襄陽市某住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)可研報(bào)告

1、襄陽市某住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)可行性研究報(bào)告二o一三年四月目 錄第一章 總 論3第一節(jié)項(xiàng)目背景3第二節(jié)項(xiàng)目概況5第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究9第一節(jié)襄陽市投資環(huán)境分析9第二節(jié)襄陽市房地產(chǎn)市場分析12第三節(jié)目標(biāo)市場及銷售預(yù)測16第三章項(xiàng)目開發(fā)條件與建設(shè)方案22第一節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀概況22第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件22第四章投資估算與資金籌措27第一節(jié)項(xiàng)目總投資估算27第二節(jié)銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測32第五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)35第一節(jié)評(píng)價(jià)方法的選擇及依據(jù)35第二節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)36第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策40第一節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)40第二節(jié)相應(yīng)對(duì)策41后 記43第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目簡介1、項(xiàng)目名稱：8

2、88888地產(chǎn)2、開發(fā)商：666公司666集團(tuán)股份有限公司是經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，由8888公司出資，于88888日設(shè)立。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，于*日，666集團(tuán)（6*）a股在上海證券交易所掛牌上市。*3、工程地點(diǎn)：襄陽市*區(qū)*路 4、項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目占地面積427.16畝，規(guī)劃建筑容積率2.76，綠化率40%，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會(huì)所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。項(xiàng)目建設(shè)周期及總投資估算。初步估計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為306593萬元，預(yù)計(jì)建設(shè)周期約為6年。二

3、、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； 2、國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例；4、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。三、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目所在地襄陽市地處湖北省西北部，居漢水中游，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽、宜城、老河口三個(gè)縣級(jí)市，襄城、樊城、襄陽三個(gè)城區(qū)和國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)魚梁洲開發(fā)區(qū)。襄陽市城區(qū)面積3563平方公里，人口218.6萬,其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬。2、襄陽有著2800年悠久的歷史，不僅是“中國歷史文化名城”，而且是“中國優(yōu)秀旅游城市

4、”、“國家園林城市”和“中國魅力城市”。襄陽是重要的鐵路交通樞紐，有一條漢江、兩座機(jī)場、三條鐵路和四通八達(dá)的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在襄陽交匯，基本可與相距1000公里左右的大城市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至，交通條件便利。襄陽作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，其綜合實(shí)力和發(fā)展水平居湖北省前列。近年來，襄陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，目前已形成以汽車、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)為核心的格局，襄陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，已步入良性發(fā)展的軌道，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實(shí)力雄厚、發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁”的城市。3、經(jīng)濟(jì)

5、的強(qiáng)勁發(fā)展帶動(dòng)了襄陽市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，市民消費(fèi)觀念不斷更新，購房能力不斷提高。正是在這種環(huán)境下，666集團(tuán)擬開發(fā)此地塊。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：計(jì)劃建設(shè)商品住宅樓40棟，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會(huì)所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。二、主要建設(shè)條件（一）、地址狀況地面狀況：該項(xiàng)目地段位于123路和33路之間，配套設(shè)施齊全。 （二）、氣候條件年平均氣溫16.116.9；極端最高溫度42；極端最低溫度-12；年日照時(shí)間20502200小時(shí)；年降雨量9001107毫米；年無霜

6、期250266天；年平均風(fēng)速3-4米/秒；年最大風(fēng)速19-22米/秒。（三）、地震幅度襄陽市地震設(shè)防幅度為6度。（四）、原材料供應(yīng)情況水泥：為本市采供砂石料：為本市采供鋼材：武鋼產(chǎn)品石灰：襄陽產(chǎn)品（五）、交通狀況項(xiàng)目位于123路、33路和*路三條主干道交匯處，標(biāo)準(zhǔn)路面，寬闊、暢通。（六）、能源供應(yīng)1、供水：襄陽市n水廠管網(wǎng)，增容方便快捷。2、供電：現(xiàn)有原兩家企業(yè)的專用工業(yè)供電線路三條，足夠使用。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、根據(jù)規(guī)劃，“888888地產(chǎn)”小區(qū)主要技術(shù)指標(biāo)如下：表1： 主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)用地面積282586.1建筑密度%22.08綠化率%40容積率2.76總建筑面積

7、778914.7建筑占地面積62400.07其中住宅554717.5其中住宅26160.09商業(yè)169781商業(yè)33347.98酒店52416酒店28922、戶型配比情況表2 戶型配比表戶型套數(shù)建筑面積比例兩房339530553855.08%三房175521062637.97%四房241385526.95%合計(jì)5391554717100%3、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)總投資（萬元）306593其中：土地費(fèi)用（萬元）128148項(xiàng)目收入（萬元）384324.11住宅售價(jià)（元/）5300商業(yè)售價(jià)均價(jià)（元/）9000利潤（萬元）（所得稅前）47945總投資利潤率15.63財(cái)務(wù)內(nèi)部收

8、益率10.38%凈現(xiàn)值（萬元）1106投資回收期4.94年項(xiàng)目建設(shè)期6年四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1、工作進(jìn)度安排第一年，繳納土地出讓金首款。第二年，商業(yè)、住宅一期工程開工。第三年，商業(yè)、住宅一期工程竣工；商業(yè)、住宅二期工程開工。第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開工。第五年，商業(yè)、住宅三期工程竣工；商業(yè)、住宅四期工程開工。第六年，項(xiàng)目竣工。2、銷售進(jìn)度計(jì)劃具體銷售進(jìn)度如下表：表4 銷售進(jìn)度安排表銷售周期商業(yè)部分銷售進(jìn)度住宅部分銷售進(jìn)度第二年3.3%第三年15.9%33%第四年15.9%33%第五年15.9%33%第六年15.9%29%第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究第一節(jié) 襄陽市投資

9、環(huán)境分析（一）襄陽市基本情況襄陽市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴山余脈，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽、宜城、老河口三個(gè)縣級(jí)市，襄城、樊城、襄陽三個(gè)城區(qū)和國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)魚梁洲開發(fā)區(qū)。 襄陽市是湖北省域副中心城市，版土面積1.97萬平方公里，人口578.8萬。襄陽市城區(qū)面積3563平方公里，人口218.6萬；其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬。2012年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值2501億萬，固定資產(chǎn)投資1538.23億元，全地域財(cái)政收入251.03億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農(nóng)村居民人均純收入在8545元左右，襄陽城鄉(xiāng)居民收入增長均達(dá)到13%以上。有著280

10、0年悠久歷史的襄陽，不僅是“中國歷史文化名城”，而且是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”和“中國魅力城市”、“全國科技進(jìn)步先進(jìn)市”、“全國綠化模范城市”。2005年襄陽被福布斯評(píng)為“中國20座最適合開設(shè)工廠的城市”之一。經(jīng)過建國以來特別是改革開放以來的發(fā)展，襄陽發(fā)生了巨大的變化，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實(shí)力雄厚、發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁”的城市。襄陽市是東風(fēng)公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動(dòng)機(jī)、中重型車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車工業(yè)占全市第二產(chǎn)業(yè)的60%以上，“天籟”轎車年產(chǎn)量已突破6萬輛，成為市場青睞的車型之一。襄陽還是正在興起的火電基地，其遠(yuǎn)期工程可形

11、成與三峽配套的火力調(diào)峰發(fā)電基地。紡織、化工、食品、輕工、醫(yī)化、建材、高新技術(shù)、新材料等也是襄陽的支柱產(chǎn)業(yè)。襄陽交通優(yōu)勢突出，有一條漢江、兩座機(jī)場、三條鐵路和四通八達(dá)的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在襄陽市交匯，基本可與相距1000公里左右的大城市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至。作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，襄陽的人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。（二）襄陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農(nóng)村居民人均純收入在8545元左右，襄陽城鄉(xiāng)居民收入增長均達(dá)到13%以上，增長速度

12、超過預(yù)計(jì)的地區(qū)生產(chǎn)總值12.5%左右。2012年襄陽糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“九連增”，總產(chǎn)達(dá)到100.28億斤，成為湖北首個(gè)、中國第22個(gè)百億斤糧食大市。1至11月，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1001.1億元，同比增長16.7%。第三產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)全年增加值達(dá)725億元，增長10%左右。固定投資、簽約項(xiàng)目、社會(huì)消費(fèi)及出庫貿(mào)易上也成績斐然。2012年，全市地方財(cái)政、地方公共財(cái)政、城鄉(xiāng)居民收入同步增長，全市完成地方財(cái)政總收入251億元，同比增長32.5%。全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成139.82億元，同比增長43.5%，增幅居全省市州第一位。襄陽市“十二五”規(guī)劃預(yù)測，到2015年，全市生產(chǎn)總值年均增長14%，達(dá)到

13、3500億元；地方一般預(yù)算收入年均增長21%，達(dá)到132億元；人均生產(chǎn)總值達(dá)到58萬元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到2550億元，年均增長25% ，5年 累 計(jì) 達(dá) 到8500億元以上；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到24130元和11620元。襄陽市十五屆人大四次會(huì)議審議的襄陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要(草案)提出：未來5年，要努力建成全國重要的汽車及零部件生產(chǎn)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、航空航天產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、區(qū)域性綜合交通樞紐和物流基地、區(qū)域性旅游目的地和鄂西生態(tài)文化旅游圈核心基地，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚力、科技創(chuàng)新力、環(huán)境承載力、文化軟實(shí)力，把

14、襄陽建設(shè)成為綜合實(shí)力強(qiáng)、輻射帶動(dòng)力大的省域副中心城市，全省重要的核心增長極，鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的中心城市。第二節(jié) 襄陽市房地產(chǎn)市場分析一、襄陽市2012年1-8月襄陽市區(qū)樓市數(shù)據(jù)1、商品房預(yù)售面積和套數(shù)2012年1-8月市區(qū)新增預(yù)售面積1992238平方（其中住宅134.80平方），同比增長71.69%，新增預(yù)售商品房套數(shù)15884套（其中住宅12485套），同比83.84%。商品住宅新增預(yù)售按套型面積分解表5：住宅面積（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計(jì)預(yù)售面積（萬方）1.149.2215.5122.3618.9558.737

15、.451.44134.80預(yù)售套數(shù)（套）327132318082367172944124576512485可以看出，80-144平方的套型占絕對(duì)主力，占新增預(yù)售面積的85.71，占新增預(yù)售套數(shù)的82.62%。2、商品房成交套數(shù)情況2012年1-8月市區(qū)共成交商品房8454套，較2011年同期同比增長6.4%，其中住宅成交7513套，同比增加2.12%。表6：住宅面積（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計(jì)預(yù)售套數(shù)（套）1943311304161411102430488427513去化率.59%25%72%68%64%55%107%

16、65%60%從消化速度上看，80-90平米的戶型在市場上銷售率較高，達(dá)到72%，市場最受歡迎。90-177平米的戶型消化率在55-68%，消化了一半左右。60-80平米去化速度最慢。3、商品房成交面積情況2012年1-8月市區(qū)商品房共成交面積99.04萬方。其中住宅成交82.84平米，同比有1%跌幅。表7：住宅面積（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計(jì)預(yù)售面積（萬方）0.822.4111.4115.1512.2732.097.710.9682.83去化率72%26%74%68%65%55%103%67%61%4、商品房成交金額2

17、012年1-8月市區(qū)商品房共成交金額50.55億元。其中住宅成交45.95億元，同比增加26.21%。住宅商品房成交均價(jià)為5380.48元。5、商品住宅購買對(duì)象分析2012年1-8月商品住宅銷售面積82.84萬方。其中本市銷售78.36萬方，包含城區(qū)72.99萬方，其他5.37萬方；外地銷售4.47萬方，包含本省3.05萬方，外省的1.4萬方，境外0.01萬方。2012年1-8月商品住宅銷售75123套。其中本市銷售7074套，包含城區(qū)6542套，其他532套；外地銷售439套，包含本省311套，外省的127套，境外1套。以上數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前襄陽房地產(chǎn)市場的銷售主力仍然在市區(qū)，銷售面積占到整體份

18、額的88.1%，銷售套數(shù)比例也占到87.1%。二、預(yù)測情況表8 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅建設(shè)情況預(yù)計(jì)年份市區(qū)房屋總建筑面積（萬）其中：住宅總建筑面積（萬）年均新增住宅建筑面積（萬）市區(qū)人口（萬人）市區(qū)戶數(shù)（萬戶）人均住宅建筑面積（萬）20105605.783643.76218.67126.1344.1728.8820115941.863862.21218.6713.545.2129.520126277.944080.66218.67134.8846.2430.1320136614.864299.66218.67139.2547.2830.7520146950.094517.56218.6714

19、3.6348.3431.3820157286.154736.23218.6714849.3632表9 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅房價(jià)情況預(yù)計(jì)預(yù)測方法2011年2012年2013年2014年2015年備注按“十一五”時(shí)期房價(jià)平均增長速度23.37%5378.93 6635.99 8186.82 10100.07 12460.46 2010年末為4360元房價(jià)收入比為6倍，增長速率為4.2%4535.12 4725.60 4924.07 5130.88 5346.38 房價(jià)收入比為9倍，增長速率為13%4926.80 5567.28 6291.03 7108.86 8033.02 與城鎮(zhèn)可支配收入增

20、長幅度（10.07%）同比例增長4799.055282.31 5814.24 6399.74 7044.19 2010年我市城鎮(zhèn)可支配收入為14756元人襄陽市的實(shí)際房價(jià)情況，更接近上表按照13%的預(yù)測結(jié)果。襄陽市委市政府提出的，到2015年末市區(qū)人口達(dá)到200萬目標(biāo)，需要大量的商品房供應(yīng)，按每年新增15萬人計(jì)，每年需新增商品住房面積400萬方，現(xiàn)有數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段的商品房銷售城區(qū)還占著88.1%的絕對(duì)數(shù)，隨著外來人口的增加，目前每年商品房竣工只有200萬方，跟日益加快的城市化進(jìn)程還有一些差距。三、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹1、功能定位：區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級(jí)公共服務(wù)主體功能區(qū)，以都市文化為特色

21、，集休閑、居住、旅游為一體的高品質(zhì)的綜合社區(qū)2. 土地使用規(guī)劃圖3、樊城區(qū)規(guī)劃布局規(guī)劃實(shí)施后形成新城綜合服務(wù)組團(tuán)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團(tuán)、濱水休閑文化中心三大市級(jí)綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界面延伸帶組成三足鼎立的樊城區(qū)市級(jí)綜合服務(wù)組群。4、道路交通規(guī)劃第三節(jié) 目標(biāo)市場及銷售預(yù)測一、項(xiàng)目情況“888888地產(chǎn)”項(xiàng)目占地面積427.16畝，規(guī)劃建筑容積率2.76，綠化率40%，總建筑面積778914平方米。二、市場定位（一）宏觀環(huán)境分析1、襄陽作為湖北省副中心城市，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)張，房地產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配，有著較大的發(fā)展?jié)摿Α?、

22、襄陽作為中部交通要道，南船北馬，物流中轉(zhuǎn)中心,交通優(yōu)勢明顯，對(duì)周邊縣市輻射能力較強(qiáng)，有利于周邊地區(qū)的人口向其聚集3、龐大的人口基數(shù)，成為為購房置業(yè)主要群體。隨著“省域副中心城市”戰(zhàn)略實(shí)施的發(fā)展，以及襄陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速,外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份的流動(dòng)人口將是襄陽市外來人口的主力軍。4、襄陽市g(shù)dp增長較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定快速上揚(yáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。5、第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二 、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，共同支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面。6、襄陽城鄉(xiāng)居民收入均有較快的增長，居民消費(fèi)購買能力逐步提升。7、隨著可支配收入水平整體提高及受消費(fèi)觀念的影響，襄陽市總體消費(fèi)能力逐年提升。8、金融業(yè)在發(fā)展中已具

23、備相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，對(duì)襄陽市全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展支持力愈來愈強(qiáng)。9、襄陽市居民家庭存款余額逐漸遞增，襄陽市居民消費(fèi)潛力不斷增強(qiáng)襄陽作為湖北省的副中心城市,區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通便利,是以汽車產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)性城市,也是中西部地區(qū)的物流中轉(zhuǎn)中心,工商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好,發(fā)展后勁較強(qiáng)。襄陽近年來國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民收入水平的持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲(chǔ)蓄存款余額逐年增長，顯示出后期強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力。襄陽近年來房價(jià)增長速度快于收入的增長，理論上可能會(huì)影響市民的購買能力從而抑制市民的購買需求。但是同時(shí)存在另一現(xiàn)象，襄陽家庭內(nèi)人口規(guī)模趨于下降,家庭個(gè)數(shù)逐漸增加,催生了部分剛性的住房需求.（二）市場定位項(xiàng)目整體市

24、場定位為：集會(huì)所、商業(yè)、休閑、教育于一體的襄陽市復(fù)合型高尚住宅區(qū)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目住宅定位為中高檔次，項(xiàng)目地塊沿*路、*路、*路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層。定位依據(jù)：第一，住宅定位為中高檔。本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。便利的交通，可以免除交通堵塞的煩惱，為城市有車一族提供了絕好的居住地。由于面積較大（400余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。第二，商業(yè)定位為大型購物地產(chǎn)、專業(yè)市場、和集合娛樂、餐飲的復(fù)合型美食街。三、市場定價(jià)1、項(xiàng)目周邊開發(fā)或在建樓盤情況金環(huán)御江苑樓盤為5800元/， 藝苑觀天下

25、樓盤為5400元/2、根據(jù)低開高走及周邊樓盤售價(jià)對(duì)比的定價(jià)原則，對(duì)于“888888地產(chǎn)”項(xiàng)目銷售定價(jià)如下：住宅第一階段銷售期銷售起價(jià)為5300元/平方米，隨著樓盤主體建筑工程的完工，市場對(duì)前期推出的樓盤經(jīng)過一段時(shí)間認(rèn)可和消化后，第二階段的銷售隨即開始，第二階段銷售起價(jià)擬定為5500元/平方米（注：本文測算時(shí)全部按5500計(jì)算）。周邊商業(yè)底層在10000元左右，長虹路繁華地段一般在4萬元以上?？紤]到本案商業(yè)的地段情況，一層按10000元估算。四、銷售銷售對(duì)象產(chǎn)品主要針對(duì)對(duì)于居住環(huán)境有一定要求客群。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群、大眾客群和城市就近工作人員三部分。（1）高端客群職業(yè)結(jié)

26、構(gòu)主要為：私企、外企、個(gè)體等管理經(jīng)營人士、其他高收入人群及投資客戶；高端客群年齡結(jié)構(gòu)主要為：3550歲。高端客群購房特點(diǎn)主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在10萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準(zhǔn)備和投資。（2）大眾客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為：市區(qū)居民、企事業(yè)人員、機(jī)關(guān)單位人員、自由、個(gè)體職業(yè)者等；大眾客群年齡結(jié)構(gòu)主要為：2230歲、45歲以上大眾客群購房特點(diǎn)主要為：事業(yè)的起步階段，年收入一般在28萬元；他們大部份已經(jīng)或準(zhǔn)備結(jié)婚，也許已經(jīng)有了孩子，第一次置業(yè)自住為主；或者襄陽老市民二次換房需要，舒適性追求。五、銷售策略：總體原則：（

27、1）因項(xiàng)目為襄陽市一流城市品位樓盤，所以先利用高品質(zhì)、適當(dāng)價(jià)位產(chǎn)品搶占高端市場所造成的市場影響力，樹立樓盤形象，成為市場的引領(lǐng)者的位置；（2）服務(wù)大眾消費(fèi)客群，以較合適的價(jià)格策略主力銷售多層公寓產(chǎn)品，切合項(xiàng)目市場定位，以景觀和物管及配套的差異化優(yōu)勢占據(jù)市場主導(dǎo)力量，營造高檔型樓盤的社會(huì)正面影響力；（3）因?yàn)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品類型具有一定跨度，銷售時(shí)間要參照各種產(chǎn)品的競爭力和進(jìn)入市場的具體時(shí)間進(jìn)行錯(cuò)位銷售，拉開與其他樓盤的差距，按工程進(jìn)度分批推出；（4）分批次以穩(wěn)定的價(jià)格推盤，采用多批次、小批量的推盤原則，逐步占領(lǐng)市場，形成持續(xù)熱銷場面。第三章 項(xiàng)目開發(fā)條件與建設(shè)方案第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況一、地理位置項(xiàng)目

28、位于樊城區(qū)*路與*路之間，為臨近市中心繁華地段，項(xiàng)目所在地商業(yè)林立，交通便利，市政配套齊全，有著較好的自然環(huán)境和交通條件。二、土地權(quán)屬類別及占地面積“888888地產(chǎn)”項(xiàng)目總占地面積284488平方米。總建筑面積778914平方米。項(xiàng)目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件一、經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件隨著襄陽市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城區(qū)建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進(jìn)，給襄陽市房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的活力，房地產(chǎn)業(yè)由“慢?！弊?yōu)椤翱祚R”，成為推動(dòng)投資的著力點(diǎn)、擴(kuò)大內(nèi)需的新亮點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。在這種情況下，在襄陽市投資建設(shè)“888888地產(chǎn)”住宅小區(qū)項(xiàng)目，以規(guī)模的開發(fā)、引進(jìn)成熟的設(shè)計(jì)及營銷方式來提升襄陽市

29、房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。二、地質(zhì)地貌條件根據(jù)周邊建筑現(xiàn)狀分析，本地塊適合開發(fā)房地產(chǎn)。三、環(huán)境條件本項(xiàng)目位于襄陽市樊城區(qū)，商業(yè)繁華，市政配套齊全。四、交通狀況本項(xiàng)目交通便捷，區(qū)位交通優(yōu)越，交通方便。第三節(jié) 建設(shè)方案一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量襄陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打

30、造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。小區(qū)綠化率達(dá)40%，按照綠化品種分區(qū)?！氨滩ňG荷，鳥語花香，古樹蔥郁，綠草茵茵，呼吸著撲面而來帶著森林氣息的清新空氣，沿著曲折蜿蜒的小路”小區(qū)周邊樓群環(huán)繞，與城市道路自然隔離，融都市的繁華熱鬧和自然的寧靜幽雅于一體。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有

31、序運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖北和襄陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開666集團(tuán)發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地284488平方米，總建筑面積778914平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在襄陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、高綠化率的控制指標(biāo)

32、，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 更多的地產(chǎn)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 充分考慮襄陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通

33、。 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏涼，戶戶通熱水，住戶省去了購買安裝空調(diào)、熱水器的費(fèi)用，真切的享受到科技進(jìn)步的成果，品味人生。3、商業(yè)布局本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的*路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)外123路、*路和33路規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。第四章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算一、投資估算依據(jù)1、國家、建設(shè)部頒布的相關(guān)法規(guī)與政策，襄陽市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定與稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、“888888地產(chǎn)”

34、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3、本案競爭對(duì)手的基本情況二、建設(shè)投資預(yù)測說明本項(xiàng)目開發(fā)成本主要由土地、前期支出、主體工程、管理四大分類費(fèi)用構(gòu)成。土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；前期支出分類包括市政設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、用地紅線測量費(fèi)、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建筑噪音防治費(fèi)、建筑工程防雷審查費(fèi)、消防建審費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、結(jié)算審計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全生產(chǎn)監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用組成。主體工程分類主要為主體建安工程費(fèi)用；管理分類是指項(xiàng)目運(yùn)作的工程開發(fā)管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、營銷費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。三、投資預(yù)測1、土地費(fèi)用預(yù)測本項(xiàng)目土地取得成本為128148萬元，按

35、照每畝300萬元估算。參考價(jià)格：“幸福里”樓盤：每畝210萬元，出讓時(shí)間2011年12月?！坝贰睒潜P：每畝300萬元，出讓時(shí)間2010年3月。由于土地出讓金數(shù)額巨大，建議和地方政府談判，按下表方式繳納土地出讓金。表10：按年度繳納土地出讓金表年度12345土地付款（萬元）38444224262242622426224262、前期費(fèi)用預(yù)測本項(xiàng)目各項(xiàng)前期費(fèi)用11672萬元，具體明細(xì)如下：表11：項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)(元)總價(jià)（萬元）設(shè)計(jì)、審查費(fèi)平方米778914191480監(jiān)理費(fèi)平方米77891410779勘查費(fèi)平方米2844880.514評(píng)估費(fèi)平方米7789140.539七通一平平方米28

36、4488128規(guī)劃咨詢費(fèi)平方米7789144312規(guī)劃工程配套費(fèi)平方米778914806231垃圾處置費(fèi)平方米7789145389白蟻防治平方米7789142156散裝水泥平方米7789142156墻革基金平方米7789148623招投標(biāo)費(fèi)用平方米7789144312安全保險(xiǎn)費(fèi)平方米7789141.5117合同履行擔(dān)保平方米778914178氣象費(fèi)平方米7789142156規(guī)劃立項(xiàng)平方米778914178檔案服務(wù)費(fèi)平方米7789144312房管局費(fèi)用（住宅）平方米5547173166房管局費(fèi)用（商業(yè)）平方米22419711247合計(jì)116723、主體工程費(fèi)用預(yù)測本項(xiàng)目住宅建安工程費(fèi)用為7699

37、4萬元，建筑面積554717平方米，單方造價(jià)為1388元。本項(xiàng)目商業(yè)建安工程費(fèi)用為35781萬元，建筑面積224197平方米，單方造價(jià)為1596元。考慮到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價(jià)提高15%確定價(jià)格。主體工程費(fèi)用合計(jì)112775萬元。定價(jià)參考文件：湖北省2012年第四季度城市住宅建筑工程造價(jià)指數(shù)說明：1、根據(jù)各地上報(bào)的已完工程住宅造價(jià)資料測算并進(jìn)行編制。2、本期以2009年下半年各地市城市住宅平方米造價(jià)作為基期價(jià)格。3、本住宅指數(shù)中的造價(jià)指標(biāo)僅為建安成本。4、本住宅指數(shù)中的造價(jià)指標(biāo)僅供參考。表12：城市住宅建筑工程造價(jià)指標(biāo)序號(hào)所屬地、市綜合建筑類型建筑類型建筑類型多層（6層以下）小高層

38、（7-12層）高層（12層以上）本期本期本期本期湖北省1223939123914001武漢1240954126314122黃石1215922123113953黃岡1212924122413934宜昌1213925121813995孝感1212928122013956襄陽1201920120213887十堰1215929122313988鄂州1192907118813824、公共配套設(shè)施費(fèi)預(yù)設(shè)：27261萬元，包括地基處理（100元/）、安防消防（50元/）、道路綠化（100元/）、中央空調(diào)（100元/）等配套工程?？偯娣e778914平凡米*350元/=27261萬元。5、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用表1

39、3：項(xiàng)目名稱單位總價(jià)（萬元）說明管理費(fèi)用萬元7000銷售額的2%不可預(yù)見費(fèi)萬元1330建筑成本的1%銷售費(fèi)用萬元1750銷售額的0.5%資金成本萬元11532土地款的1年利息（9%）土地契稅萬元5125土地價(jià)的4%合計(jì)26737不可預(yù)見費(fèi)按照主體工程及配套設(shè)施投資計(jì)算銷售費(fèi)用包括策劃費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)。7、項(xiàng)目總投資預(yù)測表14：序號(hào)項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）一土地費(fèi)用128148二前期費(fèi)用11672二主體費(fèi)用112775三配套費(fèi)用27261四管理財(cái)務(wù)費(fèi)用26737五合計(jì)3065938、銷售價(jià)格確定表14-1單價(jià)計(jì)算表 單位：元/平方米項(xiàng)目面積（平方米）土建價(jià)格其他費(fèi)用單價(jià)確定單價(jià)住宅554717

40、1388843 2231 商業(yè)2241971596843 2439 合計(jì)778914四、資金籌措計(jì)劃經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為306593萬元，具體資金來源為：項(xiàng)目自籌資金183955萬元，占總投資的60%，申請銀行項(xiàng)目貸款122637萬元，占總投資的30%。第二節(jié) 銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測一、基本數(shù)據(jù)1、本項(xiàng)目可銷售面積具體為：住宅554717平方米；商業(yè)222197平方米，其中95078平方米銷售，其他自主經(jīng)營，不銷售。2、所得稅:應(yīng)納所得稅額按項(xiàng)目銷售收入減去總投資及銷售稅費(fèi)、營業(yè)成本，稅率為25%。3、營業(yè)稅稅率為5.25%。4、土地增值稅稅率為2%。5、銷售提成:銷售額

41、0.5%。二、銷售收入預(yù)測根據(jù)前文介紹，本項(xiàng)目銷售價(jià)格為：住宅均價(jià)5300元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)9000元/平方米。具體銷售收入預(yù)測情況如下：表15：銷售收入預(yù)測情況表分項(xiàng)名稱數(shù)量價(jià)格項(xiàng)目收入說明（平方米）(元/平方米)(萬元)住宅營銷收入5547175300294000.01商業(yè)22419790324.1其中一樓商業(yè)475391000047539二樓商業(yè)47539900042785.1三樓商業(yè)47539持有，自主經(jīng)營四樓商業(yè)13582持有，自主經(jīng)營五樓商業(yè)13582持有，自主經(jīng)營酒店、寫字樓52416持有，自主經(jīng)營物業(yè)用房2000持有，不銷售項(xiàng)目營銷收入合計(jì)384324.11共有12911

42、9平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中2000平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用，127119平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營，已取得長效經(jīng)濟(jì)收入。二、利潤預(yù)測根據(jù)項(xiàng)目銷售收入和建設(shè)期、銷售期各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目利潤預(yù)測如下：表16 ：利潤計(jì)算表序號(hào)分項(xiàng)名稱金額（萬元）1項(xiàng)目營銷收入合計(jì)384324 2建設(shè)成本合計(jì)306593 3營業(yè)稅金及附加（5.25%）20177 4銷售提成（0.5%）1922 5土地增值稅（2%）7686 6利潤47946 7所得稅（25%）11986 8凈利潤35959 第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié) 評(píng)價(jià)方法的選擇及依據(jù)一、評(píng)價(jià)方法的選擇根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)方法與參數(shù)（第二版）中規(guī)定的方法計(jì)算效益

43、與費(fèi)用，從而進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā)商襄陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營策略，本項(xiàng)目計(jì)劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式銷售模式。作為房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)來說，與一般普通的企業(yè)相比較，存在著跨年度投入和收益的問題，且一旦全面實(shí)現(xiàn)銷售，不存在永續(xù)的持續(xù)經(jīng)營和收益的問題。也就是說，我們可以將其看成一個(gè)大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實(shí)現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進(jìn)行財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。二、評(píng)價(jià)依據(jù)1、國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)2、國家現(xiàn)行的財(cái)務(wù)、稅收文件3、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料三、主要參數(shù)設(shè)定貼現(xiàn)率（財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率）ic取值為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的平

44、均利潤率10。第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）本項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況計(jì)算如下：經(jīng)測算本項(xiàng)目稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1106萬元0，因此本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從財(cái)務(wù)上看是可行的。請看表17：年度資金流量表表17 年度資金流量表項(xiàng)目面積單位項(xiàng)目年限合計(jì)說明123456土地427.16畝土地出讓金38444 22426 22426 22426 22426 128148 土地按每畝300萬元計(jì)算住宅554717平方米建設(shè)面積91528 183057 183057 97075 554717 流出20421 40842 40842 21658 123763 住宅成本單價(jià)2231.096

45、927流入4851 53361 97020 92463 46305 294000 住宅銷售單價(jià)5300商業(yè)224197平方米建設(shè)面積44839 44839 44839 44839 44839 224197 流出10937 10937 10937 10937 10937 54684 商業(yè)單價(jià)2439.09692795078平方米銷售面積23770 23770 23770 23770 95078 27164平方米商業(yè)和2000物業(yè)用房不銷售流入22581 22581 22581 22581 90324 流出合計(jì)38444 69802 74204 74204 55021 33363 306595 流入合計(jì)0 4851 75942 119601 115044 68886 384324 凈現(xiàn)金