建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫課件

1、建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2013講解分析批準部門：住房城鄉(xiāng)建設部為落實建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2013）制定的實施細則于2014年10月1日正式執(zhí)行（文件另發(fā)）建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫建設部宣貫的新國標計算標準修訂主要目的規(guī)范建筑面積計算標準限制“偷面積”建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫講解分析的主要內容一建面新規(guī)修訂的主要內容及其不利影響研討二對集團案例分析如何解決案例中出現(xiàn)的問題建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫一建面新規(guī)修訂的主要內容 及其不利影響研討建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫新規(guī)增加的

2、主要技術內容1.增加建筑物架空層的面積計算規(guī)定2.增加無圍護結構有圍護設施的面積計算規(guī)定3.增加凸(飄)窗的建筑面積計算規(guī)定4.增加門廊的面積計算規(guī)定;5.增加有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫新規(guī)取消的主要技術內容1.取消深基礎架空層2.取消有永久性頂蓋的面積計算規(guī)定3.取消原室外樓梯強調的有永久性頂蓋的面積計算要求建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫新規(guī)修訂的主要技術內容1.修訂落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定2.修訂圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定3.修訂陽臺的面積計算規(guī)定4.修訂外保溫層的面積計算規(guī)

3、定5.修訂了設備層、管道層的面積計算規(guī)定建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫1、陽臺面積計算規(guī)定2、建筑架空層面積計算規(guī)定3、設備層和管道層面積計算規(guī)定4、有頂蓋的采光井面積計算規(guī)定5、門廊面積計算規(guī)定新規(guī)修訂后對房地產(chǎn)項目影響最直接的關鍵點建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫陽臺新規(guī)：3.0.21 在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。舊規(guī)：3.0.18建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。計容面積：同建筑面積推論（以10月1號新出規(guī)定為準）產(chǎn)權面積：未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積

4、的一半計算，全封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影的全面積計算。陽臺頂蓋距地板的高度大于兩個自然層的不算面積。長沙房產(chǎn)局2000年相關文件影響：主體結構內的未封閉入戶花園、陽臺按全面積計，但產(chǎn)權面積只計1/2，并且將影響總容積率（增加樓板價），規(guī)劃面積與產(chǎn)權面積有差異。建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫建筑架空層新規(guī)：3.0.7 建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。舊規(guī)：3.0.6 坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用并有圍護結構的，層高在2.20m及

5、以上的部位應計算全面積；層高不足2.20m的部位應計算1/2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的l/2計算；設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不應計算面積。計容面積：建筑底層的共享架空開放空間，多層不應小于3.0M，高層不應小于4.0M，架空開放部分不計算建筑面積及容積率。長沙市技術補充規(guī)定（以10月1號新出規(guī)定為準）產(chǎn)權面積：層高2.2m以上的架空層，按其柱或圍護結構外圍投影的全部面積計算。長沙房產(chǎn)局2000年相關文件影響：如住宅底層架空則需計算建筑面積，雖不計容積率，但有可能增加報建費。集團受影響項目：星瓏灣項目

6、、半島藍灣三四期項目、梅溪香山項目。建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫凸窗(飄窗)新規(guī)：3.0.13 窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。舊規(guī)：無具體面積計算規(guī)范。長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關于討論主要技術經(jīng)濟指標與建筑面積復核相關問題的會議紀要：飄窗(凸窗) 按正投影面積的1/2面積計算，并且須滿足以下條件:飄窗(凸窗)須突出外墻,外窗凸出主體外墻不應超過0.9米,飄窗(凸窗)窗臺距樓地面高度不應小于0.4米,累計飄窗(凸窗)總長度不應超過該向主體外墻總長度的60%。當飄窗(凸窗)不滿足上述任一條件時按全面積

7、計算,并參與容積率核算。計容面積：同建筑面積推論（以10月1號新出規(guī)定為準）產(chǎn)權面積：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外圍水平投影全面積計算。非落地凸窗不計產(chǎn)權面積。長沙房產(chǎn)局2000年相關文件具體長沙市的實施細則需等2014年10月1日長沙市規(guī)劃局頒布的文件為準，新規(guī)暫不構成影響。規(guī)劃面積與產(chǎn)權面積有差異。建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫設備層和管道層新規(guī)：3.0.26 對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。舊規(guī)：3024 下列項目不應計算面積：2 建筑物內的設備管道夾層。

8、計容面積：地下設備用房不計入容積率指標長沙市技術補充規(guī)定（以10月1號新出規(guī)定為準）產(chǎn)權面積：地下設備用房不算產(chǎn)權面積推論影響：有可能影響項目有效容積率，如別墅地下設備層可能需要計容。需以10月1日長沙市新細則為準建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫有頂蓋的采光井新規(guī)：3.0.19 建筑物的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道，應并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.10m及以上的，應計算全面積;結構凈高在2.10m以下的，應計算1/2面積。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規(guī)：無此具體規(guī)定影響：在設置采光井上

9、部的頂蓋時，建議選擇建筑構筑物，如格柵、鐵網(wǎng)等材料。建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫門廊新規(guī)：3.0.16 門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建筑面積;解釋：2.0.20 門廊是在建筑物出入口，無門、三面或二面有墻，上部有板(或借用上部樓板)圍護的部位。舊規(guī)：無此具體規(guī)定。計容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權面積：有柱或有圍護結構的門廊門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影的全面積計算。長沙房產(chǎn)局2000年相關文件影響：規(guī)劃面積比產(chǎn)權面積小一半。建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫陽臺建筑面積：在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其 結構

10、底板水 平投影面積計算1/2面積。新國標計算規(guī)則計容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權面積：未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算，全封閉的陽臺按其圍護結構外圍 水平投影的全面積計算。陽臺頂蓋距地板的高度大于兩個自然層的不算面積。長沙房產(chǎn) 局2000年相關文件架空層建筑面積：建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。結構層高在 2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。新國標 計算規(guī)則計容面積：建筑底層的共享架空開放空間，多層不應小于3.0M，高層不應小于4.0M，架空開放部分不 計算建筑面積及容積率。長沙市技術補充規(guī)定產(chǎn)權面積

11、：層高2.2m以上的架空層，按其柱或圍護結構外圍投影的全部面積計算。長沙房產(chǎn)局 2000年相關文件建筑面積 VS 計容面積 VS 產(chǎn)權面積建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫凸窗(飄窗)建筑面積：飄窗(凸窗) 按正投影面積的1/2面積計算，并且須滿足以下條件:飄窗(凸窗)須突出外墻,外窗 凸出主體外墻不應超過0.9米,飄窗(凸窗)窗臺距樓地面高度不應小于0.4米,累計飄窗(凸窗)總 長度不應超過該向主體外墻總長度的60%。當飄窗(凸窗)不滿足上述任一條件時按全面積計 算,并參與容積率核算。長沙市技術補充規(guī)定計容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權面積：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外圍水平投影

12、全面積計算。非落地凸窗不計產(chǎn)權面 積。長沙房產(chǎn)局2000年相關文件設備層和管道層建筑面積：對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20m及以上的， 應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。新國標計算規(guī)則計容面積：地下設備用房不計入容積率指標長沙市技術補充規(guī)定產(chǎn)權面積：地下設備用房不算產(chǎn)權面積推論建筑面積 VS 計容面積 VS 產(chǎn)權面積建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫門廊建筑面積：門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建筑面積。新國標計算規(guī)則計容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權面積：有柱或有圍護結構的門廊門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影的全

13、面積計算。長沙房 產(chǎn)局2000年相關文件出屋面樓梯間、水箱間、電梯間等建筑面積：設在建筑物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上 的應計算全面積; 結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。新國標計算規(guī)則計容面積：建筑物頂部有圍護結構的且不超過屋面1/8的樓梯間、電梯機房計入建筑面積，不計入容積 率指標。長沙市技術補充規(guī)定產(chǎn)權面積：房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按其外圍 水平投影面積計算全面積長沙房產(chǎn)局2000年相關文件建筑面積 VS 計容面積 VS 產(chǎn)權面積建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫二 .

14、對集團案例分析如何解決不利因素帶來的問題建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫集團目前受新規(guī)影響的主要項目一、星瓏灣項目此項目需按新的建筑面積計算規(guī)范核算面積；按舊的日照計算規(guī)范，此項目有8戶日照無法通過，占比0.2%。符合此前望城區(qū)的日照規(guī)范。現(xiàn)宣貫的新日照計算規(guī)范要求日照100%通過，可能對此項目有影響，需確認落實。二、半島藍灣項目8月1日規(guī)劃總圖已完成審批，但戶型仍調整當中，請投發(fā)部確認，此情況是否符合長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關于實施建筑工程建筑面積計算規(guī)范和建筑日照計算參數(shù)標準相關事項的通知中第一條的第二點，即2014年8月1日前已完成總圖審批

15、但未取得工作聯(lián)系單的建設項目，按國標計算規(guī)則執(zhí)行，涉及容積率變化的按實際容積率補辦國土等將關手續(xù)后統(tǒng)一按原總圖方案實施。三、梅溪香山項目此項目需按新的建筑面積計算規(guī)范和新日照計算規(guī)范核算面積（需向規(guī)劃部門落實）。建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫集團案例一：星瓏灣_8#、9#、10#住宅標準層平面新規(guī)：3.0.21 在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。主體結構以內，按全面積計算解決方案：取消圍護結構，設置圍護設施，通過懸挑結構梁將此陽臺變?yōu)橹黧w結構外陽臺，按1/2面積計算；產(chǎn)生的問題：1、立面不可控性：在

16、交房后，戶主對此陽臺的立面改造會直接影響整個樓座的立面效果和整體品質，具有不可控性。2、舒適度：改造后的房間使用舒適度會降低。3、不利于抗震：大懸挑結構在地震時容易變形，不利于抗震。4、特殊情況：長沙市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定補充規(guī)定第十八條指出，重要地段及臨路幅寬度26米以上城市道路的居住建筑，臨街面陽臺應封閉。則此陽臺需按全部建筑面積計算。新規(guī)：1/2面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：全面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：與陽臺結構形式有關舊規(guī)：1/2面積整個標準層面積增加約12平米，預計本項目增加總計容面積10000平方米，將影響容積率。套內陽臺總計容面積不能超過套內計容建筑面積的10%。規(guī)劃面積與產(chǎn)權面積有

17、差異。14.28（全）7.14（1/2）7.68（全）3.84（1/2）9.72（全）4.86（1/2）2.34（全）1.17（1/2）建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫集團案例二：半島藍灣_1梯4高層住宅新規(guī)：3.0.21 在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。新規(guī)：1/2面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：全面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：與陽臺結構形式有關舊規(guī)：1/2面積主體結構以內，按全面積計算解決方案：取消圍護結構，設置圍護設施，調整梁的位置，使其能對應建筑主體結構，通過懸挑結構梁將此陽臺變?yōu)橹黧w結構外陽臺，按1

18、/2面積計算；產(chǎn)生的問題：1、立面不可控性：在交房后，戶主對此陽臺的立面改造會直接影響整個樓座的立面效果和整體品質，具有不可控性。2、舒適度：改造后的房間使用舒適度會降低。3、特殊情況：長沙市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定補充規(guī)定第十八條指出，重要地段及臨路幅寬度26米以上城市道路的居住建筑，臨街面陽臺應封閉。則此陽臺需按全部建筑面積計算。整個標準層面積增加約15.4平米，預計增加本項目總計容面積7000平方米，將影響容積率。套內陽臺總計容面積不能超過套內計容建筑面積的10%。規(guī)劃面積與產(chǎn)權面積有差異。5.76（1/2）7.68（全）3.84（1/2）2.66（全）1.33（1/2）4.83（全）2.42（1/2）7.92（全）3.96（1/2）建筑工程建筑面積計算規(guī)范GBT50353宣貫集團