貴陽項目綜合分析報告終稿

1、廣嘉地產貴陽項冃綜合評價分析報告星彥咨字2005G0506-3冃錄第一部分貴陽市簡介 3一貴陽市介紹 31. 總體概況 32. 貴陽市中心城區(qū) 53. 地理位置、氣候 54. 城市定位 65. 城市發(fā)展規(guī)劃 66. 小結 9第二部經濟環(huán)境及生活結構研究 9一貴陽市宏觀經濟研究： 91. 貴陽市宏觀經濟背景 9123 貴陽市產業(yè)結構、國民經濟貢獻、外貿與利用外資情況4. 貴陽市產業(yè)經濟 135. 固定資產投資與房地產投資 146. 貴陽市經濟在貴州省的地位 157. 小結 15二 貴陽市居民生活結構研究 161. 貴陽市人口結構與消費結構比例 162. 城鎮(zhèn)居民生活結構研究 173 城市居民就業(yè)

2、與在職職工收入情況 174. 貴陽市消費結構變化及特點 235. 小結 25第三部分片區(qū)及項目介紹 25一龍洞堡”片區(qū)簡介 261. 片區(qū)概況 262. 片區(qū)定位 263. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 26264.片區(qū)發(fā)展前景二項目簡介 271. 項目位置 272. 地形地勢 273. 項目SWO分析 274. 項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略 32第四部分方案優(yōu)化及經濟評價 32一項目分析說明及用地、技術、經濟指標 331. 項目說明： 332. 項目用地指標 333. 項目技術指標 344. 經濟指標 355 成本測算結果： 396價格預期 41優(yōu)化計算 411. 項目定量計算模型 412. 計算結果 443.

3、結果分析 46三方案建議 46四項目經濟評價 461. 投資估算及收入預測 462. 動態(tài)分析 553. 財務分析 564. 項目風險及防范建議 59附表 601. 資金運用計劃表： 602. 銷售收入預測表 613. 資金來源與運用表 624. 項目現金流量表 63第一部分貴陽市簡介 貴陽市介紹1.總體概況1.1貴陽市簡介貴州省位于中國西南云貴高原東部，貴陽是貴州省省會，位于貴州省中部，是貴 州省政治、經濟、科技、教育、文化中心。中國古代以山北為陰，山南為陽?！百F陽”因城區(qū)位于貴州境內的貴山之南而得 名。古代貴陽盛產竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡 稱“筑”。東、南與黔

4、南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的 遵義縣。土地總面積8046平方千米，占全省面積的 4.56%。市區(qū)面積2403平方 千米，建成區(qū)面積128平方千米。2002年末，全市總人口 340.44萬人，其中非農業(yè)人口 160.33萬人，占總人口的 47%。少數民族共有37個，占總人口 15.4%，其中布依族、苗族占少數民族人口 總數的71.3%。1.2貴陽市轄區(qū)組與城市格局貴陽市現轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息峰縣10個區(qū)縣（市）。城區(qū)形成以中心區(qū)為市級中心，

5、小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、 三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾 星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接， 呈組團式格局。體現出“山中有城，城中有山”的城市特點。1.3交通航空1992年9月，貴陽航空口岸正式開通，貴陽市成為一類口岸城市。距市中心12公里、車程15分鐘的貴陽龍洞堡機場，現開通30多條航線，每周航班467架次， 航線輻射北京、上海、廣州、?？凇⒊啥?、昆明等全國大中城市及香港特別行政 區(qū)。鐵路貴陽是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔 3條鐵路干

6、線已實現電氣化。電氣化程度居全國 之首。貴陽火車南站是貨運列車的匯集點，它既是省內最大的物資集散地，也是 中國西南最大的鐵路樞紐編組站。貴陽火車站是貴州省鐵路客運中心。公路與公共交通外部公路交通：貴邙日）黃（果樹）、貴（貴陽）遵（遵義）、貴新、貴畢（貴陽 至新寨和貴陽至畢節(jié)）公路等 8條高等級出境公路，321和210國道經過貴陽。 目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網絡，四通八達，建立了西南腹 地與沿海城市的聯系，促進西南地區(qū)經濟的發(fā)展。城區(qū)公路交通貴陽城區(qū)新建的道路、橋梁 60多條，總長50多公里；建造功能不一、造型各異 的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋 20多座。如今已形成東西三

7、橫、南北三縱 的現代立體交通網絡。貴陽中心環(huán)線建設，它將使貴陽城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更 加通暢快捷。2. 貴陽市中心城區(qū)貴陽市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。建設用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65沖上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制， 人口密度與土地開發(fā)強度較高，居省會中心城市前列。3. 地理位置、氣候貴陽市位于貴州省中部的云貴高原東斜坡地帶，地處東經106 07至 107 17,北緯26 11 至27 22之間。屬東部平原向西部高原的過渡地帶， 平均海拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。貴陽市年平均氣溫14.7 C，夏季平均氣溫21.9 C,冬季平均氣溫6.

8、6C,常年相 對濕度80%年平均降雨量1200毫米，日照時數1354小時，無霜期270天。冬 無嚴寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長具有亞熱帶濕潤溫和型氣候的特點。4. 城市定位4.1城市定位貴陽市定位于“打造生態(tài)經濟市，實現生態(tài)與經濟良性循環(huán)”。4.2定位意義貴陽市定位于“打造生態(tài)經濟市，實現生態(tài)與經濟良性循環(huán)”。是貴陽市綜合人口、經濟、社會、資源和環(huán)境協(xié)調發(fā)展做出的新的定位， 是繼“林 城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現貴陽市作為貴州省政治、 經濟、文化中心與貴州“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結合貴陽市區(qū)域經 濟特色的城市定位。5. 城市發(fā)展規(guī)劃根據近期城市重點發(fā)展方向和

9、發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，貴陽市將實施“西北進，南延、東 拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開發(fā)工業(yè) 園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點發(fā)展區(qū)域。金陽新區(qū)建設是全市建設的重點，土地供應首先保證金陽新區(qū)快速發(fā)展的需要； 小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是貴陽市高新技術產業(yè)和工業(yè)項目布局的重點區(qū) 域，應保證一定的土地供應量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片 區(qū)應以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設用地。未來貴陽城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個片區(qū)組成， 形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴格保護片區(qū)之間的綠色隔離帶， 強化“山中有城，城

10、在有山”的城市特點。各組團發(fā)展形勢如下：中心區(qū) 是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建 筑密度，提高居住環(huán)境質量，逐步加強城市基礎設施建設，優(yōu)化用地布局。實行“退二進三” “退二進綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調整產業(yè)結構，強化政治、商貿、金融、 信息、文化藝術、科技、旅游服務等職能區(qū)域。金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地32.4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、 高新技術和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現代化新城區(qū)。小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 81.3平方千米。規(guī)劃為以機械、電子、航空、新材 料、鐵路貨場、倉儲為主的工業(yè)片區(qū)。白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，

11、總用地66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設為主體。是中心區(qū)“退 二進三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場，規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主， 有利生產、方便生活的新型工業(yè)基地。是規(guī)劃末期重點建設的片區(qū)，逐步建成為 北面三縣服務的城市次中心。新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地70.2平方千米，是以電子信息、光機電一體化、生物 工程、新材料為主的全省高新技術產業(yè)基地?；ㄏ瑓^(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風景旅游、文教科研用地為 主的片區(qū)，是國家級風景名勝區(qū)和省高等教育基地， 嚴格控制有污染的項目發(fā)展。三橋馬王廟片區(qū) 位于城區(qū)西部，總用地約60平方千米，規(guī)劃為以汽車配件、機械制造、橡膠制 品和磨

12、料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉儲為主的現代物流片區(qū)。龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對外交通設施為主，居住、體育設施為輔的綜合區(qū)。6. 小結貴陽是中國西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經濟 和社會活動中心，但面對西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機遇和城市機動化、城市化的發(fā) 展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展 已經具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會和經濟上的聯系仍然相對薄弱。中心 優(yōu)勢依舊明顯。貴陽為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團式城市結構，城市的交通設 施和交通需求都有了大幅度增長，目前貴陽市交通設施略顯

13、超重。目前貴陽正處在城市結構調整的關鍵時期，城市總體規(guī)劃，交通設施的規(guī)劃和建 設是引導城市發(fā)展與實現城市的順利“轉型 ”重要因素。貴陽市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個市級中心，小河、白云為城市次中 心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構，各片區(qū) 之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團式格局。第二部經濟環(huán)境及生活結構研究貴陽市宏觀經濟研究：1.貴陽市宏觀經濟背景60年代中期開始貴陽進行“三線建設”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托， 貴州的工業(yè)基礎逐步加強，交通通訊條件大為改善。從總體上看，貴陽市經濟的 增長在很大程度上是依靠物質資源的高消耗來實現的。貴陽的工業(yè)生產長

14、期呈現“高開采一低利用一高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，貴陽GDP增長9倍多，但同時，主要資源投入量也增長了 3 倍多，按照過去的經濟發(fā)展模式，如果 2020年的經濟要實現翻三番，所需資源投 入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負。貴陽市產業(yè)結構單一，市場經濟欠發(fā)達，市場機制不成熟。這種產業(yè)結構是在計劃體制下靠政府的力量強制形成的，在市場力量還比較薄弱的情況下，靠市場自 發(fā)調節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設循環(huán)經濟生態(tài)城市的決定。2002年5月，貴陽被確定為全國首家“循環(huán)經濟生態(tài)城市”試點城市。在2

15、003年11月開始施行的貴陽市建設循環(huán)經濟生態(tài)城市條例，則把未來20 年貴陽市發(fā)展循環(huán)經濟的思路從法律上作了框定。2.貴陽市宏觀經濟總量、增量、經濟結構分析2.1經濟總量、增量分析資料來源貴陽市統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：貴陽市國民生產總值，穩(wěn)定增長，連續(xù)七年都高于全國平均水平。2.2 2004年省會或副省級城市對比資料來源國家統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：2004年貴陽市國民經濟增長幅度高于全國平均水平，貴陽市在全國省 會或副省級城市中經濟發(fā)展水平相對落后。3 貴陽市產業(yè)結構、國民經濟貢獻、外貿與利用外資情況3.1產業(yè)結構口第一產業(yè)第二產業(yè)口第三產業(yè)資料來源貴陽市統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：貴陽市產業(yè)結構第一產業(yè)發(fā)展緩慢，

16、在國民經濟的比例越來越低，第 二產業(yè)穩(wěn)步增長，第三產業(yè)對推動國民經濟的發(fā)展方面，越來越顯得重要。3.2投資、消費、對外貿易與貴陽市經濟的貢獻資料來源貴陽市統(tǒng)計公報，外匯美元：人民幣=1:8.26統(tǒng)計顯示：消費對貴陽市經濟拉動力的逐步下降，投資對拉動作用越來越大。3.3利用外資資料來源貴陽市統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：貴陽市進口業(yè)務穩(wěn)定增長的同時，出口業(yè)務相對增長緩慢。利用外資方面相對穩(wěn)定。4.貴陽市產業(yè)經濟4.1貴陽市支柱產業(yè)體系以能源、優(yōu)勢原材料為主的新興支柱產業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點的后續(xù)支柱產業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu) 勢產業(yè)和以航天航空、電子信息、生物

17、技術為代表的高新技術產業(yè)構成貴陽市五 大產業(yè)支柱。此外，其他如機械工業(yè)等產業(yè)。4.2發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產業(yè)群。目前以包括火電、水電 在內的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過發(fā)展煤化工、開發(fā)煤層氣，形成新 能源。依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產業(yè)群。以航天航空、電子信息、生物技 術為代表的高新技術產業(yè)群。以裝備制造為主的機械工業(yè)產業(yè)群。4.3經濟結構調整產業(yè)結構：2005年一、二、三次產業(yè)的比重，由 2000年的9.1 : 50.9 : 40調整 為 6.2 : 52.3 :

18、 41.5 ；所有制結構：2005年國有、集體、非公有制經濟比重，由2000年的45: 25： 30調整為40: 25: 355. 固定資產投資與房地產投資5.1貴陽市固定投資與房地產投資資料來源貴陽市統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：貴陽市固定資產與房地產投資增長趨于平穩(wěn)。5.2貴陽市房地產投資占固定資產投資比例資料來源國家統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：貴陽市固定資產投資規(guī)模相對落后于其它城市，房地產投資所占固定資產投資在各城市處于較咼比例。6. 貴陽市經濟在貴州省的地位貴陽市作為省會城市，對促進全省經濟發(fā)展具有重要作用。據統(tǒng)計，2003年貴陽市GDP為380.92億元，占全省GDR的28.34%,社會消費品零售總額為

19、 153.67億 元，占全省社會消費品零售總額的 33.5%，全省建筑面積5000平方米以上的大型 商業(yè)網點有80個（不完全統(tǒng)計），貴陽市有71個，占88.75%, 10000平方米以上 的大型商業(yè)網點絕大部分集中在貴陽市。貴陽市是貴州省的經濟、商業(yè)、物資流 動中心，在區(qū)域經濟地位是重中之重。7. 小結長期的計劃經濟體制下，貴陽定位為原材料生產基地。以原材料、初級產品生產為主的產業(yè)結構模式對貴陽資源、環(huán)境造成很大程度的破壞?！碍h(huán)境立市”、“循環(huán)經濟生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認同。產業(yè)方面表現在產業(yè)結構單一、產業(yè)鏈短、產業(yè)分散，集中度不高，缺乏產業(yè)配 套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成

20、合理的分工協(xié)作關系。相對于政府主導增長的自主增長能力不強，民營經濟、非公經濟發(fā)展滯后，影響 了自我發(fā)展能力的提高。貴陽市經濟相對國內其它省級和副省級城市來說，經濟水平相對較低。過去幾年 國民經濟都保持比較高的增長率，表現出了強勁的發(fā)展?jié)摿?。目前，貴陽進入了一個加快發(fā)展的新階段，正處在一個關鍵時期。貴陽市產業(yè)結 構優(yōu)化力度進一步加大，對提高貴陽市經濟發(fā)展有著較大推動作用。同時，招商 弓I資的力度進一步加強，對外經濟依賴性將有所加重。依托資源優(yōu)勢和借助西電東送的機遇發(fā)展起來的能源工業(yè)產業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的 輕工業(yè)產業(yè)群、以航天航空

21、、電子信息、生物技術為代表的高新技術產業(yè)群、以 裝備制造為主的機械工業(yè)產業(yè)群。形成特色五大產業(yè)群。目前，貴陽市經濟形勢有利于加快地區(qū)經濟的快速增長，良好的經濟形勢對作為區(qū)域中心貴陽市的房地產提供良好的前景。貴陽市居民生活結構研究1.貴陽市人口結構與消費結構比例2003年，貴陽市總人口 3448581人，其中非農業(yè)人口 1652673人，占總人口的47.9%,農業(yè)人口 1795908人，占總人口的52.1%。2003年貴陽市消費總支出153.67 億元，城鎮(zhèn)居民消費140.7億元，占總量的91.5%。城鎮(zhèn)居民消費支出與總消費支出的對比資料來源貴陽市統(tǒng)計公報城鎮(zhèn)居民消費支出比例與人口比例對比圖資料

22、來源貴陽市統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：貴陽市不到50%勺城鎮(zhèn)居民消費占到了 90%左右2.城鎮(zhèn)居民生活結構研究2.1居民可支配收入、恩格爾系數人均可支配收入恩格系數資料來源貴陽市統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升，恩格系數從2001年都保持在0.4左右。2.2家庭戶數構成據市公安局年報統(tǒng)計，2000年，貴陽市總戶數848166戶。六大區(qū)域總戶數485638 戶，占全市人口的57%其中南明區(qū)127299戶，占全市總戶數的15.01%;云巖區(qū)136280戶，占 16.07%;白云區(qū) 43492 戶，占 5.13%;花溪區(qū) 66291 戶，占 7.82%; 烏當區(qū)77241戶，占9.11%;小河區(qū)3

23、5035戶，4.13%。六大區(qū)域戶數比例按2000年總人口 333.69萬計算，家庭平均人口為3.9人/戶。中心城區(qū)家庭平均 人口約為3.39人/戶。3 城市居民就業(yè)與在職職工收入情況2003年，貴陽市在崗職工年平均人數為 54.53萬人，在崗職工年平均工資為12182 元。但行業(yè)間、各經濟類型間、單位間的工資差距仍然較大。從全市 19個行業(yè)門 類看，在崗職工年平均工資高于全市平均水平的有 10個行業(yè)，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)，達到23716元，最低的是居民服務和其他服務業(yè)，僅為8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍擴大了 0.8 倍，行業(yè)間的差距在

24、繼續(xù)擴大。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新 技術行業(yè)及金融行業(yè)。3.1貴陽市在崗職工年平均工資達 12000元以上的行業(yè)2003年，貴陽市在崗職工年平均工資達 12000元以上的行業(yè)是：電力、燃氣及 水的生產和供應業(yè)為23716元；信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)為19640元；金融業(yè)為18318元；科學研究、技術服務業(yè)和地質勘探業(yè)為15780元；衛(wèi)生、社會保障和社會服務業(yè)為15305元；公共管理和社會組織為14563元； 文化、體育和娛樂業(yè)為14276元；交通運輸、倉儲及郵政業(yè)為 13906元；教 育為13142元；租賃和商務服務業(yè)為12931元。2003年，貴陽市國有單位在崗職工年平

25、均工資為 12930元，其中：企業(yè)單位在崗 職工年平均工資為11575元。事業(yè)單位在崗職工年平均工資為 13818元；機關單 位在崗職工年平均工資為14360元。由此可見，年平均勞動報酬最高的是電力、煤氣及水的生產和供應業(yè)為23716元,最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動報酬拉開了檔次。3.2企業(yè)、事業(yè)、機關單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機關分組，年平均勞動報酬 12152元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均 勞動報酬13812元，扣除物價因素實際增長 6.89%;機關單位從業(yè)人員年平均勞 動報酬14220元，扣除物價因素實際增長 2.84%。從工資的絕對數看：機關單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)

26、單位最低。從工資的增 幅和增長速度看：企業(yè)單位最高、事業(yè)單位次之、機關單位最低。企業(yè)單位在崗 職工年平均工資增幅比事業(yè)、機關單位增幅高出5.66個百分點和9.6個百分點雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長速度，呈現了企業(yè)、事 業(yè)、機關單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢。3.3按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長水平收入較高的電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè)，在國家現 行政策情況下，壟斷性行業(yè)經營優(yōu)勢明顯，收入、福利待遇較好。收入較低的批 發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長期處于較低水平，該類 行業(yè)相對國家壟斷行業(yè)來說財富分布也比較集中。按國民經

27、濟行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價因素實際增長水平統(tǒng)計表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長水平差別較大部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長緩慢。行業(yè)間、單位間收入差距較大。2003年，在崗職工年平均工資在 30000元以上的單位是:貴州省卷煙銷售公司85411元；貴州省煙草物資公司 70000元；貴州省煙 草專賣局47160元；中國農業(yè)銀行貴州省分行46023元；貴州省新華書店36165 元；貴州電力職工醫(yī)院33424元；中國農業(yè)發(fā)展銀行貴州省分行 32629元。4 貴陽市居民儲蓄情況居民儲蓄情況:1居民儲蓄余額增幅資料來源貴陽市統(tǒng)計公報統(tǒng)計顯示：貴陽市居民儲蓄總量與增量都逐步上升

28、，但增幅趨勢平穩(wěn)。2003年末，全市居民人均儲蓄1萬元，從居民消費結構分析，城市居民占有 90% 左右的儲蓄余額，人均儲蓄余額約為 2萬元左右。國有單位在崗職工年平均工資在各種經濟類型中仍然保持最高水平。究其原因主要有：國有單位經濟仍然是貴陽市國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展 的主體力量，在崗職工工資水平也隨著提高；國有壟斷行業(yè)的在崗職工平均工 資一直保持較高水平；機關、事業(yè)單位近年來幾次較大幅度的政策性調資，為 國有單位工資增長提供了強力支撐。貴陽市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。在此基礎上，部分行業(yè) 工資水平較低且增長緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。不同經濟類型在崗職工年平均工資

29、存在較大差距。集體單位在崗職工年平均工資水平最低，為7980元，只有國有單位在崗職工年平均工資的61.72%,比上年的63.97%下降了 2.25個百分點，絕對額與國有單位相 差4950元，差距拉大。集體企業(yè)基礎不如國有單位，機制不如其他經濟單位，得 到的政策性支持又少，市場競爭能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經濟單位，三資企業(yè)或其它經濟類型的單位，平均每一就業(yè)者的年 收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經濟效益和競爭 能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一

30、就業(yè)者的 年收入為11000元左右。4.貴陽市消費結構變化及特點近年來，貴陽市經濟建設持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質量不斷提升，消費結構逐步優(yōu)化。主要表現在：食品支出比重（恩格爾系數）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，保持在 0.4左右，并趨于 平穩(wěn)態(tài)勢（見恩格爾系數表）；衣著消費比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費逐年增加，但在消費結構中的 比重分別下降了 0.9個百分點。說明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著 消費質量在不斷提高，但相對于其他消費的重要程度卻在降低，這是消費結構優(yōu) 化的重要標志。醫(yī)療保健支出快速增長。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為 475元，比1999 年增

31、長264元、16元，年均增長22.5%,其消費比重分別由4.0%、上升到7.5%。 城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因為：醫(yī)藥費（即醫(yī)療費和藥品費）的大幅上 升o 2003年，城市居民人均醫(yī)藥費支出達到 442元，占醫(yī)療保健支出比重的93.1%。交通通信消費增長明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費用的大幅上 升, 2003年城市居民人均電信費用支出為 334元，比1999年增長182元，年均 增長21.8%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準的提高，通信費用還將持續(xù)上升。娛樂教育文化服務消費呈增長態(tài)勢。調查資料表明：隨著收入水平的提高，城市 居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。2003 年,城市居民人

32、均教育支出562元, 比1999年增加了 218元，年均增長13.1%。據城調隊的調查，2004年，貴陽市人均現有住戶總建筑面積 20.13平方米，68.3 % 的住宅進行過裝修，52%的家庭有廁所浴室，9.67 %的家庭有取暖設備，89.67 % 的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用 貴陽市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家 的選擇。貴陽人的投資意識遠遠落后于其他城市，投資方向也相對單一。比如炒股炒匯， 城市的居民絕大多數都沒有接受過理財顧問的服務，同時大部分也表示不愿意聘 請理財顧問幫助理財。5

33、.小結總體居民收入與消費水平整不高，但城區(qū)內居民無論是收入或消費水平與其它省 會城市或副省會城相比差別并不太明顯。收入差別帶了貴陽人“低收入高消費” 所謂怪現象。貴陽市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產業(yè)層次的行業(yè)之中。近一半的 高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。其次是個體私營所有者。主要集中的行業(yè)領域有：黨 政機關、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險、郵電、 通信、信息、房地產），私營經濟主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對應的流 通行業(yè)。貴陽市城市居民消費意見一般投資意識淡漠，消費存在消費高、儲蓄低、物質消 費偏高、精神消費不足的特點。一方面，低收入高消費，居民可以用來儲蓄

34、或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會財富集中度較高。高收入家庭與低收入家庭比較，消費熱點與消費傾向在日常消費、居住條件和主 要耐用消費品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費所占比重小， 消費的熱點主要集中在穿著、家庭設備和耐用消費品的更新換代、交通和通訊、 個人娛樂享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn) 定、效益較好的國有經濟單位，三資企業(yè)或其它經濟類型的單位，平均每一就業(yè) 者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經濟效益 和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就 業(yè)

35、者的年收入為11000元左右。收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生 產收入、其它勞動收入、財產性收入等。貴陽市居民收入消費的差異化比較明顯，房地產產品需求也將呈現多元化，有利 于貴陽市房地產產品結構多樣化。第三部分 片區(qū)及項目介紹龍洞堡”片區(qū)簡介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于貴陽市東部，距市中心約 8公里，東與烏當區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪 區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。據貴陽志？金石志記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測，據傳有龍現于此，明代巡撫郭子章，題“見 龍洞”于洞口，“龍洞堡”據此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖：轄區(qū)面積17.5平方公里，2004戶

36、籍數2185戶，15790人，公共戶單位20余家， 其中大專院校8所。公辦中小學習班所，民辦學校2所。有4D級現代化國際化航 空-貴陽龍洞堡機場；全國省會城市最大國家級森林公園-貴陽森林公園；有武 警部隊單位及省科研單位5家，有以貴陽老干媽風味食品有限公司為代表的企業(yè) 30余家。2. 片區(qū)定位片區(qū)建設定位：依托貴陽機場的優(yōu)勢，以航空港及配套設施為主，行政辦公、居 住、體育設施為輔，建設可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現代化新城（它將是南明區(qū) 未來的行政中心所在地）。3. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃龍洞堡片區(qū)規(guī)劃面積42.22平方千米。片區(qū)東西向為貴陽機場至森林公園，南北 向縱貫貴陽東南環(huán)城林帶占據了極為有利的交通優(yōu)

37、勢、地理優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現有龍洞堡地域為中心，以新思路架構新區(qū)形象、完善 新區(qū)功能的建設項目。南明區(qū)立足于打造貴陽城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明 區(qū)新一輪城市開發(fā)建設的重點項目之一。4. 片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對交通、教育及 生活配套設施進行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設項目的啟動，龍洞堡片區(qū)的區(qū) 位優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日益凸顯，已成為貴陽市的投資熱點片區(qū)之一，其中學校、賓 館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產及旅游項目的建設等見效快、生態(tài)環(huán) 境項目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和貴陽市居民看好。項目簡介1. 項目位置項目位

38、于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通 干道；西北面背依國家森林公園。2. 地形地勢項目地塊沿山谷走勢走向呈狹長不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺狀，北高南低，中 間平臺原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項目被林帶環(huán)繞。地勢 基本為原始地勢。地塊內如圖：3. 項目SWO分析3.1優(yōu)勢（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢項目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個片區(qū)相比較，“龍洞堡” 距貴陽中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設施起點較高，人們對 片區(qū)期望值比較高。環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經占了整個片區(qū)的一半。項目地塊處 在林帶

39、之中，地勢為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質。人文優(yōu)勢片區(qū)學校比較集中，是貴陽教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂：項目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。優(yōu)勢利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢（距中心區(qū)近） +差異化核心（山林地貌）+居住品質（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。3.2劣勢（W及規(guī)避居住氣氛項目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿Γ椖科瑓^(qū)生活居住設施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。交通瓶頸片區(qū)交通要走機場路，還有一個收費站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。認同不足片

40、區(qū)原定位為航空港，由于機場對工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認同度不高。配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實力的義務教育、醫(yī)療機構不夠。地塊形狀項目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項目整體規(guī)劃布局；山地地貌對項目建筑、防護坡要求較高劣勢規(guī)避：利用項目庭院概念（營造社區(qū)氣氛） +規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯結教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設計公司合作（規(guī)避地形、地勢）。3.3機會（O）市場機會貴陽高品質的低密度生態(tài)住宅產品缺乏，品質較高的項目都多在白云片區(qū)、小河 片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒有得到釋放。

41、片區(qū)機會政府給了南明區(qū)發(fā)展的權限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級政府 鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片 區(qū)辦公。發(fā)展機會政府現在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項目地 塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。城市定位利用貴陽市打造“生態(tài)經濟城市”定位主題，與項目生態(tài)特點對接。經濟形勢能源價格大幅度上漲，對貴陽市本來收入較高的電力、煤炭行業(yè)來說，未來前景 充滿信心，高收入人群的消費水平與消費能力將再次被提升。機會利用快速開發(fā)高品質產品（利用市場空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項目形象）、擴大推廣范圍

42、（吸引城市周邊群體）3.4威脅（T）區(qū)位威脅 貴陽中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項目，產品雖然不同質，但都是在高端客戶 層面展開競爭，對高端客戶有一定的分流作用;市政進度雖然政府對片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設啟動時間太晚會不利于項目形象的提升；國家政策從目前貴陽市場情況，“國八條”對貴陽市影響不大，但也有一定的影響。項目地塊林木屬國家重點生態(tài)項目，與貴陽生態(tài)循環(huán)經濟相對應，對樹木的處理面臨政策威脅。市場威脅隨著貴陽市房地產市場化進程推進，更多的開發(fā)商開始關注市場研究、注重產品 創(chuàng)新。不同時期幾大片區(qū)都有相對較高品質產品推出與項目形成競爭。威脅規(guī)避：選擇目標人群（做針對性宣傳） +宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃

43、（描述片區(qū)發(fā) 展前景）+做好共公關系（做好政策應對措施） +關注房地產大、小市 場（應對市場變化）。4.項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略4.1項目綜合評價通過上述項目SWO分析，項目優(yōu)勢非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢、機會與威脅是隨 時變化的。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設計與 開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場，關注市場，并根據市場變化調整策略。優(yōu)勢 與機會，在地利上，項目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項目創(chuàng)造生活主 題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時上，片區(qū)發(fā)展時機雖不太成熟，但是片區(qū)南明 區(qū)區(qū)級的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域；發(fā)展商方面，公司上、下有進一步做強企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識。一方面吸收

44、培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場 化操作接軌。綜合分析，項目具備天時、地利、人和等有利條件，項目將依市場情況、消費特 征及地塊地形等因素進行了綜合定位。4.2項目發(fā)展策略市場策略一一以市場領先者姿態(tài)進入區(qū)域市場；產品策略市場差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏一一，快速入市、規(guī)模適度；產品角度一一產品生活化、品質精細化；社區(qū)形態(tài)一一配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色一一教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導教育社區(qū)文化；物業(yè)管理一一管理智能化、服務個性化。第四部分方案優(yōu)化及經濟評價 項目分析說明及用地、技術、經濟指標1. 項目說明：本項分析的估算

45、分類標準依據 房地產開發(fā)項目經濟評價方法（建標【2000】205 號），并根據項目的不同情況進行變通。 房地產開發(fā)項目投資成本由開發(fā)成本和開 發(fā)費用兩大部分構成。本項目經濟技術參數及開發(fā)成本估算是依據卓信提供資料 為基礎，依據項目投資估算方法分類的。目的是測算項目不同產品的收益水平、 贏利能力，為項目方案制定提供分析依據，項目采用可售單位積指標進行評價。財務費用與所得稅在此暫不考慮，在后面經濟評價中作為經濟評價指標。2. 項目用地指標項目經濟指標項目指標占地面積88004.4平方米計入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高

46、度不咼于四層3. 項目技術指標根據項目情況，產品分為高檔住宅、花園洋房兩種產品，根據項目整體容積率控 制在0.7左右的要求，項目各類型產品容積率控制如下：高檔住宅容積率在0.3左右2.5層，低層洋房容積率0.75，平均為3.5層。4. 經濟指標測算項目和標準序號項目單價土地及配套費1土地價格土地出讓金、使用費、契稅2契稅3土地管理費4%征地總價*4%4紅線外市政配套50、90住宅50,商業(yè)90、辦公70k前期費用1前調查咨詢策劃費用2建筑設計費503三通一平費204臨時設施費180每100米,1.8萬.-三主體建筑工程費1主體工程費6002門窗工程費1203外立面裝修804電氣工程705給排水

47、工程806燃氣187消防系統(tǒng)10四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費1環(huán)境設計費102綠化、道路及零星工程3003智能化、照明、安防系統(tǒng)65五其它費用1建筑物零星控測560按貴陽市政府收費標準2組計算2房屋面積勘丈費0.2按政府規(guī)定0.2元/平方米計算3人防審圖0.20%按工程總投資的2%4人防質監(jiān)費0.30%按工程總投資的3%5設計文件審查3.50%按300萬元的3.5%計算6邊坡支護0.20%按總投資的2%7質監(jiān)費0.15%按建筑安裝工程量的1.5%08合同鑒證0.07%工程造價的0.7%09工程定額測定0.13%按建筑安裝工程量的1.3%010建筑質監(jiān)費0.15%委托受監(jiān)工程安裝量的1.5%011

48、初勘費150.00150元/次（按2次計算）12地形圖測量費500005萬元/平方公里（0.1平方公里）13施工合同鑒證0.01%建筑面積* 土建造價*0.1%014交易服務費0.17%工程造價*1.7%015建安保險費0.11%工程造價*1.1%016防雷檢測費70.00按100個測點計算17防雷審查費10建筑面積*10%18施工圖審查費建筑面積* 土建造價*1.5%*10%19散裝水泥費0.32元/噸（按150公斤/平方米）20人防異地建設2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設6建筑面積*622市政排污5.2建筑面積*5.2六直接費用小計二+三+四+五七管理費用3%六x 3%八財務

49、費用九不可預見費用4%（六 +七） X 4%十總投資5 成本測算結果:5.1容積率為0.3的高端住宅開發(fā)成本：4415元/平方米成本構成本如下:序號項目單價（元/平方米）土地獲得價款1991*開發(fā)前期準備費106*主體建筑工程費978四園林環(huán)境費881五其他費用167六管理費用68七不可預見費用93八可售面積單位成本44155.2容積率為0.75下花園洋房開發(fā)成本：2597元/平方米成本構成本如下:序號項目單價（元/平方米）土地獲得價款826開發(fā)前期準備費85主體建筑工程費978四園林環(huán)境費391五其他費用146六管理費用50七不可預見費用68八可售面積單位成本25976價格預期高檔住宅價格：

50、5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。根據成本與售價：利潤=售價X( 1-5.5%-3.5%)-成本其中：5.5%是營業(yè)稅及其附加，3.5%銷售費用，利潤是所得稅前利潤。按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價位價格計算單位面積利潤：別墅利潤：590花園洋房：588按高價位價格計算單位面積利潤：別墅利潤：1045花園洋房：1043優(yōu)化計算1.項目定量計算模型計算指標類別容積率利潤S1利潤S2元/平方米高檔住宅0.30588.001045.00洋房0.75590.001043.00限制性指標項目指標占地面積88004.4平

51、方米記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不咼于四層假設咼檔住宅面積為A,花園洋房面積為B項目利潤S1時，即低價位時項目利潤函數：V=590X A+588X B限制條件：A/0.3+B/0.75 88004用地面積小于等于占地面積A+BC 62000建筑面積和小于總建筑面積88004X 20%c A/2.5+B/3.5覆蓋率大于 20%2.計算結果2.1低位價格分布如下優(yōu)化極限值如下:利潤值取大利潤38622710起始下限目標式極限目標式變量值極限結果結果A2668.671622.4864903527.6266048

52、060B59331.3357866.6764489654.67660480602.2高位價格位分布如下優(yōu)化極限值如下:利潤值取大利潤67142710起始下限目標式上限目標式變量值極限結果結果A2668. 671622.4892637510.9594258060B59331.3357866.6792033231.33942580602.3優(yōu)化運行結果表（高價位與低價位二者似）名字初值終值A2668.672668. 67B59331.3359331.33約束名字單元格值公式狀態(tài)數值占地面積88004到達限制值0 建筑面積62000到達限制值0覆蓋率18019.28未到限制值3981.7218019.28未到限制值418.48A2668.67未到限制值2668.67B59331.33未到限制值59331.333. 結果分析計算結果顯示，在項目用地指標條件嚴格限制下， 根據測算成本和預計價格計算， 項目產品規(guī)劃高端住宅建筑面