土地增值稅籌劃思路(一)

1、精品文檔房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式比較特殊， 土地增值稅征收管理難度較大，其中，非 常特出的問題是，納稅人成片受讓土地 使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以 及納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。國 家為了加強土地增值稅的征收管理，保 證稅收及時足額入庫，采取了先按比例 預(yù)征，然后再予以清算的方法。土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在符合土地增值稅清算條件后，依照稅 收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，計算房地 產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額， 填寫清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料， 辦理清算手續(xù)， 結(jié)清土地增值稅稅款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應(yīng)當(dāng)進行清算： （ 1 ） 房地產(chǎn)開發(fā)項目

2、全部竣工、完成銷售的；（ 2 ） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（ 3 ） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 對于符合這些條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行清算：（ 1 ） 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在5% 以上，或該比例雖未超過5% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2 ） 取得銷售 （預(yù)售） 許可證滿 3 年仍未銷售完畢的；（ 3 ） 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（ 4 ） ?。ㄗ灾螀^(qū)、 直轄市、 計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清 算的稅收優(yōu)惠 （一）財政部

3、確定的其他扣除項 財政部確定的一項重要扣除項目是，對 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土 地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 可編輯精品文檔本之和，加計20%的扣除。（二）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的稅收優(yōu) 惠建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超 過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。 超過20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定 計稅。所謂“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所 在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住 宅。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村、 以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修的住宅，均 不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2005年6月1日 起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū) 建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積 在120平方米以

4、下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.2倍 以下。（三）因國家建設(shè)需要而被政府征收、收 回的房地產(chǎn)，免稅這類房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、 國家建設(shè)需要拆遷，而被政府征收、收回 的房地產(chǎn)。由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的 納稅籌劃方法納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對 戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財務(wù)活動和涉稅事項 進行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延 納稅、降低稅務(wù)風(fēng)險為目標(biāo)的一系列稅務(wù)規(guī)劃活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值 稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項： 1、收入分散籌劃法土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得 的收入減去規(guī)定扣除項目金額

5、后的余額。 因此在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn) 讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅 率和稅額就越低。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn) 讓收入，從而達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目的， 就是一項很好的應(yīng)用。常見的辦法就是， 把在整個房地產(chǎn)中可以分開的部分分離， 分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，預(yù)計 裝修費0.6億元），該企業(yè)可以分兩次簽 定合同，第一次可以在毛坯房建成后先 簽定1.2億元的房屋買賣合同，第二次 在裝修時再簽訂0.6億元的裝修合同。 第一次涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土 地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，所以無需繳納土地增值 稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減

6、少，達(dá)到 節(jié)稅的目的。目前萬科開發(fā)的樓盤就是 這樣運用該方法的典型例子。精裝修房屋的市場售價是1.億元（含2、費用遷移籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（銷售費用、 管理費用、財務(wù)費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣 除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以通過事前籌劃的方式，把實際發(fā)生的期間費用通過合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去。 從而， 期間費用減少， 房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。3、“臨界點

7、”籌劃法稅法規(guī)定， 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 其增值額未超過扣除項目金額之和 20% 的，予以免稅。超過20% 的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“ 20% 的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以對此進行納稅籌劃。具體來說， 先要測算出增值率 （增值額與允許扣除項目金額的比率） ， 然后再進行合理調(diào)整。調(diào)整增值率的方法主要有兩種： 一是合理定價， 指銷售過程中預(yù)先定價可以適當(dāng)高于 20% 的增值率，利用中國人喜歡占便宜的心理， 設(shè)定減價幅度，從而使得實際銷售總價不不超過20% 的增值率； 二是增加扣除額， 主要是通過加大成本投入來提高市場競爭力。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本可以直接扣

8、除的項目有： 土地征用及拆遷補償費、 前期工程費、建筑安裝費、 基礎(chǔ)設(shè)施費、 公共配套設(shè)施費、 開發(fā)間接費用等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可 以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目， 扣除項目金額為000 萬可編輯元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約 l 億元，假如定價 1 億元，則增值率為（ 10000-000 )000=25%,應(yīng)納土地增值稅為2000萬元X 30%=60百元。假設(shè)不考慮其他因素，獲利為10000-8000-600=1400 （萬元） 。 現(xiàn)在進行納稅籌劃，銷售房屋定價9600 萬元， 其他不變， 則 增值

9、率為(9600-8000 ) + 8000=20% ,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的是普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的 20% ，所以應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅，則獲利為 9600-8000-0（免征土地增值稅） =1600 （萬元） ，后者減價銷售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200 萬元。4、成本均衡籌劃法如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目很多，必然導(dǎo)致不同地方的開發(fā)成本可能不同，進而出現(xiàn)有的項目增值率較高，有的項目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實際會加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 因此， 成本均衡分?jǐn)偸堑?/p>

10、銷增值額、 節(jié)約稅負(fù)的一種方法。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把一段時間內(nèi)各個項目發(fā) 生的開發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進行最大限度的合理調(diào) 整， 均衡分?jǐn)偅?這樣避免出現(xiàn)某個項目增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。 比如， 一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個項目， 經(jīng)預(yù)算， 這五個項目的增值率可能分別為25% 、 3%、43%、54%、68% ， 如果合理運用成本均衡籌劃法， 經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為 29% 、 40% 、48% 、 49% 、 50% ，結(jié)果必然導(dǎo)致實際 稅負(fù)的降低。5、利息支出籌劃法一般來講， 房地產(chǎn)業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，可能會發(fā)生大量的借款，因此利息支出無法避免。利

11、息支出的不同運用方法一定會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)發(fā)生影響。 根據(jù)稅法規(guī)定： 財務(wù)費用中 的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目 計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許 據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行 同類同期貸款利率計算的金額，其他房 地產(chǎn)開發(fā)費用，按項目地價款和開發(fā)成本之和的 5 以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按項目地價款和開發(fā)成本之和的 10 以內(nèi)計算扣除。 那么， 利息支出籌劃法就可以運用了。假如房地產(chǎn)開發(fā)項目主要依靠借款， 利息費用較高， 則應(yīng)當(dāng)以金融機構(gòu)的借款證明， 對利息予以沖抵費用； 反之， 借款很少， 則不列

12、利息支出 （財務(wù)費用） ， 充分運用占項目地價款和開發(fā)成本之和的 10% 以內(nèi)的銷售費用和管理費用予以調(diào)整，從而達(dá)到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負(fù)的目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。6、特殊方式籌劃法根據(jù)稅法規(guī)定： 土地增值稅， 是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權(quán)或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達(dá)到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：（ 1 ）代建房籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說， 雖然取得了收入， 但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍， 只征

13、收 11% 的增值稅而已。 （原來是屬于營業(yè)稅3，營改增后11 ，則還可以抵扣。老項目 3 征收率。 ）（ 2 ）集體土地開發(fā)房屋籌劃法土地增值稅針對的是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項目，比如安置房、 農(nóng)村保障房、 經(jīng)濟適用房等， 則根本不需要繳納土地增值稅。（ 3 ）合作建房籌劃法稅法規(guī)定， 對于一方出地， 一方出資金，雙方合作建房， 建成后分房自用的， 暫免征收土地增值稅。（ 4 ）企業(yè)重組籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用收購、 兼并等方法，對其他企業(yè)進行重組，則對被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)變更，導(dǎo)致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán) 屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章（一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例 （ 1993 月 12 月 13 日13號令）（二）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（ 1995 年 1 月 27 日財法字【 1995 】 006 號）（三）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增 值稅一些具體問題規(guī)定的 通 知 財 稅199548 號（四）國家稅務(wù)總局國家土地管理局關(guān) 于土地增值稅若干征管問題的通知 國 稅發(fā) 19964 號（五）國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于土地增 值稅征收管理有關(guān)問