探討商品房一房二賣(mài)的相關(guān)法律問(wèn)題

1、探討商品房一房二賣(mài)的相關(guān)法律問(wèn)題論文提要：商品房的一房二賣(mài)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合 同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買(mǎi)受人就同一商品房訂立買(mǎi)賣(mài) 合同的行為。 一房二賣(mài)是由房屋本身的特定性及一物一權(quán)原則、 買(mǎi)賣(mài)合同生效與 房屋取得之間存在時(shí)間差和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)度追求等引起的。 我國(guó) 法律對(duì)一房二賣(mài)的問(wèn)題規(guī)定了懲罰性賠償，新出臺(tái)的物權(quán)法設(shè)立的預(yù)告登記制 度，對(duì)商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)象必然起到極大的抑制作用， 但其效力的實(shí)現(xiàn)也需購(gòu) 房人對(duì)自己權(quán)利的充分維護(hù)。自住房制度改革以來(lái)， 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了極大得發(fā)展， 但同時(shí)， 房屋買(mǎi)賣(mài)糾 紛也大量涌現(xiàn)， 其中尤以一

2、房二賣(mài)， 甚至是一房多賣(mài)的問(wèn)題突出。 在住房制度改 革以前，一房二賣(mài)雖然存在， 但并不多見(jiàn)， 這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)我國(guó)的住房大部分為公 房，私房相對(duì)較少，從而導(dǎo)致私房買(mǎi)賣(mài)較少。自從住房改革以后，尤其是推行住 房商品化制度后， 我國(guó)的住房不但向私有房發(fā)展， 同時(shí)也向商品化發(fā)展， 一房二 賣(mài)就變得日益突出起來(lái)。 而在商品房的房產(chǎn)交易中， 作為賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與 普通的購(gòu)房者相比較， 其優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯， 并且濫用強(qiáng)者優(yōu)勢(shì)侵害購(gòu)房者合法利益 的情況也屢見(jiàn)不鮮， 據(jù)工商部門(mén)和房屋土地管理部門(mén)對(duì)商品房的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)、 服務(wù) 等方面的執(zhí)法管理情況的抽查結(jié)果表明， 不少房地產(chǎn)公司存在將出售后的商品房 再次出售的行為，即我

3、們通常所說(shuō)的商品房一房二賣(mài)，由于這類(lèi)案件比較復(fù)雜， 處理起來(lái)很困難。因此，在這里我就商品房一房二賣(mài)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論。一、商品房一房二賣(mài)的屬性及其法律后果（一）商品房一房二賣(mài)的概念 在我國(guó)，商品房是一個(gè)特定概念， 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、 建成以后用于出售的 住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。 而商品房買(mǎi)賣(mài)， 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將符合法律 規(guī)定條件的商品房 （包括尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋） 向社會(huì)公眾出售、 社會(huì) 公眾購(gòu)買(mǎi)商品房的行為。 這里所說(shuō)的一房二賣(mài)， 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人 訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后， 于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買(mǎi)受人就同 一商品房訂立買(mǎi)賣(mài)合同的行為。 有些學(xué)者

4、把一房二賣(mài)直接定義為： “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商以同一商品房為標(biāo)的， 與兩個(gè)不同主體簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 將其出售給兩個(gè)人 的行為。 ”筆者認(rèn)為此種定義是不恰當(dāng)?shù)摹?在該種定義中， 未排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 與第一買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同， 并為其辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后， 再與他 人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。 依據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定， 第一買(mǎi)受人已經(jīng)依法取 得了房屋的所有權(quán)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的 買(mǎi)賣(mài)合同， 實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為， 并不是將自己所有的房屋一房二 賣(mài)的行為， 他們所簽的合同為效力待定合同。 取得房屋所有權(quán)的先買(mǎi)方可以以物 權(quán)排他性的效力取得房屋， 而第

5、三人并不能主張取得房屋所有權(quán)， 只能向出賣(mài)方 主張債權(quán)， 故在先買(mǎi)方已經(jīng)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)后， 售房人再次將房屋出賣(mài)給他人 的行為并不屬于一房二賣(mài)。 因此應(yīng)該把商品房的一房二賣(mài)定義為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 與第一買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后， 于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第 二買(mǎi)受人就同一商品房訂立買(mǎi)賣(mài)合同的行為?！保ǘ┥唐贩恳环慷u(mài)的特征 由以上對(duì)商品房一房二賣(mài)的定義可以看出， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商品房 A 為標(biāo)的與購(gòu)房 人甲簽訂買(mǎi)賣(mài)合同， 在甲還沒(méi)來(lái)得及辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的時(shí)候， 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又 將商品房 A出售給購(gòu)房人乙，從而引起購(gòu)房人甲和乙對(duì)商品房 A 的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬 存在糾紛。 這就是所謂的商品

6、房的一房二賣(mài)， 由此可以知道商品房一房二賣(mài)的特 征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 第一，商品房的一房二賣(mài)的主體是特定的， 即銷(xiāo)售方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 在商品房的 一房二賣(mài)中， 要出售房屋的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商， 而受讓方則可以是任何自然人、 法 人，也可以是其他組織。 第二，商品房一房二賣(mài)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與不同買(mǎi)受人簽訂的兩個(gè)合同中， 標(biāo)的是 具有特定性的物，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同， 同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)， 但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。 第三，商品房的第二次買(mǎi)賣(mài)是在先買(mǎi)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后， 辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)之 前發(fā)生的，如果先買(mǎi)人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)

7、， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)若又與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不構(gòu)成一房二賣(mài)。 第四，在前后兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在違約或欺詐， 而第一買(mǎi)受 人一般無(wú)過(guò)錯(cuò)，第二買(mǎi)受人可能是被欺詐，也可能存在主觀(guān)惡意。 第五，房地產(chǎn)一房二賣(mài)的行為必然導(dǎo)致買(mǎi)受人利益受損， 一方買(mǎi)受人的債權(quán)得不 到實(shí)現(xiàn)。（ 三 ） 商品房一房二賣(mài)的后果 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將商品房一房二賣(mài)的行為對(duì)第一購(gòu)房人構(gòu)成了惡意違約， 對(duì)第二購(gòu)房 人則構(gòu)成欺詐。 它不但使得一方買(mǎi)房人的合同不能得到履行， 損害了購(gòu)房者的合 法利益，同時(shí)也違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則， 加大了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)， 嚴(yán)重 地影響了市場(chǎng)秩序。 誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則， 開(kāi)發(fā)商

8、的這種惡意違 約或欺詐行為是對(duì)整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)的一種破壞。 這種有意地對(duì)合同的任 意違背， 會(huì)使得市場(chǎng)交易變得不安全起來(lái)， 必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響， 不利于房地 產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 例如上海市某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋 買(mǎi)賣(mài)合同， 約定到期辦理房產(chǎn)證并付清余款， 但是在約定期限到達(dá)日甲某發(fā)現(xiàn)該 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商后來(lái)又與另一居民簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 由此居民甲和乙對(duì)該房屋 產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛。 在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙辦理房產(chǎn)證， 對(duì)甲 就構(gòu)成惡意違約， 如果為甲辦理房產(chǎn)證， 則對(duì)居民乙則構(gòu)成欺詐， 不管房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商作何選擇，都會(huì)使得一房購(gòu)房者的利益受到侵害， 對(duì)房屋

9、交易安全產(chǎn)生懷疑， 影響購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任。二、一房二賣(mài)產(chǎn)生的原因分析 商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)： （一）房屋的特定性與一物一權(quán)原則 由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密在一起，其位置是固定、不可移動(dòng)的， 而且周?chē)?鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大， 因此在不同的土地上建造 的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、 交通等各方面的不同而不同， 同樣造價(jià)或造型的房屋 建在不同城鄉(xiāng)、 不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。 土地是一種有限的資源， 對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性， 正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買(mǎi)者對(duì) 同一房屋有購(gòu)買(mǎi)意向， 并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓

10、步的情況發(fā)生， 甚至 有購(gòu)買(mǎi)者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與賣(mài)房人惡意串通地簽訂買(mǎi)賣(mài)合同， 而另 一方面， 根據(jù)一物一權(quán)原則， 即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)， 而所有 權(quán)又具有絕對(duì)的排他性， 一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。 因此必將有一方會(huì)得不到 合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。（二）我國(guó)法律對(duì)合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不一致 我國(guó)的法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定， 正因?yàn)檫@種不一 致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差， 訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合 同到辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)通常有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔，更易引起一房二賣(mài)的現(xiàn)象。 1房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記不是合同的生效登記 早期，不

11、少人對(duì)一房二賣(mài)中的買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)， 一是同一房 屋，已登記的買(mǎi)賣(mài)合同有效，未登記的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，二是同一房屋，簽訂在先 的的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效， 簽訂在后的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間 左右著人們對(duì)“一房二賣(mài)”行為的判斷， 甚至左右著一些法官的判斷。 舉個(gè)例來(lái)說(shuō)， 1982年 12月， 最高人民法院在 關(guān)于王貴與柯作信、 江妙法房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系如何確認(rèn)的批復(fù) 中 同意浙江省高級(jí)人民法院的意見(jiàn)， 即“房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系， 既未經(jīng)國(guó)家契稅手續(xù)， 也 沒(méi)取得房屋部門(mén)的認(rèn)可， 認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效是適當(dāng)?shù)摹薄?筆者認(rèn)為對(duì)于一房二 賣(mài)合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以 中華人民共和國(guó)合同法 第四十

12、四條規(guī)定“依法 成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生 效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同 法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬?第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合 同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)， 或者辦理批準(zhǔn)、 登記等手續(xù)才生效， 在一審法庭辯論終結(jié) 前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的， 或者仍未辦理批準(zhǔn)、 登記等手續(xù)的， 人民法院應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定該合同未生效； 法律、 行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)， 但未規(guī)定登 記后生效的， 當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力， 合同標(biāo)的物所有權(quán)及其 他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?而法律或行政法規(guī)并未將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規(guī)定為

13、生效性登記。 依我國(guó)城市房 地產(chǎn)管理法第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五 章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。盡管建設(shè)部 1994年 8月 13日發(fā)布的關(guān)于貫徹城市房地產(chǎn)管理法若干意見(jiàn)的通知規(guī) 定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的， 必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記， 然后憑變更后的房屋所有權(quán) 證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記， 不按上述規(guī)定程序 辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效。”但是，依照我國(guó)憲法第八十九條 和立法法第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定， 行政法規(guī)只能由國(guó)務(wù)院制定，

14、 建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章， 而規(guī)章對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力， 是無(wú)法構(gòu)成影響的。 由此可見(jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規(guī)定為生效性登 記，依最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法 若干問(wèn)題的解釋 （一） 第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 2物權(quán)的取得與否并不影響債權(quán)的成立。 賣(mài)房人與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)行為， 合同本身體現(xiàn)的是 一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移， 是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖 然在未辦理過(guò)戶(hù)登記之前， 房屋的所有權(quán)是還是在賣(mài)方

15、手里， 但購(gòu)房人享有對(duì)房 屋的期待權(quán)， 他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。 因此在房屋買(mǎi)賣(mài)中債權(quán)與物權(quán)具有一定 的獨(dú)立性， 物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。 即將施行的 中華人民共和國(guó) 物權(quán)法對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同， 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外， 自 合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。（三）經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟(jì)利益是各種市場(chǎng)主體的進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的目 的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不例外。 由于商品房的買(mǎi)賣(mài)是一項(xiàng)大宗消費(fèi)， 不同于普通的 消費(fèi)品，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)容易出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)， 尤其是

16、目前出現(xiàn)的” 房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下， 為達(dá)到獲取更利潤(rùn)的目的， 不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則， 破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序， 采取欺詐方式簽訂合同， 惡意毀約， 將已出售的房屋以更高的價(jià)格出售給第三人， 侵害買(mǎi)房人的合法利益， 由此引起 商品房的一房二賣(mài)。三、商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)行法律處理及預(yù)告登記制度 既然已經(jīng)明確了合同的效力， 那么在兩份有效的合同中， 那到底哪一合同應(yīng)該得 到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)定。 由于標(biāo)的只有一 個(gè)，必定會(huì)有一個(gè)合同得到履行，而另一個(gè)卻因此得不到履行。在這種情況下， 可根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的

17、解 釋的規(guī)定予以處理。 該司法解釋規(guī)定了買(mǎi)房者可以向賣(mài)房者主張的多種違約請(qǐng) 求權(quán)。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就同一商品房又與第二買(mǎi)受人訂立同樣的合同時(shí)， 其對(duì)于 該兩個(gè)買(mǎi)受人均負(fù)有轉(zhuǎn)移該商品房所有權(quán)的義務(wù)， 只要對(duì)其中任何一買(mǎi)受人不履 行都要承擔(dān)法律責(zé)任。 而且他對(duì)其中一買(mǎi)受人的履行都將是對(duì)另一買(mǎi)受人的默示 拒絕履行。不能得到履行的買(mǎi)受人就可以依法請(qǐng)求因債不履行而產(chǎn)生的損害賠償 責(zé)任。（一）現(xiàn)行法律適用1. 第一買(mǎi)受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為第二買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后， 第二買(mǎi)受人依法取得了房屋 的所有權(quán)， 其買(mǎi)賣(mài)合同得到實(shí)際履行， 這也就代表著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)第一買(mǎi)受人 買(mǎi)賣(mài)合同的

18、默示拒絕履行。 第一買(mǎi)受人可以依 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi) 賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第八條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后， 出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”， “導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的， 無(wú) 法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及利息、 賠償損失， 并 可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！?如果第二買(mǎi)受人是惡意串通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得房屋所有權(quán)， 那么第一買(mǎi)受人就可 以依最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解 釋第十條“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通， 另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將 房屋交付使用， 導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由， 請(qǐng)

19、求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品 房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的， 應(yīng)予支持。 ”請(qǐng)求確認(rèn)后買(mǎi)方的商品房合同無(wú)效， 只要有足 夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。 但是，法院要確認(rèn)合同無(wú)效必須經(jīng)先買(mǎi)方行使合同無(wú) 效請(qǐng)求權(quán)，如果先買(mǎi)方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買(mǎi)方的合同無(wú)效。而第一買(mǎi)受人放棄無(wú)效請(qǐng)求權(quán)后， 仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請(qǐng)求 權(quán)。2第二買(mǎi)受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán) 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第 九條規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的 事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、 解除的， 買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款 及利息、賠償損失，

20、并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 ” 由此可見(jiàn)，第二買(mǎi)受人在合同不能得到履行時(shí)， 也可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求賠償， 有權(quán)行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。（二）預(yù)告登記制度 商品房司法解釋雖然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)明文作了懲罰性賠償規(guī)定， 在 一定程度上保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益， 但是這種效果是很微弱的， 目前已經(jīng)在施 行的法律缺少事先預(yù)防商品房一房二賣(mài)的法律制度。 法律只是對(duì)發(fā)生一房二賣(mài)后 如何救濟(jì)做了相應(yīng)規(guī)定， 而對(duì)事先該如何保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益， 如何防范房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商一房二賣(mài)并無(wú)相關(guān)規(guī)定。 由于我國(guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不是以合 同生效來(lái)確定的， 因此當(dāng)事人簽訂合同后， 購(gòu)房

21、者并不能阻止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房 屋賣(mài)給第三人，也沒(méi)有對(duì)抗第三人的權(quán)利。這樣就不足于防范售房人一房二賣(mài)。 值得一提的是， 20XX年 10月 1日即將施行的中華人民共和國(guó)物權(quán)法中有關(guān) 預(yù)告登記的規(guī)定， 彌補(bǔ)了現(xiàn)行法律的不足， 它使購(gòu)房者可以在事先防范房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商一房二賣(mài)，該法的實(shí)施對(duì)商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)象必然起到極大的抑制作用， 能有效地預(yù)防出賣(mài)方的一房二賣(mài)行為，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。該法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)， 按照約定可以向機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意， 處分該不動(dòng)產(chǎn)的， 不發(fā)生物權(quán)效力。 這種登記使得購(gòu)房人的請(qǐng)求

22、權(quán)獲得了物權(quán)的 對(duì)抗性和排他性。 這樣就確保購(gòu)房人將來(lái)肯定能夠獲得指定的房屋。 預(yù)告登記制 度更為有力地保障了購(gòu)房人的權(quán)利， 同時(shí)又保護(hù)了交易安全、 維護(hù)了市場(chǎng)的誠(chéng)實(shí) 信用秩序。四、購(gòu)房者對(duì)商品房一房二賣(mài)的防范與救濟(jì) 有人說(shuō)，目前出臺(tái)的物權(quán)法將會(huì)終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一房二賣(mài)現(xiàn)象。 但一部新的 法律要取得良好的社會(huì)效果畢竟要先有一個(gè)實(shí)施的過(guò)程， 只有購(gòu)房者懂得充分運(yùn) 用法律手段維護(hù)自身權(quán)益，物權(quán)法才能實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。 購(gòu)房者在與商品房開(kāi)發(fā)商訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)， 要認(rèn)真審查房屋是否已經(jīng)出售并 對(duì)把違約后果寫(xiě)入合同條款中， 明確房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任。 在合同簽訂以后應(yīng) 當(dāng)有預(yù)告登記意識(shí)， 及時(shí)到有關(guān)部門(mén)辦理預(yù)告登記， 辦理了預(yù)告登記之后， 如果 能辦