尖岡山地塊分析報(bào)告

1、尖岡山地塊分析一、項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)：1、環(huán)境優(yōu)美該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)， 背倚鐵崗水庫(kù)， 周邊為坡地和丘陵， 結(jié)合地 形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅。2、交通方便尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處， 交通將會(huì)十分方便， 且處于城市的外圍， 通勤成本相對(duì)較低（塞車的機(jī)率較?。?。3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本宗地出讓面積為 21 萬(wàn)平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到 2 平方公里， 因此，無(wú)論是從本宗地還是從整個(gè)尖岡山土地規(guī)模來(lái)看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。4、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)， 規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展， 如果這一目標(biāo)順利 實(shí) 現(xiàn)，那么，

2、該區(qū)域?qū)?huì)成為寶安區(qū)最有錢人聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政 府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。劣勢(shì)：1、噪音污染嚴(yán)重該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為 6 米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾， 這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。 如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)域 的關(guān)鍵所在。2、市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng)尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)， 但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段， 尚未 真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場(chǎng)有待培育，有待引導(dǎo)，因此，對(duì)于首宗出讓土地 來(lái)說(shuō)，將會(huì)花費(fèi)大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。3、景觀改造費(fèi)用較高該

3、宗地為丘陵地帶， 起伏較大， 綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會(huì)相應(yīng)的 有所增加。4、配套較差。該宗地位于非成熟區(qū)， 各種配套， 如超市， 會(huì)所，學(xué)校等配套都沒(méi)有明確說(shuō)明何時(shí)建設(shè)， 給本宗地后期的服務(wù)帶來(lái)很大的不確定性。5、關(guān)外系列問(wèn)題的存在本宗地作為關(guān)外土地， 還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病， 如治安 問(wèn)題， 如關(guān)外整體形象問(wèn)題，如關(guān)口的心理落差問(wèn)題等。所以，本宗土地出讓價(jià)格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅用地的出讓價(jià)格，否則就會(huì)因?yàn)榭商娲栽瓌t，買家傾向于關(guān)內(nèi)買地。機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、城市化進(jìn)程 本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市化進(jìn)程的推進(jìn)。 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 關(guān)內(nèi)外一體 化，關(guān)口

4、的心理障礙越來(lái)越小，則無(wú)論對(duì)于本宗地還是對(duì)于整個(gè)寶城其它區(qū)域的土地來(lái)說(shuō)， 都會(huì)相應(yīng)的得到增值。 對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)， 更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動(dòng)的趨 勢(shì)，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。2、寶城經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，是整個(gè)尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。對(duì)于尖岡山來(lái)說(shuō)， 其目標(biāo)客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主， 投資環(huán)境的好壞， 地租成本的高低 將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)， 將會(huì)對(duì)尖岡山土地出讓起到 非常重要的推動(dòng)作用。3、寶城豪宅市場(chǎng)釋放 本宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)源于寶城市場(chǎng)上的極高端客戶一直以來(lái)都沒(méi)有得到相應(yīng)的釋放， 對(duì) 于首宗出

5、讓的高尚生活居住區(qū)的土地來(lái)說(shuō)， 占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)， 較早的壟斷該客戶群， 將使本宗 地的來(lái)自市場(chǎng)方面的最大亮點(diǎn)。4、路網(wǎng)改造工程 路網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會(huì)對(duì)整個(gè)寶城市場(chǎng)帶來(lái)正面的影響。尤其是寶城南側(cè)，在 107 國(guó)道和海濱大道之間的區(qū)域帶來(lái)前所未有的增值空間和想象空間，而對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)， 則會(huì)因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進(jìn)程而間接的影響本宗地。5、地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對(duì)稀缺 對(duì)于別墅用地來(lái)說(shuō)，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。由于需求所在， 本宗地算是政策擦邊球。 正是由于別墅用地稀缺， 尖岡山別墅用地的可替代性原來(lái)越小， 因 此，對(duì)于想購(gòu)買別墅的客戶來(lái)說(shuō)，選擇尖岡山是因?yàn)槠湎∪?/p>

6、所在。6、政策支持該宗地市尖岡山第一宗土地出讓， 成功與否對(duì)于后期土地的推出有著重要的意義， 因此， 相信政府在土地的拍賣底價(jià)，土地拍賣過(guò)程中的一系列承諾都會(huì)實(shí)現(xiàn)。威脅點(diǎn)：1、市場(chǎng)不確定性因素較多，土地供應(yīng)計(jì)劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。對(duì)于尖岡山居住區(qū)來(lái)說(shuō)， 存在著很多的市場(chǎng)不確定性因素， 一方面， 尖岡山土地整體出 讓計(jì)劃還未出臺(tái)， 其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)間， 規(guī)模會(huì)對(duì)本宗地造成一定的影響。 另一方面， 寶城市場(chǎng)其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅， 如西鄉(xiāng)濱海區(qū)， 如果該區(qū)域的土地 啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者tow nhouse，未來(lái)幾年有多少的供給量，

7、尚是一個(gè)未知數(shù)， 因此， 其他區(qū)域別墅在未來(lái)幾年的供給量的大小會(huì)對(duì)本宗地帶來(lái) 很多不確定性的影響。2、政策威脅對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)， 盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地， 但是， 由于中央政府對(duì)于別墅用 地，及其政策方面都有嚴(yán)格規(guī)定，政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且，銀行對(duì)于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮。二、計(jì)價(jià)依據(jù)由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒(méi)有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)。1、關(guān)口價(jià)格：據(jù) 2003 年上半年住宅市場(chǎng)銷售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相 比相差 2631 元/平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來(lái)說(shuō)大約為2631 元/平方米。福田區(qū)住宅整體均 價(jià)與

8、寶安區(qū)相比高出 4102 元/平方米，即對(duì)于福田區(qū)來(lái)說(shuō)，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102 元/平方米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000 元/平方米，福 田區(qū)為 14000 元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米2、區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較：南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元/平方米， 福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出 6154 元 /平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為9633 元/平方米。3、可替代性原則對(duì)于寶城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于7000 元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)上普通住宅

9、最高價(jià)7000 元 /平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場(chǎng)上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于12000 元/ 平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價(jià)格應(yīng)該在7000 元 /平方米 -12000 元 /平方米之間。但是， 值得注意的是， 隨著城市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著別墅項(xiàng)目的日益稀缺， 可替代性逐 漸減少，則寶城市場(chǎng)上的別墅面臨升值的可能性。4、市場(chǎng)認(rèn)可度：對(duì)于寶城別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要的需求對(duì)象為企業(yè)主和高級(jí)政府公務(wù)人 員，其價(jià)格敏感性相對(duì)較差，即價(jià)格彈性較小，因此，對(duì)于其別墅價(jià)格，很難有一個(gè)可以度 量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。三、拍賣價(jià)格估算本次拍賣價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的

10、影響：1、尖岡山第一宗土地本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地， 尤其周邊配套， 市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中， 因此， 按照正常思維， 本宗地拍賣價(jià)格會(huì)低于后期推出的土地拍賣價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。2、年底拍賣，財(cái)務(wù)吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對(duì)于一般的公司來(lái)說(shuō)，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊， 現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)。但是，值得一提的是，如果對(duì)本宗地較為感興 趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問(wèn)題。因?yàn)?，之前這些企業(yè)就會(huì)做好充分準(zhǔn)備。3、寶安開(kāi)發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)商尚未看好該地塊。本宗出讓土地處于寶城片區(qū)， 從地緣企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)， 寶城開(kāi)發(fā)商最能看清該宗地的發(fā) 展前景， 也

11、是最熟悉該片區(qū)的市場(chǎng)， 但是從本地企業(yè)參與熱情來(lái)看， 無(wú)論是泰華， 還是富通， 都沒(méi)有太大的興趣。 至于航空城，所有可能， 卻與其以前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以 行通。 龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過(guò)希望私下獲取土地， 以降低開(kāi)發(fā)成本， 所以對(duì)于本宗地更大 程度上只是持觀望態(tài)度。 所以， 對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)， 如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來(lái)判斷該市場(chǎng)，則 有可能低估該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值。綜合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。四、經(jīng)濟(jì)核算：基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目面積（m2） 土地面積 213183.31 建筑面積 106600 住宅面積 96100 會(huì)所 500 居委會(huì) 10000 地下室及架空層

12、0 容積率 0.500039145總投資（總成本 +銷售費(fèi)用、稅金） 10660079520.62 萬(wàn)元 總利潤(rùn) 10660011774.38 萬(wàn)元凈利潤(rùn) 10660010008.23 萬(wàn)元10660016.32%1066006.53%10660014.81%1066005.92%10660013.88%1066005.50%10660012.58%成本利潤(rùn)率（稅前） 年成本利潤(rùn)率（稅前） 投資利潤(rùn)率（稅前） 年投資利潤(rùn)率（稅前） 成本利潤(rùn)率（稅后） 年成本利潤(rùn)率（稅后） 投資利潤(rùn)率（稅后）年投資利潤(rùn)率 （稅后 ）1066005.03%投資構(gòu)成表項(xiàng)目單價(jià) （元 ）總價(jià)所占比例1 土地購(gòu)置費(fèi)用

13、40001200000000.2454960862 前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 5053300000.0109041183 建安成本 1868.21991501200.4074214584 管理費(fèi)用 56.0465974503.60.0122226445 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 56.0465974503.60.0122226446 財(cái)務(wù)費(fèi)用 735.72313578428086.190.1604482357 銷售費(fèi)用 256.9277674273885000.0560314138 營(yíng)業(yè)稅金 436.7772045465604500.0952534029 合計(jì) 7459.720107488806163.41投資成

14、本表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（m2）市場(chǎng)價(jià) （元/tf ）單價(jià)（元/tf ） 總價(jià) （元）一土地費(fèi)用 10660035004000426400000前期費(fèi)用 （勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 ）10660050-80505330000三建筑工程費(fèi)用（1 4） 1066001868.21991501201 ，主體工程 1066001138-13821134120884400 2，基礎(chǔ)土方 10660010511193000 基礎(chǔ)土石方 10660012-1850 樁基礎(chǔ) 106600110-140110 3，配套費(fèi)用 106600 629.267072720 對(duì)講系統(tǒng) 10660012.8-16.715 消防系統(tǒng) 106

15、60070-11038 通訊系統(tǒng) 10660014.1-18.211 電視天線 1066003.5-4.54 煤氣系統(tǒng) 10660023.2-34.923.2 水電安裝 106600235-313238 電梯 106600150-1800 室外配套 106600110-150300四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 建安成本的 3%）106600 56.0465974503.6五管理費(fèi)用 （建安成本的 3%）106600 56.0465974503.6六財(cái)務(wù)費(fèi)用 78428086.19七土地利息 106600 658.870228080建安成本利息 106600 76.9231358200006.191總成本（

16、）1066006766.0151721257213.4資金回收表 面積單價(jià)合計(jì)住宅 961009500912950000小計(jì) 961009500912950000保持住宅價(jià)格每平方米 9500 元不變，土地價(jià)格上下浮動(dòng) 1500 元時(shí)，土地價(jià)格 （彈性系數(shù) 1）浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250 f 453050000425011.53%500 f 47970000045007.11%750f 50635000047503.02%1000 f 53300000050000%浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250 J 399750000375021.56%500 J 3731000003

17、50027.27%750J 346450000325033.57%1000J 319800000300040.51%1000 元，住宅價(jià)格下調(diào) 1500 元/平方米，即住宅價(jià)格為8000 元/平方米，土地價(jià)格下調(diào)即土地價(jià)格為 3000 元 /平方米時(shí)土地的彈性浮動(dòng)表格如下土地價(jià)格 （彈性系數(shù) 2）浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250f 346450000325012.48%500f 37310000035007.18%750f 39975000037502.36%1000 f 4264000004000-2%土地價(jià)格 （彈性系數(shù) 2）浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250J 293150

18、000275024.81%500J 266500000250032.06%750J 239850000225040.18%1000J 213200000200049.39%保持土地價(jià)格每平方米 4000 元不變，住宅價(jià)格上下浮動(dòng)：銷售價(jià)格（彈性浮動(dòng)）浮動(dòng)比例銷售單價(jià)成本利潤(rùn)率浮動(dòng)比例銷售單價(jià)成本 利潤(rùn)率500 f 1000022.45%500 J 900010.20%1000 f 1050028.57%1000 J 85004.08%1500f 1100034.69%1500J 8000-2.04%五：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析參加本次拍賣的企業(yè)有以下八家： 和記黃埔， 保利文化， 百士達(dá)， 卓越地產(chǎn)， 沙

19、河地產(chǎn)， 泰華地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和鴻榮源地產(chǎn)。以下依照競(jìng)拍能力順序逐個(gè)分析。第一位， 百士達(dá)地產(chǎn)： 百士達(dá)地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)， 以打造精品和豪宅聞名于深圳地 產(chǎn)界。 無(wú)論是羅湖百士達(dá)花園， 還是紅樹(shù)西岸，都可堪稱深圳豪宅的經(jīng)典之作。在紅樹(shù)西岸 開(kāi)工之后， 除了鹽田地塊之外， 還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)百士達(dá)還有別的土地儲(chǔ)備， 這種土地儲(chǔ)備量顯然 和其大企業(yè)不相適應(yīng)，據(jù)此判斷，百士達(dá)是有獲取這種土地的沖動(dòng)的。 另外，對(duì)于本宗土地 來(lái)說(shuō)，由于規(guī)劃上是別墅項(xiàng)目，因此，正好和百士達(dá)精品路線相吻合，所以，百士達(dá)地產(chǎn)最 有動(dòng)力和激情競(jìng)拍次宗地。第二位：保利文化：是中國(guó)保利集團(tuán)下屬的企業(yè)，在南山開(kāi)發(fā)過(guò)保利城花園，此外，再 無(wú)

20、別的建樹(shù)。但是，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國(guó)保利集團(tuán)，乃國(guó)務(wù)院計(jì)劃單列的 大型企業(yè)集團(tuán)， 業(yè)務(wù)遍及北京， 上海，廣州等大中城市， 深圳保利公司在成功開(kāi)發(fā)保利城之 后，急需別的項(xiàng)目已證明自己的存在， 因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣中有可能成為最大的黑馬。第三位：和記黃埔： 在所有的參加拍賣的公司中，除了泰華和鴻榮源之外，就數(shù)到和記 黃埔最熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了， 也最能看清該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在。 更為重要的是， 和記黃埔在開(kāi) 發(fā)御龍居之后， 區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。 借此良機(jī)，加大開(kāi)發(fā)力度，爭(zhēng)取更大勝利當(dāng)然在所 難免。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)期目標(biāo)，和黃 便會(huì)就此打住

21、，絕不存在勢(shì)在必得的決心。也因此，和黃所出的價(jià)位可能是最理性的價(jià)位。第四位：沙河地產(chǎn)： 沙河競(jìng)拍次塊土地有點(diǎn)出人意外，因?yàn)閷?duì)于沙河地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其在沙 河農(nóng)場(chǎng)有著足夠的土地儲(chǔ)備， 并且， 其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國(guó)戰(zhàn)略。 雖然世紀(jì)村的開(kāi)發(fā)也稱得上是 比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開(kāi)發(fā)別墅，其開(kāi)發(fā)能力值得商榷。所以，沙河參 加此次拍賣，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的 st 深華源的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況， 但是如果說(shuō)企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出， 也是不現(xiàn)實(shí)的， 沙和股份的在股 票市場(chǎng)的表現(xiàn)一直平平淡淡， 所以， 此次拍賣有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也。因此，明天的拍賣，

22、沙河地產(chǎn)的表現(xiàn)值得期待。第五位： 中海地產(chǎn)： 中海地產(chǎn)既不缺地， 也不缺錢， 但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度， 中海目前正處在調(diào)整期， 調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注， 也更值得期待， 畢竟理科中海也曾 經(jīng)是深圳市場(chǎng)上的三劍客之一。 中海出席此次拍賣并不意外， 因?yàn)椋?幾乎每次大型拍賣都能 看到他的身影。第六位：卓越地產(chǎn)： 蔚藍(lán)海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)， 近年來(lái)， 卓越地產(chǎn)的發(fā)展 可圈可點(diǎn)， 雖然在橫崗項(xiàng)目羞于啟齒，但是， 其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多 元化和全國(guó)化戰(zhàn)略。 對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，卓越地產(chǎn)更大程度上是試水，有便宜便捎著，沒(méi)有便 走人。第七位： 鴻榮源地產(chǎn)： 如果沒(méi)有龍崗地

23、塊的成功獲取， 本次拍賣的最有競(jìng)爭(zhēng)力的一定是 鴻榮源。 鴻榮源是寶安本地的企業(yè)， 也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁， 對(duì)于本地市場(chǎng)， 鴻榮源極為熟悉， 社會(huì)資源豐富， 開(kāi)發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商相比， 也絕對(duì)可以稱得上是一 流。但是，龍崗地塊的獲取，使其在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿不到也 沒(méi)關(guān)系，后年再來(lái)嗎，重在參與嘛。第八位：泰華地產(chǎn)： 泰華沉寂了兩年之后，終于又回到了拍賣場(chǎng)， 回到了曾經(jīng)令其一舉 成名的拍賣場(chǎng)， 回來(lái)的泰華地產(chǎn)值得關(guān)注是因?yàn)樗?jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部調(diào)整， 到今天， 終于有 了結(jié)果。明天的泰華是否還能一帆風(fēng)順，只得期待。本次拍賣， 相比前幾次，我們能夠發(fā)現(xiàn)， 開(kāi)發(fā)商

24、參與的熱情略有下降， 這一方面和拍賣 時(shí)間有關(guān)系， 安排在年底的拍賣令開(kāi)發(fā)商有無(wú)所適從的感覺(jué)， 大部分開(kāi)發(fā)商在此之前都已經(jīng) 完成了土地的原始積累，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，所以參與的熱情降低在所難免。另 一方面， 本宗地拍賣時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟， 在和黃的御龍居還沒(méi)有完成熱身運(yùn)動(dòng)的情況下， 在 寶恒還沒(méi)有把項(xiàng)目來(lái)得及推向市場(chǎng)的條件下， 就急急忙忙的把該宗地推向市場(chǎng)， 實(shí)在有利益 攻心之嫌， 如果該宗地在兩年之后， 甚至在年后推出，其地價(jià)已定高出本次拍賣地價(jià)。 本次 拍賣另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是本地企業(yè)參與熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在此之前，每次寶城拍賣土地， 寶安本地的開(kāi)發(fā)商都傾注了幾乎全部熱情， 但是， 本

25、次拍賣， 寶安本地的開(kāi)發(fā)商關(guān)注度大大 降低， 之所以提出這個(gè)問(wèn)題， 因?yàn)橹挥斜镜仄髽I(yè)才更能看出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在， 如果由 關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)參與的話， 對(duì)于市場(chǎng)的判斷或高或低，很難看得清楚市場(chǎng)狀況。所以，本次土 地拍賣可能低于本宗地市場(chǎng)價(jià)值。另外， 在考察本宗地的過(guò)程中， 筆者得到一個(gè)重要信息， 在此與各位共享，因?yàn)槿绻?不清這種市場(chǎng)暗流， 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)， 可能是致命打擊。 深圳動(dòng)物園原用地已經(jīng)被香港一家 地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。此信息未得到有關(guān)部門的核實(shí)，但是，絕對(duì)值得關(guān)注。八、價(jià)格定位策略 鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個(gè)過(guò)程的起步階段，鹽田區(qū) “最具

26、特色的濱海住區(qū)”還未建立起來(lái)，因此我們不能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)過(guò)于樂(lè)觀，所以我們認(rèn)為本樓 盤要走市場(chǎng)平均價(jià)路線，而銷售中的價(jià)格策略是銷售的核心。目前鹽田區(qū)三個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平呈現(xiàn)三 個(gè)檔次，最低為鹽田新區(qū)，平均價(jià)格為3500元加2,沙頭角物業(yè)均價(jià)在4000-6500元加不等，東部物 業(yè)價(jià)格最高，價(jià)格水平達(dá)7000元/2以上。本項(xiàng)目綜合素質(zhì)在鹽田區(qū)處于中游，其合理價(jià)格應(yīng)定位在 5000-5400元/2區(qū)間，建議價(jià)格定位為 5200 元/2。此建議是基于鹽田區(qū)大多樓盤的銷售周期較長(zhǎng)， 如東和大廈、東部陽(yáng)光、東埔福苑等，這反映了鹽田內(nèi)需不足的事實(shí)，為了盡快回籠資金，早日實(shí)現(xiàn) 利益，所以建議走“平價(jià)路線”。價(jià)

27、格策略尤其是在我們分期推廣的過(guò)程中顯得特別重要，根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本樓盤的實(shí) 際情況，我們將采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。1、“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略是“分期推廣”動(dòng)作的有力配合，其作用如下：（1）開(kāi)盤前期實(shí)行稍低于市場(chǎng)的“優(yōu)惠價(jià)格”以達(dá)到在短期內(nèi)迅速聚集人氣的目的，實(shí)現(xiàn)前期 的“開(kāi)門紅”；（2）隨著銷售的推進(jìn)，售樓現(xiàn)場(chǎng)人氣的增加，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)二期房號(hào)進(jìn)行提價(jià)，平均 價(jià)格與市場(chǎng)平均價(jià)格基本持平，在實(shí)際操作中，對(duì)不同的戶型、朝向進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，甚至在同一期即 對(duì)暢銷型房號(hào)的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘瑸槲脖P的促銷提供較大的空間，但調(diào)價(jià)的頻率不可過(guò)高；（3）隨著銷售的進(jìn)一步推進(jìn)，樓盤優(yōu)勢(shì)已經(jīng)得到了客

28、戶的深層次上的認(rèn)識(shí)，樓盤形象已經(jīng)樹(shù)立，也有了良好的市場(chǎng)口碑，在后期對(duì)價(jià)格再次進(jìn)行提升，其價(jià)格水平可略高于市場(chǎng)價(jià) 格水平200-300元/m2，在逐期提價(jià)的過(guò)程中，讓客戶產(chǎn)生“先到先得”搶購(gòu)思想，對(duì) 物業(yè)保值升值有很強(qiáng)的信心；（4）銷售中前期，價(jià)格要保持堅(jiān)挺的走勢(shì)，其間采用適當(dāng)?shù)拇黉N方法，如贈(zèng)送電器等，在最后的尾盤期，方采取價(jià)格上的直接讓利的方式，如推出“特價(jià)房”。2、“低開(kāi)高走”初步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)確定為：第一期5000元/m2,第二期5200元/M2，第三期為5500目錄1. 項(xiàng)目背景 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。1.1. 報(bào)告編制目的 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。1.2. 項(xiàng)目概況 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。1.2.1. 地塊基本條件 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。1.2.2. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。1.2.3. 項(xiàng)目資源分析 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。1.2.4. 基地資源評(píng)估表 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。2.1.1. 2008 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。2.1.2. 2009 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。2.1. 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 錯(cuò) 誤！未定義書(shū)簽。2.2.1. 2008 年南京整體市場(chǎng)情況分析 錯(cuò)誤！未定