簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同條款注意事項(xiàng)

1、確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件是買(mǎi)賣(mài)雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。 房產(chǎn)交易屬于大宗交易， 買(mǎi)賣(mài)雙方都希望交易過(guò)程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托資信好、品牌響、專(zhuān)業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。前期費(fèi)用：是否結(jié)算清楚房屋是否有歷史遺留問(wèn)題， 如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題， 屬于“房屋交付”中的重要

2、條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間的明確 是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的 單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要做出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。維修基金買(mǎi)賣(mài)雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或 者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金 部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分 或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認(rèn)為， 賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后， 再將維修基金移至買(mǎi)方名下。交易雙方在簽訂合同

3、時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。生活費(fèi)用水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎 不得。這類(lèi)糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買(mǎi)方入住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣(mài)方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原 業(yè)主早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)這部分費(fèi)用數(shù)額不大， 但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的 具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時(shí)，及時(shí)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。附屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘記錄一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具

4、等事項(xiàng)進(jìn) 行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收， 建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌， 抑或采用圖像資料作為合同附件。付款過(guò)戶(hù)：明確操作方式購(gòu)買(mǎi)二手房付款方式由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買(mǎi)賣(mài)雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣(mài)方不愿先過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操 作中買(mǎi)方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，為此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用最低的情況下解決上述問(wèn)題。

5、遷戶(hù)延遲：慎約時(shí)間責(zé)任按照通常的交易習(xí)慣， 賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶(hù)或交房前將戶(hù)口遷出。 有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶(hù) 口的房屋或子女就學(xué)等原因， 交易中賣(mài)方會(huì)要求推遲戶(hù)口遷出的時(shí)間， 這時(shí)， 雙方應(yīng)書(shū)面約 定戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。 鑒于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出， 買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口遷出延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng) 采取慎重的態(tài)度。違約責(zé)任：約定償付時(shí)間 這是買(mǎi)賣(mài)雙方比較關(guān)心的合同條款之一。 雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都希望能夠履行 義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo) 致違約行為的產(chǎn)生。 為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象， 簽署合同時(shí)就要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán) 利以及違約金的償付金額和時(shí)間， 遵

6、循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。 實(shí)踐中， 二手房買(mǎi)賣(mài)合 同中違約金的比例一般都有明確的條款注明， 但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定， 這會(huì)導(dǎo)致違 約方據(jù)此拖延支付時(shí)間， 使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。 合同中應(yīng)加入 “買(mǎi)方在實(shí)際支 付應(yīng)付款之日起(賣(mài)方在實(shí)際交房之日起)日內(nèi)向賣(mài)方(買(mǎi)方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。補(bǔ)充協(xié)議：空白處不留白買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確， 或需要進(jìn)一步約定時(shí)， 要在合同相關(guān) 條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫(xiě)附加條款。 將合同中對(duì)雙方的意思表示寫(xiě)明， 以減少后 續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。簽約 10 要素(1) 當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、

7、住所 主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ?作詳細(xì)清楚的介紹或調(diào)查； 應(yīng)在合同中寫(xiě)明是否共用財(cái)產(chǎn)、 是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái) 產(chǎn)。(2) 標(biāo)的應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán) 歸屬， 是否存在房屋抵押或其它權(quán)利瑕疵， 是否有私搭亂建部分， 房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其 它交費(fèi)狀況。(3) 價(jià)款重要內(nèi)容， 主要寫(xiě)明總價(jià)款、 付款方式、 付款條件、 如何申請(qǐng)按揭貸款、 定金、 尾款等。(4) 履行期限、地點(diǎn)、方式 主要寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程、配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題、各種稅費(fèi)及其它費(fèi)用如何分?jǐn)偂?5) 違約責(zé)任

8、 說(shuō)明哪些系違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，在什么情況下可以免責(zé)，對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。(6) 解決爭(zhēng)議的方式 主要約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。 需要注意的是， 如果雙方同意采用仲裁 的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)仲裁法的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。(7) 合同生效條款 雙方在此約定合同生效時(shí)間、 生效或失效條件， 當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃?條件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無(wú)效的情形，幾種無(wú)效的免責(zé)條款，當(dāng)事人 要求變更或撤消合同的條件，合同無(wú)效或撤消后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(8) 合同中止、終止或解除條款按照合同法第 68 條、第 91 條、第 94 條規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除 房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在此需明確約定合同中止、終止或解除的條