財稅2016年第36號文[共94頁]

1、財稅 2016年第 36 號文第一章 納稅人和扣繳義務(wù)人一、納稅人界定(一)、普通納稅人(財稅201636號附件 1)第一條 在中華人民共和國境內(nèi) (以下稱境內(nèi))銷售服務(wù)、 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn) (以下稱應稅行為 )的單位和個人,為增值稅納稅人,應當按照本辦法繳納增值稅,不繳納營業(yè)稅。單位,是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人,是指個體工商戶和其他個人。(二)、特殊納稅人確定(財稅201636號附件 1)第二條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的, 承包人、 承租人、掛靠人 (以下統(tǒng)稱承包人 )以發(fā)包人、出租人、被掛靠人 (以下統(tǒng)稱發(fā)包人 )名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相

2、關(guān)法律責任的,以該發(fā)包人為納稅人。否則,以承包人為納稅人。二、納稅人的分類(一)、納稅人的分類(財稅201636號附件 1)第三條 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額 (以下稱應稅銷售額 )超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人, 未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規(guī)定標準但不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。1、一般納稅人標準(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (五)一般納稅人資格登記。試點實施辦法第三條規(guī)定的年應稅銷售額標準為 500

3、萬元(含本數(shù))。財政部和國家稅務(wù)總局可以對年應稅銷售額標準進行調(diào)整。(二)、特殊一般納稅人(財稅201636號附件 1)第四條 年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人,會計核算健全,能夠提供準確稅務(wù)資料的,可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記,成為一般納稅人。會計核算健全, 是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿,根據(jù)合法、有效根據(jù)核算。(三)、一般納稅人的登記(財稅201636號附件 1)第五條 符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記。 具體登記辦法由國家稅務(wù)總局制定。除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外, 一經(jīng)登記為一般納稅人后, 不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。三、扣繳義務(wù)人確

4、定(財稅201636號附件 1)第六條 中華人民共和國境外 (以下稱境外)單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應稅行為,在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的,以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。 財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。四、合并納稅人(財稅201636號附件 1)第七條 兩個或者兩個以上的納稅人,經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局批準可以視為一個納稅人合并納稅。 具體辦法由財政部和國家稅務(wù)總局另行制定。五、會計核算規(guī)定(財稅201636號附件 1)第八條 納稅人應當按照國家統(tǒng)一的會計制度進行增值稅會計核算。第二章 征稅范圍一、應稅行為的具體范圍(財稅201636號附件 1)第九條 應稅行為的具體范圍,按照本辦法所附的銷售服務(wù)、無

5、形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋執(zhí)行。二、銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)及破例事項(財稅201636號附件 1)第十條 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：(一)行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。1.由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金,由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、 價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費;2.收取時開具省級以上 (含省級 )財政部門監(jiān) (印)制的財政票據(jù);3.所收款項全額上繳財政。(二)單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得薪水的服務(wù)。(三)單位或者個體工商戶為聘用的員工提供

6、服務(wù)。(四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。(財稅201636號附件 1)第十一條 有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。(一)、不征收增值稅項目(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (二)不征收增值稅項目。1.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù),屬于試點實施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。2.存款利息。3.被保險人獲得的保險賠付。4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。5.在資產(chǎn)重組過程中, 通過合并、 分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、 負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其

7、他單位和個人, 其中涉及的不動產(chǎn)、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。三、屬于境內(nèi)銷售的范圍(財稅201636號附件 1)第十二條 在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),是指：(一)服務(wù)(租賃不動產(chǎn)除外 )或者無形資產(chǎn) (自然資源使用權(quán)除外)的銷售方或者購買方在境內(nèi) ;(二)所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi) ;(三)所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi) ;(四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。四、不屬于境內(nèi)銷售范圍(財稅201636號附件 1)第十三條 下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：(一)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。(二)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在

8、境外使用的無形資產(chǎn)。(三)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。(四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。五、視同銷售范圍及破例(財稅201636號附件 1)第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù),但用于公益事業(yè)或者以社會民眾為對象的除外。(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會民眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第三章 稅率和征收率一、稅率(財稅201636號附件 1)第十五條 增值稅稅率：(一)納稅人發(fā)生應稅行為, 除本條第

9、(二)項、第(三)項、第(四)項規(guī)定外,稅率為 6%。(二)提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為 11%。(三)提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為 17%。(四)境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為,稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。二、征收率(財稅201636號附件 1)第十六條 增值稅征收率為 3%,財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。備注：銷售房地產(chǎn)征收率為 5%,見附件 2 中。三、扣繳增值稅適用稅率(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (十五)扣繳增值稅適用稅率。境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的, 按照適用稅率

10、扣繳增值稅。第四章 應納稅額的計算第一節(jié) 一般性規(guī)定一、計稅方法分類(財稅201636號附件 1)第十七條 增值稅的計稅方法,包括一般計稅方法和簡易計稅方法。二、一般納稅人適用計稅方法(財稅201636號附件 1)第十八條 一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應稅行為,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,但一經(jīng)選擇, 36 個月內(nèi)不得變更。1、可以選擇適用簡易計稅方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (六)計稅方法。一般納稅人發(fā)生下列應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅：1.大眾交通運輸服務(wù)。大眾交通運輸服務(wù),包括輪客渡、公交客運、地

11、鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。班車,是指按固定路線、 固定時間運營并在固定站點?？康倪\送旅客的陸路運輸服務(wù)。2.經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的動漫腳本編撰、形象設(shè)計、 背景設(shè)計、 動畫設(shè)計、 分鏡、動畫制作、 攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕制作、壓縮轉(zhuǎn)碼(面向網(wǎng)絡(luò)動漫、手機動漫格式適配 )服務(wù),以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫 (包括動漫品牌、形象或者內(nèi)容的授權(quán)及再授權(quán) )。動漫企業(yè)和自主開發(fā)、 生產(chǎn)動漫產(chǎn)品的認定標準和認定程序,按照文化部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 的通知 (文市發(fā) 200851 號)的規(guī)定執(zhí)行。3.電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服

12、務(wù)和文化體育服務(wù)。4.以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。5.在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。2、建筑安裝業(yè)規(guī)定(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 )(七)建筑服務(wù)。1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù), 是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料, 并收取人工費、 管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程,是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。3.一般納稅人為建筑工程

13、老項目提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目,是指：(1) 建筑工程施工許可證 注明的合同開工日期在 2016年 4月 30日前的建筑工程項目 ;(2)未取得 建筑工程施工許可證 的,建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016年 4 月 30 日前的建筑工程項目。三、小規(guī)模納稅人適用計稅方法(財稅201636號附件 1)第十九條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。四、應扣繳稅額(財稅201636號附件 1)第二十條 境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應稅行為, 在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的, 扣繳義務(wù)人按照下列公式計算應扣繳稅額：應扣繳稅額 =購買方支付的價款 (1+ 稅率

14、 ) 稅率第二節(jié) 一般計稅方法一、應納稅額公式(財稅201636號附件 1)第二十一條 一般計稅方法的應納稅額,是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。 應納稅額計算公式：應納稅額 =當期銷項稅額 -當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時, 其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。(一)、財稅 201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (二)增值稅期末留抵稅額。原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的,截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額, 不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的銷項稅額中抵扣。二、銷項稅額(財稅201636號附件 1)第二十二條 銷項稅額,是指納

15、稅人發(fā)生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額 =銷售額 稅率(一)、銷售額(財稅201636號附件 1)第二十三條 一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額, 納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額：銷售額= 含稅銷售額 (1+ 稅)率三、進項稅額(一)、進項稅額范圍(財稅201636號附件 1)第二十四條 進項稅額,是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),支付或者負擔的增值稅額。(二)、準予抵扣進項稅額(財稅201636號附件 1)第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：(1)從銷售方取得的增值稅專用

16、發(fā)票 (含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票,下同 )上注明的增值稅額。(2)從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。(3)購進農(nóng)產(chǎn)品, 除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外, 按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和 13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額 =買價 扣除率買價,是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農(nóng)產(chǎn)品, 按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法抵扣進項稅額的除外。(4)從境外單位或者個人購進服務(wù)、 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn), 自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅根據(jù)上注明的增值稅

17、額。1、不動產(chǎn)抵扣分期規(guī)定(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (四)進項稅額。1.適用一般計稅方法的試點納稅人, 2016年 5 月 1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者 2016年 5 月 1 日后取得的不動產(chǎn)在建工程, 其進項稅額應自取得之日起分 2 年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為 60%,第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn),包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn), 不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、 構(gòu)筑物,其進項稅額不適用上述分 2 年抵扣的規(guī)定。2、不動產(chǎn)抵扣分

18、期規(guī)定(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。1.原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進項稅額, 準予從銷項稅額中抵扣。2016年5 月1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者 2016年 5 月 1 日后取得的不動產(chǎn)在建工程,其進項稅額應自取得之日起分 2 年從銷項稅額中抵扣, 第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為 40%。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、 構(gòu)筑物,其進項稅額不適用上述分 2 年抵扣的規(guī)定。3、摩托車、汽車、游艇(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進

19、項稅額。2.原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇,其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。4、境外單位進項稅額(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。3.原增值稅一般納稅人從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn), 按照規(guī)定應當扣繳增值稅的, 準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額為自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅根據(jù)上注明的增值稅額。納稅人憑完稅根據(jù)抵扣進項稅額的, 應當具備書面合同、 付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。 資料不全的, 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。5、購進貨物和勞務(wù)用于銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(財稅201636號附件 2

20、增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。4.原增值稅一般納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務(wù),用于銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋所列項目的,不屬于增值稅暫行條例 第十條所稱的用于非增值稅應稅項目,其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。(三)、直接不能抵扣進項稅額1、概括規(guī)定(財稅201636號附件 1)第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅根據(jù)不符合法律、 行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的, 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅根據(jù), 是指增值稅專用發(fā)票、 海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅根據(jù)。納稅人憑完稅根據(jù)抵扣進項稅額的, 應當具備書面合同、 付款證明和境外單

21、位的對賬單或者發(fā)票。 資料不全的, 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。2、具體規(guī)定(1)用于簡易計稅方法計稅項目、 免征增值稅項目、 集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。(財稅201636號附件 1第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(1)用于簡易計稅方法計稅項目、 免征增值稅項目、 集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn) (不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn) )、不動產(chǎn)。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。(財稅201636號附件 2增值稅暫

22、行條例第二條 (一)進項稅額。5.原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(1)用于簡易計稅方法計稅項目、 免征增值稅項目、 集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),僅指專用于上述項目的無形資產(chǎn) (不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn) )、不動產(chǎn)。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。(2)非正常損失的購進貨物, 以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(財稅201636號附件 1第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(2)非正常損失的購進貨物, 以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條

23、 (一)進項稅額。5.原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(2)非正常損失的購進貨物, 以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物 (不包括固定資產(chǎn) )、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(財稅201636號附件 1第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物 (不包括固定資產(chǎn) )、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。5.原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),下列項目的進

24、項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物 (不包括固定資產(chǎn) )、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(4)非正常損失的不動產(chǎn),以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。(財稅201636號附件 1)第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(4)非正常損失的不動產(chǎn), 以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、 設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。5.原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(4)非正常損失的不動產(chǎn),以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服

25、務(wù)。(5)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、 設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。(財稅201636號附件 1第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(5)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、 設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn),均屬于不動產(chǎn)在建工程。(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。5.原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(5)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、 設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn),均屬于不動產(chǎn)在建工程。(6)購進的旅

26、客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、 餐飲服務(wù)、 居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。(財稅201636號附件 1)第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(6)購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、 餐飲服務(wù)、 居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。5.原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(6)購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、 餐飲服務(wù)、 居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。(財稅201636號附件 1)第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(7)、貸款相關(guān)服務(wù)(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (

27、四)進項稅額。3.納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。(8)、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。(財稅201636號附件 1第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 ：(7)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨物, 是指組成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、

28、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。(財稅201636號附件 1)第二十八條 不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍,按照本辦法所附的銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋執(zhí)行。固定資產(chǎn),是指使用期限超過 12 個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。非正常損失,是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì),以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、 銷毀、拆除的情形。(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。(7)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。上述第(4)點、第(5)點所稱貨物, 是指組成不動產(chǎn)實

29、體的材料和設(shè)備,包括建筑裝飾材料和給排水、 采暖、 衛(wèi)生、通風、 照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。(四)、兼營行為不得抵扣進項稅額(財稅201636號附件 1)第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額 =當期無法劃分的全部進項稅額 ( 當期簡易計稅方法計稅項目銷售額 +免征增值稅項目銷售額 ) 當期全部銷售額主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。(五)、用途改變進項轉(zhuǎn)出1、購進貨物(1)、財稅20163

30、6號附件 1)第三十條 已抵扣進項稅額的購進貨物(不含固定資產(chǎn) )、勞務(wù)、服務(wù),發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形(簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外 )的,應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減 ;無法確定該進項稅額的,按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。(2)、財稅 201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。6.已抵扣進項稅額的購進服務(wù), 發(fā)生上述第 5 點規(guī)定情形 (簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外 )的,應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減 ;無法確定該進項稅額的,按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。2、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(1)、(財稅201636

31、號附件 1)第三十一條 已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn), 發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形的,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額 =固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值 適用稅率固定資產(chǎn)、 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值, 是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度計提折舊或攤銷后的余額。(2)、(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。7.已抵扣進項稅額的無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),發(fā)生上述第 5 點規(guī)定情形的,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額 =無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值 適用稅率(六)、改變用途可以抵扣1、改變用途新增抵扣(1)、(財稅201636號

32、附件 2試點實施辦法第一條 (四)進項稅額。按照試點實施辦法第二十七條第 (一)項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、 無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),發(fā)生用途改變,用于允許抵扣進項稅額的應稅項目, 可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額 =固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值 /(1+適用稅率 ) 適用稅率上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。(2)、(財稅201636號附件 2增值稅暫行條例第二條 (一)進項稅額。8.按照增值稅暫行條例第十條和上述第 5 點不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、 無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),發(fā)生用途改變,用于允許抵扣進項稅額的應稅項目

33、, 可在用途改變的次月按照下列公式, 依據(jù)合法有效的增值稅扣稅根據(jù), 計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額 =固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值 /(1+適用稅率 ) 適用稅率上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。(七)、銷售金額的扣除(財稅201636號附件 1)第三十二條 納稅人適用一般計稅方法計稅的, 因銷售折讓、 中止或者退回而退還給購買方的增值稅額,應當從當期的銷項稅額中扣減 ;因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額,應當從當期的進項稅額中扣減。三、不得抵扣進項稅額且不得使用專用發(fā)票情況(財稅201636號附件 1)第三十三條 有下列情形之一者,應當按照銷售額和增

34、值稅稅率計算應納稅額,不得抵扣進項稅額,也不得使用增值稅專用發(fā)票：(1)一般納稅人會計核算不健全, 或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的。(2)應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。第三節(jié) 簡易計稅方法一、應納稅額公式(財稅201636號附件 1)第三十四條 簡易計稅方法的應納稅額,是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額, 不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額 =銷售額 征收率二、銷售額確定(財稅201636號附件 1)第三十五條 簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額, 納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額：銷售額= 含稅銷售額 (1+ 征收率)三、銷售額的扣減

35、(財稅201636號附件 1)第三十六條 納稅人適用簡易計稅方法計稅的, 因銷售折讓、 中止或者退回而退還給購買方的銷售額,應當從當期銷售額中扣減。 扣減當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款,可以從以后的應納稅額中扣減。四、銷售舊固定資產(chǎn)(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (十四)銷售使用過的固定資產(chǎn)。一般納稅人銷售自己使用過的、 納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn),按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。使用過的固定資產(chǎn),是指納稅人符合試點實施辦法第二十八條規(guī)定并根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。第四節(jié) 銷售額的確定一、銷售額范圍(財稅201636號附件 1)第三十七條 銷售額,是指

36、納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用, 財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用, 是指價外收取的各種性質(zhì)的收費, 但不包括以下項目：(1)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。(2)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。(一)、(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (三)銷售額。1.貸款服務(wù)。以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額。2.直接收費金融服務(wù)。以提供直接收費金融服務(wù)收取的手續(xù)費、傭金、酬金、管理費、服務(wù)費、經(jīng)手費、開戶費、過戶費、結(jié)算費、轉(zhuǎn)托管費等各類費用為銷售額。3.金融商品轉(zhuǎn)讓。按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。轉(zhuǎn)

37、讓金融商品出現(xiàn)的正負差, 按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負差, 可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵,但年末時仍出現(xiàn)負差的,不得轉(zhuǎn)入下一個會計年度。金融商品的買入價, 可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動加權(quán)平均法進行核算,選擇后 36 個月內(nèi)不得變更。金融商品轉(zhuǎn)讓,不得開具增值稅專用發(fā)票。4.經(jīng)紀代理服務(wù)。以取得的全部價款和價外費用, 扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。 向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費, 不得開具增值稅專用發(fā)票。5.融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)。(1)經(jīng)人民銀行、 銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人

38、, 提供融資租賃服務(wù), 以取得的全部價款和價外費用,扣除支付的借款利息 (包括外匯借款和人民幣借款利息 )、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。(2)經(jīng)人民銀行、 銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人, 提供融資性售后回租服務(wù), 以取得的全部價款和價外費用(不含本金 ),扣除對外支付的借款利息 (包括外匯借款和人民幣借款利息 )、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。(3)試點納稅人根據(jù) 2016年 4 月 30 日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同, 在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù),可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的試

39、點納稅人 ,經(jīng)人民銀行、 銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的, 根據(jù)2016年 4 月 30 日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同,在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù), 可以選擇以下方法之一計算銷售額：以向承租方收取的全部價款和價外費用, 扣除向承租方收取的價款本金,以及對外支付的借款利息 (包括外匯借款和人民幣借款利息 )、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù), 計算當期銷售額時可以扣除的價款本金, 為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的,為當期實際收取的本金。試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù), 向承租方收取的

40、有形動產(chǎn)價款本金, 不得開具增值稅專用發(fā)票, 可以開具普通發(fā)票。以向承租方收取的全部價款和價外費用, 扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息 )、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。(4)經(jīng)商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)批準的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人, 2016年 5 月 1 日后實收資本達到 1.7億元的,從達到標準的當月起按照上述第 (1)、(2)、(3)點規(guī)定執(zhí)行 ;2016年 5 月 1 日后實收資本未達到 1.7億元但注冊資本達到 1.7億元的,在 2016年 7 月 31日前仍可按照上述第 (1)、(2)、(3)點規(guī)定執(zhí)行, 2016年 8 月 1 日后開

41、展的融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述第 (1)、(2)、(3)點規(guī)定執(zhí)行。6.航空運輸企業(yè)的銷售額。不包括代收的機場建設(shè)費和代售其他航空運輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價款。7. 客運場站服務(wù)試點納稅人中的一般納稅人 (以下稱一般納稅人 )提供客運場站服務(wù), 以其取得的全部價款和價外費用, 扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。8.試點納稅人提供旅游服務(wù)可以選擇以取得的全部價款和價外費用, 扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、 餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人, 向旅游服務(wù)購買方收取并

42、支付的上述費用, 不得開具增值稅專用發(fā)票, 可以開具普通發(fā)票。9. 建筑服務(wù)試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的, 以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。(1)、建筑業(yè)銷售額和預征率確定、一般納稅人一般計稅方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (七)建筑服務(wù)。4.一般納稅人跨縣 (市)提供建筑服務(wù),適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,按照 2%的預征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。、一般納稅人簡易計稅方法(財稅201636

43、號附件 2試點實施辦法第一條 (七)建筑服務(wù)。5.一般納稅人跨縣 (市)提供建筑服務(wù),選擇適用簡易計稅方法計稅的, 應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照 3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。、小規(guī)模納稅人簡易計稅方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (七)建筑服務(wù)。6.試點納稅人中的小規(guī)模納稅人 (以下稱小規(guī)模納稅人 )跨縣(市)提供建筑服務(wù),應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照 3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務(wù)

44、發(fā)生地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外 ),以取得的全部價款和價外費用, 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項目,是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 2016年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項目。(1)、銷售房地產(chǎn)銷售額和征收率、一般納稅人A、一般納稅人非自建且 5.1 前-選擇簡易方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。1.一般納稅人銷售其 2016年4月 30 日前取得 (不含自建 )的不動產(chǎn),可以選

45、擇適用簡易計稅方法, 以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。a、一般納稅人非自建且 5.1 前-選擇一般計稅方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (十)一般納稅人銷售其 2016年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn) (不含自建 ),適用一般計稅方法計稅的, 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。 上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照 5%的預征

46、率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。B、一般納稅人自建且 5.1前-選擇簡易方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。2.一般納稅人銷售其 2016年 4 月 30 日前自建的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法, 以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。b、一般納稅人自建且 5.1 前-選擇一般方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (十)房地

47、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目, 適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照 3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。一般納稅人銷售其 2016年 4 月 30 日前自建的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的, 應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。C、一般納稅人非自建且 5.1 后-選擇一般方法3.一般納稅人銷售其 2016年 5 月 1 日后取得 (不含自建 )的不動產(chǎn), 應適用一般計稅方法, 以取得的全部

48、價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。 納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。D、一般納稅人非自建且 5.1 后-選擇一般方法4.一般納稅人銷售其 2016年 5 月 1 日后自建的不動產(chǎn), 應適用一般計稅方法, 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照 5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。(財稅201636號附件

49、 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。E、一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目 -選擇簡易方法7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅。、小規(guī)模納稅人A、非房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人非自建不動產(chǎn)(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。5.小規(guī)模納稅人銷售其取得 (不含自建 )的不動產(chǎn) (不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn) ),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機

50、構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。B、非房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人自建不動產(chǎn)(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn),應以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。C、房地產(chǎn)的小規(guī)模納稅人8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照 5%的征收率計稅。、個體工商戶銷售住房(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。10.個

51、體工商戶銷售購買的住房,應按照附件 3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定 第五條的規(guī)定征免增值稅。 納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。、其他個人銷售不動產(chǎn)11.其他個人銷售其取得 (不含自建 )的不動產(chǎn) (不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應納稅額。(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (八)銷售不動產(chǎn)。、銷售房地產(chǎn)預征率9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房

52、地產(chǎn)項目,在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅。11.試點納稅人按照上述 4-10款的規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款, 應當取得符合法律、 行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效根據(jù)。否則,不得扣除。上述根據(jù)是指：(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項, 以發(fā)票為合法有效根據(jù)。(2)支付給境外單位或者個人的款項, 以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效根據(jù), 稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的, 可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。(3)繳納的稅款,以完稅根據(jù)為合法有效根據(jù)。(4)扣除的政府性基金、 行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款,以省級以上 (含省級)財政部門監(jiān) (印)制的財政票據(jù)為合法有

53、效根據(jù)。(5)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他根據(jù)。納稅人取得的上述根據(jù)屬于增值稅扣稅根據(jù)的, 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。11、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃(1)、一般納稅人出租且 5.1 前-簡易計稅方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (九)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。1.一般納稅人出租其 2016年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法 ,按照 5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其 2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣 (市)的不動產(chǎn), 應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (九)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。(2)、一般納稅人出租且 5.1 前-一般計稅方法(財稅201636號附件 2試點實施辦法第一條 (十)一般納稅人出租其 2016年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照 3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后, 向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。(3)、一般納稅人出租且 5.1 后3.一般納稅人出租其 2016年 5 月 1 日后取得的、