揚州市房地產(chǎn)市場分析

1、地庫網(wǎng)中國地產(chǎn)資源第一網(wǎng)www.d 揚州市房地產(chǎn)市場分析自四月份“國六條”出臺后，江蘇省各市的房地產(chǎn)市場，反應(yīng)不一。因連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控，揚州市房地產(chǎn)市場在2006年初，增長就已經(jīng)明顯放緩，那么，國六條之后的市場走勢又是如何呢？根據(jù)南京中原對揚州樓市的監(jiān)測與跟蹤發(fā)現(xiàn)，二季度中揚州各區(qū)樓盤的銷售情況載一季度的基礎(chǔ)上略有上揚，整體市場走勢保持平穩(wěn)。揚州市房地產(chǎn)市場銷售情況盤點一、市場總況圖1-1 2006年1-6月?lián)P州市商品房銷售走勢圖 單位：萬平方米 億元從1-6月中上揚州市商品房的銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售市場走勢平穩(wěn)，平緩上升。國六條的出臺似乎沒有給銷售市場帶來任何影響。圖1-2 2006年1

2、-6月?lián)P州市商品房分物業(yè)銷售走勢圖 單位：萬平方米與一般城市一樣，揚州房地產(chǎn)成交市場一直以住宅類物業(yè)為主，其成交面積始終占到總成交面積70%以上的份額。揚州市的商務(wù)氛圍較差，辦公類物業(yè)成交面積一直最少。從各類物業(yè)的成交走勢來看，自二月后均保持著穩(wěn)定上揚的態(tài)勢，其中尤以住宅銷售增長最快。以穩(wěn)定市場為主要目的的國六條的出臺，對于06年后已經(jīng)逐漸趨于穩(wěn)定的揚州市場，影響不大。同時，地方細則尚未最后定論，故國六條帶來的影響，尚未顯現(xiàn)，市場走勢持續(xù)平穩(wěn)。二、各物業(yè)市場走勢分析1、住宅類物業(yè)市場行情分析圖2-1 06年一、二季度住宅市場銷售走勢數(shù)據(jù)圖前面看到，雖然“國六條”出臺，但由于地方細則尚未最終敲定

3、，故住宅市場走勢穩(wěn)定，銷售量自1月份以來，保持著小幅上揚的態(tài)勢，但是從累計銷售進度來看，二季度卻明顯低于一季度，說明二季度中住宅供應(yīng)量的增長快過銷售量。二季度中，揚州市住宅市場在售樓盤的供應(yīng)量累計達408.58萬平方米，銷售量累計達133.27萬平方米，銷售進度33%。圖2-2 各區(qū)住宅銷售進度數(shù)據(jù)圖 單位：萬平方米從各區(qū)情況來看，住宅供應(yīng)量主要及中在西區(qū)和東區(qū)，銷售量則以東區(qū)最多，西區(qū)第二。從銷售率來看，東區(qū)、北區(qū)和老城區(qū)的住宅在二季度中的銷售率與一季度相差不大，即供應(yīng)與銷售同比例增長。西區(qū)與南區(qū)的銷售率出現(xiàn)下滑，說明這兩區(qū)的供應(yīng)量的增長快于銷售增長，其中又以西區(qū)差異最為顯著。圖2-3 分面

4、積段銷售進度數(shù)據(jù)圖 單位：萬平方米本次國六條中，比較引人注目的一條細則即按套內(nèi)面積限制開發(fā)，要求市場加大90平方米以下中小面積房源的供應(yīng)量，以改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，達到穩(wěn)定市場發(fā)展的目的。這樣一條規(guī)定的出臺，對于開發(fā)商來說，其影響是很大的，盡管地方的具體細則尚未出臺，但這樣一個大的前提已經(jīng)基本落實，上圖數(shù)據(jù)顯示，目前揚州樓盤套內(nèi)面積大多在90平方米以上，可以預見的是，揚州市的供應(yīng)格局，在不久的將來必將出現(xiàn)很大改變。上圖中銷售率曲線的走勢表明，自4月國六條出臺以后，揚州市小戶型房源供應(yīng)量的增長速度已經(jīng)明顯慢于銷售速度。但預計在地方細則出臺后，小戶型房源的供應(yīng)量必將再次上揚，銷售率再次下降的可能性極大

5、。2、別墅市場走勢分析2006年6月初，國土資源部宣布一律停止別墅類房地產(chǎn)項目的土地供應(yīng)和審批，政策明確規(guī)定：優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)；嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，禁批別墅用地，并對別墅開發(fā)市場進行全面規(guī)范。這條新政策的出臺，限制了別墅的供應(yīng)，別墅的稀缺性將因此而得以凸顯。最大受益者是那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項目。因為新的競爭者被擋在門外，別墅類產(chǎn)品逐漸走入稀缺狀態(tài)，那么別墅市場會否將因此出現(xiàn)新的增長呢？圖2-4 06年一、二季度別墅類銷售數(shù)據(jù)圖數(shù)據(jù)顯示，二季度揚州市別墅的成交量明顯高于一季度，增幅高達70%。成交均價亦明顯高于一季度，除去受傳統(tǒng)銷售

6、習慣影響之外，新政的出臺也起到了良好的助推作用。從成交區(qū)域來看，成交的別墅主要集中在西區(qū)。圖2-5 06年二季度各區(qū)別墅銷售數(shù)據(jù)圖就目前來看，別墅市場前景喜人，但開發(fā)商仍需謹慎。土地供應(yīng)被掐斷，并不意味著別墅產(chǎn)品立刻從市場消失。目前開發(fā)商手中的囤積的土地數(shù)量很大，因此未來2-3年內(nèi)供應(yīng)量略大于有效自用需求的態(tài)勢仍將比較明顯，短期內(nèi)還將繼續(xù)保持目前的供求結(jié)構(gòu)，因此雖然別墅稀缺性在增加，但出現(xiàn)供不應(yīng)求情況的可能性不大。另外，國六條中還有關(guān)于土地開發(fā)年限的限制：如果獲批土地兩年之內(nèi)不動手開發(fā)，國家就無償收回。這也將使得開發(fā)商有可能會在兩年內(nèi)把項目開發(fā)出來并集中上市，因此，從供需關(guān)系來看，別墅市場的升

7、值，仍然需要一定的時間。3、商業(yè)類物業(yè)市場行情分析圖2-7 06年1-6月商業(yè)類供銷數(shù)據(jù)圖自2004年以來，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是一條又一條，直到近期的國六條，其調(diào)控目的以穩(wěn)定市場發(fā)展為主。但仔細研究政策內(nèi)容后，我們不難發(fā)現(xiàn)，無論是05年國八條還是近期出臺的國六條，其都是主要針對住宅市場，對商鋪類物業(yè)地產(chǎn)的影響不大。從揚州的房產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，短期之內(nèi)，房產(chǎn)還算是一個相對比較優(yōu)秀的投資產(chǎn)品。但如今，隨著新政對住宅投資進一步限制，此消彼漲，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值將得以凸顯，近期商業(yè)類物業(yè)的新增供應(yīng)量較多，如“國六條”公布后，諸如海德公園、京華城、南浦花園等多家樓盤都適時的推出了自己的沿街商業(yè)。同時

8、，商業(yè)地產(chǎn)的銷售量再近期也保持著良好的增長態(tài)勢。截至到目前為止，揚州市存量商業(yè)和新增商業(yè)面積之和已經(jīng)達到了一個前所未有的高度。根據(jù)揚州市商貿(mào)局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前揚州存量商業(yè)總量約為180萬平方米，如果按照市區(qū)人口100萬計算，揚州市區(qū)人均商業(yè)面積已經(jīng)達到1.8平方米。而當前新建設(shè)的商業(yè)面積則遠遠不止這一水平，如西區(qū)京華城光商業(yè)mall近20萬平方米，其商業(yè)面積加起來將超過100萬平方米，尚未開業(yè)的國際珠寶城為50萬平方米，另外，如果在未來一年內(nèi)沃爾瑪、世紀聯(lián)華、大潤發(fā)等大賣場順利開業(yè)，揚州還將增加近10萬平方米的超市。加上其它一些零散項目及小區(qū)底商等，新建商業(yè)項目的總建面積遠在180萬平方米

9、以上。目前已經(jīng)上市銷售的近130萬平方米。可以說，未來揚州市的商業(yè)供應(yīng)量是十分龐大的，未來的市場競爭將逐漸激烈。按照揚州市的規(guī)劃，打造一個多商業(yè)中心和多元商業(yè)結(jié)構(gòu)城市，假如其城市化建設(shè)的步伐能與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度相適應(yīng)的話，則商鋪的銷售問題不大，另外在建商業(yè)項目中尚有較多為專業(yè)型物流商業(yè)，如國際珠寶城等，加上因為新政的關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)投資價值也得以較大的體現(xiàn)，故未來商業(yè)地產(chǎn)市場前景值得期待。另外，盡管目前揚州商業(yè)總量龐大，但從商業(yè)的分布區(qū)域來看，已經(jīng)開始形成自己的特色，避免了同質(zhì)化，形成了錯位競爭。銷售壓力進一步減輕。圖2-8 揚州市各區(qū)域在售商業(yè)項目累計供銷數(shù)據(jù)圖老城區(qū)的文昌商圈擴容，瘦西湖新

10、天地定位于精品購物和休閑、娛樂；東區(qū)屬于揚州舊城區(qū)，居民相對比較集中，但缺乏大型商業(yè)配套，因此，在萬馬濱河城、名都華庭等項目中都引進了大型超市，這類商鋪將有很大的發(fā)展空間；南區(qū)作為揚州沿江開發(fā)的跳板，有著深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且眾多的居民小區(qū)也在建設(shè)中，因此，在現(xiàn)在的商城商圈附近有望形成城市的商業(yè)副中心，賣場、家電、精品家居將會形成氣候；而在江陽路、揚子江路兩個城市軸線旁，以物流為主的家居、建材行業(yè)將會迎來良好的市場機遇。另外，按照揚州打造蘇中物流基地的遠景規(guī)劃，在當前在揚州城市的邊緣，物流地產(chǎn)已經(jīng)初具規(guī)模，東有金盛國際；西有萬都裝飾城、紅星美凱龍；北有江陽商貿(mào)城、五亭龍國際玩具城等。4、辦公類物

11、業(yè)市場行情分析圖2-9 辦公類物業(yè)累計供銷數(shù)據(jù)圖數(shù)據(jù)顯示，除東區(qū)銷售率下滑幅度較大之外，其余西區(qū)、北區(qū)、老城區(qū)等辦公物業(yè)供應(yīng)與銷售都是同比例增長。辦公類物業(yè)主要集中在東區(qū)和西區(qū)，二者供應(yīng)量合計占到了市場總量90%左右的份額。其中東區(qū)由于東城大廈等開盤銷售，新增供應(yīng)量出現(xiàn)較大增長，而西區(qū)供應(yīng)量則主要以一季度剩余為主，故排名由一季度中的西區(qū)第一轉(zhuǎn)為二季度中的東區(qū)第一。南區(qū)沒有辦公類物業(yè)的供應(yīng)，老城區(qū)的供應(yīng)量也極少，尚不到2000平方米，排名第四。小結(jié) 從各類市場銷售情況來看，都保持著的或大或小的增幅，良好的運行著。國六條的出臺，似乎并未對揚州市場造成影響。具體原因仍在于地方細則沒有明確出臺。如70

12、%針對地區(qū)和針對個別樓盤完全是兩碼事，由此帶來的影響也不可同日而語，因此，開發(fā)商和市民度保持謹慎，開始進入觀望，市場目前處于平穩(wěn)發(fā)展中。真正大的波動將出現(xiàn)地方細則出臺之后?！靖郊繐P州房地產(chǎn)政策（2006年揚州市沒有出任何地方性房地產(chǎn)政策，目前所有政策都是按照江蘇省房地產(chǎn)政策執(zhí)行。）國六條(一)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求?？?/p>

13、學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。國六條細則（國家）一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)（一）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r

14、位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在年月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自年月日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比

15、重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從年月日起，對購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。（四）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)

16、信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從年月日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例的規(guī)定。（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供

17、應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足或已投資額不足，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿年的

18、，按閑置土地處置。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房

19、預售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責人的責任。五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在年年底前建立，并合理確定

20、和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，

21、合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。8月

22、1日起二手房轉(zhuǎn)讓開始“強征個稅”7月26日，國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006108號）出臺，明令8月1日起對二手房買賣強制征收20%個人所得稅?！?08號文”對二類房產(chǎn)交易開設(shè)寬松通道：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其所繳納的個稅可全部或部分退還；個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。同時，納稅起征點前置到以購房合同為準。“108號文”界定了“所得”：個人所得稅以實際成交價為轉(zhuǎn)讓收入。并明確了對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房等五類房產(chǎn)的原值。對于不能正確計算房屋原值和應(yīng)

23、納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。“108號文”規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費用、住房貸款利息等，憑有效證明可以扣除。揚州地稅市地稅局按照新政策，開始剛性征收二手房個稅。一般情況下稅率以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入核定征收，與房產(chǎn)交易營業(yè)稅、契稅實現(xiàn)一體化征收，執(zhí)行“先稅后證”的征管流程。據(jù)市地稅局稅政二處邱志遠介紹，此次二手房個稅征收完全是按照國家的新規(guī)定執(zhí)行，雖然省地稅局授權(quán)市級地稅部門可以自行制定征收標準，但是揚州還是按照省地稅局統(tǒng)一制定的標準執(zhí)行。直接按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的核定征收，而不按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價和原值之間的差價進行照實征收，是因為照實征收中的各種費用計算繁瑣且很難核定其真實性?！皯?yīng)該說，按核定征收比照實征收的稅負相對要輕?！鼻裰具h說。另外，為了保證二手房個稅能夠剛性征收，市地稅局與市房產(chǎn)交易中心就征收流程實現(xiàn)了無縫對接，二手房個稅征收與房產(chǎn)交易中營業(yè)稅、契稅的征收將保持一體化，實行“先稅后證”征管辦法，即在房產(chǎn)權(quán)證變更前先必須繳納“三稅”，而且各稅種的計稅標準“轉(zhuǎn)讓收入”都必須是一致的，基本堵住了偷逃二手房個稅的漏