房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究畢業(yè)答辯

1、答辯人：劉祝成專業(yè)：09工程管理一：研究背景及項(xiàng)目概況二：區(qū)域市場(chǎng)分析三：市場(chǎng)調(diào)研及SWOT分析四：規(guī)劃方案及進(jìn)度五：投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)六：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析七：研究結(jié)論 論文提綱Back to schoolBack to school 課題要解決的關(guān)鍵問題課題要解決的關(guān)鍵問題 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行可行性分析的必要性；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行可行性分析的必要性； 目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目投資決目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目投資決策的影響；策的影響； 擬建項(xiàng)目在條件上是否允許、財(cái)務(wù)上是否盈利、建設(shè)擬建項(xiàng)目在條件上是否允許、財(cái)務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可能的問題上是否可能的問題Back

2、to school 項(xiàng)目概況荊竹春城位于北三環(huán)內(nèi)側(cè)，川陜立交、成綿立交之間。荊竹春城位于北三環(huán)內(nèi)側(cè)，川陜立交、成綿立交之間。沙河水岸，新綠水碾公園、沙河水岸，新綠水碾公園、30003000畝北湖公園、畝北湖公園、1212平方公里的平方公里的 北郊風(fēng)景區(qū)。動(dòng)物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風(fēng)景區(qū)構(gòu)筑起北郊風(fēng)景區(qū)。動(dòng)物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風(fēng)景區(qū)構(gòu)筑起 荊竹春城周邊不可多的的優(yōu)勢(shì)。荊竹春城周邊不可多的的優(yōu)勢(shì)。國際宏觀環(huán)境分析（1）總體態(tài)勢(shì)：2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長27.91%，開發(fā)總投資達(dá)到61739.77億元，其中，住宅投資44308.44億元，增長11.17%，增長的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。

3、 （2）市場(chǎng)供需：一線城市需求得到有效的抑制，二三線城市的需求仍然將有所增長。（3）房地產(chǎn)調(diào)控方面，因?yàn)槿珖?jīng)濟(jì)下行的壓力不斷增大，總體而言，今后幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊的勢(shì)態(tài)?？偟膩碚f，國五條出臺(tái)后，房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨緊，將會(huì)弱化價(jià)格上漲的動(dòng)力，全國整體價(jià)格將基本保持平穩(wěn)。地塊概述區(qū)域主要配套前景預(yù)估長期以來，城北成華區(qū)青龍鄉(xiāng)在人們印象中屬于成都樓市發(fā)展滯后的板塊，區(qū)域居住環(huán)境較差，向來不被置業(yè)者關(guān)注。但理性的看，該地塊臨近火車北站、動(dòng)物園、沙河公園等，人文景觀和旅游資源都較豐富。位于北三環(huán)內(nèi)側(cè)，川陜立交、成綿立交之間。周邊醫(yī)院，學(xué)校，交通，商城，餐飲，配套完善。隨著政府對(duì)城北區(qū)

4、域的重點(diǎn)打造，隨著荷花池市場(chǎng)的搬遷，火車北站的整治，區(qū)域前景發(fā)展看好。此外還有地鐵3號(hào)線等配套做支撐，有很好的發(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目周邊有“千年古剎”之稱的著名佛教圣地昭覺寺，具有濃厚的歷史文化氣息；同時(shí)與動(dòng)物園隔路相望，享受多項(xiàng)生活配套。Back to school 市場(chǎng)調(diào)研：為了解成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，本次調(diào)查一共對(duì)100名消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研。主要是針對(duì)（1）基本需求信息。（2）消費(fèi)者偏好。（3）消費(fèi)者個(gè)人信息?，F(xiàn)列舉三個(gè)重要調(diào)查結(jié)果：70平方米至120平方米的戶型最受歡迎市民能承受的心理價(jià)位在6000-9000元/平方米居多。除了面積、價(jià)格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。Bac

5、k to school優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)(Strength ):(Strength ):項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì),地塊周邊配套優(yōu)勢(shì),公司品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)(Weak):該地塊宗地，5400元/平的樓面價(jià)加建安成本和財(cái)務(wù)成本等一系列費(fèi)用未來開發(fā)利潤將有可能比較低。項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)：北改以及地鐵三號(hào)線，大量可開發(fā)利用的土地資源，相當(dāng)大的升值潛力。項(xiàng)目威脅(Threaten ):供應(yīng)量增加，競(jìng)爭加劇，新“國五條”細(xì)則出臺(tái)，中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲不減 SWOT分析Back to school 該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為77184平方米，建筑面積為226460平方米左右，建筑密度20%，容積率為2.9，綠化率45

6、%，車位比1：1此外小區(qū)內(nèi)設(shè)有公園，湖泊，噴泉為人們的休閑娛樂提供方便的場(chǎng)所。規(guī)劃方案工程進(jìn)度籌備期籌備期： 2014年2月6月，成都媒體推廣全面鋪開，在成都市范圍內(nèi)大力宣傳；亮相及蓄客期亮相及蓄客期： 2014年6月9月 ，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷開盤熱銷： 2014年10月2015年3月，借勢(shì)熱銷； 持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷： 2015年4月9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期持續(xù)銷售期： 2015年10月2016年6月 持續(xù)推廣，清盤。 銷售進(jìn)度Back to school項(xiàng)目投資收益分析建設(shè)成本建設(shè)成本包括土地，建安，基礎(chǔ)設(shè)施，前期，間接，管理，配套，財(cái)務(wù)，銷售，

7、不可預(yù)見費(fèi)等。合計(jì)214545.84萬元銷售收入銷售收入住宅：159236.1萬元商業(yè)：109270萬元車位：17920萬元合計(jì)：286426.1萬元利潤總額利潤總額利潤=收入-成本-土地增值稅-銷售稅及附近=49490.29萬元所得稅=12372.57萬元純利潤=37117.72萬元靜態(tài)盈利能力動(dòng)態(tài)盈動(dòng)態(tài)盈利能力利能力清償能清償能力力財(cái)務(wù)評(píng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論價(jià)結(jié)論盈虧平衡點(diǎn)的確定盈虧平衡點(diǎn)的確定銷售收入銷售收入= =開發(fā)總投資開發(fā)總投資+ +銷售稅金及銷售稅金及附加附加+ +土地增值稅土地增值稅本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為71.8%71.8%，即，即銷售面積或收入達(dá)到可銷售面積或銷售面

8、積或收入達(dá)到可銷售面積或收入的收入的71.8%71.8%時(shí)，項(xiàng)目能保持盈虧時(shí)，項(xiàng)目能保持盈虧平衡平衡 。Back to school財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)計(jì)算計(jì)算結(jié)果結(jié)果評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是否是否可行可行內(nèi)部收益率 32%13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 64001.8萬0是投資回收期 2.145年2.5年是評(píng)價(jià)結(jié)論：主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。由于單因素敏感性分析每次只考慮一個(gè)由于單因素敏感性分析每次只考慮一個(gè)因素的變動(dòng)，假設(shè)其他因素保持不變，因素的變動(dòng)，假設(shè)其他因素保持不變，而忽略了因素之間的相關(guān)性而忽略了因素之間的相關(guān)性，因此本項(xiàng)因此本項(xiàng)目采用多因素敏感性分析法。目采用多因素敏感

9、性分析法。 本項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素是工程造本項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素是工程造價(jià)成本、售價(jià)水平以及銷售周價(jià)成本、售價(jià)水平以及銷售周期。期。Back to school&敏感性分析方法的確定敏感性分析方法的確定&敏感性分析敏感性分析敏感性分析北改工程，成都最大規(guī)模的民生工程，是順應(yīng)成都市民熱切期盼的民生大計(jì)，也加快了城市化進(jìn)程。綜上所述，該項(xiàng)目不僅僅符合市場(chǎng)需求，有一定的時(shí)代性和超前性，擁有良好的市場(chǎng)前景，而且本項(xiàng)目在環(huán)境、土地升值方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。無論從經(jīng)濟(jì)還是技術(shù)可行性方面、還是從給社會(huì)及環(huán)境所帶來的改善方面來看，都是可行的。Back to school結(jié)論本項(xiàng)目總投資額度：214545.84萬元本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入：286426.1萬元 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤：37117.72萬元本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)成本利潤率：23.07% 本文完成得到來自各方面的幫助和指導(dǎo)，在此感謝陳蓓導(dǎo)師給予我的許多有益的啟迪和教誨,讓我能