房地產(chǎn)去庫存

1、房地產(chǎn)去庫存房地產(chǎn)去庫存：政策發(fā)力還需要提高精準(zhǔn)度劉志彪一、房地產(chǎn)市場的失衡是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的主要痛點在2016年“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革任務(wù)中，房地產(chǎn)去庫存化這一任務(wù)處于一攬子解決明年結(jié)構(gòu)調(diào)整問題的關(guān)節(jié)點上。這是 因為，對于一個房地產(chǎn)因素作用過大的經(jīng)濟體系來說，中國現(xiàn)階段經(jīng)濟問題的痛點主 要在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展態(tài)勢，是這些痛點問題的集中性的主要來 源。主要體現(xiàn)在：b5E2RGbCAP其一，房地產(chǎn)庫存過大問題的核心，在于過去的十多年中，房地產(chǎn)市場的利益失衡。地方政府、幵發(fā)企業(yè)、投資投機的需求，共同拉動了房地產(chǎn)的快速幵發(fā)和價格膨 脹，由此導(dǎo)致中國房

2、地產(chǎn)幵發(fā)規(guī)模的急劇增加。如土地財政格局和追求GDP快速增長的利益誘惑，促使地方政府無止境地拍賣土地，激勵幵發(fā)企業(yè)在全國幾乎所有的三四 線城市也進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)幵發(fā)；不斷上漲的房地產(chǎn)價格既強化了這種無序幵發(fā)行 為，也誘使全社會的各種投資投機需求瘋狂的追逐。其二，我國經(jīng)濟中普遍存在的產(chǎn)能過剩問題，與房地產(chǎn)庫存過高后導(dǎo)致的投資增速下降過快、需求不足有直接的關(guān) 系。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，今年 1-10月，全國房地產(chǎn)幵發(fā)投資同比名義增長2.0%，創(chuàng)歷史新低。而在2013年，全國房地產(chǎn)幵發(fā)投資基本保持在20%左右的速度，2014年房地產(chǎn)投資達(dá)到10萬億人民幣。由于我國房地產(chǎn)投資增長對GDP增長的貢獻(xiàn)率一直

3、維持在50%右，因此房地產(chǎn)幵發(fā)投資增速的大幅回落，是影響GDPt長和產(chǎn)業(yè)需求的主要因素，從而導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的部門嚴(yán)重過剩。p1EanqFDPw其三，房地產(chǎn)泡沫是我國金融風(fēng)險的主要來源。我國商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，對 房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占據(jù)了主要的地位。如果不斷推高的房地產(chǎn)價格泡沫發(fā)生猛 烈的破裂，最終損失的還是銀行的資產(chǎn)。目前地方政府通過各種渠道向商業(yè)銀行融 資，抵押的主要是土地等實物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值，因此推高土地價值取得更多的融資， 就成為地方政府正常的理性行為。這一抵押貸款型的商業(yè)模式對政府項目來說，其最 大的缺陷在于，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，作為抵押物的土地等實1DXDiTa9E3d物

4、資產(chǎn)的價值就會大幅度下降，銀行資金就會出現(xiàn)支付鏈的斷裂，就可能會 直接引發(fā)金融危機。其四，降低實體企業(yè)的成本必須首先降低和穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)作為勞動者 必要的生存和生活品，其價格是勞動力再生產(chǎn)成本的一個重要組成部分，其價格水平 高低，不僅直接決定勞動力價格水平的高低，而且通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，會極大也引發(fā) 經(jīng)濟體系中價格的普漲潮。現(xiàn)在由于房地產(chǎn)價格在全國各地的普遍暴漲，已經(jīng)引發(fā)了 勞動力價格的持續(xù)猛烈上漲。如隨著房價的上漲，沿海地區(qū)勞動力的價格每年上升 30%以上。不僅一些勞動密集型的制造業(yè)早已無法生存，大量地破產(chǎn)倒閉，而且很多城 市的消費性服務(wù)業(yè)也因營業(yè)場所租金價格高昂、用工成本高昂，或者無

5、法生存，或者 進(jìn)一步推動本行業(yè)或其他行業(yè)勞動力成本的螺旋式上升。 RTCrpUDGiT因此，現(xiàn)階段解決中國經(jīng)濟痛點問題的關(guān)鍵，首先在于解決房地產(chǎn)市場的失衡問 題，這是解決明年五大經(jīng)濟痛點的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。因此怎樣化解房地產(chǎn)高庫存，就成為經(jīng) 濟政策需要發(fā)力的首要的和中心的問題。 5PCzVD7HxA二、對去房地產(chǎn)庫存六條政策措施的分析這次中央經(jīng)濟工作會議提出的六條化解房地產(chǎn)高庫存的措施，可以簡要地列示如 下：一是靠農(nóng)民工市民化。二靠在本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房。三靠建設(shè) 公租房制度。四靠發(fā)展住房租賃市場。五靠降房價。六靠取消限購。 jLBHrnAILg綜觀這六條政策的取向，總的感覺有三：一是最

6、高決策層對房地產(chǎn)問題高度關(guān) 注，這是過去沒有過的。既說明房地產(chǎn)確實是現(xiàn)階段穩(wěn)增長的主要力量，也說明房地 產(chǎn)庫存問題越來越嚴(yán)重，到了非解決不可的程度。二是這些政策大多數(shù)都可能是在中 長期中才能有效執(zhí)行和發(fā)揮作用的政策，短期內(nèi)因種種條件的限制，還需要其他政策 措施的配合。三是這些政策的創(chuàng)新突破力度較大，表現(xiàn)在揚棄了過去政府對房地產(chǎn)市 場干預(yù)過多過頻的做法，努力讓市場機制在化解房地產(chǎn)高庫存的過程中起決定性作 用。 xHAQX74J0X具體來看，上述列示的第一和第二條政策，寄希望于農(nóng)民工即新市民成為消化住 房庫存的主要群體。應(yīng)該說這一政策定位的對象是精準(zhǔn)的。但對農(nóng)民工來說，要想成 為城鎮(zhèn)化中的新市民，

7、核心問題還有三：一是農(nóng)民工在高房價的環(huán)境下會遇到實際有 效需求即購買力不足的困境；二是農(nóng)民工的購房地往往不會是就2LDAYtRyKfE業(yè)地，農(nóng)民工在中小城市購房，但這些地方并沒有足夠的就業(yè)機會；三是農(nóng) 民工購房所在地的城市公共服務(wù)一般都比較薄弱或者短缺，因而年輕一代的農(nóng)民工們 都更偏愛文化、教育以及其他基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的大城市。中國的三四線城市的戶籍 現(xiàn)在完全放開不會有任何大問題，但是這些城市對新生代的吸引力并不夠。正是目前 這種購房與就業(yè)、戶籍、公共服務(wù)等之間的嚴(yán)重撕裂，成為新生代農(nóng)民工們在市民化 進(jìn)程中購房的痛點。 Zzz6ZB2Ltk上述列示的第三條第四條政策，涉及到租賃市場的建設(shè)問題。

8、目前，一、二線城 市雖然已經(jīng)形成了租賃市場，但租賃回報太低，一般只有2%左右，難以滿足投資者正 常利潤率的要求。至于在三四線城市，因為對租賃需求規(guī)模小，更不可能吸引投資者 投資商品房租賃市場。另外，目前一、二線城市的用非住宅物業(yè)（即工業(yè)、商業(yè)用房等）做租賃的比較多，因商業(yè)機會相對較多，有比較高的投資回報。但是這和“去住宅 庫存”問題關(guān)系不大。 dvzfvkwMI1第五條政策，面對中國房地產(chǎn)在庫存很嚴(yán)重的條件下，其價格仍然保持在高位。 這個問題的原因比較復(fù)雜，我把它放在第四部分專門進(jìn)行分析。 rqyn14ZNXI最后一條政策針對的是對房地產(chǎn)交易的限購措施?，F(xiàn)在一線城市的限購政策可能 不僅不能取消

9、，還要改進(jìn)控制方式適當(dāng)加強。北上廣深的限購如果馬上取消，不僅房 價將會繼續(xù)攀升和瘋漲，而且對全國的去庫存會產(chǎn)生消極作用。南京、杭州等二線城 市的限購政策事實上已經(jīng)取消。顯然，這條政策對三四線城市樓市去庫存的作用效果 十分有限。 EmxvxOtOco因此房地產(chǎn)去庫存的六條政策，在短期中還需要其他更微觀和細(xì)致的政策配合， 如降首付、降低交易費用、提高公積金貸款比例、首套購房補貼 （如對中等收入者及其 以下階層，可采取貸款利息抵個稅政策等） ，給地方這些因地因時制宜的政策選擇權(quán)， 中央的去庫存政策的實施才有可能達(dá)到更好的效果。 SixE2yXPq5三、關(guān)于房地產(chǎn)庫存問題的三個重要判斷下列三個具體的判

10、斷需要進(jìn)一步深入分析，才能夠精準(zhǔn)發(fā)力、重點施策： 第 一，中國房地產(chǎn)庫存到底有多嚴(yán)重？國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是到2015年 11月末，全國商品房待售面積 6.9637 億平方米。如果假設(shè)待售商品房面積全部是住宅待售面積（實際上 住宅待售面積僅占一半以上），按照城鎮(zhèn)戶籍人口人均 36 平方米的住房面積來計算， 那么可供大約 1930 多萬人居住。根據(jù)最新數(shù)字， 36ewMyirQFL全國目前外出的農(nóng)民工 2.74 億人，其中欲定居城市的 80、90 后就達(dá)到 1.68億人，理論上只要這些年輕的農(nóng)民工中有 1/8 左右的人能夠在城市安居，那么消化掉 接近 7 億平方米的地產(chǎn)庫存，因此這種庫存水平根本就不

11、是什么大問題。而且，在 2015 年 1-10 月份，商品房銷售面積達(dá)到 94898 萬平方米 , 根據(jù)這種銷售速度估算，目 前待售的商品房庫存，只需要 7.3 個月就能去掉。 kavU42VRUs由此這樣看來，全國房地產(chǎn)庫存的問題好像并不嚴(yán)重。其實，關(guān)于房地產(chǎn)庫存量 身數(shù)據(jù)，說清楚的人好像不多。中國社科院的估計數(shù)字是認(rèn)為， 2015 年底商品房庫存 量為 40 億平方平左右。而北京師范大學(xué)鐘偉教授估計，中國房地產(chǎn)庫存數(shù)字根本不是 接近 7億平方米，而更可能在 85-90 億平方米。按過去 3 年的平均銷售速度，據(jù)說要 7 年才能賣光。這一估計可能是夸大了。因為， 2014 年全國竣工所有住宅

12、 28.63 億平 米， 2015 年估計不會超過 30 億平米，即使需求降到零，兩年內(nèi)一套也賣不出去，也就 最多庫存 60 億平米。因此這個數(shù)據(jù)即使是真的，也一定是把統(tǒng)計庫存的口徑放大了， 即他們可能把各種未竣工的住宅、非住宅房屋也統(tǒng)計進(jìn)來，如廠房、商業(yè)樓宇、教育 用房等公建房。 y6v3ALoS89第二，房地產(chǎn)高庫存的分布結(jié)構(gòu)如何 ?一、二線城市目前不僅沒有什么庫存，而且 明顯還在猛烈地?fù)屬彙Ｈ缒壳吧虾?、北京和深圳等城市是急需通過補庫存、增加供給 來緩解房價過快上漲的壓力。這些城市的熱點樓盤甚至幾個月就暴漲了一半以上。我 國當(dāng)前樓市庫存的絕大部分，應(yīng)該主要分布在投資下滑嚴(yán)重的廣大的三四線城

13、市，乃 至縣級城市，它們才是真正需要化解庫存的重點地區(qū)。讓農(nóng)民工就地購房來化解三四 線城市甚至縣城嚴(yán)重過剩的房地產(chǎn)庫存，其實只是理想化的方案。由于就業(yè)地與居住 地的錯配，以及中小城市在公共服務(wù)上的匱缺，我國大量的人口正從農(nóng)村和中小城市流出。這些城市的人口凈流出，使廣大三四線城市的住宅需求相對不足、庫存積壓嚴(yán) 重。 M2ub6vSTnP第三，用利息抵扣個稅政策去庫存，是不是好辦法？我覺得它不僅難以達(dá)到政策 目標(biāo)，還容易導(dǎo)致社會公正程度的失衡。因為，我國個稅征收的主體主要居住在特大 和大城市，如果出臺這種政策，當(dāng)然會激勵個稅繳納多者早買房、買單價高的房，因 此利好的是一二線城市。但是目前我國一、二

14、線城市房價已經(jīng)接近于瘋狂，還有必要 刺激其進(jìn)一步上漲嗎？另一方面，由于居住在那些急需要去庫存的三四線城市中的居 民，并不是個稅繳存的主體，因此這個政策對他們而言40YujCfmUCw意義并不大。另外我們也應(yīng)該客觀地看到，利息抵扣個稅政策去庫存，其實 受益最大的是高收入者，是讓其變相少繳稅，是變相用中低等收入者的繳稅去補貼城 市中的高收入者。這有違于全面小康建設(shè)時期我國必須貫徹的社會公平原則。eUts8ZQVRd四、房地產(chǎn)去庫存還需要提高政策的精準(zhǔn)度 房地產(chǎn)去庫存是一個系統(tǒng)性的經(jīng)濟問題，需要從宏觀、中觀、微觀等多個角度發(fā) 力施策。由于房價上漲過快會進(jìn)一步刺激資源投入房地產(chǎn)，并激勵房地產(chǎn)庫存繼續(xù)增

15、 加，因此抑制房價過快上漲，也是預(yù)防庫存無理性增長的主要措施之 sQsAEJkW5T一。我覺得關(guān)于這方面的政策主要是： 一是要從宏觀上保持貨幣政策的穩(wěn)健性。房價上漲過快的根本原因是貨幣發(fā)行量 過大。這個發(fā)行速度管不住，其他的政策都無濟于事。 GMsIasNXkA二是要從房地產(chǎn)市場、資本市場相互連接的角度考慮問題，逐步把云集在房地產(chǎn) 市場中的過多貨幣向資本市場緩釋。一方面可以逐步溫和地刺破房地產(chǎn)泡沫，釋放經(jīng) 濟風(fēng)險；另一方面則可以大力發(fā)展直接融資，讓資本市場服務(wù)于創(chuàng)新驅(qū)動國家建設(shè)的 需要。2015年22日，即股災(zāi)前我國 A股處于4600點時，滬深兩市流通市值首次超越了 50 萬億元，當(dāng)時天量的成

16、交額也不過 3 萬多億。而我國房地產(chǎn)交易和庫存領(lǐng)域最起 碼吸收了 50、60 萬億的貨幣流通量。只要把這些資金的10%吸引到 A 股交易中去，我國的直接融資事業(yè)就會得到迅猛發(fā)展。 TIrRGchYzg三是要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組，目標(biāo)是形成該領(lǐng)域的壟斷寡頭市場結(jié) 構(gòu)。全球房地產(chǎn)領(lǐng)域均是寡占競爭格局，很多全球性城市中往往只有區(qū)區(qū)十來個甚至 十個以下的房地產(chǎn)企業(yè)集團。這與該領(lǐng)域資本密集度高有直接的關(guān)系。對于我國宏觀 經(jīng)濟調(diào)控來說，寡占競爭格局便于政府指導(dǎo)其進(jìn)行價格調(diào)整。 7EqZcWLZNX四是關(guān)于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售的問題。此問題比較復(fù)雜，我多說幾句。對中 國房地產(chǎn)運行中，一個最讓人無法

17、想通的問題是：既然房地產(chǎn)庫存問題那么嚴(yán)重，為 什么其價格始終降不下來，而且越調(diào)控漲價越厲害？經(jīng)濟學(xué)中的供求定律，為什么一 到地產(chǎn)市場就失靈了呢？撇開一、二線的特大和大城市不論，那些庫存已經(jīng)十分嚴(yán)重 的三、四線城市，為什么不及早采取降價促銷的辦法、而要讓庫存量不斷增加，直至 一發(fā)不可收拾呢？ lzq7IGf02E基層官員并不笨。企業(yè)家可能比政府官員更擅長做生意。來自一線的后者，應(yīng)該 比政府官員更能深刻地體會到市場的作用和降價促銷的道理。那么為什么地5zvpgeqJ1hk方政府不督促企業(yè)家早點降價去化解庫存呢？為什么企業(yè)家寧可滯銷也死不 肯降價呢？這里除了有眾所周知的房地產(chǎn)企業(yè)拿地的價格太高、企業(yè)

18、降價空間不大的 客觀原因外，還有受土地財政動因的驅(qū)使，使地方政府不愿意降低房價的原因，因為 降低房價就表明當(dāng)?shù)赝恋貎r格的下行，就有可能剎不住車。我撇開這些顯然的原因， 重點從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)的角度分析一下其中更加具體的原因。 NrpoJac3v1房地產(chǎn)具有耐用消費品功能和投資品功能。在一個跨期購買決策的消費者模型之中，如果消費者可以在 T期預(yù)期到房地產(chǎn)商會在T+1期降價，那么就沒有人會在 T期購100 單位的價買，而是選擇等待。也就是說，如果消費者在知道房地產(chǎn)商在下期會以 格出售同樣質(zhì)量的房子，那么就沒有人會愿意在上期按 150 單位的價格購買這一棟房 子。如果消費者在 T 期不幸買了價格下跌的房子，那么他就會千方百計地要求退貨退 款（雖然這樣做有違交易信用） ；如果預(yù)期房子的價格會在 T+1 期繼續(xù)下跌，而且預(yù)期 下跌后的房價可能不值后續(xù)分期交付的金錢，消費者就可能寧可選擇放棄繼續(xù)交款購 買房子。更一般地，在一個不斷降價的房地產(chǎn)市場中，消費者可能選擇等待而不是出 手接盤。這樣，在不斷被預(yù)期降價的房地產(chǎn)市場中，不僅不可能實現(xiàn)減庫存的任務(wù)， 而且會使庫存量繼續(xù)增加，甚至連正常的市場銷售都會被打亂。 1nowfTG4KI 正因為如此，房地產(chǎn)商的最佳營銷策略是形成房價不斷上漲的預(yù)