上半年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場研究

1、2009年上半年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場報告第一部分 當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀形勢2008年的房地產(chǎn)行業(yè)是一個充滿著嚴(yán)酷的年度，隨著國家隊房地產(chǎn)行業(yè)以縮進(jìn)銀根為主要措施的連續(xù)打擊，加上08年初的雪災(zāi)和出現(xiàn)在美國的次貸危機(jī)，使得房地產(chǎn)行業(yè)從一季度起就開始陷入困境，各區(qū)域的商品房成交量明顯萎縮，除北京受奧運會影響外，上海，深圳，廣州，南京等一線城市的高檔商品房價格均開始下跌，至9月出現(xiàn)金融危機(jī)時，幾乎所有城市的價量都跌倒了歷史最低點。10月起，國家針對國際金融危機(jī)，迅速出臺了以加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、放松銀根的相應(yīng)政策，各地區(qū)政府針對房地產(chǎn)行業(yè)也紛紛采取“救市”措施，至11月，國內(nèi)各主要城市的房地業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，成交量

2、逐步回升。09年上半年，國內(nèi)各大城市的商品房成交量進(jìn)入大幅回升階段，杭州，深圳住宅成交面積叫哦08年同期分別增長180.4%，148.9%，南京增幅也達(dá)到77%，上海則為27.9%。天津、蘇州、重慶、青島也都接近超過100%。而隨著上半年成交量的大幅度提升，國內(nèi)一線城市的新增商品房供應(yīng)量下降幅度約為20-30%，存量商品房得到快速去化，09年3月，國內(nèi)主要大眾城市有54.29%出現(xiàn)環(huán)比價格上漲，5月則有88.57%的大中城市出現(xiàn)環(huán)比價格上漲，6月繼續(xù)有80%的大中城市保持環(huán)比價格上漲，上半年70個大中城市的價格同比上漲0.2%。上半年，國內(nèi)商住建設(shè)用地的交易也開始回溫，105個主要檢測城市上半

3、年商住用地平均增幅為1.08%，部分城市在6月份甚至重新出現(xiàn)“地王”。值得關(guān)注的是；長江三角洲上半年居住用地的同比增長率則為-1.37%，而商用地價同比、環(huán)比分別為0.47%和1.27%，綜合地價環(huán)比增長0.32%。上半年房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，也增加了房地產(chǎn)投資商的投資信心。首先是土地交易市場開始活躍，其次是大量存量土地開始轉(zhuǎn)入新開工階段，房地產(chǎn)投資額從5月起出現(xiàn)連續(xù)快速增長。當(dāng)前的房地產(chǎn)形式雖然可喜，但仍應(yīng)當(dāng)值得警惕的是：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢依然具有不可預(yù)測性，國家在二季度后針對可能出現(xiàn)的通脹趨勢迅速采取了相應(yīng)措施，涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域，下半年起價量雙增的局面有可能不再繼續(xù)，銅山，商品房新開工面積和房地

4、產(chǎn)投資額的增加，將迅速彌補(bǔ)上半年造成的存量不足的問題，而最近數(shù)月中股市和證券市場的突出表現(xiàn)，也將從房地產(chǎn)中分流出大量社會資金，入地交易市場雖然有所復(fù)蘇，但市場反應(yīng)依然平平，土地價格總體仍然處于同比下降階段。所有這些因素，都很難用“樂觀”來形容當(dāng)前和未來的中國房地產(chǎn)市場。第二部分 08年鎮(zhèn)江樓市回顧1、 宏觀調(diào)控發(fā)力，年初銷量萎縮2008年初，受2007年第四季度樓市拐點論的影響，加上國家以收緊銀根為主要措施的抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控政策的影響，鎮(zhèn)江樓市的銷售速度明顯開始減緩，加上08年初雪災(zāi)因素等原因，08年1月鎮(zhèn)江市區(qū)商品房銷售套數(shù)為964套，同步于環(huán)比的降幅分別為39.56%與37.4%。銷

5、售面積與成交金額的同比與環(huán)比也都在30%以上，08年2月，市區(qū)（不含大港）商品房銷售套數(shù)、面積、成交金額在08年1月的基礎(chǔ)上持續(xù)大幅度下降，降幅分別為55.54%、55.35%、58.96%，鎮(zhèn)江樓市至此開始進(jìn)入低迷期。08年3月至08年11月，鎮(zhèn)江樓市的商品房銷售始終在低位徘徊，銷售套數(shù)3月份1069套，4月份1049套，5月份1358套，6月份1008套，7月份1023套外，其余月份均在1000套以下，往年的金九銀十銷售套數(shù)僅為807套盒875套。以該期比較具有代表性的8月份為例，當(dāng)月銷售套數(shù)為868套，與07年同期1729套相比，下降幅度為49.8%，銷售面積同比下降48.61%，成交金

6、額同比下降53.11%。直至08年12月，鎮(zhèn)江樓市開始出現(xiàn)回溫跡象。當(dāng)月成交套數(shù)聚升至1461套，與鎮(zhèn)江樓市成交量最好的07年同期1540套相比，僅下降5.13%，當(dāng)月銷售面積為162449，與07年同期172316相比下降5.73%，當(dāng)月成交總額716919202元，與07年同期7193377571元相比下降0.345。2、 影響08年鎮(zhèn)江樓市走勢的原因分析縱觀08年鎮(zhèn)江樓市，市場走勢特征表現(xiàn)為：成交量大幅下降，成交均價持續(xù)小幅上升。影響08年鎮(zhèn)江樓市成交量大幅下降的主要因素有1、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的作用；2、市民對市場缺乏信心，期望樓市成交量下降的同時，價格也隨之下降，因此普遍采取等待觀望態(tài)

7、度；3、9月份發(fā)生的國際金融風(fēng)暴；4、置業(yè)投資者全線撤離樓市。值得注意的是，在08年全年成交量大幅下降的同時，市區(qū)商品房均價卻持續(xù)上升。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，價格上升幅度達(dá)13.2%，造成價格上升的主要原因是：1、鎮(zhèn)江市雖然同樣也受到了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及下半年國際金融風(fēng)暴等因素的影響，但在08倆土地供應(yīng)價等蛀牙開發(fā)成本并沒有因此降低，相反開發(fā)成本繼續(xù)持續(xù)上升；2、鎮(zhèn)江房價雖然經(jīng)過了數(shù)年的快速增長，但并沒有形成價格虛高的泡沫，開發(fā)企業(yè)的利潤一直保持在合理的額度內(nèi)，因此大多數(shù)開發(fā)企業(yè)主觀上不愿意降價讓利銷售；3、鎮(zhèn)江的開發(fā)企業(yè)主要投資資金鏈來自于自籌，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款金額占全市銀行商業(yè)貸款總額的比例不足

8、7%，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的三分之一甚至四分之一，同年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款與07年同比上升7.2%，二自有資金與07年同比增長43%，因此鎮(zhèn)江的開發(fā)企業(yè)受銀根緊縮政策的影響較小，資金壓力也相對較??；4、08年鎮(zhèn)江居民的儲蓄存款持續(xù)上升，排斥從證券市場流出金額等因素，全年居民儲蓄存款比07年增長約25%，說明鎮(zhèn)江居民的實際消費能力仍然處于上升過程中，因此鎮(zhèn)江居民的商品房購買力不僅沒有消弱，反而還在提高；5、08年中，支撐鎮(zhèn)江樓市的主要動力幾乎均來自于市區(qū)居民的剛性需求，且絕大多數(shù)購房者均為被迫入市，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的處境相比，購房居民在于開發(fā)企業(yè)的房價博弈中顯得較為被動。第三部分 2

9、009年上半年鎮(zhèn)江樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析一、 鎮(zhèn)江土地市場交易情況1、 商住用地交易情況上半年鎮(zhèn)江市區(qū)共出讓15幅商住用地，成交總面積為1857畝，平均成交價為64.57萬元/畝。2、 商住用地出讓情況分析首先，鎮(zhèn)江市城市投資公司，鎮(zhèn)江市交投投資建設(shè)發(fā)展公司由于系政府所屬公司，因此兩公司所取得地價并不能客觀反映鎮(zhèn)江土地市場的價格狀況，其次，江蘇明豪投資有限公司，鎮(zhèn)江佳豐開發(fā)建設(shè)有限公司，鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)華城房地產(chǎn)有限公司取得的地方是為了建設(shè)拆遷安置房，因此也不能代表鎮(zhèn)江市當(dāng)前的地價水平。除上述單位外，其余單位所取得的地塊平均成交價為107.79萬元/畝。3、 當(dāng)前土地價格從商住建設(shè)用地出讓結(jié)果中可以看出

10、，09年上半年鎮(zhèn)江市的土地交易狀況并不樂觀，真正用于商住開發(fā)的單位（不含二重）只有5家共受讓六幅地塊，而這6幅地塊才真實反映了目前鎮(zhèn)江市的土地價格水平。以下圖表是其中具有代表性的三幅地塊的基本情況，其中江蘇興地投資發(fā)展有限公司取得的地塊位置位于南徐達(dá)到以南，鎮(zhèn)江九潤國際置業(yè)有限公司取得的地塊處于礦機(jī)路東側(cè)，兩副地塊均處于市內(nèi)較好區(qū)域，地價也相對合理，說明鎮(zhèn)江市區(qū)目前較好的地塊，單位樓面價約在1500元/，而相對較偏的地塊，單位樓面價尚未突破1000元。4、 地價比較具有相對可比性的地塊是同處于南徐新城的江蘇興地公司地塊和07年初國際冠城地塊、江蘇陽光置業(yè)地塊的樓面價。由于江蘇興地的地塊位置略遜

11、于國際冠城和陽光置業(yè)，加上高容積率對建筑成本的提高，因此總體上可以認(rèn)為：09年上半南徐新城的土地價格相對于兩年前而言，價格基本處于平穩(wěn)。二、 鎮(zhèn)江樓市綜述1、08年底多方“救市”鎮(zhèn)江樓市開始回暖自08年9月發(fā)生國際金融風(fēng)暴后，10月起，國際酒立即出臺了降低房貸利率，加大公積金貸款額度，降低購房者首付比率、降低小面積商品房交易契稅等刺激樓市發(fā)展的措施，各地方政府為了“救市”，則紛紛出臺了更有利于樓市發(fā)展的相關(guān)措施。鎮(zhèn)江市11月4日也出臺了相關(guān)政策，從強(qiáng)化政府協(xié)調(diào)、調(diào)控土地供應(yīng)、降低用地成本、加大房地產(chǎn)信貸投放、加大個人購房貸款支持力度、減輕開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、放寬房地產(chǎn)市場價格管理、規(guī)范涉房收費行

12、為等方面做出來相關(guān)規(guī)定。與中央和地方政府的救市政策、措施相呼應(yīng)、開發(fā)企業(yè)也表現(xiàn)出了極大的“誠意”。鑒于中央政府、地方政府、開發(fā)商三方面救市力量的作用，沉寂了近一年的鎮(zhèn)江樓市，從08年12月起明顯呈現(xiàn)出回暖跡象，當(dāng)月銷售驟然升至了1461套，比當(dāng)年前11個月的平均銷售套數(shù)提高55%2、09年一季度淡季不淡 二季度成交量持續(xù)上行自08年12月鎮(zhèn)江樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展的轉(zhuǎn)折點后，09年初鎮(zhèn)江樓市隨著市民對市場信心的逐步恢復(fù)，剛性需求開始得到釋放，商品房銷量不僅沒有出現(xiàn)常規(guī)性淡季特征，相反卻出現(xiàn)淡季不淡的現(xiàn)象。即使在春節(jié)前后，商品房交易也顯得比往年更加活躍。在進(jìn)入三月份后，市區(qū)商品房日成交記錄被屢屢刷新

13、，當(dāng)月市區(qū)（含大港）共成交商品房1970套，創(chuàng)下鎮(zhèn)江樓市歷年來最新成交記錄。至此，鎮(zhèn)江樓市回暖趨勢已成定局。二季度，市區(qū)商品房月成交量繼續(xù)“高位運行”，分別成交1867套、2007套、2142套，就單月平均成交量而言，為歷年來鎮(zhèn)江樓市單月成交之最。三、 鎮(zhèn)江樓市成交量統(tǒng)計與分析（包括大港片區(qū)）提醒注意：以下引用數(shù)據(jù)除有特別注明外，均為當(dāng)月即使統(tǒng)計數(shù)，未考慮統(tǒng)計期間的備案數(shù)據(jù)調(diào)整，未作加權(quán)平均，故實際成交量與引用數(shù)據(jù)約存在5%左右的統(tǒng)計誤差。1、 成交套數(shù)上半年逐月成交套數(shù)及比對09年1月，市區(qū)商品房成交量為1461套，與08年1月964套同比增長51.56%，與07年1月1595套同比下降8.

14、4%，與08年12月1461套環(huán)比持平。09年2月，市區(qū)商品房成交量達(dá)到1209套，與08年2月422套同比增長186.49%，與07年2月769套同比增長57.22%；與09年1月1461套環(huán)比下降17.25%。09年3月，市區(qū)商品房成交量達(dá)到1970套，與08年3月1069套同比增長84.28%；月07年3月份1205套同比增長63.49%；與09年2月1209套環(huán)比增長62.94%。09年4月，市區(qū)商品房成交量為1867套，與08年4月份965套同比增長93.4%，與07年4月1017套同比增長83.58%。09年5月份，市區(qū)商品房成交量達(dá)到2007套，與08年5月1385套同比增長44

15、.91%，與07年5月1830套同比增長9.68%。6月份，市區(qū)商品房成交量達(dá)到2142套，與08年6月1008套同比增長112.5%，與07年6月1328套同比增長61.3%；與08年5月2007套環(huán)比增長6.73%。上半年總成交套數(shù)及比對09年上半年，市區(qū)商品房總成交套數(shù)9948套，與08年上半年5813套同比增長71.13%，與08年下半年6007套環(huán)比增長65.61%。2、 成交面積09年上半年，市區(qū)商品房總成交面積1166616，與08年上半年668554同比增長74.5%。與07年上半年815715同比增長43.02%。四、 商品房成交均價雖然09年以來，鎮(zhèn)江市商品房成交量以升再升

16、并持續(xù)保持高位狀態(tài)，但來自官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，持續(xù)的銷量增長并沒有拉動市區(qū)總體房價水平的提高，相反呈下降態(tài)勢。上半年房價相對穩(wěn)定的原因?qū)κ袇^(qū)總體房價在09年上半年保持相對穩(wěn)定的現(xiàn)象，主要因素有；1.09年上半年由于鎮(zhèn)江市大規(guī)模城建拆遷，市政府及新區(qū)（大港）政府相繼推出的拆遷安置房價格都在2500元/，甚至2000元以下，比如上半年大港銀山鑫城就銷售近1000套，檀香園200余套。2. 08年的鎮(zhèn)江樓市雖然遭遇了連續(xù)11個月的暗淡時期，但絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有以降低房價來作為促使樓市回溫德手段，08年期間的房價始終處于小幅上漲勢態(tài)，因此也影響了整體房價的同比比率。3.08年期間，平均房價最高的京口

17、區(qū)其銷售量均高于其他區(qū)域，直到08年10月后這一區(qū)域銷售排名才發(fā)生變化，這也是08年市區(qū)房價居高不下的原因之一4.08年期間，以第一樓街為代表的商業(yè)用房以及許多樓盤存量商業(yè)用房的出售，也大大提高了當(dāng)年平均成交價，而09年除義烏小商品城的商鋪明顯高于普通住宅外，其他商業(yè)用房平均銷售價則大約與普通商品房均價持平或略高。5.市區(qū)（包括大港）經(jīng)濟(jì)型商品房09年成交量較大6.大港片區(qū)09年上半年均價1482，而08年均價在2500元/，且09年上半年大港片區(qū)銷售量占市區(qū)的15.87%，而08年該比例僅為10.14%。五、市區(qū)及各片區(qū)銷售情況統(tǒng)計分析09年上半年全市銷售情況對比09年上半年鎮(zhèn)江市區(qū)（包括大

18、港）銷售套數(shù)同比增長71.13%，銷售面積同比增長74.49%，銷售金額同比增長68.81%，銷售均價同比下降3.26%09年上半年鎮(zhèn)江市區(qū)（不包括大港）銷售套數(shù)同比增長63.94%，銷售面積同比增長70.03%，銷售金額同比增長70.55%，銷售均價上漲0.3%。09年上半年各片區(qū)銷售情況及分析京口區(qū)：銷售套數(shù)同比增長71.57%，銷售面積同比增長92.37%，銷售金額同比增長71.93%，銷售均價同比下降10.6%。京口區(qū)是上半年各片區(qū)中成交量絕對數(shù)最大的片區(qū)，繼續(xù)保持著領(lǐng)軍片區(qū)的地位，成交量相對增長幅度也較為理想，主要原因是京口區(qū)在售樓盤數(shù)量最多，共33個，且樓盤大多數(shù)處于城市中心區(qū)，也

19、說明市民在置業(yè)時，區(qū)域因素依然是最重要的考慮因素之一。但上半年京口區(qū)德銷售均價是除大港片區(qū)外下降幅度最大的片區(qū)，其原因是上半年京口沒有位于市中心的商業(yè)樓盤銷售，而去年同期正是第一樓街步行街的銷售高峰期，其次，京口區(qū)許多樓盤由于開發(fā)建設(shè)得早，尾盤較多，產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境等相對比較落后，也直接影響成交價格的增長，再則是上半年京口區(qū)部分主力樓盤（如江山名洲、中南世紀(jì)城等）推出的產(chǎn)品大多屬于普通物業(yè)，疊拼、聯(lián)排等中高端物業(yè)比去年同期減少，因此成交單價也有所下降。潤州區(qū)銷售套數(shù)同比增長45.57%，銷售面積同比增長53.57%，銷售金額同比增長65.1%，銷售均價同比增長7.49%09年上半年，潤州區(qū)絕對成

20、交量尚可，但成交量同比值則低于市區(qū)總體水平。主要原因是潤州區(qū)范圍內(nèi)上半年供應(yīng)量比去年同期減少，除華都名城、檀香園、純熟春色江南、南山華庭等幾個少數(shù)供應(yīng)量較為充足的樓盤外，許多如萬科，樸園、鑫韻花苑、紫陽花園的等品質(zhì)或地段較好的樓盤均告無房可售，而金山片區(qū)和朱方片區(qū)大多數(shù)樓盤則屬于尾盤。但上半年潤州區(qū)價格增長幅度則遠(yuǎn)高于市區(qū)平均增幅，主要與南徐新城新行政中心的啟動和城際鐵路建設(shè)快速推進(jìn)有關(guān)，證明南徐板塊的樓盤越來越受到市民的追捧。同時市民對價格的接受度也越來越高。如華都名城4-6月期間，成交均價從4251提高到4849，增幅達(dá)14.07%，國際冠城的花園洋房公開報價則從三月份的5700tig提高

21、到5月份的6800，增幅達(dá)19.3%。丁卯區(qū)銷售套數(shù)同比增長131.76%，銷售面積同比增長103.9%，銷售金額同比增長126.99%，銷售均價同比增長11.76%。09年上半年，丁卯片區(qū)的價量增長幅度均居各片區(qū)榜首。首要原因是受義烏小商品城08年底和亞太五金電器城，億都建材家居城09年5月開盤的影響；其次是受沃爾瑪開業(yè)和城市商業(yè)副中心逐步形成的影響；另外丁卯片區(qū)多少樓盤由于相對集中在去年年度開盤，因此上半年的供應(yīng)量比較充足。片區(qū)成交價除了受幾個大商業(yè)項目的帶動外，住宅商品房的價格在上半年中也增幅明顯，增幅范圍在3%-8%之間不等，如永隆城市廣場4、5、6三個月，成交套數(shù)分布為58套，55套

22、、76套，成交均價則從3月份的4136提高到6月份4287；尚東國際成交均價則從三月份的4246提高到4614。丹徒片區(qū)：銷售套數(shù)同比增長40.60%，銷售面積同比增長39.18%，銷售金額同比增長44.96%，銷售均價同比增長4.15%09年上半年。雖然丹徒片區(qū)成交量也有較大幅度提高，但卻明顯低于市區(qū)平均增幅。雖然也受到高鐵建設(shè)得推進(jìn)，南徐新城開發(fā)建設(shè)，片區(qū)城市配套逐步完善、人氣逐漸旺盛，開發(fā)投入量大、供應(yīng)量充足等利好因素的影響，相對而言，丹徒片區(qū)仍然受到離城市中心距離較遠(yuǎn)，市民置業(yè)理念的影響而顯得市場地位排序較為靠后。價格方面，受風(fēng)景城邦，科苑華庭、新城家園、圣地雅格、亞廈風(fēng)和苑、魏瑪假日

23、等主力或品質(zhì)樓盤的影響，使得丹徒片區(qū)依然一如既往地維持著前幾年穩(wěn)步增長的態(tài)勢。大港片區(qū)：銷售套數(shù)同比增長123.02%，銷售面積同比增長107.77%，銷售金額同比增長44.23%，銷售均價同比下降30.55%。從鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的研究價值上說，大港片區(qū)應(yīng)當(dāng)屬于一個相對獨立的區(qū)域，其成交量和成交價格對于市區(qū)樓市而言并不具備研究意義，也不能代表鎮(zhèn)江樓市的正常水平，但由于官方在進(jìn)行統(tǒng)計時，將大港也列入市區(qū)范圍，因此統(tǒng)計和研究大港片成交量和成交價的德主要意義則體現(xiàn)在可以甄別鎮(zhèn)江樓市的客觀發(fā)展?fàn)顩r，以此來對鎮(zhèn)江樓市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的修正，以免因數(shù)據(jù)誤差而導(dǎo)致分析判斷的結(jié)論錯誤。第七部分 未來走勢分析

24、與判斷一、 未來土地交易走勢09年上半年鎮(zhèn)江市區(qū)土地出讓情況相對07年和08年顯得比較活躍，1-6月共成交住宅用地1857畝，平均容積率均為2，可建住宅約250萬方，比鎮(zhèn)江市區(qū)歷史最好商品房銷售年份（2007）全年銷售面積多50余萬方。這部分土地將會在2010年以及2011年逐步建成商品房投向市場。按照上半年的土地出讓面積和可建成的住宅面積，應(yīng)該說已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了鎮(zhèn)江市區(qū)未來2-3年內(nèi)商品房的平均需求量，同時由于08年和09年上半年市區(qū)商品房新開工面積下降幅度較大，使得市區(qū)范圍內(nèi)的存量土地繼續(xù)呈飽和態(tài)勢，因此新增建設(shè)用地和存量土地勢必將使得未來2-3年內(nèi)商品房供應(yīng)量大增，大大增加了未來住宅商品房的開發(fā)風(fēng)險。二、 未來成交量的預(yù)測與判斷成交量總體走勢如果排除宏觀經(jīng)濟(jì)對鎮(zhèn)江樓市的影響，總體上說，09年下半年起一直到2010年，鎮(zhèn)江市區(qū)的成交量將會繼續(xù)維持甚至高于上半年的成交量水平，但相對而言，拆遷房的成交量將比上半年有所提高，而普通商品房的成交量將會有所下降影響總體走勢的原因影響總體走勢的主要原因是由于下半年起到