沈陽(yáng)市刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)16項(xiàng)政策

1、沈陽(yáng)市刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)16項(xiàng)政策一、鼓勵(lì)被征收居民購(gòu)買商品住房，被征收居民自簽訂貨幣化補(bǔ)償協(xié)議之日起一年內(nèi) 購(gòu)買一套商品住房的，對(duì)新購(gòu)置住房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅.，對(duì)購(gòu) 房成交面積中超過(guò)部分享受其他優(yōu)惠政策。解讀：根據(jù)關(guān)于城市房屋拆遷被拆遷人重新購(gòu)置住房享受有關(guān)契稅政策的操作辦法 （沈財(cái)農(nóng)中兌（2005） 176號(hào)）有關(guān)拆遷補(bǔ)償免征契稅的規(guī)定：”對(duì)拆遷居民重新購(gòu)置住房 的對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì) 超過(guò)部分征收契稅?！痹撘?guī)定包含兩層含義：原文包含兩層含義。一是對(duì)新購(gòu)置住房成交 價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅。二是對(duì)購(gòu)房成

2、交價(jià)格中超過(guò)部分征收契稅。契 稅稅率為新購(gòu)置住房應(yīng)繳契稅稅率。如新購(gòu)置住房超過(guò)144平方米，則契稅稅率為4乳例如：今年6月份，張先生一處面積為80平方米的房屋被征收，獲得拆遷補(bǔ)償款80 萬(wàn)元。今年年底前，張先生新購(gòu)置一套面積為150平方米的住房，成交價(jià)格為120萬(wàn)元。 其應(yīng)繳契稅額為：1 .對(duì)拆遷補(bǔ)償款80萬(wàn)元免征契稅：2 .對(duì)超出拆遷補(bǔ)償款的40萬(wàn)元征稅；3 . 150平方米住房對(duì)應(yīng)的契稅稅率4%：4 .張先生應(yīng)繳稅款為40萬(wàn)元X4%=16000元。如果張先生購(gòu)置的這套住房恰好為此次房交會(huì)期間的參展樓盤，那么按照此次房交會(huì) 期間的優(yōu)惠政策，張先生雖然仍然要繳納16000元的契稅，但其所購(gòu)住房

3、超過(guò)補(bǔ)償面枳部 分（70平方米）還可獲得購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與新購(gòu)住房相對(duì)應(yīng)，即每平方米補(bǔ)貼150元, 張先生可以獲得購(gòu)房補(bǔ)貼150元/平方米X70平方米;10500元，這樣張先生買這套房子相 當(dāng)于僅繳納了 16000元-10500元二5500元的契稅，比原政策優(yōu)惠很多。二、對(duì)成交額5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，成交之日起一個(gè)月內(nèi)支付成交總價(jià)款的50船余 款可視地塊交付進(jìn)度在一年內(nèi)付清；土地成交額5000萬(wàn)元以下（含5000萬(wàn)元）的，于成 交之日起一個(gè)月內(nèi)付清。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可按實(shí)際開(kāi)工面積進(jìn)行繳納。解讀：本條涉及上地出讓金繳付和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，實(shí)際上包含兩個(gè)內(nèi)容。其中第一款“對(duì)成交額5000

4、萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，成交之日起一個(gè)月內(nèi)支付成交總價(jià)款 的50峪 余款可視地塊交付進(jìn)度在一年內(nèi)付清：上地成交額5000萬(wàn)元以下（含5000萬(wàn)元） 的，于成交之日起一個(gè)月內(nèi)付清。”此款為有關(guān)土地出讓金繳付比例和期限的新政。根據(jù)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)上資發(fā)（2010） 34號(hào)） 要求，”土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須 繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年?！蔽医硇抡呤前淹恋剞D(zhuǎn)讓項(xiàng)目依據(jù)轉(zhuǎn)讓總額劃分為5000萬(wàn)元以上和5000萬(wàn)元以下兩 個(gè)檔次。對(duì)于成交額5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，首付款須在成交之日

5、起一個(gè)月內(nèi)支付成交總價(jià) 款的50%且不低于5000萬(wàn)元，余款可視地塊交付進(jìn)度在一年內(nèi)付清，而對(duì)于土地成交額 在5000萬(wàn)元以下（含5000萬(wàn)元）的，上地出讓金必須在成交之日起一個(gè)月內(nèi)付清。此規(guī) 定相當(dāng)于抬高了土地出讓金的首付款門檻，不低于5000萬(wàn)元。而對(duì)5000元以下的小項(xiàng)目 來(lái)說(shuō)，則加大了一次性繳交的力度。此舉有利于引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè)，有利于優(yōu)化建設(shè)工程質(zhì)量，有利于促進(jìn)我市房地產(chǎn) 市場(chǎng)健康發(fā)展。第二款“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可按實(shí)際開(kāi)工面積進(jìn)行繳納。”此款為城市基礎(chǔ)配套費(fèi) 如何繳交的新政。根據(jù)2013年沈陽(yáng)市關(guān)于征收房屋建筑城巾基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)施辦法 第五條規(guī)定“建房配套費(fèi)一律按建筑面積（其中

6、翻建和擴(kuò)建按增加而積）計(jì)費(fèi)，費(fèi)用從建筑 工程投資中列支。”新政策將原來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”一律按建筑面積計(jì)費(fèi)”調(diào)整為“可按實(shí)際開(kāi)工 面積進(jìn)行繳納”。此舉允許開(kāi)發(fā)企業(yè)分期分批繳交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，有利于減輕開(kāi)發(fā) 企業(yè)的資金壓力。三、在市、區(qū)兩級(jí)政府舉辦房交會(huì)期間，給予參展樓盤購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)居民購(gòu)買90平 方米（含90平方米）以下商品住房的，給予每平方米30元補(bǔ)貼；90144平方米（含144 平方米）的，給予每平方米50元補(bǔ)貼：144平方米以上的，給予每平方米150元補(bǔ)貼。解讀：居民購(gòu)房可以享受購(gòu)房補(bǔ)貼，但對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼是有嚴(yán)格限制的：一是時(shí)間限制， 只能是在巾、區(qū)政府舉辦的房交會(huì)期間。二是樓盤限制，

7、只能是參展樓盤可以享受購(gòu)房補(bǔ) 貼，不參展的樓盤不能享受購(gòu)房補(bǔ)貼。三是標(biāo)準(zhǔn)限制，對(duì)居民購(gòu)買90平方米（含90平方 米）以下商品住房的，給予每平方米30元補(bǔ)貼：90144平方米（含144平方米）的，給 予每平方米50元補(bǔ)貼：144平方米以上的，給予每平方米150元補(bǔ)貼。這里還要進(jìn)一步回答這樣幾個(gè)疑問(wèn)：第一個(gè)疑問(wèn)，給予購(gòu)房補(bǔ)貼是不是刺激購(gòu)房人買房？昨天我市發(fā)布冬季房交會(huì)“十六項(xiàng)優(yōu)惠政策”以后，有媒體認(rèn)為，這次政府推出的 “十六項(xiàng)優(yōu)惠政策”，特別是給予購(gòu)房補(bǔ)貼政策，目的是要用購(gòu)房補(bǔ)貼來(lái)刺激買房者買房。 對(duì)于這種政策理解，我們認(rèn)為存在很大偏差。第一，實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼的時(shí)間很短，范圍有限, 僅適用于政府舉辦的

8、房交會(huì)期間，僅僅適用于參展樓盤，從短期來(lái)看，也就是本月的14 B-16日這三天，在短短三天時(shí)間里，又對(duì)有限的樓盤，不可能產(chǎn)生很強(qiáng)的刺激效果。第 二，購(gòu)房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)很低，可以說(shuō)是象征性的補(bǔ)貼，據(jù)我們測(cè)算，每平方米補(bǔ)貼三五十元, 最高的一百五十元，相當(dāng)于契稅的一半，相對(duì)于每平方米六七千元的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是 九牛一毛，微不足道，誰(shuí)也不會(huì)為了一平方米省幾十塊錢就頭腦一熱去買每平方米幾千塊 錢的房子，因此我們給予購(gòu)房補(bǔ)貼夠不上市場(chǎng)刺激政策，最多算是政府的一個(gè)姿態(tài)。第二個(gè)疑問(wèn)，既然不是為了刺激市場(chǎng)，那為什么還要給補(bǔ)貼？在房交會(huì)期間，給予參展樓盤一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，首先是出于活躍房交會(huì)的考慮，房交 會(huì)是我市房

9、產(chǎn)惠民的傳統(tǒng)盛會(huì)，對(duì)我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它如同一次節(jié)日的盛會(huì)，在房 交會(huì)上給予購(gòu)房補(bǔ)貼歷史就有，不是首次，這就像每到節(jié)日期間，各大商場(chǎng)都會(huì)推出一些 打折活動(dòng)一樣，有助于促銷，有助于活躍節(jié)日氣氛，深受百姓和商家的歡迎。其次，在房 交會(huì)期間，給予參展樓盤一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，是政府對(duì)百姓期待作出的回應(yīng)，今年以來(lái)國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體步入調(diào)整期,很多城市已經(jīng)出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，在這種情況下，那些沒(méi) 有出臺(tái)優(yōu)惠政策的城市的購(gòu)房者就會(huì)觀望。觀望什么？ 一個(gè)是觀望市場(chǎng)的走勢(shì)，另一個(gè)就 是等待政策說(shuō)法，如果這只“政策靴子”遲遲不能落地，購(gòu)房人就不好做決定，擔(dān)心先買 吃虧?，F(xiàn)在政策明晰了，那么購(gòu)房人選擇買還是不買，

10、要靠自己來(lái)決斷，這是真正把決定 權(quán)交給市場(chǎng)。第三個(gè)疑問(wèn)，這次房交會(huì)給了購(gòu)房補(bǔ)貼，今后會(huì)不會(huì)有更優(yōu)惠的補(bǔ)貼政策？據(jù)我了解的情況來(lái)看一，今后政府很難不會(huì)推出比這次房交會(huì)更優(yōu)惠的購(gòu)房補(bǔ)貼方案， 購(gòu)房補(bǔ)貼政策是一個(gè)有時(shí)限性的政策，絕不會(huì)成為常態(tài)。四、各區(qū)、縣（市）政府要積極籌措住房分配貨幣化資金，滿足機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員住 房改善需求。解讀：從我市住房分配貨幣化工作進(jìn)展來(lái)看，目前市一級(jí)機(jī)關(guān)事業(yè)單位的住房分配貨 幣化工作已經(jīng)基本完成，但各區(qū)、縣（市）機(jī)關(guān)事業(yè)單位的住房分配貨幣化工作進(jìn)展還不 平衡，有的地區(qū)完成得比較好，但有的地區(qū)貨幣化發(fā)放比例偏低，難以滿足機(jī)關(guān)事業(yè)單位 人員的住房改善需求。因此，市政府要求各

11、區(qū)、縣（市）政府要枳極籌措貨幣化資金，滿 足機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員住房改善需求，特別是要優(yōu)先發(fā)放給有購(gòu)房需求的職工。五、對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房的，貸款最低首付款比例30%,貸款利率卜浮。對(duì)已 結(jié)清購(gòu)房貸款、購(gòu)買第二套改善性住房的，享受首套房貸款優(yōu)惠。對(duì)擁有2套及以上住房 并已結(jié)清購(gòu)房貸款的，可申請(qǐng)購(gòu)房貸款。解讀：本條款為我市房地產(chǎn)金融政策。9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于進(jìn) 步做好住房金融服務(wù)工作的通知，在該通知下發(fā)前，我市商業(yè)銀行執(zhí)行的房貸政 策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指，只要購(gòu)房人名下有房產(chǎn)或有過(guò)貸款購(gòu)房 記錄的，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)首付比例就要提高至60%,貸款利率不低于

12、基準(zhǔn)利率（目 前五年期以上銀行貸款基準(zhǔn)利率為6. 55%）的1.1倍，而對(duì)于第三套及以上住房，各商業(yè) 銀行暫定貸款發(fā)放。房貸新政簡(jiǎn)而言之就是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，所謂“認(rèn)貸不認(rèn)房”是指， 不管購(gòu)房人過(guò)去是否有過(guò)購(gòu)房記錄或是貸款記錄，只要貸款結(jié)清，就可以再次申請(qǐng)購(gòu)房貸 款，而且購(gòu)買笫二套改善性住房的，還可享受首套房貸款優(yōu)惠。同時(shí)在貸款利率方面，我 市新政策雖然沒(méi)有明確利率下浮的下限，但提出了要下浮，具體由商業(yè)銀行自行確定，H 前我市有的商業(yè)銀行執(zhí)行九五折基準(zhǔn)利率。第六至第十二條為我市按照住建部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等有關(guān)部委的要求，制定 的公積金貸款惠民政策。具體解讀如下：六、購(gòu)房人連續(xù)繳存住房公枳金

13、滿6個(gè)月的，可以申請(qǐng)住房公枳金個(gè)人貸款。解讀：此條款為，降低申請(qǐng)住房公枳金貸款的條件。購(gòu)房人只要連續(xù)繳存住房公枳金 滿6個(gè)月的，就可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人貸款。七、單方繳存住房公積金的，最高貸款額度調(diào)至35萬(wàn)元，夫妻雙方繳存住房公積金 的，最高貸款額度調(diào)至55萬(wàn)元。對(duì)首次購(gòu)買90平方米（含）以下普通自住房的家庭，執(zhí) 行貸款購(gòu)房首付比例20%的政策。解讀：此條第一款為提高公積金貸款的額度。單方繳存住房公積金的，最高貸款額度 調(diào)至35萬(wàn)元，夫妻雙方繳存住房公積金的，最高貸款額度調(diào)至55萬(wàn)元。第二款為支持首次購(gòu)買90平方米（含）以下普通自住房貸款。貸款購(gòu)房首付比例為 20%。八、男方年滿45周歲，女方

14、年滿40周歲，連續(xù)繳存公積金3年（含3年）以上且首 次申請(qǐng)公積金貸款的職工，貸款年齡限制放寬至男65周歲、女60周歲。解讀：此條為，延長(zhǎng)住房公積金貸款年限。該條款為我市的創(chuàng)新性條款。新政策將原 來(lái)“男方年滿50周歲，女方年滿45周歲，連續(xù)繳存公積金3年（含3年）以上且首次申 請(qǐng)公積金貸款的職工，貸款年齡限制放寬為男65周歲、女60周歲”，調(diào)整為“男方年滿 45周歲，女方年滿40周歲，連續(xù)繳存公積金3年（含3年）以上且首次申請(qǐng)公積金貸款 的職工，貸款年齡限制放寬為男65周歲、女60周歲”。九、對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸 款購(gòu)買普通商品住房的，執(zhí)行首套房

15、貸款政策。職工辦理住房公枳金貸款時(shí)，實(shí)行家庭自 住房情況申報(bào)制，由貸款人自行申報(bào)住房套數(shù)。解讀：此條為，二套房公積金貸款優(yōu)惠政策。但二套房申請(qǐng)住房公枳金貸款須有兩個(gè) 條件：一是首套房貸款必須結(jié)清：二是購(gòu)買的住房必須為普通商品住房。同時(shí)，允許職工 在辦理住房公積金貸款時(shí)自行申報(bào)購(gòu)房套數(shù)，這樣可以讓更多的職工享受到首套房的公積 金貸款政策。十、對(duì)信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在“五證”齊全情況下，取消樓盤未封頂不予發(fā)放住房公 積金個(gè)人貸款限制。解讀：根據(jù)沈陽(yáng)市住房公積金個(gè)人貸款實(shí)施細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定（沈住公發(fā)200724 號(hào)）有關(guān)規(guī)定“申請(qǐng)住房公積金貸款所購(gòu)住房必須達(dá)到房屋主體結(jié)構(gòu)封頂，未封頂?shù)姆课?不再受理住房

16、公積金貸款。”新政策放寬了 “樓盤未封頂”的限制，但是要達(dá)到兩個(gè)前提條件：一是企業(yè)信譽(yù)好， 二是“五證”齊全?！拔遄C”包括國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證o十一、對(duì)外地職工來(lái)沈購(gòu)房的提供貸款支持。解讀：略。十二、進(jìn)一步縮短公積金貸款發(fā)放時(shí)限。公積金個(gè)人貸款縮短至8個(gè)工作日，存量住 房和組合貸款縮短至10個(gè)工作日。解讀：略。十三、降低社保費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并加快返還。社保費(fèi)由原來(lái)按工程總造價(jià)3. 07%計(jì)取調(diào)整 為2%,返還方式由季度返還改為按月返還。解讀：根據(jù)沈陽(yáng)市建設(shè)工程社會(huì)保障費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則（沈建發(fā)（2010） 61號(hào)） 中關(guān)于

17、社保費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)和返還方式的規(guī)定，社保費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)為“沈陽(yáng)市建設(shè)工程社會(huì)保障 費(fèi)（簡(jiǎn)稱社保費(fèi)）實(shí)行統(tǒng)一管理，市建筑企業(yè)管理站（簡(jiǎn)稱市建管站）具體負(fù)責(zé)社保費(fèi)的 管理工作。社保費(fèi)的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)工程總造價(jià)的3. 07S”社保費(fèi)返還方式為“對(duì)進(jìn)入 市財(cái)政專戶的社保費(fèi)，由市建管站具體負(fù)責(zé)，按相關(guān)審批程序，統(tǒng)一向建筑施工企業(yè)進(jìn)行 撥付，每季度撥付一次?！毙抡呓档土松绫ＹM(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)工程總造價(jià)的3. 07用調(diào)整為2樂(lè) 加快了返還速 度，由季度返還改為按月返還。十四、提高安措費(fèi)的撥付比例，當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)具備開(kāi)工條件時(shí)，由目前撥付安措費(fèi)總額 的50%調(diào)整為100$。解讀：根據(jù)沈陽(yáng)市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)

18、用管理實(shí)施辦法（試行）（沈 建發(fā)（2010） 126號(hào)）中關(guān)于安措費(fèi)撥付的規(guī)定：“安措費(fèi)專項(xiàng)資金采用?？顚Ｓ?、階段 申請(qǐng)的方式管理。（一）工程手續(xù)完備，具備條件開(kāi)工時(shí)，建筑施工單位可申請(qǐng)使用安措 費(fèi)總額的50%o （二）建筑施工單位合理使用第一次撥付的安措費(fèi)，施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到安全文 明標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo)準(zhǔn)的，完成工程主體結(jié)構(gòu)施工（包括裝飾裝修、機(jī)電設(shè)備安裝等施工工程） 工程量的50%時(shí)，建筑施工單位可申請(qǐng)使用剩余的安措費(fèi)：未達(dá)到安全文明標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo) 準(zhǔn)的，建設(shè)行政主管部門將責(zé)成指定銀行不予解付安措費(fèi)，整改合格后方可申請(qǐng)使用?！毙抡咛岣吡税泊胭M(fèi)的撥付比例，即當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)具備開(kāi)工條件時(shí)，安措費(fèi)撥付總額由 目

19、前的50與調(diào)整為全額撥付。十五、對(duì)兩年內(nèi)建設(shè)工程沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的國(guó)家特級(jí)資質(zhì)施工企業(yè)、采取現(xiàn)代裝配式建 筑工程的開(kāi)發(fā)和施工企業(yè)及上一年度獲得我市建設(shè)行業(yè)評(píng)定的“AAA”級(jí)信譽(yù)等級(jí)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，具有以上三個(gè)條件之一的企業(yè)，均可實(shí)行質(zhì)保金信譽(yù)聯(lián)保制，由企業(yè)出具承諾書，同 時(shí)集中繳納信譽(yù)擔(dān)保金500萬(wàn)元，不再按施工項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)取。加快結(jié)存質(zhì)保金的返還力度, 提高返還效率。解讀：根據(jù)遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法（遼住建發(fā)（2012） 42號(hào)） 中關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量保證金（質(zhì)保金）預(yù)留的規(guī)定“住宅工程單位工程價(jià)款結(jié)算總額3000 萬(wàn)元以下的按就預(yù)留；3000萬(wàn)元及以上的按1.5與預(yù)留，并不得少于90萬(wàn)元。工業(yè)、公共 建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程單位工程價(jià)款結(jié)算總額3000萬(wàn)元以下按1. 5舟預(yù)留；3000萬(wàn)元及 以上的按遍預(yù)留，并不得少于45萬(wàn)元?！卑凑赵撘?guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量保證金要按照單個(gè) 項(xiàng)目和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)留。也就是說(shuō)，每個(gè)項(xiàng)目都要預(yù)留一筆相應(yīng)的保證金。這樣，開(kāi)發(fā) 企業(yè)的負(fù)擔(dān)就很大，特別是對(duì)一些項(xiàng)目很多的企業(yè)，保證金累計(jì)起來(lái)很可能是一筆不小的 數(shù)字