幢，中區(qū)布置4層（包括躍層）住宅23幢，南部住宅區(qū)布置低層（2F、3F）住宅41幢。層次上由北向南逐級遞減，使整個小區(qū)無論從采光、景觀朝向、東南主導(dǎo)風(fēng)向的引導(dǎo)以及海宇道的景觀視野等各方面都處于最佳的布局。4.3.2 低層住宅的南區(qū)南區(qū)南面緊靠海宇道，南區(qū)與海宇道之間有10m寬的綠帶隔離。南區(qū)是本小區(qū)地塊中南部120戶拆遷戶較集中的區(qū)域，考慮拆遷戶就地安置的要求，南區(qū)布置低層住宅41幢，共125戶。每戶建筑面積180m2，26戶；160m2，38戶；140m2，35戶；12

45、0m2，26戶。以上125戶低層住宅總建筑面積19202 m2。南區(qū)低層住宅區(qū)綠樹成蔭、錯落有致，色彩靚麗的建筑造型將成為海宇道旁的一道城市新景。4.3.3 多（4）層住宅的中區(qū)中區(qū)半橢圓形道路所圍的區(qū)域，布置23幢4層（包括躍層）住宅，共207戶。分戶建筑面積70m2，27戶；80 m2，63戶；90 m2，43戶；140 m2，20戶；170 m2，27戶；180 m2，27戶六種。其中140 m2、170 m2和180 m2為躍層。以上207戶住宅總建筑面積19190 m2。中區(qū)四周有半橢圓形道路環(huán)繞，其西側(cè)是小區(qū)的主入口，主入口布置碩大的入口廣場并向東延伸為寬廣的入口道路，該東西向入口

46、道路一直延伸到該區(qū)的中央。道路兩旁布置有商業(yè)服務(wù)用房4982m2和社區(qū)公建配套用房1505 m2，可為社區(qū)居民就地提供便捷的日常服務(wù)。此外，除南北向干道通過中區(qū)中心外，中區(qū)的右側(cè)也有縱向次干道穿過，方便和南、北區(qū)塊的聯(lián)系。4.3.4 多（5）層住宅的北區(qū)中區(qū)半橢圓形道路以北的北區(qū)，布置13幢多（5）層住宅，共230戶。分戶建筑面積40m2，20戶；70m2，40戶；80 m2，50戶；90 m2，100戶；100 m2，20戶五種。以上230戶住宅總建筑面積28071 m2。4.3.5 社區(qū)中心和商業(yè)服務(wù)等公建用房社區(qū)中心和商業(yè)服務(wù)用房（2F）布置在西側(cè)主入口通道的兩旁，其中商業(yè)服務(wù)用房分布于

47、主入口東向西道路南北兩側(cè)，社區(qū)中心布置在北側(cè)商業(yè)服務(wù)用房的盡頭，與商業(yè)服務(wù)用房間距6m。社區(qū)中心底層局部架空，該架空層同時成為兒童游戲場的組成部分。兒童游戲場位于社區(qū)中心與北商業(yè)服務(wù)用房以北。商業(yè)服務(wù)用房面積4982m2，包括小區(qū)商場和其他服務(wù)項目；社區(qū)中心和公建配套用房1505 m2，包括物業(yè)管理，會所、小區(qū)診所、幼托所等。此外，為方便南北兩區(qū)居民，在南北兩區(qū)與中區(qū)的接合部安排便民服務(wù)點和小賣部等。變配電房、泵房同樣安排在南北兩區(qū)與中區(qū)的接合部2。此外，小區(qū)各樓底層共建有車棚和泊車位，室外安排植草磚等形式的停車位。4.3.6 入口選擇住宅小區(qū)的主入口選擇在西側(cè)中央的綠島路（臨經(jīng)五路）上，主要

48、為車輛入口，主入口對面小區(qū)東側(cè)的道路上設(shè)有人員入口，此入口與中區(qū)橢圓形環(huán)道頂點相接，經(jīng)橢圓形環(huán)道直通南、中、北三區(qū)。此外，主入口的北部中區(qū)橢圓形環(huán)道在綠島路的開口，作為小區(qū)西側(cè)的人員輔助入口，實現(xiàn)人車分流。4.3.7 道路和場地小區(qū)道路系統(tǒng)由3縱五橫連接各片區(qū)之間的支路、宅間路構(gòu)成。通過道路主、次入口和輔助入口和各片集中綠地連接起來。小區(qū)豎向干道寬8m12m，橢圓形環(huán)道寬8m，其余縱橫道寬4.5m，宅間路3m。小區(qū)除布置室外泊車位外，安排兒童游戲場、晨練活動場、生活廣場等。道路、場地面積為34632m2。4.3.8 綠地區(qū)內(nèi)綠地按點、線、面結(jié)合的形式布置?！包c”指各幢住宅周邊綠地；“線”指沿道

49、路兩側(cè)的綠地；“面”指較大規(guī)模的集中綠地。“點”、“線”、“面”有機結(jié)合，共同構(gòu)成區(qū)內(nèi)完整的綠地系統(tǒng)。小區(qū)綠地面積共32800 m2，綠地率31.9。4.3.9 建筑設(shè)計（1）平面設(shè)計在理解居民的現(xiàn)代生活方式上，住宅設(shè)計充分做到公私分離、食寢分離、潔污分離：確保每戶都有良好的通風(fēng)、日照條件。寬敞明亮的客廳與安靜舒適的臥室，都是設(shè)計中著重考慮的重點。（2）剖面設(shè)置北區(qū)架空車庫層層高為2.2m，住宅層高為2.8m；中區(qū)在一層與二層間設(shè)夾層，使得一層客廳層高為4.2m，二層以上層高均為2.8m；南區(qū)低層住宅層高為2.8m。此外，小區(qū)所有樓頂層住房入口處總高度不超過16m（從入口處室外地坪計）。（3）

50、建筑造型建筑總體造型通過采用簡潔的現(xiàn)代形式，配以適宜的圓弧形坡層面運用，達到典雅、穩(wěn)重、高大的外形理念。建筑造型以比例協(xié)調(diào)的細(xì)部雕刻，整體的凹凸變化，色彩與材料的對比協(xié)調(diào)，來明確的三段式處理，形成豐富的建筑輪廓和空間形式。4.4 豎向布置小區(qū)場地平整標(biāo)高（85國家高程）定為3.2m?，F(xiàn)狀場地標(biāo)高南部多在1.45m，北部多在1.95m，東北原道路處最高標(biāo)高3.0m。場地平均需填高1.7m，約需回填土石方量17.5萬m3。建筑物的室內(nèi)地坪標(biāo)高，高于場地標(biāo)高0.15m。4.5 主要技術(shù)指標(biāo)小區(qū)總用地（包括道路旁退讓11379m2）面積m2，其中適建面積91446m2。建筑總面積72950 m2，容積

51、率0.71。建筑占地面積24014 m2，建筑密度23.4。綠地面積32800m2，綠地率31.9。道路場地面積34632 m2。詳見小區(qū)用地平衡表4-1。小區(qū)用地平衡表表4-1序號用地功能用地面積（m2）占用地面積比例備注1建筑占地面積2401423.42道路、活動場地、泊車位3463233.73綠地3280031.94適建用地面積91446895建筑退讓面積11379116用地總面積1005 配套工程5.1 給排水5.1.1 給水（1）用水量估算小區(qū)平均日用水量為194m3，最大時用水量為20 m3（每天24小時計，時變化系數(shù)取2.5），小區(qū)年用水量約為4.8萬m3，參見用水量估算表5-1

52、。小區(qū)用水量估算表表5-1序號項目規(guī)模用水量標(biāo)準(zhǔn)用水量（m3）備注平均日年1住戶用水562戶6m3/戶月11140464每年365天計2商業(yè)、社區(qū)用水30人100L/人d310953綠化澆水32800m22L/ m2.次66/次1320每年澆灑20次4道路澆灑328001L/ m2.次33/次660每年澆灑20次5未預(yù)見用水124354按上述用水量10%計6小計13147893消防用水按建筑設(shè)計防火規(guī)范，室外消火栓用水量為20L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時。（2）水源及管網(wǎng)和消防泵房給水管從新區(qū)供水管網(wǎng)引入，小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)呈環(huán)狀鋪設(shè)，接入各用戶。在公建區(qū)設(shè)置消防水泵房，保證小區(qū)消防用水的需要。5.1

53、.2 排水小區(qū)排水采用雨、污水分流制。（1）雨水小區(qū)雨水經(jīng)房屋落水斗及管道至地面明溝，再經(jīng)雨水管道排入新區(qū)河道。排水管道采用DN400和DN600規(guī)格，雨水量按本地暴雨公式計算。（2）生活污水生活污水按供水量的85%估算，預(yù)計最高日生活污水量為112m3。生活污水經(jīng)化糞池處理后匯入新區(qū)市政污水管網(wǎng)，經(jīng)新區(qū)污水處理廠處理達標(biāo)后排放。5.2 供電5.2.1 用電量估算（1）住戶用電：按平均每戶3.5kW，5623.51967 kW；（2）公建用電：按30W/ m2，15050.0345 kW；（3）室外照明（路燈、草坪燈），需照明面積按道路和綠地的1/2計算約為33000m2，室外照明用電按33k

54、W（1W/m2）計。用電總功率：（1967+45+33）2045 kW；取功率因素cos0.90，總視在功率為20450.901841 kVA。同時系數(shù)取0.7，則選取供電變壓器容量為18410.71290kVA。可選用680kVA電力變壓器2只。5.2.2 電源小區(qū)公建內(nèi)設(shè)置1座變電所，由10kV電源供電，10kV電源由新區(qū)電網(wǎng)引入。5.2.3 供電線路敷設(shè)小區(qū)內(nèi)的供電線路采用直埋及穿管敷設(shè)相結(jié)合的敷設(shè)方式呈環(huán)狀布置，埋地深度控制在0.71.0m。5.3 燃?xì)獗景仓眯^(qū)內(nèi)每戶安裝家用燃?xì)猓ㄒ夯炜諝猓Ｐ^(qū)內(nèi)燃?xì)夤艿啦捎弥甭穹笤O(shè)方式呈環(huán)狀布置，埋地深度在車道下時，不小于0.8m；在非車道下時

55、不小于0.6m；埋設(shè)在庭院內(nèi)時不小于0.3m。燃?xì)夤艿琅c建筑物的基礎(chǔ)、電力、給排水和通信管線的水平和垂直距離應(yīng)符合相關(guān)的規(guī)定要求。5.4 弱電系統(tǒng)小區(qū)擬按有關(guān)技術(shù)規(guī)范設(shè)計通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)和安全保衛(wèi)系統(tǒng)。5.5 輔助配套設(shè)施小區(qū)室外按規(guī)定布置消防設(shè)施、高壓供水泵房、郵政交接、電信寬帶、有線電視接入等設(shè)施。并按服務(wù)半徑R50m設(shè)置居民生活垃圾收集容器。6 環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能6.1 環(huán)境保護6.1.1 法律規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國國務(wù)院令1998年第253號建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例；中華人民共和國水污染防治法(1996年5月)；中華人民共和國環(huán)境影響評價法（2003年9月）；中華人民共和國主席令1991年第49號中華人民共和國水土保持法（2002年12月）；中華人民共和國環(huán)境保護法（1989年12月）；中華人民共和國海洋環(huán)境保護法（1999年12月）；地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838-2002）；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）；污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（CJ3082-1999）；空氣：環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-1996）；噪聲：建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90）；固體廢棄物：危險廢物焚燃污染控制標(biāo)準(zhǔn)（GB18484-2001）。6.1.3 環(huán)境現(xiàn)狀項目建設(shè)地塊原為建設(shè)用地（有部分民居）、耕地和未利用土地，環(huán)