房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)項目可行性報告

1、XX房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)工程可行性報告【最新資料，WOR文檔，可編輯修改】“ *花園 工程位于*市涪城區(qū)躍進路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口， 綠線占地面積平方米約畝，地塊西面北面臨街躍進北路及待建的高水中路， 沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，工程地塊呈矩 形。工程北面為圣水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規(guī)劃 中的涪城區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學?！?花園下簡稱：本工程擬規(guī)劃設(shè)計的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：小區(qū) 總規(guī)劃綠線用地平方米約畝，規(guī)劃設(shè)計總建筑面積約20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米，

2、住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米其中 中心綠地面積為2000平方米，建筑密度為，容積率，綠化率為 35%。“*花園擬方案于2005年5月起著手工程規(guī)劃及前期報建工作，于2005 年12月開始開工建設(shè)，工程建設(shè)總工期約12個月，預(yù)計于2006年6月進入項 目預(yù)售期，其銷售周期約12個月。其工程總投資含土地本錢及銀行利息為人 民幣960萬元人民幣萬元，工程預(yù)計總銷售收入人民幣3226萬元，工程預(yù)計 稅后利潤總額為人民幣萬元。自工程獲準銷售開始起，擬方案將當月銷售款的 局部用于銀行還貸，局部作為工程開發(fā)資金回投入工程后期工程，預(yù)計將于 2007年2月將完成土地

3、抵押貸款清算工作。1、工程概況 042、開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 043、市場分析和工程定位 054、規(guī)劃開展建議 225、資源供給 246、工程開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究 247、開發(fā)建設(shè)方案 258工程資金來源及經(jīng)濟分析 269、結(jié)論及建議 27一、工程概況：1 、工程名稱：“* 花園開發(fā)建設(shè)單位： * 房地產(chǎn)開發(fā)2、工程地理位置：本工程位于 *市涪城區(qū)躍進北路與高水中路交叉口， 項 目北面為圣水二隊居民點，其他幾面為待建設(shè)用地。3、 工程周邊的環(huán)境狀況：本工程所在區(qū)域在“花園星河灣、“小島春天 花園等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比擬成熟的居住區(qū)， 2005年政 府將進一步

4、標準土地市場化的管理，城市土地供給更加緊缺，開發(fā)投資商的市 場準入難度進一步加大，在 2005 年下半年到 2006年將出現(xiàn)更多的市場空間， 本工程在相鄰的中房即將開發(fā)的 100余畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型 精品樓盤于 2005年底或 2006年初開工建設(shè)并于 2006年下半年進行銷售，其時 機比擬適宜。4、工程性質(zhì)及主要特點：本工程土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其工程用地 較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約 170 米長。工程西面躍進北 路對面為規(guī)劃中的高水中學，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。并處于“花園星河灣和“小島春天花園兩大樓盤之間。二、開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動

5、遷安置：1、土地調(diào)查：本工程用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為平方米 約畝，均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為 * 房地產(chǎn)開發(fā)。2、拆遷調(diào)查：本工程土地使用權(quán)屬 * 房地產(chǎn)開發(fā)，其地塊上 臨時出租門面及出租倉房產(chǎn)權(quán)均屬 * 公司，不存在大的拆遷難的問題。3、市政根底配套設(shè)施調(diào)查：本工程地塊上有倉房租賃站 ，其施工水電 問題可在此根底上解決， 同時工程兩面臨市政道路， 其雨污排放及燃氣、 電力、 電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查：本工程周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、 中房、小島等幾個大房產(chǎn)公司在本工程周邊進行開發(fā)帶動，將極大地促進政府 對該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。 36

6、 路公交車從工程前躍進北路經(jīng)過， 6 路、27 路、39 路公交線路從旁經(jīng)停， 平政長途汽車站相距咫尺， 出行非常方便。三、市場分析和工程定位：一、市場分析：1、2004年* 市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析：1 、由于國家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2004年* 市房地 產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣 229122萬元，同比 2003 年減少人民幣萬元，負增長率 為。2、2004年商品房施工面積 2026744平方米其中：本年新開工面積 1219914 平方米，施工面積比 2003 年減少 565874 平方米，負增長率 22。從施工面 積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導(dǎo)地位，為 1686960平方米， 1

7、2270套，但比 2003年所占比重下降個百分點，為83%2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積 總量65%，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積 460800平方 米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟適用房施工面積 54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工 面積為81532平方米，286套幢，同比2003年減少106773平方米，402套 幢。表四：綿陽市2003-2004年商品住房施工面積比重情況按用途分普通住宅電梯公寓經(jīng)濟適用房別墅 2003 2004OOO

8、OOOOOOOO 09876543211從表四圖例中看出，因國家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢減緩，但投資結(jié)構(gòu) 發(fā)生變化較大。2003年*市住宅投資所占比重為 89% 2004年住宅投資下降至83%非住 宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2003年上升至2004年15%寸我市投資結(jié) 構(gòu)是否協(xié)調(diào)開展產(chǎn)生了較大影響。3、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%其中商品住房竣工 1229704平方米，8921套，比上年負增長5%商品用房竣工面積 245957平方 米，比上年增長495%寫字間竣工12938平方米，比上年增44%其它用房竣 工面積20673平方米，比上年負增35%4、商品房進入

9、市場情況：2004年，*市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%其中：商品住宅進入市場表五：*市2004年商品房竣工面積按用途分類型合計住宅商業(yè)用房寫字間其他2003 年1476069129881012177423325321812004 年:15092221229704245957P 1293820673 :同比增加%-5%-44%-35%所占比例:81%17%r % :注：所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量82%r右，比上年投入總量減 少93%商業(yè)用房投入市場信

10、息69893平方米，占商品房投入市場總量度 4%乞 右，比上年投入總量減少93%商業(yè)用房投入市場169893平方米，占商品房總 量14%E右，其他用房市場信息投入 38369平方米，占商品房投入市場總量 4% 左右。表八：2004年商品房市場投放情況表：年份合計商業(yè)其他合計普通住宅電梯公寓別墅經(jīng)濟適用房套M套M2套M2套M套M2003 年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004 年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216

11、989338369司比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重為2004年數(shù)據(jù)2、普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟房所占比重為住宅類；商業(yè)、其他所占比重為商 品房總面積比重從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系頂峰期，該 峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產(chǎn)受國家調(diào) 控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。2、2004年*市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析：2004年，*市房地產(chǎn)市場需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場依然火爆，市 場呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收

12、縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為 974545平方米，占全年商品房銷售總面積66%下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34%1、2004年，*市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為% 20%表十：2004年商品房銷售面積情況：年份合計mi合計普通住宅電梯公寓經(jīng)濟適用房別墅商業(yè)m寫 字 間 m苴/、他2m2m套2m套2m套m套m套20031368175132284197978492746655350634218669201797537321598607

13、442398752200414816391375390104509586837243291541202164741688604252091010415014707比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為% 5% 21%2、2004年住房二級市場日趨活潑，截止12月，累計完成二手房交易2539表十四：2004年商品住房銷售金額比重按用 途分類表十六：2004年商品房、二手房交易金額比重普通商住房電梯公寓經(jīng)濟適用房別墅商品房交易 L.二手房交易件，成交面積萬平方米，成交金額億元，分別比上年增長% % %其增長速度遠遠高于一級市場，成為房地產(chǎn)市場新的增長點。3、消費者購成

14、情況隨著*市城市化進程加快，*城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，*市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外 地人與本地人購房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購置商品房 474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%表十七：消費者購成比例：年 份 銷售人 群2001 年占總 量比2002 年占總 量比2003 年占總 量比2004 年占總 量比本地人2m624605%961418%1100210%100680368%外地人2m123880%262754%289320%47483632%表十八：夕、地人購商品房情況按用途分類：合計m普通商品住

15、房電梯公寓別墅辦公2 m商業(yè)m其他2 m2 m套2 m套2 m套4748363489832178795396052334871597216537164、商品房銷售價格情況2004年，*市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，按套內(nèi)面積計算,下同其中：普通商品住房元/ m2，電梯公寓元/ m2,別墅元/ m2，商業(yè)用房元 / m2，其他用房元/ m 2。從上列表中反映出，*市房地產(chǎn)商品房價格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪 走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加元/平方米，電梯公寓比上年增 加元/平方米。5、不同戶型商品房銷售情況分析：從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90-130

16、平方米范圍內(nèi)仍然是人們購置的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達%比 上的上漲個百分點，而每套130平方米以上面積下降說明小戶型購置者人群 增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降 為2004年的而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的% 呈現(xiàn)出戶型變小，單價上升的勢態(tài)，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。3、2004年*市商品房空置情況：2004年*市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負 增長率為13%其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為 355135平方米，住宅1102 套，

17、一年以上商品房空置面積為 90356平方米，住宅288套。表二十五：2004年商品房空置面分段表一年以內(nèi)空置合計合計住宅商業(yè)寫字其他rm套普通住房電梯經(jīng)適房別墅35513526614017162m套m套m套m套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%1%一年以上空置合計合計住宅商業(yè)寫字其他rm套普通住房電梯經(jīng)適房別墅90356462245288m套m套m套m套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚占比重為住宅類所占比重2004

18、年*市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%比上年減少%其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少雖然商品房空置面積比上 年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%4、2004年*市房地產(chǎn)市場開展特點：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩：*市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，比上年減少億元，施工面積2026744 平方米，比上年減少 565874 平方米，增長。分別比上年減少 28%、22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計， 2004 年上半年商品房市場 投入面積 707228平方米，下半年商品房市場投入面積 485273 平方米，上半年 與下半年投放量比

19、重分別 % 、% 。2、房價根本平穩(wěn)：幾年來，*的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在 1400元/m2左 右上下浮動。每年上升比例不超過 10%，一直保持平穩(wěn)開展。3、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。 2003年下半年至 2004 年上半年， *市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。僅 2004 年上半年 商品房銷售面積已到達 97454平方米，銷售金額 14億多元，但 2004年下半年 商品房銷售趨緩，只銷售商品房 507094平方米，銷售金額 9 億多元。4、商業(yè)用房投資勢頭強勁2004年， * 商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場 三匯裝飾建材交易中心

20、、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè) 城等一批工程陸續(xù)投入市場，天晨愛喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽 車配件市場等一批工程也已開始或即將開始開工。據(jù)統(tǒng)計， 2004年我市商業(yè)用 房在建施工面積達 308766平方米，同比上年增加 106237平方米。占全年在建 商品房施工面積 15%，比上年增加 %。5、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。 衡量一個城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定開展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004 年， * 二手房市場已開始步入高開展期，本年同比上年增長 %，快 速上漲極大地拉動了商品房市場。6、 外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場的主力軍。 外來人

21、口購置我市商品 房，近三年來增長速度不斷加快， 2001 年外來人口購商品房 123880 平方米， 2002 年購商品房 262745平方米， 2003 年購商品房 267965平方米， 2004 年達 到 474836 平方米，同本地人購房比例為 32%、 68%。外來人口購置商品房極大 地促進了我市商品房市場的開展。為城市經(jīng)濟快速增長做出了奉獻。7、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費者追捧。5 、2004 年* 市房地產(chǎn)市場存在問題：1、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩(wěn)步開展形成了明顯的 矛盾。 近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制 改變后，競拍價

22、格一路走高，對商品房本錢產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極大的 銷售風險。而商品房價格由于市場供求關(guān)系比擬寬裕，商品房價格一直處于平 緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所占用本錢的比重，開發(fā)商只能采取住 宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價來賺錢，長持下去，將會對 * 商業(yè)房產(chǎn)帶 來極為不利的影響。2、原材料價格波動的不確定性加大了房地產(chǎn)市場的風險。 房地產(chǎn)業(yè)上游 產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產(chǎn)市場影響甚大。如 2004 年下 半年頁巖磚由元 / 匹漲至元 / 匹，致使商品房本錢每平方米上漲 15 元左右。3、受國家宏觀調(diào)控影響， * 市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在 2004 年下半年 受到明顯影

23、響，出現(xiàn)減緩趨勢。 尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準備金利 率，將房地產(chǎn)開發(fā)工程資本金提高 15 個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限 制。4、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場開展。 2004 年我市 商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大 型商業(yè)用房對房地產(chǎn)市場容量造成了一定的壓力。6、2005 年* 市房地產(chǎn)市場預(yù)測 ：1、* 市經(jīng)濟的持續(xù)開展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)開展提供了保證。但是，由于近年*國民經(jīng)濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產(chǎn)市場。從目前市場 調(diào)查情況看， 2005 年可能投入市場工程 30 多個，投入市場面積 140 多萬平方 米。但我

24、市商品房銷售市場卻在 2004 年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供 應(yīng)大于需求矛盾。2 、政府對土地調(diào)控度加強，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營性 土地供給將得到進一下控制， 政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。 經(jīng)過政府對閑置土地 的清理，一些規(guī)模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地數(shù)量開 始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標、拍賣土地競爭劇烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且 絕大多數(shù)會是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價。3 、2005 年商品房價格預(yù)計將保持相對平衡，但應(yīng)有一定升幅。* 市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年開展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的 消費行為都趨天理智與成熟。房

25、價穩(wěn)中有升應(yīng)該是 2005 年總趨勢。 2005 年總 體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大 優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價格將有一定的上升空間。 另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計欠佳，推盤周期較長的工程，價格那么會 下降。4、二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺：98 年以來， * 市實施住房私有化后，又出臺了一系列促進住房改革 制度的政策， 使二手房市場日趨活潑， 尤其是 2002 年開始實施的住房貨幣化補 帖制度， 更加促使二手房市場的開展。從 2003 年開始， 其效果更加明顯， 預(yù)計 2005 年二手房市場將更加暢量旺， 二手房交易的活潑也

26、將推動商品房市場的發(fā)展。5、外來人口購房將進一步擴展，繼續(xù)支撐 * 市房地產(chǎn)市場的繁榮 。但隨 著 * 市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣 * 城市品牌，吸引外來人口購置商品房。二、工程市場定位：1、工程周邊類比競爭樓盤市場調(diào)研： 為了進一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程的整體情況，為“ * 花園工程 開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對該區(qū)域樓盤進行了市場調(diào)查，選取“花園星 河灣二期星河圣景、“金達小區(qū)、“青清怡苑、“隨園新村二期、“山水姻 緣等樓盤作為樣本進行比照分析，情況如下：工程周邊類比競爭樓盤根本資料：1、商業(yè)局部 、花園“星河灣一期臨街或小區(qū)內(nèi)底層門面：該工程僅

27、一期有門面，工程位于躍進北路末段。門面進深約為 9m- 16m 開間約為，建筑面積銷售單價為 3500元/ ，銷售情況比擬好，尤其內(nèi)街門 面銷售根本告罄。 、金達小區(qū)臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售 ： 該工程位于躍進北路，在本工程及“星河灣之間。臨躍進北路底層門面進深約11?m左右，開間約為、，門面建筑面積銷售單價為4500元/川左右，該 局部門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā) 售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對外銷售。 、青清怡苑兩層門面：該工程位于躍進北路， 在本工程斜對面。 該工程門面進深約為， 開間為 、等?，F(xiàn)余兩套面積大于50川的門面未售，其門面

28、建筑面積銷售單價為5000元/ 優(yōu)惠后銷售價。二樓門面以建筑面積2800元/川被個人全端。 、山水姻緣兩層門面： 該工程位于高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑工程正對面。該項 目臨街一、二層為進深 17和 19米的大門面，每個門面面寬大概在 6米左右， 其一層門面建筑面積銷售均價在 6000元/ ，二樓門面建筑面積銷售均價在 2600元/ 。本工程才取得預(yù)售資格，具體銷售情況需進一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù) * 市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設(shè)施的進一步完 善，只要工程門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。2、住

29、宅 、花園“星河灣二期2F7F:花園“星河灣 小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅 2000余套，一期總體銷售 情況比擬好，二期于1月15日正式預(yù)售。二期單套建筑面積最小約為89 兩 室兩廳單衛(wèi)雙陽臺 ，僅兩幢樓共 96 套，銷售情況較好， 一期類似該戶型約 140 套已銷售完。二期工程中最小的小三室戶型面積約為110 。躍層最小建筑面積為156川、二期住宅正式預(yù)售前建筑面積銷售價格如下：1F: 1406元/川；2F、5F: 1477 元/ m2； 3F、4F: 1548 元/ m2； 6-7F 躍層：1450 元/ 川。小區(qū) 配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為元/ m。 、金達小區(qū)仆7F:

30、該工程住宅建筑面積分布為：工程主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺有89 m2 91 m2 96 m?；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺：119 m?；三室兩廳雙衛(wèi)單 陽臺：112 m、127 m；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺：122 m；三室兩廳雙衛(wèi)四陽臺：140 m2,沒有兩室兩廳等小戶型。根據(jù)該工程售樓部樓盤銷售進度表分布來看， 住宅僅建筑面積91 m左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢 不是很好。工程住宅建筑面積銷售價格如下：1F: 1200元/ m； 2F、5F: 1270元/ m； 3F、4F: 1350元/ m； 6-7F 躍層：1200元/ m。小區(qū)配套費僅燃氣入 戶費 3610元/

31、戶，物管費為元 /m。 、隨園新村二期1F7F:該工程屬于經(jīng)濟適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套內(nèi)面積在 55 m75 m之間，套內(nèi)面積銷售價格為：1F： 1100元/ m； 2F、5F： 1150元/ m； 3F、4F： 1210 元/ m； 6F： 1090 元/ m； 7F： 1030 元/ m。小區(qū)配套費：燃氣入 戶費 3300元/ 戶，電 1280元/ 戶、電視 380 元/戶。物管費為元 /m。 、青清怡苑仆7F：本工程至今未取得預(yù)售許可證， 工程共 80 套住房，其中一室一廳 建筑面 積為52 m 12套；兩室兩廳單衛(wèi)建筑面積為 77 m、91 m分別為24套和 12 套；三

32、室兩廳雙衛(wèi)單陽臺 建筑面積為 121 m 12 套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺 建筑面積為 133m 20套?，F(xiàn)宣傳銷售價位按套內(nèi)面積計價 優(yōu)惠 2%后： 1F： 1160 元/ m； 2F、5F： 1265 元/ m； 3F、4F： 1310 元/ m； 6-7F : 1080 元/ m。 小區(qū)配套費：燃氣入戶費3300元/戶，水3060元/戶。物管費為元/ m。由于該 工程周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。 、山水姻緣：仆7F:本工程住宅約100套，其主要以85 m左右的兩室及115 m左右的三室戶型 為主打戶型。其住宅銷售均價按建筑面積計算1400元/ m。其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，

33、其銷售情況比擬好。工程才開始銷售，具體銷售 情況需進一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域除“花園星河灣外，其他一般商住樓工程的住宅銷 售單價總體偏低，其原因于其各自工程本身的規(guī)劃設(shè)計以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè) 施有關(guān)系，“花園星河灣因其工程大、規(guī)劃理念先進、公司品牌效應(yīng)使得其 本身銷售單價及銷售走勢都非常樂觀。因此，對于本工程而言，只要我們在項 目前期規(guī)劃做細，設(shè)計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大， 其本工程住宅銷售單價應(yīng)該比擬樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售 走勢也是可以樂觀預(yù)計的。2 、工程定位：1、市場定位：本工程擬建設(shè)成為 * 市少有的精品小樓盤。2、區(qū)域定位：在本工程區(qū)域內(nèi)，要

34、建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計上與“花園星 河灣、“小島春天花園等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷售價位 方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。3、主力客戶群定位：中、低收入市民包括臨時居民 ，白領(lǐng)階層， 二次置業(yè)者以及外地來綿人員。4、功能定位：臨街局部：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂休閑、辦公用 途。其臨街三層含三層以上及小區(qū)內(nèi)不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為 七層。5、建筑風格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風格，其中心綠 化為現(xiàn)代園林設(shè)計。四、工程規(guī)劃開展建議：一、規(guī)劃設(shè)計要點：1、小區(qū)整體感要強，應(yīng)符合自然條件。 兩宗地地勢平坦， 可考慮為單圍合 布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)。 工程兩面臨

35、街， 根據(jù)工程周邊物業(yè)開展趨勢， 臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公 或休閑娛樂用途。住宅局部其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅 層數(shù)最高為七層。2、小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計時以簡單、現(xiàn)代、休閑 的風格為主。二、建筑設(shè)計要點：1、底層門面開間宜控制在米之間，進深宜控制在米左右。2、住宅局部面積宜以建筑面積 80 平方米左右的兩室兩廳雙陽臺單衛(wèi)和 110 平方米左右的三室兩廳雙陽臺雙衛(wèi)為主，設(shè)計少量一室一廳住宅，面積控制在 40 50川左右。住宅設(shè)計必須盡可能人性化。3、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)停車。三、

36、建筑風格及外立面建議：1、本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計。2、門面局部考慮為外墻石材飾面， 住宅局部的外立面盡量采用簡單、 清爽、 高雅的外墻漆色彩。四、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計要點： 園林設(shè)計時以中心景觀為主，需作地勢設(shè)計，植物配搭方面需結(jié)合 * 氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數(shù)方案合理，小區(qū)另兩面 不臨街圍墻邊宜考慮高達長綠植物。五、社區(qū)效勞及物業(yè)管理要點： 社區(qū)效勞方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、服 務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會成立

37、后，由業(yè)主 委員會重新選聘物業(yè)公司。六、裝修標準：本工程所有的住房和門面交房標準均為清水房標準，但也可以根據(jù)客戶需 要提供個性化的裝修房。五、資源供給：1 、建筑材料的需要量、采購方式和供給方案： 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準通過的施工圖進行定額計算而 得，材料局部除局部設(shè)備或?qū)I(yè)性強的工程外，其余材料均由總包方自行負責 采購，甲方負責對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材 料價格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。2、施工力量的組織方案： 本工程施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進行公開招標，選取有 實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進

38、行施工。3、工程施工期間的動力、水等供給： 本工程施工期間的動力、水均在工程原租賃站的動力、水接入根底上進行 相應(yīng)改造而成。4、工程建成投入使用后水、電、燃氣、通訊等均在就近市政道路上接入， 其工程交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、工程開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究：1、開發(fā)工程的管理體制、機構(gòu)設(shè)置： 本開發(fā)工程將實行工程管理機制對其工程開發(fā)全過程實施全程管理， 即由建設(shè)方組建成立一個“ * 花園工程開發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財務(wù)處、 外聯(lián)處、銷售處。2、管理人員的配備方案：工程開發(fā)部設(shè)工程經(jīng)理一名，負責對工程開發(fā)全過程實行領(lǐng)導(dǎo)管理, 并對公司負責。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負責人一名，

39、負責工程技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解 決，配置技術(shù)員一名，負責現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。財務(wù) 處設(shè)置財務(wù)負責人一名，負責工程一切財務(wù)工作，配置會計、出納各一名，其 職責按公司財務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負責工程報建以及水、電、氣、弱電 等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理工程預(yù)售、銀行按揭等工作。銷售處設(shè)銷售負 責人一名，負責工程銷售籌劃、工程定價以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員 兩名，協(xié)助銷售負責人開展工作。3、擬定人員培訓方案，估算年管理費用支出情況：工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處的培訓方案均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí) 行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓由工程經(jīng)理及銷售負責人組織，其他 處配合對本工程進

40、行針對性學習和加強。七、開發(fā)建設(shè)方案1、前期開發(fā)方案及資金方案：括號內(nèi)為資金方案情況.規(guī)劃設(shè)計條件 圖設(shè)計施工圖審歓元總圖鯉工程可研分析.方案、總圖設(shè)計k 方案報批地勘審查施工監(jiān)理、測繪白蟻建設(shè)工程許可證 工程質(zhì)量監(jiān)督1 施工招投標 施工許可證開工4萬元/勺150萬元20萬元萬元施工圖報批3萬元2、工程建設(shè)方案及資金方案：括號內(nèi)為資金方案情況110 萬元二層： 150萬元封頂： 250萬元室外工程 竣工驗收 交付住戶 銷售期、工程后期維護及維修工作在本方案中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期工程建設(shè)計 劃籌劃中將進一步明確細化或根據(jù)工程實際工作進展情況進行相應(yīng)調(diào)整。3、建設(shè)場地的布置

41、：以后期工程施工組織設(shè)計為主。4、施工隊伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進行公開招標， 選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。八、工程資金來源及經(jīng)濟分析：1、工程投資來源、籌措方式確實定： 根據(jù)公司實際情況，本工程采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式 獲得： 、自籌資金：約700萬元，由本工程投資商先籌取 200萬元用于本工程 前期報建，工程開始開工建設(shè)時， 由本工程投資商在 “ * 工程銷售款中抽 取 500萬元用于本工程開發(fā)建設(shè)。備注：本工程投資商投資開發(fā)的“ * 前期報建手續(xù)已完， 將于 2005年3月開工建設(shè)， 預(yù)計 2005年7月底開始預(yù)售， 于 2005年12月交付住戶使用。即到本工程開工時間 2005年12月時，“* 銷售已有 5 個月，由于地理優(yōu)勢及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計銷售可達 70，即截止 2005年12月， “* 銷售資金回籠約 1100萬元，完全可以從 該工程抽取 500萬銷售資金用于“ *花園工程的開發(fā)建設(shè)。 、本工程銷售資金：在本工程預(yù)售開始后具體時間以市房管局核準的 預(yù)售許可證批準時間為準 ，局部銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸 具體銷 售款還款比例詳見?銷售狀況及資金還貸情況表? ，其余銷售資金再回投入本 工程開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金缺乏等問題。2、開發(fā)本錢估算及利潤估算表詳見附表:3、銀行還貸評價：根據(jù)工程