房企偷逃稅問題及策略

1、隨著我國住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高， 農(nóng)村人口城市化的加快， 房地產(chǎn)業(yè)的社會需求及其在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。但由于種種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重， 已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點和社會關(guān)注的熱點。、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重自國家實行土地有償出讓、 轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)稅收收入的增長卻十分有限。據(jù)統(tǒng)計，19982003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為 25 和 1

2、7，而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對量增長也較快，但 稅收額占整個財政收入的比重始終維持在 44 左右，增長非常有限， 這與近年來整個國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長， 房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié) 調(diào)詳見我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析，載于稅務(wù)研究 2005年第 5 期。再從國家稅務(wù)總局公布的 2006 年度中國企業(yè)所得稅納稅百強排行榜看，竟然沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與稅收增長是嚴(yán)重失衡的。房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的偷逃稅收問題。例如 2003 年南京市在房地產(chǎn)業(yè)稅收專項檢查中發(fā)現(xiàn)，被查的 88戶房地產(chǎn)企業(yè)有 87戶存在問題； 偷逃稅的房產(chǎn)企業(yè)竟然達(dá)九成以上。而且，令當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門不解的是，多

3、數(shù)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)申報的是微利或者虧損。同樣在 2003 年，北京市地方稅務(wù)局對北京市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專項檢查， 檢查發(fā)現(xiàn)被查的 58 家企業(yè)中， 96 存在問題。這早就是一個公開的秘密！杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)副總不以為然表示， 你讓房產(chǎn)企業(yè)都拍拍胸口捫 心自問，誰沒有偷過稅！由于房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重偷逃稅款問題，國 家稅務(wù)總局下發(fā)的國稅發(fā) 200512 號文件，將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù) 5 年 定為全國稅收專項檢查的重點， 這說明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題的嚴(yán)重性。二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段通過近年來對房地產(chǎn)企 業(yè)稅收專項檢查和涉稅案件的審理， 我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷 逃稅手段繁多，形式多樣，常見的

4、大致可歸納為以下幾種。將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營業(yè)收入偷逃稅款一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過 與其他單位合作建房等方式， 以房換地，不記收入偷逃稅款。分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要， 抑或是擁有土地 一方的利益需要， 房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后， 用所建 房屋換取土地， 而所換價值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入， 不按規(guī)定申報納稅。二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大， 資金短缺嚴(yán)重， 而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標(biāo)項目， 經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場的現(xiàn)象。房子建成后，房地

5、產(chǎn)企業(yè)就以相應(yīng)等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。三是房地產(chǎn)企業(yè)通過代收各種初裝費及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外， 還收取部分代收代付或代墊款頂如有線電視的初裝費、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費、房 屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等等各種費用。行營業(yè)稅政策規(guī)定， 營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實際沒有取得代收代墊款項收入為由不進(jìn)行納稅申報。二通過土地評估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定， 房地

6、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊資本越多、 開發(fā)規(guī)模越大， 則資質(zhì)等級越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時其注冊資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進(jìn)的土地經(jīng)初步三通一平開 發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提稅基。高資質(zhì)， 另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本， 減少企業(yè)所得稅還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假，虛增成本，多計成本偷逃稅款。現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安，主要實行由稅務(wù)征收部門或管理部門的辦法，只要繳納營業(yè)稅及附加， 在開票窗口或征收部門都能開到， 少數(shù)地方把建安營業(yè)稅及附加作為之機。引稅

7、的重要渠道， 這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘房地產(chǎn)開發(fā)商用支付 33 營業(yè)稅及附加的代價， 就可以輕松的偷逃 33 的企業(yè)所得稅。三采取真借款、 假按揭偷逃稅款隨著銀行經(jīng)營方式多元化的發(fā)展， 金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務(wù)項目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力， 采取假按揭的方式， 通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口， 在賬目處理上不記銷售收入， 而是作為長期借款記賬，偷逃國家稅款。四利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅款隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展， 即

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后， 利用自己的親戚朋友注冊成立 了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控 股公司或全資公司， 然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公 司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去， 經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到偷逃稅款的目的。人為造成賬務(wù)核算混亂進(jìn)行偷逃稅款其手段主要有以下幾種一是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大， 部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財務(wù)費用， 主觀上存在拖延繳納稅

9、款的故意。從近兩年對廬陽區(qū)所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查、評估情況看， 普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報納稅的情況，其中670 萬元。合肥祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及到的企業(yè)所得稅稅額達(dá) 二是不按財務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)， 而 是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。稅發(fā) 200631 號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效地遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。三是利用行業(yè)特點，人為調(diào)整成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項目開發(fā)時間長的特點，將幾個開發(fā)項目不易區(qū)分的成本混在一起， 設(shè)置一個共同費 用賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，根據(jù)收入情況利用共

10、同費用賬戶隨意調(diào)整成本， 形成明虧暗盈，達(dá)到偷逃稅款的目的。六通過預(yù)提費用虛增成本偷逃稅款根據(jù)預(yù)提費用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對開發(fā)建設(shè)周期比較長的房 地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)提費用，應(yīng)按照稅法有關(guān)規(guī)定，區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但許多房地產(chǎn)公司預(yù)提費用賬戶中提取的費用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本一是按照規(guī)定的最 高限額計列各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關(guān)費用； 二是 繼續(xù)提取國家已取消的收費，形成應(yīng)付而付不出的各項費用長期掛賬,通過預(yù)提費用等往來賬戶記入開發(fā)成本， 從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。七利用內(nèi)外資企業(yè)稅收政策的不同少交稅款由于我國房地

11、產(chǎn)稅制采取了內(nèi)外有別， 兩套稅制并存的政策，主要表現(xiàn) 在對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，而對涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商 投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅，且稅率不同；對內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和 土地使用稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅， 并且僅對房產(chǎn)征 稅，對地產(chǎn)不征稅；對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費； 對內(nèi)資企業(yè)征收耕地占用稅，而對外資企業(yè)不征收。此外，我國還對外資企業(yè)實行了全面的所得稅優(yōu)惠政策，使得外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)過輕。所有這些都加劇了內(nèi)外資企業(yè)之間的不平等競爭。一些內(nèi)資企業(yè)為了鉆政策的空子，達(dá)到少交稅的目的，將公司注冊為外資企業(yè)。這種假外資

12、真內(nèi)資的現(xiàn)象并不少見。三、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收涉及稅的原因分析房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)， 費種類多達(dá)十幾個， 其中偷逃稅比例較高的稅種都集中在營業(yè)稅、究其業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種上。根源主要有以下幾方面原因一我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策繁雜， 給納稅人自行申報納稅帶來難度， 同時也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。房地產(chǎn)市場的稅制結(jié)構(gòu)不合理。在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的取得到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有 12 個。由于涉及的稅種多， 且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同，這些繁雜的稅種和計算過程有點讓內(nèi)行記不住，外行看不懂，造成征管難度

13、大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。首先，房地產(chǎn)市場的稅費多，負(fù)擔(dān)重，使企業(yè)稅負(fù)重，增加了建房成本， 讓部分房地產(chǎn)企業(yè)偷起稅來理直氣壯。次，房地產(chǎn)開發(fā)階段稅費少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅費多、稅負(fù)重， 這種稅制結(jié)構(gòu)更進(jìn)一步鼓勵了房地產(chǎn)企業(yè)投機，致使逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭，也使得內(nèi)、外資房產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜、更隱蔽。二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較復(fù)雜的社會背景， 成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅收的有利條件和逃避打擊的保護(hù)傘。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大致可分為兩類，一類是職能部門下設(shè)的三產(chǎn)或集體企業(yè)， 利用部門優(yōu)勢從事房地 產(chǎn)業(yè)開發(fā)；另一類是一部分下海經(jīng)商的能人

14、和部分具有一定社會背景 和社會活動能力的人， 組建了有限責(zé)任公司有的實際就是一個人的股份，實為個體老板，他們與政府及相關(guān)職能部門有著千絲萬縷的聯(lián)系,或具有很強的活動能力，才能在項目立項、融資、開發(fā)、銷售等多環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功。因此，為了追求高額利潤，抓住行業(yè)經(jīng)營的特殊性，他們利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房 地產(chǎn)稅收的征管，抓住稅收監(jiān)管的空檔和漏洞以及對偷逃稅的處罰不 力等因素，采取各種復(fù)雜隱秘的手段，千方百計偷逃國家稅收。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能給地方政府帶來滾滾的財源， 而且能為 地方政府樹立良好的社會形象，在短期利益驅(qū)動下，地方政府或多或少地對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行干預(yù)，無形中為

15、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款充當(dāng)了保護(hù)傘。如有的地方政府為加快城市建設(shè)，減輕財政支出壓力,在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中附加配套開發(fā)建設(shè)項目， 并越權(quán)做出稅收減免承諾，要求稅務(wù)部門提供稅收優(yōu)惠，或擅自擴大稅收優(yōu)惠政策享受的范圍，嚴(yán)重?fù)p害了稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。三房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)過多、時間過長，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程看，一個合法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要經(jīng)歷 土地使用許可證的申請、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和投資計劃審批、 規(guī)劃 和施工許可申請，而在辦理這些申請和許可期間，已經(jīng)發(fā)生了部分開發(fā)成本及費用，但這些成本費用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項前發(fā)生的。稅務(wù)部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)

16、品事后才能介入管理，因而不能有效監(jiān)控、準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費用信息。加上目前現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開發(fā)周期較長或先后滾動開發(fā)的行業(yè)特性，不按財務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的財務(wù)核算和納稅申報，使得房地產(chǎn)行業(yè)成了偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。四稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為打擊力度不夠， 監(jiān)管不力， 客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機會。首先，稅務(wù)機關(guān)與其他行政管理部門之間的房地產(chǎn)開發(fā)項目信息交流較少， 自身也不具備收集相關(guān)信息的手段， 無法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有效地參與管理和監(jiān)控， 客觀上給了房

17、地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務(wù)部門的稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。不少開發(fā)商往往是一個樓盤還沒有賣完，沒有等到結(jié)算，就用賣房款去開發(fā)另一個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個項目成立一個公司， 等這個項目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用注舊辦新的方式偷逃稅款。再次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。偷逃稅成本低廉是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯，屢教不改的重要原因。四、防范和治理房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的對策為加大對房地產(chǎn)開發(fā)

18、企業(yè)的稅收征管和檢查力度， 國家稅 務(wù)總局近年來連續(xù)出臺相關(guān)政策，如國稅發(fā) 200383 號關(guān)于房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知、國稅發(fā) 2004100 號關(guān)于進(jìn) 加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知、國稅發(fā) 200582 號關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知和國稅發(fā)200631 號文件。這些文件明確規(guī)定加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。各級地稅稽查部門也加緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查，但要根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題， 除加強稅收征管， 加大查處力度外，關(guān)鍵是要加快稅制改革，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。一全面構(gòu)建實施房地產(chǎn)稅收一體化征管體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的系統(tǒng)控管

19、， 從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)業(yè)稅收流失從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看， 納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤， 強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，通過實施房地產(chǎn)稅收一體化征管體系，可以強化房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管， 從而減少稅收流失， 使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。強化房地產(chǎn)稅收一體化管理， 重點應(yīng)采取以下五個方面的措施一是稅務(wù)部門要與 計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管

20、理等行政部門建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性， 稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后， 應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行實地調(diào)查及到相關(guān)部門核實情況。稅務(wù)人員只有通過實地調(diào)查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。二是統(tǒng)一執(zhí)行房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)繳制度， 對所有的房地產(chǎn)交易收入在繳納營業(yè)稅時，一律先預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅， 直二是至項目銷售完畢進(jìn)行結(jié)算后再對其進(jìn)行清算，多退少補。改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。加大對房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，提高建安企業(yè)的工程成本真實性

21、和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)企業(yè)利用假合同、假信息虛增成本，以達(dá)到偷逃稅款的目的。對各房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)的房地產(chǎn)銷售實行定向式稅收管理，即每個住宅小區(qū)的商品房在收到預(yù)收款申報納稅時，稅票、必須注明是哪個小區(qū)、哪一幢、哪一套房，同時設(shè)立臺賬，進(jìn)行跟蹤管理。四是加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。加快開發(fā)使用房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，把房地產(chǎn)交易過戶稅收的受理、 審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明書的打印等工作內(nèi)容納入信息化管理范圍，實現(xiàn)全程網(wǎng)上辦公和實時監(jiān)控、查詢，提高房地產(chǎn)交易稅收審核的工作效率。二強化對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度建立房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，稅 務(wù)部門除了加強對

22、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外， 還應(yīng)采取針對性的措施，加大對房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度，以對偷逃稅的納稅人起到一種威懾作用。一是加強對房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性?；椴块T通過對征管部門和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性的對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點稽查。是努力提高稅務(wù)稽查人員的素質(zhì)，加強對稅務(wù)人員職業(yè)道德教育和業(yè) 務(wù)培訓(xùn)，增強道德修養(yǎng)，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機制，對 稽查案件的質(zhì)量實行定期檢查，嚴(yán)格落實執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)范辦案人員依法檢查、依法處理。三是加大對房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。要敢于破除人情稅、關(guān)系稅，依照征管法的有關(guān)規(guī)定，對查處的偷稅款及罰款，采取強制措施，依法堅

23、決催繳入庫；對 大案要案，按照法律程序移送司法機關(guān)并對偷稅者予以重罰，對法人 代表和財務(wù)人員追究法律責(zé)任，讓其再不敢有半點偷稅逃稅之心。三改革和完善房地產(chǎn)稅制及配套法規(guī)，從立法上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的偷 逃稅漏洞隨著農(nóng)村人口城市化進(jìn)程的加快， 房地產(chǎn)行業(yè)將在相當(dāng)長時間保持高速發(fā)展的態(tài)勢，成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。在現(xiàn)行的稅制下，靠強化征管，加大對偷逃稅企業(yè)的處罰力度，對遏制全行業(yè)偷逃稅款雖有一定作用， 但并非治本之策。要徹底地解決偷逃稅問題，就必須進(jìn)行稅制改革，消除房地產(chǎn)行業(yè)征管信息不對稱的問題， 從立法上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅漏洞。改革的重點應(yīng)針對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特

24、殊性,與地方政府、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等部門建立相應(yīng)的配套 法規(guī)，并做到與財政、公安、銀行、媒體等單位的信息共享。的是增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，理順房地產(chǎn)價格機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的良性循環(huán)。在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，按照簡化稅制，擴大稅基，降低稅率的總體思路，簡化歸并 房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅，建立一個稅負(fù)合 理、結(jié)構(gòu)科學(xué)、征管便利、收入穩(wěn)定、調(diào)控有效的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系。PEP 小學(xué)英語五年級下冊Unit four When is Easter? 教學(xué)設(shè)計教學(xué)內(nèi)容 : PEP 小學(xué)英語五年級下冊 Unit four When is Easter？

25、 Part A: Let s spell教材分析 :unit4 的主題是 When is Easter? 主題是東西方節(jié)日及個人的生日。主題圖通過學(xué)生們在教室里談?wù)撃赣H節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學(xué)習(xí)的核心詞匯和句型及其語用環(huán)境，拉開了本單元學(xué)習(xí)的序幕。為學(xué)習(xí)單元A.B部分的各個板塊做好準(zhǔn)備。而Let s spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)/ e /和/ e /的規(guī)則。通過聽音圈詞活動，強化記憶 th 的發(fā)音規(guī)則，鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫對應(yīng)關(guān)系。第三部分通過選擇單詞寫句子，幫助學(xué)生按照發(fā)音規(guī)則拼寫句子。這些設(shè)計符合英語新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求，有效的突出了英語核心素養(yǎng)。學(xué)情

26、分析 : 五年級學(xué)生學(xué)習(xí)英語已經(jīng)有二年半的時間了，對于教材的特點和結(jié)構(gòu)都比較熟悉。此階段的學(xué)生活潑好動、好奇心強、勇于嘗試，具有一定的邏輯思維能力和語言表達(dá)能力，并有很強的自尊心和求知欲，對于學(xué)習(xí)英語的興趣已經(jīng)逐漸顯示出自己獨特的個性。設(shè)計理念： 根據(jù)英語新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求以及突出英語核心素養(yǎng)，本節(jié)課我設(shè)計以情境教學(xué)為支撐，以學(xué)生小組合作為方法，在合作學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上經(jīng)過老師的點撥輕松掌握th 的發(fā)音規(guī)則，并能在不同形式的練習(xí)中鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫對應(yīng)關(guān)系。發(fā)展學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力以及引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行發(fā)現(xiàn)式的學(xué)習(xí)，觀察，感知體驗并自己歸納，突出以教師為引導(dǎo)，學(xué)生為主體的教學(xué)理念。教學(xué)目標(biāo) :1.學(xué)生

27、能夠掌握字母組合th在單詞中發(fā)/ e /和/ e /的規(guī)則。2. 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3. 學(xué)生能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進(jìn)一步提高在單線上抄寫句子的能力。4. 引導(dǎo)學(xué)會發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)方法。教學(xué)重難點 :重點：學(xué)生能夠掌握字母組合th在單詞中發(fā)/ e /和/ e /的規(guī)則。難點： 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞學(xué)習(xí)方法： 情境學(xué)習(xí)法、小組合作法。教具準(zhǔn)備 : 多媒體教學(xué)課件、單詞卡片、評價獎?wù)碌取＝虒W(xué)過程 :一、 Warm Up1 繞口令游戲?？谏嘀疇?。設(shè)計意圖】拉近師生距離，愉悅學(xué)生心情。增進(jìn)對彼此的認(rèn)識，以便讓課堂順利開展，同時鍛煉學(xué)生的

28、齒舌靈活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.lead-in1. 看情境圖，引出三只小豬進(jìn)考場的故事。學(xué)生發(fā)現(xiàn)這個故事中的每句話都有什么特點，小組合作讀一讀說說自己的發(fā)現(xiàn)。設(shè)計意圖】 : 通過情境圖的展示，讓學(xué)生在情境中發(fā)現(xiàn)問題，思考問題，引出課題。Presentation1. 出示學(xué)習(xí)目標(biāo)，明確本節(jié)課的學(xué)習(xí)任務(wù)。th 有幾種不同的發(fā)音，交流。2. 繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說說你發(fā)現(xiàn)了字母組合The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老師解疑，出示 th 在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音：/ 0/舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動。濁輔音： /