平頂山新城區(qū)金玉花園小區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估 價(jià) 機(jī) 構(gòu)： 房產(chǎn)專業(yè)第八組估價(jià)作業(yè)日期： 2013.6.23-6.28平頂山新城區(qū)金玉花園小區(qū) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目： 平頂山新城區(qū)金玉花園小區(qū)二期一標(biāo)段委托方： 王宏估價(jià)機(jī)構(gòu)： 河南城建學(xué)院管理工程學(xué)院房產(chǎn)第八組估價(jià)人員： 陳乾坤（組長(zhǎng)） 李洪會(huì) 吳俊洋 陳士建 張成建 閆文佼 宋海燕作業(yè)日期： 2013年6月23日至2013年6月28日?qǐng)?bào)告編號(hào)： 第8組 目 錄致委托人函4估價(jià)人員聲明5估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件6房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、委托方7二、估 價(jià) 方7三、估價(jià)對(duì)象7四、估價(jià)目的7五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)7六、價(jià)值定義8七、估價(jià)依據(jù)8八、估價(jià)原則8九、估價(jià)方

2、法9十、估價(jià)結(jié)果9十一、估價(jià)人員10十二、估價(jià)作業(yè)日期10十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期10房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告11一、個(gè)別因素分析11二、區(qū)域因素分析11三、市場(chǎng)背景分析12四、最高最佳使用分析12五、估價(jià)方法選用13六、估價(jià)測(cè)算過程15七、估價(jià)結(jié)果確定21附 件21附件1： 金玉花園小區(qū)位置圖22附件2： 平頂山新城規(guī)劃圖22附件3：金玉花園小區(qū)鳥瞰圖23附件4：金玉花園效果圖23附件6：金玉戶型1#A三室兩廳兩衛(wèi)24附件7：現(xiàn)場(chǎng)勘查拍攝圖125附件7： 現(xiàn)場(chǎng)勘查拍攝圖225附件7：現(xiàn)場(chǎng)勘查拍攝圖326參考文獻(xiàn)26致委托人函尊敬的王院長(zhǎng)：我公司受您委托，于2013年6月23日對(duì)坐落于平頂山市新城

3、區(qū)平西湖邊金玉花園小區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積為 ，土地獨(dú)用面積為：40416 。估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年6月23日。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查看，遵照中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及其它相關(guān)法規(guī)，選用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行評(píng)定估算，在滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制”條件下，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣元，大寫：人民幣伍億陸仟零柒拾柒萬捌仟元整，單價(jià)為：4625.05 元/。 特此函告！ 河南城建

4、學(xué)院管理工程學(xué)院 法人代表：房產(chǎn)第八組 二一三年六月二十三日估價(jià)人員聲明 我們鄭重說明： 1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 6沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、 本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)

5、益資料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。8、本估價(jià)報(bào)告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托方使用，未經(jīng)本估價(jià)公司許可，不得提供給其他任何單位和個(gè)人使用，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)歸本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。9、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)限制條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。10、如果委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中選用了錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。 估價(jià)人員簽名：陳乾坤 李洪會(huì) 吳俊洋 陳士建 張成建 閆文佼 宋

6、海燕 2013年6月23日估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件1、估價(jià)的假設(shè)條件(1)以估價(jià)對(duì)象合法取得房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證，并以合法用途為假設(shè)前提。(2)本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于良好狀態(tài)，達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。(3)本次估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值是在委托房屋及附屬設(shè)施未設(shè)立任何的抵押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。 (4)估價(jià)對(duì)象處于公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境下，即沒有壟斷、消息共享、供求基本平衡。(5)估價(jià)結(jié)果系一種在未來正常一段時(shí)間內(nèi)、正常交易的價(jià)格。若交易時(shí)間過短，會(huì)有變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。(6)有關(guān)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的運(yùn)作方式必符合國(guó)家地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條

7、件(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。 (2)本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次估價(jià)目的的特定條件下形成的市場(chǎng)客觀合理價(jià)值，若改變估價(jià)目的則使用本報(bào)告無效。 （3）本估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。 (4)本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。 （5）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象之日。 （6）本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 （7）本次估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象的管理及國(guó)家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控

8、政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。敬請(qǐng)相關(guān)方面在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)注意此點(diǎn)，特此提示。（8）本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象證載建筑面積：為準(zhǔn)，不考慮房屋所有權(quán)人后期加建的部分價(jià)值。（9）本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（10）本估價(jià)報(bào)告有效期自出具報(bào)告之日起為一年，如超過此期限使用，報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。 本估價(jià)構(gòu)提請(qǐng)估價(jià)報(bào)告使用方注意閱讀報(bào)告中的估價(jià)的假設(shè)和限制條件房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方 委托人姓名：王宏 住 址： 平頂山市新城區(qū) 聯(lián)系電話： 0375-二、估 價(jià) 方 單位名稱： 河南城建學(xué)院管理工程學(xué)院 地 址: 河南城建學(xué)院資質(zhì)級(jí)別： 二級(jí)資質(zhì)證書

9、號(hào):（97）建房估證字第09號(hào) 法人代表： 房產(chǎn)專業(yè)第八組 聯(lián) 系 人： 陳乾坤 聯(lián)系電話： 010三、估價(jià)對(duì)象地理概況：該估價(jià)對(duì)象位于平頂山新城區(qū)，是金玉花園小區(qū)二期一標(biāo)段。土地總面積：40416，出讓土地使用權(quán)，2005年取得國(guó)有土地使用權(quán)證。是住宅及配套設(shè)施用地，二級(jí)土地。總建筑面積：平方米，三居室142平米，五居室287平米主要戶型，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，南北朝向，毛坯房，完全產(chǎn)權(quán)，建筑物為二類。 本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未發(fā)生抵押權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。四、估價(jià)目的 確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為房地產(chǎn)的交易提供依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一三年六月二十三日六、價(jià)值定義 本次估價(jià)采用公開市

10、場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)依據(jù)本次估價(jià)依據(jù)了國(guó)家有關(guān)法律和國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、江蘇省人民政府、南京市人民政府等頒布的條例、法規(guī)和政策性文件，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理法； 3、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；4、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；5、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；6、平頂山市區(qū)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定報(bào)告； 7、平頂山社會(huì)發(fā)展水平及有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料； 8、本公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料； 9、本公司估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料； 10委托方提供的國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證復(fù)印件等相

11、關(guān)資料。八、估價(jià)原則 此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的房地產(chǎn)估價(jià)總原則指導(dǎo)下進(jìn)行，具體作業(yè)中主要遵循如下原則進(jìn)行評(píng)估：1.合法原則：該原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益進(jìn)行，即要求估價(jià)時(shí)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)和用途，涉及到估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。2.最高最佳使用原則：在合法前提下的最高最佳使用是能夠使房地產(chǎn)獲得最大收益的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)以及其與外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)等方面的影響，當(dāng)這些因素配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。此次的估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃用途為住宅，結(jié)合現(xiàn)階段住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，我們做了以保持現(xiàn)

12、規(guī)劃用途最為有利的假設(shè)，并以此為前提估價(jià)。3.替代原則：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用與房地產(chǎn)。本次評(píng)估中對(duì)估價(jià)對(duì)象用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有很強(qiáng)的波動(dòng)性，同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的價(jià)格水平，本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況和估價(jià)對(duì)象自身情況的確定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。九、估價(jià)方法1、本次估價(jià)的技術(shù)思路和估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例

13、較多，估價(jià)對(duì)象為住宅樓工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，故確定采用市場(chǎng)比較法和成本法作為本次評(píng)估的方法。 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)及建材市場(chǎng)已初具規(guī)模，市場(chǎng)規(guī)則基本形成，開發(fā)商成本、利潤(rùn)具有一定的公開性和替代性，類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)成本有據(jù)可查。因此，可用成本法和市場(chǎng)比較法測(cè)算出新建估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。成本法是從開發(fā)商成本替代角度反映物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)比較法是從物業(yè)效用替代角度反映物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。2、估價(jià)方法的定義成本法：是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的一種估價(jià)方法。市場(chǎng)比較

14、法：是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)值，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的一種估價(jià)方法。十、估價(jià)結(jié)果 綜上計(jì)算，我們最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一三年六月二十三日于價(jià)值定義設(shè)定條件下的市場(chǎng)價(jià)值為： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)值:￥56077.80萬元 大寫金額: 人民幣伍億陸仟零柒拾柒萬捌仟元整 房地產(chǎn)單價(jià)： 4625.05元/ 貨幣種類： 人民幣元十一、估價(jià)人員陳乾坤(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師)，編號(hào)01李洪會(huì)(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師)，編號(hào)02吳俊洋(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師)，編號(hào)03陳士建(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)

15、師)，編號(hào)04張成建(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師)，編號(hào)05閆文佼(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師)，編號(hào)06宋海燕(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師)，編號(hào)07十二、估價(jià)作業(yè)日期 二一三年六月二十三日至二一三年六月二十八日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為自完成估價(jià)報(bào)告日期2013年6月28日起一年。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析1、估價(jià)對(duì)象的位置：平頂山新城區(qū)金玉花園小區(qū)二期一標(biāo)段，房屋建筑面積為： 平方米2、估價(jià)對(duì)象建筑狀況： 房屋用途： 住宅; 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 建筑年代： 2012年； 外觀設(shè)計(jì)： 委估標(biāo)的所處的整體建筑物呈單元式、南北向樓房，墻水泥砂漿涂料；房屋

16、樓層： 總層數(shù)為30層，估價(jià)對(duì)象是1#,2#,3#,5#,6#棟；平面布局： 以三居室142平米為主打戶型;裝潢情況： 毛坯;建筑物權(quán)利狀況：完全產(chǎn)權(quán)。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：給水、排水、供電、有線電視和通訊等配套設(shè)施完備。二、區(qū)域因素分析 1、區(qū)域交通狀況分析：金玉花園位于樓盤位于新城區(qū)與長(zhǎng)安大道與宏圖路交匯處。近年來，平頂山市新城區(qū)的規(guī)劃勾畫了一條東南-西北走向的歷史文化和生態(tài)發(fā)展軸線。新老城區(qū)之間通過生態(tài)園這條生態(tài)廊道相連。新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營(yíng)軍鐵專用線,南至水庫(kù)，規(guī)劃共分三個(gè)階段：起步區(qū)10平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積100平方公里。新城

17、區(qū)的規(guī)劃形態(tài)是帶狀，交通流量主要是東西方向，新城區(qū)與老城區(qū)之間距離10公里，通過6條城市道路和規(guī)劃的輕軌交通相互聯(lián)系，十分鐘即可到達(dá)。向西通過2條公路和鄭石（鄭州至石人山）高速公路與魯山縣和寶豐縣相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新區(qū)起步區(qū)東部2公里處，通過此入口向東南20公里處即可接許平南高速公路。四通八達(dá)，快捷順暢的交通聯(lián)系對(duì)新城區(qū)的建設(shè)必將起到積極的帶動(dòng)作用。居住在金玉小區(qū)，能充分利用平頂山新城政務(wù)區(qū)與休閑生態(tài)區(qū)的核心地段，依托城市中心優(yōu)勢(shì)區(qū)位，通往市區(qū)的公交路線有：16,26,28,29,66,67路等，交通便利。 2、區(qū)域環(huán)境狀況分析：因位于新城區(qū)核心地段，能充分利用新城區(qū)發(fā)展所帶來

18、的優(yōu)質(zhì)生活資源配套。面南僅隔長(zhǎng)安大道直對(duì)煙波浩淼平西湖。北與佛教圣地香山普門禪寺中軸線垂直，東與湖光花園相隔。東南200米即為豪華五星級(jí)酒店“蘊(yùn)海建國(guó)”飯店。 市府大樓、市政廣場(chǎng)、博物館、會(huì)議中心、五星級(jí)飯店、河南城建學(xué)院、平頂山第七中學(xué)、黃岡中學(xué)河南學(xué)校、維多利亞貴族幼兒園、平頂山第一人民醫(yī)院新城醫(yī)院等幾十家鷹城政府機(jī)關(guān)、事業(yè)與配套單位簇?fù)碇車?，另有大型超市九頭崖等。規(guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近70平方公里的水庫(kù)面積，自然資源豐富，為新城區(qū)的生態(tài)景觀建設(shè)提供了有利的前提條件。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市等先進(jìn)理念。該區(qū)位集結(jié)了經(jīng)濟(jì)，政治，文化，醫(yī)療等資源，為人們的生產(chǎn)

19、生活提供便利。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況分析：距離景色宜人的國(guó)家級(jí)生態(tài)園林“平西湖濕地公園”不遠(yuǎn)。平西湖周邊市政公用設(shè)施齊全，供人們休閑游憩。4、環(huán)境質(zhì)量估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合居住。三、市場(chǎng)背景分析1、銷售對(duì)象：適合高、中、低收入人群，尤其中低收入人群。2、市場(chǎng)的供給與需求：由于現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，土地為稀缺資源。盡管2013年新國(guó)五條出臺(tái)，對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，勢(shì)必也對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。但由于我國(guó)土地制度長(zhǎng)期以來形成的缺陷，供不應(yīng)求仍是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不可否認(rèn)的事實(shí)。四、最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象規(guī)劃及現(xiàn)狀用途為住宅，與其所處區(qū)域的配套設(shè)施功能及物業(yè)自身特點(diǎn)相符，本公司認(rèn)為

20、其按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利。五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例較多，故確定采用市場(chǎng)比較法作為本次評(píng)估的方法。我公司接受王宏院長(zhǎng)委托后對(duì)估價(jià)對(duì)象-金玉花園小區(qū)二期的1#，2#，3#，5#，6#這五棟高層住宅進(jìn)行了詳細(xì)的分析。如下：1、若用：市場(chǎng)比較法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得到的結(jié)果，一般偏低。2、若用：基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得到的結(jié)果和1差不多，甚至比1更低。 3、若用：市場(chǎng)比較法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得價(jià)格a1,再利

21、用市場(chǎng)比較法對(duì)“土地和建筑物”修正（即對(duì)成交價(jià)格修正）得價(jià)格a2。若a1和a2差別不大，最終求均值；若差別較大(一般a2a1)，則取a2。只是過程較繁瑣。(設(shè)a1,a2) 4、若用：基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得價(jià)格b1,再利用市場(chǎng)比較法對(duì)“土地和建筑物”修正（即對(duì)成交價(jià)格修正）得價(jià)格b2。若b1和b2差別不大，最終求均值；若差別較大(一般b2b1)，則取b2。只是過程也較繁瑣。（設(shè)b1,b2）5、最簡(jiǎn)單的是，對(duì)整體分別使用成本法和市場(chǎng)比較法，得到的兩個(gè)結(jié)果，若差別不大，取算數(shù)平均值。若差別較大，對(duì)成本法所得值賦以較小權(quán)重。若差別很大，則說明成本法在此處失真，不具有參考價(jià)值，即該估價(jià)對(duì)

22、象在相應(yīng)的環(huán)境下不適于此方法，此時(shí)采用市場(chǎng)比較法的結(jié)果作為最終結(jié)果。綜上可知，考慮到該估價(jià)對(duì)象具有一般性(不考慮裙樓的情況下)，結(jié)合其自身?xiàng)l件和所處環(huán)境等因素的實(shí)際情況，依據(jù)所調(diào)查的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及平頂山市房地產(chǎn)估價(jià)慣例，估價(jià)采用以下技術(shù)路線處理：因該工程剛剛完工，正處于交房期，各項(xiàng)費(fèi)用基本成型，周邊類似房地產(chǎn)較多，很適合采用成本法和市場(chǎng)比較法，即采用第5種方法。另外，成本法和市場(chǎng)比較法的測(cè)算的核心基準(zhǔn)把握估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)性質(zhì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)含委托方向政府繳納的地價(jià)款部分（出讓金）。對(duì)于住宅而言，不同的樓層和朝向?qū)ζ滗N售價(jià)格影響較大，但在此處，由于綜合考慮到多方因素，我們統(tǒng)一對(duì)高

23、層住宅的市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行了修正。通過調(diào)查估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域三個(gè)房地產(chǎn)高層住宅相近朝向與整幢樓或幾幢樓，與估價(jià)對(duì)象之間相關(guān)因素進(jìn)行修正以后，分別的平均銷售價(jià)格A1,A2,A3(設(shè)A1,A2,A3)，最終合理賦以權(quán)重，得到最后結(jié)果。、其市場(chǎng)比較法技術(shù)路線和具體步驟如下：a、技術(shù)路線：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“5.1.4有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要的估價(jià)方法”。遵循市場(chǎng)比較法可比實(shí)例的的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估

24、價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。b、具體步驟： 收 集 交 易 案 例選 取 可 比 實(shí) 例房 地 產(chǎn) 狀 況 修 正交 易 情 況 修 正交 易 日 期 修 正建 立 價(jià) 格 可 比 基 礎(chǔ)、其成本法技術(shù)路線和具體步驟如下：a、成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，以建造（開發(fā)）該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用為基礎(chǔ)，再加上利潤(rùn)和稅金。b、按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第5.2條，運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：搜索有關(guān)成本、費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)等資料估算重新構(gòu)件價(jià)格估算重新構(gòu)件價(jià)格估算重新構(gòu)件價(jià)格六、估價(jià)測(cè)算過程1、成本法分

25、析測(cè)算過程（1）成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格（若有折舊，扣除折舊），以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，本估價(jià)對(duì)象為剛剛建成的工程，正處在交房階段，折舊為零。（2）采用的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（新建房地產(chǎn)價(jià)格）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息 +銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。（設(shè)銷售費(fèi)用為零）（3）各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成如下表1-01所示。成本分析表 表1-011土地取得成本(含手續(xù)費(fèi)，費(fèi)率1.2%)0.26*(24249.6/3)*5*(1+1.2%)=10634.26按照2600元每平方米土地2開發(fā)成本（即直接成本）2061.22+2303.71+20612.16+230

26、3.71=27280.802.1前期工程費(fèi)20612.16*10%=2061.22按照建安工程費(fèi)的10%2.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)0.019*(24249.6*5)=0.019*=2303.71按照190元每建筑平方米2.3建筑安裝工程費(fèi)0.17*（24249.6*5）=20612.16按照1700元每建筑平方米2.4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0.019*(24249.6*5)=0.019*=2303.71按照190元每建筑平方米3管理費(fèi)用(10634.26+27280.80)*5%=1895.75按照“1”和“2”的5%左右4財(cái)務(wù)費(fèi)用（這里指投資利息）0.46*（24249.6 *5）*1.5%=836.

27、61取銷售收入的1.5%5銷售費(fèi)用0.46*(24249.6*5)*5.55%=3095.46取銷售收入的5.55%6開發(fā)期稅費(fèi)20612.16*10%=2061.22取建安費(fèi)用的10%7開發(fā)利潤(rùn)27280.80*35%=9548.28按直接成本（開發(fā)成本）的35%則：該新建房地產(chǎn)的價(jià)格=10634.26+27280.80+1895.75+836.61 +3095.46 +2061.22+9548.28 =55352.38（萬元） 該新建房地產(chǎn)的單價(jià)=55352.38/=4565.22(元)2、市場(chǎng)比較法測(cè)算過程 （1）市場(chǎng)比較法計(jì)算公式如下： Pd=Pbabc，其中， Pd估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值;

28、 Pb比較案例房地產(chǎn)價(jià)值 a估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較案例房地產(chǎn)交易情況指數(shù) b估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù)/比較案例房地產(chǎn)交易 日期房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù) c估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù) （2）搜集交易實(shí)例：估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)查和分析，搜集與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例，通過比較和篩選，選取了相鄰三宗住宅房地產(chǎn)一般交易實(shí)例作為可比實(shí)例。 可比實(shí)例基本情況 表 1-02交易實(shí)例ABC項(xiàng)目名稱九天莊園 九鼎建業(yè)桂園高層大唐一品瀾山項(xiàng)目位置平頂山新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處平頂山市龍翔大道與育英路交匯處平頂山新城區(qū)長(zhǎng)安大道與育英路交匯處向西

29、100米建筑面積6931457000（3）將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)樣本進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)比內(nèi)容及實(shí)例情況詳見表1-03： 因素條件對(duì)比說明表 表1-03可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易日期2012.12152012.12.182013.01.152012.06交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素商服繁華度相同相同相同相同交通便捷度較好較好較好較好道路通達(dá)度較好較好較好較好臨街狀態(tài)較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣較好較好較好較好景觀狀況稍好稍好較好一般基礎(chǔ)設(shè)施完善度一般完善完善完善公用設(shè)施完備度完善完善完善完善距商業(yè)中心距離10公里相同相同相同規(guī)劃限制無無無無個(gè)

30、別 因 素小區(qū)內(nèi)所處位置較好較好較好較好樓層30303327建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪平面布置一般一般較好較好室內(nèi)裝修毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理一般稍好較好一般戶型設(shè)計(jì)一般稍好較好一般（4）比較因素修正系數(shù)確定見表1-04 因素修正系數(shù)表 表1-04 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易日期100105104109交易情況100100100100 區(qū) 域 因 素 商服繁華度100100100100交通便捷度100100100100道路通達(dá)度100100100100臨街狀態(tài)100100100100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣100100100100景觀狀況100100105100基礎(chǔ)

31、設(shè)施完善度100103103103公用設(shè)施完備度100100100100距商業(yè)中心距離100100100100規(guī)劃限制100100100100綜合得分100103108103 個(gè) 別 因 素小區(qū)內(nèi)所處位置100100100100樓層10010010297建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布置100100105103室內(nèi)裝修100100100100物業(yè)管理100101105100戶型設(shè)計(jì)100103105100綜合得分100104117100(注：經(jīng)調(diào)查平頂山市2012年06月2013年06月平均每月商品住宅上漲指數(shù)為每月比上個(gè)月上升0.7%)（5）求取比準(zhǔn)價(jià)格 a.百分率法求取比準(zhǔn)價(jià)格的公式

32、： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) b.根據(jù)表1-02確定的因素修正系數(shù)，對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算見表1-05 比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 表1-05比較因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交單價(jià)469052004500交易日期修正系數(shù)105/100104/100109/100交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)100/103100/108100/103個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)100/104100/117100/100比準(zhǔn)價(jià)格(元/)459746804762比準(zhǔn)價(jià)格A=4690=4597(元/）比準(zhǔn)價(jià)格B=5200=4680(元/)比

33、準(zhǔn)價(jià)格C=4500=4762(元/)由上述可知：利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。 新建房地產(chǎn)的市場(chǎng)單價(jià)=(4597+4680+4762)/3=4674（元/） 新建房地產(chǎn)的市場(chǎng)總價(jià)=4674=56671.32(萬元)七、估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為55352.38萬元，運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算的價(jià)格為56671.32萬元。由于兩個(gè)數(shù)據(jù)相差不是太大，根據(jù)估價(jià)目的，確定成本法估價(jià)結(jié)果的權(quán)重為45%，確定市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果的權(quán)重為55%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)值為：該新建房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)=55352.38萬元45%+56671.32萬元55%=56077.80（萬元)該新建房地產(chǎn)的市場(chǎng)單價(jià)=

34、56077.80/（萬元/）=4625.05(元/)或：該新建房地產(chǎn)的市場(chǎng)單價(jià)=4565.220.45+46740.55=4625.05（元/）因此：最終確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一三年六月二十三日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)： 人民幣56077.80萬元大寫金額： 伍億陸仟零柒拾柒萬捌仟元整房地產(chǎn)單價(jià)： 4625.05元/平方米 附 件附件1：估價(jià)對(duì)象位置圖附件2：平頂山新城區(qū)規(guī)劃圖附件3：金玉花園小區(qū)鳥瞰圖附件4：估價(jià)對(duì)象戶型分布圖附件5：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片附件6：平頂山市商品房銷售許可證及委托方開具的建筑面積證明附件7：國(guó)有土地使用證復(fù)印件附件8：委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件附件7：

35、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件附件8：估價(jià)人員資格證書復(fù)印件部分附件圖如下： 附件1： 金玉花園小區(qū)位置圖 附件2： 平頂山新城規(guī)劃圖 附件3：金玉花園小區(qū)鳥瞰圖 附件4：金玉花園效果圖附件5：金玉花園J戶型附件6：金玉戶型1#A三室兩廳兩衛(wèi) 附件7：現(xiàn)場(chǎng)勘查拍攝圖1 附件7： 現(xiàn)場(chǎng)勘查拍攝圖2 附件7：現(xiàn)場(chǎng)勘查拍攝圖3參考文獻(xiàn)1、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版 2005年版 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫；2、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)與案例重慶大學(xué)出版社出版 2007年版 章鴻雁 劉永勝主編；3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)械工業(yè)出版社出版 2008年版 張洪力主編；4、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法中國(guó)建筑工業(yè)出版

36、社出版 2008年版 注冊(cè)職業(yè)資格考試命題專家組編寫。5、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版 2008年版中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫；估價(jià)師心得具體分工：陳乾坤，主要負(fù)責(zé)信息搜集及策劃整個(gè)實(shí)習(xí)工作，積極討論。吳俊洋，陳士建主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)比較法計(jì)算與策劃，積極討論。李洪會(huì)，宋海燕，負(fù)責(zé)成本法計(jì)算以及排版工作，積極討論。閆文佼，主要負(fù)責(zé)資料的匯集和排版工作，并積極參與討論。陳乾坤心得：此次估價(jià)實(shí)習(xí)一周時(shí)間讓人掌握很多，我們第八組全體組員齊心協(xié)力，從收集信息到計(jì)算過程再到匯總實(shí)習(xí)報(bào)告，大家都積極做好自己的工作，并且完成自己任務(wù)的同時(shí)能夠幫助組員一塊克服困難，第一天我們組一塊去金玉花

37、園實(shí)地去看了一下，并積極的在電腦和實(shí)際中收集有關(guān)該項(xiàng)目的信息。在此過程中知道了更多有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的知識(shí)，體會(huì)到了大家一塊去完成實(shí)習(xí)任務(wù)的困難和一塊完成克服困難的欣悅，我們組做的金玉花園項(xiàng)目用的是市場(chǎng)比較法和成本法來估價(jià)，在此過程中，回歸課本成了必須的課題，也讓人懂得了更多的課本知識(shí)，在收集估價(jià)項(xiàng)目信息時(shí)，我們?nèi)チ似巾斏秸袠?biāo)網(wǎng)，國(guó)土資源局，房管局來查相關(guān)的信息，在計(jì)算成本時(shí)，我們組對(duì)計(jì)算方法熟悉的同學(xué)給大家提供了偌大的幫助，在此，我明白了很多關(guān)于估價(jià)的原則，方法，注意事項(xiàng)，影響因素，權(quán)重，修正系數(shù)，總之這個(gè)實(shí)習(xí)周讓自己的知識(shí)更加運(yùn)用于實(shí)際，也讓自己懂得知識(shí)要靈活運(yùn)用于實(shí)際的重要性，明白了遇到困難

38、要迎難而上，去解決問題才是最好的出路，及時(shí)過程會(huì)很曲折，但只要做上帝總會(huì)給你一個(gè)滿意的結(jié)果，在此感謝王老師在課堂中嚴(yán)厲的要求，感謝老師辛勤的教誨！李洪會(huì)心得：“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”，真正到了自己親自面對(duì)一片高層住宅時(shí)，我才明白了書本上的知識(shí)要轉(zhuǎn)化為自己的財(cái)富需要何等的努力與辛苦。雖然，大家都明白市場(chǎng)比較法，成本法，收益法，假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法，但奈何沒有現(xiàn)成的數(shù)據(jù)擺在面前也只能巧婦難為無米之炊。才明白估價(jià)的難點(diǎn)也是至關(guān)重要的地方在于取得翔實(shí)精確的數(shù)據(jù)，而這只能依靠大家的搜集整理，實(shí)地考察，拜訪售樓部和房地產(chǎn)公司，從各類紛亂繁雜的信息中去蕪取菁，去偽存真，著實(shí)考驗(yàn)了大家的基本功。而這

39、一核心工作，由組長(zhǎng)領(lǐng)銜負(fù)責(zé)，不愧是組長(zhǎng)。而我的任務(wù)是采用成本法復(fù)核估價(jià)對(duì)象的價(jià)格與隊(duì)友的市場(chǎng)比較法相對(duì)照，這就不得不提到我們組的宋海燕同學(xué)，她是成本法的主力計(jì)算人員，而且若無她的督促，恐怕我還在慢悠悠的計(jì)算呢。課本上的成本法里只有一個(gè)例題，難以參照，而且成本法對(duì)各類數(shù)據(jù)要求較多，計(jì)算時(shí)稍有疏忽就造成一系列后續(xù)計(jì)算的錯(cuò)誤，實(shí)在是費(fèi)力勞神，還好結(jié)果令人滿意，無論是與宋海燕還是與市場(chǎng)比較法的結(jié)果對(duì)照都相差無多，令人欣喜。而且通過自己親自動(dòng)手實(shí)習(xí)計(jì)算鞏固了從課本上學(xué)習(xí)的知識(shí)，學(xué)以致用，方是正道。最后，要感謝老師在這門課上的辛勤教導(dǎo)。源源不斷的知識(shí)灌輸和生動(dòng)形象的實(shí)例說明，讓我對(duì)投資項(xiàng)目分析不但有一個(gè)感

40、性的認(rèn)識(shí)，還學(xué)到了很多理性的分析方法。要感謝隊(duì)友的齊心協(xié)力，這一份估價(jià)報(bào)告正是對(duì)大家的饋贈(zèng)。 吳俊洋心得：房地產(chǎn)估價(jià)作為我們的專業(yè)課程，要真正理解這門課的內(nèi)涵，并對(duì)它有一個(gè)深刻的認(rèn)知，必須要以實(shí)實(shí)在在地實(shí)踐作為基礎(chǔ)，而作為只有理論知識(shí)的我們這個(gè)實(shí)踐必然是艱難的，甚至是有時(shí)候寸步難行。所謂成長(zhǎng)的過程就是學(xué)會(huì)忍受白眼的過程，我們都天真的以為拿著老師開的介紹信就拿到了通向信息的通行證，當(dāng)我們興沖沖地來到項(xiàng)目售樓部時(shí)，才清楚一切是多么的出乎我們的想象?！澳銈儗W(xué)生整天一批一批又一批讓我們?cè)趺醋鍪虑椤！边@是她們的工作人員聽到我們的來意之后說的第一句話，這無疑是當(dāng)頭棒喝，原來我們是如此的不受歡迎，那個(gè)漂亮的

41、置業(yè)顧問的表現(xiàn)跟她的長(zhǎng)相真是相去甚遠(yuǎn)，她陰沉著臉，貌似我們是一群討債的。商家真的是無利不起早，當(dāng)我們想要索取她們的宣傳頁(yè)時(shí)，對(duì)我們這些非潛在客戶，她們又是如此的吝嗇。值得一提的是，對(duì)于那些去咨詢的潛在購(gòu)房者，她們的態(tài)度依然沒有好轉(zhuǎn)。我在想是不是中國(guó)住宅市場(chǎng)的剛性需求助長(zhǎng)了她們對(duì)自己低下的職業(yè)素養(yǎng)的忽視。無法從售樓部得到有價(jià)值的信息，我們就輾轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)，我們頂著烈日數(shù)樓層，我們認(rèn)真觀察分析他們的小區(qū)規(guī)劃，我們靠自己的力量獲取第一手資料，這個(gè)過程是如此的刻骨銘心?，F(xiàn)在想想還是毛主席他老人家說得對(duì)：自己動(dòng)手豐衣足食。每一次挫折，都不應(yīng)該是你退縮和氣餒的理由，你勇往直前的動(dòng)力就是一個(gè)完美的實(shí)

42、訓(xùn)結(jié)果。為了搜集可靠的可比實(shí)例資料，我們奔走于各個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，常綠九天莊園，建業(yè)桂圓，大唐一品瀾山；我們輾轉(zhuǎn)與平頂山各大網(wǎng)站，平頂山國(guó)土資源局，平頂山房地產(chǎn)管理局，平頂山新城區(qū)管委會(huì)，平頂山造價(jià)信息網(wǎng)等等。我想一份估價(jià)報(bào)告是看得見的收獲，而這個(gè)過程中的心理變化歷程則是最最珍貴的，這個(gè)過程無法復(fù)制，這些收獲無法用語言表達(dá)。我想說：與其說每一次實(shí)習(xí)經(jīng)歷是自己肉體的一次折磨，不如說是對(duì)自己心理的一次無與倫比的鍛造。事非經(jīng)過不知難，相比于紙上談兵，實(shí)踐經(jīng)歷更能鍛煉一個(gè)人解決問題的能力，團(tuán)隊(duì)合作的能力，搜集篩選信息的能力。以一顆感恩的心對(duì)待每一次實(shí)踐經(jīng)歷，以一個(gè)欣賞的眼光對(duì)待自己的每一次進(jìn)步，相信成績(jī)靠團(tuán)

43、隊(duì)里的每一個(gè)人創(chuàng)造。陳士建心得：對(duì)于我來將每一次的實(shí)習(xí)自己都很興奮，因?yàn)檫@是一次“實(shí)戰(zhàn)演習(xí)”。對(duì)于每一次大的實(shí)習(xí)都是對(duì)所學(xué)知識(shí)的一種檢驗(yàn)，也是對(duì)本學(xué)期自己學(xué)習(xí)不足之處的一種補(bǔ)充!由于經(jīng)歷的實(shí)習(xí)次數(shù)較多，碰壁的事就司空見慣了。我們第八組所選的項(xiàng)目是金玉花園，也是即將完成的項(xiàng)目。實(shí)習(xí)的第一天我們組對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了考察，在銷售部向有關(guān)負(fù)責(zé)人了解情況，但結(jié)果卻不盡人意。在他們那里沒有得到我們想要的反而被的說的一同，但是我們組的組員并沒有放棄，也并沒有因此而消沉，卻讓我們更加團(tuán)結(jié)，更加相信我們一定能成功。在接下來的幾天里我們組的成員，不斷的在各方得到有用的信息，通過組員之間的相互配合對(duì)信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行真

44、實(shí)性的核對(duì)，并通過計(jì)算得出所估價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值。通過這次的實(shí)習(xí)使我對(duì)所學(xué)知識(shí)實(shí)質(zhì)性的得以應(yīng)用，也為日后工作方面積累了經(jīng)驗(yàn)。感謝第八組的全體成員在這次實(shí)習(xí)中對(duì)集體實(shí)習(xí)工作做出的貢獻(xiàn)和不懈的努力，相信團(tuán)結(jié)的力量，希望我們組能取得好的成績(jī)!感謝我們的指導(dǎo)老師幫助我們解決實(shí)習(xí)過程中遇到的問題和難題，同時(shí)感謝實(shí)習(xí)期間老師一直陪著我們，對(duì)老師表示深深地敬意。張成建心得：一開始實(shí)習(xí)的時(shí)候，我的心情激動(dòng)、興奮、期盼、喜悅。我相信，只有我認(rèn)真學(xué)習(xí)，好好把握，做好每一件事，實(shí)習(xí)肯定會(huì)有成績(jī)。但后來很多東西看著簡(jiǎn)單，其實(shí)要做好它很不容易。記得我工作的第一天，什么事情都不會(huì)，工作不知道怎么展開。后來還是通過自己的觀察和模

45、仿，才慢慢上手的。經(jīng)過這次的實(shí)習(xí)，我有以下體會(huì)：首先，還沒有實(shí)習(xí)之前就要認(rèn)真了解實(shí)習(xí)的整體情況和工作制度。這樣才能有足夠的信心，成功的機(jī)會(huì)也大一些。同時(shí)這也是給以后的工作做準(zhǔn)備，以后工作起來才能得心應(yīng)手，才能減少出錯(cuò)的次數(shù)。 其次，要學(xué)會(huì)怎樣與人相處和與人溝通。只有這樣，才能有良好的人際關(guān)系。在快樂的氣氛下才能順利的完成工作，工作起來才能得心應(yīng)手。與同學(xué)相處一定要禮貌、謙虛、寬容、相互關(guān)心、相互幫忙和相互體諒?？偟脕碚f在實(shí)習(xí)期間挺辛苦的，但是，在這艱苦的歲月中，我卻學(xué)到了不少東西，也受到了很大的啟發(fā)。也體會(huì)到很多的人生道理，不在像在學(xué)校般那樣紙上談兵，現(xiàn)在是真正擁有了實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更加深的理解了名

46、人所言的“點(diǎn)滴成就非凡”這句話。我明白，今后的工作還會(huì)遇到許多新的東西，這些東西會(huì)給我?guī)硇碌捏w驗(yàn)和新的體會(huì)。也會(huì)遇到許多新的朋友，會(huì)讓自己學(xué)習(xí)更多新朋友的優(yōu)勢(shì)與看見他們自身所屬的優(yōu)點(diǎn)與個(gè)性。因此，我堅(jiān)信：只要我用心去發(fā)掘，勇敢地去嘗試，一定會(huì)能更大的收獲和啟發(fā)的，也只有這樣才能為自己以后的工作和生活積累更多豐富的知識(shí)和寶貴的經(jīng)驗(yàn)。閆文佼心得：這次我在第八組主要負(fù)責(zé)信息的收集，及信息的整理工作，有很多心得體會(huì)。房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。在我國(guó)有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地