德州國(guó)際商貿(mào)城全程策劃報(bào)告（34頁(yè)）

1、德州國(guó)際商貿(mào)城全程策劃報(bào)告【正 文】前 言第1頁(yè)第一篇 德州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié)第2頁(yè)第二篇 定量分析第2頁(yè)第三篇 定性分析第4頁(yè)第四篇 swot分析第6頁(yè)第五篇 項(xiàng)目定位第7頁(yè)第六篇 財(cái)務(wù)分析第16頁(yè)第七篇 營(yíng)銷計(jì)劃第18頁(yè)第八篇 推廣計(jì)劃第23頁(yè)第九篇 總論第33頁(yè)前 言尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)：你們好！鑒于該策劃報(bào)告基礎(chǔ)調(diào)研部分內(nèi)容較多，為便于理解，我司將報(bào)告分為正文和附件兩大部分，此篇為正文部分，主要內(nèi)容包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié)、定量分析總結(jié)、定性分析總結(jié)、swot分析、項(xiàng)目定位、財(cái)務(wù)分析、營(yíng)銷計(jì)劃、推廣計(jì)劃、總論九大部分，基礎(chǔ)調(diào)研內(nèi)容則作為附件內(nèi)容另行呈上。1第一篇 德州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié) 德州市歷

2、史悠久，文化底蘊(yùn)濃厚，交通便捷，對(duì)于商貿(mào)事業(yè)的發(fā)展具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 近年以來(lái)隨著全國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，德州市的經(jīng)濟(jì)也步入了發(fā)展的快車道，全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，人民的生活水平實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定提高。 繼2009年一季度扭轉(zhuǎn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)后，回暖面逐步實(shí)現(xiàn)由局部向全面的轉(zhuǎn)變，驅(qū)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)由政策單一推動(dòng)向政策、市場(chǎng)共同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變，社會(huì)信心實(shí)現(xiàn)由明顯不足到普遍樂(lè)觀的轉(zhuǎn)變，保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生取得明顯成效，總體發(fā)展形勢(shì)積極向好。 2009年德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度穩(wěn)步加快，工業(yè)、服務(wù)業(yè)、投資、消費(fèi)增速逐漸提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面正在全面轉(zhuǎn)好。 居民收入穩(wěn)定增加，發(fā)展的動(dòng)力漸趨增強(qiáng)，在國(guó)有投資大

3、幅增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的民間投資跟進(jìn)速度逐步加快，同時(shí)在積極消費(fèi)政策的促進(jìn)下，升級(jí)消費(fèi)趨勢(shì)明顯。 本案所在的德城區(qū)為德州市商貿(mào)批發(fā)的核心地，又作為德州市唯一老城區(qū)，伴隨德州整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也取得了巨大的成就。 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展使城鎮(zhèn)及農(nóng)民收入均呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但總體低于全省平均水平，城市整體經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后于眾多山東其他城市； 2009年德州市城鎮(zhèn)居民可支配收入僅15706元，排名處于全省17城市第15位，增長(zhǎng)率8%為全省最低增速，低于山東省平均增速9.2%。城市人均gdp為27595.54元，于全省17城市中排名第13位，和其他城市差距較為明顯； 德州市整體城鎮(zhèn)固定居民比例較小，農(nóng)業(yè)人口所占

4、比例較大，中低端消費(fèi)顯著，城市整體消費(fèi)力還是略有偏低，有待進(jìn)一步提高；第二篇 定量分析一、我司針對(duì)本案商圈各業(yè)態(tài)摒棄之后的有效量甄別匯總?cè)缦拢菏袌?chǎng)臨街合計(jì)業(yè) 態(tài)數(shù)量面積數(shù)量面積數(shù)量面積服裝類女裝5137246105418161811427男裝12724572619441534401混裝35740373098723838中老年服裝4288942889運(yùn)動(dòng)休閑裝115222295232310褲業(yè)3651112638481149童裝、童品21124364720852584521小商品類工藝品、禮品、飾品17910413718132162854手機(jī)數(shù)碼、電腦、耗材1332626191325152395

5、1小家電、鐘表、眼鏡771126191737962863黃金、珠寶、玉器1053510535日雜、小百貨4174302112024284504日化17341171063341404辦公用品、文具、音像、體育用品612358331658944016箱包、皮鞋2771147944741832118897床上用品、家紡、窗簾、布藝2959905114440840914313針織內(nèi)衣、羊毛衫、毛線43035512811344584685合計(jì)28515102358135534343286557二、各業(yè)態(tài)有效量所占數(shù)量及面積比例如下：合計(jì)業(yè) 態(tài)數(shù)量數(shù)量比例面積面積比例服裝類女裝61818%1142713.

6、2%男裝1534.5%44015.1%混裝722.1%38384.4%中老年服裝421.2%8891%運(yùn)動(dòng)休閑裝230.7%23102.7%褲業(yè)481.4%11491.3%童裝、童品2587.5%45215.2%小商品類工藝品、禮品、飾品2166.3%28543.3%手機(jī)數(shù)碼、電腦、耗材1524.4%39514.6%小家電、鐘表、眼鏡962.8%28633.3%黃金、珠寶、玉器100.3%5350.6%日雜、小百貨42812.5%45045.2%日化341%14041.6%辦公用品、文具、音像、體育用品942.7%40164.7%箱包、皮鞋3219.4%1889721.8%床上用品、家紡、窗簾

7、、布藝40911.9%1431316.5%針織內(nèi)衣、羊毛衫、毛線45813.3%46855.4%合計(jì)3432100%86557100%備注三、總結(jié)： 本案所處商圈目前主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為服裝類和小百貨類，其次為床上用品、家紡、窗簾、布藝、針織內(nèi)衣、羊毛衫、毛線、箱包皮鞋。 以上業(yè)態(tài)目前市場(chǎng)有效商業(yè)數(shù)量及面積支撐為：商戶數(shù)3432戶，商業(yè)總使用面積86557。 服裝類合計(jì)1214家，占總商戶數(shù)的35%；總使用面積28535，占總使用面積的32.9%；小商品類合計(jì)1030家，占總商戶數(shù)的30%；總使用面積20127，占總使用面積的23.3%。 服裝類在本案商圈的業(yè)態(tài)主要分為：女裝、男裝、混裝、中老年

8、裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲業(yè)、童裝等。 小商品作為城隍廟商圈的起源業(yè)態(tài)，涵蓋業(yè)種繁多并且雜亂，按照科學(xué)的分類，我司歸納分為工藝品、禮品、飾品；手機(jī)數(shù)碼、電腦、耗材；小家電、鐘表、眼鏡；黃金、珠寶、玉器；日雜、小百貨；日化；辦公用品、文具、音像、體育用品共計(jì)7大類； 女裝總計(jì)商戶618家，占總數(shù)量比例的18%，總使用面積11427，占總是用面積比例的13.2%； 男裝商戶總數(shù)量153家，占總數(shù)量比例的4.5%，總使用面積4401平方米，占總使用面積的5.1%，該業(yè)態(tài)在商圈中數(shù)量和面積比例均偏低，經(jīng)營(yíng)較弱； 混裝（男女）商戶總數(shù)量72家，占總數(shù)量比例的2.1%，總使用面積3838，占總使用面積比例的4.4

9、%； 中老年服裝商戶總數(shù)量42家，占總數(shù)量比例的1.2%，總使用面積889，占總使用面積的1%； 運(yùn)動(dòng)休閑總數(shù)量23家，占總數(shù)量比例的0.7%，總使用面積2310，占總使用面積的2.7%，均集中在步行街區(qū)域，多為品牌運(yùn)動(dòng)大店。 褲業(yè)商戶總數(shù)量48家，占總數(shù)量比例的1.4%，總使用面積1149，占總使用面積比例的1.3%； 童裝童品類商戶總數(shù)量258家，占總數(shù)量比例的7.5%，總使用面積4521，占總使用面積的5.2%； 針織內(nèi)衣類商戶458家，占總數(shù)量比例的13.3%，總使用面積4685，占總使用面積比例的5.4%； 家紡床上用品（含窗簾布藝）商戶409家，占總數(shù)量比例的11.9%，總使用面積

10、14313，占總使用面積比例的16.5%，該業(yè)態(tài)單鋪使用面積相對(duì)較大； 箱包鞋類商戶總數(shù)量321家，占總數(shù)量比例的9.4%，總使用面積18897，占總使用面積比例的21.8%，該類商戶有兩個(gè)特征：一方面來(lái)說(shuō)，箱包鞋類臨街大主力店比較多（單店經(jīng)營(yíng)面積均上千），主要為零售功能；另一方面來(lái)說(shuō)，之前受拆遷政策的影響，鞋類業(yè)態(tài)的批發(fā)商戶均搬遷集中在黑馬市場(chǎng)市場(chǎng)，基本成壟斷趨勢(shì)，單鋪經(jīng)營(yíng)面積較大；第三篇 定性分析一、商戶定性調(diào)研總結(jié)：1、小商品類商戶： 所訪談小商品類商戶經(jīng)營(yíng)年限均比較長(zhǎng)，3/4商戶均在5年以上。 所訪談小商品類商戶基本都為批零兼營(yíng)。 所訪談小商品類商戶3/4目前經(jīng)營(yíng)面積都在20以下，基本

11、都為從市場(chǎng)租賃。 小商品類商戶一般對(duì)新市場(chǎng)招商銷售的信息獲得渠道依次為：戶外、宣傳單、電視、口碑、報(bào)紙等。 所訪談小商品類商戶約1/2對(duì)本案有入場(chǎng)意愿，原因：目前市場(chǎng)隨時(shí)面臨拆遷，同時(shí)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差、新市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)該比較好；無(wú)意向的商戶大部分都已有多個(gè)鋪位在經(jīng)營(yíng)，無(wú)心擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積。九州市場(chǎng)內(nèi)大部分小商品經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本案有入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意愿，主要因?yàn)榫胖菔袌?chǎng)據(jù)悉即將面臨拆遷。 意向入駐本案的小商品類商戶中一半以上選擇租賃方式入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，1/5選擇購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，其余商戶則猶豫不定。 在訪談商戶中大約3/5的商戶選擇合格鋪位使用面積為1325，1/5認(rèn)可12以下，1/5認(rèn)可30以上。 意向入駐本案的商戶約2/5考慮

12、租賃或購(gòu)買的鋪位使用面積為1525，約1/3考慮15以下，1/4考慮25以上。 意向入駐本案的商戶3/4考慮一層，少數(shù)考慮二層和地下一層。 擬定本案以使用面積為12的標(biāo)準(zhǔn)攤位計(jì)算，3/5的商戶承受最高租賃價(jià)位1000元/月（折合2.7元/天/），1/5的商戶最高承受使用面積租賃價(jià)位在800900元/月（折合2.5元/天/）。 如選擇購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，以使用面積為12的內(nèi)部攤位來(lái)計(jì)算，意向購(gòu)買的商戶有1/3能承受一層最高總款為19萬(wàn)（折合1.58萬(wàn)元/），3/10能承受10萬(wàn)（折合8300元/），3/20能承受14萬(wàn)元（折合11600元/）。 如選擇購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，以使用面積為12的內(nèi)部攤位來(lái)計(jì)算，意向購(gòu)買的

13、商戶有約1/2能承受二層最高總款為14萬(wàn)元（折合11600元/），少部分能承受10萬(wàn)元（折合8300元/）。 商戶依次認(rèn)為本案應(yīng)有的配套為：物流中心、餐飲、銀行、商務(wù)中心。 所訪談商戶1/4月流水在12萬(wàn)元，1/4月流水在50001萬(wàn)元，1/4月流水在5000元以下。 所訪談意向購(gòu)買商戶7/10首付款最高承受在46萬(wàn)元，2/10最高承受首付在610萬(wàn)元。 小商品商戶目前對(duì)市場(chǎng)普遍不滿意的地方依次為：不衛(wèi)生、無(wú)空調(diào)暖氣、擁擠不堪、管理欠缺、設(shè)施太差。最滿意的地方依次為：客流、租金低、地理位置好、自由。 小商品商戶對(duì)新市場(chǎng)最關(guān)注的依次為：客流、價(jià)格、信譽(yù)、管理、后期運(yùn)作。2、女裝商戶： 商戶訪談中

14、，溫州城女裝類不到三分之一的商戶對(duì)本案有入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意愿，三分之二的商戶持觀望態(tài)度，原因：現(xiàn)有商場(chǎng)太多，趨于飽和，整體消費(fèi)檔次較低；九州市場(chǎng)商戶則大部分對(duì)本案有入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意愿，九州大多數(shù)商戶經(jīng)營(yíng)檔次較低，較低的檔次顯現(xiàn)出較低的門(mén)檻。 溫州城女裝類意向入場(chǎng)商戶多選擇租賃方式入場(chǎng)，九州市場(chǎng)意向入駐商戶1/2選擇租賃方式入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 近一半意向商戶考慮鋪位經(jīng)營(yíng)面積1620，部分考慮2025。 擬定本案以使用面積為12的標(biāo)準(zhǔn)攤位計(jì)算，溫州城女裝商戶大部分能承受的最高租賃價(jià)位為1000元/月（折合2.7元/天/），九州市場(chǎng)女裝類商戶承受最高租賃價(jià)位在600800元/月（折合1.72.2元/天/），少數(shù)能承受10

15、00元/月（折合2.7元/天/）。 意向選擇購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商戶，以使用面積為12的內(nèi)部攤位來(lái)計(jì)算，溫州城商戶能承受一層最高總款集中在19萬(wàn)元（折合1.58萬(wàn)元/），九州市場(chǎng)商戶能承受的一層最高總款為78萬(wàn)元（折合58006600元/）。 溫州城女裝商戶最高首付款在610萬(wàn)元相對(duì)較多，九州市場(chǎng)女裝類商戶大部分能承受的最高首付款在46萬(wàn)元。3、男裝類商戶： 九州市場(chǎng)大部分男裝商戶對(duì)本案有入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意愿，溫州服裝城男裝商戶約1/3對(duì)本案有入場(chǎng)意愿，城隍廟商城男裝商戶則有一半對(duì)本案有入場(chǎng)意愿，其余為持觀望心態(tài)和無(wú)意向，大部分商戶觀望其原因?qū)Ρ景覆淮_定性。 大部分有意向入場(chǎng)的商戶選擇租賃入場(chǎng)方式，少數(shù)選擇購(gòu)買

16、產(chǎn)權(quán)和觀望態(tài)度。 在訪談商戶中大部分商戶需要的鋪位使用面積多集中在1625。 擬定本案以使用面積為12的標(biāo)準(zhǔn)攤位計(jì)算，大部分男裝商戶所能承受的最高租金為1000元/月（折合2.7元/天/），少數(shù)能承受在1500元/月（4.2元/天/），九州商戶承受租金水平則相對(duì)偏低在800元左右/月（2.2元/天/）。 如選擇購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，以使用面積為12的內(nèi)部攤位來(lái)計(jì)算，城隍廟商城意向購(gòu)買商戶大部分能承受一層最高總款1519萬(wàn)元（折合1250015800元/），九州市場(chǎng)商戶承受一層最高總款為67萬(wàn)元（折合50005800元/），溫州城商戶能承受一層最高總款89萬(wàn)元（折合66007500元/），但總體購(gòu)買意向偏低

17、，城隍廟商城意向購(gòu)買商戶約1/2能承受二層最高總款12萬(wàn)元（折合1萬(wàn)元/）。 九州市場(chǎng)男裝類四分之三的商戶承受最高首付款在46萬(wàn)元，溫州城男裝類接近五分之二的商戶承受最高首付款在46萬(wàn)元，城隍廟商場(chǎng)男裝類1/2的商戶承受最高首付款在46萬(wàn)元，1/6能承受610萬(wàn)元。4、童裝、童品類： 商戶訪談中，約三分之一童裝、童品類商戶對(duì)本案有入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意愿，原因：市場(chǎng)設(shè)施陳舊，環(huán)境臟、亂、差，且市場(chǎng)管理工作不到位；其余大多持觀望態(tài)度，原因：主要關(guān)注本案的價(jià)格和規(guī)模檔次。 童裝、童品類商戶大部分選擇租賃方式入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，其余均為觀望態(tài)度，其觀望的原因也多因?yàn)閷?duì)于新市場(chǎng)未來(lái)的不確定性，是否撐起規(guī)模以示觀望。 童裝類

18、商戶入駐本案的樓層首選一層，對(duì)三層抗性較大，地下一層相對(duì)比較認(rèn)可。 在訪談商戶中近一半商戶選擇合格鋪位使用面積為2125，少數(shù)商戶選擇1620。 擬定本案以使用面積為12的標(biāo)準(zhǔn)攤位計(jì)算，一半左右的商戶能承受最高租金1000元/月（2.7元/天/）。 童裝、童品類商戶對(duì)選擇購(gòu)買產(chǎn)權(quán)意向較低，以使用面積為12的一層內(nèi)部攤位來(lái)計(jì)算，總款承受普遍較弱，意向承受總款額大部分在510萬(wàn)元（41008300元/），極少數(shù)能承受15萬(wàn)元（折合12500元/）左右。 意向購(gòu)買的商戶大部分承受最高首付款在46萬(wàn)元。二、消費(fèi)者定性分析總結(jié)： 本區(qū)域的消費(fèi)者多為德州市區(qū)居民和下縣消費(fèi)者，外地消費(fèi)者所占比例較少，商圈的

19、輻射力有限； 消費(fèi)者到達(dá)本區(qū)域的主要方式為公共交通工具，整體消費(fèi)能力不高； 每月來(lái)此消費(fèi)的顧客次數(shù)多在4次以下，多次零星購(gòu)物者較少； 來(lái)此購(gòu)物的人群體現(xiàn)出零售份額市場(chǎng)占有量較大，零售與批發(fā)并存的局面，批發(fā)多以小額批發(fā)為主； 銷售的貨品中整體以小百貨、服裝為主； 所訪談消費(fèi)者中2/3人群?jiǎn)未蜗M(fèi)均在300元以下。 所訪談消費(fèi)者中，所經(jīng)常消費(fèi)的場(chǎng)所依次為：德州百貨大樓、城隍廟市場(chǎng)、溫州城、城隍廟商城、九州商城； 所訪談消費(fèi)者中一半以上均認(rèn)為本案應(yīng)該為批零兼營(yíng)綜合市場(chǎng)。 訪談的消費(fèi)者中，渴望管理正規(guī)，貨品豐富，環(huán)境優(yōu)美，裝修高檔的新市場(chǎng)出現(xiàn)，對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)不同程度的表達(dá)了不滿； 對(duì)于本案的配套，消費(fèi)者

20、的選擇依次為銀行、餐廳、物流中心、兒童游樂(lè)園等； 消費(fèi)者的職業(yè)多為私企業(yè)主和私企員工，其在一定程度上代表了臨沂市的主流消費(fèi)水平； 來(lái)此區(qū)域的主流消費(fèi)群體年齡段主要集中在2635歲，其次為1925、3640歲。 消費(fèi)者群體普遍受教育程度較低，所訪談消費(fèi)者中一半人群教育程度在高中及以下；大部分家庭月收入均在5000元以下，收入水平普遍偏低。三、投資人問(wèn)卷訪談總結(jié)： 所訪談投資人投資方式多以儲(chǔ)蓄為主，其次為購(gòu)買住宅、商鋪、投資基金和股票。 對(duì)于投資產(chǎn)權(quán)型商鋪，所訪談投資人約有一半有興趣，其余大部分則為觀望。 對(duì)于本案的投資，一半投資人有投資本案商鋪的意向，三分之一的投資人表示觀望，后期推廣中需針對(duì)投

21、資人打破觀望，引爆市場(chǎng)。 對(duì)本案有投資意向的投資者中，大部分還是比較認(rèn)可臨街門(mén)市房和一層內(nèi)鋪的投資，其他樓層的投資認(rèn)同極低。 在所訪談投資人中，一半以上投資人能承受門(mén)市房最高建筑面積單價(jià)800012000元/，1/10能承受門(mén)市最高建筑面積單價(jià)800010000元/ 對(duì)本案有意向投資的投資人：1/3能承受一層內(nèi)鋪?zhàn)罡呓ㄖ娣e單價(jià)8000元/； 對(duì)本案有意向投資的投資人：1/3能承受二層內(nèi)鋪?zhàn)罡呓ㄖ娣e單價(jià)5000元/； 對(duì)于本案的意向投資者，1/3投資人可以承受1020萬(wàn)元的投資總額，1/4可以承受2130萬(wàn)元的投資總額，1/6可以承受3140萬(wàn)元的投資總額。3/4均考慮首付一半、銀行按揭購(gòu)買

22、。 從訪談可知，針對(duì)投資人傳播的有效手段為宣傳單、報(bào)紙、電視、口碑傳播、戶外廣告等。 投資人多為私營(yíng)企業(yè)主或個(gè)體戶、事業(yè)單位工作人員。第四篇 swot分析一、優(yōu)勢(shì)s 項(xiàng)目地處城隍廟商圈，城隍廟具有悠久的歷史，承載濃厚的商業(yè)和文化底蘊(yùn)，使得本案具備良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目地處德州火車站北側(cè)直線200余米，地段不可復(fù)制，位置得天獨(dú)厚；德州火車站即將面臨升級(jí)改造，擴(kuò)建后的火車站將緊鄰本案，為本案提供更便捷的交通的強(qiáng)大的人流； 按照政府規(guī)劃，本案南側(cè)三八路打通之后將簡(jiǎn)稱德州第一座高架橋，并直通黑馬商圈，對(duì)本案進(jìn)一步形成良好的交通優(yōu)勢(shì)和物流優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目東側(cè)臨火車站站前城市主干道迎賓大道展示面600余米，較

23、容易樹(shù)立宏偉大氣的正面形象； 核心商圈先有產(chǎn)權(quán)出售的商業(yè)項(xiàng)目，長(zhǎng)榮觀湖城僅租賃不銷售，銀座作為自營(yíng)商場(chǎng)也不涉及銷售，而目前德州房地產(chǎn)市場(chǎng)其他在售商業(yè)項(xiàng)目又偏離核心商圈，因此，本案有很強(qiáng)的投資吸引力； 項(xiàng)目商圈傳統(tǒng)老市場(chǎng)總體規(guī)模均比較小，而本案一期商業(yè)建筑面積7萬(wàn)左右，和區(qū)域傳統(tǒng)老市場(chǎng)相比有絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目鋪位劃分大小適中，銷售門(mén)檻較低，有利于吸引更多的小額投資人購(gòu)買，進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款； 區(qū)域內(nèi)目前所經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)多為陳舊不堪的傳統(tǒng)老市場(chǎng)，硬件及配套嚴(yán)重匱乏，本案作為升級(jí)換代型商業(yè)物業(yè)，必然有著充足的硬件設(shè)施和優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境，有著其他市場(chǎng)所無(wú)法比擬的硬件優(yōu)勢(shì)； 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)老市場(chǎng)業(yè)態(tài)混雜，欠缺科

24、學(xué)的合理規(guī)劃和業(yè)態(tài)配比布置，本案依據(jù)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐及反饋信息實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的業(yè)態(tài)分布和配比，進(jìn)一步符合商戶經(jīng)營(yíng)需求及消費(fèi)者消費(fèi)訴求； 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)老市場(chǎng)均為單一的商品銷售式經(jīng)營(yíng)，欠缺基礎(chǔ)的商業(yè)配套服務(wù)業(yè)態(tài)，本案作為新一代升級(jí)換代市場(chǎng)，必然配比充足的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等一站式服務(wù)，有較強(qiáng)的功能優(yōu)勢(shì)； 本案由我司全程操盤(pán)，我司擁有豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)成熟的操作團(tuán)隊(duì)先進(jìn)的操盤(pán)理念，與貴司通力協(xié)作，本案真正的成功指日可待。二、劣勢(shì)w 目前政府正在著重打壓房?jī)r(jià)，新一輪房貸緊縮預(yù)示了更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)。預(yù)計(jì)陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售將造成直接影響，政策大環(huán)境于房地產(chǎn)銷售

25、不利； 城隍廟商圈商業(yè)集中性明顯，商業(yè)核心點(diǎn)集中在步行街、城隍廟市場(chǎng)、城隍廟商城、溫州城所組成的小片區(qū)，而項(xiàng)目稍微偏離該小片區(qū)，處于城隍廟商圈的邊緣地帶，目前項(xiàng)目四周商業(yè)氛圍略有欠佳； 德州市整體商業(yè)活躍度偏低，租金和售價(jià)不理想； 商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)商戶數(shù)量不多，引進(jìn)外地優(yōu)秀商戶資源對(duì)技術(shù)性和專業(yè)性要求較高； 老市場(chǎng)也已形成氣候，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣短時(shí)間內(nèi)難以改變； 城隍廟區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈，商戶普遍反映生意不是太好做，為項(xiàng)目的運(yùn)作帶來(lái)一定難度； 項(xiàng)目所處城隍廟商圈目前有大型在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)榮觀湖城，并且已經(jīng)入市進(jìn)行招商，于時(shí)機(jī)上較為領(lǐng)先，先行瓜分區(qū)域有限商戶資源； 城隍廟商圈和黑馬商

26、圈兩個(gè)已入市招商的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)榮觀湖城和大運(yùn)河經(jīng)濟(jì)港招商均不是特別順利，使得區(qū)域商戶入駐新項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎保守，于本案的招商帶來(lái)一定難度和壓力； 本案入市較大運(yùn)河經(jīng)濟(jì)港、禹城國(guó)際商貿(mào)港、樂(lè)陵義烏國(guó)際商貿(mào)城晚，市場(chǎng)上的閑散資金已經(jīng)被其搜刮一次，本案在收款時(shí)會(huì)有一定的影響； 區(qū)域市場(chǎng)樓層抗性較大，高層認(rèn)同太低，而這種現(xiàn)象非短期內(nèi)能轉(zhuǎn)變的，因此，本案高層很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的較大化； 商戶對(duì)本案的購(gòu)買認(rèn)同普遍較低，因此，本案銷售的主要對(duì)象將是針對(duì)社會(huì)閑散投資人的重點(diǎn)銷售，該群體為泛群體，推廣和銷售難度加大； 本案的招商群體觀望心理較為嚴(yán)重，同時(shí)租金承受偏低，因此如何打破觀望，快速的實(shí)現(xiàn)招商為本案的一大難點(diǎn)。

27、三、機(jī)會(huì)o 政府規(guī)劃的老城區(qū)整體改造為本案提供了先機(jī)和良好的大環(huán)境； 據(jù)悉，項(xiàng)目所處城隍廟商圈九州市場(chǎng)和東方紅市場(chǎng)即將面臨拆遷，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)將提供良好的招商機(jī)會(huì)，根據(jù)老城發(fā)展規(guī)劃，老城隍廟市場(chǎng)、城隍廟商城也隨時(shí)可能面臨拆遷； 項(xiàng)目所處城隍廟商圈眾多市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)均陳舊落后、配套欠缺、管理混亂、存在治安和消防隱患，商戶怨聲連天，同時(shí)也滿足不了消費(fèi)者日益提高的消費(fèi)訴求和銷售環(huán)境需求，為本案的升級(jí)換代提供必然的機(jī)會(huì)； 本區(qū)域內(nèi)的眾多老市場(chǎng)硬件均已老化，已經(jīng)不能適應(yīng)商戶經(jīng)營(yíng)的需求，未來(lái)的幾年中必將經(jīng)歷拆遷改造的過(guò)程，對(duì)于本案的養(yǎng)市將是一個(gè)十分利好的大環(huán)境；四、威脅t 德州市整體經(jīng)濟(jì)水平一般，同時(shí)商業(yè)又

28、較為飽和，目前市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值普遍是符合市場(chǎng)發(fā)展的較低值，對(duì)本案的定價(jià)不利，很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的較高化； 目前區(qū)域在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)榮觀湖城已先行入市招商，該項(xiàng)目在傳統(tǒng)老商業(yè)的基礎(chǔ)上拆遷改造，位置相對(duì)本案較好，并且重點(diǎn)針對(duì)城隍廟區(qū)域在經(jīng)營(yíng)商戶，瓜分區(qū)域有限商戶資源，對(duì)本案形成直接招商威脅和競(jìng)爭(zhēng)； 火車站鐵道西側(cè)黑馬商圈在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目大運(yùn)河經(jīng)濟(jì)港已入市先行銷售，并且該項(xiàng)目銷售主打投資牌，進(jìn)行虛擬返租承諾，分羹社會(huì)有限閑散資金，對(duì)本案形成直接銷售回款競(jìng)爭(zhēng)； 目前整個(gè)德州市及下縣已入市的在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目總體量都比較龐大，均為多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合巨無(wú)霸，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，社會(huì)閑散資金被分批瓜分；第五篇 項(xiàng)目定位一、

29、項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：德州國(guó)際商貿(mào)城是2009年度山東省德州市政府重點(diǎn)城市建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于迎賓路、三八路黃金交匯點(diǎn)（三八路以北、迎賓路以西、天衢路以南），汽車站、火車站物流動(dòng)線中樞，南側(cè)緊靠火車站（僅200米），距老汽車站僅1000米，20幾條公交線貫穿其中，南來(lái)北往，四通八達(dá)，交通便利快捷。2、項(xiàng)目建筑參數(shù)：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，總用地面積近10萬(wàn)平方米，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，其中一期建筑面積約80000?？偼顿Y5個(gè)億。容積率1.50，建筑密度41.4%，綠地率30%?？偨Y(jié)：作為城隍廟傳統(tǒng)老商圈新型大規(guī)模商業(yè)物業(yè)，本案的硬件及配套毋庸置疑將成為區(qū)域的佼佼者，同時(shí)根據(jù)德州市現(xiàn)有批零市場(chǎng)的

30、商業(yè)環(huán)境及現(xiàn)狀來(lái)看，本案也是區(qū)域升級(jí)換代新型市場(chǎng)的必然。二、項(xiàng)目定位：1、名稱定位：德州國(guó)際商貿(mào)城2、理念定位： 開(kāi)發(fā)理念：顛覆傳統(tǒng)商業(yè)舊格局，打造德州升級(jí)換代的龍頭批零市場(chǎng)； 經(jīng)營(yíng)理念：零售的環(huán)境，批發(fā)的價(jià)格； 管理理念：統(tǒng)一商業(yè)規(guī)范/統(tǒng)一商戶規(guī)范/統(tǒng)一商戶管理/統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)/統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布/統(tǒng)一業(yè)種配置/統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)督/統(tǒng)一宣傳推廣； 服務(wù)理念：批發(fā)市場(chǎng)專業(yè)管家/商務(wù)信息資源共享/商務(wù)洽談追蹤/全方位服務(wù)/饕餮餐飲/物管無(wú)小事；3、形象定位： 德州國(guó)際商貿(mào)城“德州批零市場(chǎng)的領(lǐng)袖”4、功能定位：德州國(guó)際商貿(mào)城“商場(chǎng)化的環(huán)境，批發(fā)式的運(yùn)作”凸顯本案的硬件優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)運(yùn)作主營(yíng)批發(fā)兼營(yíng)零售。5、建筑定位

31、： 由于本地在商業(yè)樓層認(rèn)同上樓層抗性較大，高層認(rèn)同較低，同時(shí)，高層商業(yè)價(jià)值也較低，因此，基于建筑成本和樓層抗性考慮，建議本案商業(yè)地面最高到三層；（四層及以上作為銷售不樂(lè)觀的樓層，僅可作為持有型物業(yè)實(shí)現(xiàn)漫長(zhǎng)的持續(xù)養(yǎng)市經(jīng)營(yíng)方可逐漸盈利，而本案商業(yè)部分作為非長(zhǎng)期持有型商業(yè)物業(yè)，應(yīng)以迎合市場(chǎng)目前需求的產(chǎn)品以核心銷售實(shí)現(xiàn)資金的短期快速回籠） 由于本案單層建筑面積較大，并且南北向動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)（近200米），因此，建議主入口內(nèi)側(cè)做一個(gè)中庭，而在南北端各設(shè)置一組上下滾梯；一方面弱化主動(dòng)線視覺(jué)效果上的疲憊感，引領(lǐng)人流均衡分流；另一方面在同一層不至于導(dǎo)致鋪位冷熱過(guò)于不均勻；同時(shí)為了整體形象的考慮和弱化地下一層抗性、提

32、升地下一層價(jià)值，建議中廳直通地下一層； 德州市商業(yè)對(duì)于地下一層的抗性略大，因此，建議本案在一層主臨街面的主入口兩側(cè)各做一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，可從臨街處直下地下一層，使之有雙首層的感覺(jué)，弱化地下一層樓層抗性，提升商業(yè)附加值； 首層動(dòng)線采用南北向主動(dòng)線，以最大的長(zhǎng)度增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，安全走梯和設(shè)備間、衛(wèi)生間等放置在商業(yè)價(jià)值最低的西側(cè)位置，爭(zhēng)取商業(yè)空間價(jià)值的最大化； 地下一層、一層、二層、三層動(dòng)線沿用首層動(dòng)線，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃分別采用一軸三戶及一軸二戶的劃分形式，邊戶為大商戶； 首層主入口處近四百平米的入口大廳充分解決了分流的問(wèn)題，南側(cè)中間位置設(shè)置一條消防通道以滿足消防指標(biāo)要求；公寓的核心筒共有四個(gè)，在建筑上

33、采用內(nèi)筒式設(shè)計(jì)，集中在項(xiàng)目西側(cè)； 同時(shí)，根據(jù)區(qū)域商戶和消費(fèi)者實(shí)際需求，區(qū)域餐飲較為匱乏，建議本案三層西南部區(qū)域做餐飲，以帶動(dòng)人氣，并提升三層商業(yè)價(jià)值； 由于本案單層建筑面積較大，因此單層必須凸顯大氣的感覺(jué)，則層高必須較高，建議層高做到地下一層層高4.5米，地面一層層高5.1米，地面23層層高4.5米，地面410層層高3米，建筑總高度38.45米；裝修實(shí)行不吊頂處理。 一期主體建筑地下1層，地面3層，局部12層建筑，總建筑面積80000平方米，其中地下一層至地面三層為商業(yè)，單層建筑面積17000余平方米，商業(yè)總建筑面積70000平方米，共有鋪位2000余個(gè)。地面4層12層為公寓，公寓總建筑面積1

34、0000平方米左右。 本案臨迎賓大道一側(cè)（即東側(cè)）商業(yè)價(jià)值較大，因此，東側(cè)處消防梯整體往西后退一跨，使使用率增加，臨街門(mén)市實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值較大化； 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況及商戶對(duì)鋪位的實(shí)際需求情況，并結(jié)合本案的初步定位，建議本案地下一層標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積以10左右（使用面積）為主，局部有較大鋪位，如有大鋪需求的則可以將標(biāo)準(zhǔn)鋪位進(jìn)行二合一或三合一處理；一、二層標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積以913為主，局部有少量較大鋪位；三層主力鋪位使用面積稍大在20左右，具體根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況也可進(jìn)行鋪位的二合一或多合一處理。如此，一、二層標(biāo)準(zhǔn)鋪位的規(guī)格劃分即符合了基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)需求，又為銷售考慮，門(mén)檻適中，快速實(shí)現(xiàn)銷售回款要求； 本案一層門(mén)市必

35、然需要能有效聚集人氣的配套亮點(diǎn)業(yè)態(tài)，初步建議項(xiàng)目臨三八路一側(cè)門(mén)市房初步考慮做餐飲，因此，上下水及用電需預(yù)留處理； 三層作為較大抗性樓層，必將填充占用面積較大的綜合配套業(yè)態(tài)，初步建議配套t型臺(tái)、兒童游樂(lè)園、游戲廳、美食廣場(chǎng)，則t型臺(tái)位置初步確定之后，其內(nèi)部空間相應(yīng)柱距要進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)，餐飲區(qū)的上下水及用電需進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整處理； 其他詳細(xì)建筑參數(shù)具體見(jiàn)平面規(guī)劃圖紙。7、經(jīng)營(yíng)者定位：本案所處的城隍廟商圈輻射廣泛，以德州市一區(qū)二市八縣（德城區(qū)、樂(lè)陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云縣）和毗鄰的河北部分縣鎮(zhèn)（吳橋、景縣、阜城、東光）為主，對(duì)現(xiàn)有商圈內(nèi)的商戶、輻射范圍內(nèi)的商戶和潛在的

36、準(zhǔn)備進(jìn)入經(jīng)營(yíng)的商戶都有很高的吸引聚合效應(yīng)。一方面，本案緊鄰德州火車站，同時(shí)又處于城隍廟商圈范圍之內(nèi)，定位為城隍廟商圈內(nèi)升級(jí)換代的龍頭批發(fā)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了城隍廟商圈市場(chǎng)的硬件和品質(zhì)提升，對(duì)現(xiàn)有的批發(fā)商戶具有很強(qiáng)的吸引力，另一方面，由于本案體量較大，從目前市場(chǎng)商業(yè)有效供應(yīng)支撐量來(lái)看，單一業(yè)態(tài)并不能支撐本案的總體商業(yè)面積，因此，根據(jù)本案的形象定位和市場(chǎng)直接有效需求情況，暫定本案招商所針對(duì)有效商戶群體如下：本地：以本案的業(yè)態(tài)定位為依據(jù)，招商重點(diǎn)選擇符合本案業(yè)態(tài)定位的，本商圈內(nèi)的各大商戶。異地：同時(shí)引進(jìn)山東省內(nèi)各大市場(chǎng)的符合本案業(yè)態(tài)定位的品牌大戶，實(shí)現(xiàn)品牌集中化、規(guī)?；捅景刚w檔次提升，并形成口碑效應(yīng)。招

37、商策略：本地招商拉動(dòng)異地招商，異地招商刺激本地招商。8、消費(fèi)者定位：城隍廟商圈商業(yè)底蘊(yùn)濃厚，多年以來(lái)一直以小商品批發(fā)為主，并逐步形成多業(yè)態(tài)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，德州周邊各地批發(fā)市場(chǎng)也將不斷的涌現(xiàn)，逐步分流德州批發(fā)客源。與此同時(shí)本商圈內(nèi)的銷售份額中，零售所占的比重越來(lái)越大（目前的城隍廟商圈中步行街和溫州城就是比較典型的例子），也在很大程度上支撐了本商圈的繁榮。因此，本案的主要消費(fèi)對(duì)象如下：批發(fā)對(duì)象：秉承城隍廟商圈目前批發(fā)群體以德州一區(qū)二市八縣為主，河北省吳橋、景縣、阜城、東光等縣內(nèi)為輔的專業(yè)批發(fā)客。零售：德州市及周邊地區(qū)的閑散購(gòu)買者（中低端消費(fèi)為主）。9、購(gòu)買者定位：任何一個(gè)市場(chǎng)類商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)

38、發(fā)項(xiàng)目，其購(gòu)買者脫離不了兩個(gè)主要群體：自營(yíng)戶及投資者。本案亦如此，結(jié)合本案實(shí)際情況，我司先針對(duì)目前本案所面臨的該兩部分購(gòu)買群體做分析如下：自營(yíng)戶：本地實(shí)力自營(yíng)戶為主，外地自營(yíng)戶為輔。本地：隨著城隍廟商圈多年的發(fā)展，眾多的商戶積累了豐厚的資本，其具備了購(gòu)買商鋪的資金實(shí)力，且對(duì)于租賃和購(gòu)買的優(yōu)劣勢(shì)有很理性的認(rèn)識(shí)，在調(diào)研過(guò)程中，眾多的商戶也表達(dá)了購(gòu)買的意向，因此在未來(lái)的招商銷售過(guò)程中需對(duì)其加以引導(dǎo)，刺激購(gòu)買行為的產(chǎn)生，鼓勵(lì)自營(yíng)商戶的購(gòu)買。外地：以山東、北京、河北等地區(qū)的品牌集中地為重點(diǎn)，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷，以作重點(diǎn)引進(jìn)，吸引有實(shí)力的商戶購(gòu)買進(jìn)駐。投資者：本案的銷售投資人的重點(diǎn)為有一定資金實(shí)力的本地投資人

39、和異地投資人。本地投資人群體主要為1、曾在本商圈內(nèi)有過(guò)經(jīng)營(yíng)經(jīng)歷，了解商鋪投資且在商鋪投資中獲利的人群，一般來(lái)說(shuō)這一類人對(duì)投資都有很高的積極性。2、了解本地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的其他行業(yè)投資人，這一群體了解市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，且有一定的資本可用來(lái)投資。其次是了解本案所在商圈或曾在本區(qū)域經(jīng)營(yíng)過(guò)的外地人。以上的投資者的共性都是，前提曾經(jīng)了解德州的市場(chǎng)，對(duì)于德州的市場(chǎng)有一定的認(rèn)識(shí)，如此才便于刺激購(gòu)買。在銷售過(guò)程中基于以后運(yùn)營(yíng)管理考慮，銷售投資者是放置在自營(yíng)戶之后進(jìn)行放量的，銷售程序?yàn)橄茸誀I(yíng)戶后投資者。10、業(yè)態(tài)定位：1）目前本案商圈所經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)綜合分析：由基礎(chǔ)調(diào)研得知，本案所處城隍廟商圈有效商業(yè)業(yè)態(tài)為小商品（工藝品、禮

40、品、飾品、數(shù)碼、電腦、耗材、小家電、鐘表、眼鏡、日雜、小百貨、日化、辦公用品、文具、音像、體育用品）、女裝、針織內(nèi)衣、家紡床上用品（含窗簾布藝）、箱包鞋、童裝童品、男裝、混裝、褲業(yè)、大電器、運(yùn)動(dòng)休閑；以本案商圈幾個(gè)典型的樓宇式市場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)分布對(duì)比如下：市場(chǎng)名稱地下一層一層二層三層城隍廟市場(chǎng)辦公用品、禮品、日雜小百貨、小家電、童品、小針織、箱包箱包、小家電、飾品、童品城隍廟商城女裝女裝、男裝童裝、女裝、鞋電腦耗材溫州服裝城男裝、鞋、混裝、箱包、女裝（少量）、褲子女裝、日化、褲子、飾品分析總結(jié)： 小商品作為該商圈傳統(tǒng)的起源業(yè)態(tài)，以批發(fā)為主，零售為輔，占據(jù)了近1/3的數(shù)量份額和近1/4的面積份額。是

41、該商圈的主力業(yè)態(tài)、最聚人氣業(yè)態(tài)、租金承受較高業(yè)態(tài)；業(yè)態(tài)兼容性較強(qiáng)，但高樓層抗性較大；城隍廟市場(chǎng)自發(fā)展以來(lái)一直是混亂式業(yè)態(tài)組合和配比，同時(shí)由于其為主體僅地面一層的簡(jiǎn)易大棚市場(chǎng)，因此，基本不涉及樓層業(yè)態(tài)安置問(wèn)題，對(duì)本案樓層業(yè)態(tài)定位參考不大。僅為本案提供小商品業(yè)態(tài)的業(yè)種細(xì)分參考； 女裝業(yè)態(tài)零售功能較強(qiáng)，樓層抗性相對(duì)較弱，在商圈中從地下一層、地面一層、地面二層均有存在，同時(shí)業(yè)態(tài)兼容性較強(qiáng)，可兼容其他多類服裝業(yè)態(tài)和鞋類業(yè)態(tài)； 城隍廟三層的電腦耗材業(yè)態(tài)按照正常的商業(yè)規(guī)律，其和服裝類業(yè)態(tài)基本是不兼容的，但由于該市場(chǎng)位置的特殊性，實(shí)際等于三層作為步行街一個(gè)單獨(dú)的電腦耗材類專業(yè)市場(chǎng)存在，在步行街有獨(dú)立梯子直達(dá)，

42、存在其特殊性； 小針織類業(yè)態(tài)兼容性較強(qiáng)，和小商品類、服裝類業(yè)態(tài)均能融合在一起； 男裝業(yè)態(tài)于商圈中總體商業(yè)不活躍，總數(shù)量較少，總面積較小，聚客能力差，經(jīng)營(yíng)一般，因此多和女裝或其他業(yè)態(tài)在同一樓層共同存在，以形成互補(bǔ)和拉動(dòng)；溫州城就是很典型的例子，二層女裝人流較高，一層男裝處于入口處最好區(qū)域卻經(jīng)營(yíng)一般，因此，市場(chǎng)將鞋類業(yè)態(tài)搭配男裝作為帶動(dòng)； 德州市其他商業(yè)物業(yè)一方面來(lái)說(shuō)樓層均比較單一，為主體一層或一拖二形式，另一方面來(lái)說(shuō)，通常均為專業(yè)業(yè)態(tài)專營(yíng)市場(chǎng)或混亂組合業(yè)態(tài)市場(chǎng)，樓層業(yè)態(tài)分配及業(yè)態(tài)組合基本無(wú)參考性；2）業(yè)態(tài)分析定位：結(jié)合有效定量支撐結(jié)果及以上總結(jié)，我司對(duì)本案業(yè)態(tài)初步分析如下： 本案單層建筑面積17

43、500左右，單層使用面積8000余，商業(yè)地下一層，地面三層，共計(jì)四層商業(yè)面積，總商業(yè)使用面積在3萬(wàn)余，從有效定量支撐來(lái)看，任何一個(gè)單獨(dú)業(yè)態(tài)均無(wú)法撐起如此大的商業(yè)面積，因此，本案的業(yè)態(tài)必然是綜合組合業(yè)態(tài)。 各層業(yè)態(tài)分配首先以達(dá)到數(shù)量和面積的支撐為基礎(chǔ)，并同步考慮樓層抗性、認(rèn)同度及同層各業(yè)態(tài)之間的兼容關(guān)系、弱化分樓層各業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 本案所在商圈主業(yè)態(tài)為小商品和服裝類，因此，本案的主業(yè)態(tài)也必然是小商品和服裝業(yè)態(tài)，并兼有其他兼容性業(yè)態(tài)補(bǔ)充。原因如下：一方面來(lái)說(shuō)，只有小商品和服裝類定量支撐比較充足，另一方面，只有此兩大業(yè)態(tài)相對(duì)租金承受及購(gòu)買承受較高；副業(yè)態(tài)則為本商圈中目前支撐量和經(jīng)營(yíng)尚可的其他類商業(yè)

44、業(yè)態(tài)； 本案地面一層作為商業(yè)價(jià)值最高和銷售回款的主力樓層，必須選擇市場(chǎng)租金承受最高經(jīng)營(yíng)較好的業(yè)態(tài)，按照主力業(yè)態(tài)初步首選業(yè)態(tài)為小商品或服裝類，現(xiàn)將小商品業(yè)態(tài)和服裝業(yè)態(tài)對(duì)比如下：a. 靜態(tài)總數(shù)量及面積對(duì)比：服裝類合計(jì)1214家，占總商戶數(shù)的35%；總使用面積28535，占總使用面積的32.9%；小商品類合計(jì)1030家，占總商戶數(shù)的30%；總使用面積20127，占總使用面積的23.3%。按照以上靜態(tài)數(shù)量及面積支撐值，小商品類和服裝類業(yè)態(tài)均能支撐本案兩層的使用面積。b. 認(rèn)同度對(duì)比：根據(jù)定性訪談了解結(jié)果，城隍廟商圈小商品類業(yè)態(tài)對(duì)本案的初步入駐意向認(rèn)同約達(dá)到50%，而服裝類綜合入駐意向僅在33%左右，按

45、照此意向比例，折合相應(yīng)意向面積支撐及數(shù)量支撐對(duì)比，意向支撐面積均能支撐本案一層多的商業(yè)使用面積，小商品類比服裝類數(shù)量略多、面積略大。c. 樓層抗性對(duì)比：小商品類業(yè)態(tài)一直是對(duì)高樓層抗性較大的業(yè)態(tài)，在樓層抗性方面，服裝類則相對(duì)弱一些，本案的小商品類業(yè)態(tài)和服裝類業(yè)態(tài)均面臨一層不夠，兩層不足的情況，如此一來(lái)，勢(shì)必就要考慮業(yè)態(tài)分流組合放置的問(wèn)題，如服裝類放置一層，則小商品一方面不可能拆分開(kāi)來(lái)分別放置在地下一層和地面二層以上，另一方面也不可能全部放置在二、三層（樓層抗性，不認(rèn)可），而如果小商品類業(yè)態(tài)放置在一層，則超出的小商品支撐可分流放置在地下一層，服裝類放置在二層，服裝的超出部分可通過(guò)門(mén)市房和三層大戶進(jìn)

46、行分流放置。d. 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀對(duì)比：整個(gè)城隍廟商圈服裝總體經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)小商品較差，目前市場(chǎng)小百貨類商鋪基本無(wú)空置，而空鋪多為服裝區(qū)域鋪位，服裝供應(yīng)量較為飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。e. 承受力及購(gòu)買實(shí)力對(duì)比：據(jù)調(diào)研了解，服裝類商戶主要集中在九州市場(chǎng)、溫州服裝城、城隍廟商城、步行街四個(gè)地方。九州市場(chǎng)作為整個(gè)商圈最低端的服裝批發(fā)市場(chǎng)，商品價(jià)值普遍偏低，大部分商戶經(jīng)營(yíng)實(shí)力普遍較弱，租金承受很低，購(gòu)買意向一般且經(jīng)濟(jì)能力較弱（問(wèn)卷訪談中價(jià)格承受即能表現(xiàn)）；溫州服裝城僅有少部分老商戶經(jīng)營(yíng)尚還穩(wěn)定，但整體新手所占比例較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，經(jīng)營(yíng)實(shí)力和資金實(shí)力有限，觀望比例較高。尤其溫州城二期的運(yùn)作不利（目前大部分均空置）使服

47、裝商戶發(fā)展更為保守；城隍廟商城服裝商戶相對(duì)來(lái)說(shuō)總量較少；而商圈小商品類業(yè)態(tài)作為商圈起源商業(yè)業(yè)態(tài)，發(fā)展活躍，普遍經(jīng)營(yíng)良好，能適應(yīng)小面積的經(jīng)營(yíng)同時(shí)聚客能力尤為突出，同時(shí)，本案小商品類經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展和財(cái)富積累，是相對(duì)最早富裕起來(lái)的一批經(jīng)商者，相對(duì)其他業(yè)態(tài)較有購(gòu)買能力，進(jìn)場(chǎng)意向相對(duì)較高，租金承受也較高。 因此，本案一層結(jié)合定量支撐、租金承受、購(gòu)買承受、購(gòu)買意向，定位為小商品類業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)細(xì)分如下：根據(jù)二次訪談對(duì)一層的樓層認(rèn)同度，黃金珠寶、鐘表、眼鏡；工藝品、禮品、飾品；日雜日化、小百貨；辦公用品、體育用品租金承受較高，并較為認(rèn)可一層，同時(shí)根據(jù)定性50%的認(rèn)同度，黃金珠寶、鐘表、眼鏡類業(yè)態(tài)則可

48、以消化掉一層1000余使用面積，工藝品、禮品、飾品可消化掉1500使用面積，日雜日化、小百貨類業(yè)態(tài)可消化掉3000的使用面積（由于目前該類業(yè)態(tài)大部分商戶在城隍廟市場(chǎng)為柜臺(tái)式經(jīng)營(yíng)，因此，該部分經(jīng)營(yíng)面積可根據(jù)蓄水情況適當(dāng)擴(kuò)大）。辦公用品、體育用品類可消化掉2000使用面積。皮鞋箱包類則根據(jù)二次訪談?wù)J同也放置在一層經(jīng)營(yíng)，一方面來(lái)說(shuō)該類皮鞋箱包以箱包類為主（皮鞋類業(yè)態(tài)多集中在黑馬，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定，對(duì)本案的入場(chǎng)意向較低），另一方面箱包本身在目前市場(chǎng)和小百貨類業(yè)態(tài)混合經(jīng)營(yíng)，而皮鞋類業(yè)態(tài)則和箱包業(yè)態(tài)兼容，同時(shí)皮鞋箱包類業(yè)態(tài)對(duì)地下一層和高樓層不認(rèn)同，相對(duì)比較認(rèn)可一層，因此放置在一層從而可消化掉一層余下1000的

49、使用面積。則，一層業(yè)態(tài)分布及配比基本完成填充，具體將根據(jù)蓄水情況進(jìn)行微調(diào)。 以目前的小商品類凈態(tài)支撐量來(lái)看，小百貨類業(yè)態(tài)暫時(shí)能支撐本案兩層的面積，但同時(shí)綜合定性認(rèn)同來(lái)看，小百貨對(duì)本案的認(rèn)同僅在50%左右，則，小百貨類業(yè)態(tài)難免面臨一層不足，兩層不滿的現(xiàn)狀，那么，在一層主業(yè)態(tài)定位小百貨的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步則為地下一層或二層的業(yè)態(tài)定位上，從定量支撐上來(lái)看，服裝類業(yè)態(tài)支撐量雖能勉強(qiáng)支撐兩層的體量，但一方面服裝的認(rèn)同度整體低于小百貨（九州雖認(rèn)同度雖較高，但價(jià)格承受太低，因此必然不可能在一層），另一方面，服裝類經(jīng)營(yíng)者整體實(shí)力略低于小百貨商戶，并且從二次樓層認(rèn)同的訪談結(jié)果上看來(lái)，服裝對(duì)二層的認(rèn)同略高而對(duì)地下一層

50、抗性較大，小百貨業(yè)態(tài)雖對(duì)地下一層抗性也不小，但部分業(yè)種會(huì)考慮入駐地下一層。因此，地下一層將有部分小百貨類業(yè)態(tài)，同時(shí)，在小百貨的具體業(yè)種分配關(guān)系上，秉著“面積產(chǎn)值高的放在一層，面積需求大、產(chǎn)值低的業(yè)種放置在地下一層”的原則，結(jié)合市場(chǎng)認(rèn)同度細(xì)化安排。手機(jī)數(shù)碼、電腦耗材類商戶多集中在城隍廟商城三層，該類商戶數(shù)量較少、總使用面積較小，同時(shí)對(duì)本案認(rèn)同度較低，一方面來(lái)說(shuō)，德百商圈白天鵝已穩(wěn)定發(fā)展占有較大市場(chǎng)份額，另一方面城隍廟三層市場(chǎng)即使處于人流最大的步行街位置，仍然養(yǎng)市四五年方稍有穩(wěn)定，形成目前這樣，目前仍有相當(dāng)部分空鋪，總體觀望心理比較嚴(yán)重，同時(shí)，該類業(yè)態(tài)希望入住專業(yè)的電腦耗材類市場(chǎng)，如入住綜合市場(chǎng)則

51、對(duì)樓層要求較高，高層抗性較大，因此，此類業(yè)態(tài)并非本案的主要業(yè)態(tài)，通過(guò)二次訪談，手機(jī)、電腦耗材、小家電類相對(duì)比較認(rèn)可地下一層，因此，將此類業(yè)態(tài)放置地下一層，以符合市場(chǎng)需求和承受的業(yè)態(tài)搭配，弱化樓層抗性；音響、圖書(shū)音像類業(yè)態(tài)和小家電業(yè)態(tài)則兼容存在，也放置在該層；目前市場(chǎng)中少量的土產(chǎn)副食和小五金電料類、體育器械類業(yè)態(tài)總量及面積不大，但在小百貨業(yè)態(tài)中不可或缺，因此也放置在該層對(duì)面積進(jìn)行填充，同時(shí)豐富小百貨類業(yè)種配比。 通過(guò)二次訪談，小針織內(nèi)衣類商戶相對(duì)比較認(rèn)可地下一層，因此，在此將小針織內(nèi)衣類商戶安置在地下一層，按照大約40%的認(rèn)同，可消化本案地下一層2000使用面積。 童裝童品類對(duì)三層的抗性較大，同

52、時(shí)和針織內(nèi)衣類兼容性較強(qiáng)，并且通過(guò)二次訪談得知童裝相對(duì)比較認(rèn)可地下一層和一層，考慮到童裝童品的租金承受較弱，同時(shí)童裝類和兒童玩具類應(yīng)在同一個(gè)區(qū)域，因此，童裝類也安排在地下一層，為緊鄰針織內(nèi)衣區(qū)的一個(gè)區(qū)域。根據(jù)1/3的意向認(rèn)同，童裝童品類可消化掉本案地下一層1500的使用面積。同時(shí)，根據(jù)目前樓層平面布局，針織內(nèi)衣和童裝童品類放置在地下一層的北側(cè)，形成一個(gè)單獨(dú)的專區(qū)。 目前以小百貨業(yè)態(tài)的支撐量、認(rèn)同度、地下一層抗性，在充分考慮達(dá)到一層支撐和價(jià)格承受的同時(shí)，很難再支撐起整個(gè)地下一層，則本案的地下一層建議引進(jìn)超市、大型電器賣場(chǎng)，一方面因?yàn)榈叵乱粚哟嬖诳剐?，以超市形成品牌帶?dòng)效應(yīng)，弱化抗性，樹(shù)立形象，聚

53、集人氣，帶動(dòng)散戶跟風(fēng)效應(yīng)；另一方面迅速消化地下一層面積，實(shí)現(xiàn)填充，加快營(yíng)銷進(jìn)展。同時(shí)，以前瞻的眼光來(lái)看，市場(chǎng)品牌化發(fā)展趨勢(shì)則，地下一層余下近一半面積作為超市、電器賣場(chǎng)、品牌小商品展示間、庫(kù)房使用。 根據(jù)有效定量支撐，服裝類業(yè)態(tài)為僅次于小百貨的第二大業(yè)態(tài)，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)的樓層業(yè)態(tài)分布，目前在現(xiàn)有市場(chǎng)二層經(jīng)營(yíng)服裝的較多，同時(shí)根據(jù)本案的樓層訪談?wù)J同，二層作為服裝類業(yè)態(tài)是可以被商戶接受的，因此本案的二層必然首先考慮服裝類業(yè)態(tài)，綜合本案商圈服裝類實(shí)際情況，分為時(shí)尚服裝和大眾服裝兩種，時(shí)尚服裝以溫州服裝城為典型代表，因此，本案二層一方面根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)品分類必然要分為時(shí)尚區(qū)和大眾區(qū)，另一方面也為了該層能形成獨(dú)特的樓層亮點(diǎn)，則建議本案以目前溫州服裝城商戶為支撐和訴求，則可拿出二層3000使用面積做“麗天時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)”（包含時(shí)尚男女裝、時(shí)尚休閑鞋、美甲、紋身、美容美發(fā)），如此，余下面積以九州、城隍廟商城為重點(diǎn)的大眾服裝作填充（按照有效商業(yè)認(rèn)同度折合九州服裝類有效商業(yè)支撐面積400