重慶市沙坪壩大學(xué)城片區(qū)地塊分析報(bào)告PPT2010-04-28

1、重慶市重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城片區(qū)沙坪壩區(qū)大學(xué)城片區(qū)地塊調(diào)研報(bào)告地塊調(diào)研報(bào)告 2010-4-28 區(qū)域概況區(qū)域概況重慶市沙坪壩大學(xué)城區(qū)域及項(xiàng)目周邊情況簡(jiǎn)介重慶市沙坪壩大學(xué)城區(qū)域及項(xiàng)目周邊情況簡(jiǎn)介 重慶市大學(xué)城位于沙坪壩區(qū)，規(guī)劃占地約2193.97公頃，其中居住用地約620.98公頃，高校用地933.34公頃。大學(xué)城規(guī)劃居住人口43萬(wàn)人，其中大學(xué)生16.4萬(wàn)，教職工與附屬人口3萬(wàn)，一般城市人口23.6萬(wàn)人。規(guī)劃入住15所高校。重慶市大學(xué)城將以其生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁、科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、綜合配套完善、開放式現(xiàn)代化的風(fēng)格，成為西部地區(qū)的高級(jí)人才培訓(xùn)中心、科學(xué)研究與創(chuàng)新中心、國(guó)際科技教育交流中心。區(qū)域周邊

2、傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)達(dá)，高新產(chǎn)業(yè)方興未艾，更有現(xiàn)代物流業(yè)、新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)補(bǔ)充，產(chǎn)業(yè)立體豐富。 區(qū)域所處東南部新城區(qū)域，在未來(lái)幾年內(nèi)，將擁有十分發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系。在這個(gè)體系的支撐下，大學(xué)城與主城，北部高新區(qū)，沙區(qū)老城區(qū)、渝西諸區(qū)縣壁山、永川等）連成一個(gè)整體。隨著渝遂高速公路梨樹灣隧道和重慶市二環(huán)路的建設(shè)，將形成五大功能分區(qū)，即：重慶市大學(xué)城；第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心和中央商務(wù)區(qū)；西永科技產(chǎn)業(yè)園；土主現(xiàn)代物流園（含西南鐵路編組站、重慶鐵路集裝箱網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)站和與之配套的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工業(yè)區(qū)）；旅游觀光區(qū)（含人工湖、高爾夫球場(chǎng)、童話世界主題公園和白鷺保護(hù)區(qū)）。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，東南部新城將建設(shè)成環(huán)境優(yōu)美、功能完善、特色鮮明的現(xiàn)代

3、化科教新城，成為我市主城拓展區(qū)的重要組成部分。龍湖、金科、富力、中渝、華僑城等大型地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐開發(fā)多年，大學(xué)城已經(jīng)逐漸成熟，目前比較適合開發(fā)低密度物業(yè)和投資型物業(yè)。大學(xué)城土地樓面價(jià)基本約在1000元/，有一定的上升潛力。大學(xué)城區(qū)域規(guī)劃簡(jiǎn)圖大學(xué)城區(qū)域規(guī)劃簡(jiǎn)圖 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 宗地位置宗地位置 項(xiàng)目地塊屬于重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城區(qū)域東南部項(xiàng)目地塊屬于重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城區(qū)域東南部商住片區(qū)，東依歌樂(lè)山，西臨縱二路和縉云山，商住片區(qū)，東依歌樂(lè)山，西臨縱二路和縉云山，北靠第三軍醫(yī)大學(xué)，北臨西永保稅港區(qū)。北靠第三軍醫(yī)大學(xué)，北臨西永保稅港區(qū)。區(qū)域位置示意圖： 宗地位置詳圖（u9-4-1/02、u9-5-

4、1/02、u9-8-2/02、u9-10-1/02） 該項(xiàng)目區(qū)域城市規(guī)劃中的定位該項(xiàng)目區(qū)域城市規(guī)劃中的定位 東南部商住片區(qū)位于大學(xué)城核心商圈南部，東南部商住片區(qū)位于大學(xué)城核心商圈南部，附近有重慶大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶城附近有重慶大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶城市管理職業(yè)學(xué)院、龍湖市管理職業(yè)學(xué)院、龍湖* *睿城別墅小區(qū)、大睿城別墅小區(qū)、大學(xué)城一中；西接重慶外環(huán)高速；緊鄰西永學(xué)城一中；西接重慶外環(huán)高速；緊鄰西永保稅港區(qū)。保稅港區(qū)。宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀該地塊有四各地塊組合而成，已經(jīng)全部拆遷完畢，并基本完成五通一平。項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目周邊情況 交通狀況交通狀況 科技大道南線、縱一路、縱二路、科技科技大道南線、縱

5、一路、縱二路、科技學(xué)院南路。學(xué)院南路。 公交公交908908、907907、266266、888888、404404、 402402、462462、464464、873873、820820、230230、148148等線路。等線路。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃有輕軌項(xiàng)目周邊規(guī)劃有輕軌1 1號(hào)線（預(yù)計(jì)號(hào)線（預(yù)計(jì)20122012年通車）、年通車）、7 7號(hào)線。號(hào)線。重慶市輕軌規(guī)劃簡(jiǎn)圖 項(xiàng)目周邊配套環(huán)境及市政配套情況項(xiàng)目周邊配套環(huán)境及市政配套情況 此區(qū)域項(xiàng)目周邊有重慶的15所大專院校，如：重慶大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶醫(yī)科大學(xué)、重慶師范學(xué)院、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶后勤工程學(xué)院、重慶科技學(xué)院等。 此區(qū)域進(jìn)駐的國(guó)際化的跨國(guó)

6、企業(yè)較多，如：富士康集團(tuán)公司、惠普集團(tuán)、方正集團(tuán)、英業(yè)達(dá)集團(tuán)等。 商業(yè)配套有卓越*熙街商業(yè)中心、西永天街等。 大型的高檔社區(qū)云集，如：龍湖睿城、龍湖東橋郡、龍湖u城、富力城、蓉城華府等。具體的配套圖片如下：（學(xué)校、商業(yè)、高檔住宅。）地塊周邊可比較在售項(xiàng)目的調(diào)查情地塊周邊可比較在售項(xiàng)目的調(diào)查情況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總分析況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總分析 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 開發(fā)商開發(fā)商 物業(yè)類物業(yè)類型型 總占地總占地面積面積（畝）（畝） 總建筑面總建筑面積（）積（） 主力主力戶型戶型（）（） 銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元（元/） 物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)（元（元/） 1、 富力城 富力集團(tuán) 小高層、洋房、別墅3800畝680萬(wàn)

7、 5394、180240 8，500（精裝修物業(yè)，裝修成本1,200元/）、13，000 1.8、3.8 2、 東橋郡 龍湖地產(chǎn) 別墅 600畝 32萬(wàn) 230310 13,000 3.5 3、 融城華府金融街地產(chǎn) 別墅218畝 9萬(wàn) 120170 13,000 3.3 項(xiàng)目地塊控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目地塊控規(guī)指標(biāo) 地塊規(guī)劃政府編號(hào)：u9-4-1/02、u9-5-1/02、u9-8-2/02、u9-10-1/02。 土地性質(zhì)為，r2二類居住用地。 建設(shè)用地面積：111，966（約168畝）。 此地塊的總建筑面積：279,720。 此地塊的地上建筑面積：247，552。 商業(yè)的建筑面積：24，755。 住宅

8、的建筑面積：222，780。 綜合容積率：2.5。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃建筑面積建筑面積配比配比總建筑面積(地上,地下建筑) 279,720 100% 地上建筑：(社區(qū)底商,住宅公寓) 247,552 88.5% 社區(qū)底商 24,755 8.85% 住宅公寓 222,780 79.65% 地下建筑：(車庫(kù)及設(shè)備用房) 32,168 11.5% 車庫(kù)及設(shè)備用房 32,168 11.5% 具體開發(fā)的物業(yè)形態(tài)定位建議具體開發(fā)的物業(yè)形態(tài)定位建議 結(jié)合區(qū)域周邊的規(guī)劃、物業(yè)消費(fèi)的目標(biāo)客結(jié)合區(qū)域周邊的規(guī)劃、物業(yè)消費(fèi)的目標(biāo)客戶群和目前的市場(chǎng)行情，建議本地塊開發(fā)戶群和目前的市場(chǎng)行情，

9、建議本地塊開發(fā)中端物業(yè)，既小高層和電梯洋房。中端物業(yè)，既小高層和電梯洋房。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度進(jìn)度工程計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度進(jìn)度工程計(jì)劃 d:my documents桌面大學(xué)城地塊工期計(jì)劃.xls項(xiàng)目銷售和回款計(jì)劃項(xiàng)目銷售和回款計(jì)劃 第一期銷售和回款計(jì)劃表 第二期銷售和回款計(jì)劃表 d:my documents桌面大學(xué)城地塊一期銷售和回款計(jì)劃2010-04-20.xlsd:my documents桌面大學(xué)城地塊二期銷售和回款計(jì)劃2010-04-20.xls項(xiàng)目投資開發(fā)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)估算、現(xiàn)金流項(xiàng)目投資開發(fā)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)估算、現(xiàn)金流預(yù)算部計(jì)算d:my documents桌面大學(xué)城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算（20101.4.20）.x

10、ls財(cái)務(wù)部計(jì)算d:my documents桌面上報(bào)-大學(xué)城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算（動(dòng)態(tài)）20101111.4.21.xls 地塊的地塊的s、w、o、t分析分析 （1）、）、strength 優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析 s1：大學(xué)城東南部片區(qū)，基本上也是重慶大學(xué)城的核心區(qū)域。 s2：有15所大中專院校入住該區(qū)域，文化氛圍濃厚。 s3：周邊交通便利，市政配套設(shè)施齊全。（輕軌1號(hào)線，計(jì)劃2012年通車；7號(hào)線。） s4:：居住環(huán)境優(yōu)越，位于縉云山和歌樂(lè)山之間。 （2）、）、weakness 劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析 w1：目前看來(lái)距離內(nèi)環(huán)以內(nèi)的主城還是相對(duì)較遠(yuǎn)。 w2：目前此區(qū)域的生活配套相對(duì)薄弱。 w3：有4塊小地塊組成，相

11、對(duì)較為分散。 （3）、）、opportunity 機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析 o1：國(guó)際化大型集團(tuán)企業(yè)的入住，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)大量的中高端消費(fèi)客群。（5萬(wàn)白領(lǐng)，20萬(wàn)藍(lán)領(lǐng)。）富士康、惠普、方正集團(tuán)等。 o2：西永保稅港區(qū)的開工建設(shè)。 o3：雙碑大橋和隧道的開工建設(shè)。建成后從江北到大學(xué)城20分鐘車程。 o4：在主城區(qū)來(lái)比較，地價(jià)相對(duì)較低。（約120萬(wàn)元/畝） o5：大學(xué)對(duì)全國(guó)的影響力。 （4）、）、threat 威脅分析威脅分析 t1：目前此區(qū)域的地產(chǎn)物業(yè)投資客戶相對(duì)較多，可能會(huì)影響新項(xiàng)目的銷售。 t2:：大型地產(chǎn)企業(yè)的大量擁入，勢(shì)必會(huì)造成較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 t3：目前國(guó)家宏觀政策的影響。結(jié)論結(jié)論根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)可以看出，重慶房地產(chǎn)發(fā)展軌跡是朝著健康穩(wěn)步向上的趨勢(shì)發(fā)展。目前雖然受到國(guó)家宏觀政策的影響，但重慶地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭是顯而易見。 目前，大學(xué)城區(qū)域剛剛起步建設(shè)，也是重慶市重點(diǎn)打造的一個(gè)新區(qū)；土地的售價(jià)相對(duì)其它區(qū)域（包括重慶郊縣）還是較低，樓面地價(jià)約1，000元/；土地的市場(chǎng)