物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位培訓(xùn)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)

1、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位培訓(xùn)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)?zāi)?錄物業(yè)承接查驗(yàn)概述承接查驗(yàn)的工作計(jì)劃承接查驗(yàn)的方案及流程承接查驗(yàn)的重點(diǎn)內(nèi)容及責(zé)任劃分不合格問題與遺留問題的處理物業(yè)管理企業(yè)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)1、 物業(yè)承接查驗(yàn)概述概 念物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。承接查驗(yàn)的意義1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2、實(shí)現(xiàn)物

2、業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)權(quán)利益具有重要意義。3、實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必要條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。承接查驗(yàn)的作用1、通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)。2、促使開發(fā)企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，達(dá)到工程質(zhì)量要求，減少日常管理過程維修養(yǎng)護(hù)工作量。3、通過接管有關(guān)物業(yè)文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)

3、，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，充分發(fā)揮社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。物業(yè)承接查驗(yàn)的性質(zhì)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認(rèn)。物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則（一）物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)。 法律依據(jù)主要是物權(quán)法、合同法、物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)承接查驗(yàn)辦法等。合同依據(jù)主要是房屋買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同等。（2） 物業(yè)承接查驗(yàn)的原則1、誠實(shí)信用原則：加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的規(guī)范和約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查

4、驗(yàn)中切實(shí)做到“誠實(shí)信用”。2、客觀公正原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“客觀公正”。3、權(quán)責(zé)分明原則：加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“權(quán)責(zé)分明”。4、保護(hù)業(yè)主物權(quán)原則：最大限度的保護(hù)業(yè)主的共有物權(quán)利益。物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體1. 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體：交驗(yàn)方：物業(yè)的建設(shè)單位接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)2 .業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體：交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)承接查驗(yàn)爭議的解決物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解

5、，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法律主體在承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方法解決。2、 物業(yè)承接的工作計(jì)劃物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃提要每天的驗(yàn)收工作完后，由各專業(yè)記錄人員把存在的問題填寫在接管驗(yàn)收記錄表上，復(fù)印、整理交房地產(chǎn)工程部審核后，分發(fā)相關(guān)施工單位進(jìn)行整改。物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃如下： 1、接管驗(yàn)收對(duì)象為某某項(xiàng)目所有房屋。 2、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)見接管驗(yàn)收方案，要求一人一份。 3、房屋接管驗(yàn)收的時(shí)間、工作量的安排。每套單元樓的驗(yàn)收時(shí)間約為多長時(shí)間，根據(jù)樓層戶數(shù)、房屋面積的大小而改變。所以先驗(yàn)收已售出的物業(yè)，后驗(yàn)收空置的物業(yè)。具體接管驗(yàn)收的順序見房屋接管驗(yàn)收的順序表，要求一人

6、一份。 4、具體每天驗(yàn)收的數(shù)量（根據(jù)物業(yè)數(shù)量進(jìn)行分配）。 5、成立接管驗(yàn)收小組。查驗(yàn)工作要求1、每天上午8：30，各驗(yàn)收小組成員在需查驗(yàn)房屋的單元底樓集合，由各小組負(fù)責(zé)人對(duì)當(dāng)天的工作任務(wù)、人員安排及其它需說明相關(guān)具體事項(xiàng)進(jìn)行講解和部署，9：00點(diǎn)整全部人員正式開始各項(xiàng)檢查工作12：00結(jié)束；下午承接查驗(yàn)時(shí)間1：30分至18：00時(shí)； 2、各組施工單位負(fù)責(zé)人須在檢查的前一天自行準(zhǔn)備齊全檢查所需的人員、工具、耗材、檢測(cè)儀器及設(shè)備。 3、各小組成員必須服從小組負(fù)責(zé)人的統(tǒng)一調(diào)度和安排，各類檢查信息全部歸集到小組負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人進(jìn)行信息的匯總和記錄。 4、在查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，第二天10：00時(shí)前匯總

7、報(bào)項(xiàng)目部安排相關(guān)施工單位整改或處理。 5、所有檢查必須按進(jìn)度控制時(shí)間的要求完成，當(dāng)天工作量未完成須加班的必須加班完成。 6、當(dāng)天檢查工作結(jié)束，由各小組負(fù)責(zé)人將所有檢查記錄單匯總，并由相關(guān)施工單位負(fù)責(zé)人和監(jiān)理簽字后，交由工程主管（或值班經(jīng)理），將匯總記錄單復(fù)印1份，復(fù)印件交項(xiàng)目部安排施工單位整改，原件物業(yè)存檔（交接時(shí)，項(xiàng)目部接收人員在記錄單的原件上簽字確認(rèn)）。3、 承接查驗(yàn)的方法及流程承接查驗(yàn)方案物業(yè)承接查驗(yàn)辦法規(guī)定新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。而在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。

8、因此，建設(shè)單位就應(yīng)在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證書，并完成備案，完全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，并約定時(shí)間召開物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會(huì)議。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后，應(yīng)主動(dòng)與建設(shè)單位聯(lián)系，并查看物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件，即： 承接查驗(yàn)方案的內(nèi)容 以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)作出書面回復(fù)，并約定雙方召開物業(yè)承接查驗(yàn)首次協(xié)調(diào)會(huì)。雙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)文件的約定，就物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)進(jìn)行協(xié)商，形成物業(yè)承接查驗(yàn)方案。其內(nèi)容包括：(1) 組建承接查驗(yàn)小組(2) 各專業(yè)工程

9、實(shí)施查驗(yàn)的技術(shù)依據(jù)1）物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件引用的建筑與安裝施工工程的國家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范；2）建設(shè)單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單；3）設(shè)施設(shè)備供貨廠家安裝、調(diào)試、維修及使用說明書；4）物業(yè)買賣合同約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)；5）建筑、安裝工程施工與質(zhì)量驗(yàn)收系列叢書（實(shí)用手冊(cè)）。(3)承接查驗(yàn)的主要項(xiàng)目物業(yè)資料：竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明、物業(yè)管理所需的其它資料。物業(yè)共用部位：包括房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備：包括上下水管道、電梯、天線、供電線路、照明、鍋

10、爐、暖氣線路公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。(4)承接查驗(yàn)的物資準(zhǔn)備物業(yè)承接查驗(yàn)前物資準(zhǔn)備包括：查驗(yàn)人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護(hù)用品、記錄表格等。 1）驗(yàn)收文件的收集，查驗(yàn)人員查驗(yàn)前的培訓(xùn)； 2）設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明燈等；(5)承接驗(yàn)收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為保證后期業(yè)主交房工作順利進(jìn)行，建議在向業(yè)主移交物業(yè)前5個(gè)工作日分系統(tǒng)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的承接驗(yàn)收工作。 1、交房前25日，組建承接驗(yàn)收小組，確定各工程子系統(tǒng)驗(yàn)收時(shí)間； 2、交房前2

11、0日，完成所有物業(yè)資料、圖紙的移交；物業(yè)公司對(duì)所移交的資料、圖紙進(jìn)行整理，了解小區(qū)配套設(shè)施的基本情況； 3、交房前10日，完成對(duì)各系統(tǒng)工程的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作，做好驗(yàn)收記錄； 有不合格項(xiàng)目書面交施工單位進(jìn)行整改； 4、交房前5日，完成對(duì)整改項(xiàng)目的復(fù)查工作，簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議；物業(yè)承接查驗(yàn)的流程 不合格項(xiàng)整改 不合格項(xiàng)的處理措施：項(xiàng)目對(duì)物業(yè)提出的不合格項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)，提出整改措施，期限并確認(rèn)，對(duì)不能整改項(xiàng)進(jìn)行說明。1、 召開工程移交工作會(huì)議（建設(shè)單位組織并形成會(huì)議紀(jì)要）2、 移交工作計(jì)劃（建設(shè)單位組織編制）3、 竣工復(fù)驗(yàn)（建設(shè)單位組織物業(yè)對(duì)工程進(jìn)行查驗(yàn)）4、 資料移交（物業(yè)公司組織、指導(dǎo)項(xiàng)目對(duì)資料進(jìn)行整理歸

12、檔）5、 移交查驗(yàn)（物業(yè)公司組織、指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施）6、 移交確認(rèn)（物業(yè)公司組織物業(yè)服務(wù)中心參加，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)移交審批確認(rèn)）7、 物業(yè)接管（項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心接管）四、承接查驗(yàn)的重點(diǎn)內(nèi)容及責(zé)任劃分物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容1.初驗(yàn) 服務(wù)中心接到房地產(chǎn)公司的接管驗(yàn)收(表詳見（1）-1）初驗(yàn)申請(qǐng)，視具體情況由物業(yè)驗(yàn)收小組組長與房地產(chǎn)公司溝通初驗(yàn)具體細(xì)節(jié)，包括時(shí)間、驗(yàn)收進(jìn)度、人員安排等，向房地產(chǎn)公司發(fā)出驗(yàn)收通知(表詳見（1）-2）等工作。 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收小組逐戶逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在房屋接管驗(yàn)收表上，并由房地產(chǎn)工程部、房地產(chǎn)項(xiàng)目部、物業(yè)服務(wù)公司三方簽字確認(rèn)。驗(yàn)收合格的物業(yè)服務(wù)公司發(fā)驗(yàn)收通過證明（表

13、詳見（2）-1）。單體樓內(nèi)的公共部位、配套設(shè)施等一并進(jìn)行驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在房屋接管驗(yàn)收表上，由房地產(chǎn)工程部、房地產(chǎn)項(xiàng)目部、物業(yè)服務(wù)公司三方簽字確認(rèn)。 接管驗(yàn)收小組組長將房屋接管驗(yàn)收表上記錄的不合格項(xiàng)統(tǒng)計(jì)匯總后登記在房屋質(zhì)量問題整改通知單上，于三個(gè)工作日內(nèi)將房屋質(zhì)量問題整改通知單反饋至房地產(chǎn)項(xiàng)目部，由房地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理簽字確認(rèn)，服務(wù)中心維修部存檔。 初驗(yàn)不合格項(xiàng)的整改由房地產(chǎn)項(xiàng)目部監(jiān)督施工單位完成施工單位整改合格后向房地產(chǎn)項(xiàng)目部提出書面的復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)，經(jīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目部確認(rèn)后，轉(zhuǎn)交接管驗(yàn)收小組。 經(jīng)簽字確認(rèn)的房屋接管驗(yàn)收表，由服務(wù)中心客服部存檔。2.復(fù)驗(yàn)物業(yè)服務(wù)公司（服務(wù)中心）接到復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)，與房地產(chǎn)

14、項(xiàng)目部、施工單位一同進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)應(yīng)記錄初驗(yàn)不合格項(xiàng)的整改情況，以及復(fù)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的新不合格項(xiàng)，經(jīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目部、施工單位、物業(yè)服務(wù)公司(服務(wù)中心)三方簽字確認(rèn)，記入備注。新建房屋接管驗(yàn)收，物業(yè)服務(wù)公司(服務(wù)中心)以復(fù)驗(yàn)結(jié)果為準(zhǔn)。合格后由物業(yè)（維修部）與地產(chǎn)工程部進(jìn)行鑰匙交接。復(fù)驗(yàn)時(shí)驗(yàn)收整棟樓外觀，并結(jié)合單體樓復(fù)驗(yàn)結(jié)果，形成整棟樓綜合驗(yàn)收記錄，經(jīng)房地產(chǎn)工程部、房地產(chǎn)項(xiàng)目部、物業(yè)服務(wù)公司(服務(wù)中心)三方簽字確認(rèn)，由物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)中心客服存檔。3. 公共設(shè)備、設(shè)施的接管驗(yàn)收新建物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)

15、用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測(cè)、試驗(yàn)數(shù)據(jù)。具體做法是：現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)項(xiàng)目1) 共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。3) 共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電

16、視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題的解決1、書面通知建設(shè)單位及時(shí)解決，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn) 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)小組將查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題分類填入物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)問題跟蹤表中，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗(yàn)的雙方人員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至合格。對(duì)于不能及時(shí)解決的遺留問題，應(yīng)記入物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)最終遺留問題匯總表，雙方協(xié)商解決方案，并在簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議時(shí)明確約定。2、 建設(shè)單位必須派人參加物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果，

17、簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。物業(yè)管理中的有關(guān)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和驗(yàn)收的內(nèi)容，但其能源供用合同應(yīng)進(jìn)行查驗(yàn)和移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)是查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能，而

18、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能是在查閱確認(rèn)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行再檢驗(yàn)。因此，物業(yè)承接查驗(yàn)小組就應(yīng)該根據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計(jì)文件及清單列出現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的項(xiàng)目和內(nèi)容。物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗(yàn)的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)清單、物業(yè)竣工圖紙與資料和設(shè)備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，并根據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)填入各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表和物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)匯總表的配置標(biāo)準(zhǔn)一欄中，為現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)做充分準(zhǔn)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接收到的物業(yè)資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行分類建檔，永久保存，認(rèn)真管理。房地產(chǎn)公

19、司應(yīng)向物業(yè)公司移交整套圖紙資料，包括： 1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料； 2、竣工驗(yàn)收材料； 3、施工材料；4、機(jī)電設(shè)備資料；鑰匙的承接查驗(yàn)查驗(yàn)范圍： 1、公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各設(shè)備機(jī)房門鑰匙。 2、業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時(shí)空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門的鑰匙。3、重點(diǎn)部位：大樓內(nèi)機(jī)房、制高點(diǎn)、生活飲用水箱等。查驗(yàn)組織： 1、鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)后進(jìn)行。 2、鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應(yīng)做到完整、完全移交、交接雙方在共用部位鑰匙移交一覽變和單元房間鑰匙移交一覽變上簽字確認(rèn)。 3、鑰匙承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)由建

20、設(shè)單位督促相關(guān)單位負(fù)責(zé)整改、完善。查驗(yàn)要求： 1、鑰匙保管人員負(fù)責(zé)接收、清點(diǎn)、逐門試用，確保無誤后再共用部位鑰匙移交一覽表和單元房間鑰匙移交一覽表上簽收。 2、為沒把鑰匙制作區(qū)域標(biāo)識(shí)。 3、按照樓棟、樓層、房間編號(hào)的關(guān)聯(lián)順序存放在專用鑰匙柜中。重要鑰匙保存，須實(shí)行“雙管制”。存放在專用鑰匙柜中。鑰匙清單與鑰匙存放情況相符。 4、鑰匙柜專人專管。 5、標(biāo)識(shí)清晰、明顯、擺放有序。辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： （1）前期物業(yè)服務(wù)合同； （2）臨時(shí)管理規(guī)約； （3）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （4）建設(shè)單位移交資

21、料清單； （5）查驗(yàn)記錄； （6）交接記錄；（7）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。告知方式應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。其他有關(guān)規(guī)定 1、 分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)與交接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。 2、 物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期

22、物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)承接查驗(yàn)的責(zé)任劃分自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)承接查驗(yàn)辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地

23、房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。五、不合格問題與遺留問題的處理常見不合格問題衛(wèi)生間墻面裂縫景觀通道墻面污染風(fēng)道瓷磚縫裂開墻面二次污染質(zhì)量問題原因發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個(gè)方面：1.

24、設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；2.施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；3.驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；4.建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。處理程序（一）收集整理存在的問題 1、收集所有的物業(yè)查驗(yàn)記錄表； 2、對(duì)物業(yè)查驗(yàn)記錄表內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問題登記造表； 3、將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)確認(rèn)手續(xù)。（二）處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。從發(fā)生原因和處理責(zé)任來看，工程質(zhì)量

25、問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)有建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。（三）跟蹤驗(yàn)證：為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合格要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。六、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)

26、構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn)和移交是在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)服務(wù)合同期滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)及移交活動(dòng)。1、 承接查驗(yàn)的法律主體（1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）移交時(shí)的雙方法律主體是：交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位） （2）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交時(shí)的雙方法律主體是：交方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）接方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)2、承接查驗(yàn)的條件在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實(shí)施承接查驗(yàn)。

27、 （1）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同； （2）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）同新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。3、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)所依據(jù)的文件：（1）物業(yè)服務(wù)合同；（2）物業(yè)管理?xiàng)l例；（3）物業(yè)承接查驗(yàn)辦法；（4）管理規(guī)約；（5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單；（6）物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。4、承接查驗(yàn)及移交的程序和內(nèi)容（1）成立承接查驗(yàn)組織，確定查驗(yàn)和移交方案為保證物業(yè)查驗(yàn)和移交的順利進(jìn)行，使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、

28、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位主管部門的主持下，由原有的和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員參加，共用組成查驗(yàn)和交接小組，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進(jìn)行全面的查驗(yàn)和移交。（2）查驗(yàn)和移交的物業(yè)管理資料（3）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)與移交1）物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修的查驗(yàn)和移交主要是共用部位的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，評(píng)價(jià)其使用功能及安全性和完好程度，關(guān)注是否存在危險(xiǎn)隱患，以便分清責(zé)任，由責(zé)任人負(fù)責(zé)解決和處理。2）物業(yè)共用設(shè)備的查驗(yàn)和移交，主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、供暖、空調(diào)、安防、車場(chǎng)等設(shè)備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問題，從而界清責(zé)任，協(xié)商處理和解決。3）物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗(yàn)和移交。主要包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等），綠化設(shè)施，照明設(shè)施，安防及消防設(shè)施（如值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、報(bào)警設(shè)施、車輛道閘，消防配件等），文化娛樂設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)、健身器材等），各種標(biāo)識(shí)等。4）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活