萬達集團土地增值稅稅收籌劃研究

1、 江西省高等教育自學考試 工商企業(yè)管理專業(yè)本科畢業(yè)論文 萬達集團土地增值稅稅收籌劃研究 論文作者： 準考證號： 作者單位： 指導老師： 主考院校： 完成時間： 目 錄一、稅收籌劃相關理論1（一）稅收籌劃的基本概念1（二）稅收籌劃的切入點1（三）土地增值稅簡介21、土地增值稅概述22、土地增值稅稅率23、土地增值稅的征稅范圍3（四）積極開展稅收籌劃的意義3二、萬達集團土地增值稅籌劃分析3（一）采用設立項目公司方式經營4（二）將部分開發(fā)的房地產轉為自用或商用地產4（三）利用借款費用資本化進行加計扣除4三、萬達集團土地增值稅籌劃建議4（一）選擇適當?shù)拈_發(fā)方式4（二）利用扣除項目進行納稅籌劃5（三）進

2、行合理的銷售籌劃61、設立獨立核算的銷售公司62、將銷售與裝修分開核算63、確定適當?shù)姆康禺a銷售價格7（四）利用稅收優(yōu)惠政策7四、總結8參考文獻9 萬達集團土地增值稅稅收籌劃研究【摘 要】 土地增值稅是轉讓房地產所有權所取得的增值額征收的一種稅，它在房地產企業(yè)的稅負中占有相當大的比重，對房地產企業(yè)收益有著重大影響。謀取最輕稅負，始終是企業(yè)不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求。本文通過對稅收籌劃的闡述，針對萬達集團的經營現(xiàn)狀，分析其采用的稅收籌劃方案，發(fā)現(xiàn)其中的問題，并提出合理建議，希望對該公司有一定的指導意義，促進

3、該公司的發(fā)展。【關鍵詞】稅收籌劃 房地產 土地增值稅 隨著房價的不斷攀升，房地產企業(yè)越來越受社會關注，公眾普遍認為房地產企業(yè)利潤較高，因此，國家對房地產企業(yè)的管理也趨于規(guī)范和嚴格，尤其是對房地產稅收加強了管理，而土地增值稅又是房地產開發(fā)企業(yè)納稅重中之重，它稅率高，稅負重，對土地增值稅進行納稅籌劃，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對房地產企業(yè)具有重大意義。一、稅收籌劃相關理論 （一）稅收籌劃的基本概念稅收籌劃,亦稱納稅籌劃或稅務籌劃。稅收籌劃是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律，法規(guī)（稅法及其他相關法律，法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）經營活動或投資行為等涉稅事項做出的事先安排，以達到

4、少繳稅和遞延繳納為目標的一系列謀劃活動。 （二）稅收籌劃的切入點1、選擇稅收籌劃空間大的稅種為切入點一般來說，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。然而，稅負彈性又取決于稅種的要素構成，這主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基寬，稅率越高，稅負就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負就越輕。 2、以稅收優(yōu)惠政策為切入點 一個國家為了實現(xiàn)稅收調節(jié)功能，一般在稅種設計時，都設有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可以享受節(jié)稅的效益。 3、以納稅人構成為切入點 按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需要繳納該項稅收。因此，企業(yè)進行稅收籌劃前，首先要考慮能否避開成為某稅種的納

5、稅人，從而從根本上解決減輕稅收負擔問題。4、以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據(jù)和稅率。計稅依據(jù)越小，稅率越低，應納稅額也就越小。因此，可以找到合理。合法的辦法來降低應納稅額。 5、以不同的財務管理過程為切入點 企業(yè)的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以對其進行稅收籌劃。（三）土地增值稅簡介 1、土地增值稅概述土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，和以轉讓所取得的收入（貨幣收入、實物收入和其他收入）為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，且它是不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的一種

6、稅種。其中，納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除扣除項目金額后的余額。其中，扣除項目包括：1.取得土地使用權所扣除的金額；2.開發(fā)土地的成本；3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的聘雇價值；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規(guī)定的其他項目金額。2、土地增值稅稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進稅率。具體內容如圖：級數(shù)增值額與扣除項目金額比例稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%

7、的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035 注：房地產企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。3、土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍可以界定為以下三種情形：、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物的行為征稅，只有轉讓國有土地使用權征稅，轉讓集體所有土地則是違法行為；、土地增值稅是對國有土地使用權及地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅，不包括出讓和未轉讓；、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅，雖轉讓為取得收入的不征稅。（四）積極開展稅收籌劃的意義稅收籌劃與納稅意識的增強一般具有一致性的關系，稅收籌劃是企業(yè)

8、納稅意識提高到一定程度的體現(xiàn)。稅收籌劃具有積極意義，主要體現(xiàn)在： 1、有利于提高納稅人的納稅意識，抑制偷、逃稅等違法行為 2、有助于稅收法律法規(guī)的完善 3、有助于實現(xiàn)納稅人利益最大化 4、有助于企業(yè)經營管理水平和會計管理水平的提高 5、有助于優(yōu)化產業(yè)結構和資源的合理配置 6、有助于納稅人更快更好地適應復雜環(huán)境 7、從長遠和整體上看有助于國家增加稅收二、萬達集團土地增值稅籌劃分析 大連萬達集團成立于1988年，總資產超過300億元，年銷售額200億元。從1988年至今累計已開發(fā)的住宅地產超過1000萬平方米，是全國開發(fā)總量超過千萬平方米的少數(shù)幾家地產企業(yè)之一。集團持有的商業(yè)物業(yè)面積超過400萬平

9、方米，成為了中國商業(yè)地產的領軍企業(yè)。住宅房地產開發(fā)是萬達集團的支柱產業(yè)之一。萬達集團房地產管理有限公司是建設部審定的一級房地產開發(fā)企業(yè)。1999年開始，萬達集團實施跨區(qū)域、規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略。目前，已在北京、大連、長春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、寧波、上海等城市進行規(guī)模住宅開發(fā)。經過近26年的發(fā)展，萬達集團已發(fā)展為以商業(yè)地產、住宅地產、文化產業(yè)、高星級酒店為四大支柱產業(yè)的大型企業(yè)集團。該集團具體籌劃分析如下：（一）采用設立項目公司方式經營 首先，在過去大多數(shù)房地產企業(yè)包括該集團都采用了設立項目公司等方式經營，該方式獲得利潤大，稅負少，并且以房地產進行投資、聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的進行籌劃

10、。然而，財政部和國家稅務總局相繼出臺了反避稅條款。在2006年3月份頒布的關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）中明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)以房地產進行投資或聯(lián)營的也要繳納相應的土地增值稅。（二）將部分開發(fā)的房地產轉為自用或商用地產 其次，在2008年以前，該集團和其他許多房地產企業(yè)進行土地增值稅籌劃是將開發(fā)的部分房地產轉為自用或商用地產，把該部分的房地產產權辦到自己的名下，從而達到免交土地增值稅。稅務機關根據(jù)國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）查賬后認為，該公司對轉作自用的部分商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。（三）

11、利用借款費用資本化進行加計扣除 最后，該企業(yè)利用借款費用資本化加計扣除，來減少土地增值稅額，進而達到減輕稅負的籌劃目的。然而，稅務機關根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）規(guī)定，認為該公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用，作為房地產開發(fā)費用扣除。三、萬達集團土地增值稅籌劃建議（一）選擇適當?shù)拈_發(fā)方式1、合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一

12、塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產開發(fā)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產企業(yè)的雙贏。2、代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產屬于該房地產開發(fā)企業(yè)，銷售時既要

13、繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。（二）利用扣除項目進行納稅籌劃1、利用利息支出的扣除規(guī)定稅法規(guī)定：房地產企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即：可扣除的房地產開發(fā)費用利息（取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本）5%以內。納稅人不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以

14、內計算扣除，即：可扣除的房地產開發(fā)費用（取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本）10%以內。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用。2、利用代收費用并入房價減少稅基稅法規(guī)定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計

15、20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。相應的，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。房地產開發(fā)企業(yè)在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：一是將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收?。欢窃诜績r之外向購買方單獨收取。（三）進行合理的銷售籌劃1、設立獨立核算的銷售公司通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產銷售子公

16、司，先將房地產銷售給予公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20%以內，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值稅。2、將銷售與裝修分開核算在現(xiàn)實中，很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務獨立核算，則可以一舉兩得。例：假設該房地產公司出售一棟樓房，房屋總售價為1000萬元，并進行了簡單裝修和安裝了必要設施，該房地產開發(fā)業(yè)務允許扣除費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率=600/40*100%=150%，應當繳納土地增值稅為：600*50%-4

17、00*15%=240（萬元）。如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，即為，第一個合同為房屋銷售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300*100%=133%（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不繳納土地增值稅），應繳納土地增值稅：400*50%-300*15%=155（萬元）。根據(jù)計算可以看出，經過納稅籌劃后稅收負擔明顯減少?？偨Y得出：一是可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔的土地增值稅負擔；二是原本計入房地產價

18、格的裝修、安裝等業(yè)務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，分開核算后適用3%的稅率。3、確定適當?shù)姆康禺a銷售價格房地產銷售價格的變化，直接影響房地產收入的增減，在確定房地產銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲，公司是否應該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢？對于普通住宅的房價，因為當增值率不超過百分之二十時，可以免征土地值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%；對于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價的空間。當然，應該仔細地測量這個空間，如果房價漲過了購買力，就會造成房產空置。企業(yè)在確定房價時

19、應該仔細測算利潤率，結合市場的承受能力，再決定升價與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。（四）利用稅收優(yōu)惠政策 稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅；二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取

20、得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多繳稅的情況。其方法有： 1、相同條件下，進行房地產投資時，優(yōu)先安排普通標準房 按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的百分之二十的，免征土地增值稅。按此規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產項目投資決策時，應考慮到普通標準住宅項目的這一稅收優(yōu)惠政策。 2、整體轉讓行為的籌劃 以房產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。企業(yè)可將整體轉讓行為或轉讓土地行為轉變?yōu)楣蓹嗤顿Y、股權轉讓，從而免

21、征土地增值稅。 3、根據(jù)房地產企業(yè)開發(fā)的資金結構，選擇適當扣除方法稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇，如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)此扣除；反之，主要依靠權益資本進行籌資，預計利息費用較少，則可不計算贏分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化