南昌東方海德堡二期整合推廣策略二次提案110p

1、東方海德堡時間東方海德堡時間 東方海德堡二期整合推廣策略二次提案 題西林壁 蘇軾 橫看成嶺側(cè)成峰， 遠(yuǎn)近高低各不同。 不識廬山真面目，不識廬山真面目， 只緣身在此山中。只緣身在此山中。 南昌樓市南昌樓市跳出項目，站在城市的角度，了解市場，認(rèn)識項目。新新建建板板塊塊昌南板塊昌南板塊紅角洲紅角洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)昌南工業(yè)區(qū)昌南工業(yè)區(qū)昌東工業(yè)區(qū)昌東工業(yè)區(qū)紅谷灘板塊紅谷灘板塊青山湖板塊青山湖板塊象湖板塊象湖板塊青云譜片區(qū)青云譜片區(qū)老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊京東板塊京東板塊朝陽洲板塊朝陽洲板塊灣灣里里板板塊塊象湖新城板塊新新建建板板塊塊紅角洲片區(qū)鳳凰洲片區(qū)南昌房地產(chǎn)板塊分布圖南昌房地產(chǎn)板塊分布圖九大房地產(chǎn)板

2、塊，構(gòu)成南昌樓市發(fā)展的平臺。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】地理位置優(yōu)越，歷史悠久，人文景觀豐富，生活配套設(shè)施完善，具備其它板塊無可比擬的優(yōu)勢。 【劣勢】【劣勢】政府重點發(fā)展新城區(qū)，同時改造舊城區(qū)環(huán)境。舊城區(qū)開發(fā)建設(shè)原則上嚴(yán)格控制，控制舊城區(qū)住宅建設(shè)總量，因而老城區(qū)板塊雖有土地上市供應(yīng)，但體量較小，難以形成規(guī)模開發(fā)，對整個南昌樓市的影響不大。老城區(qū)板塊概況老城區(qū)板塊概況 個案分布：個案分布： 市中心個案分布較散，多以高層或小高層為主，在售個案：隆鑫廣場、景河星宮、恒茂國際都會、藍(lán)天郡、高能金域名都、中大紫都、恒立佘山98號等。 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)量：住

3、宅供應(yīng)量在120120萬平米左右萬平米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表：在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價恒立佘山98號小高層、高層2.2457.30.185300隆鑫廣場高層2.75751896400恒茂國際都會高層1.9326836237600藍(lán)天郡高層2.413221106600中大紫都多層、小高層2.514023.512.55200待售項目央央春天高層、商業(yè)465.418預(yù)計2010年年底開盤錦桂華庭多層、高層2.29.51.4預(yù)計2010年3月開盤南賓國際中心寫字樓、酒店424.57預(yù)計2

4、010年9月開盤鑫業(yè)花園高層4.9614.54.8預(yù)計2010年3月開盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】 1、得天獨厚的水資源，適于人居。2、周邊生活配套的成熟完善，交通方便。3、中心地段，人氣較旺。 【劣勢劣勢】南昌市政府改造舊城區(qū)，對朝陽洲土地采取儲存控制手段。朝陽洲板塊概況朝陽洲板塊概況 個案分布：個案分布： 區(qū)域內(nèi)個案呈點狀分布，在售個案：皇冠國際、上林春天、眾鑫城上城、洪城財滿街、天高峰尚、萊茵半島花園、星河國際等 。在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價皇冠國際高層5.680.5308.585

5、00眾鑫城上城高層3.512733105800洪城財滿街小高層、高層3.5143.62.65500萊茵半島花園小高層、高層1.81902313.56300上林春天小高層、高層1.8841196200待售項目濱江一號高層4.56821預(yù)計2010年年底開盤恒泰路橋項目小高層2.584.515交通廳下屬公司項目筑城公司項目小高層、高層373.813預(yù)計2010年年底開盤 分析：分析：本區(qū)個案以高層產(chǎn)品為主 ，由于市政府對朝陽洲土地進(jìn)行儲備，年度放量均較少，以中高端樓盤占據(jù)主要地位，而隨著朝陽新城開發(fā)建設(shè)速度的加快，朝陽洲未來推盤量將有一定的增加。 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)

6、量：住宅供應(yīng)量在100100萬平米左右萬平米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表：優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】 1、區(qū)位優(yōu)勢。青山湖周邊有四條主干道，區(qū)域配套設(shè)施較為完善。2、環(huán)境優(yōu)勢。青山湖有“超級綠肺”、“氧吧”之稱3、人文景觀優(yōu)勢。整個青山湖將建設(shè)十二大園區(qū)：湖濱公園、名人雕塑區(qū)、燕鳴島公園、相思林、水上運(yùn)動區(qū)。 【劣勢劣勢】 板塊內(nèi)生活配套設(shè)施不完善 。青山湖板塊概況青山湖板塊概況 個案分布：個案分布： 區(qū)域內(nèi)在售個案主要集中在青山湖東西兩岸，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，開發(fā)方向正不斷向青山湖北岸發(fā)展。在售個案：高能金域名都、中大青山湖花園、香溢花城、天水怡景花園、

7、白金翰、竑鼎福第、青山湖香寓等。在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價高能金域名都高層、寫字樓3.515837168500青山湖香溢花城別墅、洋房、高層1.55005022洋房9500中大青山湖別墅、多層、小高層1.52302319多層6500青山湖香寓高層107.553.18600白金翰水景花園別墅、高層1.110894.5高層6000待售項目萬科青山湖8號別墅、高層1.414613預(yù)計2010年5月開盤御湖國際別墅、高層258.97.8預(yù)計2010年年底 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)量：住

8、宅供應(yīng)量在8080萬平米左右萬平米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表： 分析：分析：區(qū)域內(nèi)個案的產(chǎn)品形態(tài)以多層為主，其次是小高層、高層，兼有別墅、洋房。目前區(qū)域個案開發(fā)有些已經(jīng)都進(jìn)入尾聲，推案量也越來越小，銷售速度放緩，但由于產(chǎn)品的稀缺性，未來的銷售前景同樣被看好。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】 1、京東板塊通過近20年的努力經(jīng)營，現(xiàn)已成為除南昌老城區(qū)之外，配套設(shè)施最齊全，規(guī)劃最完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最合理的居住區(qū)。2、城東新規(guī)劃“一帶、兩軸、六區(qū)”、基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，高新企業(yè)的集聚地。 【劣勢劣勢】目前生活配套設(shè)施尚不完善，交通設(shè)施也不是十分方便。特別是靠艾溪湖區(qū)域交通車輛少。

9、 京東板塊概況京東板塊概況 個案分布：個案分布： 目前區(qū)域個案主要集中在北京東路沿線和區(qū)域東部的艾溪湖畔。在售個案：萬科四季花城北區(qū)、水榭尚都、世紀(jì)風(fēng)情、中興和園、中凱藍(lán)域、凱美怡和、新城國際花都等。在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價世紀(jì)風(fēng)情高層、聯(lián)排1.74585226高層5000水榭尚都高層1.3510716.724900中凱藍(lán)域多層、高層1.812615104000凱美怡和高層、別墅1.69413105300中興和園多層、洋房1.3345304.5洋房4500待售項目天香四季花園多層、小高層1.44504

10、2預(yù)計2010年5月開盤欽都豫苑高層2.269.512預(yù)計2010年9月開盤恒茂瑞都新苑高層3.5297預(yù)計2010年3月開盤 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在150150萬平米左右萬平米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表： 分析：分析：本區(qū)屬城市副中心地帶，在產(chǎn)品形態(tài)方面，多層、小高層、高層產(chǎn)品都占有一定的比例。 目前區(qū)域有艾溪湖景住宅的價格行情在5000-5500元/平方米左右；沒有湖景的住宅價格行情在4200-5300元/平方米，沿北京東路由西往東呈遞減趨勢 。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】 1、得天獨厚的象湖水資源，適宜人居，生態(tài)

11、優(yōu)勢明顯。2、生米大橋，昌南大道連通提升象湖優(yōu)勢。3、城市副中心，高尚住宅區(qū)定位，規(guī)劃優(yōu)勢明顯。4、區(qū)域大盤啟動，價格優(yōu)勢明顯。 【劣勢劣勢】 1、象湖的現(xiàn)有配套是不完整的，生活便利性欠缺。 2、區(qū)域供應(yīng)量大，樓盤去化壓力增大。象湖新城板塊概況象湖新城板塊概況 個案分布：個案分布： 區(qū)域內(nèi)在售個案：江西奧林匹克花園、南昌居住主題公園、九里象湖城、中新幸福時光、保集半島、偉夢清水灣、羅馬象湖壹號等，區(qū)域待售個案還有銀億項目、恒大項目、天沐項目以及景城名郡等。在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價中新幸福時光多層、洋房

12、、高層1.699796163200羅馬象湖壹號多層、小高層1.22501873600保集半島多層、洋房、高層1.486070103200力高國際城多層、洋房、高層1.7870086123200江西奧林匹克花園多層、洋房、高層1.264760453450南昌居住主題公園多層、洋房、高層1.21430130353350待售項目銀億項目別墅、高層1.395080預(yù)計2010年9月中旬開盤恒大項目多層、高層1.41400130預(yù)計2010年5月中旬開盤天沐項目待定1.2249.520預(yù)計2010年9月中旬開盤 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在300300萬平米左右萬平

13、米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表：優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】 1、區(qū)位優(yōu)勢，“一江兩岸”的實施，使紅谷灘將成為新南昌的中心區(qū)域。2、高起點的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了板塊價值，南昌市的總體發(fā)展規(guī)劃奠定了紅谷灘的發(fā)展后勁。3、紅谷灘建設(shè)者水平高，樓盤規(guī)模大，品質(zhì)高。上海綠地、大連萬達(dá)、上海西部等外地品牌企業(yè)，江信、江投、洪城等本地頗具實力的開發(fā)企業(yè)在此造樓，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同開發(fā)，打造一個高檔居住區(qū)。 【劣勢】【劣勢】 1、配套設(shè)施尚未完全到位。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位、不健全。3、人氣尚未形成火候。紅谷灘板塊概況紅谷灘板塊概況 個案分布：個案分布： 區(qū)域內(nèi)個案主要

14、分布在豐和中大道和紅谷中大道沿線。在售個案：萬達(dá)華府、鹿璟名居、紅谷凱旋、洪城比華利、世紀(jì)中央城、第一街區(qū)、西雅圖國際會館等。在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價綠地中央廣場高層3.617342514000洪城比華利花園洋房、高層1.5117.5313.8411洋房6500高層5800紅谷凱旋高層3.9811638215800世紀(jì)中央城高層3.4815932145800洪客隆國際金融中心高層8.336206.56000待售項目新地中心高層12.922.4219.28預(yù)計2010年年底開盤聯(lián)發(fā)廣場高層5.75019

15、預(yù)計2010年5月中旬開盤香域中央小高層2.216035預(yù)計2010年5月中旬開盤紅谷灘1號（眾森國際）多層、花園洋房1.450050預(yù)計2010年5月中旬開盤 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在120120萬平米左右萬平米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表：優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】1、區(qū)位優(yōu)勢，東方阿姆斯特丹定位，以及豐富的教育資源。2、高起點的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了板塊價值，南昌市的總體發(fā)展規(guī)劃奠定了紅角洲的發(fā)展后勁。3、樓盤規(guī)模大，品質(zhì)高。上海綠地、廣東聯(lián)泰、廈門聯(lián)發(fā)、北京紫金園、南昌洪客隆，澳門新中源、奧克斯等頗具實

16、力的開發(fā)企業(yè)在此造樓，打造一個個高檔居住社區(qū)。 【劣勢】【劣勢】配套設(shè)施尚未完全到位。紅角洲板塊概況紅角洲板塊概況 個案分布：個案分布： 區(qū)域內(nèi)個案聯(lián)泰香域濱江和聯(lián)發(fā)江岸匯景為臨江個案，分布在贛江南大道西側(cè)；其余個案在豐和南大道附近。在售個案：金融街紫金園、聯(lián)發(fā)江岸匯景、新里梵頓公館、聯(lián)泰香域濱江、綠湖豪城、聯(lián)泰香域尚城、地中海陽光。在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價聯(lián)發(fā)江岸匯景高層2.321036235300綠湖豪城多層、高層、別墅1.733050105500金融街紫金園多層、洋房、高層1.643650114

17、500香域濱江高層21300200216000香域尚城高層233745165200綠地香頌疊拼、高層2.2515523.216500恒茂紅谷新城多層1.487007023500地中海陽光高層、洋房217023125400待售項目奧克斯盛世經(jīng)典小高層、高層220127預(yù)計2010年5月中旬開盤新地國際社區(qū)小高層2.317030預(yù)計2010年9月中旬開盤 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在200200萬平米左右萬平米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表：優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析： 【優(yōu)勢】【優(yōu)勢】 1、區(qū)位優(yōu)勢，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，具備塑造高檔住宅小區(qū)的先天優(yōu)

18、勢。 2、區(qū)位城市功能定位，一定程度上承載著展示南昌城市形象的主要窗口。 3、樓盤規(guī)模較大，品質(zhì)高。諸多實力企業(yè)強(qiáng)勢進(jìn)駐，產(chǎn)品檔次和推廣調(diào)性較高，口碑較好。 【 劣勢】劣勢】 區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施尚未完全到位。鳳凰洲板塊概況鳳凰洲板塊概況 個案分布：個案分布： 區(qū)域內(nèi)主要銷售個案為東方海德堡、鳳凰城、天賜良園、保利國際高爾夫花園、豐和新城、中航國際廣場等，待售個案主要有舜贛外灘以及銅鑼灣項目等。在售項目樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積占地面積（畝）（畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價天賜良園別墅、高層1.33612620高層4800，別墅7000豐和新城高層1.6377

19、4115高層5600中航國際廣場高層6.512.7314161高層9000東方海德堡多層、洋房1.6120.2768131.5待定鳳凰城多層、高層1.734785614多層5100，高層4200保利國際高爾夫別墅、花園洋房、高層0.15402358高層5200別墅15000舜贛外灘高層310424預(yù)計2010年12月開盤 未來未來2 2年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在年市場供應(yīng)量：住宅供應(yīng)量在8080萬平米左右萬平米左右 區(qū)域重點銷售情況表：區(qū)域重點銷售情況表：南昌部分別墅項目分布南昌部分別墅項目分布清豪仙湖f1假日別墅恒茂森林海翡翠山莊萬科九墅綠地藍(lán)宮水榭花都保利高爾夫天賜良緣居住主題公園朗晴園宮

20、園帝景灣洋城恒茂湖濱白金瀚香溢花城平安象湖風(fēng)情南湖花園部分別墅區(qū)位示意圖青山湖別墅區(qū)昌南別墅區(qū)青云佳苑灣里別墅區(qū)中大青山湖凱美怡和綠地香頌片區(qū)名稱片區(qū)名稱規(guī)模規(guī)模特點特點物業(yè)類型物業(yè)類型整體品質(zhì)整體品質(zhì)價格水平價格水平區(qū)域代表別墅區(qū)域代表別墅青山湖片區(qū)小體量親水性多元化較高12000120002500025000香溢花城恒茂湖濱中大青山湖昌南、象湖片區(qū)大部分大型項目小體量別墅親水性多元化為主中低500050001100011000 綠地藍(lán)宮居住主題公園水榭花都灣里片區(qū)大、小體量均有山地未來別墅推盤量較大中-高380038001000010000恒茂森林海 朗晴園帝景灣洋城昌北、紅角洲片區(qū)大、小

21、體量均有親水多元化為主中高800016000800016000保利高爾夫綠地香頌天賜良園南昌部分片區(qū)南昌部分片區(qū)別墅項目分布別墅項目分布特點特點 南昌別墅分布面廣，目前別墅主要供應(yīng)量以昌南片區(qū)、灣里片區(qū)和青山湖片區(qū)為主； 從產(chǎn)品形態(tài)上分析，市場上的別墅供應(yīng)樓盤多為多元化樓盤，而以別墅為主的樓盤極少，只有紅谷灘的保利國際高爾夫花園和象湖板塊的綠地蘭宮以別墅為主。市場的別墅產(chǎn)品更多的是聯(lián)排別墅，而獨棟別墅則較為少見。 據(jù)統(tǒng)計，整個南昌市在售的獨棟別墅不到60套：保利國際高爾夫花園山地獨棟20棟，綠地 蘭宮英倫獨棟12棟，中大青山湖花園湖景獨棟6棟，白金瀚獨棟5棟，西雍半島獨棟別墅10多棟。 而疊拼

22、別墅目前市場供應(yīng)量相對較大，目前正在推盤的綠地香頌一經(jīng)面市就贏得眾多買家的青睞。綠地中央廣場高調(diào)高價入市，經(jīng)過半年的銷售，目前去化量已經(jīng)超過5萬方，這說這說明南昌中高端商品房存有較大的市場空間。明南昌中高端商品房存有較大的市場空間。 結(jié)論一：南昌房地產(chǎn)市場競爭激烈，已從簡單的價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品戰(zhàn)、包裝戰(zhàn)、推盤戰(zhàn)的綜合戰(zhàn)役。結(jié)論一：南昌房地產(chǎn)市場競爭激烈，已從簡單的價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品戰(zhàn)、包裝戰(zhàn)、推盤戰(zhàn)的綜合戰(zhàn)役。南昌樓市板塊特征明顯，競爭精彩紛呈南昌樓市板塊特征明顯，競爭精彩紛呈南昌城市框架已經(jīng)從一核發(fā)展到多片，南昌樓市板塊隨著城市化進(jìn)程的提高而不斷顯現(xiàn)，城市框架以及功能的外溢帶動了郊居化的形成，各

23、大板塊大多依附自身的自然資源、行政規(guī)劃以及行政資源形成了各自的特征，尤其是以紅谷灘板塊、昌南板塊和象湖新城板塊的發(fā)展最為明顯。多元化的板塊競爭格局，使得樓市競爭精彩紛呈。從以上數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，南昌從以上數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，南昌20102010年的項目開盤速度將明顯加快，全年推盤量將大過往年，年的項目開盤速度將明顯加快，全年推盤量將大過往年，預(yù)預(yù)計年度推盤量在計年度推盤量在500500萬平米左右萬平米左右 。結(jié)論二：南昌明年將有結(jié)論二：南昌明年將有3030余個項目全新入市余個項目全新入市2010年，南昌有30余個純新樓盤即將推向市場，據(jù)初步統(tǒng)計，老城區(qū)待售新項目有老城區(qū)待售新項目有5 5個，個，

24、他們分別為央央春天、南賓國際中心、智通廣場、錦桂華庭、鑫業(yè)花園等。朝陽洲待售新項目有朝陽洲待售新項目有3 3個，個，他們分別為濱江一號，恒泰路橋以及筑城項目等。青山湖待售新項目有青山湖待售新項目有2 2個，個，他們分別為萬科青山湖8號和御湖國際。京東待售新項目有京東待售新項目有3 3個，個，他們分別為天香四季花園、欽都豫苑、恒茂瑞都新苑等。象湖待售新項目有象湖待售新項目有3 3個，個，他們分別是銀億項目、恒大項目、天沐項目以等。紅谷灘待售新項目有紅谷灘待售新項目有4 4個，個，他們分別是新地中心、聯(lián)發(fā)廣場、香域中央、紅谷灘1號（眾森國際）等紅角洲待售新項目有紅角洲待售新項目有5 5個，個，他們

25、分別是綠地香頌、奧克斯盛世經(jīng)典、新地國際社區(qū)、慧谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、開元投資等。鳳凰洲待售新項目有鳳凰洲待售新項目有2 2個，個，他們分別是舜贛外灘、銅鑼灣等。此外，昌南板塊還有昌南板塊還有3 3個新項目，個新項目，他們分別是萬科公安學(xué)校項目、恒茂英倫國際、匯仁陽光海岸。結(jié)論三：新項目集中推盤時間在結(jié)論三：新項目集中推盤時間在20102010年年5 5月和月和20102010年年底年年底2010年3月2010年5月2010年9月2010年12月錦桂華庭鑫業(yè)花園央央春天南賓國際中心智通廣場濱江一號筑城公司項目萬科青山湖8號御湖國際天香四季花園欽都豫苑恒茂瑞都新苑銀億項目恒大項目天沐項目新地中心聯(lián)發(fā)廣場

26、香域中央紅谷灘1號（眾森國際）奧克斯盛世經(jīng)典新地國際社區(qū)慧谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開元投資舜贛外灘新地國際社區(qū)銅鑼灣結(jié)論四：結(jié)論四：以推盤產(chǎn)品類比作為標(biāo)桿，本案項目花園洋房產(chǎn)品競爭級別為二級以推盤產(chǎn)品類比作為標(biāo)桿，本案項目花園洋房產(chǎn)品競爭級別為二級競爭類別樓盤名城產(chǎn)品類型容積率容積率占地面積 （畝）建筑面積建筑面積 （萬）已售面積已售面積（萬）售價售價一級保利國際高爾夫別墅、花園洋房、高層0.15402358聯(lián)排9000綠地中央廣場高層3.617342514000青山湖香溢花城別墅、洋房、高層1.55005022洋房9500萬科青山湖8號別墅、高層1.414613預(yù)計2010年5月開盤二級東方海德堡東方海

27、德堡多層、洋房多層、洋房1.61.6120.2768120.276813131.51.5待定待定天賜良園別墅、高層1.33612620聯(lián)排7000洪城比華利花園洋房、高層1.5117.5313.8411洋房6500洪客隆地中海陽光花園洋房、高層21702312高層5400綠地香頌疊拼、高層2.2515523.26500三級金融街紫金園多層、洋房、高層1.64365011花園洋房5300保集半島多層、洋房1.48607010多層3200力高國際城臨湖洋房1.7870086124300世紀(jì)風(fēng)情高層、聯(lián)排1.74585226洋房6200中興和園多層、洋房1.3345304.5洋房4500項目名稱戶型

28、面積產(chǎn)品特點項目屬性價格保利國際高爾夫花園77146平方米底層架空0.9米1.2米，贈送超大私人花園別墅級洋房6200洪城比華利111-157平方米層層退臺式設(shè)計，花園露臺歐式古典風(fēng)格5+1層情景式花園洋房6500綠湖豪城80220平方米首層全架空、電梯直達(dá)61水景電梯洋房6000金融街紫金園220平米左右產(chǎn)品并無太大亮點城市低密度水岸洋房5300香溢花城90-158平米送超大地下室、送塔樓、送露臺加州風(fēng)情的花園洋房9500南昌居住主題公園131-176平米贈送大面積入戶花園 退臺設(shè)計4+1花園洋房4000偉夢清水灣118-188平米贈送面積4+1濱水花園洋房4000結(jié)論五：結(jié)論五：南昌花園洋

29、房概念在不斷翻新，賣點各異，整體銷售情況良好南昌花園洋房概念在不斷翻新，賣點各異，整體銷售情況良好南昌花園洋房產(chǎn)品南昌花園洋房產(chǎn)品面積跨度較大，面積跨度較大，從從8080200200平米不等，平米不等，主流面積在主流面積在130130平米左右；平米左右；產(chǎn)品賣點各異，產(chǎn)品賣點各異，因各自打造概念不一，花園洋房產(chǎn)品整體形象呈現(xiàn)較大的差異性，因各自打造概念不一，花園洋房產(chǎn)品整體形象呈現(xiàn)較大的差異性，贈送面積成贈送面積成為諸多花園洋房樓盤吸引置業(yè)者的殺手锏；為諸多花園洋房樓盤吸引置業(yè)者的殺手锏；而從價格來看，具有高附加值、產(chǎn)品賣點突出的樓盤其價格躍動空間也比較大；而從價格來看，具有高附加值、產(chǎn)品賣點

30、突出的樓盤其價格躍動空間也比較大；一般來講，一般來講，花園洋房產(chǎn)品的價格較同區(qū)域其他產(chǎn)品價格要高出花園洋房產(chǎn)品的價格較同區(qū)域其他產(chǎn)品價格要高出101020%20%；惜秦皇漢武，略輸文采；惜秦皇漢武，略輸文采；唐宗宋祖，稍遜風(fēng)騷。唐宗宋祖，稍遜風(fēng)騷。一代天驕，成吉思汗，只識彎弓射大雕。一代天驕，成吉思汗，只識彎弓射大雕。俱往矣，數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。俱往矣，數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。 沁園春沁園春雪雪 毛澤東毛澤東推盤策略推盤策略站在城市的高度，全盤思考項目的推盤思路，確保項目的成功操盤。南昌住宅市場未來發(fā)展特征決定了本案項目應(yīng)該快速入市南昌住宅市場未來發(fā)展特征決定了本案項目應(yīng)該快速入市未來供應(yīng)量將

31、持續(xù)放大，本項目應(yīng)抓住契機(jī)快速進(jìn)入市場未來供應(yīng)量將持續(xù)放大，本項目應(yīng)抓住契機(jī)快速進(jìn)入市場 由于2010年南昌城市整體商品房供應(yīng)量將明顯增大，從目前政策初步研判情況來看，2010年前三季度整體房地產(chǎn)走勢相對明朗，但對于2010年底以及以后的房地產(chǎn)市場走向卻存在一定的不可預(yù)測性，以及可能產(chǎn)生新的競爭對手，為盡量規(guī)避諸多不確定性，項目擇機(jī)快速入市則是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的明智之舉。20102010年南昌新項目集中入市時間在年南昌新項目集中入市時間在5 5月和月和9 9月，抓住空檔、搶先開盤將是項目加快去化，實現(xiàn)價格月，抓住空檔、搶先開盤將是項目加快去化，實現(xiàn)價格穩(wěn)步攀升的有效策略。穩(wěn)步攀升的有效策略。20

32、102010年年5 5月，月， 眾新老樓盤集中亮相，各大地產(chǎn)商將進(jìn)入推盤高峰期，樓市競爭更趨白熱化。眾新老樓盤集中亮相，各大地產(chǎn)商將進(jìn)入推盤高峰期，樓市競爭更趨白熱化。從往年各大樓盤五一期間推盤房源來看，五一期間房源較為充裕，促銷活動更是迭出不窮，眾多從往年各大樓盤五一期間推盤房源來看，五一期間房源較為充裕，促銷活動更是迭出不窮，眾多新老樓盤爭相推盤使得市場競爭更為激烈，如果在期間推盤則不利于房價走高，并且在高房價的新老樓盤爭相推盤使得市場競爭更為激烈，如果在期間推盤則不利于房價走高，并且在高房價的基礎(chǔ)上，房源的去化速度也將大打折扣?；A(chǔ)上，房源的去化速度也將大打折扣。抓住空檔，錯開競爭，可最

33、大限度實現(xiàn)項目價值最大化抓住空檔，錯開競爭，可最大限度實現(xiàn)項目價值最大化而根據(jù)初步統(tǒng)計，在而根據(jù)初步統(tǒng)計，在20102010年三四月份，整體市場推盤量相對較少，市場存在一定的空檔，如抓住年三四月份，整體市場推盤量相對較少，市場存在一定的空檔，如抓住該空檔期搶先開盤，則可有效地避免五一房源扎堆的競爭，率先搶占一撥優(yōu)質(zhì)客戶，在順利實現(xiàn)該空檔期搶先開盤，則可有效地避免五一房源扎堆的競爭，率先搶占一撥優(yōu)質(zhì)客戶，在順利實現(xiàn)房源去化的基礎(chǔ)上，也可實現(xiàn)價格穩(wěn)步上升。房源去化的基礎(chǔ)上，也可實現(xiàn)價格穩(wěn)步上升。區(qū)域樓盤名稱產(chǎn)品類型目前售價青山湖青山湖香溢花城別墅、洋房、高層洋房9500紅谷灘洪城比華利花園洋房、高

34、層洋房6500高層5800紅谷灘（昌北）紅谷灘1號（眾森國際）多層、花園洋房預(yù)計2010年5月中旬開盤紅谷灘（紅角洲）金融街紫金園多層、洋房、高層5300京東中興和園多層、洋房洋房4500象湖保集半島多層、洋房、高層3800力高國際城多層、洋房、高層4300江西奧林匹克花園多層、洋房、高層4400偉夢清水灣多層、洋房、高層4000南昌居住主題公園多層、洋房、高層400020102010年年5 5月前推售花園洋房產(chǎn)品的樓盤月前推售花園洋房產(chǎn)品的樓盤根據(jù)初步統(tǒng)計情況來看，根據(jù)初步統(tǒng)計情況來看，20102010年年5 5月左右推售花園洋房產(chǎn)品的樓盤僅有月左右推售花園洋房產(chǎn)品的樓盤僅有1010個左右，

35、且近半數(shù)集中在象個左右，且近半數(shù)集中在象湖新城區(qū)域，湖新城區(qū)域，而本案項目面臨的最大區(qū)域競爭對手洪城比華利屆時將進(jìn)入清盤期，紅谷灘區(qū)域同類產(chǎn)而本案項目面臨的最大區(qū)域競爭對手洪城比華利屆時將進(jìn)入清盤期，紅谷灘區(qū)域同類產(chǎn)品競爭對手大大減少，品競爭對手大大減少，區(qū)域花園洋房產(chǎn)品的空白給本案推盤帶來較大的機(jī)遇。區(qū)域花園洋房產(chǎn)品的空白給本案推盤帶來較大的機(jī)遇。洪城比華利沙盤洪城比華利沙盤樓層面積贈送面積1f147.15155.04露臺面積:約5；贈送面積: 約1291312f141.25149.15露臺面積:約15；3f128.24137.10南/北露臺面積:約74f116.87119.32露臺面積:約

36、11；5f110.46111.95南/北露臺面積:約16；贈送面積:約102洪城比華利實景洪城比華利實景5+1層情景式花園洋房層情景式花園洋房項目收官在即，項目收官在即，目前花園洋房僅剩目前花園洋房僅剩2020套左右套左右洪城比華利洪城比華利洪城比華利戶型洪城比華利戶型一層贈送下沉式陽光花房一層贈送下沉式陽光花房贈送露臺贈送露臺頂層贈送南北露臺，附贈閣樓空間頂層贈送南北露臺，附贈閣樓空間香溢花城沙盤香溢花城沙盤香溢花城實景香溢花城實景目前在售花園洋房剩目前在售花園洋房剩6060余套余套香溢花城香溢花城南露臺贈送南露臺贈送北露臺贈送贈送超大地下功能室香溢花城戶型香溢花城戶型偉夢清水灣花園洋房外立

37、面?zhèn)羟逅疄郴▓@洋房外立面4+14+1濱水花園洋房濱水花園洋房偉夢清水灣花園偉夢清水灣花園偉夢清水灣戶型偉夢清水灣戶型一層贈送儲藏間、一層贈送儲藏間、半地下下沉式庭院半地下下沉式庭院贈送露臺贈送露臺頂層贈送超大露臺頂層贈送超大露臺目前在售二期濱水洋房目前在售二期濱水洋房 二期228套花園洋房產(chǎn)品中，三房（含21）戶型所占比例超過70，而三房產(chǎn)品中，主力面積在115125的占了約44。 90左右的兩房和小三房所占比例在17左右。 144以上的房型所占比例大概在5左右?！竞５卤ざ诨▓@洋房戶型】【海德堡二期花園洋房戶型】主力戶型為三房，主力面積區(qū)間在主力戶型為三房，主力面積區(qū)間在120 120 左

38、右左右二期156套多層及疊拼產(chǎn)品中，兩房和三房的比例超過90。 90 及其以下戶型占了幾近50的比例，三房戶型面積跨度區(qū)間較大，從118138 不等?！竞５卤ざ诙鄬蛹隘B拼戶型】【海德堡二期多層及疊拼戶型】主力戶型為兩房和三房主力戶型為兩房和三房【花園洋房【花園洋房1 12 2層戶型】層戶型】優(yōu)勢較為明顯，具有較強(qiáng)的市場競爭力優(yōu)勢較為明顯，具有較強(qiáng)的市場競爭力 大面積戶型加入入戶花園、凸窗等設(shè)大面積戶型加入入戶花園、凸窗等設(shè)計元素，贈送地下私人空間，增加產(chǎn)計元素，贈送地下私人空間，增加產(chǎn)品附加值品附加值 八角陽光落地窗，八角陽光落地窗，270270度觀景洋房，海度觀景洋房，海德堡風(fēng)景美不勝收德

39、堡風(fēng)景美不勝收 主臥配備專屬衛(wèi)生間，私密性與尊貴主臥配備專屬衛(wèi)生間，私密性與尊貴性俱備性俱備 南北臥室，客廳南向，通透性強(qiáng)南北臥室，客廳南向，通透性強(qiáng)【海德堡花園洋房戶型研究】【海德堡花園洋房戶型研究】【花園洋房【花園洋房3 34 4層】層】戶型競爭力一般，產(chǎn)品附加值不明顯，與戶型競爭力一般，產(chǎn)品附加值不明顯，與多層同層次未能拉開差距多層同層次未能拉開差距 緊湊三房，客廳附帶寬景陽臺，次臥緊湊三房，客廳附帶寬景陽臺，次臥凸窗設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值凸窗設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值 八角陽光落地窗，八角陽光落地窗，270270度觀景洋房，海度觀景洋房，海德堡風(fēng)景美不勝收德堡風(fēng)景美不勝收 南北臥室，客廳南向，

40、通透性強(qiáng)南北臥室，客廳南向，通透性強(qiáng)【花園洋房【花園洋房6 6層戶型】層戶型】具有一定的附加值，競爭力可期具有一定的附加值，競爭力可期 2 21 1創(chuàng)新戶型設(shè)計創(chuàng)新戶型設(shè)計 超大露臺花園超大露臺花園 客廳南向，通透性強(qiáng)客廳南向，通透性強(qiáng)在房價不斷高企的今天，控制不必要的面積浪費，就是有效的控制總價。在房價不斷高企的今天，控制不必要的面積浪費，就是有效的控制總價。東方海德堡二期花園洋房戶型面積合理，舒適中有緊湊。東方海德堡二期花園洋房戶型面積合理，舒適中有緊湊。主流戶型面積契合南昌主力消費客群的需求，主流戶型面積契合南昌主力消費客群的需求，就整體產(chǎn)品戶型而言，東方海德堡花園洋房在具有稀缺性的同時

41、，其產(chǎn)品就整體產(chǎn)品戶型而言，東方海德堡花園洋房在具有稀缺性的同時，其產(chǎn)品也具備較強(qiáng)的市場競爭力。也具備較強(qiáng)的市場競爭力。項目位于城市發(fā)展新區(qū)，二期228席非常洋房，產(chǎn)品競爭力較強(qiáng)，排他性明顯。項目區(qū)位價值的優(yōu)越性以及產(chǎn)品的稀缺性決定了本案項目擁有高尚元素，具備成為城市高檔住宅的潛質(zhì)，這種潛質(zhì)具有至高的排他性，僅為城市中堅階層著力打造，只能成為少數(shù)人的選擇。少數(shù)人的少數(shù)人的 選擇權(quán)選擇權(quán)產(chǎn)品屬性：產(chǎn)品屬性：營銷過程主導(dǎo)思路：營銷過程主導(dǎo)思路：紅谷灘中心區(qū)稀缺洋房紅谷灘中心區(qū)稀缺洋房快速導(dǎo)入，引起強(qiáng)烈關(guān)注 強(qiáng)勢造勢及推廣強(qiáng)勢造勢及推廣 輿論造勢，務(wù)實報道 吸引人氣造成強(qiáng)烈影響每一階段成功銷售每一階

42、段成功銷售 不貪不冒 ，一批一批消化客源 東方海德堡二期東方海德堡二期建筑面積：40427 項目產(chǎn)品：多層及花園洋房套型面積：二房8594 三房106135 項目套數(shù)：372套 花園洋房 228套 26418 多層公寓 144套 14009 【項目研判】【項目研判】 紅谷灘中心區(qū)內(nèi)，以花園洋房為紅谷灘中心區(qū)內(nèi)，以花園洋房為主導(dǎo)的，具備強(qiáng)勢產(chǎn)品價值和一定自主導(dǎo)的，具備強(qiáng)勢產(chǎn)品價值和一定自然資源支撐的低密度高尚住宅小區(qū)。然資源支撐的低密度高尚住宅小區(qū)。【營銷指導(dǎo)思想】【營銷指導(dǎo)思想】建議以“期房銷售樣板段實景體驗方式期房銷售樣板段實景體驗方式”推盤推盤，先期推出高端實景樣板段，疊加別墅現(xiàn)房實景呈現(xiàn)

43、，通過樣板段的實景呈現(xiàn)展示來標(biāo)榜本案項目未來發(fā)展的景象，通過一期實景及疊加別墅榜樣作用，以使購房者更為真切地感受到本案項目未來居住空間?？刂普w樓盤推售計劃，本著小批量多批次的原則小批量多批次的原則，以棟為單位的逐步推盤形式，以短蓄短爆、梯度放量為基礎(chǔ)，盡可能的制造短缺效應(yīng)，凝聚購買沖擊力，每次推案根據(jù)客戶蓄水量，控制上市量，形成“需求大于供給”搶購熱潮，給客戶的感覺就是價格能夠在不經(jīng)意間實現(xiàn)“小步快小步快跑跑”，從而達(dá)到量價齊升的旺銷場面?！緺I銷指導(dǎo)思想】【營銷指導(dǎo)思想】以小區(qū)的一大亮點即中心區(qū)的稀缺物業(yè)花園洋房作為推盤突破點花園洋房作為推盤突破點，并通過疊加別墅的高定價，提升整個項目的層次

44、。以花園洋房產(chǎn)品搶占市場，從而引導(dǎo)客戶，一方面可充分提高項目檔次與調(diào)性，全面提升項目的品位，聚集一批中高端優(yōu)質(zhì)客群，為項目樹立口碑效應(yīng)。建議實行多層與花園洋房搭配推盤多層與花園洋房搭配推盤，通過性價比高的花園洋房拔高售價，有利于促進(jìn)普通多層單位的價格走高，實現(xiàn)整體項目的利潤。同時兩種產(chǎn)品互補(bǔ)最大限度的避免客戶流失?！径▋r策略】【定價策略】總體策略總體策略首期高調(diào)入市，樹立項目高端形象，前期通過對客戶進(jìn)行價格摸底，實施高開高走高開高走的總體價格策略的總體價格策略，以較高的市場價格面市，根據(jù)前期蓄客情況可執(zhí)行較大幅度優(yōu)惠，待項目開盤后，根據(jù)銷售情況逐步較少優(yōu)惠幅度，實現(xiàn)項目升值的預(yù)想，增加前期客戶

45、對項目發(fā)展信心，促進(jìn)開盤期間項目的成交速度，進(jìn)而拔高價格，實現(xiàn)價格的節(jié)節(jié)攀升；調(diào)價策略調(diào)價策略根據(jù)工程進(jìn)度，市場變化情況及發(fā)展商的品牌深入，推盤批次等關(guān)鍵節(jié)點調(diào)整價格，銷售過程中小批量多批次推盤，在一定階段內(nèi)實現(xiàn)價格的小步快跑，穩(wěn)步攀升實現(xiàn)價格的小步快跑，穩(wěn)步攀升 ；【定價策略】【定價策略】將朝向中等的單元以較高價先期推出上市，逐漸提升價格空間，制造不斷增值空間，激發(fā)客戶消費欲望。依據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型制訂合理的價差（樓層價差、朝向價差、景觀價差、戶型價差），并根據(jù)銷售和客戶情況隨時調(diào)整價差和折扣數(shù)，保證最大的利潤空間。隨銷售進(jìn)度、工程進(jìn)度適時調(diào)整價格，以獲得更好的利潤回報。案場設(shè)置案場設(shè)

46、置案場對于項目而言，如設(shè)計具有項目風(fēng)格和顧客融合交流的控臺，播放輕音樂，可以體現(xiàn)融洽的氣氛，以顯示與眾不同。充分利用政府審批公文、沙盤、模型等道具增強(qiáng)購房者對所介紹內(nèi)容的信任程度。同時適當(dāng)加強(qiáng)對項目周邊環(huán)境的綠化、清潔及花卉布置等。項目樣板區(qū)的設(shè)置項目樣板區(qū)的設(shè)置設(shè)置樣板區(qū)的目的就是使得客戶對未來居住空間以及功能的透視，提高客戶購買欲望。前期將結(jié)合高端實景樣板段，疊加別墅現(xiàn)房實景呈現(xiàn)，通過樣板段的實景呈現(xiàn)展示來標(biāo)榜本案項目未來發(fā)展的景象，以使購房者更為真切地感受到本案項目未來居住空間，從而最大限度地刺激置業(yè)者購買意愿?！粳F(xiàn)場策略】【現(xiàn)場策略】買氣的營造買氣的營造vipvip認(rèn)購，現(xiàn)場道具、場景

47、與銷售人員的配合互動。本案的位置雖然極其優(yōu)越，但適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)還是必要的，我司建議在進(jìn)出項目區(qū)域的廬山南大道與豐和南大道交叉口以及這兩條主干道沿線設(shè)置路牌和道旗，便于客戶識別，最好能有一定的地標(biāo)性地標(biāo)性形象或者導(dǎo)視牌引導(dǎo)形象或者導(dǎo)視牌引導(dǎo)。工地形象上充分利用圍墻廣告、大型看板圍墻廣告、大型看板等渲染氣氛，打破工地單調(diào)局面。8#8#2#2#3#3#4#4#一批房源一批房源9#9#二批房源二批房源5#5#11#11#12#12#三批房源三批房源7#7#10#10#四批房源四批房源6#6#一批房源合計一批房源合計108108套，面積套，面積13416 13416 。二批房源合計二批房源合計4848套，面

48、積套，面積45274527 。三批房源合計三批房源合計9696套，面積套，面積10202 10202 。四批房源合計四批房源合計132132套，面積套，面積145222145222 。合計合計384套，面積套，面積42667 ?！就票P節(jié)奏】【推盤節(jié)奏】一批房源一批房源棟數(shù)棟數(shù)2+12+1房二廳房二廳三房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳四房二廳五房二廳五房二廳四房三廳四房三廳五房三廳五房三廳合計合計預(yù)計推盤時間預(yù)計推盤時間2 24 44 410104 42 224242010.42010.43 36 66 616166 62 236364 46 66 616166 62 236368 86

49、66 61212套數(shù)合計套數(shù)合計16161616424216166 66 66 6108108面積合計面積合計91911041041181181361361521521771772072071341613416二批房源二批房源棟數(shù)棟數(shù)二房二廳二房二廳三房二廳三房二廳合計合計預(yù)計推盤時間預(yù)計推盤時間9 93636121248482010.52010.52010.62010.6套數(shù)合計套數(shù)合計363612124848面積合計面積合計45274527一批房源合計一批房源合計108108套，面積套，面積13416 13416 。二批房源合計二批房源合計4848套，面積套，面積45274527 。同期去

50、化一批剩余房源。同期去化一批剩余房源。三批房源三批房源棟數(shù)棟數(shù)2+12+1房二廳房二廳三房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳四房二廳五房二廳五房二廳二房二廳二房二廳三房兩廳三房兩廳合計合計預(yù)計推盤時間預(yù)計推盤時間5 56 66 616166 62 236362010.62010.62010.82010.811112424121236361212121212122424套數(shù)合計套數(shù)合計6 66 616166 62 2363624249696面積合計面積合計919110410411811813613615215282821231231020210202四批房源四批房源棟數(shù)棟數(shù)二房二廳二房二廳三房

51、二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳四房二廳四房二廳四房二廳合計合計預(yù)計推盤時間預(yù)計推盤時間6 68 8202012126 62 248482010.92010.92010.122010.127 78 8202012126 62 2484810106 6181812123636套數(shù)合計套數(shù)合計22225858363612124 4132132面積合計面積合計85851151151251251341341461461452214522三批房源合計三批房源合計9696套，面積套，面積10202 10202 。同期去化前期房源。同期去化前期房源。四批房源合計四批房源合計132132套，面積套，面積1

52、45222 145222 。同期去化前期房源。同期去化前期房源。蛾兒雪柳黃金縷，蛾兒雪柳黃金縷， 笑語盈盈暗香去。笑語盈盈暗香去。 眾里尋他千百度，眾里尋他千百度， 驀然回首，驀然回首，那人卻在，那人卻在， 燈火闌珊處。燈火闌珊處。 青玉案青玉案元夕元夕 辛棄疾辛棄疾 【推廣策略】謀定而后動，在全面確定銷售策略之后，正式對項目進(jìn)行推廣工作。通過對紅谷灘區(qū)域在售樓盤項目成交客戶的分析，目前紅谷灘板塊的客戶來源以市區(qū)客戶和周邊的地緣性客戶為主。而針對目前紅谷灘板塊各項目客戶的歸納分析，可將目前紅谷灘板塊客戶歸納為“成長型成長型”、“成熟型成熟型”等兩大類，針對此兩類客戶特征分析如下：紅谷灘片區(qū)成交

53、客戶分析紅谷灘片區(qū)成交客戶分析板塊客戶描述：板塊客戶描述：區(qū)域客戶特征掃描朝氣蓬勃的一代出處：出處：年輕白領(lǐng)，公務(wù)員，事業(yè)單位員工，剛剛結(jié)婚或正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕小兩口生活方式：生活方式：活力、激情、時尚、信心狀態(tài)：狀態(tài)：有微薄積蓄，但父母給予經(jīng)濟(jì)支持，自己還月供置業(yè)價值點：置業(yè)價值點：性價比高，交通便利、配套完善，高品質(zhì)、時尚，個性生活空間成長型客戶成長型客戶板塊客戶描述：板塊客戶描述：區(qū)域客戶特征掃描社會中堅的一代出處：出處：私營業(yè)主，政府公務(wù)員，企事業(yè)單位的中層干部和技術(shù)骨干人員生活方式：生活方式：沉穩(wěn)、規(guī)律、效率狀態(tài)：狀態(tài)：生活安定富足 置業(yè)價值點：置業(yè)價值點：高品質(zhì)生活，享受獨占資源，離

54、塵不離城成熟型客戶成熟型客戶項目客群體定位：客群心理動機(jī)分析項目客群體定位：客群心理動機(jī)分析生存需求生存需求安全需求安全需求歸屬與愛的需求歸屬與愛的需求自尊需求自尊需求自我實現(xiàn)自我實現(xiàn)是好房子是好房子！物業(yè)管理和私密性好物業(yè)管理和私密性好！有家的感覺有家的感覺！是有身份感的洋房是有身份感的洋房！步入上層尊貴生活圈步入上層尊貴生活圈從馬斯洛需求層次模式看從馬斯洛需求層次模式看“東方海德堡東方海德堡”對稀缺資源的占有 物業(yè)所體現(xiàn)的身份感和歸 屬感 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)配套 安靜、整潔的小區(qū)環(huán)境 增值潛力 卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價值 優(yōu)美的自然環(huán)境和景觀 精神的愉悅、閑適和放松 創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方

55、式 我們的客戶在置業(yè)中的核心需求元素我們的客戶在置業(yè)中的核心需求元素 我們的目標(biāo)人群，對產(chǎn)品需求的多樣化，尋求他們心理共性是我們的目的。根據(jù)馬司洛理論，我們可以了解到，我們的客戶購房動機(jī)將主要集中在較高層次的實現(xiàn)自尊和自我需求，因此，我們的客戶未來置業(yè)需求的核心元素主要有如下幾點：我們的核心客戶，他們的共性我們的核心客戶，他們的共性他們是現(xiàn)代城市主流群體，他們是現(xiàn)代城市主流群體，集財富、文化、品位集財富、文化、品位 于一身的群體，于一身的群體，經(jīng)過多年奮斗，具有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，經(jīng)過多年奮斗，具有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有不斷提升的強(qiáng)烈愿望，有不斷提升的強(qiáng)烈愿望，從容、智慧、務(wù)實，從容、智慧、務(wù)實，對生

56、活質(zhì)量有較高追求，對生活方式有獨到見解，對生活質(zhì)量有較高追求，對生活方式有獨到見解，愛好交往，重視圈子內(nèi)的口碑傳播，愛好交往，重視圈子內(nèi)的口碑傳播，希望得到認(rèn)可，和榮耀感。希望得到認(rèn)可，和榮耀感。認(rèn)同南昌城市價值的社會中堅人士認(rèn)同南昌城市價值的社會中堅人士他們的消費觀念他們的消費觀念超前、品牌、體驗、注重外表超前、品牌、體驗、注重外表關(guān)注消費過程，遠(yuǎn)甚消費結(jié)果；主動學(xué)習(xí)消費，強(qiáng)調(diào)參與者，而非被動消費者簡約的消費心理，講感受，關(guān)注產(chǎn)品外在形式給自身帶來的感覺他們消費意愿高，物質(zhì)生活豐富，對吃穿的要求相對較高，追求名牌他們有較強(qiáng)的工作能力和良好的工作表現(xiàn)，但不喜歡在非工作時間談工作的事情，為維持現(xiàn)有的社會階層，會積極進(jìn)取他們置業(yè)想法他們置業(yè)想法獨立、實用、便利、升值潛力獨立、實用、便利、升值潛力希望與城市毫無距離，能在都市和家中自由轉(zhuǎn)換與年輕漸行漸遠(yuǎn)，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，思想前衛(wèi)，接受力強(qiáng)，對新鮮事物天生擁有強(qiáng)烈的敏銳感，渴望獨立，更渴望擁有自己的空間房間不一定要大，但一定要溫馨，夠特別，追求品位的同時，