利用邊際利潤分析優(yōu)選規(guī)劃設計方案的方法應用

1、 利用邊際利潤分析優(yōu)選規(guī)劃設計方案的方法應用摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案設計中，如何通過財務手段進行分析判斷，在項目效益最佳的前提下選擇最佳的規(guī)劃設計方案。筆者通過總結(jié)歸納自身多年來的工作經(jīng)歷，進而得出一系列相關(guān)的經(jīng)驗，本文從邊際利潤指標入手，總結(jié)出部分計算公式，進而針對項目自身特點進行分析、比較、優(yōu)選、并指導規(guī)劃設計，最終實現(xiàn)項目效益的優(yōu)化，其中的觀點和例證以供讀者參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目、邊際利潤、容積率、平衡點abstract: in the design of real estate development projects, based on years of working e

2、xperience, the author concludes some relevant experience on how to make analysis and judgment through the financial means, and select the best planning design under the optimal benefits. proceeded from the index of profit margins, the paper summarizes the part of the calculation formulas, and then m

3、akes an analysis, comparison, optimization for the project characteristics to guide the planning and design, finally achieving the optimization of project benefits, including views and cases for readers reference.key words: real estate development project; profit margins; plot ratio; balance point中圖

4、分類號：tu984文獻標識碼：a文章編號：2095-2104（2012）我們在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案研究過程中，往往會設計出多套的規(guī)劃設計方案，如何能在多種規(guī)劃設計方案中優(yōu)選最佳方案，站在財務分析的角度是否有一些規(guī)律可循，常令我深思。經(jīng)過多個項目的諸多方案比較分析后，發(fā)現(xiàn)邊際利潤指標在我們做項目分析中具有重要的作用，于是利用邊際利潤的比較衍生出一系列的演算推導分析過程，通過該演算分析可提前獲知何種規(guī)劃設計方案在項目效益方面最優(yōu)，并可反過來應用于對項目規(guī)劃設計方案的指導和調(diào)整，現(xiàn)將所分析并總結(jié)的方法與大家共同分享。首先，我們得了解一下什么是“邊際利潤”，房地產(chǎn)開發(fā)中所指的“邊際利潤”也稱邊際貢

5、獻，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入與相應的開發(fā)建設變動成本之間的差額。即公式：邊際利潤(m)=銷售收入(s)-變動成本(v)。反映增加銷售量所能為企業(yè)增加的收益狀況。單位邊際利潤是指銷售單價扣除單位變動成本后的差值，反映每增加一單位的銷量所帶來的利潤增量。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的效益測算中，決定項目效益的因素有銷售收入、銷售稅費、銷售成本、期間費用等。其中，銷售成本中有一部分是不隨銷售的建筑面積的變化而變化的，如項目的土地成本、期間費用等，另一部分是隨銷售的建筑面積的變化而變化的，如項目建筑成本等，建筑面積越多其建筑成本也就越多，建筑成本主要有以下幾大項：開發(fā)前期費用、政府繳費、主體建安工程成本、配套設施

6、費等。之后，我們還要了解一些開發(fā)項目規(guī)劃設計方案中的幾個常用的經(jīng)濟技術(shù)指標，他們反映整個規(guī)劃方案的總體情況，這些經(jīng)濟技術(shù)指標包括：容積率、綠地率、建筑密度、總用地面積、規(guī)劃用地面積、建筑基地面積、道路面積、建筑面積、平均層數(shù)等等。其中的容積率指標十分重要，容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個開發(fā)項目的總建筑面積與用地面積的比率。是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，通俗地講就是一塊地能開發(fā)建設多少面積的建筑，該項指標的高低可反映出不同的建筑形式。一般而言, 各類居住用地控制性詳細規(guī)劃容積率通用大致區(qū)間為：雙拼型別墅為0.4至0.5，聯(lián)排型別墅為0.6至0.8，疊拼型別墅為0.8至1.0（3-4層

7、），花園洋房為1.0至1.2（4-5層），多層住宅為1.2至2.0（6-7層），小高層住宅為1.6至2.2（8-11層），中高層住宅為2.2至2.8（12-18層），高層住宅為2.8至4.5（19-33層）。各項規(guī)劃設計方案的主要區(qū)別是方案的建筑面積，而建筑面積的變化直接影響項目的變動成本，所以在各方案比較中，要比較受建筑面積影響的銷售收入和變動成本，因此就可利用邊際利潤去分析規(guī)劃建筑方案的優(yōu)劣。因此，由以上所介紹的財務和經(jīng)濟指標，我們推導出以下的計算公式：比較方案單位邊際利潤=容積率比原方案單位邊際利潤平衡點單位邊際利潤=單位邊際利潤差容積率比（1-容積率比）其中：單位邊際利潤差=比較方案單

8、位邊際利潤原方案單位邊際利潤容積率比=原方案容積率比較方案容積率單位邊際利潤=銷售單價（1-銷售稅費率）-單位變動成本通過上述公式還可推導出一些衍生公式：平衡點銷售單價=（平衡點單位邊際利潤+比較方案變動成本）（17.1%）其中：7.1%的構(gòu)成主要是房屋在銷售環(huán)節(jié)所需繳納的稅費率，其中包括營業(yè)稅率按銷售收入的5%、城市維護建設稅率按營業(yè)稅的7%、教育費附加費率按營業(yè)稅的3%、地方教育費率按營業(yè)稅的2%、土地增值稅的預征稅率按銷售收入的1.5%等。平衡點銷售單價所反映的是在兩種不同容積率的規(guī)劃方案中在相同利潤情況下的銷售價格，當開發(fā)項目的擬定銷售價格高于平衡點銷售單價時，應采用容積率高的方案，項

9、目利潤較高；當開發(fā)項目的擬定售價低于平衡點銷售單價時，則采用容積率低的方案，項目利潤較高。下面用兩個例證說明其應用：例證一，如一個項目地塊狹長，北側(cè)臨河堤或較寬的公路等，建筑設計高度多少都不涉及北側(cè)擋光的問題，在規(guī)劃設計方案中我們可以設計各類層數(shù)的樓宇。在這種情形下，要比較多種規(guī)劃設計方案在同樣利潤的前提下的銷售價格，進而與市場價格比較，尋找出等利潤但低于市場價格的方案為最佳方案。假設就該項目地塊，比較一個都為15層的規(guī)劃方案和一個都為8層的規(guī)劃方案，15層樓的單位變動成本暫定為2300元/，8層樓的單位變動成本暫定為1800元/，設定其規(guī)劃的建筑基底面積相同，層高相同，假設8層樓的市場銷售單價為3800元/，求在保證項目利潤額一致的前提下，15層樓的單位售價為多少？計算過程如下：由于地塊的基底面積相同，其容積率比就是層數(shù)之比，套入上面