某物業(yè)公司投標(biāo)文件(doc 73頁)

1、復(fù)地連城國際前期物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)人名稱：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司地址和郵編：上海市淮海中路1298號(hào)5樓 200031目 錄投標(biāo)函 1法定代表人身體證明書 2授權(quán)委托書 2第一章 綜合說明書 3第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想 18第三章 有效的管理機(jī)制 24第四章 管理規(guī)章制度 32第五章 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)與措施 39第六章 社區(qū)文化活動(dòng) 41第七章 便民服務(wù) 43第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護(hù) 46第九章 日常管理的承諾與措施 49第十章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施效果 56第十一章 費(fèi)用測算 61結(jié)束語 68投 標(biāo) 函致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司我方確認(rèn)收到貴方提供的杭州市“復(fù)地連城國際”前期物

2、業(yè)管理的招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，我方：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司作為投標(biāo)者正式授權(quán) 市場策劃部經(jīng)理代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本五份。包括如下等內(nèi)容：（一）投標(biāo)函；（二）授權(quán)委托書（三）響應(yīng)標(biāo)書。我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：（一）我方?jīng)Q定參加杭州市“復(fù)地連城國際”前期物業(yè)管理投標(biāo)。（二）本投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止日至中標(biāo)通知書發(fā)出之日，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止。（三）我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)力。（四）我方承

3、諾投標(biāo)文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。（五）我方明白并愿意在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間和日期之后，投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。（六）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。（七）我方理解貴方不一定接受最低價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。（八）我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書（如果有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并嚴(yán)格按國家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成前期物業(yè)服務(wù)合同中的全部任務(wù)。（九）所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件請(qǐng)發(fā)往下列地址：地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓

4、郵政編碼：200031單位名稱（法人公章）：法定代表人（簽名或蓋章）：日期： 2007年 10月 12日法定代表人身份證明書致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司（居民身份證號(hào)碼：）在我單位任董事長 職務(wù)，是我公司單位的法定代表人，其簽名（或蓋章）真跡如本書末尾所示。特此證明。單位名稱：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地 址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓 法定代表人： （簽字或蓋章）2007年 10 月 12 日授權(quán)委托書致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司茲委托 （居民身份證號(hào)碼：）為我單位的委托代理人，代表我單位就“復(fù)地連城國際”前期物業(yè)管理相關(guān)事宜辦理簽署投標(biāo)文件、進(jìn)行談判、簽定合同和處理與之有

5、關(guān)的一切事物，其簽名（或蓋章）真跡如本授權(quán)委托書末尾所示，特此證明。授權(quán)委托單位：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓法定代表人：委托代理人： 2007年 10月 12日 第一章 綜合說明書1、公司簡介一、公司概況上實(shí)物業(yè)是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬美元（折合人民幣513.22萬元）。公司于2002年通過了國家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上40來家國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)之一。公司已通過上海市質(zhì)量審核中心ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001:2001職業(yè)健

6、康安全管理體系認(rèn)證。經(jīng)過多年的持續(xù)發(fā)展，目前公司管業(yè)面積已逾630多萬平方米，管業(yè)種類包括超（特）高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高檔住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑和醫(yī)院后勤保障服務(wù)等，其中已獲得全國物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)的管理項(xiàng)目7個(gè)，上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈/住宅小區(qū)的管理項(xiàng)目11個(gè)。1997年7月注冊(cè)成立的物業(yè)管理公司，其前身通過與境外專業(yè)物業(yè)管理公司合作，使公司學(xué)到了境外物業(yè)管理的先進(jìn)思想、理念、模式、方法和技術(shù)，為公司在成立后的幾年內(nèi)持續(xù)健康、穩(wěn)步、快速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。經(jīng)過多年的探索與實(shí)踐，在吸收了境外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合本地物業(yè)管理的實(shí)際情況后，

7、公司已經(jīng)形成了具有自身物業(yè)特色的管理思想和服務(wù)特色，促進(jìn)了企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，也逐漸形成了本公司獨(dú)特的企業(yè)文化。歷年來，上實(shí)物業(yè)獲得了全國和上海市的諸多榮譽(yù)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)我司管理的任何項(xiàng)目都融入了“統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求”?！吧蠈?shí)物業(yè)”在服務(wù)觀念、操作方法等諸方面獨(dú)樹一幟：奉行“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶”的理念；堅(jiān)持“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨；倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；提出服務(wù)接待“不能帶不字作結(jié)束語”的要求；創(chuàng)立“新、嚴(yán)、精、細(xì)”的特色；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)?！吧蠈?shí)物業(yè)”完全按照市場化原則和現(xiàn)代企業(yè)制度

8、模式運(yùn)作，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)于企業(yè)管理的各個(gè)方面，具有良好的企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，始終堅(jiān)持以“誠信、規(guī)范”的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，始終追求高效管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，力求“管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流”。公司成立十年來，年年完成利潤指標(biāo)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。“上實(shí)物業(yè)”現(xiàn)有在冊(cè)員工2400多人。憑借公司的雄厚實(shí)力和上好口碑，吸引了一批曾在境內(nèi)外著名物業(yè)管理公司工作多年、學(xué)歷層次較高、受過嚴(yán)格專業(yè)培訓(xùn)的資深物業(yè)管理人才，他們不僅具有管理能力和熟悉務(wù)實(shí)，而且有一定的理論建樹，在多份專業(yè)雜志和書籍上發(fā)表論文與文章。公司還配備有齊全的具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的VIP服務(wù)接待、工程維修、安全保

9、衛(wèi)和清潔保綠隊(duì)伍。二、企業(yè)信譽(yù)情況上海實(shí)業(yè)集團(tuán)是上海大型企業(yè)集團(tuán)之一，是上海市政府在海外的窗口企業(yè)，在促進(jìn)滬港合作和發(fā)展過程中發(fā)揮了積極的作用，上實(shí)集團(tuán)在滬港家喻戶曉，乃至在全國也非常著名，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，具有獨(dú)立法人資格。因此公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢。“上實(shí)物業(yè)”以：規(guī)范、誠信、品牌、利潤嚴(yán)謹(jǐn)自律，以追求和獲得100%的項(xiàng)目成功率而贏得社會(huì)各方好評(píng)，也為“服務(wù)品牌”增添了榮耀?！吧蠈?shí)物業(yè)”管理的物業(yè)類型綜合性強(qiáng)、涉及面廣，管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，如在建的超（特）高層綜合商辦樓宇，即世界第一高的環(huán)球金融中心，建筑面積分別是38萬m2

10、，已經(jīng)在管的金鐘廣場和上實(shí)大廈，樓高分別為208米和150米，建筑面積分別是9.1萬m2和6.7萬m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和年齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑等。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員200多人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作。上實(shí)大廈的設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑的。“上實(shí)物業(yè)”所擁有的保潔、保安和特約服務(wù)經(jīng)營人員隊(duì)伍，專業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理服務(wù)所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。我們?cè)谒芾砩鷳B(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡很高的近代保護(hù)建筑時(shí)也能泰然自若，得心應(yīng)手?！吧蠈?shí)物業(yè)”獲得的

11、主要榮譽(yù)： 2002年度市級(jí)機(jī)關(guān)黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海市級(jí)機(jī)關(guān)委員會(huì)頒發(fā)）。 2003年度上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)（上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)審定委員會(huì)頒發(fā)）。 2003年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國資信評(píng)估中心評(píng)定）。 2004年度全國質(zhì)量、服務(wù)誠信示范單位（全國市場誠信建設(shè)組織委員會(huì)頒發(fā)）。 2004年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國資信評(píng)估中心評(píng)定）。 2004年度上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司委員會(huì)頒發(fā)）。 2005年度建設(shè)行業(yè)信用信譽(yù)AAA級(jí)單位（中國調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國資信評(píng)估中心評(píng)定）。 智能化大樓和

12、住宅小區(qū)管理資質(zhì)（上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)智能化專家組認(rèn)定）。親情住區(qū)建設(shè)課題組成員（國家建設(shè)部、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海市房科院）。物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。上海市物業(yè)管理企業(yè)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。 中央電視臺(tái)曾專題報(bào)道（公司管理的瑞南新苑作為上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型，在2004年春天在由中央文明委組織、中央電視臺(tái)攝制的服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片偉大的創(chuàng)造中進(jìn)行了專題報(bào)道）。 上海電視臺(tái)、東方電視臺(tái)曾專題報(bào)道（對(duì)上實(shí)物業(yè)管理公司及有關(guān)重要活動(dòng)多次進(jìn)行專題報(bào)道）。 2006年榮獲亞洲物業(yè)管理品牌企業(yè)稱號(hào)（亞洲物業(yè)管

13、理協(xié)會(huì)、國際房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)評(píng)定）。2006年榮獲上海市實(shí)施卓越績效先進(jìn)企業(yè)獎(jiǎng)（上海市質(zhì)量管理中心審定委員會(huì)頒發(fā)）。公司所管轄的上實(shí)大廈榮獲辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范-示范基地（上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定）。在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜評(píng)選中，被評(píng)為2006年度最佳物業(yè)管理公司（搜房網(wǎng)全球機(jī)構(gòu)）言而有信，有“說到的一定做到，做到的比說的更好”的口碑。為了更及時(shí)地得到業(yè)主的意見和信息，切實(shí)糾正管理服務(wù)中存在的不足，不斷提高和完善自身的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，我司愿意接受各方的意見和批評(píng)，在已經(jīng)設(shè)立公司投訴電話的基礎(chǔ)上，又開通了8006203434的業(yè)主免費(fèi)投訴熱線。三、物業(yè)管理業(yè)績“上實(shí)物業(yè)”自1997年7月

14、成立至今十年有余，不僅直接管理面積由最初的6.7萬M2逐漸地一步一個(gè)腳印增加至目前的630多萬M2，且均是中高檔項(xiàng)目,經(jīng)營業(yè)績最佳的，加上合作、顧問的80余萬M2管理面積，總體量已逾700余萬M2。而且管理種類綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無僅有的。在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)”之稱。1999年2月，我司就通過了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證，2002年2月又通過了ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的改版認(rèn)證。2003年，公司還通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。2005年，公司通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。2006年

15、4月建立和實(shí)施的ISO9001:2000、ISO14001:2004、GB/T28001：2001結(jié)合型管理體系通過了上海市質(zhì)量審核中心的認(rèn)證。公司對(duì)下轄的各個(gè)管理項(xiàng)目全部實(shí)行ISO9001:2000質(zhì)量管理體系和ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001：2001職業(yè)健康安全管理體系的貫標(biāo)，這在業(yè)內(nèi)也是不多見的。尤其是一些商務(wù)樓的綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，我司管轄的“金鐘廣場”商務(wù)樓被評(píng)為上海市繁華商業(yè)中心地區(qū)首幢“綠色示范大廈”。憑借公司嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作作風(fēng)、顯著的工作成績，從而得到了社會(huì)各界和各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)部門的一致好評(píng)。經(jīng)上海市用戶評(píng)價(jià)中心測評(píng)，調(diào)查統(tǒng)計(jì)

16、表明，公司/業(yè)主對(duì)我司所管轄的每個(gè)管理處總滿意度指數(shù)達(dá)85.33，領(lǐng)先于目前上海市一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)平均水平,名列前茅。同時(shí)也反映出我司作為一個(gè)政府的服務(wù)性窗口企業(yè)與發(fā)展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間都建立著良好的關(guān)系。2007年第一季度上海十大“百姓滿意物業(yè)”評(píng)選揭曉。上實(shí)物業(yè)獲得百姓滿意度分值為90.732，比平均分值高13.155個(gè)百分點(diǎn)，位列全市物業(yè)服務(wù)公眾滿意度第三名。2000年，由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。2000年9月，我司被選為“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組”成員單位。上實(shí)大廈1999

17、年11月被評(píng)為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；自1998年起歷年被評(píng)為市治安消防先進(jìn)單位。多年來，上實(shí)大廈管理處與上海市消防局第五支隊(duì)建立了警民共建關(guān)系，并在上實(shí)大廈多次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，收到了良好的效果。2003年7月，由上海市消防局第五支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司在金鐘廣場聯(lián)合舉行了上海鬧市區(qū)首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)各界的好評(píng)，以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。瑞南新苑在2000年10月被評(píng)為上海市首批“四高小區(qū)”，2002年2月被評(píng)為“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，2002年底又被評(píng)為“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，期間還獲得諸多單項(xiàng)榮譽(yù)。2004年春天，瑞南新苑以

18、上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型的身份，作為全國商品房住宅小區(qū)的唯一代表，在由中央文明委組織、中央電視臺(tái)攝制的服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片偉大的創(chuàng)造中進(jìn)行了專題報(bào)道。公司具有針對(duì)具體項(xiàng)目量身定做以合適管理服務(wù)的方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)的能力。我們管理的項(xiàng)目至今沒有虧損的，而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交委托方/業(yè)委會(huì)審核。公司通過多年的實(shí)踐運(yùn)作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是為了解決各類矛盾和問題，在與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)各方的溝通與協(xié)調(diào)方面，在制止違法（約）裝修（搭建）、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能妥善處理，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，對(duì)處理棘手問題有對(duì)策、有方法，而且還不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，

19、這是上海同行自嘆望塵莫及的。我司除全權(quán)管理物業(yè)的同時(shí)，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。四、物業(yè)管理特色經(jīng)過多年的探索實(shí)踐和積累總結(jié)，我司的物業(yè)管理服務(wù)特色可概括為四個(gè)字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)”：新管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。公司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，力求在管理與服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。嚴(yán)在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的激勵(lì)機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機(jī)制，以嚴(yán)格的管

20、理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處。精堅(jiān)持精品意識(shí)、品牌意識(shí)，在提高管理水準(zhǔn)的同時(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技能以及服務(wù)意識(shí)。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心策劃。細(xì)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過程都想得細(xì)、做到位，對(duì)每一件事都細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對(duì)每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能滿足和超越顧客合理的要求與期望。我司大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，又結(jié)合本國國情，對(duì)每個(gè)不同的管理項(xiàng)目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都體現(xiàn)了“統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求”，取得了非常好的社會(huì)效應(yīng)。遵守國家、政府法律

21、法規(guī)，堅(jiān)持“合法、合理、合情”地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。始終堅(jiān)持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動(dòng)圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。每年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃都要反復(fù)論證，特別是針對(duì)辦公大廈系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了20年的維保概算。一經(jīng)確定的，就確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗也從不間斷。在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。我司報(bào)修10分鐘到達(dá)的做法，曾被新

22、民晚報(bào)專題報(bào)道。我司倡導(dǎo)：先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持原則，從不讓步。雖然我們堅(jiān)持管理原則非常堅(jiān)決，但幾年來基本沒有收到有效投訴。我司把“超值服務(wù)”的承諾真正落到實(shí)處，并使業(yè)主/住戶能切實(shí)感受得到。我們所管轄的一些項(xiàng)目,如上實(shí)大廈在運(yùn)作過程中出現(xiàn)降低管理費(fèi)的情況下，服務(wù)水準(zhǔn)卻仍然是同業(yè)中上好的。因此，我們管理的辦公樓宇的租售率幾年來始終保持在98.5以上，而新建的住宅樓宇也全部都實(shí)現(xiàn)了100銷售。我司提出的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。因此，引起行業(yè)

23、內(nèi)主管部門的重視。在服務(wù)觀念方面，我們堅(jiān)持“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶”的理念，奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨，倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；要求服務(wù)接待保持“不能帶不字作結(jié)束語”的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)。在企業(yè)管理方面，我們堅(jiān)持“取法乎上，博采眾長、融合提煉、自成一家”的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員“把今天的事做到最好，明天的事考慮周到”，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基

24、礎(chǔ)，從而保障了為委托方提供的管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)。在規(guī)范發(fā)展方面，我們正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明規(guī)范是發(fā)展的基礎(chǔ)和必然條件，發(fā)展是規(guī)范的結(jié)果和既定目標(biāo)。沒有規(guī)范，就沒有發(fā)展；沒有規(guī)范，就是發(fā)展了也不會(huì)持久。能不能做到規(guī)范發(fā)展，已經(jīng)成為衡量一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)整體水平的重要標(biāo)志。因此，我們?cè)跒槲蟹教峁﹥?yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中始終保持規(guī)范化的運(yùn)作體系，故無論是與我們合作的開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)都對(duì)我司的規(guī)范化運(yùn)作物業(yè)管理表示極其的認(rèn)可，由此一些大型的開發(fā)商還與我司結(jié)成了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。我司在物業(yè)管理的過程中充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方的關(guān)系。我們的每個(gè)管理項(xiàng)目在該區(qū)域都是最好的，因此使委

25、托方得到物有所值，物超所值的利益和價(jià)值。充分發(fā)揮“三位一體”（現(xiàn)在以發(fā)展為“多位一體”）管理模式，形成“多方共贏”局面。2、管理經(jīng)驗(yàn)及成果序號(hào)項(xiàng)目名稱管理面積（萬m2）物業(yè)類型項(xiàng)目所在地主要業(yè)績1上實(shí)大廈6.7涉外超高層綜合商辦樓上海市徐匯區(qū)漕溪北路18號(hào)全國物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市消防工作先進(jìn)單位2金鐘廣場9.18涉外超高層綜合商辦樓上海市盧灣區(qū)淮海中路98號(hào)全國物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市智能化大廈盧灣區(qū)綠色物業(yè)3環(huán)球金融中心38涉外超高層綜合商辦樓上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道100號(hào)4海上海新城22.88LOFT創(chuàng)意高級(jí)商住公寓上海市楊浦區(qū)大連路920號(hào)上海

26、市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈5潤和國際總部園8.09辦公樓浦東張衡路、李冰路部分建設(shè)中6玉佛城12.38高層住宅小區(qū)全國物業(yè)管理示范小區(qū)上海市文明住宅普陀區(qū)區(qū)優(yōu)秀小區(qū)7黃浦新苑17.83高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)制造局路171號(hào)建設(shè)部小康住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)8御景園11.56高層/多層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)錦繡路888號(hào)全國物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)9瑞南新苑10.73超高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)瑞金南路185弄全國物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市完整街坊上海市消防工作先進(jìn)單位10中石化銷售大廈0.58辦公樓上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號(hào)11地方天園7.29高

27、層小高層住宅小區(qū)上海市普陀區(qū)東新路355弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市文明小區(qū)12嘉 園8.36高層住宅小區(qū)上海市靜安區(qū)萬航渡路458弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠化小區(qū)上海市花園小區(qū)13嶺南雅苑8.87多層小高層住宅小區(qū)上海市寶山區(qū)嶺南路1181號(hào)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)14錦灝佳園10.22多層/高層住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠色環(huán)保小區(qū)15東新大廈2.35辦公樓高級(jí)公寓上海市黃浦區(qū)寧海路、浙江路16創(chuàng)世紀(jì)花園10.19高層住宅小區(qū)上海市徐匯區(qū)零陵路789號(hào)全國物業(yè)管理示范小區(qū)17家化濱江苑4.94住宅小區(qū)上海市浦

28、東新區(qū)浦明路1188弄18春天花園16.52別墅小區(qū)上海市長寧區(qū)婁山關(guān)路999號(hào)19明日星城22.01高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)河南南路1009號(hào)20步高苑5.89高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)陜西南路370弄上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)21臨江大廈2.91辦公樓高級(jí)公寓上海市虹口區(qū)東大名路1062弄虹口區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)22夏陽湖國際花園16.07高層住宅小區(qū)23地杰國際城35.9小高層高層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)24德瑪公寓2.28小高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)肇家浜路188弄25祥和星宇花園22.56多層/小高層/別墅上海市普陀區(qū)鼓浪路真北路26淡水灣花園14.05高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路588

29、號(hào)建設(shè)中27航天苑26.86多層/小高層/別墅住宅小區(qū)上海市閔行區(qū)建設(shè)中28世紀(jì)廣場0.17公眾物業(yè)上海市黃浦區(qū)九江路518號(hào)29和欣國際花苑25.24高層上海市寶山區(qū)建設(shè)中30無錫金色江南三、四期42多層/小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省無錫市31無錫太湖威尼斯花園9.8別墅江蘇省無錫市全國物業(yè)管理示范小區(qū)32加洲河濱花園26.2多層/高層無錫惠山區(qū)建設(shè)中33達(dá)利廣場12高層/商場/公寓青島黃島開發(fā)區(qū)建設(shè)中34電影華苑6.14住宅小區(qū)徐匯區(qū)零陵路751弄建設(shè)中35天津萊茵小鎮(zhèn)30住宅小區(qū)天津市建設(shè)中36KING紫金門花苑32住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中37首創(chuàng)雋府33住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中38瑞城花園31高

30、層酒店公寓無錫市建設(shè)中39大理社區(qū)30住宅小區(qū)云南大理建設(shè)中合 計(jì)632.75合作、顧問管理項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱管理面積（萬m2）物業(yè)類型項(xiàng)目所在地主要業(yè)績1申港豪園5.7小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場10.17大型商場上海市七浦路3新弘國際公寓8.86住宅上海市老滬太路199弄4愛法奧朗新莊園20別墅南匯航頭鎮(zhèn)5中南世紀(jì)城40住宅南通合 計(jì)84.733、接管主要人員名單簡介及職稱（專業(yè)資格資質(zhì)證書復(fù)印件） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡歷表姓名性別男年齡職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理職稱經(jīng)濟(jì)師擬在本合同中擔(dān)任職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理畢業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校參加工作時(shí)間28年從事本專業(yè)工作時(shí)間10年履 歷第二章 小區(qū)物業(yè)

31、管理的整體設(shè)想1、擬定管理模式“多位一體”管理模式作為本項(xiàng)目的社區(qū)管理支撐連城國際居住項(xiàng)目作為杭州市余杭地區(qū)的重要組成部分，要把管理服務(wù)與江南的文化氣息聯(lián)合起來，成為杭州市最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為余杭最具有特色的小區(qū)。我們會(huì)配合主管部門在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)并會(huì)同市政成立由政府部門牽頭，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、商業(yè)街、市政管理代表和物業(yè)公司等派代表參加組成的連城國際管委會(huì)，充分發(fā)揮“多位一體”模式作用。前瞻專業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)理念，實(shí)施物業(yè)管理早期介入，實(shí)現(xiàn)多方共贏連城國際項(xiàng)目的開發(fā)商充分考慮廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)投資，為切實(shí)保障其利益，以前瞻性的理念，在開發(fā)初期就選聘優(yōu)秀物業(yè)管理公司，引入物業(yè)管理早期介入的全程

32、物業(yè)管理服務(wù)，共同打造杭州地產(chǎn)界的又一新亮點(diǎn)。通過成功的管理與服務(wù)實(shí)踐，必然實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)營者、業(yè)主、消費(fèi)者和物業(yè)公司“多方共贏”的局面。本企業(yè)作為專業(yè)化的物業(yè)管理公司，將秉承開發(fā)商前瞻性、專業(yè)化的先進(jìn)理念，創(chuàng)新服務(wù)理念，形成管理特色，積極實(shí)施物業(yè)管理早期介入，切實(shí)為本項(xiàng)目前期物業(yè)管理全過程提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，并樹立與小區(qū)內(nèi)的權(quán)益各方共獲收益、共享財(cái)富的美好理想。層次空間與功能定位結(jié)合，物業(yè)管理公司全方位配合實(shí)行“三統(tǒng)一”要做好連城國際項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，就必須要將本項(xiàng)目的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運(yùn)用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯(cuò)的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)服務(wù)于

33、居民。運(yùn)用物業(yè)管理公司全方位配合開發(fā)商、運(yùn)營商或經(jīng)營者的“三統(tǒng)一”模式，即“統(tǒng)一劃分布局、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一物業(yè)管理”，做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一又不單一，充分體現(xiàn)綜合功能商業(yè)和會(huì)所等的特性。點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，營造充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)連城國際小區(qū)地處杭州市的優(yōu)越位置，將是杭州人和各地優(yōu)秀人士關(guān)注的焦點(diǎn)。物業(yè)管理要結(jié)合功能定位特點(diǎn)，有效融合江南文化、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、鄰近標(biāo)志性建筑和周邊的文化氛圍，設(shè)定符合連城國際項(xiàng)目特點(diǎn)的運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，使本項(xiàng)目真正成為一個(gè)充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)。盡善齊全的服務(wù)體系，滲透物業(yè)管理全方位、體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)多方面連城國際項(xiàng)

34、目確立的服務(wù)業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)中提供了完備服務(wù)體系。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源頭開始，全方位滲透，多方面體現(xiàn)，把西方理性與東方人性有機(jī)結(jié)合，提供杭州人和優(yōu)秀人士都能接受的管理服務(wù)，用細(xì)心、貼心、用心的服務(wù)理念，貫穿于物業(yè)管理服務(wù)全過程。經(jīng)營與小區(qū)公建配套的服務(wù)功能、開設(shè)多項(xiàng)軟硬件設(shè)施，做到想業(yè)主之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全面推行“人性化物業(yè)管理模式”我們借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特色的人性化管理模式。物業(yè)的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一：對(duì)業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的

35、統(tǒng)一；對(duì)公司來說，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對(duì)員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長的統(tǒng)一?！叭诵曰飿I(yè)管理模式”就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。在物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使連城國際項(xiàng)目的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。個(gè)性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，我們?cè)诠芾矸?wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念，在物業(yè)管理中，我們將提供個(gè)性化服務(wù)，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求

36、的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此，我們將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)性化管家式服務(wù)。我們將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)行有效的“愛好分類、個(gè)性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理設(shè)想我們?cè)谶B城國際項(xiàng)目的物業(yè)管理中，將引入“即時(shí)服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合的管理理念?！凹磿r(shí)服務(wù)”，就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主

37、應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度?！半[性管理”是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如，小區(qū)的清潔管理，我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。我公司已經(jīng)建立了一套客觀公正的價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考核機(jī)制，能量化

38、的盡量加以量化，不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項(xiàng)目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進(jìn)，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級(jí)考核下級(jí)為主，輔以同級(jí)之間和下級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)價(jià)來綜合衡量，確?？己说墓?、公正和公開。我們?cè)谖飿I(yè)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)具有以下三個(gè)方面的優(yōu)勢：一是具有對(duì)人才有吸引力的、符合企業(yè)實(shí)際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大了情感投資力度，充分尊重員工，對(duì)員工進(jìn)行“人文關(guān)懷、情感服務(wù)”，用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動(dòng)和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個(gè)“大家庭”的溫暖；三是進(jìn)行職位激勵(lì)，幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，給員工特別是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)

39、會(huì)。通過種種努力，我們引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保所轄項(xiàng)目的物業(yè)管理質(zhì)量，保證了企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。2、管理服務(wù)措施我們?cè)诃h(huán)境控制上要保持建筑環(huán)境的原汁原味；在管理服務(wù)上要學(xué)習(xí)借鑒境內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)理念、模式、方法和手段，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，形成一整套適宜有效的管理服務(wù)理念、模式、方法和手段；在人文環(huán)境上，要符合中國特色，體現(xiàn)中西交融、博采眾長、文明協(xié)調(diào)、多元發(fā)展。以人為本，建立一門式接待服務(wù)中心我們?cè)诠芾矸?wù)中，引進(jìn)境內(nèi)外先進(jìn)的管理服務(wù)理念，建立本項(xiàng)目適宜有效的管理模式。在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上，我們的管理服務(wù)會(huì)方便業(yè)主的生活，成立

40、一門式的接待服務(wù)中心，提供全方位的各項(xiàng)服務(wù)，總體協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主的各類事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)及時(shí)處理，以滿足業(yè)主的各種需求。同時(shí)，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在復(fù)地連成國際小區(qū)生活工作的人們提供溫馨和諧的大家庭環(huán)境。安全第一，保障住宅小區(qū)公共秩序安全業(yè)主對(duì)于居家安全是十分關(guān)切的，安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。我們將根據(jù)“群防群治”、“綜合治理”的原則，為防盜竊、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外事故等所管理的物業(yè)開展一系列管理活動(dòng)。比如，制定管委會(huì)例會(huì)制度，對(duì)小區(qū)交通、業(yè)主入住、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進(jìn)行制度化、程序化的管理，

41、確保社區(qū)安寧、祥和，做到開放空間松而不亂，有序開放；封閉空間外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。我們擬將建立起由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度的、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。智能設(shè)施，提供專業(yè)物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)連城國際項(xiàng)目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進(jìn)，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握相應(yīng)的科技知識(shí)，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護(hù)。我們將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量管理體系規(guī)

42、范化操作，早期進(jìn)駐施工現(xiàn)場熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，并提出合理化建議，在各階段發(fā)揮物業(yè)管理作用。同時(shí)，培養(yǎng)和配備一支掌握智能化系統(tǒng)技術(shù)及管理方法的專業(yè)技能精湛的早期管理服務(wù)隊(duì)伍?，F(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。我們已在企業(yè)所轄項(xiàng)目中全方位的使用了現(xiàn)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，爭取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入連城國際項(xiàng)目的管理中，從而全面提升本項(xiàng)目的物業(yè)管理水平。加強(qiáng)監(jiān)督，建立多元化、全方位監(jiān)督體系本企業(yè)開創(chuàng)的多元化、全方位的管理服務(wù)監(jiān)督體系得到了物業(yè)管理界和主管部門一致好評(píng)，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為本企業(yè)的一大特色。

43、在連城國際項(xiàng)目的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，建立良好的社會(huì)關(guān)系和強(qiáng)有力的社會(huì)監(jiān)督體系，把連城國際項(xiàng)目建設(shè)成高品質(zhì)的生活社區(qū)。當(dāng)業(yè)主需要時(shí)，我們會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主暫不需要時(shí)，我們將待命。滿足需求，推出多形式方便業(yè)主的衍生服務(wù)將連城國際社區(qū)打造成余杭區(qū)內(nèi)的一個(gè)文化生活經(jīng)濟(jì)中心，會(huì)所設(shè)置和服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)在立足于滿足業(yè)主部分生活需求后，能給其提供并帶來更深層次的享受和娛樂。我們準(zhǔn)備推出便利式、預(yù)約式、經(jīng)濟(jì)式的衍生服務(wù)（特約服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)），為廣大業(yè)主提供更多的方便。商鋪管理，兼顧方便居民、綜合治理關(guān)系連城國際的綜合商業(yè)管理既要給小區(qū)居民帶來方便、舒適、優(yōu)雅、高檔的享受，更要做到不影響社區(qū)

44、居民的生活。因此，對(duì)配套商鋪的招商要貼近生活需要，生活必需貫徹有統(tǒng)一策劃、分門別類，兼顧健康、休閑、娛樂。對(duì)店鋪招商要統(tǒng)一設(shè)計(jì)方案，方案要與建筑風(fēng)貌融為一體。同時(shí)采取有效措施，做到燈光不造成光污染；聲音不造成噪音污染；清潔不造成衛(wèi)生污染；商鋪不造成環(huán)境污染。并制止商鋪的業(yè)主發(fā)生對(duì)社區(qū)安全有影響和隱患的舉措。環(huán)境管理，展現(xiàn)自然宜人的海派新風(fēng)格對(duì)連城國際項(xiàng)目的環(huán)境綠化管理是重中之重，我們擬在公共綠地、商鋪門前、公寓居住區(qū)的門前、窗臺(tái)和露臺(tái)上擺放一些綠化，點(diǎn)綴美化環(huán)境，給人以常綠常新的感覺，并在滿足社區(qū)居民需求的同時(shí)，兼顧觀賞性，展現(xiàn)出自然宜人的海派新風(fēng)格。逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量未來的物業(yè)管

45、理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競爭將起最終作用。在連城國際項(xiàng)目的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加快智能化建設(shè)。第三章 有效的管理機(jī)制1、管理方式內(nèi)部管理架構(gòu)連城國際管理處保安消防客戶管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接 待激勵(lì)機(jī)制在實(shí)際工作中，我們充分考慮員工的個(gè)體差異，實(shí)行差別激勵(lì)的原則。我們將綜合考慮員工的性別、職務(wù)、學(xué)歷、年齡等幾方面因素，制定能滿足絕大多數(shù)員工利益的激勵(lì)機(jī)制：物質(zhì)激勵(lì)：增加員工的工資、生活福利、保險(xiǎn)，

46、發(fā)放獎(jiǎng)金、生活用品、工資晉級(jí)。信息激勵(lì)：交流企業(yè)、員工之間的信息，進(jìn)行思想溝通，如匯部門溝通會(huì)、報(bào)制度、懇談會(huì)、經(jīng)理接待日制度.目標(biāo)激勵(lì)：通過推行目標(biāo)責(zé)任制，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層層落實(shí)，每個(gè)員工既有目標(biāo)又有壓力，產(chǎn)生強(qiáng)烈的動(dòng)力，努力完成任務(wù)。監(jiān)督機(jī)制我司有完善的監(jiān)督機(jī)制，主要包括:實(shí)時(shí)監(jiān)控制度，公司利用網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)對(duì)各管理部以及各部門日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督控制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正；定期報(bào)告制度，各處定期匯報(bào)工作情況，提交工作計(jì)劃，由公司審核，并評(píng)估工作業(yè)績；不定期巡察，彌補(bǔ)紕漏，促進(jìn)管理工作更加完善；投訴制度，接受業(yè)主投訴，并盡快做出處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿意的答復(fù)；接受業(yè)主及各級(jí)行政部門的

47、監(jiān)督，定期向業(yè)主通報(bào)物業(yè)管理情況，定期公開財(cái)務(wù)狀況和物業(yè)管理運(yùn)作情況。自我約束機(jī)制我司已通過ISO9001:2000的質(zhì)量管理認(rèn)證，根據(jù)該體系的具體標(biāo)準(zhǔn)并參照國家建設(shè)部的全國城市物業(yè)管理小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，制定管理中心日常工作標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合崗位聘用機(jī)制和逐級(jí)考核機(jī)制，形成自我約束機(jī)制。信息反饋機(jī)制在內(nèi)部的反饋中，管理部有定期與不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的主管人員例會(huì)；每周五的各班組班務(wù)會(huì)；每月一次的主管會(huì)議等等，會(huì)議的內(nèi)容就是反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。在對(duì)外的反饋中，將通過回訪制度和定期的服務(wù)調(diào)查來完成。工作計(jì)劃 我們將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、

48、科學(xué)實(shí)效的原則，制定管理工作計(jì)劃。前期管理工作計(jì)劃前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)擬訂物業(yè)管理方案組建物業(yè)管理隊(duì)伍完善管理及辦公條件制定管理規(guī)章制度物業(yè)的驗(yàn)收和接管入住期管理工作計(jì)劃入住手續(xù)辦理住戶裝修管理檔案的建立和管理正常期管理工作計(jì)劃房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)；機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；安保管理；智能化設(shè)施管理；小區(qū)環(huán)境管理；財(cái)務(wù)管理；社區(qū)文化活動(dòng)開展；便民服務(wù)和完善配套；2、物資裝備辦公設(shè)備辦公桌(椅)、電腦、飲水機(jī)、打印機(jī)、物業(yè)接待臺(tái)、保險(xiǎn)箱、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、文件柜、小會(huì)議桌(椅)、掛壁式空調(diào)、更衣柜工程設(shè)備鋁合金升降梯(6M)、電錘(進(jìn)口)、潛水泵(單相)、指針式萬用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表

49、(1000V)、小型切割機(jī)、絕緣墊、鋁合金升降梯(4M)、數(shù)字式萬用表、鋁合金升降梯(2.5M)、電動(dòng)疏通機(jī)、手提充電式遠(yuǎn)射燈套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機(jī)、工具箱、梅花/開口扳手(公制)、保潔設(shè)備手推車、桶式洗塵機(jī)、鋁合金合頁梯、垃圾桶、小型清潔工具、增壓泵水槍、其他清潔工具。保安設(shè)備對(duì)講機(jī)、警棍、聚光手電筒、遮陽傘等其他設(shè)備。3、人員配備各類人員數(shù)量崗位人數(shù)工作概述物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理1人主持全面管理工作客戶服務(wù)部3人客戶接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、綜合服務(wù)工 程 部3人水電工、給排水、日常房屋設(shè)備維保安 保 部25人監(jiān)控、大門、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章保 潔 部10人公共走道、外圍、車庫

50、保潔、綠化工作合 計(jì)42人各崗位人員數(shù)量崗位名稱人數(shù)經(jīng) 理1人客戶主管1人工程領(lǐng)班1人保安主管1人客戶接待員1人出納1人維修工2人保安領(lǐng)班4人保安員16人監(jiān)控管理員4人保潔領(lǐng)班1人公寓樓保潔9人總計(jì)： 42人各崗位人員要求物業(yè)經(jīng)理男性，年齡40歲以下，大專以上學(xué)歷，持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)經(jīng)理上崗證書，有良好的表達(dá)與溝通能力，熟悉物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)；五年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，能全面負(fù)責(zé)社區(qū)管理。保安主管 男性, 25-35歲 高中以上學(xué)歷，三年以上相關(guān)經(jīng)歷，保安崗位證書、消防崗位證書，會(huì)操作常見的消防設(shè)備，具備一定的保安消防知識(shí)，并有對(duì)保安隊(duì)員的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，能負(fù)責(zé)全公司保安條線的整體工作

51、，善于處理各類突發(fā)事件，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。工程主管 男性，年齡45歲以下，大專以上學(xué)歷，掌握物業(yè)工程相關(guān)技術(shù)知識(shí)和工作操作流程，有設(shè)備類上崗證或中級(jí)證，具有較強(qiáng)文案寫作能力,熟悉強(qiáng)弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)，具有較強(qiáng)的工程管理、協(xié)調(diào)能力,熟悉土建常識(shí)，五年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)?？头鞴?男/女性，35歲左右，大專以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，良好的溝通表達(dá)和協(xié)調(diào)能力，有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理人員上崗證書。 維修工男性,45歲以下，2年以上物業(yè)小區(qū)專業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 保安員（男）1.70米以上，年齡30歲以下，初中以上學(xué)歷,工作責(zé)任心強(qiáng)，無違法犯罪記錄，人品佳，退伍軍人優(yōu)先。出納 女性，35歲以下，財(cái)會(huì)類專業(yè)，二

52、年以上會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握各類會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，持有會(huì)計(jì)上崗證，有會(huì)計(jì)初、中級(jí)職稱者優(yōu)先。接待 女性，25歲左右，大專以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語言溝通能力強(qiáng)，熟悉電腦操作，熟練掌握各類表單的編制。4、人員培訓(xùn)在我們投入連城國際前期物業(yè)管理服務(wù)工作后，將按照物業(yè)的規(guī)模及需要提出物業(yè)管理中心員工總體架構(gòu)及各級(jí)人員編制。根據(jù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)之要求,招聘連城國際物業(yè)管理服務(wù)所需之所有管理員工。按職務(wù)要求及勞務(wù)市場情況擬訂員工工薪標(biāo)準(zhǔn)。擬訂整體招聘計(jì)劃（包括招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)等）。篩選適當(dāng)申請(qǐng)人，安排面試、復(fù)試，并按工作先后所需提出錄用之建議（工程骨干人員將被優(yōu)先安排到位工作，協(xié)助物業(yè)機(jī)電設(shè)備測試及驗(yàn)收）。員工培訓(xùn)、考察及實(shí)習(xí)員工上崗培訓(xùn)：完善和系統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)員工上崗培訓(xùn)，將有利于員工能更快適應(yīng)新的崗位。我們通過多年各類型物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐和對(duì)不同層次之員工進(jìn)行培訓(xùn)，已發(fā)展出一套上實(shí)物業(yè)獨(dú)特的培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。我們將針對(duì)連城國際項(xiàng)目特性及物業(yè)管理中心員工之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)課程。該課程由我們高級(jí)行政人員和專業(yè)培訓(xùn)講師進(jìn)行實(shí)地教授，使員工在上崗前能基本掌握物業(yè)管理所需之各類基礎(chǔ)知識(shí)，以便其日常物業(yè)管理服務(wù)工作之順利開展。同時(shí)，我們亦會(huì)對(duì)聘用的物業(yè)管理員工進(jìn)行考核和評(píng)估，就員工之物業(yè)管理服務(wù)能力進(jìn)行評(píng)估，挑選出合適之物業(yè)