第四講房地產(chǎn)登記

1、第四講房地產(chǎn)登記（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 1、公信原則與不動產(chǎn)善意取得、公信原則與不動產(chǎn)善意取得 物權(quán)法草案物權(quán)法草案第五稿第第五稿第105105條規(guī)定：條規(guī)定：“無權(quán)處分人將不無權(quán)處分人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的；（一）受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；（二）以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記

2、，（三）轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的，受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。” 第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產(chǎn)登記的公信力房地產(chǎn)登記的公信力第四講房地產(chǎn)登記（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 1、公信原則與不動產(chǎn)善意取得、公信原則與不動產(chǎn)善意取得 擔保法擔保法3434條規(guī)定

3、：條規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：下列財產(chǎn)可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；和其他地上定著物；” 第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產(chǎn)登記的公信力房地產(chǎn)登記的公信力制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 1、公信原則與不動產(chǎn)善意取得、公信原則與不動產(chǎn)善意取得 擔保法擔保法司法解釋第司法解釋第8484條規(guī)定：條規(guī)定：“出質(zhì)人以其不出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的，不知出質(zhì)人

4、無具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的，不知出質(zhì)人無處分權(quán)的質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)后，因此給動產(chǎn)所有人造成處分權(quán)的質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)后，因此給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔賠償責任。損失的，由出質(zhì)人承擔賠償責任?！?擔保法擔保法司法解釋第司法解釋第108108條規(guī)定：條規(guī)定：“債權(quán)人合法債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動產(chǎn)時，不知債務(wù)人無處分該動產(chǎn)占有債務(wù)人交付的動產(chǎn)時，不知債務(wù)人無處分該動產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人可以按照擔保法第八十二條的規(guī)定行的權(quán)利，債權(quán)人可以按照擔保法第八十二條的規(guī)定行使留置權(quán)。使留置權(quán)?！钡谒闹v之第三部分第四講之第三部分 房地產(chǎn)登記的公信力房地產(chǎn)登記的公信力制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記（四）對

5、公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 2、公信原則與登記的實質(zhì)審查、公信原則與登記的實質(zhì)審查 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第6060條規(guī)定：條規(guī)定：“以出讓或者以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當申請登記，經(jīng)縣級申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當建成房屋的，應(yīng)當申請登記，由縣級以上地方人民申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房

6、地產(chǎn)政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當申請房產(chǎn)變更登記，并申請房產(chǎn)變更登記，并申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。書?！?第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產(chǎn)登記的公信力房地產(chǎn)登記的公信力制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 3、公信原則與國家賠償、公信原則與國家賠償 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第第3737條條規(guī)

7、定：規(guī)定：“因登記機關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)因登記機關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償?shù)怯洐C關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任。責任。” 第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產(chǎn)登記的公信力房地產(chǎn)登記的公信力制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記o我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本規(guī)范我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本規(guī)范第四講房地產(chǎn)登記我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本規(guī)范我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本規(guī)范城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法（1995年）年）土地管理法土地管理法（2004年）年）城市房屋權(quán)屬登記管理辦法城市房屋權(quán)屬登記管

8、理辦法（2001年年8月，建設(shè)部）月，建設(shè)部）土地登記規(guī)則土地登記規(guī)則（1996年年2月，國土資源月，國土資源部）部）第四講之第四部分第四講之第四部分 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本規(guī)范我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本規(guī)范制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記o我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系第四講房地產(chǎn)登記城市房屋權(quán)屬登記管理辦法城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定：規(guī)定：第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴房屋登記房屋登記總總 登登 記記初初 始始 登登 記記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移 登登 記記變變 更更 登登 記記他項權(quán)登記他項權(quán)登記注注 銷銷 登登 記記第四講房地產(chǎn)登記土地

9、登記規(guī)則土地登記規(guī)則規(guī)定：規(guī)定：第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴土地登記土地登記初始登記初始登記變更登記變更登記設(shè)立登記設(shè)立登記變更登記變更登記注銷登記注銷登記第四講房地產(chǎn)登記我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記（二）設(shè)立登記（二）設(shè)立登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房

10、地產(chǎn)登記我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記（二）設(shè)立登記（二）設(shè)立登記（三）移轉(zhuǎn)登記和變更登記（三）移轉(zhuǎn)登記和變更登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記（二）設(shè)立登記（二）設(shè)立登記（三）移轉(zhuǎn)登記和變更登記（三）移轉(zhuǎn)登記和變更登記（四）注銷登記（四）注銷登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）

11、總登記和初始登記（二）設(shè)立登記（二）設(shè)立登記（三）移轉(zhuǎn)登記和變更登記（三）移轉(zhuǎn)登記和變更登記（四）注銷登記（四）注銷登記（五）異議登記、更正登記、預(yù)告登記（五）異議登記、更正登記、預(yù)告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記異議登記異議登記定義：將針對登記簿正確性的異議記載到登定義：將針對登記簿正確性的異議記載到登記簿中的過程。記簿中的過程。功能：公示登記簿存在錯誤的可能性，以此功能：公示登記簿存在錯誤的可能性，以此阻止有可能發(fā)生的交易。阻止有可能發(fā)生的交易。 程序：一經(jīng)申請即登記，期限一過即失效。程序：一經(jīng)申請即登記，期限一過即

12、失效。第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記異議登記異議登記上海市房地產(chǎn)登記條例上海市房地產(chǎn)登記條例第第19條規(guī)定：條規(guī)定： “房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認為房地產(chǎn)登房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認為房地產(chǎn)登記冊記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與記冊記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相實際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出登記異議。房地產(chǎn)登記機構(gòu)關(guān)的文件，提出登記異議。房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在受理登記異議申請的當日，將異議事應(yīng)當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載于房地產(chǎn)登記冊以警示第三人，該登

13、項記載于房地產(chǎn)登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。記滿三個月失效?！钡谒闹v之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記異議登記異議登記物權(quán)法物權(quán)法草案第五稿第草案第五稿第18條規(guī)定：條規(guī)定： “不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失在異議登記十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。利人可以向申請人請求損害賠

14、償。”第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記更正登記更正登記提出：可由當事人申請更正，也可由登記機提出：可由當事人申請更正，也可由登記機關(guān)主動更正。關(guān)主動更正。程序：可直接申請，也可先申請異議登記、程序：可直接申請，也可先申請異議登記、然后再更正登記。然后再更正登記。第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地產(chǎn)登記更正登記更正登記上海市房地產(chǎn)登記條例上海市房地產(chǎn)登記條例第第18條規(guī)定：條規(guī)定： “房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有誤的，可以申請

15、更正。誤的，可以申請更正。 房地產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有房地產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有誤的，應(yīng)當書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人在規(guī)誤的，應(yīng)當書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正手續(xù)；當事人無正當理由逾定期限內(nèi)辦理更正手續(xù)；當事人無正當理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)可以依期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)可以依據(jù)申請登記文件或者有效的法律文件對房地產(chǎn)據(jù)申請登記文件或者有效的法律文件對房地產(chǎn)登記冊的記載予以更正，并書面通知當事人。登記冊的記載予以更正，并書面通知當事人?！钡谒闹v之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴第四講房地

16、產(chǎn)登記更正登記更正登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴物權(quán)法物權(quán)法草案第五稿第草案第五稿第18條規(guī)定：條規(guī)定： “權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)予以更正。證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)予以更正?！钡谒闹v房地產(chǎn)登記預(yù)告登記預(yù)告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴定義

17、：為保全一項目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢定義：為保全一項目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而預(yù)先進行的一種止不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而預(yù)先進行的一種登記。登記。對象：請求權(quán)對象：請求權(quán)效力：使債權(quán)具有了對抗效力效力：使債權(quán)具有了對抗效力例證：商品房預(yù)售合同登記例證：商品房預(yù)售合同登記 第四講房地產(chǎn)登記預(yù)告登記預(yù)告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴上海市房地產(chǎn)登記條例上海市房地產(chǎn)登記條例第第49條規(guī)定：條規(guī)定： “房屋尚未建成時，有下列情形之當事人可以申請房屋尚未建成時，有下列情形之當事人可以申請預(yù)告登記：預(yù)告登記： （一）（一） 預(yù)購商品房及其

18、轉(zhuǎn)讓；預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓； （二）（二） 以預(yù)購商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；以預(yù)購商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓； （三）（三） 以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓； （四）（四） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 經(jīng)預(yù)告登記后，當事人取得土地使用權(quán)、房屋所有經(jīng)預(yù)告登記后，當事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。權(quán)或者房地產(chǎn)他項權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。”第四講房地產(chǎn)登記預(yù)告登記預(yù)告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴物權(quán)法物權(quán)法草案第五稿第草案第五稿第19條

19、規(guī)定：條規(guī)定： “當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來取得物權(quán)，按照物權(quán)的協(xié)議，為保障將來取得物權(quán)，按照約定支付一定比例的價款或者履行其他條約定支付一定比例的價款或者履行其他條件的，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)件的，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！钡谒闹v房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記的基本程序房地產(chǎn)登記的基本程序第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產(chǎn)登記體系我國房地產(chǎn)登記體系制作者：吳一鳴申請申請受理與審核受理與審核

20、公告公告頒發(fā)證書頒發(fā)證書第四講房地產(chǎn)登記o我國房地產(chǎn)登記制度的完善我國房地產(chǎn)登記制度的完善第四講房地產(chǎn)登記（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產(chǎn)登記制度的完善我國房地產(chǎn)登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)第四講房地產(chǎn)登記（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產(chǎn)登記制度的完善我國房地產(chǎn)登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)問題二：登記對象的范圍

21、有限問題二：登記對象的范圍有限第四講房地產(chǎn)登記（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產(chǎn)登記制度的完善我國房地產(chǎn)登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)問題二：登記對象的范圍有限問題二：登記對象的范圍有限問題三：房屋登記的范圍主要限于城市問題三：房屋登記的范圍主要限于城市第四講房地產(chǎn)登記（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題（一）房地產(chǎn)登記制度存在的問題第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產(chǎn)登記制度的完善我國房地產(chǎn)登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機關(guān)問題二：登記對象的范圍有限問題二：登記對象的范圍有限問題三：房屋登記的范圍主