房地產(chǎn)運營問題100個

1、房地產(chǎn)知識（一） 作者：劉凱 房地產(chǎn)知識（一）房地產(chǎn)知識一、土地及綜合類1、土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。 2、 如何了解土地來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從房地產(chǎn)證中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。3、 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。4、 有哪些用地

2、屬于集體土地？ 答：根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。5、 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。鄭州市土地征用與收回條例還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其

3、成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 6、 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。7、 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)

4、開發(fā)形式。8、對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。根據(jù)鄭州市土地交易市場管理規(guī)定和“深府200194號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面

5、積收取市場地價的10%，可以合作建房。9、什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該

6、宗土地？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的房地產(chǎn)證前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例第十七條的規(guī)定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限制；(十)建設附屬、附加設施的項

7、目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標準，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地

8、管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。16、什么是招標出讓土地使用權(quán)？ 答：招標出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標或拍賣方式進行？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例和鄭州市土地使用權(quán)招標拍賣規(guī)定，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。1

9、9、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？ 答：根據(jù)“深府200194號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地）；（二）市、區(qū)政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式？答：根據(jù)“深府200194號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的

10、項目用地。21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場？ 答：根據(jù)“深府200194號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應補交市場地價。在該規(guī)定實施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。2市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。（三）原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關(guān)

11、規(guī)定執(zhí)行。（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。（六）在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。22、什么是土地的掛牌交易？ 答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交

12、：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。23、有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、

13、掛牌交易方式公開進行？答：根據(jù)鄭州市土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照

14、城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權(quán)交易。其他機構(gòu)包括中介機構(gòu)不得進行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土

15、地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？ 答：根據(jù)鄭州市土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實行公開交易的；（二）須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行公開交易的；（三）投標人或競買人互相串通壓價的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。屬于前款第（一）、（二）項情形的，

16、由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負責人和責任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效？答： 鄭州市土地管理部門是鄭州市土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權(quán)進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效。無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。凡未取得或擅自變更建設用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。27、如何了解地價

17、是否交清？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，說明地價已經(jīng)交清；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。28、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管

18、理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用與收回條例的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用與收回條例的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在

19、年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。31、什么是違法建筑？ 答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。32、哪些屬于違法建筑？ 答：根據(jù)鄭州市人民代表大會常務委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定的規(guī)定，違法建筑包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準的設計圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設用地或村民自用宅基地非法

20、轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標準的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。33、什么是歷史遺留違法私房？ 答：歷史遺留違法私房，是指鄭州市人民代表大會常務委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準在

21、原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房；（三）原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。34、哪些違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)鄭州市處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定的規(guī)定，下列違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑？ 答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建

22、筑，是指鄭州市人民代表大會常務委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準，未領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)鄭州市處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定的規(guī)定，下列違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外

23、其他土地的。37、什么情況下，需繳納土地使用費？ 答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依據(jù)鄭州市土地使用費征收辦法的規(guī)定繳納土地使用費，但該辦法規(guī)定免繳的除外。同時，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷（預）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。 38、土地使用費繳納人是如何確定的？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用費征收辦法的規(guī)定，使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯(lián)營企業(yè)的，

24、合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人， 但經(jīng)批準的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費人；（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前， 經(jīng)營開發(fā)單位為繳費人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人；（五）共有的土地，以房地產(chǎn)證登記的權(quán)利人為繳費人。39、土地使用費的征收標準如何？ 答：土地使用費依據(jù)土地等級和類別，按鄭州市甲種土地使用費征收標準或鄭州市乙種土地使用費征收標準計征；如屬臨時用地的，按鄭州市臨時（短期）地租標準計征。40、有哪些情況

25、暫免繳納土地使用費？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用費征收辦法的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關(guān)、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。41、有哪些用地免繳或減收土地使用費？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用費征收辦法的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自土地使用合同書生效之日起至土地使用合同書規(guī)定的

26、竣工日期止， 減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的， 經(jīng)主管部門批準可以適當延長優(yōu)惠期，但延長的時間最多不能超過一年；（二）經(jīng)鄭州市科學技術(shù)委員會審定的技術(shù)先進項目，減半繳納土地使用費五年；（三）華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年；（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從土地使用合同書生效之日起，免繳土地使用費五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費的，經(jīng)批準可以緩繳或減免土地使用費；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費的其他用地。42、如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？ 答：土地權(quán)屬變更的

27、， 新的土地使用人應在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的， 應自批準之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費變更登記申請。 房地產(chǎn)知識二、規(guī)劃與設計類43、如何辦理建設用地規(guī)劃許可證？答：以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃主管部門或派出機構(gòu)按照相應的城市規(guī)劃，審定建設用地的相關(guān)規(guī)劃設計指標，提出城市規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設

28、單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請延期的，建設用地規(guī)劃許可證自行失效。44、在取得建設用地規(guī)劃許可證后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？答：建設單位取得建設用地規(guī)劃許可證后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)對申請進行初審后，按法定程序?qū)徟?。獲得批準的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)向申請單位重新核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，收回原建設用地規(guī)劃許可證，并辦理相應的用地手續(xù)；不批準的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)書面答復申請單位。45、建設工程規(guī)劃許可證包括哪些內(nèi)容？ 答：建設工程規(guī)劃許可證包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機

29、關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。46、什么情況下不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證？ 答： 根據(jù)鄭州市市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證：（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的；(二)設計單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；（三）設計文件不符合國家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。47、在哪些情況下，需重新辦理建設工程規(guī)劃許可證？答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理

30、建設工程規(guī)劃許可證：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設備的容量、造型有較大變化的。48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時，是否需要申請核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證？答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后，持設計文件等，向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應取得有關(guān)部門的審核意見。49、對未取得建設工程規(guī)劃許可證的建設項目，主管部門可以采取什么處罰措施？答：未取得建設用

31、地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設的，市規(guī)劃主管部門可以依照鄭州市規(guī)劃土地監(jiān)察條例采取查封，扣押等行政強制措施。50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。鄭州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，已預售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。商品房銷售管理辦法（建設部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房

32、質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。51、建設工程竣工后，是否必須取得規(guī)劃驗收許可證？答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。52、什么情況下不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證？ 答

33、：根據(jù)鄭州市市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進行規(guī)劃驗收：（一）擅自變更建筑設計（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設備的容量）的；（二）未拆除原建設工程規(guī)劃許可證標明應拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建設工程規(guī)劃許可證要求的。53、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的？ 答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進行單體建筑工程的規(guī)劃驗收后，還應進行小區(qū)規(guī)劃驗收。小區(qū)建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。54、對住宅區(qū)內(nèi)的公用設施、設備、場所（地

34、）的使用有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)鄭州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細節(jié)的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準的為住宅區(qū)居民提供配套服務的公用設施、設備和場所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門批準，一律不得挪作他用。55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？答：不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原建筑工程規(guī)劃許可證進行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？ 答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率（%）。57、什么是

35、建筑覆蓋率（建筑密度）？ 答：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。58、什么是建筑容積率？ 答：在建設用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）。59、什么是綠地率？ 答：在建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。60、什么是綠化覆蓋率？ 答：在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。 房地產(chǎn)知識三、開發(fā)與建設類61、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？答：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有

36、專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權(quán)；（四）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應當予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。62、如何申請領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，主管部門應在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企

37、業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務時，應當出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書實行年度審核制度。63、什么是商品房預售？ 答：商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。64、房地產(chǎn)預售許可證包含哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)預售許可證包括下列內(nèi)容：（一）預售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；（六）房地產(chǎn)證編號、棟數(shù)；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。65、當商品房達到何種形象進度時，才

38、可以辦理預售許可證？答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。66、商品房預售需要具備哪些條件？ 答：商品房預售需具備以下條件：（一）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的

39、其他條件。67、是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，房地產(chǎn)預售須經(jīng)主管機關(guān)批準并獲得房地產(chǎn)預售許可證后，才能預售。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得房地產(chǎn)預售許可證前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。因此不能認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)。68、什么是商品房現(xiàn)售？ 答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ 答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件

40、；(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預售許可證的預售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設的房屋；（三）違章建設的房屋；（四）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的

41、房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。71、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（三）預售的，應提交房地產(chǎn)預售許可證?，F(xiàn)售的，應提交房地產(chǎn)證。72、房地產(chǎn)銷售廣告應當包括哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應當包括下列內(nèi)容：（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；（二）預售的，應有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號、房地產(chǎn)預售許可證證號；（三）現(xiàn)售的，應有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號、房地產(chǎn)證證號。廣告經(jīng)營與

42、發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風尚。預售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。74、對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？ 答：預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應以從該項目到達參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。售樓資料上明示的房屋裝

43、修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。75、對未取得商品房預售許可證而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應承擔什么責任？答：對未取得商品房預售許可證而以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。76、在刊登房地產(chǎn)廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？答：房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。預售商品房按套(單元)出售的，價格以套內(nèi)面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時，

44、應承擔什么責任？ 答：對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設、房管部門可責令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。工商部門可責令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。78、對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。79、對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？答：預售商品房廣告中出現(xiàn)各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的，必須符合國家有

45、關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評獎機關(guān)、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房。81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。82、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？ 答：由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務。83、在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應當明示那些事

46、項？ 答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預售許可證及經(jīng)批準銷售的平面圖、立面圖；（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；（四）項目及其配套設施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤方法；（六）預售商品房的價格和付款辦法；（七）商品房預售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；預售商品房的，還必須明示城市商品房預售管理辦法。84、發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？ 答：在新版深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預售）中已約定，

47、賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（ ） 號土地使用權(quán)出讓合同書及 號補充協(xié)議或者房地產(chǎn)證；（二）房地產(chǎn)預售許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證；（三）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。85、對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設定他項權(quán)？ 答：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設定他項權(quán)。違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權(quán)設定他項權(quán)的，其設定無效。由此造成損失的，由預售人承擔。 86、對已預售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預售的房地產(chǎn)。87、購房預定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？ 答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。88、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企