凱捷利“東方之珠”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議草案

1、 美 好 生 活 攜 手 共 創(chuàng)凱捷利“東方之珠”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議草案（2006年1月）一、 項(xiàng)目定位：大港城6c中心 800畝山水花園【cld中心生活城】【ced中心教育城】【ctd中心旅游城】【ckd中心兒童城】【crd中心休閑城】【cmd雙mall國(guó)際城】 1、shopping-mall(區(qū)域性商業(yè)群)備注：雙mall 2、open-mall(泛會(huì)所商業(yè)街)二、產(chǎn)品定位：【中低檔價(jià)位中高檔品位】三、建筑風(fēng)格：1、連云港地處亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理緯度與歐洲有共通的地方，為了營(yíng)造“歐洲小鎮(zhèn)”的生活氛圍。建議小區(qū)主要建筑融入20世紀(jì)60年代以盛行的“后現(xiàn)代主義”建筑思潮后現(xiàn)代主義風(fēng)現(xiàn)代

2、主義風(fēng)后現(xiàn)代主義風(fēng)采用裝飾具有像征性或隱喻性與現(xiàn)代環(huán)境融合2、凸現(xiàn)亞歐大陸橋“橋文化”“亞歐情結(jié)”，揚(yáng)棄以往歐陸風(fēng)格，歐美風(fēng)情、澳洲風(fēng)情、地中海風(fēng)情、日式、中式、美式等純粹克隆風(fēng)格，大膽倡導(dǎo)創(chuàng)新切合地脈文化的“亞歐風(fēng)情（格）”3、外立面及色彩3-1、外立面采用歐式、簡(jiǎn)約、明快的后現(xiàn)代主義風(fēng)格。舍棄傳統(tǒng)的三段式、羅馬柱、山花、穹頂、歌特式尖頂?shù)认喑脸梢?guī)的建筑符號(hào)，外立面無(wú)多余的雕飾，注重窗、陽(yáng)臺(tái)、以及橫平豎直的簡(jiǎn)潔線條3-2、窗玻璃用藍(lán)、綠兩色是后現(xiàn)代風(fēng)格的慣用手法。3-3、色彩有銀、白、灰之類的淺色系和紅、黃、藍(lán)之燈的艷麗色系。力爭(zhēng)做到灑脫而不輕浮。建議在大面積使用白色和淺灰的基礎(chǔ)上，局部適度

3、運(yùn)用淺藍(lán)、檸檬黃、橙色、淺紅的不同組合來(lái)賦予組團(tuán)的各自個(gè)性，同時(shí)使整個(gè)小區(qū)色調(diào)趨于協(xié)調(diào)統(tǒng)一，富于清新、明快的陽(yáng)光氣息。3-4、適度運(yùn)用裝飾性構(gòu)件或線條，給外立面有一種畫龍點(diǎn)睛的效果，并且富于韻律與變化。四、住宅物業(yè)類型初步分配如下1、整個(gè)項(xiàng)目2、首期100畝3、首期戶型建議3-1、戶型空間方面：【四大光明】廳明、臥明、廚明、廁明【七大分區(qū)】動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、衛(wèi)浴分區(qū)3-2、一期活，才能全盤活； 一期勝，才能全盤勝。親民戶型，驚現(xiàn)港城！情景式花園洋房“超級(jí)組合” 領(lǐng)秀上演： 迷你一房：4560（5%以下） 經(jīng)典二房：7585（20%） 袖珍三房：9011

4、0（60%） 陽(yáng)光花房：120左右 （15%）用3年前的房?jī)r(jià)，買30年后的房子！備注：深圳萬(wàn)科四季花城也在城鄉(xiāng)結(jié)合部，根據(jù)目標(biāo)客戶的消費(fèi)特征，成功推出74112平方米的主力戶型。五、容積率：1、按規(guī)劃要求，在確保環(huán)境優(yōu)雅和舒適度的情況下，適度提高。2、擬在1.75左右,總建面在88萬(wàn)左右(含商業(yè)部分)。六、售樓中心（可兼會(huì)所）建議1、在c地塊。便于b地塊首期的整體規(guī)劃。建議2、就在b地塊的首期，但要與首期商業(yè)規(guī)劃特別是整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃相協(xié)調(diào)。建議3、售樓中心的建筑風(fēng)格要與整體建筑風(fēng)格相融合協(xié)調(diào)，造型新穎，創(chuàng)意無(wú)限，并能蘊(yùn)藏“東方之珠”的相關(guān)內(nèi)涵。七、學(xué)校、幼兒園位置：建議在b地塊西側(cè)，與東港學(xué)院毗

5、鄰。八、商業(yè)板塊：1、充分做好“ ”型主干道旁的泛會(huì)所商業(yè)街、濱河公園休閑長(zhǎng)廊街以及c地塊標(biāo)志式商業(yè)群。2、注意商業(yè)與居住的協(xié)調(diào)關(guān)系，不能有擾民情形。九、園林景觀及環(huán)藝小品：1、東方陶淵明之田園牧歌與西方莎士比亞之異域情調(diào)的時(shí)空對(duì)空。（東方造園的神韻與西方造園的經(jīng)典之完美結(jié)合）2、“天地人”合一 “景境情”相融 （詩(shī)意棲居）3、科學(xué)利用原生態(tài)山水，適當(dāng)?shù)厝嗽焐剿?。努力建設(shè)“山水特區(qū)”。4、造園三化園林化生態(tài)化美觀化5、做到“常年見(jiàn)綠，四季有花；推窗見(jiàn)景，步移景異；賞心悅目，中西合璧。6、造景三可可欣賞可享受可參與7、做好濱河公園的休閑造景。8、小區(qū)水景可做成“橋頭堡”特有的“東方之龍”形，可觀

6、鋸齒、掌狀等造水手法的曲幽之美。9三水結(jié)合觀水濱水親水10、整個(gè)社區(qū)及各個(gè)小區(qū)（組團(tuán)）的標(biāo)志建筑（精神堡壘）、主題廣場(chǎng)以及環(huán)藝小品的融合統(tǒng)一。十、生活方式的營(yíng)造：【新都市主義“歐洲小鎮(zhèn)”概念】【亞歐風(fēng)情畫山水花園城】守望 一片亞歐風(fēng)情的傳奇藝術(shù)領(lǐng)耀 一座魅力璀爛的心靈居所典藏 一生領(lǐng)秀港城的山水生活十一、企業(yè)形象傳播凱捷利 【實(shí)業(yè)巨子地產(chǎn)先鋒】凱捷利 【收藏都市美麗品位生活空間】十二、智能化及暖氣等配套設(shè)施另詳。附件：品位住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與環(huán)境建議綱要（僅供參考）這里所說(shuō)的高品位住宅小區(qū)主要是從規(guī)劃水平、設(shè)計(jì)水平、功能質(zhì)量、建筑質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、科技含量、配套設(shè)施、管理服務(wù)等方面衡量，包含物質(zhì)和

7、精神兩個(gè)方面，既在“硬”的方面表現(xiàn)高水平，也在“軟”的方面表現(xiàn)出符合高品位要求的理念和文化。本建議只就規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境創(chuàng)優(yōu)等方面進(jìn)行論述。一、品位住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)，是提高小區(qū)品位和受消費(fèi)者歡迎的前提。很多在市場(chǎng)暢銷的優(yōu)秀小區(qū)，都通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目調(diào)研，準(zhǔn)確定位，然后特色高水平的規(guī)劃師進(jìn)行招標(biāo)式規(guī)劃設(shè)計(jì)，從多個(gè)方案中擇優(yōu)，從幾個(gè)方案中優(yōu)選其中的精華，集眾優(yōu)于一身，再反復(fù)研討修改，最后才拍板定案。任何規(guī)劃方案，都不可能是十全十美的，只有經(jīng)過(guò)這種真正下功夫的反復(fù)提高的過(guò)程，才有可能出精品。大量實(shí)例表明，深入的市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的

8、規(guī)劃設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目成功的最重要因素。在規(guī)劃指導(dǎo)思想上，不能一切從暢銷、從高利潤(rùn)出發(fā)，應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益結(jié)合起來(lái)，以營(yíng)造最佳居住環(huán)境、最好居住條件為中心，使小區(qū)規(guī)劃達(dá)到企業(yè)目標(biāo)功能、環(huán)境功能、社會(huì)功能的要求，建造出最適合人居住的達(dá)到以下目標(biāo)的住區(qū)：1、生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)； 2、山水景觀優(yōu)美的住區(qū)；3、功能質(zhì)量?jī)?yōu)良的住區(qū)；4、人居文化上乘的住區(qū)；5、物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。為建設(shè)這類高品位住區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)逐步做到：1、住區(qū)空間布局合理化、科學(xué)化。一是從“以人為本”出發(fā)，建筑與環(huán)境并重，現(xiàn)實(shí)與適當(dāng)超前結(jié)合。一般應(yīng)做到二三十年不落后，需要時(shí)可再改造、提高。舒適型住宅應(yīng)是面積適合，

9、房室較多，部分還可設(shè)書房、健身室等，使住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運(yùn)動(dòng)、保?。┬枨?、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求、休閑需求。當(dāng)然，這一切都應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上可負(fù)擔(dān)的條件下取得。二是住區(qū)的功能區(qū)應(yīng)布置得當(dāng)，有豐富的層次，布局結(jié)構(gòu)有特色。住區(qū)以居住為主體，但在教育醫(yī)療、文化娛樂(lè)、體育鍛煉、交通出行、園林綠化等功能區(qū)也要環(huán)繞居住中心，根據(jù)人的需要，合理布置。住宅樓的投影面積所占用地面積的比例（密度）應(yīng)控制在30以下；綠化用地一般應(yīng)超過(guò)35，并盡可能擴(kuò)大，優(yōu)秀住區(qū)已達(dá)到50以上。綠地分布應(yīng)按集中與分散相結(jié)合，便于居民就近使用的原則?？茖W(xué)地布置中心公園、分區(qū)中小公園、組團(tuán)綠化、屋旁和

10、路邊綠化。中心公園應(yīng)大小有度，除特大型住區(qū)外，住區(qū)內(nèi)一般不宜建大型公園，而應(yīng)著重搞好分區(qū)中小公園或主題公園和組團(tuán)綠化。公共服務(wù)設(shè)施尤其是體育鍛煉、老人休閑、兒童游戲活動(dòng)場(chǎng)地，既要適當(dāng)靠近居住區(qū)域，方便居民使用，也要防止對(duì)住戶干擾。三是住宅群體的布置，應(yīng)提高院落功能，增大交往空間。合理的組團(tuán)圍合式院落、群落式可以豐富建筑空間環(huán)境，優(yōu)化組團(tuán)園林設(shè)計(jì)，方便居民交往和休憩、鍛煉。也可以設(shè)計(jì)立體交往空間。在相鄰的住宅樓（尤其是高層）之間及樓頂設(shè)計(jì)幾個(gè)交往層。有的住區(qū)設(shè)計(jì)了三面連體住宅樓，在圍合空間的第二層設(shè)露天綠化、活動(dòng)平臺(tái)（首層架空），也頗受居民歡迎。在山坡地段，為便于依山就勢(shì)建房，增加建筑群體的梯度

11、層次，可以適當(dāng)設(shè)計(jì)一些排列式布置。但這種布局也應(yīng)注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列間的園林綠地和交往空間2、住區(qū)的建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境的組合應(yīng)凸顯東方文化內(nèi)涵，表現(xiàn)豐富的、有個(gè)性有特色的主題。住區(qū)應(yīng)根據(jù)其所在地段、城市大環(huán)境確定其主題定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風(fēng)格。市中心區(qū)、郊區(qū)、山區(qū)、河畔、風(fēng)景區(qū)的住區(qū)規(guī)劃應(yīng)因地制宜、與大環(huán)境結(jié)合，善于發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)。能借景建住區(qū)則更為理想。城市遠(yuǎn)郊、近郊的小區(qū)，特別是主要為居民假日居住的小區(qū)（即所謂52模式5天工作日在城內(nèi)住，2天假日在郊區(qū)度假），應(yīng)提供更多的游樂(lè)、休閑設(shè)施優(yōu)美景觀，讓居民在假日住得舒適，玩得歡心。住區(qū)的個(gè)性、特色十分重要，即使

12、是同一發(fā)展商開(kāi)發(fā)的小區(qū)也應(yīng)表現(xiàn)不同的特色，不應(yīng)照搬、“克隆”。近年已有不少住區(qū)做好了個(gè)性、特色的文章，如有的以濃郁的文化氛圍為主題，有的以山水園林為主題，有的以生態(tài)環(huán)保為主題，有的以健康體育為主題都取得成功。不但住區(qū)要表現(xiàn)特色，住區(qū)內(nèi)住宅組團(tuán)（群落、院落）也應(yīng)盡可能有各具特色的住宅群體形態(tài)、標(biāo)志，尤其是大型住區(qū)。如深圳“四季花城”小區(qū)，就按不同季節(jié)花卉布置院落，并以花命名。即使是主題不突出的住區(qū)，在園林設(shè)計(jì)、建筑造型、社區(qū)服務(wù)等方面也應(yīng)表現(xiàn)出不同的特色。各具特色、五彩繽紛的住區(qū)、住宅越多，必然是居住質(zhì)量越高、居住環(huán)境越好，城市景觀越美。3、努力建設(shè)住區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。在住區(qū)規(guī)劃中要防止盲目提高

13、容積率、只重建房不重環(huán)境的傾向。對(duì)住區(qū)空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積，提高植物的中面系數(shù)（多種樹(shù)）和造氧功能。不讓小區(qū)有裸露泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹(shù)林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹(shù)取地。同時(shí)要做到處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實(shí)防風(fēng)、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區(qū)生態(tài)環(huán)境比原來(lái)好得多。生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)保理念、節(jié)能理念，充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材料，使用太陽(yáng)能，節(jié)約用水，垃圾進(jìn)行無(wú)害化處理。4

14、、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設(shè)“山水住區(qū)”?！吧剿^(qū)”不是簡(jiǎn)單的住宅群加山、加水。它的內(nèi)涵主要是科學(xué)地利用原有山水，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)建人造山水，使住區(qū)園林化、生態(tài)化、美觀化，做到“常年葉綠，四季花開(kāi)；開(kāi)門見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景；雨不見(jiàn)泥，風(fēng)不起塵；空氣清新，賞心悅目”。同時(shí)使自然環(huán)境繼承、發(fā)揮中國(guó)文化傳統(tǒng)，做到傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，洋為中用，設(shè)計(jì)出高品位、有藝術(shù)價(jià)值、觀賞性強(qiáng)的山水園林景觀小區(qū)，表現(xiàn)高明的創(chuàng)造性，傳統(tǒng)的文化性，高尚的觀賞性，顯現(xiàn)濃郁的詩(shī)情畫意，滿足人們的精神追求、文化需求。順德碧桂園利用有山有河的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造從大的山頂公園，到各個(gè)住宅組團(tuán)的中心花園（都有人造水景），到各棟建筑物的樓旁園林、路旁綠帶、住戶花

15、園，多層次的、大面積的山水景觀，住宅布置在大花園中、小花園間，形成樓景交融的“畫卷”，戶戶見(jiàn)景的住區(qū)。有的住區(qū)運(yùn)用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的造園手法，在無(wú)山無(wú)水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒彎曲流動(dòng)的溪澗水景，住宅建在種滿灌木、花卉的“山溪”、“山丘”旁邊，使居民在鬧市“推窗見(jiàn)景”地享受到自然氣息和生態(tài)美景。5、交通道路應(yīng)合理分流，減少對(duì)居住的影響。小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護(hù)需要，減少對(duì)住的干擾，保證住的安寧為原則進(jìn)行布置，以達(dá)到通達(dá)性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。住區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級(jí)明顯、架構(gòu)清楚，既要與城市公共系統(tǒng)銜接，又要避免城市公交道路穿住區(qū)而過(guò)。如果城市規(guī)

16、劃確定公交道路必須穿過(guò)住區(qū)時(shí)，在可能條件下可設(shè)計(jì)地下道路，以防止對(duì)住區(qū)的嚴(yán)重干擾。有的住區(qū)建成“無(wú)車小區(qū)”，即把機(jī)動(dòng)車道和停車場(chǎng)都設(shè)在地下，機(jī)動(dòng)車從小區(qū)門口進(jìn)入地下，居民在地下停車場(chǎng)可直接乘電梯到居室，車輛對(duì)住宅區(qū)域全無(wú)干擾，效果良好，居民滿意。住區(qū)的停車位要數(shù)量合適、設(shè)置合理，有利于優(yōu)化環(huán)境、節(jié)約地，減少對(duì)居民的干擾。隨著私人小汽車的不斷增加，原來(lái)有的住區(qū)按總住戶數(shù)的30設(shè)置停車位，已顯不足。有的檔次較高的住區(qū)已按總住戶數(shù)的百分之七八十，甚至100設(shè)置停車位。多少合適？應(yīng)根據(jù)不同類型住區(qū)不同居住人群，按適當(dāng)超前原則確定。停車位的布置不能影響環(huán)境的美觀，要盡可能減少空氣污染、噪音干擾，而且應(yīng)節(jié)

17、約用地。住區(qū)停車場(chǎng)以設(shè)在地下、半地下較為適宜，有以下幾種形式：半地下停車場(chǎng)與綠化組合在同出地面的車場(chǎng)頂種植灌木、花卉、草坪，以至花架、花壇，一舉兩得。全地下車庫(kù)其頂面的覆土應(yīng)綠化，并與周圍地面園林融為一體。架空平臺(tái)下停車庫(kù)在數(shù)幢住宅圍合的空間設(shè)架空平臺(tái)，其下停車，其上為綠化、交往空間。但由于車庫(kù)靠近住宅，要設(shè)法防止對(duì)住戶的干擾。在綠化帶塔棚架停車這應(yīng)盡量少用。但如果能做到停車地面仍有綠（用磚塊鋪地，地磚邊縫種草），棚頂有綠樹(shù)遮蔭，不靠近樓旁，噪音很少，則未嘗不可。二、品位住區(qū)的住宅建筑設(shè)計(jì)高品位住區(qū)住宅建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是遵循國(guó)家和地方政府已經(jīng)頒發(fā)的特別是近年頒發(fā)的設(shè)計(jì)規(guī)范和有關(guān)文件。隨著經(jīng)濟(jì)、

18、社會(huì)的發(fā)展，生活水平的提高，時(shí)代風(fēng)尚的影響，住宅的設(shè)計(jì)要求也會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)前，住宅正在從安置型向?qū)嵱眯?、舒適型發(fā)展。從實(shí)際調(diào)查看到，各個(gè)時(shí)期建成的住宅都有品位高低之分。但在居住擁擠時(shí)期，住宅發(fā)展的重中之重是解決有房可住的問(wèn)題，沒(méi)有特別重視提高住宅品位的問(wèn)題。今天，雖然住房擁擠問(wèn)題在城市仍存在，但它所占比重已比較小，不少城市已完成住房解困任務(wù)，并向新的住宅建設(shè)階段發(fā)展。因此，提高住宅品位，對(duì)當(dāng)前住宅建設(shè)具有普遍意義，但本文只著重論述實(shí)用型和舒適型住宅的品位問(wèn)題。1、增強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新觀念。一是居住功能多元化。當(dāng)前，住宅從過(guò)去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時(shí)重視發(fā)展功能、享受功能過(guò)渡。住宅不但是一個(gè)生存空間

19、，同時(shí)也是發(fā)展空間、享受空間。住宅除了必須具備的基本生存條件之外，還要設(shè)計(jì)供住戶及其子女讀書學(xué)習(xí)、藝術(shù)培養(yǎng)、作畫寫書、健身鍛煉、文化娛樂(lè)等空間以及能使住戶得到舒適享受、視覺(jué)享受、感覺(jué)享受的條件和設(shè)施。二是住宅設(shè)計(jì)要有超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國(guó)家小康型示范小區(qū)設(shè)計(jì)導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地，做到二三十年不落后，四五十年可改造。住宅由于居住者年齡、家庭成員的變化，或由于變換居住者，應(yīng)在必要時(shí)可對(duì)室內(nèi)布局、分隔靈活調(diào)整；也可以兩套合一套，三套變兩套。三是居住空間設(shè)計(jì)多樣化。從平面空間設(shè)計(jì)向三維空間設(shè)計(jì)發(fā)展，根據(jù)市場(chǎng)需求，適當(dāng)設(shè)計(jì)復(fù)式、躍式

20、、錯(cuò)層以至躍復(fù)式合體、三層錯(cuò)層式等住宅模式，使居住空間更活，適合不同消費(fèi)對(duì)象的愛(ài)好。四是住宅設(shè)計(jì)的科技應(yīng)用集成化。新科技的發(fā)展、推廣應(yīng)用已由單一性逐步向集成化發(fā)展，住宅設(shè)計(jì)也應(yīng)適應(yīng)這趨勢(shì)。五是住宅設(shè)計(jì)走向信息化。應(yīng)適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)浪潮的發(fā)展，多掌握技術(shù)信息，包括設(shè)計(jì)理論、市場(chǎng)信息、設(shè)計(jì)科技、政策導(dǎo)向，不斷更新知識(shí)，設(shè)計(jì)出具有創(chuàng)新價(jià)值的住宅。六是住宅設(shè)計(jì)要求精品化。要摒棄那種照套圖紙的陳舊設(shè)計(jì)手法，通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)各類住宅設(shè)計(jì)進(jìn)行對(duì)比研究，多方面應(yīng)用科技成果，設(shè)計(jì)出價(jià)值更高的精品。2、住宅設(shè)計(jì)要以市場(chǎng)為導(dǎo)向。居住潮流、住宅市場(chǎng)常有變化。在改革開(kāi)放前很多住宅單元不設(shè)計(jì)起居廳（尤其在北方城市），后

21、來(lái)又流行“三大一小”設(shè)計(jì)（大廳、大廚、大衛(wèi)、小臥室），目前又在不少地方出現(xiàn)大臥室和特大起居廳（超過(guò)30平方米）的設(shè)計(jì)，出現(xiàn)大臥室和大衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)。增大客廳面積有方便親屬聚會(huì)、朋友交往的需要，還可表現(xiàn)住宅主人的身份。增大臥室和衛(wèi)生間的面積，是人們已感到這兩處是最讓人能舒適享受的居住空間。在套型面積方面，一些發(fā)達(dá)國(guó)家曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)套型越建越大的傾向，發(fā)展到每套150平方米左右，甚至更大。但后又逐步回落到100120平方米（美國(guó)除外，因其住房面積特別大）。我國(guó)個(gè)別城市近年也出現(xiàn)過(guò)120平方米左右的住宅單元暢銷，小單元滯銷現(xiàn)象。不少城市則仍是中小套型暢銷。這一切都是市場(chǎng)需求的變化引起的住宅設(shè)計(jì)趨向。我國(guó)實(shí)

22、行住房分配貨幣化后，購(gòu)房主體是個(gè)人，不是集團(tuán)。購(gòu)房者往往要經(jīng)過(guò)貨比幾家甚至幾十家，全家出動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、商量，有的還要請(qǐng)教專家之后才下購(gòu)房定金。他們對(duì)套型面積、房室布置、功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、立面造型、居住環(huán)境、配套設(shè)施等等，都是十分注重的。而在各個(gè)時(shí)段、各個(gè)城市、城市內(nèi)的不同區(qū)域，人們對(duì)住宅及其功能的挑選也是有變化的，這就是市場(chǎng)變化，設(shè)計(jì)師必須及時(shí)地、敏銳地掌握（最好能預(yù)測(cè)）它的變化，才能設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需要的住宅。住宅設(shè)計(jì)要講究文化性、藝術(shù)性最能反映住宅和住區(qū)的品位。住宅的外觀和內(nèi)部設(shè)計(jì)都應(yīng)力求美觀、高雅、和諧、明快、簡(jiǎn)潔，營(yíng)造高尚的視覺(jué)環(huán)境，滿足人的心理需求，反映深刻的文化內(nèi)涵、蒸蒸日上的時(shí)代精

23、神。外地的、外國(guó)的住宅設(shè)計(jì)可借鑒，但不宜照搬。成功的做法是，通過(guò)汲取其精華，發(fā)揚(yáng)本身的長(zhǎng)處，創(chuàng)出有地方特色和風(fēng)格的高雅作品。建筑造型反映城市的文化，地區(qū)的風(fēng)貌，也是商品（房）的包裝。不少發(fā)展商都十分注重這一環(huán)節(jié)，到處請(qǐng)名師精心設(shè)計(jì)，對(duì)方案反復(fù)推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化內(nèi)涵豐富，藝術(shù)性強(qiáng)的結(jié)晶。3、住宅建筑應(yīng)力求造型完美、比例適當(dāng)、色彩協(xié)調(diào)，與環(huán)境配合相宜。各地近年建成的優(yōu)秀小區(qū)都十分注重住宅的立面造型和色彩。外立面可以說(shuō)是建筑的時(shí)裝，城市的面容。有的住宅以現(xiàn)代、明朗、動(dòng)感為主調(diào)，表現(xiàn)生氣勃勃、積極向上。其外立面使用紅褐仿石面磚，墻體由米黃色噴涂向上過(guò)渡到頂部乳白色，輕快

24、、簡(jiǎn)潔。有的樓房采用白色為墻體主色調(diào)，與大面積的綠帶、樹(shù)林相襯，顯得醒目、明朗。有的高層住宅樓以素色墻體與淺綠色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江邊，構(gòu)成悅目的景觀。有的住宅外墻采用暖色調(diào)，烘托暖融融的住家氛圍，并與圍合組合相呼應(yīng)，受到好評(píng)。有的住宅立面采用橫線條，黃色為主色配頂部白色檐線，局部紅色勒線，香檳色窗框，弧形窗，顯得飄逸活潑。;建筑立面造型和色調(diào)采用可多式多樣，但應(yīng)根據(jù)特定的環(huán)境精心設(shè)計(jì)。應(yīng)注重協(xié)調(diào)性、和諧性、耐看性。立面要防止單調(diào)沉悶，盡量做到流暢大方，簡(jiǎn)潔明朗，虛實(shí)有度，剛?cè)嵯酀?jì)，有節(jié)奏韻律感和時(shí)代特征，經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。建筑立面不強(qiáng)求一致，有的顯現(xiàn)浪漫情調(diào)，給人新潮之感。有的以

25、清雅色彩、質(zhì)樸形象，表現(xiàn)另一種風(fēng)格。有的突出典雅端莊形象，使造型表現(xiàn)高貴。4、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)顯現(xiàn)人的中心地位，現(xiàn)代性和實(shí)用性。住宅內(nèi)部平面布局要突出“以人為本”思想，不讓人屈就于建筑，成為建筑的附屬。而是符合人的生活活動(dòng)規(guī)律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。過(guò)去有的住宅在客廳布置了通往臥室、廚房、衛(wèi)生間的四五個(gè)門戶，干擾很大，很難住得舒適，更難體現(xiàn)居住的私密性。這種落后設(shè)計(jì)目前雖然已經(jīng)不多，但也不是已經(jīng)在所有住宅中都達(dá)到了功能布局科學(xué)、合理的要求。一些高品位優(yōu)秀住宅設(shè)計(jì)近年發(fā)展了設(shè)計(jì)理念，豐富了設(shè)計(jì)思想，取得成功，使住宅室內(nèi)布局顯現(xiàn)人的中心地位，更加實(shí)用、舒適。住宅的動(dòng)靜功能分區(qū)已得到較多的體現(xiàn)

26、，把工人房、餐廳、廚房、公用衛(wèi)生間集中布置，與靜區(qū)臥室、書房、化妝間，以及半靜區(qū)客廳形成三個(gè)互相干擾相對(duì)較小的分區(qū)布局，顯得比較合理、適用。主臥室的設(shè)計(jì)變化已從過(guò)去主要考慮用于睡眠，延伸到休息、核妝、看書。主臥面積加大到12平方米以上，豪華型住宅超過(guò)20平方米；配舒適、多功能衛(wèi)生間、化妝間和主臥陽(yáng)臺(tái)；與書房相連，便于工作、學(xué)習(xí)、電腦操作。起居廳是家屬聚會(huì)、娛樂(lè)和會(huì)客之處，不宜采用狹長(zhǎng)形、異形，以方正、寬敞、明亮較佳。尤其要處理好廳內(nèi)交通，防止出現(xiàn)交通面積過(guò)大、房門過(guò)多，影響使用功能的弊端。要使客廳具有足夠的少受干擾、相對(duì)穩(wěn)定的空間。住宅次空間的功能要得到更多的重視。廚房與餐廳相鄰，構(gòu)成餐飲空間

27、。有的設(shè)計(jì)開(kāi)放式廚房，使餐飲空間更覺(jué)寬敞。衛(wèi)生間的功能不單是洗臉和大小便，沐浴功能（衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)沐浴小空間）、化汝功能應(yīng)得到重視。但淋浴區(qū)與便溺區(qū)應(yīng)隔開(kāi)。主衛(wèi)生間更宜適當(dāng)增大面積，有的還設(shè)按摩浴缸，有的與衣帽間相連，力求舒適。儲(chǔ)物空間也在不少住宅單元中有了位置。陽(yáng)臺(tái)在住宅中起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽(yáng)光之處，應(yīng)盡量發(fā)揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個(gè)功能（相鄰廚房的工作陽(yáng)臺(tái)還有助廚工作功能），面積不要過(guò)小。有條件者還可設(shè)計(jì)大面積陽(yáng)臺(tái)、多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，以至面積比陽(yáng)臺(tái)大得多的無(wú)頂蓋的露臺(tái)，使之成為空中私人小花園，讓人住得更愜意。戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)布局要盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延

28、伸，讓住戶更多地親近自然。因此，窗戶要加大（有的住宅把窗的橫向尺寸加到八九十厘米寬），窗臺(tái)要降低，還可設(shè)計(jì)弧形窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、寬角度窗，讓住戶對(duì)室外景觀一覽無(wú)遺。但窗戶加大后，夏天室內(nèi)溫度高，能源消耗也高。隨著經(jīng)濟(jì)、科技的迅速發(fā)展，居住功能也日益增多。尤其是信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)展后，在住宅內(nèi)辦公也會(huì)多起來(lái)。健身的需要也比過(guò)去大得多。因此，在住宅單元內(nèi)除了最基本的廳、房、廚、衛(wèi)等空間外，適當(dāng)設(shè)置書房、工作間（電腦室）、健身房或健身陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、化妝間、衣帽間、貯藏室、門廳，已成為住宅新的功能空間。當(dāng)然，這需要足夠的單元面積作基礎(chǔ)，一般實(shí)用型、中小型住宅單元難以辦得到。5、住宅的層數(shù)構(gòu)成應(yīng)結(jié)合城市實(shí)際合理

29、確定。住宅層數(shù)的構(gòu)成應(yīng)從有利于提高土地利用率，豐富建筑空間，保證環(huán)境良好的原則出發(fā)，合理地科學(xué)地規(guī)劃。一般來(lái)說(shuō)，小城市和鎮(zhèn)的住區(qū)應(yīng)以多層、低層住宅占絕大多數(shù)，適當(dāng)建一些中高層；大、中城內(nèi)住區(qū)應(yīng)是多層、低層、中高層住宅相結(jié)合，適當(dāng)建一些高層；特大城市郊區(qū)住宅小區(qū)應(yīng)以多層、中高層住宅為主，適當(dāng)建一些高層；特大城市中心區(qū)還可以適當(dāng)建一些超高層。別墅小區(qū)應(yīng)適當(dāng)控制。七層及七層以上的樓房均應(yīng)設(shè)置電梯。各類住宅區(qū)都應(yīng)將住宅空積率、建筑密度控制在符合規(guī)定，并保證能有良好居住環(huán)境、能有足夠的綠化面積、能相應(yīng)興建配套設(shè)施的原則上。絕不應(yīng)為了經(jīng)濟(jì)收益，犧牲環(huán)境，影響環(huán)境，盲目增加容積率和建筑密度。三、品位住宅小區(qū)

30、的環(huán)境創(chuàng)優(yōu)住宅是住區(qū)的主體，環(huán)境是住區(qū)的基礎(chǔ)。高品位住宅小區(qū)必須是居住環(huán)境好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)、景觀環(huán)境美的住宅，能夠表現(xiàn)它的文化性、舒適性、陶冶性、祥和性，能夠滿足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。住區(qū)環(huán)境對(duì)城市有巨大的、直接的影響。住區(qū)環(huán)境既有物質(zhì)方面“硬環(huán)境”，也離不開(kāi)精神方面“軟環(huán)境”，兩者必須緊密結(jié)合。住區(qū)的“硬環(huán)境”主要包含能滿足人的居住、生活需要的居住空間、交往空間、景觀空間、公建設(shè)施、文化設(shè)施、教育設(shè)施、體育娛樂(lè)設(shè)施、交通設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施；住區(qū)的“軟”環(huán)境主要是社區(qū)精神文明建設(shè)及多層次的社區(qū)文化活動(dòng)，造高尚的文化氛圍，讓居民及其子女得到良好的文化教育，高尚的道德陶冶，適宜

31、的健身體育鍛煉，豐富的藝術(shù)享受，以及優(yōu)美的景觀欣賞。著重住區(qū)的綠化和景觀環(huán)境的優(yōu)化問(wèn)題.1、住區(qū)園林化應(yīng)力求創(chuàng)新，各具特色。不少高品位小區(qū)都在山水園林景觀上做文章，創(chuàng)出各具特色的景觀環(huán)境。廣州二沙島以綠、靜、美為主題，點(diǎn)、線、面相結(jié)合，突出江景，展現(xiàn)亞熱帶氣候特點(diǎn)和地方風(fēng)情。房前屋后布置園藝，多層次主體綠化，造成無(wú)處不綠的居住空間。建筑錯(cuò)位布置，前低后高，增加觀賞江景戶數(shù)。麗江花園追求現(xiàn)代化人居與優(yōu)美自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，營(yíng)造以大型人工湖為中心的中軸景區(qū)和多個(gè)組團(tuán)花園，形成優(yōu)美的園林式住區(qū)。祈福新村以“環(huán)境新村”、“詩(shī)意人居”的目標(biāo)營(yíng)造居住空間和綠化景觀。依山（自然山）停傍湖（人造湖）布置住宅群

32、和多個(gè)不同風(fēng)格、不同特色的主題公園、花園和農(nóng)莊，使住戶擁有十分豐富的休閑、觀賞、娛樂(lè)游玩空間和直接參與種養(yǎng)的場(chǎng)所（農(nóng)莊）。奧林匹克花園環(huán)繞健康的主題，設(shè)置泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、健康中心、家門口運(yùn)動(dòng)器械，以及健康步級(jí)、養(yǎng)生步徑、兒童歡樂(lè)步徑、青年動(dòng)感步徑。翠湖山莊把中庭花園瀑布、樓間涌泉、架空首層綠化、屋旁綠地與園林景觀連成一體，建成覆蓋整個(gè)小區(qū)七八成面積（車道入地下）的“萬(wàn)象翠園”。深圳華僑城以尊重自然、保護(hù)生態(tài)為指導(dǎo)思想，把原有山坡和綠化資源建成多姿多彩的山景，把山塘、小溪整理成優(yōu)美的水景，住宅建在青山碧水、林木蔥蔥、處處有景的環(huán)境里，顯現(xiàn)回歸自然、保護(hù)生態(tài)的特色。廣州頤和山莊借用頤和園的意境，借

33、助天然山水，建造山頂公園（占地8萬(wàn)平方米），觀景頤天閣，昆明湖，故事畫廊，萬(wàn)壽宮會(huì)所，湖濱亭臺(tái)樓閣。再以小溪流水、假山瀑布、噴泉山石等點(diǎn)綴，建成一個(gè)具有天然特色的生態(tài)型、環(huán)境型住區(qū)。有創(chuàng)新、有特色才有生命力。無(wú)論是住區(qū)的建筑造型還是景觀空間布置都不能千篇一律，千人一面，不能“克隆”照搬，即使是同一發(fā)展商開(kāi)發(fā)的小區(qū)也不宜個(gè)個(gè)雷同。2、住區(qū)山水園林景觀和植物花草應(yīng)有層次，豐富多采。一是空間層次：從小的樓頂、樓旁綠化，路邊綠化，到組團(tuán)綠化、小花園，到中心花園、各類主題花園都應(yīng)做到層次分明，各有特色。除了特大型住區(qū)外，一般應(yīng)少建大公園，多建小花園、組團(tuán)花園，使居民就近享用綠化帶來(lái)的好處。二是植物品種層

34、次：草地、花卉、灌木、喬木，喜陽(yáng)植物、喜陰植物，不同季季的植物，都應(yīng)合理布局。切忌跟風(fēng)，過(guò)多地、過(guò)大地營(yíng)建大型草坪，大種棕櫚科植物。應(yīng)因地制宜，講究科學(xué)。草坪生態(tài)效益和造氧功能都比樹(shù)木低很多，而它的養(yǎng)護(hù)費(fèi)卻比樹(shù)木高35倍。而且它的耗水量大，遮陰功能差，尤其是亞熱帶地區(qū)更不宜把大草坪作為主要綠化途徑。應(yīng)選擇適合本地生長(zhǎng)的植物種類，多種園林當(dāng)家樹(shù)、鄉(xiāng)土樹(shù)。適當(dāng)選用一些外來(lái)的、能在本地生長(zhǎng)良好的樹(shù)種來(lái)調(diào)劑也是可行的。3、住區(qū)園林應(yīng)與方便人際交往相結(jié)合。在住區(qū)環(huán)境建設(shè)中，應(yīng)注重營(yíng)造人際交往空間，除文化娛樂(lè)場(chǎng)所外，組團(tuán)綠化空間是理想的方便的人際交往空間，應(yīng)作為住區(qū)園林建設(shè)的重點(diǎn)，把它建成既有觀賞景觀又有

35、交往設(shè)施（亭臺(tái)、桌椅、器具等），又便于居民就近享用的綠化空間。城市人住在各自的單元住宅中，老死不相往來(lái)，樓上樓下互不相識(shí)。在住宅圍合組團(tuán)、庭院中營(yíng)造優(yōu)美的環(huán)境空間，必然會(huì)吸引大量居民，尤其是老人、兒童到此休息、游玩，進(jìn)而互相交往談心，對(duì)克服“城市病”，尤其是減少老人的孤獨(dú)感是可以起到重要作用的，應(yīng)該提倡。住宅樓首層架空也是增大人際交往和綠化空間的好辦法?？稍诩芸諏釉O(shè)置居民休息、健身，老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施，種植喜陰的矮科植物和花卉4、利用、改造自然景觀與人造山水景觀相結(jié)合。未經(jīng)開(kāi)發(fā)改造的山嶺、荒林、湖水、山塘，往往難以達(dá)到理想的要求，合理的做法應(yīng)是：有景用景，用景改景，無(wú)景造景，天然與人工結(jié)合。

36、例如對(duì)水面較寬的山塘通過(guò)種植、造島（必要時(shí)）、架橋、清污、凈化不體等辦法可以改造成景色宜人的優(yōu)美平湖，使住區(qū)具有難得的水景。相似的辦法也可以把原有的荒山、亂林改造成層次豐富優(yōu)美的山景、林景。山坡地段可因地制宜地建設(shè)房屋，讓樓外人看到層層瓊樓，為住區(qū)增色不少；樓內(nèi)居民由于樓房的高低差可更多地觀賞樓外景觀，比平地建樓更勝一籌。人造景觀在住區(qū)甚有用武之地，湖面、泳池、小河、山溪、瀑布、涌泉、假山、亭臺(tái)、拱橋、連廊都可人造，但要求造有水平，不落俗。有個(gè)住區(qū)本來(lái)無(wú)河無(wú)湖，但投入1000多萬(wàn)元資金開(kāi)挖寬達(dá)30多萬(wàn)平方米的人工湖，并對(duì)湖濱、湖中、小島等進(jìn)行綠化、美化，設(shè)置游樂(lè)、體育設(shè)施，住區(qū)環(huán)境大為改觀，湖

37、濱住宅成了暢銷房。5、發(fā)展立體綠化，營(yíng)造空中景觀。這是有效增大住區(qū)綠化面積，改善環(huán)境，美化住區(qū)的重要措施之一。立體綠化通常有陽(yáng)臺(tái)的花卉、盆景，墻面的攀懸植物，天臺(tái)的花卉、藤類瓜果。還可以在高樓之間的連接橋和平臺(tái)，以及高樓中間的架空層營(yíng)造空中花園。在房屋的一切可以利用的地方都綠化起來(lái)，其綠色效果必然更為顯著立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。一些住區(qū)地處城郊大道旁，更應(yīng)在住區(qū)邊緣種植一層或幾怪喬木、灌木，阻隔噪音和塵土6、住區(qū)綠化與體育活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合。根據(jù)住區(qū)居民對(duì)體育活動(dòng)的需求，除建硬地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)外，還可興建一些草地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，如微型高爾夫球場(chǎng)、草地滾球場(chǎng)

38、。這種既增大綠化面積，又增加居民體育活動(dòng)場(chǎng)所的做法是一舉兩得的，值得積極提倡。7、住區(qū)園林應(yīng)力求美、靜、凈、潔。住區(qū)各類景觀布置和小品、雕塑等，都應(yīng)由專家設(shè)計(jì)，使之具有高品位構(gòu)思和藝術(shù)水平。住區(qū)的景觀要美，環(huán)境要靜，噪音要小，水面要凈，空氣要潔。機(jī)動(dòng)車輛的噪音、廢氣應(yīng)減少到最低限度。不論大、小水面都應(yīng)常年潔凈，防止變成污水塘、“龍須溝”。流水、瀑布、涌泉盡可能循環(huán)使用，并使其起到滌凈塵埃、凈化空氣的作用。提倡使用雙管分質(zhì)供水體系，直飲水供到住家，并同非飲用水分開(kāi)供應(yīng)。8、住宅綠化應(yīng)合理控制成本，減輕居民負(fù)擔(dān)。住區(qū)應(yīng)對(duì)過(guò)大規(guī)模的、過(guò)高檔次的和過(guò)大成本的綠化項(xiàng)目，加以控制。要根據(jù)社會(huì)和居民的經(jīng)濟(jì)水

39、平營(yíng)造景觀環(huán)境和服務(wù)環(huán)境。設(shè)計(jì)過(guò)寬的草坪，種植名貴的樹(shù)種和百年老樹(shù)，建造過(guò)大的會(huì)所及超豪華的裝修，都會(huì)明顯增加商品房成本和物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支，應(yīng)從減輕居民經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)出發(fā)，合理設(shè)計(jì)景觀和設(shè)施。9、居住環(huán)境的優(yōu)化必須有豐富社區(qū)文化支撐。一是住區(qū)各種園林景觀的設(shè)計(jì)，必須具有我國(guó)傳統(tǒng)文化內(nèi)涵，顯現(xiàn)中國(guó)式的詩(shī)情畫意。二是住區(qū)應(yīng)為居民組織各式多樣的文化、教育、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，使他們不但能觀賞、享受優(yōu)美園林景觀，而且能參與吟詩(shī)、作畫、歌唱、健身、表演、娛樂(lè)，得到高尚的精神享受。三是住宅環(huán)境的優(yōu)化，必須有高水平的物業(yè)管理相配合，在住區(qū)管理、服務(wù)中，在社區(qū)組織的各類文化活動(dòng)中，培養(yǎng)、提高居民及其子女的道德情操和文化藝

40、術(shù)素質(zhì)。四、住宅小區(qū)的智能化建設(shè)與新科技應(yīng)用高品位住宅小區(qū)應(yīng)積極應(yīng)用新科技，逐步實(shí)施智能化建設(shè)。根據(jù)建設(shè)部1999年4月制定的全國(guó)住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程建設(shè)大綱對(duì)示范小區(qū)的要求，優(yōu)秀小區(qū)、高品位小區(qū)至少應(yīng)達(dá)到示范工程技術(shù)含量的普及型，進(jìn)而向先進(jìn)型、領(lǐng)先型發(fā)展。普及型的功能要求是：設(shè)立計(jì)算機(jī)自動(dòng)化管理中心；水、電、氣、熱等自動(dòng)計(jì)量、收費(fèi)；住宅小區(qū)封閉，實(shí)行安全防范系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控管理；住宅的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實(shí)行自動(dòng)報(bào)警；住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)行集中管理，對(duì)其運(yùn)行狀態(tài)實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。先進(jìn)型的功能要求除了要達(dá)到普及型全部功能外，還要做到：小區(qū)與城市區(qū)域聯(lián)網(wǎng)；住戶通過(guò)網(wǎng)

41、絡(luò)終端實(shí)施醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務(wù)和費(fèi)用自動(dòng)結(jié)算；住戶通過(guò)家庭電腦閱讀電子書籍和出版物等。領(lǐng)先型除達(dá)到上述要求外還要求：小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)用hicims技術(shù)，實(shí)施小區(qū)開(kāi)發(fā)生命周期的現(xiàn)代信息集成系統(tǒng)，達(dá)到住宅小區(qū)建設(shè)提高質(zhì)量、降低成本、縮短工期、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)。增強(qiáng)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化力度，保障有效供應(yīng)，加速住宅建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前已有一些住宅小區(qū)達(dá)到或基本達(dá)到普及型或領(lǐng)先型智能化功能要求。比如，深圳梅林一村實(shí)施家庭智能化系統(tǒng)，以智能數(shù)據(jù)終端、紅外線探測(cè)器、緊急按扭、煤氣泄漏報(bào)警器、門磁、自動(dòng)門鎖、智能水表、電表、煤氣表等組成全套住戶室內(nèi)防盜防搶系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表（三表）系統(tǒng)、緊急

42、求助系統(tǒng)、煤氣泄漏探測(cè)系統(tǒng)、室內(nèi)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室外攝像監(jiān)控系統(tǒng)。而且為住戶預(yù)留以下智能化功能：室內(nèi)電器自動(dòng)控制和防火系統(tǒng)、股票操作系統(tǒng)、視頻點(diǎn)播系統(tǒng)、電視門鈴系統(tǒng)、車輛出入口管理系統(tǒng)、路燈自動(dòng)控制系統(tǒng)等。其中能確保居住安全的系統(tǒng)已經(jīng)做到：當(dāng)住宅發(fā)生盜警、火警、煤氣泄漏、發(fā)生異常（如進(jìn)屋打劫）時(shí)，住宅里的聲光報(bào)警系統(tǒng)避動(dòng)，信號(hào)即行傳輸?shù)街悄芄芾碇行?，在管理中心?jì)算機(jī)監(jiān)控屏幕上的住戶地圖相應(yīng)部位出現(xiàn)聲光報(bào)警和顯示具體地點(diǎn)、住戶，并即行通知相應(yīng)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)解危、除險(xiǎn)。小區(qū)在使用“四新”和推行智能化建設(shè)方面以科技為先導(dǎo)，廣泛應(yīng)用建設(shè)部推廣的新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，把建筑體系、部品體系中先進(jìn)的成套技術(shù)集成運(yùn)用，對(duì)傳統(tǒng)住宅建設(shè)技術(shù)進(jìn)行改造，實(shí)行資源的合理利用和優(yōu)化配置。這個(gè)小區(qū)采用的新技術(shù)、新材料主