安徽歐華大型超市項(xiàng)目可研報(bào)告

1、安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目名稱：安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目2項(xiàng)目擬投資規(guī)模：17000萬(wàn)元3項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司4項(xiàng)目法人代表：倪林平 (nilinping)5項(xiàng)目選址：廣德縣新城區(qū)6項(xiàng)目擬建時(shí)間：2.5年7建設(shè)性質(zhì)：新建8項(xiàng)目總建筑面積：42500，規(guī)劃用地面積25畝。9經(jīng)營(yíng)范圍：日用百貨、家用電器、實(shí)用五金、食品類、糖煙酒、音像制品、文體用品、藥品、裝潢建材以及從西歐引進(jìn)的西班牙橄欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配銷（包括餐飲）。二、項(xiàng)目投資業(yè)主概況安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司，系西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份

2、有限公司董事長(zhǎng)倪林平先生在廣德縣注冊(cè)設(shè)立的一家公司，是建設(shè)安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)主體。倪林平，西班牙華人（祖籍浙江省青田縣），西班牙中國(guó)青田同鄉(xiāng)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。因其早年出國(guó)前往歐洲創(chuàng)業(yè)發(fā)展，在住居國(guó)西班牙注冊(cè)成立了西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)、百貨超市（擁有四家大型超市）、食品餐飲、外貿(mào)進(jìn)出口等業(yè)務(wù)。西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司經(jīng)營(yíng)的大型超市，把自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營(yíng)特色，實(shí)現(xiàn)最高營(yíng)業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬(wàn)種，具有廣泛的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在西班牙商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限

3、公司以經(jīng)營(yíng)大型超市為主，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。該公司在西班牙生意做得紅紅火火，現(xiàn)年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)5000萬(wàn)歐元，擁有固定資產(chǎn)約10000萬(wàn)歐元。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)20077號(hào)）；2、 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)200811號(hào)）3、國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）4、安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見(jiàn)(皖政200770號(hào)) ；5、安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要6、安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（皖政200989號(hào)）7、安徽省商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃8、 廣德縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄

4、（縣政辦2007116號(hào)）9、 廣德縣擴(kuò)大開(kāi)放、促進(jìn)發(fā)展二十條（廣發(fā)20052號(hào)）10、廣德縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要11、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；第二章 項(xiàng)目背景及必要性一、 項(xiàng)目背景物流配送和超市的連鎖經(jīng)營(yíng)方式被稱為繼百貨店之后零售業(yè)的又一次重大革命，也是流通企業(yè)組織上和功能上的又一次創(chuàng)新。自1859年美國(guó)創(chuàng)立第一家連鎖店以來(lái)，連鎖經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展，成為世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。2010年美國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額為19497億美元，其中連鎖經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的銷售額占11484億美元，占總零售額的60%左右。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步

5、較晚，但發(fā)展速度非?？?。1996年連鎖銷售額僅為16兆日元，而到2010年為45.7兆日元，增長(zhǎng)約3倍。在法國(guó)，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約180余家，銷售額占全市銷售額的75%。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營(yíng)充分應(yīng)用了社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?，是?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。國(guó)外在連鎖經(jīng)營(yíng)上積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是值得我們學(xué)習(xí)的。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，生產(chǎn)的社會(huì)化程度逐步提高，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2010年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額156998億元，居世界第二，社會(huì)購(gòu)買力基

6、本達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家在發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)初期所具備的水平。根據(jù)社會(huì)消費(fèi)零售總額今后10年年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%的預(yù)測(cè)，我國(guó)商品零售市場(chǎng)潛力將非常巨大。同時(shí)，現(xiàn)代技術(shù)也開(kāi)始在我國(guó)流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運(yùn)輸?shù)葪l件有了改善，特別是大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有了相當(dāng)大的提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有了較大的增強(qiáng)，計(jì)算機(jī)管理日益廣泛地運(yùn)用到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。近幾年我國(guó)商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說(shuō)明我國(guó)已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。目前，外資零售業(yè)的銷售額僅占全國(guó)商品零售總額的1.2%。根據(jù)我國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、促進(jìn)商業(yè)企業(yè)的改革和發(fā)展、擴(kuò)大商業(yè)領(lǐng)域利用外資試點(diǎn)的政策，這將更加吸引外資在我國(guó)商業(yè)領(lǐng)

7、域的投資，有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界接軌。圖表-1 2006-2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。自上世紀(jì)末本世紀(jì)初以來(lái)，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)紛紛進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有較長(zhǎng)的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)

8、約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年美國(guó)38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。我國(guó)超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較

9、小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展突飛猛進(jìn)的今天，廣德縣商貿(mào)同其他各行各業(yè)一樣需要得到協(xié)調(diào)發(fā)展，并逐步將成為廣德經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。目前，大型超市及其物流配送在廣德市場(chǎng)尚未能得到充分發(fā)展，眼下廣德的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國(guó)美、蘇果、臺(tái)客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過(guò)幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績(jī)，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。因此，廣德超市存在較大的

10、市場(chǎng)容量及發(fā)展空間。廣德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商品物流配送和超市業(yè)協(xié)同發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)已是大勢(shì)所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不單純是商品本身的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念、管理模式等競(jìng)爭(zhēng)的延伸已成為在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵。為積極參入廣德地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，大力發(fā)展廣德商品物流配送產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，引進(jìn)國(guó)外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開(kāi)放、大流通、大發(fā)展，西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定在廣注冊(cè)成立安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司，投資興建安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目，旨在加速皖東南地區(qū)的超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)廣德的名優(yōu)特產(chǎn)品出口，進(jìn)一步提高廣德縣的

11、對(duì)外開(kāi)放水平。二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、有利于廣德物流事業(yè)的發(fā)展物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用?，F(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)、配送等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給

12、、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，廣德縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的形式下，加快區(qū)域物流業(yè)興起的重要性及意義日益顯現(xiàn)出來(lái)，客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，為物流業(yè)的興起與發(fā)展創(chuàng)造了廣闊空間。本項(xiàng)目在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā)展具有廣德地方特色的商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài)物流配送、超市產(chǎn)業(yè)，科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、力爭(zhēng)建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)

13、性的市場(chǎng)，發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足廣德，面向長(zhǎng)三角、輻射周邊縣市的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系，從而提高區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是廣德縣物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。2、有利于廣德超市業(yè)的發(fā)展廣德的超市業(yè)與廣德的工業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣起步較晚。進(jìn)入21世紀(jì)后，廣德經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展從起步、加速、進(jìn)入快車道，到突飛猛進(jìn)的今天，其商貿(mào)業(yè)同其他各行各業(yè)一樣進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)發(fā)展階段，并逐步將成為廣德經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一，但與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的市場(chǎng)需求相比，還存在一定的差距。目前，大型超市及其物流配送在廣德市場(chǎng)尚未能得到充分發(fā)展，眼下廣德的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國(guó)

14、美、蘇果、臺(tái)客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過(guò)幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績(jī)，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。因此，廣德超市還存在較大的市場(chǎng)容量及發(fā)展空間。面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是廣德縣超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。3、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)物流配送和大型超市活動(dòng)中，悟出了超前的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新理念，積累了一套豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)包含了多樣商品的

15、提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，將有助于把西方發(fā)達(dá)國(guó)家優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國(guó)，從而有利于提高中方的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)觀念。顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，把向顧客提供最佳服務(wù)作為工作的立足點(diǎn)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，業(yè)主以提供廉價(jià)商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)物能力和生活水平。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，在最短的時(shí)間里將市場(chǎng)上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。 4、有利于促進(jìn)廣德現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 “十五”以來(lái)，廣德經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全縣涌現(xiàn)出了一大批小型批發(fā)、零售企

16、業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。2005、2007、2009年廣德社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別是13.36億元、17.02億元、24.70億元。2009年限額以上經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)與限額以下經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額比約為1：3.6，經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)比約為1:50。廣德商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)的發(fā)展已具有一定的規(guī)模。但從以上兩組數(shù)據(jù)中可以看出，廣德商業(yè)的發(fā)展，限額以上網(wǎng)點(diǎn)很少，規(guī)模超市更少，遠(yuǎn)不能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著廣德縣今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于促進(jìn)廣德商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展有一定的現(xiàn)實(shí)意義。第三章 市場(chǎng)分析一、廣德投資市場(chǎng)分析廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，區(qū)域面積 2165 平方公里，人口5

17、2萬(wàn)，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊 兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 有上海、杭州、南京、合肥等 4 個(gè)省會(huì)城市和 16 個(gè)大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、 318 國(guó)道和 3 條省道穿境而過(guò)，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有 三省通衢 之美譽(yù)。環(huán)繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場(chǎng)和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，廣德已成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心。廣德歷史悠久，古稱桐汭，東漢建安初置廣德縣，取名意在 “ 皇恩浩蕩，帝德廣大” ，迄

18、今已有 1800 多年，歷史上先后歸屬吳、越、楚國(guó)，受其文化傳統(tǒng)影響深遠(yuǎn)。廣德鐘靈毓秀，歷代有名人。唐代農(nóng)民起義領(lǐng)袖陳莊，清末名臣張光藻，我國(guó)著名地質(zhì)學(xué)家和地層古生物學(xué)家許杰都出生在這里，明開(kāi)國(guó)皇帝朱元璋曾駐蹕廣德祠山殿。廣德是一個(gè)移民縣份，由于歷史上中原文化、徽文化和吳越文化的多重熏陶，鑄就了廣德人民熱情、豪爽、好客、大度的優(yōu)良傳統(tǒng)。目前，在廣德城鄉(xiāng)經(jīng)商興企的外地投資者眾多，無(wú)疑與文化傳統(tǒng)息息相關(guān)。廣德人思想開(kāi)明，敢闖敢試；廣德縣政策開(kāi)放，勇于創(chuàng)新。在全省率先完成國(guó)有集體企業(yè)改制，率先推進(jìn)事業(yè)單位改革，率先東向?qū)印⑷谌氚l(fā)展，在全省61個(gè)縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合考評(píng)中，連續(xù)5年位居“綜合十強(qiáng)縣”；連續(xù)

19、3年位居全國(guó)“中部百?gòu)?qiáng)縣”，并由第90為上升至64位。廣德是安徽省僅有的兩個(gè)直接管理縣改革試點(diǎn)之一，在經(jīng)濟(jì)管理職能上，擁有市級(jí)政府的審批核準(zhǔn)權(quán)限。經(jīng)濟(jì)外向度的日益擴(kuò)大，已吸引了來(lái)自世界上20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外資企業(yè)和眾多的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)落戶創(chuàng)業(yè)發(fā)展，并成為全省“農(nóng)村綜合改革”、“農(nóng)村土地使用制度綜合改革”、“生態(tài)縣建設(shè)”試點(diǎn)縣，先后被評(píng)為“浙商（省外）投資潛力城市”、“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市”、“浙商最佳投資服務(wù)縣”、“全國(guó)區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百?gòu)?qiáng)”、“中國(guó)金融生態(tài)縣”、“2009中國(guó)十大改革年度縣”、 全國(guó)最佳休閑旅游縣?！笆濉币詠?lái)，國(guó)內(nèi)、外落戶廣德上規(guī)模的投資企業(yè)達(dá)數(shù)百家。因此，廣德?lián)碛辛己?/p>

20、的內(nèi)、外客商投資環(huán)境。二、 消費(fèi)市場(chǎng)分析1、新城區(qū)建設(shè)為廣德大型超市營(yíng)造了良好的發(fā)展環(huán)境隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，廣德及其周邊縣市的商貿(mào)業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。廣德對(duì)周邊地區(qū)輻射能力不斷增強(qiáng)，華東地區(qū)重要的并逐漸成為皖東南地區(qū)邊邊陲重要的商品集散地和貿(mào)易中心城市。廣德的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍。2010年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額29.5億元，增長(zhǎng)，比上年同期增長(zhǎng)19%，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額14.97億元，比上年同期增長(zhǎng)19.9%；農(nóng)村消費(fèi)品零售額14.53億元，比上年同期增長(zhǎng)19.2%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額25.9億元，

21、比上年同期增長(zhǎng)20%。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為98.6，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100。目前，廣德城鄉(xiāng)連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2010年末，全縣城鄉(xiāng)共有大大小小連鎖超市10余家家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)50余家，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約占8%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，老城區(qū)是繁華的商業(yè)集中之地，商業(yè)網(wǎng)店眾多，車輛穿梭、行人擁擠。在新城區(qū)選址興建物流配送和綜合性大型超市具備了良好的發(fā)展環(huán)境。大型商業(yè)超市向新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展也是當(dāng)務(wù)之急。2、廣德超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場(chǎng)容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，不僅在其他一、二類大城市發(fā)展迅猛，而且就是在一些三、四類中小城市也異軍突起。所以，綜合性大型超市方興未艾，成為商貿(mào)業(yè)的重要組成部分，

22、但在廣德尚未能得到充分發(fā)展。近幾年入駐廣德的幾家連鎖超市（如：華聯(lián)、聯(lián)華、臺(tái)客隆、蘇泊爾等）要末是購(gòu)買改造原有老式房屋經(jīng)營(yíng)，要末是租賃利用其他房屋經(jīng)營(yíng)，有時(shí)消費(fèi)者要買所需要的生活用品，不得不跑遍城里所有超市，甚至事與愿違。購(gòu)買、租賃、改造老式房屋經(jīng)營(yíng)超市有它的局限性，一是建筑物和設(shè)施陳舊、簡(jiǎn)陋，二是店面狹小，商品堆放擁擠；三是商品品種少，難以形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模；四是平面布置不合理，存在消防安全隱患。本公司經(jīng)過(guò)實(shí)地考察，認(rèn)為廣德超市業(yè)目前的發(fā)展水平尚不能滿足全縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的需要，廣德大型超市存在較大的市場(chǎng)容量。3、廣德居民收入的日益增長(zhǎng)為超市業(yè)提供了較大的發(fā)展空間據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年廣

23、德縣人均可支配收入為16140元，人均消費(fèi)性支出11506.62元，比2005年增長(zhǎng)了92.8%，年均遞增14%。全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額55.6億元億元，人均儲(chǔ)蓄額10908元。由此可見(jiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展廣德縣的人均購(gòu)買力已有了大幅度的提高。“十五”時(shí)期，經(jīng)過(guò)兩次大的行政區(qū)劃調(diào)整，城鎮(zhèn)建設(shè)得到加強(qiáng)，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐加快，鄉(xiāng)村居民向集鎮(zhèn)、尤其向縣城聚集速度加快，外地流動(dòng)人口增多，集團(tuán)購(gòu)買力增強(qiáng)，廣德的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購(gòu)買力及購(gòu)買力潛力較大。2008、2009、2010年廣德人口、人均收入（農(nóng)民）和人均消費(fèi)支出及今后5年的預(yù)測(cè)。詳見(jiàn)圖表-4：圖表-2 廣德人口、人均收入和人均消費(fèi)支出現(xiàn)狀及2015年預(yù)測(cè)表

24、年 份項(xiàng) 目單位2008200920102015全縣人口萬(wàn)人50.951.151.552.40城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元14795151381614025994農(nóng)民人均收入元60866648750011277城鎮(zhèn)居民人均收入元16258166351773628565社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元20.7824.729.451.8從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著廣德經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，估計(jì)且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。4、廣德超市業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品繁多，供應(yīng)充足。國(guó)

25、內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯山露水，紛紛進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，極大豐富了市場(chǎng)供應(yīng)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司在國(guó)內(nèi)（各地）、國(guó)外（西班牙）專門設(shè)立采購(gòu)中心，負(fù)責(zé)安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司物流配送和大型超市商品的統(tǒng)一采購(gòu)，可大大降低商品的采購(gòu)成本。同時(shí)采購(gòu)中心負(fù)有對(duì)消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場(chǎng)分析的職責(zé)，因此安徽歐華物流配送中心和大型超市的商品品種構(gòu)成，符合消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期與購(gòu)物傾向。此外，由于安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司是一家外國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在西班牙等國(guó)有自己的大型超市和采購(gòu)中心，可形成國(guó)與國(guó)之間的超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)，進(jìn)行必要的商品配送、配銷網(wǎng)絡(luò)。因此，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)

26、的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目擬選址于新城區(qū)與老城區(qū)毗鄰地帶，廣寧路以南新城區(qū)一側(cè)（具體選址點(diǎn)待定），計(jì)劃用地面積16675（25畝）。本項(xiàng)目之所以選擇該位置主要有以下幾個(gè)方面的原因：1、具有未來(lái)十年以上的持續(xù)經(jīng)營(yíng)力。超市選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的前途。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其他經(jīng)營(yíng)因素都可能隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而超市地址一經(jīng)確 定就難以變動(dòng)。因此，該項(xiàng)目在選址時(shí)，必須用發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預(yù)測(cè)未來(lái)。選定的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿途哂懈?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、具有規(guī)模性的目標(biāo)和對(duì)顧客群的輻射力。任何超市都應(yīng)把滿足顧客需

27、求作為其宗旨。每一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)都應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，這是保證其經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。超市經(jīng)營(yíng)受消費(fèi)者購(gòu)物行走距離規(guī)律的制約，超市經(jīng)營(yíng)需具有比較寬的流動(dòng)顧客群體，只有依靠對(duì)一定規(guī)模目標(biāo)的消費(fèi)群體的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能獲得比較穩(wěn)定的超市經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)目標(biāo)。所以，能否擁有并可輻射一定規(guī)模的目標(biāo)顧客群，是大型超市選址應(yīng)考慮的重要因素之一。 3、具有交通的易達(dá)性。項(xiàng)目建于新城區(qū)，四周靠近或鄰近辦公區(qū)、住宅區(qū)、教育區(qū)，是科技、信息、金融、貿(mào)易、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、行政機(jī)構(gòu)等配套的區(qū)位，地段優(yōu)越、交通便利，進(jìn)出道路暢通，便于商務(wù)往來(lái)。4、具有基礎(chǔ)設(shè)施配套的共享性。項(xiàng)目擬選擇位置，位于廣德新城區(qū)，市政規(guī)劃、社會(huì)環(huán)境、人口狀

28、況、地理環(huán)境、交通條件優(yōu)勢(shì)突出，水、電、路等配套條件良好，共享配套設(shè)施完善，可以大大降低項(xiàng)目投資成本。因此，本項(xiàng)目的位置選擇充分考慮了物流配送和大型超市的實(shí)際能力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，做到了統(tǒng)籌兼顧、方便群眾、優(yōu)化配置、節(jié)省資源。二、項(xiàng)目建設(shè)條件1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件廣德縣區(qū)域面積2165平方公里，人口52萬(wàn)。2010年，廣德生產(chǎn)總值突破100億元、同比增長(zhǎng)15%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入13.28億元、增長(zhǎng)38.2%，完成固定資產(chǎn)投資162億元、增長(zhǎng)25%，農(nóng)民人均純收入7500元、增長(zhǎng)13%。實(shí)際到位內(nèi)資50億元、外資7225.3萬(wàn)美元。廣德人思想開(kāi)明，敢闖敢試；廣德縣政策開(kāi)放，勇于創(chuàng)新。在全省率先完成國(guó)有集體企業(yè)改

29、制，率先推進(jìn)事業(yè)單位改革，率先東向?qū)印⑷谌氚l(fā)展，在全省61個(gè)縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合考評(píng)中，連續(xù)5年位居“綜合十強(qiáng)縣”；連續(xù)3年位居全國(guó)“中部百?gòu)?qiáng)縣”，并由第90為上升至64位。廣德是安徽省僅有的兩個(gè)直接管理縣改革試點(diǎn)之一，在經(jīng)濟(jì)管理職能上，擁有市級(jí)政府的審批核準(zhǔn)權(quán)限。經(jīng)濟(jì)外向度的日益擴(kuò)大，已吸引了來(lái)自世界上20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外資企業(yè)和眾多的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)落戶創(chuàng)業(yè)發(fā)展，并成為全省“農(nóng)村綜合改革”、“農(nóng)村土地使用制度綜合改革”、“生態(tài)縣建設(shè)”試點(diǎn)縣，先后被評(píng)為“浙商（省外）投資潛力城市”、“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市”、“浙商最佳投資服務(wù)縣”、“全國(guó)區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百?gòu)?qiáng)”、“中國(guó)金融生態(tài)縣”、“2009中

30、國(guó)十大改革年度縣”。 2001至2008年廣德縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及在全省的位次圖表-3 單位:萬(wàn)元、億元、% 年度20012002200320042005200620072008全省綜合位次1081186101010全社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)值7.111.817.420.425.841.262.886.36位次182255456工業(yè)增加值數(shù)值4.856.89.41216.336.529.8位次2022171318191915gdp數(shù)值24.425.928.733.840.350.562.0474.73位次2526242332262623財(cái)政收入數(shù)值1.361.51.772.473.284.66.538.

31、3位次3931251913111011財(cái)政收入相當(dāng)于gdp數(shù)值4.74.96.27.38.18.710位次52441915111111注：資料來(lái)源：廣德視窗2009年x期2、地形地貌條件本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，位于風(fēng)光秀麗的廣德新城區(qū)，其地理位置為東經(jīng)1192622和北緯305341之間，屬于高丘地貌。土壤為紅壤，土層較厚。其下為石英砂巖、含礫砂巖組成，作為地基其巖性均勻，承載負(fù)重力大，利于建筑施工和建筑物負(fù)載承重。3、水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件建址場(chǎng)地地基土為巖性石夾雜少量紅色土壤，各層地基土質(zhì)硬度好，承截力大，便于工程施工建設(shè)。水文地質(zhì)條件圖表-4 廣德水資源分布地區(qū)水量（億m3）逕流量（萬(wàn)m

32、3/ km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山區(qū)8.4784.28.26847中部丘畈區(qū)4.3075.827.31852北部丘陵區(qū)3.9967.411.63885全縣16.7674.3514.136604、氣象條件項(xiàng)目區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和，一年四季分明，陽(yáng)光充足，光熱條件較優(yōu)。春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長(zhǎng)，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。年平均氣溫15.4，日均氣溫10，為229天，太陽(yáng)輻射總量119.4千卡/cm2，日照時(shí)數(shù)2162.1時(shí)/年（4-10月1409時(shí)），平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無(wú)霜期218天。極端最低氣溫-14.6，年降水量1328mm（6月最高為

33、185.5mm）。地理位置十分優(yōu)越，適宜于項(xiàng)目選址要求。常年主導(dǎo)風(fēng)向,最多風(fēng)向ese，次多風(fēng)向wnw。本地區(qū)主要?dú)庀髤?shù)氣溫: 年平均溫度 15.4最熱月（7月）平均氣溫 28.5最冷月（1月）平均氣溫 2.4 極端最高溫度 39.1極端最低溫度 -14.6日均氣溫10 229天 太陽(yáng)輻射總量 119.4千卡/cm2日照時(shí)數(shù) 2162.1時(shí)/年（4-10月1409時(shí)）平均初霜日 在11月4日終霜日 在3月21日無(wú)霜期 218天濕度： 最熱月月平均相對(duì)濕度 83% 最冷月月平均相對(duì)濕度 75%降雨量： 年平均降雨量 1341.4 mm最大年年降雨量 1954mm最小年年降雨量 640mm日最大降

34、雨量 165.4mm月最高降雨量(6月) 185.5mm風(fēng)： 全年主導(dǎo)風(fēng)向 ese夏季主導(dǎo)風(fēng)向 wsw冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ene多年平均風(fēng)速 3.0m/s積雪：最大積雪 20cm本地區(qū)主要?dú)庀髤?shù)夏季夏季空調(diào)計(jì)算干球溫度： 34.5夏季空調(diào)計(jì)算濕球溫度： 28.5夏季通風(fēng)計(jì)算溫度： 32主風(fēng)向： wsw夏季平均風(fēng)速 2.9m/s冬季冬季空調(diào)計(jì)算干球溫度： -3冬季空調(diào)計(jì)算相對(duì)濕度： 78%冬季通風(fēng)計(jì)算溫度： 4主風(fēng)向： ese5、交通運(yùn)輸條件項(xiàng)目區(qū)靠近318國(guó)道、毗鄰宣-廣高速、230和215省道及宣-廣鐵路，居于公鐵交通的要沖，交通十分便捷。廣德地處安徽省東南部，蘇浙滬三省八縣市交界處，東臨杭嘉湖

35、，北倚蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個(gè)省會(huì)城市和16個(gè)大中發(fā)達(dá)城市。廣德是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、318國(guó)道和2條省道穿境而過(guò)，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有“三省通衢”之美譽(yù)。環(huán)繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場(chǎng)和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，廣德已成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心。圖表-5 廣德縣交通區(qū)位圖6、基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目擬建區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套，水、電、路、通訊骨干網(wǎng)絡(luò)完善；地質(zhì)地形條件好，

36、該址地層穩(wěn)定，無(wú)地質(zhì)災(zāi)害，地勢(shì)平坦，地貌簡(jiǎn)單，利于工程建設(shè)；生態(tài)環(huán)境好，水質(zhì)及大氣基本無(wú)污染，土地供應(yīng)手續(xù)簡(jiǎn)便，建設(shè)成本不高，水源有保證，人居集中且民風(fēng)淳樸。第五章 項(xiàng)目擬建內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)目標(biāo)1、建設(shè)目標(biāo)的提出安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司將打造廣德縣最大的商業(yè)批發(fā)、零售企業(yè)。公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開(kāi)展多元物流配送經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以取得良好的經(jīng)營(yíng)效益，從而躋身于區(qū)域性商業(yè)流通領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。面對(duì)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)

37、管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。其中，物流配送中心及大型超市的建設(shè)經(jīng)營(yíng)是公司多元發(fā)展的重要方面。為此，公司將力挺企業(yè)迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，迎接國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2、建設(shè)目標(biāo)總體要求成為公司未來(lái)連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙。具有物流配送的社會(huì)化服務(wù)功能，成為蘇浙皖接壤地帶區(qū)域性有較大影響力的專業(yè)性物流配送及超市主業(yè)經(jīng)營(yíng)基地之一。以擬建大型超市為龍頭，推動(dòng)公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市及配銷網(wǎng)絡(luò)，提升公司的規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力。形成獨(dú)立核算的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低商品流通過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)成本。采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)。建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以

38、擴(kuò)展、升級(jí)。目標(biāo)年限設(shè)計(jì)使用年限15年。超市經(jīng)營(yíng)商品經(jīng)營(yíng)品種包括日用百貨、家用電器、實(shí)用五金、生鮮食品、副食品、糖煙酒、音像制品、文體用品、藥品、裝潢建材以及從西歐引進(jìn)的西班牙橄欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配銷（包括餐飲）等大類20000余種商品，年銷售金額超過(guò)4億元。配送能力日訂單發(fā)生量 3000張，8000筆，包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù)等大類，日發(fā)生品種數(shù) 1200種，進(jìn)貨提前期 5天，配送提前期 24小時(shí)，庫(kù)存量相當(dāng)于15-20天的銷售量。二、擬建內(nèi)容及規(guī)模為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市建筑及有關(guān)配套設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程

39、和輔助配套設(shè)施工程。主體工程新建物流配送中心及超市大樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積42500m2，包括倉(cāng)儲(chǔ)及配送、超市賣場(chǎng)、辦公、其它等用房。其中，大型綜合超市用房面積31850m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送用房面積10000m2，其它用房面積650m2。輔助配套設(shè)施工程輔助配套設(shè)施用房650m2，主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)；多功能廣場(chǎng)、室外停車場(chǎng)等室外工程；給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程；物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用設(shè)備。第六章 物流配送中心選擇及流程一、物流中心的種類世界物流業(yè)的發(fā)展歷程已經(jīng)走過(guò)了廠內(nèi)物流、實(shí)體分配物流、綜合

40、物流三個(gè)階段，正邁向ec物流的新階段，伴隨著ec出現(xiàn)了一系列全新的物流模式?，F(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與ec對(duì)接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為ec下新型物流模式是ec和物流在我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展的方向。這些新型模式主要有：1、物流供應(yīng)鏈模式ec信息流使公司部門之間、內(nèi)外之間、子公司之間信息交流暢通，客觀上要求它們消除各自為政的分割態(tài)勢(shì)，而結(jié)成緊密的合作伙伴，有效抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建穩(wěn)定的物流渠道。于是價(jià)值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。供應(yīng)鏈（supply chain）就是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應(yīng)商、生產(chǎn)商、運(yùn)輸商、儲(chǔ)運(yùn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的供需網(wǎng)絡(luò)；在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)中，每個(gè)貿(mào)

41、易伙伴既是其客戶的供應(yīng)商，又是其供應(yīng)商的客戶。他們既向上游訂購(gòu)產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。而供應(yīng)鏈管理是對(duì)供應(yīng)鏈中的物流、信息流、資金流、增值流、業(yè)務(wù)流以及貿(mào)易伙伴關(guān)系等進(jìn)行的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制一體化管理過(guò)程。2、物流一體化物流供應(yīng)鏈?zhǔn)俏锪鲄⑴c各方的協(xié)作形式，而物流一體化是在協(xié)作基礎(chǔ)上的專業(yè)化分工，是ec物流向縱深深化的結(jié)果。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應(yīng)鏈內(nèi)迅速移動(dòng)，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個(gè)社會(huì)獲得明顯的經(jīng)濟(jì)效益。物流一體化的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物流管理的問(wèn)題，即專業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員，充分利用專業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備，發(fā)展專業(yè)化的物流管理經(jīng)驗(yàn)，以求得整體效益最優(yōu)化

42、的效果。3、第三方物流第三方物流（third party logistics，簡(jiǎn)稱tpl）又稱之為物流聯(lián)盟、物流伙伴、物流社會(huì)化或物流市場(chǎng)化，其含義是物流渠道中的專業(yè)化物流中間人，以簽訂合同的方式，在一定期間內(nèi)為其它公司提供所有或某些方面的物流業(yè)務(wù)服務(wù)。tpl提供者是一個(gè)為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過(guò)提供一整套物流活動(dòng)來(lái)服務(wù)于供應(yīng)鏈?？梢?jiàn)，tpl是物流專業(yè)化的重要形式，是物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是ec物流在供應(yīng)鏈和一體化專業(yè)化分工基礎(chǔ)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。4、綜合物流配送中心物流配送中心是將兩種以上不同類型的物

43、流中心集約在一起，成為一個(gè)有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見(jiàn)的是公路、鐵路、港口、航空管道運(yùn)輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、物流信息處理等。物流中心模式是順應(yīng)ec物流呈現(xiàn)出了jit運(yùn)送普及化，小批量，多品種，高頻率，短周期相互交錯(cuò)的貨物運(yùn)輸?shù)忍攸c(diǎn)而發(fā)展壯大起來(lái)的。5、物流中心機(jī)能（1）商品銷售機(jī)能（2）倉(cāng)儲(chǔ)保管機(jī)能（3）商品的輸配送機(jī)能（4）商品的流通加工機(jī)能（5）資訊提供機(jī)能二、配送規(guī)模充分考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)、目前物流周轉(zhuǎn)、現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)的貨架布置、內(nèi)部運(yùn)輸通道、作業(yè)場(chǎng)地、各類主流商品占用空間等因素，以及我國(guó)物流企業(yè)的資金、運(yùn)行

44、成本、物流技術(shù)等實(shí)際情況，初步預(yù)計(jì)：本項(xiàng)目配送規(guī)模，即年貨物流通量達(dá)到大宗商品30萬(wàn)件，一般商品100萬(wàn)件；配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積為10000m2。三、配送品種方案物流配送中心的配送品種按大類可分為：家用電器類、日用百貨類、學(xué)習(xí)辦公用品類、實(shí)用五金類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等，詳見(jiàn)圖表-6。圖表-6 配送品種方案序號(hào)分 類主要品種一家用電器類電視機(jī)、空調(diào)、洗衣機(jī)、電腦、冰箱、影碟機(jī)、熱水器、小家電等二日用百貨類化妝品、箱包、玩具、音像制品、小五金、體育用品等三學(xué)習(xí)用品類文體用品、其它學(xué)習(xí)用具等四其它品類包括實(shí)用五金類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等四、配送流程配送中心的作業(yè)流程可分為：進(jìn)貨、檢驗(yàn)、加

45、工、編碼、入庫(kù)、配貨、補(bǔ)貨、調(diào)庫(kù)、盤(pán)點(diǎn)、作業(yè)計(jì)劃編制、配載、庫(kù)管、新品登錄與工藝編制。通過(guò)這一系列活動(dòng)完成將商品從制造廠家分裝配送到各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的目的。配送的主要流程見(jiàn)圖表-7。備貨入庫(kù)檢驗(yàn)分揀及儲(chǔ)存出庫(kù)及檢驗(yàn)加工或分裝配送運(yùn)輸送達(dá)服務(wù)客戶驗(yàn)收信息反饋圖表-7 配送流程路線示意圖五、主要物流配送設(shè)備設(shè)施物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設(shè)備的配置有相應(yīng)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫(kù)內(nèi)外裝卸及運(yùn)輸、信息管理軟硬件等設(shè)施。但從其流程來(lái)看，設(shè)備由四部分組成：一是庫(kù)區(qū)設(shè)備、二是庫(kù)外運(yùn)輸設(shè)備、三是信息管理系統(tǒng)設(shè)備、四是公用設(shè)備。倉(cāng)儲(chǔ)及配送中心物流設(shè)備配備情況參見(jiàn)圖表-8（注：所列設(shè)備應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要配置。）。普通倉(cāng)儲(chǔ)

46、配送區(qū)物流設(shè)備配備及估價(jià)表圖表-8 單位：萬(wàn)元序號(hào)設(shè)備名稱單價(jià)數(shù)量金額備 注1電瓶搬運(yùn)車105輛50林德2升降車105輛50瑞典bt，國(guó)內(nèi)用人民幣支付3夾包機(jī)82臺(tái)164箱式貨車（2.5t）1025輛250一汽、依維柯5箱式貨車（10t）1510輛1506冷藏車（10t）501輛50全進(jìn)口7冷藏車（16t）651輛65全進(jìn)口8高架庫(kù)貨架0.0315000m2450含托盤(pán)9監(jiān)控系統(tǒng)1501套15010電動(dòng)高度調(diào)節(jié)板4416國(guó)內(nèi)用人民幣支付合計(jì)1247自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)區(qū)物流設(shè)備配備及估價(jià)表圖表-9 單位：萬(wàn)元序號(hào)設(shè)備名稱單價(jià)數(shù)量金額備 注1高性能堆垛機(jī)305臺(tái)150運(yùn)行速度4120m/min升降速度

47、440m/min貨叉速度420/40m/min2貨架系統(tǒng)0.038000貨位240表面噴塑3入出庫(kù)輸送機(jī)系統(tǒng)250包括鏈條升降臺(tái)、鏈條輸送機(jī)、輥?zhàn)虞斔蜋C(jī)、空托盤(pán)收集機(jī)、尺寸檢測(cè)系統(tǒng)、上箱架、自動(dòng)控制系統(tǒng)等，約100臺(tái)套4計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控系統(tǒng)120包括相關(guān)軟、硬件5木質(zhì)托盤(pán)0.028000個(gè)1606其它配件40包括天地軌、安全供電滑觸線、電纜、橋架、供電柜等7其它相關(guān)費(fèi)用150包括設(shè)計(jì)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、工程管理費(fèi)等8其它設(shè)備300未預(yù)計(jì)設(shè)備合計(jì)1410六、 配送中心信息系統(tǒng)物流配送中心是連接供應(yīng)方和需求方的橋梁。從供應(yīng)方的角度來(lái)看，配送中心從事高效的流通加工、庫(kù)存管理、運(yùn)輸和配送等

48、活動(dòng)；從需求方的角度來(lái)看，配送中心必須以最大的靈活性和及時(shí)性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設(shè)備、物流技術(shù)上提高其自動(dòng)化、省力化外，管理信息的建設(shè)是提高作業(yè)效率，提升其現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。系統(tǒng)信息流簡(jiǎn)圖見(jiàn)圖表-10。圖表-10 配送中心信息流簡(jiǎn)圖圖表-11 物流配送中心信息系統(tǒng)功能樹(shù)第七章 超市經(jīng)營(yíng)方案本項(xiàng)目超市總體經(jīng)營(yíng)思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營(yíng)、樹(shù)立品牌。一、方案1、營(yíng)業(yè)面積超市賣場(chǎng)面積12500m2。2、經(jīng)營(yíng)品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營(yíng)品種分類詳見(jiàn)圖表-12。圖表-12 超市經(jīng)營(yíng)品種方案序號(hào)分類序號(hào)分類序號(hào)分類一生鮮商品

49、三紡織品五大眾消費(fèi)品1奶制品1男裝1成品2面包2兒童用品2洗滌菜3糕點(diǎn)3內(nèi)衣裝3美容美發(fā)4自助熟食4女裝4清潔護(hù)理5肉類5鞋類5小吃早餐6魚(yú)類6家用紡織品6餅干7冷凍食品四非食品非技術(shù)（2）7飲料煙酒8蔬果1實(shí)用五金8團(tuán)購(gòu)品9干果南北貨2工具公司將從西班牙進(jìn)口西班牙檻欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等食品，以改善超市商品結(jié)構(gòu)。二非食品非技術(shù)（1）3像制品1照相4游戲及玩具2音像5體育用品3家具6廚房與餐桌用品4大家電7學(xué)習(xí)辦公用品5小家電8清潔整理用品6通訊9箱包珠寶3、消費(fèi)對(duì)象中、低、高收入群體4、服務(wù)區(qū)域超市服務(wù)半徑初步確定為5公里，同時(shí)以新老城區(qū)為基礎(chǔ)，輻射擴(kuò)展至全縣范圍及周邊地區(qū)。5、經(jīng)營(yíng)規(guī)模

50、本項(xiàng)目超市正常經(jīng)營(yíng)年?duì)I業(yè)額超過(guò)4億元。6、超市構(gòu)成顧 客商品自選部門員工收銀部門員工其它服務(wù)部門員工奶制品面包糕點(diǎn)自助熟食肉類魚(yú)類冷凍食品蔬果干果成品洗滌菜美容美發(fā)清潔護(hù)理小吃早餐餅干飲料煙酒團(tuán)購(gòu)家用五金工具像制品游戲及玩具體育用品廚房與餐桌用品學(xué)習(xí)辦公用品清潔整理用品箱包珠寶照相音像家具大家電小家電通訊男裝兒童用品內(nèi)衣裝女裝鞋類家用紡織品服務(wù)臺(tái)收款臺(tái)文秘裝飾維修清潔經(jīng)營(yíng)帳目供應(yīng)商付款其它人事培訓(xùn)生鮮商品大眾消費(fèi)品非食品非技術(shù)非食品非技術(shù)紡織品收銀部綜合部財(cái)務(wù)部人力資源銷售部門服務(wù)部門采 購(gòu) 中 心 商 場(chǎng) 管 理數(shù)據(jù)安裝圖表-12 超市構(gòu)成圖二、 超市營(yíng)銷策略1、經(jīng)營(yíng)策略精心布置貨架及各銷售區(qū)，盡可能展示上萬(wàn)種各類商品，使消費(fèi)者或未來(lái)消費(fèi)者大開(kāi)眼界，產(chǎn)生積極影響，進(jìn)而產(chǎn)生良好的業(yè)績(jī)。此外，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，按照國(guó)內(nèi)外流行的經(jīng)營(yíng)方式，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的特點(diǎn)，為顧客提供最佳經(jīng)營(yíng)方式。2、服務(wù)策略以無(wú)可挑剔的一流服務(wù)，讓消費(fèi)者在得到購(gòu)物欲望滿足的同時(shí)，得到真心被視為上帝的精神滿足，必要時(shí)還可以提供超值服務(wù)，如為特殊需要的顧客提供超出經(jīng)營(yíng)品種而指定的需求和專門服務(wù)等。同時(shí)建設(shè)一流的經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)施。此外，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品類的不同特點(diǎn)，分別有針對(duì)性地制定售前、售中及售后服務(wù)措施，如：建立熱線咨詢電話，開(kāi)設(shè)免費(fèi)培訓(xùn)講座，以潛在默化的方式宣傳產(chǎn)品