萬科房地產(chǎn)成本管理制度

1、目錄一、總 那么 1二、房地產(chǎn)本錢管理職責 1一集團總部的本錢管理職責 1二開發(fā)企業(yè)的本錢管理職責 2三、房地產(chǎn)本錢監(jiān)控 4一本錢監(jiān)控系統(tǒng) 4二本錢監(jiān)控的要求 4四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢控制 6立項環(huán)節(jié)的本錢控制 6二規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的本錢控制 7三施工招標環(huán)節(jié)的本錢控制 8四施工過程的本錢控制 8五工程材料及設備管理 10六竣工交付環(huán)節(jié)的本錢控制 11七工程結(jié)算管理 12八其他環(huán)節(jié)的本錢控制 13五、附 那么 13萬科企業(yè)股份房地產(chǎn)本錢管理制度討論稿一、 總 那么1 、 為了增強本錢控制力度，降低本錢費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家 有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團本錢管理的要求和經(jīng)驗、教訓，制定本制度2

2、、 本錢管理的根本原那么是：以市場需求為導向、保證質(zhì)量為前提，過 程控 制為環(huán)節(jié)、標準操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、本錢監(jiān)控的任務是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實本錢崗位責任制， 完 善本錢管理根底，形成有效的本錢監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低本錢，提高經(jīng)濟效二、房地產(chǎn)本錢管理職責一 集團總部的本錢管理職責1 、 制定、修正集團本錢管理制度，催促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本 單位 本錢管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對本錢實行制度監(jiān)控。2 、 進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提 供、 反應給集團和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考； 保持對國家有關(guān)法規(guī)政 策和集團成 本管理環(huán)境的了解，協(xié)

3、助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政 策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建工程進行實地考察、 立項聽證， 按立項 審批 程序?qū)彶橥顿Y估算， 把握投資決策， 合理配置資源， 幫助房地產(chǎn)公 司做好工程前 期籌劃中的本錢控制。立項審查的重點是：立項資料是否齊全、標準；市場定位是否明確、恰當； 投資本錢估算是否經(jīng)濟、合理；投資回報是否符合集團利潤目標要求；投資風險能否有效控制4、跟蹤、 落實各工程本錢方案及其執(zhí)行情況， 適時了解各工程本錢的 實際 構(gòu)成，匯編集團本錢報表；分析、總結(jié)工程本錢控制情況，協(xié)助、催促 各開發(fā)企 業(yè)做好工程操作過程中的本錢控制工作。5、建立本錢信息監(jiān)控中心， 及時收集各工程本

4、錢動態(tài)資料， 為集團管 理層 提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反應給各開發(fā)企業(yè)。6、組織集團本錢管理的信息交流， 通過培訓、雙向交流、研修會等方式， 增進全員的本錢管理意識， 推廣集團內(nèi)外本錢管理經(jīng)驗， 尋求降低本錢的有 效途 徑，促進集團本錢管理水平的提高。7 、 根據(jù)管理的需要，派出審計小組對工程本錢進行階段審計和決算審計， 對工程本錢發(fā)生的合理性、 本錢管理的標準性提出審計意見。 并結(jié)合工程收 益情 況，考核工程的本錢降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。8 、 逐步推行本錢管理及其信息交流電腦化，搞好本錢管理的綜合效勞。二 開發(fā)企業(yè)的本錢管理職責1 、 認真執(zhí)行集團本錢管理

5、制度， 結(jié)合實際制定本單位本錢管理制度， 并 自 覺接受總部監(jiān)督。2 、 根據(jù)本單位業(yè)務開展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定工程開發(fā)方案， 組織立項調(diào)研、 選址和前期籌劃， 提出立項建議和開發(fā)設想， 并按要求向 集團總 部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3 、 規(guī)劃設計階段， 應按市場定位和本錢估算準確把握設計方案， 組織審 查 設計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設計既符合標準， 又表達本錢控制的意識 和要求4、客觀、認真地進行工程本錢費用測算，編制工程本錢費用方案，確定 項 目及每個單項工程的目標本錢， 分解本錢費用控制指標， 落實降低本錢 技術(shù)組織 措施。5、遵循根本建設程序， 進行工程實際

6、操作， 對房地產(chǎn)本錢實行工程經(jīng) 理負 責制和全員全過程控制，對可控本錢、變動本錢和本錢異常偏差實行有 效監(jiān)控。 保證將本錢控制在目標本錢范圍內(nèi)。6、正確處理本錢、 市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、 資源、效益之間的關(guān)系， 防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故， 努力縮短開發(fā)周期， 嚴格控制工程的質(zhì)量成 本和 期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7 、 組織工程開發(fā)本錢費用核算， 及時、全面、準確、動態(tài)地反映工程成 本、 費用情況， 按規(guī)定編報本錢會計報表等有關(guān)資料。 堅持本錢報告制度， 保證本錢 信息交流的及時、有效。8、 熟悉、 掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、 預算定額水平等 本錢 控制因素，用

7、足用活各種政策、資源，提高本錢控制的預見性，努力尋 求降低成 本費用的途徑。9、 定期或不定期分析本錢結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng) 驗 教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。、房地產(chǎn)本錢監(jiān)控一本錢監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)集團的管理體制，集團建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè) 以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)本錢監(jiān)控系統(tǒng)。 實行總經(jīng)理領(lǐng)導下、 工程經(jīng)理負責、 各職能部門具體實施的運行機制。2 、 各監(jiān)控中心應樹立全員本錢意識，對房地產(chǎn)本錢實行全過程監(jiān)控。3、各開發(fā)企業(yè)應根據(jù)管理需要和工程實際情況，設置審算部、工程部、 財 務部等本錢管理職能部門或崗位，保證本錢控制工作的順利進行二本錢監(jiān)

8、控的要求制度建設1 、 根據(jù)管理的需要， 各房地產(chǎn)公司應制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成 本管理制度，并報集團總部備案：本錢管理責任制及監(jiān)控程序；方案管理制度包括指標、定額、考核管理方法 ； 招、投標管理制度； 合同管理制度； 工程質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交 管理制度； 預決算 包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付 管理制度； 費用控制制度； 材料設備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定2、集團總部應不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)本錢控制經(jīng)驗， 在此根底上， 逐步健全、 完善集團房地產(chǎn)本錢管理制度。方案管理1、各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)工程開發(fā)的節(jié)奏，及時編制本錢方案，并跟

9、蹤、檢 查、考核方案的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品本錢方案 按完全本錢口徑；期間費用方案； 降低本錢技術(shù)組織措施方案。2、本錢方案以設計概算、施工圖預算、本錢預測和決策為依據(jù)，綜合考慮 各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3 、 各開發(fā)企業(yè)應完善本錢考核方法，確立本錢降低率、費用節(jié)約額、項 目 投資回報率等本錢考核指標。分析檢查1 、 各開發(fā)企業(yè)在本錢控制過程中， 應定期、 按開發(fā)階段對房地產(chǎn)本錢的 結(jié) 構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析， 以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓， 做好 下一步本錢控制工作。分析的重點是： 方案及其執(zhí)行情況； 實際本錢與預算本錢、方案本錢比照差異及其原因

10、； 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改良意見、對策； 評價、結(jié)論與提示2 、 集團總部根據(jù)管理需要，應按工程就本錢控制情況進行分析檢查。信息交流1、應報集團總部的常規(guī)性本錢資料主要包括：工程根本情況；按會計制度規(guī)定應編報的本錢核算報表； 本錢動態(tài)情況及其分析資料； 當?shù)卣咝允召M工程、內(nèi)容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費 部 門。2、按例外管理原那么， 對以下本錢異常偏差及其處置方法， 應隨時報集 團總 部： 當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 本錢超降率占單項工程本錢總額 10% 以上、占其本身預算本錢或計 劃 本錢 30%以上的的工程、事件 包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、 方案外增 減工

11、程、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的本錢增、減項 目、事件 ； 合作條件更改； 補交地價。各開發(fā)企業(yè)應建立本錢信息庫，互相交流本錢控制的經(jīng)驗教訓四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢控制一立項環(huán)節(jié)的本錢控制1、各單位新工程立項時必須向集團總部提交?立項請示?和詳細的?可 行性研究報告?，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過。 ?可行性研究報告?除應 具備 地塊根底資料、周邊環(huán)境及其開展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、 初步規(guī) 劃設計方案、 開發(fā)節(jié)奏及市場定位等根底內(nèi)容外， 還須包括以下內(nèi)容：本錢費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤表達安排； 稅務環(huán)境及其影響； 資金方案； ?競投方案?僅限招標、拍賣

12、工程； 投資風險評估及相應的對策； 工程綜合評價意見。2、?可行性研究報告?應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。3、假設工程立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并 將 對我方構(gòu)成重大不利影響時，應重新向集團總部提交?立項申請?。4、招標或拍賣工程的競價不得突破集團批準的最高限價； 合作建房工程 要 充分考慮地價款的支付方式及相應的資金本錢。5、招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經(jīng)集團總部律師審核后正式簽署。規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的本錢控制1、規(guī)劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原那么：能由集團內(nèi)部完成的規(guī)劃設計工作，應由集團內(nèi)部自行完成；需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，

13、應采取招標方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設計方案必須包括建造本錢控制總體目標，應首先上報 集 團領(lǐng)導牽頭組織的 “規(guī)劃設計方案聽證會 審查， 獲通過前方可進入下 一設計階 段如單體設計、擴初設計、施工圖設計。每一階段都必須要求 設計單位出具 ?設計概預算?，并在與上一階段的概預算進行認真 分析、比擬的根底 上，編制我方的?建造本錢概預算?，確定各本錢單 項的控制目標，并以此 控制下一階段的設計。3、施工圖設計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載 明：設計單位的?施工圖預算?原那么上不得突破我方編制的?建造成 本預算?。4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的

14、技 術(shù) 性、平安性、周密性、經(jīng)濟性包括建成后的物業(yè)管理本錢等進行會審， 提出 明確的書面審查意見， 并催促設計單位進行修正， 防止或減少設計不 合理甚至失 誤所造成的投資損失浪費。三施工招標環(huán)節(jié)的本錢控制1、除壟斷性質(zhì)的工程工程外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組， 就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的籌劃，擬訂標書，開展 招 標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工工程和 施工管 理水平等進行現(xiàn)場考察， 提出書面考察意見； 對投標情況進行評估，

15、 提出書面評 估意見。4、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣 1,000 萬元的工程工程假設采取邀請招標方式，應 事 后向集團總部提交有關(guān)招標、評標等工作的文字備忘。6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、 報價 等 進行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程工程如水、電、氣等應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大 程 度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條 件 必須符合招標條件， 合同條款及內(nèi)容概念應清晰， 不得因工程緊而不簽 合同就開 工。9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。10 、 出包工程

16、應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。四施工過程的本錢控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師 和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名， 其中甲方預算人員必須 對工程 量、單價、用工量負責把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各 開發(fā)企業(yè)自 行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原那么，在事后五日內(nèi)辦理完畢， 嚴 禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復 印件不 得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見 費 的工程工程，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)

17、主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫?設計變 更 審批表?并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責人認可后，方可 辦理， 辦理過程中必須對照有關(guān)設計、 施工或售樓合同， 明確經(jīng)濟責任， 杜絕盲目簽證。 我方設計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確 定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、工程開工前， 原那么上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資 質(zhì) 等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān) 系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì) 量 事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、 分析事故原因， 提交事故情況報告 及防患措 施，明確事故責任并催

18、促責任單位， 按照質(zhì)檢部門認可的書面處理 方案予以落實。 事故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、 預 算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽 證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。 隱蔽工程驗收記錄按順序進 行整 理，存入工程技術(shù)檔案。工程進度款1、原那么上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的 15% ，并在工程進度款支付到工程造價 50%時開始抵扣預付備料款。2、工程進度款的撥付應當按以下程序辦理：施工單位按月報送施工進度方案和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監(jiān)理人員， 對

19、照施工合同及進度方案， 審核 工程 進度內(nèi)容和完工部位 主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程局部須提供照片 、工程 質(zhì)量證明等 資料； 預算部門整理復核工程價值量； 經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶， 以便為我方融洽銀企 關(guān) 系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、工程進度款支付到達工程造價 85% 時，原那么上應停止付款，預留至少10% 工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)五工程材料及設備管理1 、 工程開工前， 設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單， 一 般按照以下原那么決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加 以明確

20、：2 、 甲方能找到一級建材市場的、 有進口免稅方案指標的、 有特殊質(zhì)量 要求 和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行 乙供；3 、 實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間， 防止積壓或造 成 窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設 備 和大宗建材采購上采用招標方式。 在質(zhì)量、 價格、供貨時間均能滿足要 求的前提 下，應比照以下條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商； 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商

21、； 售后效勞和信譽良好的供貨商。6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢 查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應 及時退 貨并通知財務部拒絕付款。7、?采購合同?中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題 對 工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承當索賠責任。8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離 的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型， 在預算人員控 制 的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板， 進行封樣， 并盡量采取我方限價的措施。 同 時在材

22、 料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。10 、 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過， 審算部門同意，領(lǐng)導批準。11、 甲供材料、 設備的結(jié)算必須憑供貨合同、 供貨廠家或商檢部門的檢驗 合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單， 經(jīng)審算、 財務部 門審 核無誤后，方能辦理結(jié)算。六竣工交付環(huán)節(jié)的本錢控制1、 單項工程和工程竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝 修 驗收及總體驗收等， “移交證明書應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司 同時簽 署。3、凡有影響使用功能和平安及不合設計要求的結(jié)構(gòu)部位、安

23、裝部位、裝 飾 部位和設備、 設施，均應限期整改直到復驗合格。 因施工單位原因延誤 工程移交， 給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。4、工程移交后， 應按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位 簽 訂?保修協(xié)議書?，以明確施工單位的保修范圍、保修責任 包括驗收后 出現(xiàn)的 質(zhì)量問題的保修責任的約定 及處分措施等。5、采取一次性扣留保修金、 自行保修的開發(fā)企業(yè)， 應對保修事項及其 費用 有充分的預計，留足保修費用6 、 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用， 應在工程承包合同中 便 明確有乙方承當。七工程結(jié)算管理1、 工程竣工結(jié)算應具備以下根本條件：符合合同協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合標準要求的竣工驗收資料； 工程設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2 、 工程結(jié)算要以我方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準， 施工單位提供的 設 計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。3、“點工必須按照定額價計取、結(jié)算。4、審算部門應詳細核對工程量， 審定價格