2005年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試真題

1、2005年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試真題總分：100分 及格：60分 考試時(shí)間：150分一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。) (1)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。 A. 獨(dú)一無(wú)二和供給有限B. 獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C. 流動(dòng)性差和價(jià)值量大D. 不可移動(dòng)和用途多樣(2)在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般（）來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。 A. 使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格B. 使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格C. 使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格D. 依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值(3

2、)某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/，并丑一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。 A. 4000B. 5000C. 6000D. 9000(4)假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/下降到2800元/，其需求量從900套上升到1000套則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為（）。(過(guò)時(shí))A. -33B. -066C. 066D. 153(5)在估價(jià)中選取4

3、個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/，建筑面積100，首次支付24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/，建筑面積120，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/，建筑面積90，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/，建筑面積1lO，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款3236萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ?A. 甲;乙;丙;丁B. 乙;丁;甲;丙C. 乙;丙;甲;丁D. 丙;乙;丁;甲(6)某宗地面積為5000，現(xiàn)狀容積率為08，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為50，樓面地價(jià)

4、為l500元/，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（）萬(wàn)元。 A. 1250B. 1750C. 2050D. 2150(7)房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站存（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。 A. 委托人B. 估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C. 管理部門D. 中立(8)回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是（）， A. 估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在B. 估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C. 估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去D. 估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去(9)在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比

5、實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。 A. 0520B. 1520C. 0515D. 1015(10)承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。 A. 619B. 642C. 720D. 958(11)某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方

6、負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/。 A. 202080B. 221429C. 233645D. 244737(12)某套住宅建筑面積為l00，套內(nèi)建筑面積為92，使用面積為80，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。 A. 2400B. 2580C. 2607D. 2760(13)評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000 YV/，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度

7、為15%25%。05%，-15%，-25%，-1O%，l5%，-15%，0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/。 A. 2938B. 2982C. 3329D. 3379(14)在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/、6700元/和6300元/，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是03、05和02。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/。 A. -l00B. -50C. 50D. 100(15)下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。 A. 交通擁擠B. 建筑技術(shù)進(jìn)步C. 城

8、市規(guī)劃改變D. 自然環(huán)境惡化(16)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/，建筑物殘值率6%，年折舊率22%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。 A. 76800B. 79104C. 77952D. 81562(17)某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為l0年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。 A. 432%B. 50%C. 568%D. 70%(18)某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)

9、辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/，又知該寫字樓可出租面積為l0000，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。 A. 54819B. 55815C. 56739D. 67540(19)某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。(說(shuō)明：題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期)A. 40B. 43C. 47D. 50(20)下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，

10、不正確的是（）。 A. 青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B. 征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C. 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D. 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定(21)某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/。若報(bào)酬率為6%、收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/。 A. 3800B. 4500C. 5200D. 5600(22)某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)

11、格最接近于（）萬(wàn)元。 A. 280B. 285C. 290D. 295(23)某寫字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的l2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為l0%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580(24)某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年lo月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。 A. 536B

12、. 549C. 557D. 816(25)某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000，年凈收益為480萬(wàn)元，自開(kāi)工建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需l5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為l2%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。 A. 402304B. 407410C. 476850D. 565209(26)實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）。 A. 過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B. 過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C. 未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法D. 未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法(27)在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)

13、時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。 A. 未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B. 投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C. 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D. 開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用(28)某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/、2450元/、2650元/、2830元/和3000元/，其增減量的權(quán)重分別為01、03、02和04，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于（）元/。 A. 3100B. 3195C. 3285D. 3300(29)當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)

14、格。 A. 數(shù)學(xué)曲線擬合法B. 平均增減量法C. 平均發(fā)展速度法D. 移動(dòng)平均法(30)某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500原/和4800元/，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（）元/。 A. 4800B. 5124C. 5800D. 7124(31)下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。 A. 路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B. 路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C. 運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D. 路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗

15、地求其平均價(jià)格(32)已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20f，臨街深度為75f?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30f，臨街深度為l25f。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。 A. 654B. 818C. 872D. 1090(33)某大廈總建筑面積10000，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）。 A. 24%B. 3O%C. 38%D. 72%(34)影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）。 A. 大氣環(huán)境B. 聲覺(jué)環(huán)境C. 衛(wèi)

16、生環(huán)境D. 治安環(huán)境(35)在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。 A. 社會(huì)因素B. 環(huán)境因素C. 人口因素D. 行政因素 二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。) (1)房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。 A. 裝飾裝修改造B. 通貨膨脹C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D. 改進(jìn)物業(yè)管理E. 周圍環(huán)境改善(2)從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。 A. 有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的

17、土地B. “干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C. 有租約限制的房地產(chǎn)D. 未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)E. 共有的房地產(chǎn)(3)如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（）(過(guò)時(shí))A. 05B. 10C. 15D. 20E. 3O(4)房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。 A. 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B. 消費(fèi)者的預(yù)期C. 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本D. 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平E. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期(5)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（）。 A. 土地

18、所有權(quán)B. 國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)C. 宅基地土地使用權(quán)D. 大型游樂(lè)場(chǎng)E. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房(6)運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。 A. 統(tǒng)一采用總價(jià)B. 統(tǒng)一采用單價(jià)C. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位D. 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E. 統(tǒng)一付款方式(7)影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有（）等。 A. 建筑規(guī)模B. 臨路狀況C. 樓層D. 建筑容積率E. 繁華程度(8)成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。 A. 圖書館B. 鋼鐵廠C. 空置的寫字樓D. 單純的建筑物E. 加油站(9)功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺

19、乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。 A. 意外破壞的損毀B. 市場(chǎng)供給的過(guò)量C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷D. 人們消費(fèi)觀念的改變E. 周圍環(huán)境條件惡化(10)收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于（）。 A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小B. 未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)C. 未來(lái)獲得凈收益的大小D. 目前總收益的大小E. 未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短(11)在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。 A. 房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力B. 將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C. 正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式D. 正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E. 正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房

20、地產(chǎn)價(jià)值(12)長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用十（）等。 A. 收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金B(yǎng). 市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整C. 填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏D. 比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力E. 成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格(13)某建筑物共3層，總建筑面積為600，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600萬(wàn)元，土地價(jià)值480萬(wàn)元。其中一層價(jià)值是二層的15倍，二層價(jià)值是三層的l2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的有（）。 A. 按建筑面積分?jǐn)?，二層占有的土地份額為333%B. 按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為300%C. 按土地價(jià)值

21、分?jǐn)?，二層占有的土地份額為350%D. 按房地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為450%E. 按土地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為479%(14)下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。 A. 不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)C. 理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化E. 匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降(15)房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由（）綜合決定的。 A.

22、 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型B. 估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件C. 估價(jià)人員的技術(shù)水平D. 委托人的特殊要求E. 所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分) (1)房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（）(2)某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5%，其需求量下降了4%，則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。(過(guò)時(shí)) （）(3)當(dāng)用成

23、本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。 （）(4)在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。 （）(5)市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）(6)成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 （）(7)就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)格高于重置價(jià)格。 （）(8)在求取整體房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款

24、余額之后的收益。 （）(9)資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。 （）(10)在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。 （）(11)假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。 (12)在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

25、的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值。 （）(13)某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為l8m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為l20%。 （）(14)低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。 （）(15)一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。 （）四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)(1)某企業(yè)有一在建工程，于2005

26、年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000，土地使用權(quán)年限為2003年10月1日2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5。14層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬(wàn)；520層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬(wàn)。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為3000元/，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%，項(xiàng)目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：(1)項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。 (2)該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。寫字樓在建成后l年末時(shí)售出。 (3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/的裝修費(fèi)，裝修期為一年，裝修費(fèi)均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元，包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)