中國(guó)長(zhǎng)興島玖瓏灣產(chǎn)品定位及開(kāi)發(fā)策略建議97P

1、中國(guó)中國(guó)長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島玖瓏灣產(chǎn)品定位及開(kāi)發(fā)策略建議玖瓏灣產(chǎn)品定位及開(kāi)發(fā)策略建議 同策咨詢同策咨詢浙江浙江2011.52011.5p總建約總建約6060萬(wàn)方的大型綜合性項(xiàng)目萬(wàn)方的大型綜合性項(xiàng)目p快速發(fā)展中的長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)快速發(fā)展中的長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū) 我們應(yīng)該用更高的視野來(lái)審視我們應(yīng)該用更高的視野來(lái)審視“玖瓏灣玖瓏灣”審視長(zhǎng)興島o2005年6月省政府作出舉全省之力開(kāi)發(fā)建設(shè)長(zhǎng)興島；o長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)列入遼寧省“五點(diǎn)一線”對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)區(qū)域之一；o2010年4月長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；o長(zhǎng)興島面積252.5平方公里，中國(guó)第五大島，長(zhǎng)江以北第一大島 ；國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、遼寧國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)

2、發(fā)區(qū)、遼寧“五點(diǎn)一線五點(diǎn)一線” 重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域整島開(kāi)發(fā)上升到國(guó)家層面，發(fā)展前景看好！整島開(kāi)發(fā)上升到國(guó)家層面，發(fā)展前景看好！o長(zhǎng)興島是中國(guó)與新加坡繼蘇州工業(yè)園區(qū)之后第二個(gè)合作項(xiàng)目；o長(zhǎng)興島管委會(huì)享有較高的政治自主權(quán)，為島嶼開(kāi)發(fā)奠定了行政基礎(chǔ)；o以蘇州工業(yè)園區(qū)作為藍(lán)本，我們對(duì)長(zhǎng)興島的開(kāi)發(fā)充滿信心；世界世界500強(qiáng)大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，整島開(kāi)發(fā)蓬勃發(fā)展強(qiáng)大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，整島開(kāi)發(fā)蓬勃發(fā)展stx造船萬(wàn)邦集團(tuán)imc赫格雷制藥港華燃?xì)獯芭涮桩a(chǎn)業(yè)園天瑞集團(tuán)恒力石化天誠(chéng)燃?xì)馄猪?xiàng)制鐵集團(tuán)大陽(yáng)日酸北首光源三壘機(jī)器光匯石油敦豪國(guó)際酒店o全面對(duì)接遼寧省環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，借助“國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)”概念全速發(fā)展；o優(yōu)化提

3、升經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，建設(shè)宜居型中等港口城市；o集成式推進(jìn)科技創(chuàng)新，提高臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的質(zhì)量和水平，集約化開(kāi)發(fā)資源環(huán)境；改革創(chuàng)新先行區(qū)對(duì)外開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)臨港工業(yè)集聚區(qū)生態(tài)建設(shè)示范區(qū)和諧宜居新城區(qū)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)常駐人口100萬(wàn)預(yù)計(jì)到2020年生產(chǎn)總值1300億元地方財(cái)政120億元港口吞吐1億噸從規(guī)劃來(lái)看，長(zhǎng)興島將按照中等城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造從規(guī)劃來(lái)看，長(zhǎng)興島將按照中等城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造10年gdp排行o第一步：在第十一個(gè)五年計(jì)劃期間至期末，主要建設(shè)以出口加工為主的臨港工業(yè)區(qū)和發(fā)達(dá)國(guó)家為合作對(duì)象的、以裝備制造業(yè)為核心的現(xiàn)代制造業(yè)基地；o第二步：通過(guò)開(kāi)發(fā)，利用深水岸線資源，建設(shè)物流倉(cāng)儲(chǔ)基地和自由貿(mào)易區(qū)。 p

4、 用現(xiàn)有的眼光來(lái)看這是一座島嶼用現(xiàn)有的眼光來(lái)看這是一座島嶼長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島p 用未來(lái)的眼光來(lái)看這是一座城市用未來(lái)的眼光來(lái)看這是一座城市長(zhǎng)興市長(zhǎng)興市審視玖瓏灣項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總戶數(shù)總戶數(shù)嘉恒廣場(chǎng)1126蘭亭假日448朗庭山700益凱藍(lán)岸700長(zhǎng)興灣948濱海假日1200敦豪海郡1080海悅花都琳熙美地慧海灣海上郡1855stx海景花園二期b 564 朗庭山 嘉恒國(guó)際四期 海景花園 琳熙美地 長(zhǎng)興島管委會(huì) 高中、初中、體育場(chǎng) 長(zhǎng)興島國(guó)際會(huì)議中心 益凱藍(lán)岸 蘭亭假日長(zhǎng)興灣海尚郡 聯(lián)華一號(hào)東方.波爾多慧海灣海悅花都20102010年總?cè)セ昕側(cè)セ?252萬(wàn)平，單項(xiàng)目年平均去化萬(wàn)平，單項(xiàng)目年平均去化6-86

5、-8萬(wàn)方萬(wàn)方2010年長(zhǎng)興島市場(chǎng)表現(xiàn)成交套數(shù)成交套數(shù)成交金額成交面積5765576522.53億元52.66萬(wàn)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于政府備案o 在售項(xiàng)目去化量達(dá)80%以上.2011年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表面溫和，但是未知項(xiàng)目體量巨大，實(shí)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)暗涌還是存在的。地塊用途詳規(guī)b地塊住宅占地32667規(guī)建65334容積率2c地塊住宅占地25455規(guī)建50910容積率2d地塊住宅占地29833規(guī)建59666容積率2e地塊住宅占地89630規(guī)建134445容積率1.5f地塊住宅占地31534規(guī)建47301容積率1.5g地塊住宅占地24920規(guī)建37380容積率1.5h地塊公寓占地26067規(guī)建52134容積率1.5i地塊商

6、業(yè)占地27639規(guī)建0容積率按照目前市場(chǎng)去化速度。保守估計(jì)本項(xiàng)目整體銷售周按照目前市場(chǎng)去化速度。保守估計(jì)本項(xiàng)目整體銷售周期需要期需要6-9年；年；o 按照目前市場(chǎng)正常去化速度來(lái)預(yù)估本項(xiàng)目大致的去化速度；o 以預(yù)判的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期來(lái)作為項(xiàng)目后期定位的重要依據(jù)；o 綜合考慮到城市發(fā)展、板塊成熟、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等未來(lái)因素；待發(fā)展區(qū)域發(fā)展模式情況待發(fā)展區(qū)域發(fā)展模式情況定性階段 實(shí)現(xiàn)階段1年1-2年1-2年初具規(guī)模逐步成熟跨越發(fā)展明確發(fā)展方向政策+環(huán)境逐步拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展成熟明確規(guī)劃營(yíng)造環(huán)境制定發(fā)展規(guī)劃逐步細(xì)化發(fā)展脈絡(luò)逐漸磨合成本投入創(chuàng)建環(huán)境o 隨區(qū)域政策不斷明確，國(guó)家建設(shè)不斷投入，區(qū)域成熟化需要時(shí)間逐步實(shí)現(xiàn)；o

7、 區(qū)域發(fā)展成熟拉動(dòng)整體市場(chǎng)與土地屬性不斷升值；o 整體市場(chǎng)升值對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形成再促進(jìn)作用，形成良性循環(huán)；預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)5-6年后，長(zhǎng)興島區(qū)域?qū)l(fā)展成為成熟化熱點(diǎn)經(jīng)年后，長(zhǎng)興島區(qū)域?qū)l(fā)展成為成熟化熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；目前目前階段階段p 長(zhǎng)興市長(zhǎng)興市島嶼快速發(fā)展期，城市日新月異；島嶼快速發(fā)展期，城市日新月異；p 玖瓏灣玖瓏灣60萬(wàn)平米規(guī)模、萬(wàn)平米規(guī)模、6-8年的開(kāi)發(fā)周期；年的開(kāi)發(fā)周期；o 融入城市的整體發(fā)展o 踏準(zhǔn)城市的發(fā)展節(jié)奏我們理應(yīng)成為城市發(fā)展的堅(jiān)實(shí)腳印我們理應(yīng)成為城市發(fā)展的堅(jiān)實(shí)腳印審視整體規(guī)劃雖然過(guò)去規(guī)劃改動(dòng)較大，但是從規(guī)劃理論上來(lái)看產(chǎn)雖然過(guò)去規(guī)劃改動(dòng)較大，但是從規(guī)劃理論上來(lái)看產(chǎn)業(yè)區(qū)與

8、城市功能區(qū)相互區(qū)隔的方向不會(huì)改變業(yè)區(qū)與城市功能區(qū)相互區(qū)隔的方向不會(huì)改變產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)生活區(qū)生活區(qū)規(guī)劃會(huì)考慮利用最佳的自然資源打造城市生活區(qū)規(guī)劃會(huì)考慮利用最佳的自然資源打造城市生活區(qū)o 打造良好的生活區(qū)是工業(yè)園區(qū)建設(shè)的必要條件，用以吸引高端人才的入駐；o 蘇州工業(yè)園沿金雞湖形成城市感濃郁的生活區(qū)，為產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展提供條件；深水港深水港淺水制造區(qū)淺水制造區(qū)海景沙灘海景沙灘在在91公里海岸線中，本項(xiàng)目所在地海景具有突出的資公里海岸線中，本項(xiàng)目所在地海景具有突出的資源優(yōu)勢(shì)，成為城市主要城市生活區(qū)的機(jī)會(huì)明顯；源優(yōu)勢(shì)，成為城市主要城市生活區(qū)的機(jī)會(huì)明顯；o 長(zhǎng)興島的海岸特征直接決定了長(zhǎng)興島的產(chǎn)業(yè)分布與規(guī)劃；o

9、深水港的港口區(qū)、淺水部分的制造業(yè)區(qū)分布符合常規(guī)邏輯；規(guī)劃分析：雖然整體規(guī)劃上設(shè)計(jì)啟動(dòng)區(qū)塊，但是往規(guī)劃分析：雖然整體規(guī)劃上設(shè)計(jì)啟動(dòng)區(qū)塊，但是往往擁有一定功能基礎(chǔ)的區(qū)塊將會(huì)得到率先發(fā)展；往擁有一定功能基礎(chǔ)的區(qū)塊將會(huì)得到率先發(fā)展；123o 規(guī)劃中處雖規(guī)劃為主要生活區(qū)，意圖在與大陸板塊之間加強(qiáng)連接，但目前區(qū)域缺乏交通以及基本配套，我們判斷短期短期內(nèi)不具備成為生活區(qū)的條件；o 本項(xiàng)目雖在處具備長(zhǎng)興島最佳旅游環(huán)境資源，同時(shí)具有較為成熟的生活配套資源以及交通導(dǎo)入，具備成為生活中心區(qū)的先天條件；o 從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)不會(huì)規(guī)劃為生活中心區(qū)，主要因?yàn)闀?huì)壓縮工業(yè)用地的范圍，同時(shí)受到四周工業(yè)企業(yè)的環(huán)境利空，不具備成為中心生

10、活區(qū)的條件；o 三堂板塊：長(zhǎng)興島門戶位置，島內(nèi)原居住核心區(qū)域，商業(yè)中心，各項(xiàng)配套相對(duì)齊全，自住人群為主，投資客逐漸開(kāi)始涉足； o 樓區(qū)板塊：依托于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新興居住區(qū)域，目前供應(yīng)不足，預(yù)計(jì)未來(lái)將成為產(chǎn)業(yè)人群集中置業(yè)板塊；o 沙包板塊：島內(nèi)新興居住區(qū)域，屬于長(zhǎng)興島中心地帶，項(xiàng)目個(gè)數(shù)少且規(guī)模普遍較大，受到政府開(kāi)發(fā)傾斜，板塊內(nèi)配套設(shè)施將會(huì)得到大幅改善；樓區(qū)板塊沙包板塊三堂板塊合美華庭合美華庭銘島世家銘島世家匯益華庭匯益華庭興港府督花興港府督花苑苑嘉恒國(guó)際嘉恒國(guó)際新灣花園新灣花園翠島經(jīng)典翠島經(jīng)典敦豪?？ざ睾篮？ぬm亭假日蘭亭假日合美華庭合美華庭銘島世家銘島世家匯益華庭匯益華庭興港府督花興港府督花苑苑嘉恒

11、國(guó)際嘉恒國(guó)際新灣花園新灣花園翠島經(jīng)典翠島經(jīng)典敦豪海郡敦豪?？ぬm亭假日蘭亭假日本項(xiàng)目所在的三堂板塊是長(zhǎng)興島的門戶位置，現(xiàn)有本項(xiàng)目所在的三堂板塊是長(zhǎng)興島的門戶位置，現(xiàn)有配套成熟，擁有成為生活中心的成熟條件配套成熟，擁有成為生活中心的成熟條件現(xiàn)在人們認(rèn)為本區(qū)塊是較為成熟的區(qū)塊現(xiàn)在人們認(rèn)為本區(qū)塊是較為成熟的區(qū)塊在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)我們將會(huì)成為我們將會(huì)成為“長(zhǎng)興長(zhǎng)興市市”的中心生活板的中心生活板塊塊玖瓏灣玖瓏灣所在區(qū)域具備成為長(zhǎng)興市長(zhǎng)興市生活中心區(qū)的條件濱海路：濱海路：島內(nèi)環(huán)海旅游線北線已完工通車，；南疏港高速：南疏港高速：2010年10月全面通車；哈大鐵路：哈大鐵路：將在長(zhǎng)興島附近設(shè)站

12、；環(huán)島鐵路：環(huán)島鐵路：瓦房店到長(zhǎng)興島鐵預(yù)計(jì)2012年完工；海底隧道：海底隧道：由長(zhǎng)興島到交流島已在規(guī)劃中；我們踏準(zhǔn)城市發(fā)展的節(jié)拍我們踏準(zhǔn)城市發(fā)展的節(jié)拍我們應(yīng)該成為我們應(yīng)該成為長(zhǎng)興市長(zhǎng)興市建設(shè)的重要節(jié)點(diǎn)建設(shè)的重要節(jié)點(diǎn)審視客戶產(chǎn)業(yè)員工原住民外來(lái)投資客高中低企業(yè)高管產(chǎn)業(yè)園中層管理人員、技術(shù)工人普通打工者私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體商戶島內(nèi)改善性客戶、動(dòng)遷戶島內(nèi)剛需客戶、動(dòng)遷戶客源較少財(cái)富o 從財(cái)富積累程度看，中等水平客源數(shù)量大，購(gòu)買力較強(qiáng)，是島內(nèi)主力購(gòu)房群體。o 從客戶來(lái)源方面看，目前島內(nèi)投資客戶數(shù)量有限，主要購(gòu)房群體來(lái)自產(chǎn)業(yè)員工和原住民，其中產(chǎn)業(yè)員工數(shù)量大于原住民。長(zhǎng)興島客群現(xiàn)狀以產(chǎn)業(yè)人口與原居民為主長(zhǎng)興島客群

13、現(xiàn)狀以產(chǎn)業(yè)人口與原居民為主產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析動(dòng)遷產(chǎn)業(yè)本地瓦房店登記客戶30%50%20%認(rèn)購(gòu)客戶10%50%25%15%特征品質(zhì)原因70-80平米兩房高端客戶分散o 現(xiàn)有島內(nèi)客戶以產(chǎn)業(yè)人員為主，主要以stx等大型企業(yè)職工為主；o 受到限價(jià)房的影響，本地動(dòng)遷客戶大部分被分流，為市場(chǎng)帶來(lái)較大影響；o 本地仍然有大約10%的客戶因?yàn)樯鐓^(qū)品質(zhì)等因素選擇商品房；o 瓦房店、普蘭店等等周邊客戶受到整島規(guī)劃等因素吸引選擇長(zhǎng)興島；東方波爾多東方波爾多現(xiàn)有客群構(gòu)成現(xiàn)有客群構(gòu)成受到限價(jià)房的影響，本地客戶快速減少受到限價(jià)房的影響，本地客戶快速減少現(xiàn)有客戶以產(chǎn)業(yè)客戶為主現(xiàn)有客戶以產(chǎn)業(yè)客戶為主

14、在在長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島到到長(zhǎng)興市長(zhǎng)興市轉(zhuǎn)變過(guò)程中客戶的變化轉(zhuǎn)變過(guò)程中客戶的變化產(chǎn)業(yè)客戶本地居民東北客戶進(jìn)城客戶o 東北客群：受到漏油、核電事件影響，看重整體環(huán)境的東北客戶迅速減少；o 產(chǎn)業(yè)客群：隨著政府產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，未來(lái)產(chǎn)業(yè)客群必將繼續(xù)增長(zhǎng)，成為主力；o 本地客群：受到大量限價(jià)房上市影響，本地客群迅速減少；o 進(jìn)城客群：城市發(fā)展引擎的逐漸增強(qiáng)，未來(lái)這部分客戶將會(huì)逐步增加；客戶數(shù)量時(shí)間客戶類別客戶類別歷史表歷史表現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀本地客戶占到40%左右的市場(chǎng)份額本地客戶約占35%（拆遷10%、非拆遷25%）東北客戶35%5%產(chǎn)業(yè)客戶20%50%進(jìn)城客戶5%10%本地客戶o本地客戶受到生活環(huán)境的限制，對(duì)于產(chǎn)品的

15、理解有限，主要對(duì)于總價(jià)以及面積的考慮，隨著他們認(rèn)識(shí)的加深，他們對(duì)于社區(qū)整體品質(zhì)有較強(qiáng)的偏好；o他們絕大部分擁有購(gòu)買“保障房”的資格，這使得他們中間絕大部分人選擇購(gòu)買“保障房”，但是仍然有一部分客戶由于對(duì)社區(qū)環(huán)境的認(rèn)識(shí)選擇購(gòu)買商品房；o購(gòu)買商品房的客戶一般屬于改善型客戶，經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較強(qiáng)，屬于現(xiàn)階段島內(nèi)的“高端置業(yè)客群”（面積需求在120方以上）；o由于本地人口有限，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開(kāi)發(fā)，他們的數(shù)量將會(huì)逐漸減少；產(chǎn)業(yè)客戶o就現(xiàn)階段來(lái)看，他們年齡層次較低，一般在20-35歲之間。主要屬于產(chǎn)業(yè)客戶中的低端人群。主要是從事維修、制造等藍(lán)領(lǐng)；o受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，他們一般來(lái)說(shuō)受到總價(jià)的限制較大，會(huì)

16、購(gòu)買面積段較小、總價(jià)較低的產(chǎn)品，以需求兩房需求為主；o由于缺乏置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們對(duì)于住宅產(chǎn)品的理解力有限；但是總是渴望擁有性價(jià)比較高的產(chǎn)品；o隨著整島開(kāi)發(fā)的逐步深入，在制造業(yè)導(dǎo)入后管理層的導(dǎo)入成為可能，未來(lái)產(chǎn)業(yè)人口中高端需求將會(huì)逐步增加，需求結(jié)構(gòu)多元化；o未來(lái)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的力度將會(huì)逐步加大，在現(xiàn)有的客戶結(jié)構(gòu)中的比例將會(huì)進(jìn)一步加大，成為主力購(gòu)買客群；東北客戶o有證據(jù)表明，在2009年以前東北客戶占到長(zhǎng)興島置業(yè)客群的30-40%；但是受到長(zhǎng)興島的工業(yè)化建設(shè)，看重環(huán)境的東北客戶逐漸對(duì)長(zhǎng)興島產(chǎn)生顧慮，客群快速減少；o東北客戶主要屬于度假型客戶，兼顧投資需求，近期抑制投機(jī)需求的政策打壓，東北客戶消失殆盡；o促使

17、東北客戶選擇長(zhǎng)興島的主要因素在于度假環(huán)境、投資潛力。這些因素目前沒(méi)有根本性改變，隨著城市的發(fā)展，未來(lái)城市環(huán)境仍然會(huì)改善，東北客戶回流存在較大可能；進(jìn)城客戶o他們屬于長(zhǎng)興島周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、普蘭店等等區(qū)域。他們渴望擁有城市生活，一般來(lái)說(shuō)會(huì)選擇在大連市區(qū)置業(yè)。由于距離較遠(yuǎn)、大連價(jià)格較高，他們也會(huì)選擇在普蘭店市區(qū)、或者長(zhǎng)興島置業(yè)；o由于目前長(zhǎng)興島城市化水平較低，進(jìn)城客戶往往與產(chǎn)業(yè)人口相互重疊，特征也大致相似；o隨著長(zhǎng)興島開(kāi)發(fā)的深入，未來(lái)導(dǎo)入人口數(shù)量將會(huì)逐步增大，未來(lái)將會(huì)成為長(zhǎng)興島購(gòu)房的重要客群；客戶類別產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)本地客戶改善型改善型客戶，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有特征分析來(lái)確定東北客戶度假型產(chǎn)品度假型產(chǎn)品，需求多樣化產(chǎn)業(yè)

18、客戶首置客戶首置客戶，隨著高端客戶的導(dǎo)入，未來(lái)產(chǎn)品需求將會(huì)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展進(jìn)城客戶進(jìn)城客戶產(chǎn)品需求多樣化需求多樣化從客群來(lái)判斷未來(lái)的產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)從客群來(lái)判斷未來(lái)的產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)審視市場(chǎng)20102010年長(zhǎng)興島市場(chǎng)銷售面積年長(zhǎng)興島市場(chǎng)銷售面積52.6652.66萬(wàn)平，萬(wàn)平，2010年長(zhǎng)興島整體市場(chǎng)表現(xiàn)o大連市2010年整體去化899.97萬(wàn)平，長(zhǎng)興島市場(chǎng)去化面積占大連整體市場(chǎng)份額的5.85%；o雖然目前看來(lái)長(zhǎng)興島整體去化量不大，長(zhǎng)興島未來(lái)是大連市重點(diǎn)推動(dòng)發(fā)展的區(qū)域，未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)良好；1010年長(zhǎng)興島市場(chǎng)均價(jià)年長(zhǎng)興島市場(chǎng)均價(jià)42784278元元/ /平，是均價(jià)最低區(qū)域平，是均價(jià)最低區(qū)域2010年長(zhǎng)興島整體

19、市場(chǎng)表現(xiàn)（單位：元/平）o由于長(zhǎng)興島區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，目前區(qū)域均價(jià)為全市最低；o隨著一線城市調(diào)控的深入，購(gòu)買力逐漸流向三線城市，2011年長(zhǎng)興島整體均價(jià)上升較快，目前已經(jīng)逐漸告別5000時(shí)代，部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)近6000元/平方米；o長(zhǎng)興島城市化逐漸深入，未來(lái)價(jià)格有進(jìn)一步上升的空間；長(zhǎng)興島市場(chǎng)供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)分布（單位：平）長(zhǎng)興島市場(chǎng)面積結(jié)構(gòu)集中在長(zhǎng)興島市場(chǎng)面積結(jié)構(gòu)集中在70-10070-100平平o長(zhǎng)興島市場(chǎng)主力面積段為70-80、80-90、90-100兩房；o100-110平市場(chǎng)認(rèn)知度不高；o小于40平的一房和120-130平三房也占有一定市場(chǎng)；產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析201

20、0年市場(chǎng)總價(jià)結(jié)構(gòu)分布（單位：萬(wàn)元）20102010年長(zhǎng)興島市場(chǎng)總價(jià)結(jié)構(gòu)集中在年長(zhǎng)興島市場(chǎng)總價(jià)結(jié)構(gòu)集中在25-4025-40萬(wàn)元，以低萬(wàn)元，以低總價(jià)為去化趨勢(shì)?？們r(jià)為去化趨勢(shì)。o總價(jià)結(jié)構(gòu)25-40萬(wàn)占總體的64%，超過(guò)50萬(wàn)總價(jià)的產(chǎn)品需求度明顯減弱；o大于80萬(wàn)總價(jià)的產(chǎn)品為單價(jià)較高的大面積的公建產(chǎn)品；產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析2010年市場(chǎng)單價(jià)結(jié)構(gòu)分布（單位：元/平）20102010年長(zhǎng)興島市場(chǎng)單價(jià)結(jié)構(gòu)集中在年長(zhǎng)興島市場(chǎng)單價(jià)結(jié)構(gòu)集中在3500-45003500-4500元元/ /平平主力單價(jià)區(qū)間3500-4500元/平，占總體的57%， 目前區(qū)域單價(jià)水平不高，未來(lái)有一定攀升空間

21、。單價(jià)5000-6000元/平以上的產(chǎn)品去化量減弱，大于6000元/平的產(chǎn)品為公建產(chǎn)品。產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析未來(lái)區(qū)域項(xiàng)目將以小高層和不超過(guò)未來(lái)區(qū)域項(xiàng)目將以小高層和不超過(guò)18f18f的高層為主的高層為主區(qū)域已知項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱 占地面積（萬(wàn)）建筑面積（萬(wàn)）建筑形態(tài)容積率開(kāi)盤(pán)時(shí)間嘉恒廣場(chǎng)（四期）26小高層、高層3.00 預(yù)計(jì)2011.09蘭亭假日7（一期5.5）12多層5f*4棟，小高9f*8棟1.62010.12.09朗庭山8.8（一期3.3）18.8小高10f*4棟、11f*6棟，高層15f*4棟2預(yù)計(jì)7月益凱藍(lán)岸714小高層9f*6棟、高層17f*6棟2預(yù)計(jì)201

22、1.06長(zhǎng)興灣65100多層、小高層、高層1.50 2010.9聯(lián)華一號(hào)1014小高層、高層1.78 海悅花都11.4多層，高層琳熙美地一期1.7多層6f*4，小高11f*2區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)主要是多層、小高層、高層，區(qū)域?qū)Χ鄬印⑿「邔咏ㄖ螒B(tài)認(rèn)可。已知項(xiàng)目平均容積率約為2，區(qū)域未來(lái)項(xiàng)目將趨向高密產(chǎn)品。產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析目前產(chǎn)品主力面積段：目前產(chǎn)品主力面積段：60-80 60-80 面積段占比達(dá)面積段占比達(dá)60%60%以上，市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)集約化趨向以上，市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)集約化趨向區(qū)域已知項(xiàng)目項(xiàng)目戶型面積區(qū)間、主力戶型情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）主力面積區(qū)間（）

23、主力面積區(qū)間（）占比占比嘉恒廣場(chǎng)（四期）50-13560-8080%蘭亭假日75-13070-8065%朗庭山43-12566-8060%益凱藍(lán)岸57-12080-9050%長(zhǎng)興灣62-14360-9460%聯(lián)華一號(hào)60-100和美華庭30-13065-8775%敦豪?？?0-13590-10270%區(qū)域項(xiàng)目：面積段區(qū)間30-135 ，主力面積段60-70 、70-80 兩個(gè)面積段。產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析區(qū)域已知項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)、總價(jià)情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積區(qū)間（）主力面積區(qū)間（）銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /）主力總價(jià)區(qū)間（主力總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元萬(wàn)元/ /套）套）嘉恒廣場(chǎng)（

24、四期）60-80500030-40蘭亭假日70-80580035-46朗庭山66-80未定益凱藍(lán)岸70-90550035-45長(zhǎng)興灣60-94490030-45聯(lián)華一號(hào)3500和美華庭65-87430026-33敦豪?？?0-102460036-46區(qū)域項(xiàng)目：在售項(xiàng)目均價(jià)均超過(guò)4300元/ （個(gè)別回遷安置住宅均價(jià)低于市場(chǎng)），總價(jià)區(qū)間26-46萬(wàn)元。目前產(chǎn)品主力總價(jià)段：目前產(chǎn)品主力總價(jià)段：30-45 30-45 萬(wàn)元均價(jià)萬(wàn)元均價(jià)4300-58004300-5800元元/ / ，總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)集中，總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)集中產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析目前市場(chǎng)已知總體存量大概目前市場(chǎng)已知總體存量大概5

25、0005000多套，未知存量巨多套，未知存量巨大，存在競(jìng)爭(zhēng)暗涌。大，存在競(jìng)爭(zhēng)暗涌。區(qū)域已知項(xiàng)目項(xiàng)目去化、存量情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總戶數(shù)總戶數(shù)整體去化量整體去化量存量存量嘉恒廣場(chǎng)112680%125蘭亭假日44889%47朗庭山700700益凱藍(lán)岸700700長(zhǎng)興灣94890%95濱海假日12001200海上郡18551855敦豪?？?08070%300海悅花都琳熙美地慧海灣產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)供應(yīng)特征分析 （一）年度控制總量指標(biāo)（一）年度控制總量指標(biāo) 2011年我區(qū)土地供應(yīng)總量在611公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在411公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地200公頃左右。 （

26、二）年度土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu)（二）年度土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu) 在2011年土地供應(yīng)總量中，基礎(chǔ)設(shè)施用地35公頃；工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地370公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公等用地30公頃；住房用地161公頃，其中小套型普通商品住房建設(shè)用地約131公頃（其中限價(jià)商品房50公頃、其它81公頃），經(jīng)濟(jì)適用房10公頃，以上用地年度供應(yīng)量占住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的81%，其它20公頃；商服用地15公頃。 （三）空間布局（三）空間布局 綜合區(qū)土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的20；產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的65；北部產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)量的15。o住房用地161萬(wàn)平方米、商品房81萬(wàn)平方米、保障

27、房60萬(wàn)平米長(zhǎng)興島住宅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈長(zhǎng)興島住宅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈20112011年長(zhǎng)興島在售項(xiàng)目市場(chǎng)小結(jié)年長(zhǎng)興島在售項(xiàng)目市場(chǎng)小結(jié)建筑的形態(tài)：后市產(chǎn)品趨于小高層和高層；主力面積段：集中在60-80平米兩房；主力總價(jià)段：30-45萬(wàn)元，總房款的承受能力有所提升；主力單價(jià)段：4300-5800元/平，單價(jià)提升較快目前普遍上漲即將告別5000時(shí)代；o長(zhǎng)興島需求特征明顯，以首次置業(yè)需求為主，需求面積主要集中在90平米以下；80-90平面積段需求比最高，需求略大于供給；按照市場(chǎng)現(xiàn)有的表現(xiàn)來(lái)看，超過(guò)100平米戶型即成為高端需求；o產(chǎn)業(yè)客戶：由于入駐島內(nèi)產(chǎn)業(yè)園工作，工作時(shí)間有限

28、，預(yù)計(jì)不會(huì)在島上常住，因此傾向于小面積產(chǎn)品，最好易于轉(zhuǎn)手。主流需求戶型：60-70平兩房；o本地客戶：本身積蓄+部分客戶擁有動(dòng)遷補(bǔ)助，具備購(gòu)買力；多為自住，注重戶型舒適度，通透戶型及傳統(tǒng)方正戶型備受青睞。主流需求戶型：80-90平兩房；產(chǎn)興島市場(chǎng)需求特征分析產(chǎn)興島市場(chǎng)需求特征分析長(zhǎng)興島的首次置業(yè)特征明顯，需求面積較??；長(zhǎng)興島的首次置業(yè)特征明顯，需求面積較?。籵從客戶來(lái)源上看，原住民與產(chǎn)業(yè)員工為購(gòu)房中堅(jiān)力量（動(dòng)遷客戶較少主要由于受到回遷樓、限價(jià)房的強(qiáng)力分流）；o瓦房店等其他區(qū)域客戶數(shù)量維持恒定，認(rèn)購(gòu)比例上升；動(dòng)遷客戶大量減少，本地高端改善客群數(shù)量維持恒定，認(rèn)購(gòu)比例上升；長(zhǎng)興島客群?jiǎn)我唬致越y(tǒng)計(jì)長(zhǎng)

29、興島客群?jiǎn)我唬致越y(tǒng)計(jì)stxstx占到總量的近占到總量的近50%50%動(dòng)遷產(chǎn)業(yè)本地瓦房店等其他認(rèn)購(gòu)客戶10%50%25%15%o“長(zhǎng)興島客戶比較喜歡標(biāo)準(zhǔn)通透戶型，端套戶型中對(duì)東向戶型的喜好程度明顯高于西向；得房率是這里客戶比較關(guān)注的，因?yàn)樯婕暗綄?shí)際買到的使用面積，因此多層相對(duì)好賣。”o“長(zhǎng)興島客戶不喜歡把山墻的衛(wèi)生間，因?yàn)榕峦负黄渲挟a(chǎn)業(yè)員工對(duì)于五明的戶型比較認(rèn)可，并且重視儲(chǔ)物空間?！眔“原住民比較喜歡大客廳，對(duì)面積尺度的要求強(qiáng)過(guò)對(duì)功能間數(shù)量的需求?！眔“一些年輕的產(chǎn)業(yè)員工比較喜歡如八角陽(yáng)臺(tái)這樣的創(chuàng)新點(diǎn)。”長(zhǎng)興島客戶對(duì)于戶型的理解屬于起步階段長(zhǎng)興島客戶對(duì)于戶型的理解屬于起步階段產(chǎn)品需求特征概括

30、來(lái)說(shuō)：產(chǎn)品需求特征概括來(lái)說(shuō)：經(jīng)濟(jì)緊湊、注重舒適性經(jīng)濟(jì)緊湊、注重舒適性o“因?yàn)槎鄬拥梅柯矢?，所以相?duì)實(shí)惠，但現(xiàn)在不少小高層得房率也挺高，也不錯(cuò)?！?原住民o“如果是端戶最好能買到把東頭的房子，衛(wèi)生間最好不要靠山墻?！?原住民o“最好是南北通的戶型，方正標(biāo)準(zhǔn)的最好。”原住民o“現(xiàn)在五明戶型不錯(cuò)，希望能買個(gè)有明衛(wèi)的房子?！眘tx員工項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建議客戶：以產(chǎn)業(yè)人口為主需求：經(jīng)濟(jì)緊湊，注重舒適競(jìng)爭(zhēng)：現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)有限板塊：主生活區(qū)外圍地塊客戶：客戶多樣化是大趨勢(shì)需求：需求將多花樣化發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈板塊：城市生活的核心區(qū)塊市場(chǎng)現(xiàn)狀表現(xiàn)市場(chǎng)現(xiàn)狀表現(xiàn)未來(lái)市場(chǎng)走向預(yù)判未來(lái)市場(chǎng)走向預(yù)判核心問(wèn)題：核心

31、問(wèn)題：o項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略如何踏準(zhǔn)城市發(fā)展節(jié)拍？項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略如何踏準(zhǔn)城市發(fā)展節(jié)拍？o項(xiàng)目整體概念應(yīng)如何設(shè)計(jì)？項(xiàng)目整體概念應(yīng)如何設(shè)計(jì)？o項(xiàng)目二期如何確定？產(chǎn)品如何設(shè)置？項(xiàng)目二期如何確定？產(chǎn)品如何設(shè)置？地塊價(jià)值判斷地塊價(jià)值判斷渤渤 海海市民廣場(chǎng)市民廣場(chǎng)商商業(yè)業(yè)街街城八線城八線花園路花園路公園公園醫(yī)院醫(yī)院小學(xué)小學(xué)小學(xué)小學(xué)中學(xué)中學(xué)bcdgfehijo 標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃模型之一，未來(lái)此區(qū)域內(nèi)極有可能導(dǎo)入大量的政府相關(guān)配套；帶來(lái)c、d、e地塊的價(jià)值機(jī)會(huì)；o b、c地塊的海景景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯；o 受到自建商業(yè)的影響，e地塊配套資源優(yōu)勢(shì)明顯；地塊地塊資源資源價(jià)值判斷價(jià)值判斷近期價(jià)值近期價(jià)值遠(yuǎn)期價(jià)值遠(yuǎn)期價(jià)值b地

32、塊海景資源近期價(jià)值一般，遠(yuǎn)期有望借助海景資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化c地塊近期缺乏城市配套資源，遠(yuǎn)期來(lái)看配套位置極佳短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值最大化d地塊g地塊啟動(dòng)區(qū)塊，各項(xiàng)資源缺乏遠(yuǎn)近期價(jià)值均呈現(xiàn)一般表現(xiàn)f地塊緊靠次啟動(dòng)商業(yè)區(qū)塊遠(yuǎn)期價(jià)值一般，近期擁有一定的自建商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)e地塊緊靠自建商業(yè)配套，近期配套優(yōu)勢(shì)明顯近期與遠(yuǎn)期價(jià)值最佳地塊h地塊酒店式公寓短期內(nèi)缺乏客源i地塊次啟動(dòng)區(qū)商業(yè)地塊板塊內(nèi)核心商業(yè)驅(qū)動(dòng)力j地塊啟動(dòng)區(qū)商業(yè)地塊地塊價(jià)值判斷地塊價(jià)值判斷價(jià)值成長(zhǎng)模型價(jià)值成長(zhǎng)模型開(kāi)發(fā)周期軸開(kāi)發(fā)周期軸項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值成成長(zhǎng)長(zhǎng)客群產(chǎn)業(yè)與本地客戶產(chǎn)品酒店公寓產(chǎn)品存在較大機(jī)會(huì)引擎風(fēng)情生活方式引擎客群產(chǎn)業(yè)與本地客戶產(chǎn)品小戶型

33、公寓引擎概念引擎客群產(chǎn)業(yè)客戶為主、部分高端產(chǎn)業(yè)客與外地客群產(chǎn)品少量高端產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)引擎城市配套引擎客群產(chǎn)業(yè)客群為主，部分高端產(chǎn)業(yè)客產(chǎn)品小戶型公寓、少量大戶型產(chǎn)品引擎項(xiàng)目商業(yè)引擎o現(xiàn)有市場(chǎng)單一客群現(xiàn)象明顯，以產(chǎn)業(yè)客戶為主。產(chǎn)品需求單一，以小面積戶型為主。總價(jià)承受能力有限；o隨著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的深入，部分產(chǎn)業(yè)高管落戶長(zhǎng)興島，帶來(lái)大戶型產(chǎn)品的需求；o整島開(kāi)發(fā)環(huán)境改善，城市的未來(lái)藍(lán)圖逐漸清晰，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市的吸引力增強(qiáng)，帶來(lái)產(chǎn)品需求機(jī)會(huì)；o環(huán)境繼續(xù)改善，以往不良預(yù)期逐漸消失，東北度假投資客戶逐漸回流，帶來(lái)酒店式公寓需求；地塊地塊用途用途詳規(guī)詳規(guī)總建面積總建面積一期j地塊商業(yè)占地5118878827i地塊商業(yè)

34、占地27639g地塊住宅規(guī)建3738084681f地塊住宅規(guī)建47301二期e地塊住宅規(guī)建134445134445一期一期一期一期二期二期三期三期三期三期四期四期整體開(kāi)發(fā)周期劃分建議整體開(kāi)發(fā)周期劃分建議o由于啟動(dòng)期市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知有限，相對(duì)容易進(jìn)行概念包裝，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化；o二期依托一期商業(yè)配套的逐漸成熟，享受地塊價(jià)值的成長(zhǎng)性；o三期時(shí)整島開(kāi)發(fā)影響力逐漸擴(kuò)展，外地客源逐漸增加，針對(duì)島外的度假概念及投資需求；o項(xiàng)目四期屬于珍藏地塊，屆時(shí)項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套成熟，實(shí)現(xiàn)四期的價(jià)值最大化；o假如整島影響力未能如預(yù)期擴(kuò)展，三期與四期可以根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整；二期定位如果用靜態(tài)的眼光來(lái)看待現(xiàn)有的市場(chǎng)與項(xiàng)目

35、玖瓏灣只是個(gè)普通的島嶼住宅如果用發(fā)展的眼光來(lái)看玖瓏灣是在長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島到長(zhǎng)興市長(zhǎng)興市脫變過(guò)程中的發(fā)展標(biāo)簽我們必須站在城市的高度來(lái)審視玖瓏灣o環(huán)境資源極佳的渤海島嶼o大連最具競(jìng)爭(zhēng)力的可以玩的“?！眔國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)o從生活角度而言o理應(yīng)賦予長(zhǎng)興島、玖瓏灣更高的意義o有關(guān)于生活的意義60萬(wàn)平米萬(wàn)平米國(guó)際灣區(qū)國(guó)際灣區(qū)灣區(qū)是一種格調(diào)灣區(qū)是一種格調(diào) 灣區(qū)生活是種高度灣區(qū)生活是種高度長(zhǎng)興島灣區(qū)生活是現(xiàn)代高端生活的代名詞長(zhǎng)興島、玖瓏灣無(wú)疑具備灣區(qū)生活的天質(zhì)長(zhǎng)興島是長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島人人的長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島是大連人大連人的長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島是東北人東北人的長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島是渤海灣人渤海灣人的長(zhǎng)興島o從品牌角度，我們希望玖瓏灣能肩負(fù)更

36、多理想和責(zé)任o從城市角度，我們希望踏準(zhǔn)城市節(jié)奏，創(chuàng)造城市夢(mèng)想o從經(jīng)營(yíng)角度，我們希望項(xiàng)目穩(wěn)步安全推進(jìn)啟動(dòng)期強(qiáng)調(diào)對(duì)本土客戶的把握整島概念延伸向周邊地區(qū)延伸環(huán)境改善東北客戶回流品牌與項(xiàng)目知名度影響力得到擴(kuò)大用靜態(tài)的眼光來(lái)看用靜態(tài)的眼光來(lái)看二期產(chǎn)品配置似乎非常簡(jiǎn)單：二期產(chǎn)品配置似乎非常簡(jiǎn)單：80戶型為主戶型為主60-70為輔為輔搭配少量搭配少量90以上戶型以上戶型一期一期一期一期二期二期三期三期三期三期四期四期二期定位不應(yīng)僅僅站在現(xiàn)有市場(chǎng)格局之下進(jìn)行思考二期定位不應(yīng)僅僅站在現(xiàn)有市場(chǎng)格局之下進(jìn)行思考而應(yīng)將二期產(chǎn)品定位納入整體而應(yīng)將二期產(chǎn)品定位納入整體60萬(wàn)方項(xiàng)目之中思考萬(wàn)方項(xiàng)目之中思考o(jì)確保項(xiàng)目的安全開(kāi)

37、發(fā)o為整體項(xiàng)目概念加分o為后期進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)探二期產(chǎn)品定位目標(biāo)方法一：把握現(xiàn)有市場(chǎng)需求方法二：進(jìn)行整體概念營(yíng)造方法三：外圍客戶需求測(cè)試目目 標(biāo)標(biāo)目標(biāo)一：確保項(xiàng)目的安全開(kāi)發(fā)目標(biāo)二：為整體項(xiàng)目概念加分目標(biāo)三：為后期進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)探方方 法法o設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全線o預(yù)留足夠空間試探市場(chǎng)在確保項(xiàng)目安全開(kāi)發(fā)的前提下在確保項(xiàng)目安全開(kāi)發(fā)的前提下做好足夠的市場(chǎng)測(cè)探做好足夠的市場(chǎng)測(cè)探為項(xiàng)目后期打下基礎(chǔ)、做好準(zhǔn)備為項(xiàng)目后期打下基礎(chǔ)、做好準(zhǔn)備我們認(rèn)為：我們認(rèn)為：長(zhǎng)興島市場(chǎng)受到客群?jiǎn)我坏挠绊?，仍屬于總價(jià)市場(chǎng)；長(zhǎng)興島市場(chǎng)受到客群?jiǎn)我坏挠绊懀詫儆诳們r(jià)市場(chǎng)；我們預(yù)期：我們預(yù)期：未來(lái)未來(lái)長(zhǎng)興島長(zhǎng)興島將發(fā)展成為將發(fā)展成為長(zhǎng)興市長(zhǎng)興市

38、，客群存在成長(zhǎng)性；，客群存在成長(zhǎng)性；o產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的高端客群o環(huán)境導(dǎo)入的度假客群o城市吸引的進(jìn)城客群o相對(duì)高端的戶型產(chǎn)品o旅游度假客群o總價(jià)市場(chǎng)下的產(chǎn)品創(chuàng)新總體定位原則： 以現(xiàn)有市場(chǎng)需求為主以現(xiàn)有市場(chǎng)需求為主 在總價(jià)市場(chǎng)要求下適當(dāng)產(chǎn)品創(chuàng)新在總價(jià)市場(chǎng)要求下適當(dāng)產(chǎn)品創(chuàng)新 設(shè)置少量機(jī)會(huì)性產(chǎn)品測(cè)試市場(chǎng)設(shè)置少量機(jī)會(huì)性產(chǎn)品測(cè)試市場(chǎng)市場(chǎng)常規(guī)安全產(chǎn)品總價(jià)安全產(chǎn)品市場(chǎng)測(cè)試產(chǎn)品現(xiàn)有主流需求產(chǎn)品總價(jià)創(chuàng)新產(chǎn)品60-70方70-80方60-70方30-50方100-120方產(chǎn)業(yè)人口、原居民度假產(chǎn)品與青年置業(yè)群體創(chuàng)新需求功能滿足低價(jià)市場(chǎng)高端人群導(dǎo)入25%-30%45%-50%10%-15%5%10%舒適度低/客群缺乏成長(zhǎng)性首

39、置剛需需求恒定成長(zhǎng)性良好安全產(chǎn)品不低于安全產(chǎn)品不低于85%測(cè)試產(chǎn)品不超過(guò)測(cè)試產(chǎn)品不超過(guò)15%市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品掃描市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品掃描長(zhǎng)興灣b戶型62-65 兩室兩廳一衛(wèi)e戶型121 三室兩廳兩衛(wèi)蘭亭假日88方130方120方海上郡產(chǎn)品創(chuàng)新方向總價(jià)限制的功能性需求總價(jià)限制的功能性需求客戶需求戶型創(chuàng)新點(diǎn)：o更有效率的使用空間o更多的贈(zèng)送面積o更合理的空間配置o四明、通透、舒適保利東灣95平米兩房常規(guī)戶型的適度改良保利東灣103平米2+1房可減少主臥衛(wèi)生間，以控制面積保利東灣75平米2房52平米2房利用挑高來(lái)化解面積與功能的矛盾小戶型產(chǎn)品的適度創(chuàng)新6#6#中間套，中間套，69.3369.33方方挑高產(chǎn)品做到

40、南北通透小戶型產(chǎn)品的適度創(chuàng)新景觀建議景觀的主題化營(yíng)造比單純地美感營(yíng)造更重要景觀的主題化營(yíng)造比單純地美感營(yíng)造更重要金地金地自在城的自在城的“三生樹(shù)三生樹(shù)”受到地域的限制，綠色景觀難以實(shí)現(xiàn)受到地域的限制，綠色景觀難以實(shí)現(xiàn)建議以硬質(zhì)景觀為主建議以硬質(zhì)景觀為主匯報(bào)完畢價(jià)格策略與推案對(duì)市場(chǎng)的幾個(gè)判斷對(duì)市場(chǎng)的幾個(gè)判斷o長(zhǎng)興島房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速上升的通道o市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇u 成交價(jià)快速上漲 u 成交量快速上升u 客群高度單一u 產(chǎn)品高度雷同u 未來(lái)上市量巨大o根據(jù)不同城市經(jīng)驗(yàn)當(dāng)價(jià)格3000上升到5000元左右時(shí)，會(huì)用較長(zhǎng)的時(shí)間；o當(dāng)價(jià)格上升到5000元時(shí)由于產(chǎn)品品質(zhì)的提高，價(jià)格從5000上升到7000所需要的時(shí)間將會(huì)縮短；o當(dāng)價(jià)格上升到7000元時(shí)上升的空間需要根據(jù)不同城市級(jí)別而定；o長(zhǎng)興島房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)突破5000，正嘗試這邁入6-7000的市場(chǎng)空間；3000元/瓶頸5000元/瓶頸7000元/瓶頸價(jià)格成長(zhǎng)時(shí)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格銷售價(jià)格嘉恒國(guó)際5300-6200長(zhǎng)興灣5700-6000蘭亭假日5900東方波爾多5300朗庭山5500關(guān)于價(jià)格成長(zhǎng)模型關(guān)于價(jià)格成長(zhǎng)模型戶型設(shè)計(jì)符合長(zhǎng)興島需求，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)較高戶型設(shè)計(jì)符合長(zhǎng)興島需求，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)較高面積控制合理、戶型通透、基本做到四明設(shè)計(jì)海上郡嘉恒國(guó)際東方波