房屋仲介產(chǎn)業(yè)策略分析

1、房屋中介產(chǎn)業(yè)分析及太平洋房屋企業(yè)策略分析(輔仁大學(xué)企業(yè)管理學(xué)系第三十三屆企業(yè)政策報(bào)告)指導(dǎo)老師：周宗穎 老師組 員： 林逸筠 王巨翔 楊文杰 陳盈如 侯建光 陳莉佳1.序論1.研究動(dòng)機(jī) 近年來我國經(jīng)濟(jì)快速成長，累積龐大的外匯存底，國民所得大幅提高；反映在房地產(chǎn)上，便是購屋置產(chǎn)的強(qiáng)烈意愿與換屋頻率、次數(shù)的相對增多。從選定標(biāo)的物、談妥、簽約到移轉(zhuǎn)完成，過程牽涉廣泛，手續(xù)繁瑣復(fù)雜，既耗時(shí)費(fèi)日又奔波勞累，遠(yuǎn)非忙碌之現(xiàn)代人得以從容應(yīng)付。于是，專業(yè)的房屋中介業(yè)者在此背景應(yīng)運(yùn)而生。隨著整個(gè)時(shí)代的進(jìn)步，房屋中介自過去以跑單幫式的掮客角色演變成以房屋中介公司的組織型態(tài)來從事居間介紹。二十一世紀(jì)的房屋中介業(yè)將成為

2、熱門新興行業(yè)已無庸置疑，但需在法令完備、證照制度實(shí)施下，房屋中介產(chǎn)業(yè)發(fā)展才可能更健全。根據(jù)業(yè)者調(diào)查，全臺(tái)灣透過房仲業(yè)買賣交易的房地產(chǎn)數(shù)量僅四成左右，還有六成以上的消費(fèi)者并未選擇房仲業(yè)服務(wù)，若是樂觀看來，房仲業(yè)潛在的業(yè)務(wù)大餅可是相當(dāng)可觀，房仲商機(jī)不可限量。國內(nèi)消費(fèi)者對房仲業(yè)的接受度已逐漸提高；然而由于這幾年來房仲市場不斷有生力軍加入，房仲業(yè)者在未來將面對激烈的市場挑戰(zhàn)，故不論是店頭式或樓面式、直營或加盟、區(qū)域小型或兼營的業(yè)者均不斷嘗試可行策略，或調(diào)整經(jīng)營型態(tài)，以在房仲市場拔得頭籌；例如嘗試樓面式的經(jīng)營業(yè)者設(shè)立店頭據(jù)點(diǎn)、直營連鎖之公司也試設(shè)立樓面式的據(jù)點(diǎn)、或開始吸收加盟店等，或者是塑造良好服務(wù)形象

3、、提出可與競爭對手較勁的服務(wù)保證組合等方法以搶奪房仲市場的大餅。故本組想藉由研究房仲發(fā)展的歷史及各家房仲業(yè)者的策略做法來找出值得借鏡的策略做法并探討其成功因素，以供欲從事或正在從事房仲業(yè)的讀者參考。2.研究目的 本組針對上述之研究動(dòng)機(jī)而欲達(dá)成下列之目的：一、了解產(chǎn)業(yè)現(xiàn)況。二、分析產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的競爭狀態(tài)。三、合理地解釋過去產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的策略作法。3.界定研究范圍 本組所研究之房仲業(yè)者均指從事房屋買賣與租賃事務(wù)的居間介紹服務(wù)以賺取一定報(bào)酬的人員。而目前房仲市場中有三大類的服務(wù)型態(tài)，包括直營、加盟與其它，直營業(yè)者均由總公司控管一切事務(wù)，成本也由公司負(fù)擔(dān)，如信義房屋、太平洋房屋、永慶房屋等；加盟業(yè)者由總公

4、司提供一切know-how及l(fā)ogo等，但總公司只收取權(quán)利金，而成本均由各加盟店自行負(fù)擔(dān)，如力霸房屋、住商不動(dòng)產(chǎn)等；其它中包括一些區(qū)域小型自營的房仲業(yè)者、樓面式經(jīng)營房屋代銷業(yè)者及俗稱跑單幫的個(gè)人房仲業(yè)者。本組研究旨在研究房仲發(fā)展歷史及各房仲業(yè)者的競爭情況與策略做法，并找出一套策略邏輯以合理解釋其策略成功或失敗的因素。故本組研究范圍只包括民國八十七年之前的房仲歷史及各房仲業(yè)者的發(fā)展與策略做法。4.章節(jié)關(guān)聯(lián)性因本組此份產(chǎn)業(yè)報(bào)告希望能了解產(chǎn)業(yè)的歷史與發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的競爭與發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而找出一套策略邏輯，以合理地解釋企業(yè)的策略做法。故先研究房仲業(yè)的歷史與發(fā)展，再對產(chǎn)業(yè)做深入分析，所得結(jié)果才能用以解

5、釋個(gè)案企業(yè)的策略發(fā)展。所以本組的報(bào)告結(jié)構(gòu)如下安排：在第一章序論的部分，首先介紹本組為何選擇房仲業(yè)為研究對象之動(dòng)機(jī)與目的、研究此產(chǎn)業(yè)所深入的程度、以及此份產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告的特色。在第二章產(chǎn)業(yè)現(xiàn)況的描述方面，本組將目前整個(gè)房仲業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)及其大環(huán)境做深入淺出的描寫，并找出此產(chǎn)業(yè)的特性，以為產(chǎn)業(yè)分析的基礎(chǔ)。在第三章產(chǎn)業(yè)分析方面，綜合上章所得的產(chǎn)業(yè)背景資料，在第一節(jié)中展開產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈，再結(jié)合六大策略構(gòu)面，為本組進(jìn)行分析的基礎(chǔ)架構(gòu)。在第二節(jié)中將房仲業(yè)者按照其垂直整合程度之高低與其通路分布的范圍大小分為九個(gè)群組進(jìn)行分析，透過對群組之組內(nèi)與組間的策略做法與差異的了解，并透過策略矩陣將其策略的運(yùn)用進(jìn)行剖析，以合理

6、地解釋業(yè)者的策略做法。在第四章個(gè)案分析方面，本組選擇太平洋房屋公司為個(gè)案分析的對象，在第一節(jié)中先介紹太平洋房屋的背景資料；第二節(jié)詳細(xì)說明太平洋房屋從事的價(jià)值鏈活動(dòng)之內(nèi)容；第三節(jié)中以太平洋房屋的價(jià)值鏈搭配策略形態(tài)，共同組成策略矩陣來分析太平洋房屋的策略運(yùn)用情況。2.現(xiàn)況之描述1.營運(yùn)狀況 中介店(組)數(shù)項(xiàng)目組織單位海外單位員工人數(shù)公司 成立時(shí)間 直營 加盟 預(yù)售 新成屋 商業(yè)中介 中介 預(yù)售 商鋪 業(yè)務(wù) 幕僚 合計(jì)巨東 66年 20 3 1 1 2 250信義 70年 111 0 1 3 1 6 1 1 787 284 1071震達(dá) 74年 21 0 200 30 230太平洋 74年 124

7、4 7 1 945 199 1144中信 74年 14 0 1 96 40 136住商 75年 0 180 1 1446臺(tái)灣 75年 10 0 1 3 71僑福 76年 0 45 1 1 1 1 450力霸 77年 0 141 1410 149 1559永慶 77年 37 0 1 1 450ERA 80年 2 20 2 16國3000加盟店400 20420有巢氏 84年 0 30 239 7 256資料來源：信義不動(dòng)產(chǎn)企研室表一、主要房仲業(yè)者營業(yè)點(diǎn)數(shù)、員工數(shù)一覽表表一為目前房仲業(yè)者的營運(yùn)情況，且房仲業(yè)在布點(diǎn)時(shí)有重北輕南的現(xiàn)象，且大臺(tái)北地區(qū)多數(shù)行政區(qū)還有密集開店的情形。而在一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則通常是

8、加盟業(yè)者優(yōu)先進(jìn)駐，直營業(yè)者再選擇地進(jìn)入。2.經(jīng)營型態(tài) 臺(tái)灣的房仲業(yè)發(fā)展至今，明顯的區(qū)隔出樓面式與店頭式兩種經(jīng)營模式，其中店頭式又可以分為直營系統(tǒng)與加盟系統(tǒng)兩種。樓面式以臺(tái)灣房屋、巨東建設(shè)為代表；店頭直營則有信義房屋、太平洋房屋等；而店頭加盟則為住商不動(dòng)產(chǎn)、ERA、僑福房屋等。不過，隨著房仲市場的競爭激烈，先前壁壘分明的方式在現(xiàn)今已逐漸的轉(zhuǎn)趨模糊，原本直營的力霸房屋在民國八十二年時(shí)采直營、加盟的雙軌制度，到了民國八十五年時(shí)則全面轉(zhuǎn)型為加盟店制度，同時(shí)由于加盟店拓展容易，力霸的加盟店數(shù)遽增。而房仲業(yè)發(fā)展到目前共有四家店數(shù)超過百家，加盟店有住商不動(dòng)產(chǎn)、力霸，直營店則有太平洋房屋以及信義房屋；由于大型

9、房仲業(yè)幾乎一致積極擴(kuò)張版圖，但由于目前國內(nèi)房仲使用率大約只有四成左右，與歐美各國的八、九成使用率相較仍有極大的發(fā)展空間。樓面式經(jīng)營其經(jīng)營優(yōu)點(diǎn)便是在于成本較低，且因?yàn)榧杏谕粯敲妫槐刎?fù)擔(dān)較高的租金費(fèi)用，加上無底薪或是低底薪，成本自然比較低，而其缺點(diǎn)便是在于沒有商圈的經(jīng)營以及來店客戶的穩(wěn)定支撐，經(jīng)營上全靠主動(dòng)出擊，所以受市場景氣的起伏影響很大，經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)也相對增加。目前已逐漸被店頭式的經(jīng)營模式蓋過風(fēng)采。店頭式經(jīng)營采取所謂的商圈深耕政策，以建立良好的鄰里關(guān)系為著眼點(diǎn)，所以在案源的開發(fā)以及對象的取得上會(huì)比較穩(wěn)固，但仍有其缺點(diǎn)，如開店總成本較高，加上適當(dāng)?shù)牡昝娌灰讓ふ?，而適任的的店長栽培也不易，所以

10、店的成長也相對比較吃力。3.服務(wù)相關(guān)措施 信息服務(wù)方面 近年來房仲業(yè)者積極投入研發(fā)計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)，如住商不動(dòng)產(chǎn)的觸控式對象查詢系統(tǒng)、力霸房屋的萬屋通計(jì)算機(jī)影像交易系統(tǒng)、信義房屋的商圈地理信息系統(tǒng)及太平洋房屋的生活環(huán)境信息系統(tǒng)等。這些先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算機(jī)科技應(yīng)用，不僅可節(jié)省消費(fèi)者收集房屋數(shù)據(jù)的時(shí)間，由于數(shù)據(jù)周全完善，更可因此提升房仲使用率，加速成交的速度，是經(jīng)紀(jì)人對象開發(fā)、行情鑒價(jià)、促成交易的最佳工具，同時(shí)也有協(xié)助房仲業(yè)拓點(diǎn)評估、營業(yè)效益、業(yè)務(wù)拓展及市場分析等功能。年份 房仲公司 信息系統(tǒng) 內(nèi)容82 住商不動(dòng)產(chǎn) 觸控式對象查詢系統(tǒng) 加盟店待售對象流通、人事管理、業(yè)績管理及各項(xiàng)稅費(fèi)查詢、客戶管理及配

11、對等。83 力霸房屋 萬屋通計(jì)算機(jī)影像交易系統(tǒng) 客戶服務(wù)、內(nèi)部管理、市場統(tǒng)計(jì)分析及決策支持等四大系統(tǒng)。84 信義房屋 商圈地理信息系統(tǒng) 查詢符合客戶需求之對象，及相關(guān)交通、學(xué)校、市場、金融機(jī)構(gòu)、郵局、商場、戲院、政府機(jī)關(guān)、特殊建物及預(yù)售工地等。84 太平洋房屋 生活環(huán)境信息系統(tǒng) 對象流通之查詢，不論是找尋對象、比對行情或進(jìn)行區(qū)域分析，都能促進(jìn)成交之速度。表二、各房仲業(yè)之計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)顧客滿意方面買賣房屋，除了價(jià)格，顧客最重視的便是交易安全。因此，房仲業(yè)者研擬各項(xiàng)服務(wù)制度或保障措施，希望藉此不僅提供消費(fèi)者更多服務(wù)及保障，并且能夠帶來商機(jī)。而相關(guān)的服務(wù)措施及制度包括有：水電保固制度 零瑕疵服務(wù)保證

12、 計(jì)算機(jī)出價(jià)制度 認(rèn)同卡、生活卡發(fā)行 顧客滿意制度調(diào)查加強(qiáng)顧客服務(wù) 信義 太平洋 力霸 永慶 中信 震達(dá) ERA客服單位 客戶服務(wù)部 客戶服務(wù)中心 加盟服務(wù)處 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心 雜志寄贈(zèng) 成交7年、委托一個(gè)月 成交一年，委托、資賃3次 成交客戶 成交、委托客戶 成交客戶 委托、成交、索閱客戶 客戶申訴制度 設(shè)申訴專線 設(shè)申訴專線 設(shè)申訴專線 設(shè)申訴專線 設(shè)申訴專線 設(shè)申訴專線 漏水保固制度 131萬 111萬 111萬 111萬 不限屋齡 111萬 130萬客戶滿意調(diào)查 成交、委托客戶，列入人員與店頭績效評分 成交、委托客戶，列入人員績效考核 成交客戶 成交委托客戶，并

13、列入人員易店參考 成交客戶 會(huì)員卡 成交終身免年費(fèi)，購物折扣，公益捐贈(zèng) 免年費(fèi)，購物折扣，公益捐贈(zèng) 成交免年費(fèi)，委托年費(fèi)優(yōu)待，購物折扣 購物折扣 其它 代辦自用住宅，水電過戶服務(wù)，成交客戶寄發(fā)生日卡 代辦優(yōu)惠稅率及節(jié)稅手續(xù)，生日卡、客戶感謝函寄發(fā) 搬家優(yōu)惠卷，海沙幅射結(jié)構(gòu)免費(fèi)檢測 搬家優(yōu)惠卷，海沙幅射結(jié)構(gòu)免費(fèi)檢測 海沙幅射檢測表三、房屋中介業(yè)顧客服務(wù)相關(guān)措施表交易安全(客戶權(quán)益保障)相關(guān)措施 由于房屋買賣金融龐大、但糾紛多，因此一般消費(fèi)者最關(guān)心的便是買賣交易的安全，有關(guān)協(xié)助產(chǎn)權(quán)、資金的轉(zhuǎn)移，或防止有關(guān)屋況、貸款、稅賦、瑕疵、使用權(quán)等交易糾紛的發(fā)生等都是房仲業(yè)者近年來努力、注意的問題。目前房仲業(yè)

14、者已從人員的招募、訓(xùn)練、考照及信息公開、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、代書審查、服務(wù)費(fèi)用、各種交易保障、客戶申訴制度等全面展開行動(dòng)，以致力于保障消費(fèi)者房屋買賣的交易安全。表四為國內(nèi)大型房仲業(yè)者保障房屋買賣交易安全的重要措施： 產(chǎn)權(quán)調(diào)查單位代書流程審查單位保障額度合作銀行履約保證交易簽證付款保證信義 信義鑒定公司 信義土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所 購屋款全額 大安、玉山太平洋 太平洋鑒定公司 太平洋土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所 購屋款全額 最高360萬元 聯(lián)邦力霸 各店頭 特約代書 購屋款全額 中華永慶 產(chǎn)調(diào)部門 特約代書 購屋款全額 中信銀住商/有巢氏 店頭、建經(jīng)公司 特約代書 購屋款90%100% 富邦ERA 產(chǎn)調(diào)部門

15、 特約代書 購屋款全額 中銀中信 產(chǎn)調(diào)部門 特約代書 巨東 巨東鑒定公司 盈福土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所 震達(dá) 表四、國內(nèi)大型房仲業(yè)者保障房屋買賣交易安全的重要措施多角化與策略聯(lián)盟不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)務(wù)一般包括成屋與新成屋銷售、預(yù)售代銷、租賃及海外不動(dòng)產(chǎn)；另外也有相關(guān)的契約、鑒價(jià)、教育訓(xùn)練及企劃公關(guān)作業(yè)等。房仲業(yè)的產(chǎn)業(yè)多角化可分為產(chǎn)業(yè)相關(guān)、技術(shù)相關(guān)、信息相關(guān)及顧客相關(guān)等四個(gè)構(gòu)面來看，產(chǎn)業(yè)相關(guān)是往上游發(fā)展，包括：預(yù)售代銷、投資興建及土地開發(fā)等；顧客相關(guān)則往搬家公司、清潔公司、建筑物維護(hù)管理公司和室內(nèi)設(shè)計(jì)公司等方面發(fā)展；技術(shù)相關(guān)則延伸至土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所及房地產(chǎn)鑒價(jià)公司等；而信息相關(guān)則往流通中心、文化

16、出版事業(yè)、廣告公司、企管顧問、生活信息、投資顧問及移民資產(chǎn)等方向發(fā)展。目前房仲業(yè)者的多角化大都以房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，整理如表五。 建設(shè)公司 大樓管理 室內(nèi)設(shè)計(jì) 出版事業(yè) 廣告業(yè) 代書業(yè) 鑒定業(yè) 建經(jīng)業(yè) 海外事業(yè) 信息流通 搬家公司信義太平洋 立陽 太聯(lián)企管 室內(nèi)設(shè)計(jì)部 太聯(lián) 太聯(lián) 太平洋 太平洋 上海太平洋 網(wǎng)絡(luò) 住商 住邑 行義 信義 信義 安信 上海信義 永慶 住盟 住羿 住廣住上 住訊 力霸 永慶 永慶 巨東 東京都 力霸 新力霸 震達(dá) 巨東 盈福 巨東國際 中信 震達(dá) 生活家 震達(dá) 震達(dá) 北區(qū) 中捷 表五、房仲業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)多角化(含母公司)一覽表4.產(chǎn)業(yè)特性 房屋中介業(yè)的產(chǎn)業(yè)特

17、性 房屋中介業(yè)主要以不動(dòng)產(chǎn)為其主要商品，由于商品本身較為特殊，因此在營銷手法與性質(zhì)上與其它服務(wù)業(yè)大有差異，其產(chǎn)業(yè)特性略述如下：產(chǎn)業(yè)進(jìn)入及退出障礙小 根據(jù)調(diào)查，由于房屋中介公司的開辦與營業(yè)成本低，技術(shù)層次不高，許多人憑借著人脈關(guān)系，便可以跨足此一產(chǎn)業(yè)，這足以說明為何房屋中介公司林立的景象。政府扮演著舉足輕重的角色 政府對房地產(chǎn)市場的興衰扮演了極重要的角色，通常透過財(cái)政與貨幣政策及其它都市計(jì)劃有關(guān)之立法來加以干預(yù)。商品均具有其特色 一般生產(chǎn)事業(yè)均以生產(chǎn)同構(gòu)型高之產(chǎn)品，其特色亦多為共通的，但不動(dòng)產(chǎn)商品卻不然，雖然其共同的名稱為不動(dòng)產(chǎn)，然而事實(shí)上每一對象的特性均不相同，有的對象的特色為增值性高，有的是

18、以安靜、居住價(jià)值為產(chǎn)品之主要訴求。為高價(jià)值且增值性高之財(cái)貨 根據(jù)臺(tái)北市銀行所做的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近十年間，臺(tái)北市平均家庭年所得的成長為2.95倍，而房價(jià)的成長約為5.10倍，尤其是自民國七十六年以來，臺(tái)北市的平均房價(jià)已在平均家庭所得的十倍以上，足以顯示不動(dòng)產(chǎn)為屬高價(jià)值且增值性高之特性。房屋中介業(yè)在人力資源結(jié)構(gòu)上為屬人力、知識密集的產(chǎn)業(yè) 正由于不動(dòng)產(chǎn)的每項(xiàng)商品均有其個(gè)別的特性和高價(jià)值，因此房屋中介業(yè)的從業(yè)人員必須具備精深的專業(yè)知識，以確保客戶的權(quán)益，也才能勝任中介工作之內(nèi)容。人力密集 從開發(fā)買賣主起，經(jīng)對象調(diào)查、房屋鑒價(jià)到完成交易，往往歷時(shí)甚久，且手續(xù)繁雜，需投注大量人力、時(shí)間等，所以在整個(gè)過程中

19、，極需要透過很多中介人員來加以完成。帶動(dòng)其它附屬性的消費(fèi)由于購屋的關(guān)系，因而會(huì)產(chǎn)生許多的商機(jī)，如家具消費(fèi)、家電用品的訂購、搬家服務(wù).等，因此會(huì)帶動(dòng)其它附屬性產(chǎn)品的消費(fèi)。房屋中介業(yè)者為了促進(jìn)買賣的成交，除了中介對象買賣之外，還必須適時(shí)擔(dān)任咨詢顧問的角色。舉凡住宅的選擇、商用對象的選擇、增建改建的手續(xù)以及貸款、稅金、火災(zāi)保險(xiǎn)等咨詢服務(wù)能力。此外，由于房屋中介經(jīng)理人并非只是單一地面對買方客戶，而需要提供買賣雙方（有時(shí)還包括同行）正確且有價(jià)值的信息，以促進(jìn)交易的完成，因此，房屋經(jīng)理人基本上可視為一種情報(bào)提供的業(yè)務(wù)員。4.產(chǎn)業(yè)分析1.產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 圖一、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈通路選擇 直營與加盟體系都是房仲業(yè)的經(jīng)營模

20、式，店面就是一種通路，而通路的擴(kuò)張，是房仲業(yè)的基本活動(dòng)的開始。因此店面的開設(shè)是一項(xiàng)重要的價(jià)值活動(dòng)。另有利用網(wǎng)絡(luò)來做房屋買賣，所以網(wǎng)絡(luò)的使用也是通路的一種。教育訓(xùn)練 人力資源是房仲業(yè)的重要成功要素，因?yàn)榉恐贅I(yè)需要優(yōu)秀的人力來運(yùn)作，提供專業(yè)服務(wù)，因此專業(yè)人才的訓(xùn)練及教育是很重要的。每個(gè)交易的過程，人力不但對整個(gè)服務(wù)的形象建立，及交易過程中買賣交易安全的保障，都具有關(guān)鍵的成功因素。促銷活動(dòng) 房仲業(yè)在提供中介服務(wù)的時(shí)候，首重營銷活動(dòng)。房仲業(yè)藉由報(bào)紙、平面廣告活動(dòng)，以及DM、電視的廣告等營銷活動(dòng)來幫助賣方及買方得知中介的信息，并打出知名度，吸引買賣雙方前來。開發(fā)賣主 藉由營銷活動(dòng)的形成，尋找賣方。賣方可

21、以是為一般對房屋有需求的人，這賣方的開發(fā)，形成房仲業(yè)的對象來源。而房仲業(yè)中的賣方，是這服務(wù)業(yè)的供貨商，他所提供的是房屋對象。因此賣主的開發(fā)，是與制造業(yè)供貨商的角色一樣，具有顯著的意義。不動(dòng)產(chǎn)鑒定 提供客戶專業(yè)的房屋鑒定服務(wù)。簽立委托契約 簽訂委托契約這個(gè)這個(gè)活動(dòng)，是在賣方愿意提供房屋委托給房仲業(yè)銷售時(shí)，房仲業(yè)與賣方間的交易關(guān)系。委托書上所記載對象之內(nèi)容包含土地標(biāo)示、建物面積、權(quán)力范圍、交屋時(shí)間、付款方式、附贈(zèng)設(shè)備、委托總價(jià)、委托期限、約定服務(wù)報(bào)酬及他項(xiàng)權(quán)力等項(xiàng)目，須經(jīng)雙方確認(rèn)無誤。用以約定雙方應(yīng)盡的權(quán)益及應(yīng)享義務(wù)。產(chǎn)權(quán)調(diào)查 產(chǎn)權(quán)調(diào)查的活動(dòng)在替購屋者提供有關(guān)房屋各方面的調(diào)查，做成不動(dòng)產(chǎn)說明書，減

22、少爭議的發(fā)生，讓消費(fèi)者能夠了解所欲購買的房屋的狀況，是在房仲業(yè)中必備的。尋找買方 買方的尋找是房仲業(yè)的消費(fèi)者來源，借著廣告來吸引其前來，或自行前往，以完成買賣的交易。簽定買賣要約書 當(dāng)買方尋求到合意對象時(shí)，填寫買賣要約書，表明以多少價(jià)金購買之意愿，賣方可依此決定是否接受買方在要約書中所填之價(jià)款金額出售。買賣撮合 買賣雙方的撮合，在價(jià)值活動(dòng)中，是買賣雙方達(dá)成交易的重要步驟，因?yàn)橘I方在獲得信息后可以藉由交易配對，對喜愛的房屋做取舍，達(dá)到最后的交易。簽定買賣契約 買賣契約的簽立，是交易這個(gè)價(jià)值活動(dòng)的達(dá)成，在整個(gè)價(jià)值鏈的活動(dòng)中，是完成交易的必須步驟。交屋 交屋是一個(gè)法律的交易過程，包括完印、用稅，藉由

23、代書的幫助，完成交屋的手續(xù)，是房仲業(yè)服務(wù)的完成。品牌形象 房仲業(yè)品牌形象的建立，利用在交易過程中，給予買賣方交易的安全感，使整體形象不但能相對提升，且給與潛在的買賣方接受房屋中介業(yè)者服務(wù)的信心。品牌形象也能對房仲業(yè)本身的的談判力提升，房仲業(yè)形象的建立，給與這產(chǎn)業(yè)具有顯著的影響力。產(chǎn)品房仲業(yè)的產(chǎn)品，包含了房屋的對象及房屋中介者所提供的所有服務(wù)。對象的種類，包括商業(yè)辦公大樓、一般中介、或借貸的對象。而客戶服務(wù)為房仲業(yè)提供了潛在的附加價(jià)值，包含了：房仲業(yè)者與銀行合作所提供的房屋貸款優(yōu)惠、房屋的鑒價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、代書服務(wù)、水電保固、房屋設(shè)計(jì)、甚至大樓管理等各方面，良好的客戶服務(wù)不但可以帶來獲利的機(jī)會(huì)，而

24、且對整個(gè)公司的形象也有幫助。2.群組分析 本組針對房仲產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有業(yè)者主要區(qū)分為四個(gè)群組，其主要的分類依據(jù)為垂直整合程度的高低與布點(diǎn)情形來劃分。定義 區(qū)域以臺(tái)灣地區(qū)為主，將其地理范圍劃分為北部、中部、南部與東部共四個(gè)區(qū)域。北部包含基隆、臺(tái)北縣市、桃園、新竹縣市和宜蘭。中部包含苗栗、臺(tái)中縣市、彰化、云林和南投。南部包含嘉義縣市、臺(tái)南縣市、高雄縣市和屏東。東部包含花蓮和臺(tái)東。全國性：業(yè)者通路布點(diǎn)情形至少包含三個(gè)區(qū)域以上。 跨區(qū)性：業(yè)者通路地點(diǎn)跨兩個(gè)區(qū)域。 單區(qū)性：業(yè)者通路布點(diǎn)只跨一個(gè)區(qū)域。垂直整合程度房仲業(yè)可由產(chǎn)業(yè)相關(guān)、技術(shù)相關(guān)、信息相關(guān)及顧客相關(guān)四個(gè)構(gòu)面來探討其垂直整合程度高低。由于房仲業(yè)居產(chǎn)業(yè)較

25、下游，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)多是往上游做整合包括預(yù)售代銷、投資興建及土地開發(fā)等。為了提供顧客更多滿意的服務(wù)因而有與搬家公司、清潔公司、建筑維護(hù)管理公司與室內(nèi)設(shè)計(jì)公司等合作。除此，在交易過程中要確保顧客權(quán)益，因此有技術(shù)相關(guān)之產(chǎn)業(yè)延伸，包括土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所與房地產(chǎn)鑒價(jià)公司。而流通中心、廣告公司、生活信息與投資顧問是信息相關(guān)下產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。垂直整合程度高：垂直整合三個(gè)構(gòu)面以上。 垂直整合程度中：垂直整合兩個(gè)構(gòu)面。 垂直整合程度低：垂直整合一個(gè)構(gòu)面，包括完全無垂直整合者。圖二、廠商群組圖業(yè)者名稱 整合程度高低 布點(diǎn)情形 群組分類太平洋 高 全國 群組一 信義 高 全國 力霸 高全國 住商 高全國 中信 中

26、 全國群組二巨東 中 跨區(qū)群組三永慶 低 單區(qū)群組四僑福 低 單區(qū)21世紀(jì) 低 單區(qū)表六、群組分類表由此表格可清楚將房仲產(chǎn)業(yè)之業(yè)者分為共六個(gè)群組：群組一是屬于垂直整合程度高，且布點(diǎn)情形至少跨三個(gè)區(qū)域的業(yè)者，有太平洋、信義、力霸，住商共四家房仲業(yè)者。群組二是屬于垂直整合程度中，布點(diǎn)情形至少跨三個(gè)區(qū)域的業(yè)者，此一群組只有中信一家房仲業(yè)者。群組三是屬于垂直整合程度中，布點(diǎn)情形跨兩個(gè)區(qū)域的業(yè)者，此一群組內(nèi)只有巨東一家房仲業(yè)者。群組四是屬于垂直整合程度低，只跨一區(qū)的業(yè)者，此群組內(nèi)有永慶、僑福與21世紀(jì)三家房仲業(yè)者。由于在研究過程中信息收集不易且時(shí)間的不足，礙于此一研究限制，本組只針對于群組一、群組二、群

27、組三及群組四做探討。群組一（全國性與垂直整合程度高） 圖三、群組一之策略矩陣群組內(nèi)業(yè)者包括：太平洋、力霸、信義、住商，其中太平洋及信義是屬于直營而力霸與住商是屬于加盟的經(jīng)營型態(tài)。群組敘述 均是較早進(jìn)入房仲市場，都是集團(tuán)式的經(jīng)營。策略分析 相對于其它群組，其垂直整合程度較高。這是為了提高顧客滿意，滿足交易安全需求、以維持一貫服務(wù)質(zhì)量。與異業(yè)合作形成產(chǎn)品特色 房仲業(yè)者可藉由各價(jià)值活動(dòng)分別來形成各個(gè)廠商所強(qiáng)調(diào)差異化重點(diǎn)，或特色。而在產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈上，各個(gè)廠商所選擇及強(qiáng)調(diào)的通常不太相同。如：太平洋房屋與聯(lián)邦銀行的合作，提供了房屋優(yōu)惠貨款，利率往往比消費(fèi)者自己跟銀行貨款低上兩碼。對消費(fèi)者而言，無疑是提供一

28、個(gè)更優(yōu)惠的購屋方式，形成了太平洋的服務(wù)特色。而信義房屋也率先第一個(gè)與大安和玉山銀行合作在全省營業(yè)據(jù)點(diǎn)推出成屋履約保證業(yè)務(wù)，由大安銀行出具保證書，保證房屋買賣收、付款之安全，并由安信建筑經(jīng)理公司公正第三者的角色代辦產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)事宜。滿足消費(fèi)者對買賣安全的需求，擄獲注重房屋買賣交易安全客戶的心。藉由高度垂直整合以確保整體服務(wù)質(zhì)量 就上下游垂直整合的觀點(diǎn)來看，產(chǎn)業(yè)中除了部份業(yè)者關(guān)系企業(yè)原本就存在的建設(shè)公司、代銷(廣告)公司外，中介業(yè)多角化已經(jīng)從鑒定公司、代書事務(wù)所(即今土地登記專業(yè)代理人)、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司，進(jìn)一步發(fā)展到搬家、大樓管理以及建筑經(jīng)理公司等。在群組一中由于其規(guī)模較大，資金充裕，因此垂直整合

29、程度較其它群組高?？衫谜w的服務(wù)流程來確保其所提供的服務(wù)質(zhì)量，提高顧客滿意。一方面也可以防止信息及技術(shù)之外溢，如太平洋房屋內(nèi)部之商情部，透過企業(yè)內(nèi)部之Intranet，藉以達(dá)到信息整合及防止關(guān)鍵know-how之外溢。 建設(shè)公司 大樓管理 室內(nèi)設(shè)計(jì) 出版事業(yè) 廣告業(yè) 代書業(yè) 鑒定業(yè) 建經(jīng)業(yè) 海外事業(yè) 信息流通 搬家公司 太平洋 立陽 太聯(lián)企管 室內(nèi)設(shè)計(jì)部 太聯(lián) 太聯(lián) 太平洋 太平洋 上海太平洋 網(wǎng)絡(luò) 信義 住邑 行義 信義 信義 安信 上海信義 表七、群組一內(nèi)之廠商垂直整合程度（不是原文）在不同地區(qū)廣設(shè)店面以分散營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn) 在此一群組內(nèi)的房仲業(yè)者，是屬于全國性的，在全國各地區(qū)都設(shè)立店址。因此不

30、會(huì)因某地區(qū)的景氣低迷，而影響公司的營運(yùn)績效，可達(dá)到分散經(jīng)營上風(fēng)險(xiǎn)的目的。設(shè)立多點(diǎn)店面以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì) 對房仲業(yè)者而言，拓點(diǎn)是一件攸關(guān)市場主權(quán)爭奪的大事，無論是直營或加盟業(yè)者，點(diǎn)拓的愈多，市場占有率也會(huì)隨之增加，且隨之而來的在人員訓(xùn)練與營銷等的規(guī)模經(jīng)濟(jì)更是房仲業(yè)者努力追求的。因?yàn)樗械倪B鎖店面均使用同一品牌形象，統(tǒng)一由總公司負(fù)責(zé)營運(yùn)信息的提供與傳遞、形象廣告及教育訓(xùn)練等，當(dāng)?shù)竭_(dá)一個(gè)最適規(guī)模時(shí)，可以分?jǐn)傔@些廣告、人員教育訓(xùn)練費(fèi)用的固定成本。多角化集團(tuán)經(jīng)營以達(dá)到品牌縱效 若房仲業(yè)者本身即是處于多角化企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營之下，其集團(tuán)本身整體的良好品牌形象，已經(jīng)創(chuàng)造了消費(fèi)者心目中的無形價(jià)值。會(huì)為其帶來品牌的綜效。

31、例如：從營建起家的太平洋、力霸為一全國性的知名品牌。在消費(fèi)者心目中已是老字號，而這種信譽(yù)良好的老字號形象都已深植人心，便具有較佳的優(yōu)勢。集團(tuán)財(cái)力雄厚可占據(jù)較佳通路 屬于集團(tuán)式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開設(shè)店面，占據(jù)較好的開店地點(diǎn)（通路）。而對房仲業(yè)而言，店鋪式的連鎖經(jīng)營對于顧客服務(wù)、經(jīng)營管理以及案源流通等開發(fā)、銷售工作均有幫助，且店面的開設(shè)也予人較為可靠的信任感，可為其帶來本身的競爭優(yōu)勢。除此之外，也由于其資本雄厚，故能不斷對其成員施予專業(yè)訓(xùn)練，提高其專業(yè)的服務(wù)能力及質(zhì)量。進(jìn)入時(shí)機(jī)早已取得通路與品牌優(yōu)勢先進(jìn)入的業(yè)者，目前已擁有較多的、分布區(qū)域廣大的通路，可加強(qiáng)對象流通，提高客戶服務(wù)及廣告功效

32、，而且良好的店址對房仲業(yè)者而言，至為重要。店面不僅可張貼銷售對象，是一個(gè)活的展示中心，廣告招牌更是通夜不熄，由此可見一個(gè)立地條件優(yōu)越的營業(yè)店面，具有經(jīng)年累月的廣告效果。而店面的取得，即具有先進(jìn)入者優(yōu)勢。先進(jìn)入產(chǎn)業(yè)的業(yè)者，已先占據(jù)了這些地點(diǎn)良好的店址。 除此之外，進(jìn)入時(shí)機(jī)較早的業(yè)者，消費(fèi)者對其品牌印象也有先入為主的影響，因?yàn)橐话阆M(fèi)者對品牌的記憶空間有限。除了先聽到的幾個(gè)名稱外，后來的品牌需要更多的成本才能使大家留下印象。群組二（全國性與垂直整合程度中） 圖四、群組二之策略矩陣群組業(yè)者：中信群組敘述 此一群組內(nèi)的中信房屋是屬于較晚進(jìn)入房仲業(yè)的市場，也是集團(tuán)式的經(jīng)營，其經(jīng)營方式由直營轉(zhuǎn)為加盟。策略

33、分析 與銀行合作形成產(chǎn)品特色 房仲業(yè)者可藉由各價(jià)值活動(dòng)分別來形成各個(gè)廠商所強(qiáng)調(diào)差異化重點(diǎn)，或特色。而在產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈上，各個(gè)廠商所選擇及強(qiáng)調(diào)的通常不太相同。中信房屋與中信銀行合作，提供消費(fèi)者房屋優(yōu)惠貸款與成屋履約保證，以確保消費(fèi)者的權(quán)益并滿足顧客的需求。藉由集團(tuán)內(nèi)進(jìn)行垂直整合 中信房屋由于集團(tuán)式的經(jīng)營規(guī)模較大，資金來源充裕，但是因其進(jìn)入此產(chǎn)業(yè)的時(shí)期較晚，故垂直整合程度較群組一為低。因此中信房屋可利用集團(tuán)間的力量發(fā)揮其垂直整合，進(jìn)而提高顧客滿意。 建設(shè)公司 大樓管理中信 中信 中捷表八、群組二內(nèi)之廠商垂直整合程度在不同地區(qū)廣設(shè)店面以分散營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn) 由于中信房屋的布點(diǎn)是屬于全國性，店址分布在全國各區(qū)，

34、因此可藉由各地區(qū)的布點(diǎn)進(jìn)而達(dá)到地區(qū)性的風(fēng)險(xiǎn)分散。設(shè)立多點(diǎn)店面達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì) 對房仲業(yè)者而言，拓點(diǎn)是一件攸關(guān)市場主權(quán)爭奪的大事，無論是直營或加盟業(yè)者，點(diǎn)拓的愈多，市場占有率也會(huì)隨之增加，且隨之而來的在人員訓(xùn)練與營銷等的規(guī)模經(jīng)濟(jì)更是房仲業(yè)者努力追求的。由于中信房屋在全國廣泛布點(diǎn)，因此隨著各個(gè)布點(diǎn)增加，可分?jǐn)倧V告、人員教育訓(xùn)練費(fèi)用等固定成本。多角化集團(tuán)經(jīng)營創(chuàng)造品牌綜效 若房仲業(yè)者本身即是處于多角化企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營之下，其集團(tuán)本身整體的良好品牌形象，已經(jīng)創(chuàng)造了消費(fèi)者心目中的無形價(jià)值。中信房屋也是和信集團(tuán)經(jīng)營之下的其中之一，因此利用集團(tuán)的品牌在消費(fèi)者心中留下印象，而品牌帶來品牌綜效的效益。集團(tuán)財(cái)力雄厚可占據(jù)較

35、佳通路屬于集團(tuán)式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開設(shè)店面，占據(jù)較好的開店地點(diǎn)（通路）。而對房仲業(yè)而言，店鋪式的連鎖經(jīng)營對于顧客服務(wù)、經(jīng)營管理以及案源流通等開發(fā)、銷售工作均有幫助，且店面的開設(shè)也予人較為可靠的信任感，可為其帶來本身的競爭優(yōu)勢。除此之外，也由于其資本雄厚，故能不斷對其成員施予專業(yè)訓(xùn)練，提高其專業(yè)的服務(wù)能力及質(zhì)量。群組三（跨區(qū)性與垂直整合程度中） 圖五、群組三之策略矩陣群組業(yè)者：巨東群組敘述 此一群組內(nèi)的房仲業(yè)者只有巨東建設(shè)一家，是屬于樓面式經(jīng)營，較早進(jìn)入房仲市場。策略分析 采用樓面是經(jīng)營降低價(jià)值活動(dòng)成本 巨東是采用樓面式經(jīng)營，只租借一個(gè)樓層做為其辦公據(jù)點(diǎn)，并且聘請很多中介人員來從事房屋

36、買賣的交易，而這些中介人員多為低底薪或是沒有底薪，全部靠交易所得的獎(jiǎng)金。因此，此經(jīng)營成本會(huì)較店面式經(jīng)營來的低，較為節(jié)省。選擇垂直整合相關(guān)活動(dòng)以加強(qiáng)產(chǎn)品組合巨東建設(shè)自行從事垂直整合，包括鑒定公司、土地登記事務(wù)所等，提供消費(fèi)者鑒價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查及移轉(zhuǎn)的服務(wù)，以加強(qiáng)產(chǎn)品與服務(wù)之組合。建設(shè)公司 代書業(yè)海外事業(yè) 巨東 巨東 盈福 巨東國際表九、群組三內(nèi)之廠商垂直整合程度群組四（單區(qū)性與垂直整合程度低） 圖六、群組四之策略矩陣群組業(yè)者：永慶房屋、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、僑福房屋、其它小型店面與跑單幫形式群組敘述 此群之群組業(yè)者皆在北區(qū)經(jīng)營，且都為加盟之形式，為較晚進(jìn)入此市場的一群。策略分析 采用店面式商圈深耕增加地區(qū)

37、性競爭優(yōu)勢 此群之群組業(yè)者由于垂直整合程度低加上目前皆在北區(qū)經(jīng)營，且由于店鋪式商圈精耕式的連鎖經(jīng)營對于鄰里間關(guān)系之維持上較能建立良好之關(guān)系，因此此區(qū)之業(yè)者在開發(fā)賣主、尋找買方、買賣撮和上較能發(fā)揮其關(guān)系之優(yōu)勢，也由于其較能掌握鄰里之關(guān)系，因此其在促銷活動(dòng)、品牌形象與產(chǎn)品上較能符合客戶之需求，進(jìn)而累積其優(yōu)勢。建立網(wǎng)絡(luò)關(guān)系提供較完整的服務(wù)此群之群組業(yè)者由于其垂直整合程度最低，僅在于技術(shù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)延伸，如土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所及房地產(chǎn)鑒價(jià)公司，或根本沒有垂直整合，故需藉由與其它業(yè)者合作來加強(qiáng)產(chǎn)品與服務(wù)之組合，如與特定的代書或鑒定公司簽約，以提供消費(fèi)者產(chǎn)權(quán)調(diào)查、鑒定及產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)上的完整服務(wù)，進(jìn)而提升其服

38、務(wù)質(zhì)量與品牌形象。群組關(guān)系 在本組的群組分法里，四個(gè)群組彼此相互競爭，但其競爭的強(qiáng)度則有程度上的差異，因此根據(jù)此一特性可以由以下的比較得知：在所跨的地理區(qū)域上：群組四大多由于因?yàn)椴扇∩倘ι罡母偁幉呗?，因此彼此的競爭程度大，故四個(gè)群組內(nèi)的競爭程度可以以此一關(guān)系表示：群組四群組一群組二群組三。在垂直整合程度上：由于群組一及群組二是跨全國性的中介公司，且大多有著雄厚的集團(tuán)財(cái)力支持，或是是房仲業(yè)內(nèi)早期進(jìn)入具有規(guī)模的公司，因此在其各項(xiàng)業(yè)務(wù)的垂直整合程度均遠(yuǎn)優(yōu)于擁有類似策略作法的群組三以及群組四，四者間的關(guān)系可以下列關(guān)系表示：群組一、群組二群組三群組四。產(chǎn)業(yè)分析結(jié)論房仲業(yè)之所以會(huì)興起并發(fā)展成目前的局勢，

39、回歸最基本的概念便是因?yàn)檫@項(xiàng)交易過程中的交易成本過高，一般人一生中不會(huì)有多次買賣房屋的經(jīng)驗(yàn)或是累積那么多的交易知識，也因此房仲業(yè)能在臺(tái)灣隨著快速蓬勃發(fā)展。簡而言之，房仲業(yè)此一產(chǎn)業(yè)的價(jià)值便是在縮短買賣雙方間存在的距離并有效的降低交易成本，而此細(xì)分此項(xiàng)交易成本的產(chǎn)生，便是由于買賣的房屋商品具多元化，且其交易頻次低；再者便是由于整個(gè)買賣房屋的過程需要相當(dāng)多的法律知識、土地使用、稅賦計(jì)算、地價(jià)、甚至于許多相關(guān)的生活信息等，便造成了交易情境的不確定，進(jìn)而導(dǎo)致了買賣雙方的不信任氣氛，又消費(fèi)者對此方面知識的不了解，也沒有足夠的時(shí)間去了解，故房仲業(yè)仍有極大的生存與發(fā)展空間。個(gè)案分析公司簡介 公司沿革 民國七十

40、二年，太平洋建設(shè)開始派遣一批高級主管赴美、日考察。民國七十四年，太平洋房屋公司正式引進(jìn)美日先進(jìn)的房屋中介制度，成為國內(nèi)第一家合法的中介公司。以公平、公正、公開的經(jīng)營理念，重建中介市場新秩序，提供國人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。民國七十六年，當(dāng)時(shí)臺(tái)灣房價(jià)行情混亂并且不易掌握，消費(fèi)者的權(quán)益受到威脅。但太平洋房屋認(rèn)為只要是對客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的作法，力倡公開太平洋成交行情。為臺(tái)灣房屋中介業(yè)者中第一家隨時(shí)在計(jì)算機(jī)上提供成交行情并定期印刷成冊，以供查詢的重要依據(jù)，并且成為提供不動(dòng)產(chǎn)走勢分析的重要參考依據(jù)。在民國八十年初，太平洋房屋在內(nèi)部提出房屋中介廣告文字實(shí)例，以平實(shí)文宣

41、做銷售訴求，并充分尊重客戶在簽約前作最后決定意愿。除此之外，積極推動(dòng)客戶權(quán)益說明書的制作，充分尊重消費(fèi)者知的權(quán)利。為了保護(hù)客戶買屋付款上的風(fēng)險(xiǎn)，再引進(jìn)美國購屋付款保證制度，若中途解約也可以保障買方已付價(jià)款的取回。即使順利交屋，仍規(guī)劃房屋保固的售后服務(wù)措施，照顧水電維修的問題。達(dá)到太平洋房屋中介公司的成立宗旨：促進(jìn)房屋流通，保障交易安全。經(jīng)營型態(tài) 太平洋房屋為國內(nèi)第一家引進(jìn)國外房屋中介制度觀念的中介公司，采用全省分區(qū)的直營、加盟連鎖并行型態(tài)方式經(jīng)營。正式引進(jìn)美、日店頭式的經(jīng)營方式，實(shí)行固定費(fèi)率。店頭式的經(jīng)營方式，除了可以提供顧客更便利及流通更廣的服務(wù)外，也把中介業(yè)由個(gè)人服務(wù)為媒介的層面，提升到以

42、整個(gè)店為服務(wù)的方式，并且因?yàn)榈昝娴拈_設(shè)，增加了顧客更可靠的信任感，中介公司收取固定傭金取代差價(jià)，交易過程完全公開，是業(yè)者所謂透明營銷時(shí)期。一開始由于一般民眾對中介業(yè)者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴(kuò)展業(yè)務(wù)。但后來因?yàn)楣緦用藰I(yè)者較無約束力，為了確實(shí)貫徹公司的經(jīng)營理念，控管一致的服務(wù)質(zhì)量，便逐漸的以直營店為主，凡是之前加盟業(yè)者合約到期或違約者，一律不再續(xù)約，至今全省共有127家據(jù)點(diǎn)，其中只有3家為當(dāng)初沿習(xí)下來的加盟店，其余均為直營店。公司經(jīng)營的項(xiàng)目囊括了中古屋中介、鑒估價(jià)、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動(dòng)產(chǎn)等，幾乎囊括了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，是所謂的不動(dòng)產(chǎn)販賣時(shí)期。未來展望 房屋中介方面

43、 在臺(tái)繼續(xù)將店點(diǎn)拓展至150家，但會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)、景氣因素來斟酌店數(shù)。在大陸預(yù)計(jì)2000年時(shí)，店數(shù)拓展至300家，其經(jīng)營方式以加盟型式為主。轉(zhuǎn)型計(jì)劃目前計(jì)劃轉(zhuǎn)型邁向生活中介業(yè)，但生活中介業(yè)仍在籌備階段，因(1)人員不足；(2)公司、人員在各方面的信息與專業(yè)知識仍不足，會(huì)因給人雜而不專的印象，進(jìn)而影響本身的專業(yè)性，故需周詳規(guī)劃、多方考慮。目前先在網(wǎng)絡(luò)上試辦，提供一些生活信息給顧客，如汽車、精品等，因網(wǎng)絡(luò)與目前經(jīng)營方式較不沖突且是創(chuàng)造商機(jī)的新開端。而店面經(jīng)營方面打算從與房屋較有關(guān)系的行業(yè)著手，如家具等，采取復(fù)合式經(jīng)營，既可分?jǐn)偁I業(yè)成本，又可增加來客率，促進(jìn)買氣。大事表71年 參考美、日中介經(jīng)營模式，進(jìn)

44、行新事業(yè)研發(fā)。73年 取得國內(nèi)第一家房屋中介公司經(jīng)營執(zhí)照。74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開經(jīng)營理念，開啟國內(nèi)中介業(yè)新里程碑。建立CIS系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、采店面式經(jīng)營、實(shí)行固定費(fèi)率，為中介業(yè)樹立清流典范。75年 擴(kuò)展服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立責(zé)任中心制度，規(guī)?？焖俪砷L。77年 三年有成，成立40家店，并率先公開成交行情，打破傳統(tǒng)中介黑箱作業(yè)。78年 拓展至60家店，大洋投資公司成立，開啟不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)用時(shí)代。全省認(rèn)養(yǎng)50座太平洋公園，開企業(yè)認(rèn)養(yǎng)之風(fēng)氣之先，落實(shí)小區(qū)精耕策略。80年 挑戰(zhàn)300億業(yè)績目標(biāo)，首創(chuàng)水電保固制度，建立完整售后服務(wù)。與土銀簽約，提供120億優(yōu)惠貸款，領(lǐng)先業(yè)界。81年

45、推出SIR服務(wù)系統(tǒng)，涵蓋計(jì)算機(jī)配對服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、法律咨詢、房屋行情查詢、稅費(fèi)法規(guī)查詢、全面保障消費(fèi)權(quán)益。榮獲勞委會(huì)評定為績優(yōu)企業(yè)訓(xùn)練單位，并獲頒金商獎(jiǎng)。以消費(fèi)權(quán)益為經(jīng)營導(dǎo)向，首創(chuàng)購屋付款保證制度及客戶權(quán)益說明書。85年 貫徹以客戶第一、人才為本永續(xù)經(jīng)營主軸，推出八大服務(wù)主張，整合服務(wù)資源，擴(kuò)大市場占有率，全力擴(kuò)店至全省133家。在因特網(wǎng)建置網(wǎng)站，首創(chuàng)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)服。國內(nèi)首家房仲業(yè)以全國經(jīng)營據(jù)點(diǎn)，員工服務(wù)質(zhì)量，通過ISO-9002國際質(zhì)量認(rèn)證考驗(yàn)。86年 跨足投資興建業(yè)，推出薩耳士堡個(gè)案。獲頒臺(tái)北市勞工教育績優(yōu)單位市長獎(jiǎng)表十、太平洋房屋大事表企業(yè)價(jià)值鏈 圖七、企業(yè)價(jià)值鏈通路選擇太平洋房屋中介公司

46、在通路選擇方面是采用直營的體系，直營店的設(shè)立分為兩種：一為年度預(yù)定計(jì)劃設(shè)立，配合公司年度的政策，預(yù)定設(shè)立直營店的家數(shù)，各業(yè)處擬定開店計(jì)劃之進(jìn)度皆依照計(jì)劃逐步完成。另一個(gè)為各事業(yè)處依需要而設(shè)立，若是有看好的市場，依然可以設(shè)立直營店。在開店的標(biāo)準(zhǔn)，則分為三大部份：直營店面寬、深度之標(biāo)準(zhǔn)：面寬4.2米以上，深度9.5米以上，賣場12坪以上。 月租金上限及市場潛力：月租金上限以北、中、南三大都市區(qū)域區(qū)隔。而市場潛力需評估結(jié)果具有1500萬元以上之市場營業(yè)額才會(huì)設(shè)立直營店。 直營店位置：位置的考慮應(yīng)考慮幾點(diǎn)，如為主要干線必經(jīng)之處，具有廣告效果、人潮聚集處、責(zé)任商圈之重心點(diǎn)等因素。教育訓(xùn)練 太平洋房屋中介

47、自行研發(fā)營隊(duì)訓(xùn)練課程，此一課程針對不同職等，階層人員及職能所設(shè)計(jì)。而此種教育訓(xùn)練的型態(tài)，讓太平洋房屋中介公司在三年內(nèi)貳次獲得訓(xùn)練績優(yōu)廠商獎(jiǎng)的榮譽(yù)。太平洋房屋希望由此訓(xùn)練能培養(yǎng)所需的人才，為顧客提供更完美的服務(wù)。促銷活動(dòng)可分成三個(gè)部分來探討：電視廣告：先后以ISO9002認(rèn)證及計(jì)算機(jī)公開出價(jià)強(qiáng)調(diào)太平洋公正、公平、公開及專業(yè)服務(wù)。 出版品：成立太聯(lián)文化，定期出版房屋與生活，內(nèi)載有太平洋房屋的平面廣告與最近的委托對象。 店頭廣告：以POP、立板或布條來展示對象或最近的促銷方案。開發(fā)賣主分別從兩方面進(jìn)行主動(dòng)詢問：依欲購屋者的需求，主動(dòng)去詢問符合條件的屋主是否愿意賣屋。 廣設(shè)通路：鋪設(shè)更多店面，以全國性

48、品牌與ISO9002認(rèn)證的服務(wù)質(zhì)量來招攬賣主。不動(dòng)產(chǎn)鑒定 太平洋房屋為維護(hù)顧客權(quán)益，所有接受委托的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉(zhuǎn)投資的子公司太平洋鑒定公司來鑒價(jià)，提供專業(yè)的鑒價(jià)服務(wù)，避免買賣雙方對房屋的價(jià)值爭議。簽立委托契約當(dāng)客戶初次與太平洋接洽時(shí)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)提供賣方權(quán)益說明書及最新印制的太平洋房屋對象成交行情表以供參考。當(dāng)賣方愿意提供房屋委托給太平洋銷售時(shí)，雙方簽立專任委托契約書及標(biāo)的物現(xiàn)況說明書。委托書上所記載對象之內(nèi)容包含土地標(biāo)示、建物面積、權(quán)力范圍、交屋時(shí)間、付款方式、附贈(zèng)設(shè)備、委托總價(jià)、委托期限、約定服務(wù)報(bào)酬及他項(xiàng)權(quán)力等項(xiàng)目，須經(jīng)雙方確認(rèn)無誤，用以約定雙方應(yīng)盡的權(quán)益及應(yīng)享義務(wù)。 屋內(nèi)現(xiàn)有

49、設(shè)備即是否有損壞、漏水情形，亦須記載在標(biāo)的物現(xiàn)況說明書內(nèi)。產(chǎn)權(quán)調(diào)查 太平洋房屋為維護(hù)顧客權(quán)益，所有接受委托的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉(zhuǎn)投資的子公司太平洋鑒定公司來調(diào)查產(chǎn)權(quán)狀況，并將調(diào)查結(jié)果寫成一份完整的不動(dòng)產(chǎn)說明書，以供購屋者參考，避免發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)不清等問題。完整的不動(dòng)產(chǎn)說明書之內(nèi)容目錄作用產(chǎn)權(quán)調(diào)查篇產(chǎn)權(quán)調(diào)查表：建物權(quán)狀土地權(quán)狀建物、土地謄本地籍圖建物平面圖地價(jià)證明產(chǎn)調(diào)結(jié)果并提示注意事項(xiàng)確定該建物所有權(quán)人確定該土地所有權(quán)人政府登記之有關(guān)該建物所有產(chǎn)權(quán)基地位置、土地形狀及緊鄰之道路建物形狀、尺寸或座落于土地之位置證明地價(jià)以供稅賦換算參考生活資料篇基本事項(xiàng)：個(gè)別條件區(qū)域條件地理位置參考圖地籍、所

50、有權(quán)人等樓層、結(jié)構(gòu)、采光、外墻、格局等鄰建物道路、附近學(xué)校、公車站附近范圍生活機(jī)能地圖建物設(shè)備篇室內(nèi)平面參考圖 計(jì)算機(jī)繪制之室內(nèi)格局、隔間圖法令規(guī)范都市計(jì)劃參考圖土地分區(qū)使用證明了解該建物及附近未來都市計(jì)劃狀況，避免座落于未來公共設(shè)施用地資料來源：信義不動(dòng)產(chǎn)企研室表十一、太平洋房屋不動(dòng)產(chǎn)說明書尋找買方接受對象委托后三個(gè)工作日內(nèi)將對象數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，完成區(qū)域計(jì)算機(jī)聯(lián)機(jī)。委托后七個(gè)工作日內(nèi)完成對象拍照并制作店頭銷售數(shù)據(jù)。 展示對象套板于該委托店或相關(guān)銷售據(jù)點(diǎn)。 制作發(fā)行購屋流通情報(bào)、住宅情報(bào)、銷售海報(bào)、報(bào)紙分類廣告及上因特網(wǎng)供買方查詢，增加對象曝光率，積極促銷。 于標(biāo)的物上張掛銷售標(biāo)示牌至少一面（

51、規(guī)格為80cmX120cm）簽定買賣要約書 當(dāng)買方尋求到合意物件時(shí)，填寫買賣要約書，表明愿意以多少總價(jià)款購買之意愿，由經(jīng)紀(jì)人于一小時(shí)內(nèi)輸入計(jì)算機(jī)建文件。在當(dāng)日17：00時(shí)，計(jì)算機(jī)將公開所有出價(jià)的開盤結(jié)果，并由賣方經(jīng)紀(jì)人將當(dāng)日最高價(jià)位之買方，送達(dá)給賣方作為成交與否或契約內(nèi)容變更之意思表示依據(jù)。買賣撮合 買賣雙方的撮合，在價(jià)值活動(dòng)中，是買賣雙方達(dá)成交易的重要步驟，因?yàn)橘I方在獲得信息后可以藉由交易配對，對喜愛的房屋做取舍，達(dá)到最后的交易。簽定買賣契約 不動(dòng)產(chǎn)買賣契約的簽立，以太平洋公司所指定的代書處所進(jìn)行。買賣契約的簽立，是交易這個(gè)價(jià)值活動(dòng)的達(dá)成，在整個(gè)價(jià)值鏈的活動(dòng)中，是完成交易的必須步驟。交屋 太

52、平洋房屋為維持其服務(wù)質(zhì)量，自行成立太平洋代書事務(wù)所，代為處理太平洋房屋所中介的案件之所有權(quán)轉(zhuǎn)移等法律事務(wù)，以提高服務(wù)質(zhì)量及減少顧客之購屋糾紛與風(fēng)險(xiǎn)。品牌形象太平洋房屋中介公司藉由下列之經(jīng)營策略來塑造其公司得品牌形象：參與公益活動(dòng)及廣告，塑造公益的形象，提升社會(huì)的好感。 擴(kuò)增全省的直營店數(shù)，爭取同業(yè)活動(dòng)之主導(dǎo)地位，使其領(lǐng)導(dǎo)品牌地位升級。 強(qiáng)調(diào)服務(wù)，與業(yè)績考核雙向并重，以家族制連系人心，建立內(nèi)部服務(wù)觀念，希望由人本扎根，改造企業(yè)文化。 持續(xù)客戶滿意調(diào)查，整合客戶資源，掌握消費(fèi)者的動(dòng)向，使服務(wù)精致化，提升客戶的滿意度。 由績效考核獎(jiǎng)懲確實(shí)執(zhí)行政策。 聯(lián)合企業(yè)集團(tuán)的資源，加強(qiáng)商圈的活動(dòng)力，強(qiáng)化企業(yè)作戰(zhàn)力。 整合生活信息情報(bào)系統(tǒng)，發(fā)展全方位生活服務(wù)。 其直營店店招標(biāo)志所表示出的品牌形象，強(qiáng)調(diào)太平洋房屋是顧客親切換屋的好幫手。產(chǎn)品太平洋房屋中介的產(chǎn)品包含兩大部份，一為業(yè)務(wù)員的服務(wù)，另一個(gè)為公司所承銷的房屋。在服務(wù)方面，太平洋房屋中介主張八大服務(wù)，讓所有客戶在買賣房屋的全部交易過程中，能得到最佳的服務(wù)質(zhì)量。其八大服務(wù)為：