湖北白云綠水物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書

1、項(xiàng)目編號: */HBJZ/LW/001湖北白云綠水物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書編 制:*物業(yè)管理有限公司授權(quán)代表:*編制時(shí)間:2*年3月20日批準(zhǔn)時(shí)間:2*年3月22日審 批:荊州*房地產(chǎn)開發(fā)公司生效時(shí)間:2*年3月23日鄭重申明 本投標(biāo)書內(nèi)容涉及我公司和荊州*房地產(chǎn)開發(fā)公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對有合作意向的荊州*房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。本公司要求荊州*房地產(chǎn)開發(fā)公司收到本物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書時(shí)做出以下承諾： 一、 本投標(biāo)書僅供荊州*房地產(chǎn)開發(fā)公司在決策“白云綠水”物業(yè)管理合作單位時(shí)使用。 二、 妥善保管本項(xiàng)目投標(biāo)書方案，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本預(yù)算方案內(nèi)容。否則，我公司將保留因此

2、對我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收回。 特此申明！上海*物業(yè)管理發(fā)展有限公司 二零零四年三月二十一日摘 要根據(jù)白云綠水小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、荊州*房產(chǎn)開發(fā)公司對本項(xiàng)目物業(yè)管理的要求，我公司為白云綠水小區(qū)項(xiàng)目提供一站式專業(yè)無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足廣大業(yè)主的各種需求，以上海發(fā)達(dá)地區(qū)卓越的物業(yè)管理理念、先進(jìn)的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。*物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項(xiàng)目包括寫字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長時(shí)間的管理經(jīng)驗(yàn)積累，從中總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)

3、驗(yàn)。并嚴(yán)格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，同時(shí)形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為白云綠水小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障我公司系上海綠地集團(tuán)旗下的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員之一，同時(shí)也是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員，我公司熱誠希望與各大房產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)主委員會(huì)等客戶進(jìn)行精誠合作。我公司現(xiàn)在熱誠開發(fā)內(nèi)陸市場，在荊州市能有機(jī)會(huì)與荊州*房產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)和知名的品牌能夠?qū)Π自凭G水小區(qū)的開發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務(wù)，對項(xiàng)目的銷售和以后的管理給予更多

4、便利，對開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強(qiáng)有力的幫助。我公司決意在荊州市發(fā)展二線品牌，如果我公司與荊州*房產(chǎn)開發(fā)公司能夠達(dá)成協(xié)議合作，使得我公司在荊州有立足的第一個(gè)項(xiàng)目，在此種情況下為以后長遠(yuǎn)合作著想并表示我公司的合作誠意，我公司將對白云綠水項(xiàng)目不做利潤要求。我公司將白云綠水小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)定位為專業(yè)物業(yè)管理，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)測算，本項(xiàng)目的開辦費(fèi)為237111.00元，管理費(fèi)為0.5元/平方米月，此外另需要管理用房224平方米由開發(fā)商無償撥給。包括：管理處辦公室80M2、停車場辦公點(diǎn)20 M2、安保隊(duì)辦公室20 M2、維修班辦公室20 M2、員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫24 M2 前

5、言首先感謝荊州*房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任，我公司對本次合作機(jī)會(huì)非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示上海*物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，管理的物業(yè)類型眾多，我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作，開設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達(dá)到了200多萬平方米，這個(gè)數(shù)字不包括顧問管理的面積。由我公司管理白云綠水小區(qū)，能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)，使得*房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴(yán)格按照ISO9000：2000國際質(zhì)量管理

6、體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信，在荊州*房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下，“*物業(yè)”和“白云綠水”的結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì)，確保給白云綠水小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念，確保白云綠水的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。*物業(yè)承諾：在物業(yè)建筑階段，*將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面，結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素，提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進(jìn)場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理，駐場負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。*總部將有計(jì)

7、劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促，以按*的物業(yè)管理理念進(jìn)行日常的物業(yè)管理，并在高效有序管理的基礎(chǔ)上，開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù)，以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。本投標(biāo)書僅針對已在建的白云綠水小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請?jiān)?！二、公司簡介上?物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項(xiàng)目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)及駐場物業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、

8、商務(wù)咨詢等方面；*物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。*物業(yè)由上海*物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)改制，由上海*集團(tuán)控股、多方投資并和加拿*物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司合作組建。是中國物業(yè)協(xié)會(huì)、上海市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位。并已通過英國皇家SGS公司審核認(rèn)證取得SIO90012000質(zhì)量管理認(rèn)證。*物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展”，維護(hù)社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)三方利益。*物業(yè)通過于具有境外先進(jìn)物業(yè)管理理念的高力集團(tuán)合作，結(jié)合國內(nèi)業(yè)戶的實(shí)際需要，利用*前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營、管理五萬多平方

9、米商鋪綜合市場的經(jīng)驗(yàn)，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。*物業(yè)集團(tuán)*物業(yè)國際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗(yàn)、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。在上海、*已成功管理上海*城、世紀(jì)*、*世家、*小區(qū)、*城市花園、*新城等物業(yè)、*名人坊、*苑等，另已在江西*、吉林*設(shè)立了子

10、公司。*致力于開拓、發(fā)展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場。*物業(yè)董事長*，副董事長、總經(jīng)理*，副總經(jīng)理*，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和社會(huì)各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；*將給您帶來欣喜。現(xiàn)時(shí)*物業(yè)的管理項(xiàng)目一覽表序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點(diǎn)1*物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市2物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3商 務(wù) 樓物業(yè)管理上海市4物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問上海市8物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理上海市9物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12別 墅前期物業(yè)顧問上海市13物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市14商 場物

11、業(yè)管理上海市15綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市*目前管理的部分項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目名稱： *世紀(jì)城-上海*發(fā) 展 商：上海*置業(yè)有限公司地 址： *區(qū)*路353弄項(xiàng)目特色： 近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會(huì)所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。項(xiàng)目名稱：南昌*園發(fā) 展 商：上海*集團(tuán)*置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市*新區(qū)*路項(xiàng)目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。項(xiàng)目名稱：*大廈開 發(fā) 商：上海*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：*區(qū)*路2*1號項(xiàng)目特色：近五萬平方米智能化大廈。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)

12、現(xiàn)代城市濃郁氣息。項(xiàng)目名稱：*城-*發(fā)展商：上海*地置業(yè)有限公司地 址：上海市*區(qū)*路*弄項(xiàng)目特色：三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。項(xiàng)目名稱：*山莊發(fā)展商：上海*集團(tuán)*置業(yè)有限公司地 址：江西*市*路100號項(xiàng)目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。項(xiàng)目名稱：*城-*發(fā) 展 商：上海*置業(yè)有限公司地 址：*區(qū)*路366弄項(xiàng)目特色：近20萬平方米高層住宅，會(huì)所和智能化系統(tǒng)配備

13、完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”為特色。三、*物業(yè)服務(wù)一、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，*在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。*在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。a）服務(wù)態(tài)度熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。b）服務(wù)設(shè)備完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件

14、。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。c）服務(wù)技能嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。d）服務(wù)項(xiàng)目齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的

15、服務(wù)。e）服務(wù)方式靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。f）服務(wù)程序規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。g）服務(wù)收費(fèi)合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。而*公司制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”

16、為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。h）服務(wù)制度健全*將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。i）服務(wù)效率快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益，*將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。二、*的物業(yè)管理*目前已承接國內(nèi)多個(gè)全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的

17、驗(yàn)收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會(huì)所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗(yàn)在對金利達(dá)花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。1、*物業(yè)的前期介入*對每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：機(jī)電設(shè)施顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置； 重大設(shè)備的選用和購貨合同條款的擬定； 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工； 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工

18、； 各種門鎖和鑰匙的選用； 消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工； 24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施 工等； 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè) 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)； 門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生； 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材，防止水壓過大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。 部分樓道消防通道可能會(huì)過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也 不足消防法規(guī)規(guī)定之1.5米之安全距離等； 其他建議略。建設(shè)設(shè)計(jì)顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 圍墻和大門的設(shè)置； 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工； 單元戶型及實(shí)用

19、功能； 建筑物外立面的控制； 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置； 各種標(biāo)志牌選用； 大堂接待臺(tái)的布置； 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工； 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的確定 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。 個(gè)別單元門廳設(shè)計(jì)會(huì)過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問題易造成日后一次裝修或改建時(shí)主要拆除對象。這樣即會(huì)增加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會(huì)因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。

20、智能系統(tǒng)顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： 人防+技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù) 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 車庫管理系統(tǒng) 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 訪客樓宇對講系統(tǒng) 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng) 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 其

21、他建議略。跟進(jìn)施工過程:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： 維護(hù)發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質(zhì)量 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響 提供成品保護(hù)措施建議 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 提供操作培訓(xùn)要求 提供備品備件要求 提供竣工圖紙遞交要求 提供操作手冊遞交要求 技術(shù)資料遞交要求等 地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人

22、員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。 其他建議略。物業(yè)銷售配合:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息 參加物業(yè)管理介紹會(huì) 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題 提供物業(yè)管理宣傳資料*背景 介紹 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 參加

23、各種慶典/活動(dòng) 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 通常我司會(huì)在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時(shí)的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評。 其他工作，我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。2、*對白云綠水的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦將在白云綠水實(shí)質(zhì)管理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下

24、的籌備工作計(jì)劃： 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度 準(zhǔn)備各種物資裝備 進(jìn)行員工入職培訓(xùn) 制定各種物業(yè)管理方案等物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展。如下： 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 購置各種辦公家具和設(shè)備 定制首期制服和雨具 購置警械和安保用品 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之

25、管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： 住戶手冊 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 二次裝修管理制度及表格表式 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度 會(huì)所管理和有償服務(wù)制度 緊急事件的處理程序 投述的處理程序等完成員工入職培訓(xùn)為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下： 物業(yè)驗(yàn)收程序 二次裝修管理 工程設(shè)施管理 物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作 物品管理制度 物業(yè)管理基本概念 員工守則和崗位職責(zé) *、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹 員工行為、

26、禮儀規(guī)范及隊(duì)列操練 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。如下： 物業(yè)驗(yàn)收方案 物業(yè)保安方案 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案 人事管理方案 物業(yè)服務(wù)方案 交通和停車管理方案 小區(qū)活動(dòng)方案等物業(yè)管理的其他籌備工作 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 定制員工制服 落實(shí)和布置管理處辦公用房 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交 招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等3、*對白云綠水的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中

27、已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場化發(fā)展，為了使*公司在這個(gè)競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日常基礎(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。“服務(wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高

28、人與人間“溝通”效率。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對性的根據(jù)貴司及*的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。我們在接管項(xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入

29、戶時(shí)，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防盜知識；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識、小常識

30、，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。在業(yè)主入住率85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有計(jì)劃地搞一些大中型的文體娛樂活動(dòng)，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。通過這些活動(dòng)，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過對整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大

31、業(yè)主一個(gè)稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。4、*的日常物業(yè)管理簡介物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師-馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以，對*來說，安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù) 在車庫出入口等重點(diǎn)

32、部位設(shè)崗值守 建立小區(qū)公共區(qū)域24小時(shí)保安巡邏制度 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 保安人員培訓(xùn)后上崗等物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個(gè)良好的影響，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔 建筑、生活垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清 特定區(qū)域定期清洗外墻 定期清洗水箱 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔 做好節(jié)日布置 精心維護(hù)綠化等物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管

33、理物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長期保持完好，是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。我司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 制定完善的操作管理制度 建立臺(tái)帳和維護(hù)登記制度 建立短、中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理 建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度 建立物品和工具等管理制度等物業(yè)的交通秩序管理其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會(huì)針對白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，

34、車庫內(nèi)非機(jī)動(dòng)車較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車/非機(jī)動(dòng)車行車、停車等交通的有序及通暢。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象 車庫管理設(shè)施保持運(yùn)行正常 各種道路和交通標(biāo)志完好等5、*物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)*的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對所有業(yè)主/開發(fā)商的承諾，因?yàn)槲覀冇肋h(yuǎn)追求最好。熱線/報(bào)修/監(jiān)督電話鈴響三聲，必有應(yīng)答；先報(bào)家門，后說請講；態(tài)度和氣，語言親切；記錄完整，件件落實(shí)。客戶報(bào)修禮貌召喚，認(rèn)真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專人接待；掛牌上崗，熱情服務(wù)；準(zhǔn)確登記，及時(shí)處理。服務(wù)規(guī)范上門服

35、務(wù)，佩帶工卡；預(yù)約時(shí)間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場；用戶驗(yàn)收，及時(shí)回訪；明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。電梯管理電梯運(yùn)行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時(shí)能開；遇到故障，及時(shí)修理。業(yè)務(wù)接待熱情主動(dòng)，辦事公道；上崗時(shí)間，佩帶工卡；禮貌接待，接章辦事；手續(xù)齊全，現(xiàn)時(shí)辦理；政策不符，講清道理；訪問客戶，聽取意見；來信來訪，及時(shí)處理。三、*的客戶方針客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項(xiàng)。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴?wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善?？蛻魸M意度調(diào)查不光會(huì)提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的

36、長處帶到其它需要改進(jìn)的方面。促進(jìn)客戶滿意度的因素有如下： 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平 對問訊或投訴的響應(yīng)時(shí)間 員工素質(zhì) 溝通的充分與否 成本控制效果 與客戶公司間的關(guān)系 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動(dòng)作機(jī)制 文件資料是否完備等*將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評價(jià)。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容（1）確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)*根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，針對項(xiàng)目實(shí)際情況，以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，*將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局

37、取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。（2）安排和招聘管理人員*目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項(xiàng)目，可抽調(diào)部分骨干到項(xiàng)目任職，只需從社會(huì)上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在*工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉*和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。（3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)*將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后，*利用各種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對不同的專業(yè)

38、人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉*的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。（4）準(zhǔn)確各種物品和裝備*按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外，*還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。（5）參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收*在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗(yàn)的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗(yàn)收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工

39、缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。（6）提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)由于施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，*將根據(jù)發(fā)展商的要求，在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。（7）確保物業(yè)管理各種方案*根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合金利達(dá)花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括：物

40、業(yè)驗(yàn)收方案、小區(qū)保安方案、小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案、工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案、財(cái)務(wù)運(yùn)行方案、人事管理方案、物業(yè)客戶服務(wù)方案、小區(qū)的交通管理方案、小區(qū)內(nèi)停車管理方案、小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案等。（8）制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度*將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的物業(yè)管理公約。*將結(jié)合物業(yè)管理公約，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。（9）完成物業(yè)保險(xiǎn)工作對物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使意外事件得到

41、圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中，*利用以往經(jīng)驗(yàn)，將通過市場公開招標(biāo)方式，辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)。（10）物業(yè)管理籌備工作分類圖4.4,設(shè)立客戶服務(wù)中心,為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作.3.4,制定物業(yè)管理的各種方案,為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備2.4,通過招標(biāo)確定外判清潔公司,開展清潔開荒工作.1.4,完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)1.3,向社會(huì)公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位2.3,選擇保險(xiǎn)公司,辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn)3.3,制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù),根據(jù)需要交付印刷4.3,參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.4.2,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.3.2,制定物業(yè)管

42、理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范1.2,從其他項(xiàng)目調(diào)配各級骨干物業(yè)管理人員.2.2,按開辦費(fèi)預(yù)算來采購管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等1.1,派出管理處經(jīng)理和工程主任2.1,向物價(jià)管理部門申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)4.1,確定和布置各物業(yè)管理用房,創(chuàng)造良好的辦公條件3.1,完成管理公約,用戶手冊,住宅說明書的編制和印刷4,籌建物業(yè)管理處,正式開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作3,協(xié)助制定.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的各項(xiàng)制度2,確定各項(xiàng)物業(yè)管理預(yù)算和物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算1,確定管理人員架構(gòu)和完成人員培訓(xùn)五、白云綠水小區(qū)物業(yè)日常管理（1）物業(yè)驗(yàn)收移交物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合

43、格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告，并填寫驗(yàn)收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明。B、物業(yè)驗(yàn)收首要條件在物業(yè)竣工后，*物業(yè)將參照國家和地方有

44、關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場地和區(qū)域清潔干凈。C、物業(yè)驗(yàn)收的資料要通過物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：政府職能部門驗(yàn)收文件或證明、工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明、物業(yè)設(shè)施的竣工圖（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明、維護(hù)保養(yǎng)手冊；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；

45、提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。D、拒絕驗(yàn)收和移交的范圍當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗(yàn)收移交。拒絕驗(yàn)收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見的損壞

46、、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收 ，驗(yàn)收 時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)公共區(qū)域驗(yàn)收交接表。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接各種機(jī)房驗(yàn)收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)機(jī)房驗(yàn)收表和設(shè)備驗(yàn)收表。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。H、用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、

47、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)住宅單元驗(yàn)收交接表。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。I、綠化的驗(yàn)收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、發(fā)

48、展商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)綠化驗(yàn)收表（表式將根據(jù)花木情況制定）。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)間免費(fèi)維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)

49、責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會(huì)簽；對業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的支付使用通知書，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥物業(yè)單元交接表，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門內(nèi)容備注確認(rèn)業(yè)主客服中心核實(shí)發(fā)展商簽發(fā)交付使用通知書若有疑問需向發(fā)展商證實(shí)交接文本客服中心遞交物業(yè)管理公約、用戶手冊、住宅說明書、住宅質(zhì)保書請業(yè)主簽收建立資料客服中心請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料

50、，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗(yàn)單元工程部按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等記錄缺陷，通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時(shí)完成完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元，需填妥物業(yè)單元交接表記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費(fèi)用財(cái)務(wù)部根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi)做好未交應(yīng)付款的登記移交單元客服中心確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙交樓工作完成（2）二次裝修管理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對

51、公眾和環(huán)境的影響，*將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。嚴(yán)格控制第一個(gè)違章的業(yè)主，必要時(shí)提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。作業(yè)程序圖(略) （3）物業(yè)治安防范管理做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)金利達(dá)花園的高科技安保技防設(shè)施和場地實(shí)際情況，*將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計(jì)劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。A、采用人防加技防的總體防范思路根據(jù)*人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報(bào)警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及

52、出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時(shí)用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。B、制定保安管理方案*在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴(yán)格的管理制度，加強(qiáng)對安保人員的管理。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口24小時(shí)封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。C、小區(qū)出入口管理通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進(jìn)行登記，阻止可疑人員、流動(dòng)商販、拾荒、錐銷人員及無關(guān)車輛進(jìn)入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)

53、美安寧的環(huán)境。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。D、突發(fā)事件處理*對每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。其中包括：臺(tái)風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。（4）物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。為此，*將通過制定各項(xiàng)規(guī)章制度和工作計(jì)劃，通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然