《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考點(diǎn)分析與詳解.doc

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考點(diǎn)分析與詳解房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考點(diǎn)分析與詳解一、問答題（一）估價(jià)原則的運(yùn)用1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。例 1：96 年試題例 2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地 900 平方米，地上 200 平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4 萬元人民幣 / 平方米，該區(qū)域的商品房價(jià)格為1 萬元人民幣 / 平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為 5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。答案：1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600 萬元人民幣。900

2、 4 3600（萬元）2、依據(jù)和理由： 上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中使用原則。因?yàn)椋?該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提， 按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。 故評(píng)估值大約為 3600 萬元人民幣。 確切的價(jià)值應(yīng)該是 3600 萬元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。例 3：2001 年模擬試題問答題的第（二）題（ 2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則： 估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。例 1：98 年的考題：選擇題第2 題例 2：教材 P141

3、例 3：某人 1999 年 7 月通過出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100 萬元，之后又花了200 萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50 萬元，正常利潤為50 萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（ 2000 年 3 月）起計(jì)，則該地塊在2000 年 3 月的價(jià)格為：（答案為D）A.400 萬元B.350 萬元C.100 萬元D. 400 萬元估價(jià)時(shí)點(diǎn)說明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的P93-94中說得很清楚。例 4：2001 年模擬題A 選擇題第 2 題估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。（ 3）替代原則：例： 2001

4、 年模擬試題B 選擇題第（一）題（ 4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。例： 99 年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98 年考試題：選擇題第（一）題。四、改錯(cuò)題改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見的改錯(cuò)項(xiàng)目為：（一）市場(chǎng)比較法1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P112例 4-4 和例 4-5 。2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P115 的有關(guān)內(nèi)容。3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合

5、可比實(shí)例的得分問題，具體見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P128 例 4-14 。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。（二）收益法1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問題。2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問題。3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具（三）成本法1、沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問題。2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問題。3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問題。4、沒有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定出讓年，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少

6、項(xiàng)目的問題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。（四）假設(shè)開發(fā)法1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問題。2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。4、假設(shè)開發(fā)法（ 1）沒有確定的開發(fā)利用方式開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為的開發(fā)利用方式。（ 2）沒有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤（ 3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤的基礎(chǔ)（ 4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤（ 5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。（ 6）未來樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒有結(jié)合長期趨勢(shì)法。（ 7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅

7、費(fèi)，具體見教材P69-71 及案例 3-1 分析的第 8 項(xiàng)。（四）沒有結(jié)合估價(jià)目的的要求1、抵押估價(jià)的常見錯(cuò)誤（ 1）沒有說明未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。（ 2）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見錯(cuò)誤（ 1）沒有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估。（ 2）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估。（ 3）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。（ 4）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。（ 5）按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后

8、的殘余價(jià)值。（ 6）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象。3、其他估價(jià)目的的常見錯(cuò)誤（ 1）合資入股的評(píng)估，沒有說明入股后的用途。（ 2）拍賣底價(jià)的評(píng)估，沒有確定出拍賣保留價(jià)。（ 3）合并的評(píng)估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。（ 4）糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對(duì)出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象為何需要估價(jià)。（ 5）征用或拆遷補(bǔ)償估價(jià)違背了國家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。（ 6）出讓土地的評(píng)估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。（五）其他類型的錯(cuò)誤1、對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)如教材案例 4-6 ，用收益法對(duì)有收益的部分進(jìn)行了估價(jià)，然后又對(duì)無收益的第六層辦公（自用部分）進(jìn)行估價(jià)，這樣第六層的價(jià)值就有重復(fù)計(jì)價(jià)的問題。因?yàn)闊o收益的第六層價(jià)值已體現(xiàn)在有收益部分的價(jià)值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價(jià)值將會(huì)降低。2、計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)，具體見案例4-2 及其分析。3、遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫的價(jià)格。4、在建工程的評(píng)估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。5、報(bào)告的有效期起算日