天津?yàn)?013年7月超專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)定位報(bào)告思源1716362202

1、天津?yàn)炒蟊P定位整合報(bào)告2.02.0版版2天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題南北大街商業(yè)改造建議南北大街商業(yè)改造建議PARTPARTPART目錄目錄CONTENSPARTA2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議PARTE地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析2021年10月思源顧問3商業(yè)與運(yùn)商業(yè)與運(yùn)河文化中河文化中心心中心商中心商業(yè)與商業(yè)與商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)商務(wù)金商務(wù)金融預(yù)留融預(yù)留中心中心體育商體育商務(wù)文化務(wù)文化中心中心城市主中心城市主中心城市次中心城市次中心天津?yàn)程旖驗(yàn)程旖驗(yàn)郴A(chǔ)概述天津?yàn)郴A(chǔ)概述天津?yàn)?，依海河而建，緊鄰中環(huán)線，以RBD（濱水休閑商

2、務(wù)區(qū)）為城市功能定位。項(xiàng)目北起新圍堤道、南至大沽南路、西鄰南北大街、東靠海河沿線；占地面積約30公頃，總建筑規(guī)模110萬平米，由A、B、C、D、E五大區(qū)域組成。河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)臺臺兒兒莊莊路路大沽南路大沽南路南南北北大大街街小圍堤道小圍堤道圍堤道圍堤道光華橋光華橋國泰橋國泰橋古海古海道道規(guī)劃次干規(guī)劃次干路路河西區(qū)河西區(qū)ABCED2021年10月思源顧問4CDEAB由2萬平米中環(huán)廣場寫字樓、6萬平米嘉茂購物中心以及3萬平米獨(dú)體商業(yè)組成，形成包含都市休閑、濱水商務(wù)為主題的區(qū)域商業(yè)及商務(wù)中心。由20余萬高端住宅及5萬商業(yè)組成。形成高端居住為主導(dǎo)功能的品質(zhì)居住區(qū)占地4萬平米的天津?yàn)彻珗@由游艇俱樂部、濱水商

3、業(yè)以及大面積綠化景觀組成。為周邊高端居住人群及商務(wù)人士提供休閑娛樂的理想去處。建筑面積約30萬平米，由公寓、外向型商業(yè)組成，將建成面向成功人士的高端國際化公寓。建筑面積約40萬平米的集五星級酒店、高端寫字樓、特色休閑商業(yè)于一體的建筑綜合體，形成多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，聚攏大量消費(fèi)人流，成為區(qū)域標(biāo)志性建筑，天津?yàn)掣鞯貕K功能天津?yàn)掣鞯貕K功能定位：定位：天津?yàn)郴A(chǔ)概述天津?yàn)郴A(chǔ)概述2021年10月思源顧問5打造河西新時尚生活基地打造河西新時尚生活基地 文化文化+景觀景觀+時尚時尚+休閑休閑l 將新一代Urban life-style center商業(yè)模式的引入為城市營運(yùn)綜合體商業(yè)的樹立提供范例l 天津?yàn)?/p>

4、商業(yè)部分的開發(fā)以A區(qū)為起點(diǎn)，一定程度上嘉茂購物中心的商業(yè)主題家庭生活購物影響著整盤商業(yè)發(fā)展的方向l 生活體驗(yàn)基地的入市，為河西新興人群提供生活購物所需及不同品位生活的享受。 基礎(chǔ)生活配套奢華休閑娛樂 普通家庭消費(fèi)定向客群服務(wù) 集貿(mào)市場/沿街底商購物中心/主題商業(yè)街區(qū)2021年10月思源顧問6天津?yàn)炒蟊P商業(yè)概念寓意天津?yàn)炒蟊P商業(yè)概念寓意7目錄目錄CONTENS天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題南北大街商業(yè)改造建議南北大街商業(yè)改造建議PARTPARTPARTPARTA2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議PARTE地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展

5、專項(xiàng)分析2021年10月第 8 頁 思源顧問南北大街的現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)南北大街相對于天津?yàn)炒蟊P開發(fā)的重要意義現(xiàn)有天津主題商業(yè)街的發(fā)展南北大街商業(yè)街商業(yè)主題的提出社區(qū)商業(yè)街案例借鑒南北大街商業(yè)街改造手段2021年10月思源顧問9南北大街商業(yè)現(xiàn)狀：南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： l 南北大街周邊乃上世紀(jì)90年代初形成，現(xiàn)有道路交通及周邊設(shè)施落后。l 無序開發(fā)的首層店鋪出租經(jīng)營及出售，一定程度上造成商業(yè)街形象臟、亂、差，品質(zhì)較低。l 商業(yè)延續(xù)性較低： 商業(yè)業(yè)態(tài)的互動、合力較低 交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域商業(yè)連貫性未體現(xiàn)l 現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)處中、低檔次，市場類、專業(yè)店類居大型商業(yè)設(shè)施主體。2021年10月思源顧問10南北大街商業(yè)現(xiàn)狀

6、：南北大街商業(yè)現(xiàn)狀：沿街店鋪尚無統(tǒng)一規(guī)劃、商業(yè)延續(xù)性較差且品質(zhì)較低，滿足社區(qū)居民基礎(chǔ)生活配套及沿街店鋪尚無統(tǒng)一規(guī)劃、商業(yè)延續(xù)性較差且品質(zhì)較低，滿足社區(qū)居民基礎(chǔ)生活配套及低檔次生活需求。低檔次生活需求。 2021年10月思源顧問11南北大街商業(yè)現(xiàn)狀：南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： 天津?yàn)车貕K內(nèi)商業(yè)聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小圍堤道、古海道 南北大街商業(yè)基礎(chǔ)指標(biāo) l 商鋪特征：現(xiàn)有商業(yè)以沿街底商為主，中小規(guī)模店鋪占主體（單層/50-60平方米左右）l 商業(yè)主體：社區(qū)生活配套l 商業(yè)布局： 北側(cè)部分及西側(cè)部分以滿足周邊社區(qū)零售類為主，南側(cè)部分則逐步增加餐飲及娛樂設(shè)施。2021年10月思源顧問12

7、商業(yè)街的交通條件：現(xiàn)狀無公共交通系統(tǒng)，阻礙東西方向客流帶動性阻礙東西方向客流帶動性。新圍堤道-古海道沿線為雙向2車道，古海道-大沽南路沿線為單向車道。1200m270m390m310m天津?yàn)衬媳毖娱L線約1200米，考慮到小圍堤道-國泰橋以及古海道的因素，以及區(qū)域商業(yè)發(fā)展條件，地理?xiàng)l件造成區(qū)域商業(yè)分散區(qū)域商業(yè)分散性較高性較高。南北大街商業(yè)交通條件：南北大街商業(yè)交通條件：2021年10月思源顧問13 考慮到商業(yè)街邊際效應(yīng)問題，1000米以上的商業(yè)街客流帶動存在一定困難 商業(yè)延續(xù)性現(xiàn)狀特征上A區(qū)為大規(guī)模體量的購物中心-B-C區(qū)為規(guī)模性沿街商業(yè)為主-D區(qū)以休閑+酒店商務(wù)區(qū)域?yàn)橹?；南北大街承前啟后過渡作

8、用。 南北大街改造對于天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的開發(fā)意義南北大街改造對于天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的開發(fā)意義：l 天津?yàn)车貕K南北大街乃重要縱向商業(yè)街l 1200米商業(yè)街連接北側(cè)新興嘉茂區(qū)域商圈及南側(cè)原有餐飲娛樂密集區(qū)域 嘉茂帶動的新興區(qū)嘉茂帶動的新興區(qū)域零售商圈域零售商圈現(xiàn)有餐飲聚集區(qū)域現(xiàn)有餐飲聚集區(qū)域2021年10月思源顧問14l河西區(qū)域尤其是南北大街周邊上世紀(jì)90年代逐步形成多樓盤、社區(qū)聚集區(qū)域；（消費(fèi)基礎(chǔ)大）l 隨著天津?yàn)炒蟊P的入市以及原有海景公寓社區(qū)，新興中高端消費(fèi)群體的消費(fèi)品質(zhì)逐步提升，原有中低檔次基礎(chǔ)消費(fèi)供給型的原始社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀無法滿足。l 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)發(fā)展方向?yàn)榉憾际猩铙w驗(yàn)基地，生活品質(zhì)的提升需要

9、商業(yè)配套的跟進(jìn)。南北大街對于天津?yàn)成虡I(yè)開發(fā)的意義：南北大街對于天津?yàn)成虡I(yè)開發(fā)的意義：2021年10月思源顧問15泛都市生活體驗(yàn)基地區(qū)區(qū)域域特征特征商業(yè)主題商業(yè)主題A區(qū)歡樂生活城市現(xiàn)代生活區(qū)B區(qū)簡約生活居家消費(fèi)生活區(qū)C-D區(qū)精質(zhì)生活商務(wù)休閑配套區(qū)E區(qū)奢華生活都市品位體驗(yàn)區(qū)天津?yàn)炒蟊P商業(yè)地塊整合所需：天津?yàn)炒蟊P商業(yè)地塊整合所需：南北大街對于天津?yàn)成虡I(yè)開發(fā)的意義：南北大街對于天津?yàn)成虡I(yè)開發(fā)的意義：ABCD2021年10月思源顧問16區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心零售零售+餐飲餐飲區(qū)域配套副中心區(qū)域配套副中心休閑娛樂休閑娛樂+ +商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)主題商業(yè)街區(qū)主題商業(yè)街區(qū)天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的地塊整合：天津?yàn)炒蟊P商

10、業(yè)的地塊整合：區(qū)域生活商業(yè)中心區(qū)域生活商業(yè)中心新興休閑服務(wù)街區(qū)新興休閑服務(wù)街區(qū)濱河主題風(fēng)情休閑區(qū)濱河主題風(fēng)情休閑區(qū)社區(qū)生活配套街區(qū)社區(qū)生活配套街區(qū)2021年10月思源顧問17南北大街對于區(qū)域板塊商業(yè)開發(fā)的意義：南北大街對于區(qū)域板塊商業(yè)開發(fā)的意義： l 天津?yàn)车貕K西側(cè)為：河西核心區(qū)域商圈-南樓商圈及以基礎(chǔ)家庭消費(fèi)特征為主體的大型零售集中區(qū)域解放路（登發(fā)-國美-建材市場）l 海河?xùn)|岸沿線-海河沿線規(guī)劃為商務(wù)休閑為主題區(qū)域，現(xiàn)主要集中于住宅社區(qū)群體，商業(yè)消費(fèi)集中區(qū)域尚未形成。（外流城市核心商業(yè)及河?xùn)|區(qū)區(qū)域商業(yè)）l 天津?yàn)车貕K沿解放路及臺兒莊路可延伸到城市核心商圈小白樓及濱江道區(qū)域。2021年10月思

11、源顧問18南北大街亟待新商業(yè)雛形的產(chǎn)生南北大街亟待新商業(yè)雛形的產(chǎn)生 l 河西新商圈的完善l 嘉茂購物中心商業(yè)的再開發(fā)及延續(xù)l中高端客群日益提升的品質(zhì)消費(fèi)需求l老商業(yè)街的新色彩注入 2021年10月思源顧問19南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會點(diǎn)南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會點(diǎn)u 現(xiàn)狀商業(yè)的發(fā)展要求現(xiàn)狀商業(yè)的發(fā)展要求： 以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)為基礎(chǔ)，隨著新盤業(yè)主的入住，對提升業(yè)態(tài)的豐富性、增強(qiáng)品位消費(fèi)供給、提高商業(yè)檔次、改善商業(yè)形象逐步成為新的要求。u 內(nèi)街商業(yè)的發(fā)展要求：內(nèi)街商業(yè)的發(fā)展要求： 2000年后社區(qū)商業(yè)日益成為大盤商業(yè)開發(fā)配套所需及多數(shù)商業(yè)投資者的熱點(diǎn)。u 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的發(fā)展要求：天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的

12、發(fā)展要求： 2008年作為天津?yàn)成虡I(yè)的起點(diǎn)A區(qū)嘉茂廣場成功入市，一定程度上奠定了天津?yàn)成虡I(yè)應(yīng)以突出河西原有商業(yè)發(fā)展基點(diǎn)為方向；但南北大街的現(xiàn)狀商業(yè)一定程度上存在著現(xiàn)有地塊區(qū)域的限制（新舊住宅的布局、商業(yè)發(fā)展的參差不齊、商業(yè)定位較低），對河西商業(yè)新核心的打造產(chǎn)生影響。2021年10月思源顧問20南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會點(diǎn)南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會點(diǎn)u 天津新商業(yè)街的打造：天津新商業(yè)街的打造： 目前，天津市主要商業(yè)街有以下特點(diǎn)：區(qū)域商圈的構(gòu)成區(qū)域商圈的構(gòu)成/ /單一主題特色商業(yè)街（老字號商業(yè)街單一主題特色商業(yè)街（老字號商業(yè)街/ /餐飲商業(yè)街餐飲商業(yè)街/ /酒吧風(fēng)情街）酒吧風(fēng)情街） 商業(yè)機(jī)會點(diǎn)商業(yè)

13、機(jī)會點(diǎn)設(shè)立特色主題商業(yè)從而帶動客流輻射的擴(kuò)大、商業(yè)特征的形成。（新型社區(qū)商業(yè)設(shè)立特色主題商業(yè)從而帶動客流輻射的擴(kuò)大、商業(yè)特征的形成。（新型社區(qū)商業(yè)街的主題發(fā)展方向）街的主題發(fā)展方向）濱江道-和平路商業(yè)街城市核心商業(yè)街城市核心商圈,品牌零售店鋪云集商業(yè)構(gòu)成：百貨+街鋪（服裝服飾）古文化步行街特色商業(yè)街老字號云集商業(yè)構(gòu)成：街鋪（字畫、古玩、傳統(tǒng)工藝品）食品街特色商業(yè)街傳統(tǒng)食品店+老字號餐飲店南樓商圈區(qū)域核心商業(yè)街河西區(qū)域商圈商業(yè)構(gòu)成：百貨+超市+街鋪（服裝服飾/餐飲）2021年10月思源顧問21概況：概況：案例推薦案例推薦北京市朝陽團(tuán)結(jié)湖路商業(yè)街北京市朝陽團(tuán)結(jié)湖路商業(yè)街 團(tuán)結(jié)湖地區(qū)沿城市核心三環(huán)沿

14、線，地處CBD外延區(qū)域。 團(tuán)結(jié)湖的商業(yè)配套以基礎(chǔ)生活服務(wù)類為主向，經(jīng)過多年磨合，商業(yè)設(shè)施在京城屬于比較完善的社區(qū)之一。 團(tuán)結(jié)湖路商業(yè)街全長約1200米，北起農(nóng)展館南路、南至朝陽北路。 2021年10月思源顧問22案例借鑒基礎(chǔ)：案例借鑒基礎(chǔ)：u商業(yè)立地及歷史發(fā)展的相同：商業(yè)立地及歷史發(fā)展的相同：CBD邊緣商業(yè)聚集區(qū)域河西新興商業(yè)聚集區(qū)域沿線非區(qū)域核心商業(yè)中心受到東大橋商圈、華堂商圈及新興藍(lán)色港灣及三環(huán)沿線商業(yè)的影響，團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街主要為周邊社區(qū)商業(yè)消費(fèi)特征。非區(qū)域核心商業(yè)中心受到南樓商圈的影響，隨著嘉茂的入市，天津?yàn)成虡I(yè)逐步具有形成區(qū)域新興商圈的基礎(chǔ)。南北大街為嘉茂商圈的商業(yè)延續(xù)，聯(lián)通南側(cè)的原有餐

15、飲休閑聚集區(qū)域。團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街及南北大街均為上世紀(jì)90年代初步形成，具有較長的商業(yè)發(fā)展歷史。團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街已逐步形成為日益繁榮及難以撼動的社區(qū)消費(fèi)聚集基地；南北大街則未隨著周邊消費(fèi)群體及河西商業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)商業(yè)成長趨勢。2021年10月思源顧問23案例借鑒基礎(chǔ)：案例借鑒基礎(chǔ)：u均為具有一定歷史發(fā)展的社區(qū)密集區(qū)域：均為具有一定歷史發(fā)展的社區(qū)密集區(qū)域：消費(fèi)群體構(gòu)成團(tuán)結(jié)湖南北大街團(tuán)結(jié)湖1、2條，團(tuán)結(jié)湖3、4條，團(tuán)結(jié)湖南里北里，水錐子社區(qū)等海景公寓、北洋新里、長泰公寓、云廣新里、美好東里周邊企事業(yè)單位家屬樓/原有社區(qū)居民及流動人口（CBD區(qū)域工作人員）90年代社區(qū)+新樓盤的入駐（海景公寓/天津?yàn)常﹗商業(yè)街

16、硬件基礎(chǔ)：商業(yè)街硬件基礎(chǔ)：團(tuán)結(jié)湖南北大街雙向2車道雙向2車道/單向車道1200米1200米2021年10月思源顧問24案例推薦案例推薦朝陽團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街朝陽團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街餐餐飲飲聚聚集集區(qū)區(qū)域域大大型型零零售售聚聚集集區(qū)區(qū)域域街街鋪鋪街街鋪鋪團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征店鋪布局特征：店鋪布局特征：以姚家園路為中心，北側(cè)為零售聚集區(qū)域（京客隆超市+底商街鋪）南側(cè)為餐飲及休閑服務(wù)聚集區(qū)（大中型餐飲休閑店鋪+底商街鋪聚集區(qū)域）交通及配套設(shè)施特征：交通及配套設(shè)施特征：團(tuán)結(jié)湖路為區(qū)域居民主要出行必經(jīng)之路雙向2車道沿線，公共交通系統(tǒng)有3條（115、718、31）團(tuán)結(jié)湖公園乃區(qū)域居民尤其是中老年

17、消費(fèi)群體的健身及休閑場所。店鋪結(jié)構(gòu)特征：店鋪結(jié)構(gòu)特征：與南北大街現(xiàn)狀相同，團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街主要以中小規(guī)模的底商及單體商業(yè)組成。2021年10月思源顧問25大型零售賣場/市場京客隆超市（2家）大中電器天宇商品市場新華書店團(tuán)結(jié)湖北社區(qū)菜市場零售街鋪服裝服飾：以純、紅英服飾、時尚女生飾品、迦啦啦化妝品超市 其他：光大永亮眼鏡、康亮眼鏡、食品店：吳裕泰、味多美、一手店、三元梅園、好利來藥店：嘉事堂藥店、永康藥房餐飲街鋪休閑餐飲：避風(fēng)塘、快餐：KFC、馬蘭拉面、蘇煌食堂、桂林米粉、地方中餐：巴西烤肉城、山海樓、太熟悉、金鼎軒、雍雅河鮮酒樓、郭林、紫光園、陽光人家、九龍緣豆花莊休閑街鋪?zhàn)惘熛丛。涸h(yuǎn)洗浴、美容

18、美體：金棕櫚泉美容美發(fā)、審美發(fā)藝服務(wù)街鋪榮昌洗衣、柯達(dá)彩擴(kuò)建行、郵政儲蓄鏈家地產(chǎn)、我愛我家北京南區(qū)口腔醫(yī)院、酒店格林聯(lián)盟酒店、如家酒店、輕鑫賓館、7天酒店案例推薦案例推薦朝陽團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街朝陽團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征以中小社區(qū)配套商業(yè)店鋪為主，注重餐飲及休閑業(yè)態(tài)商業(yè)的引入以促進(jìn)客流的聚集。中型超市業(yè)態(tài)以滿足周邊居民基礎(chǔ)生活消費(fèi)，此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對酒店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進(jìn)以提升商業(yè)街的延續(xù)性。目前，整體商業(yè)規(guī)模約10萬平方米隨著商業(yè)街的日益成熟，現(xiàn)街鋪?zhàn)饨鹪谥苓厖^(qū)域尚處高端價格（約6-8元/天/平米）區(qū)間。2021年10月思源顧問26案例借鑒：案例借鑒

19、：u以社區(qū)生活配套商業(yè)為主體，同時在零售業(yè)態(tài)以滿足剛性需求消費(fèi)的同時，增加餐以社區(qū)生活配套商業(yè)為主體，同時在零售業(yè)態(tài)以滿足剛性需求消費(fèi)的同時，增加餐飲及休閑業(yè)態(tài)以促進(jìn)客流的加強(qiáng)。飲及休閑業(yè)態(tài)以促進(jìn)客流的加強(qiáng)。商業(yè)街店鋪布局：街鋪-零售核心商業(yè)區(qū)-街鋪-餐飲核心商業(yè)區(qū)u此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對酒此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對酒店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進(jìn)以提升店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進(jìn)以提升商業(yè)街的延續(xù)性。商業(yè)街的延續(xù)性?？紤]到區(qū)域消費(fèi)的限制，經(jīng)濟(jì)型酒店的引進(jìn)配套性設(shè)施的設(shè)立，使之日益形成為區(qū)域休閑游玩場所之一。2021年10月思源顧問27休閑設(shè)施的設(shè)置 底商門面的統(tǒng)一商業(yè)外立面色彩的統(tǒng)一案例借

20、鑒：案例借鑒：u商業(yè)氛圍的打造：商業(yè)氛圍的打造：統(tǒng)一的底商商業(yè)店面規(guī)劃商業(yè)街整體建筑色彩的一致休閑配套設(shè)施的增加2021年10月思源顧問28南北大街南北大街新型都市社區(qū)商業(yè)街區(qū)新型都市社區(qū)商業(yè)街區(qū)l 泛都市生活消費(fèi)基地的重要組成部分l 區(qū)別于現(xiàn)有天津市商業(yè)街的特征，樹立社區(qū)商業(yè)新型街區(qū)的典范2021年10月思源顧問29品質(zhì)生活需求品質(zhì)生活需求高級別高級別/高檔高檔次次低級別低級別/ /低檔低檔次次基本生活需求基本生活需求新南北大街新南北大街現(xiàn)有商業(yè)設(shè)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施施消費(fèi)需求消費(fèi)需求/ /商業(yè)品質(zhì)的更新商業(yè)品質(zhì)的更新南北大街商業(yè)改造形象示意南北大街商業(yè)改造形象示意說明新南北大街提升現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施品質(zhì)

21、，逐步有低端基礎(chǔ)生活配套商業(yè)向中端/中高端品質(zhì)生活消費(fèi)設(shè)施過渡。2021年10月思源顧問30單一功能設(shè)施單一功能設(shè)施購物消費(fèi)型設(shè)購物消費(fèi)型設(shè)施施時間消費(fèi)型設(shè)時間消費(fèi)型設(shè)施施多功能復(fù)合式設(shè)施多功能復(fù)合式設(shè)施單一特色商業(yè)街：單一特色商業(yè)街：食品街食品街/古文化街古文化街城市核心商業(yè)街城市核心商業(yè)街-和平路和平路都市家庭生活商業(yè)街區(qū)都市家庭生活商業(yè)街區(qū)新南北大街新南北大街 商業(yè)發(fā)展示意商業(yè)發(fā)展示意南北大街商業(yè)改造形象示意南北大街商業(yè)改造形象示意說明商業(yè)街發(fā)展方向的突出：新南北大街區(qū)別于現(xiàn)有天津市商業(yè)街的特征（單一特色商業(yè)街），處于區(qū)域性綜合商業(yè)街定位規(guī)模發(fā)展：主題商業(yè)街規(guī)模發(fā)展：主題商業(yè)街-區(qū)域性綜

22、合區(qū)域性綜合商業(yè)街商業(yè)街-城市核心商業(yè)街城市核心商業(yè)街功能組合：主題商業(yè)街功能組合：主題商業(yè)街-綜合商業(yè)街綜合商業(yè)街2021年10月思源顧問31南北大街商業(yè)新形象示意南北大街商業(yè)新形象示意商業(yè)布局商業(yè)布局購物中心購物中心-時尚服飾時尚服飾/飾品商業(yè)街飾品商業(yè)街-社區(qū)服務(wù)中心街區(qū)社區(qū)服務(wù)中心街區(qū)-餐餐飲休閑風(fēng)情飲休閑風(fēng)情重點(diǎn)：重點(diǎn)：住宅樓盤及店鋪商業(yè)的延續(xù)（建筑風(fēng)格整體劃一住宅樓盤及店鋪商業(yè)的延續(xù)（建筑風(fēng)格整體劃一/街鋪街鋪結(jié)構(gòu)趨同連續(xù)）結(jié)構(gòu)趨同連續(xù)）商業(yè)業(yè)態(tài)的互動商業(yè)業(yè)態(tài)的互動/統(tǒng)一統(tǒng)一南北大街南北大街新圍堤道新圍堤道小圍堤道小圍堤道古海道古海道大沽南路大沽南路時尚服飾專賣商業(yè)街 （服裝服飾/

23、旅游商品/外貿(mào)淘寶/數(shù)碼用品/水吧休閑餐飲）時尚生活購物中心 時尚服飾專賣商業(yè)街 家庭生活配套商業(yè)街 （家居/美容美發(fā)/生活用品/棋牌） 社區(qū)生活服務(wù)中心學(xué)校 餐飲休閑風(fēng)情街 （地方餐飲/足療洗浴/茶藝慢吧） 餐飲休閑風(fēng)情街 （地方餐飲/足療洗浴/茶藝慢吧） 2021年10月思源顧問32南北大街商業(yè)新形象示意南北大街商業(yè)新形象示意商業(yè)組合商業(yè)組合社區(qū)服務(wù)配套為主體，在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的基礎(chǔ)上增加社區(qū)服務(wù)配套為主體，在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的基礎(chǔ)上增加文化價值及休閑價值。文化價值及休閑價值。重點(diǎn)：重點(diǎn)：提升客流帶動提升客流帶動:以零售為主體的基礎(chǔ)上，加大餐飲、休以零售為主體的基礎(chǔ)上，加大餐飲、休閑比重；增設(shè)休

24、閑露臺、水吧咖啡的設(shè)置閑比重；增設(shè)休閑露臺、水吧咖啡的設(shè)置特色挖掘：文化教育、旅游資源、歷史展示的有效運(yùn)特色挖掘：文化教育、旅游資源、歷史展示的有效運(yùn)用用商業(yè)街交通節(jié)點(diǎn)的開發(fā)：商業(yè)街商業(yè)街交通節(jié)點(diǎn)的開發(fā)：商業(yè)街2頭設(shè)置新南北大街標(biāo)頭設(shè)置新南北大街標(biāo)識識2021年10月思源顧問33南北大街商業(yè)新形象示意南北大街商業(yè)新形象示意商業(yè)檔次商業(yè)檔次以中檔次商業(yè)為主，注重品牌性及都市時尚、休閑品以中檔次商業(yè)為主，注重品牌性及都市時尚、休閑品位之特征。位之特征。重點(diǎn)：重點(diǎn)：隨著嘉茂的開業(yè)，帶動整條商業(yè)街的品牌化、形象化隨著嘉茂的開業(yè)，帶動整條商業(yè)街的品牌化、形象化。無品牌個體小商家無品牌個體小商家品牌連鎖店

25、家品牌連鎖店家無統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)特色社區(qū)綜合商業(yè)街特色社區(qū)綜合商業(yè)街無考慮商業(yè)店面無考慮商業(yè)店面商業(yè)街主題色彩、主題風(fēng)格、主題商業(yè)街主題色彩、主題風(fēng)格、主題VI2021年10月思源顧問34南北大街商業(yè)改造的手段南北大街商業(yè)改造的手段商業(yè)店鋪結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)落位的合理化商業(yè)店鋪結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)落位的合理化結(jié)合現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，打造新型社區(qū)商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征：購物中心結(jié)合現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，打造新型社區(qū)商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征：購物中心-時尚服飾時尚服飾/飾品商業(yè)街飾品商業(yè)街-社區(qū)服務(wù)中心街區(qū)社區(qū)服務(wù)中心街區(qū)-餐飲休閑風(fēng)情街。餐飲休閑風(fēng)情街。交通條件的改善交通條件的改善南北大街現(xiàn)狀道路狹窄，且無公共交通系統(tǒng)

26、支持。南北大街現(xiàn)狀道路狹窄，且無公共交通系統(tǒng)支持。雙向雙向2車道并增設(shè)交通系車道并增設(shè)交通系統(tǒng)。統(tǒng)。建筑布局的有序貫通及商業(yè)延續(xù)建筑布局的有序貫通及商業(yè)延續(xù)合理規(guī)劃商業(yè)街合理規(guī)劃商業(yè)街2側(cè)底商及單體商業(yè)的結(jié)構(gòu)布局及延續(xù)排布，以將現(xiàn)有商業(yè)斷落區(qū)域側(cè)底商及單體商業(yè)的結(jié)構(gòu)布局及延續(xù)排布，以將現(xiàn)有商業(yè)斷落區(qū)域增強(qiáng)商業(yè)街的特征。增強(qiáng)商業(yè)街的特征。2021年10月思源顧問35南北大街商業(yè)改造的手段南北大街商業(yè)改造的手段現(xiàn)有周邊設(shè)施的有效利用，歷史文化色彩的挖掘現(xiàn)有周邊設(shè)施的有效利用，歷史文化色彩的挖掘不同于現(xiàn)有市場硬性打造商業(yè)街及規(guī)劃特色商業(yè)街，南北大街現(xiàn)有周邊設(shè)施的挖不同于現(xiàn)有市場硬性打造商業(yè)街及規(guī)劃特

27、色商業(yè)街，南北大街現(xiàn)有周邊設(shè)施的挖掘。天津小劇場、掛甲寺、三級跳坑的文化教育設(shè)施應(yīng)在傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街中起到掘。天津小劇場、掛甲寺、三級跳坑的文化教育設(shè)施應(yīng)在傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街中起到“特色特色”+“點(diǎn)晶點(diǎn)晶”的作用，以區(qū)別于其他商業(yè)街，增加區(qū)域居住區(qū)域文化品位之的作用，以區(qū)別于其他商業(yè)街，增加區(qū)域居住區(qū)域文化品位之特征。特征。商業(yè)街氛圍的渲染商業(yè)街氛圍的渲染現(xiàn)有商業(yè)街主要呈現(xiàn)住宅底商聚集區(qū)域特征，新南北大街的打造應(yīng)起到現(xiàn)有商業(yè)街主要呈現(xiàn)住宅底商聚集區(qū)域特征，新南北大街的打造應(yīng)起到“貫連商貫連商業(yè)設(shè)施業(yè)設(shè)施+提升逛街興趣提升逛街興趣”之特征之特征社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心+時尚商業(yè)店鋪時尚商業(yè)店鋪+配套服

28、務(wù)中心配套服務(wù)中心+文化展現(xiàn)休閑基地文化展現(xiàn)休閑基地+餐飲風(fēng)情步行街餐飲風(fēng)情步行街在商業(yè)街基礎(chǔ)硬件的基礎(chǔ)上應(yīng)逐步提升軟件條件以提升整體商業(yè)街的形象。在商業(yè)街基礎(chǔ)硬件的基礎(chǔ)上應(yīng)逐步提升軟件條件以提升整體商業(yè)街的形象。2021年10月思源顧問36u 硬件升級：硬件升級：1-現(xiàn)有商業(yè)街住宅底商及沿街店鋪現(xiàn)有商業(yè)街住宅底商及沿街店鋪的物業(yè)布局的統(tǒng)一的物業(yè)布局的統(tǒng)一沿街商業(yè)的延續(xù)沿街商業(yè)的延續(xù)店鋪規(guī)模及物業(yè)結(jié)構(gòu)的有機(jī)規(guī)劃店鋪規(guī)模及物業(yè)結(jié)構(gòu)的有機(jī)規(guī)劃新圍堤道-小圍堤道：結(jié)合嘉茂購物中心打造商業(yè)街的新前端-現(xiàn)代時尚風(fēng)情街。小圍堤倒-古海道：社區(qū)商業(yè)內(nèi)街，打造都市生活服務(wù)中心區(qū)域。古海道-大沽南路：結(jié)合現(xiàn)有區(qū)

29、域商業(yè)特征，加強(qiáng)休閑及餐飲業(yè)態(tài)商家的入駐，打造樂活休閑餐飲街?，F(xiàn)代時尚風(fēng)現(xiàn)代時尚風(fēng)情街情街都市生活街都市生活街區(qū)區(qū)樂活休閑街區(qū)樂活休閑街區(qū)2021年10月思源顧問37u 硬件升級：硬件升級：2-商業(yè)定位及商業(yè)組合的統(tǒng)一商業(yè)定位及商業(yè)組合的統(tǒng)一現(xiàn)代時尚風(fēng)情街現(xiàn)代時尚風(fēng)情街對現(xiàn)有各樓盤底商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合嘉茂購物中心的時尚購物中心概念，打造主力店+商業(yè)街的新時尚街區(qū)風(fēng)情。都市生活街區(qū)都市生活街區(qū)以B地塊商業(yè)的入市為契機(jī)，內(nèi)街商業(yè)結(jié)合北側(cè)零售專賣街-南側(cè)原有餐飲集中區(qū)，將滿足周邊社區(qū)基礎(chǔ)生活配套類商業(yè)的聚集于此。樂活休閑街區(qū)樂活休閑街區(qū)C區(qū)商業(yè)以現(xiàn)有商業(yè)特征為出發(fā)點(diǎn)，打造北有區(qū)域零售商業(yè)中心，南有

30、餐飲-休閑聚集區(qū)域的概念。2021年10月思源顧問38u 硬件升級：硬件升級：3-現(xiàn)有交通節(jié)點(diǎn)的利用及現(xiàn)有交通節(jié)點(diǎn)的利用及文化價值的挖掘文化價值的挖掘南北大街在商業(yè)的基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)有文化、展出等設(shè)施，提升整體商業(yè)街價值及品位，為客流的帶動提供促進(jìn)作用?？紤]現(xiàn)有南北大街地塊條件，結(jié)合商業(yè)內(nèi)街交通節(jié)點(diǎn)將商業(yè)街的規(guī)劃做統(tǒng)一考慮。提升措施文化教育基地培訓(xùn)、旅游市場挖掘。2021年10月思源顧問39u 軟件升級軟件升級1-商業(yè)建筑外立面的統(tǒng)一商業(yè)建筑外立面的統(tǒng)一商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)：聯(lián)體商業(yè)/單體商業(yè)商業(yè)物業(yè)外立面色彩風(fēng)格的協(xié)調(diào)南北大街商業(yè)改造的手段南北大街商業(yè)改造的手段2021年10月思源顧問402-商業(yè)

31、商業(yè)VI/CI的引入的引入商業(yè)店招的風(fēng)格一致商業(yè)街路旗及導(dǎo)視系統(tǒng)的引入南北大街商業(yè)改造的手段南北大街商業(yè)改造的手段2021年10月思源顧問413-商業(yè)氛圍的營造商業(yè)氛圍的營造商業(yè)廣場/休憩港灣設(shè)施的設(shè)置夜間照明的注重露天咖啡/水吧等商業(yè)的添置南北大街商業(yè)改造的手段南北大街商業(yè)改造的手段2021年10月思源顧問424-文化休閑氛圍的營造文化休閑氛圍的營造建筑小品的引入商業(yè)街色彩的節(jié)日渲染服務(wù)設(shè)施的美化天津?yàn)臣伴_發(fā)商品牌的樹立南北大街商業(yè)改造的手段南北大街商業(yè)改造的手段43目錄目錄CONTENS天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題南北大街商業(yè)改造建議南北大街商業(yè)改造建議PARTPARTPARTPARTA2地塊商業(yè)初

32、步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議PARTE地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析2021年10月思源顧問44A2商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)A2商業(yè)初步規(guī)劃有夾層商業(yè)沿街切分商務(wù)配套商業(yè)方向無夾層商業(yè)圍合式商業(yè)街綜合體打造基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)測算2021年10月思源顧問45 A A區(qū)區(qū)-由2萬平米中環(huán)廣場寫字樓、6萬平米購物中心以及3.1萬平米獨(dú)體商業(yè)組成。 目前中環(huán)廣場寫字樓已全面進(jìn)駐，凱德置地旗下的嘉茂購物中心已于08年12月開業(yè)。A A區(qū)在天津?yàn)持械奈恢脜^(qū)在天津?yàn)持械奈恢?021年10月思源顧問46A2A2相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊名稱用途占地面積

33、（m2)建筑面積總建筑面積地下建筑面積地上消防通道地上可售面積A A1樓辦公37568 20326 20326 1樓商業(yè)59305 59305 1#樓消防通道494 494 1地下車庫16488 16488 1樓地下人防3850 3850 2 2樓樓14625 14625 31000 31000 31000 31000 小 計(jì)52193 131464 20339 494 110631 A2現(xiàn)狀指標(biāo)分項(xiàng)指標(biāo)一層一層夾層二層三層四層（局部）每層建筑面積9042 3151 8803 6868 3129 層高7.2m4.2m6.6m5.7m3.4m柱網(wǎng)尺寸 9.6m*6.3m NA22021年10月思

34、源顧問47134.08m134.08m72.1372.13mmN9.69.6mm6.36.3mmA2A2相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u從控制指標(biāo)上看，從控制指標(biāo)上看，A2A2在商業(yè)在商業(yè)規(guī)劃上具有如下特征：規(guī)劃上具有如下特征：項(xiàng)目四面臨街為沿街店鋪的切分帶來一定利處。從銷售角度上講，項(xiàng)目南北向進(jìn)深較寬，為未來商業(yè)銷售帶來一定困難。（容易產(chǎn)生商業(yè)內(nèi)街）項(xiàng)目層高較高，尤其是1層（在取消夾層的情況下）7.2米的層高易造成商鋪銷售壓力的加大（高于6米商鋪以2倍面積計(jì)量）。2021年10月思源顧問48商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)發(fā)展方向與嘉茂的錯位經(jīng)營與嘉茂的錯位經(jīng)營pA2建筑東西向長72.13米,南北向長134.08

35、米，總高度19.65米，與A1樓間距為14.82米；A1A2臺兒莊路臺兒莊路 （主干道（主干道）寺東寺東路路 中環(huán)中環(huán)圍堤圍堤道道 （主干道）（主干道）南北大街南北大街區(qū)間路區(qū)間路Nu A A區(qū)乃天津?yàn)炒蟊P區(qū)乃天津?yàn)炒蟊P商業(yè)入市的起點(diǎn)商業(yè)入市的起點(diǎn)u 立地條件要求，立地條件要求，A A區(qū)商業(yè)應(yīng)互補(bǔ)共榮，區(qū)商業(yè)應(yīng)互補(bǔ)共榮，以合力來打造河西新以合力來打造河西新商業(yè)中心的入市。商業(yè)中心的入市。2021年10月思源顧問49u 嘉茂購物中心商業(yè)主題為時尚生活購物中心嘉茂購物中心商業(yè)主題為時尚生活購物中心以零售業(yè)態(tài)為主體兼營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)。以零售業(yè)態(tài)為主體兼營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)。主力店易買得及流行服飾

36、為主題的商業(yè)街打造主力店易買得及流行服飾為主題的商業(yè)街打造中檔次生活類購物中心中檔次生活類購物中心u中環(huán)廣場的入市，逐步為區(qū)域商務(wù)客流的形中環(huán)廣場的入市，逐步為區(qū)域商務(wù)客流的形成奠定市場基礎(chǔ)。成奠定市場基礎(chǔ)。商業(yè)經(jīng)營的錯商業(yè)經(jīng)營的錯位位商務(wù)客流的共商務(wù)客流的共享享商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)發(fā)展方向與嘉茂的錯位經(jīng)營與嘉茂的錯位經(jīng)營2021年10月思源顧問50A2A2商業(yè)定位商業(yè)定位辦公辦公+ +商務(wù)配套商業(yè)商務(wù)配套商業(yè)2021年10月思源顧問51研究本項(xiàng)目商業(yè)適宜發(fā)展的機(jī)會研究本項(xiàng)目商業(yè)適宜發(fā)展的機(jī)會 A2A2確定的開發(fā)方向：銷售回款確定的開發(fā)方向：銷售回款 結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)，爭取商業(yè)銷售的結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)結(jié)

37、構(gòu)，爭取商業(yè)銷售的達(dá)成：達(dá)成：沿街商業(yè)價值的挖掘商鋪劃分考慮現(xiàn)有市場消化程度LOFT辦公及聯(lián)體商業(yè)的引進(jìn) 商務(wù)辦公及商業(yè)部分的互動及聯(lián)動商務(wù)辦公及商業(yè)部分的互動及聯(lián)動A2注重借嘉茂及中環(huán)廣場的商業(yè)氛圍借助及錯位商業(yè)業(yè)態(tài)主要由商務(wù)辦公配套及餐飲、休閑為主項(xiàng)目操作考慮項(xiàng)目操作考慮2021年10月思源顧問52方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式u 商業(yè)特征：商務(wù)配套商業(yè)商業(yè)特征：商務(wù)配套商業(yè)+ +沿街店鋪切分沿街店鋪切分u商業(yè)規(guī)劃考慮商業(yè)規(guī)劃考慮沿地塊四邊進(jìn)行店鋪切分以促進(jìn)銷售沿地塊四邊進(jìn)行店鋪切分以促進(jìn)銷售保持夾層的存在，以區(qū)別西側(cè)店鋪結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生底層店鋪保持夾層的存在，

38、以區(qū)別西側(cè)店鋪結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生底層店鋪銷售銷售整體商業(yè)以商務(wù)配套為特征：整體商業(yè)以商務(wù)配套為特征：與嘉茂錯位，加強(qiáng)餐飲、休閑業(yè)態(tài)增加商務(wù)品牌展示、商務(wù)服務(wù)配套等設(shè)施。2021年10月思源顧問53郵局、旅行郵局、旅行社社口腔、口腔、診所診所銀行銀行主題餐飲、婚紗攝影、休閑俱樂部、咖主題餐飲、婚紗攝影、休閑俱樂部、咖啡啡主題商業(yè)主題商業(yè)展示展示零售專零售專賣店賣店商務(wù)正餐、商務(wù)正餐、主主題餐飲題餐飲零售零售專賣專賣店店休閑餐飲休閑餐飲銀行銀行零售零售服務(wù)服務(wù)餐飲餐飲休閑休閑方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：商務(wù)辦公大商務(wù)辦公大堂堂首首層層2021年10月思源顧問54SP

39、A、健身、美容美、健身、美容美發(fā)發(fā)咖啡、茶藝咖啡、茶藝休閑休閑方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：夾夾層層2021年10月思源顧問55方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：商務(wù)辦公樓商務(wù)辦公樓層層2-4層層2021年10月思源顧問56項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模（平方米）規(guī)模（平方米）商業(yè)面積商業(yè)面積1060410604單層商業(yè)面積區(qū)間單層商業(yè)面積區(qū)間300300600600loftloft商業(yè)主力面積區(qū)商業(yè)主力面積區(qū)間間200200600600辦公面積辦公面積2109621096外側(cè)單位辦公面積外側(cè)單位辦公面積500500內(nèi)側(cè)單位辦公面積內(nèi)側(cè)單位

40、辦公面積220220A2項(xiàng)目面積均價收益（元）一層1060418000190872000一層夾層23311000023310000辦公2109610000210960000總收益425142000方案一：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總及初步測算方案一：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總及初步測算2021年10月思源顧問57方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式u 商業(yè)特征：中小店鋪切分商業(yè)特征：中小店鋪切分+ +商業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街u商業(yè)規(guī)劃考慮商業(yè)規(guī)劃考慮考慮到首層樓層層高較高，商業(yè)店鋪切分考慮到首層樓層層高較高，商業(yè)店鋪切分主要以單層主要以單層100-200100-200平方米的平方米的1 1托托2 2店鋪劃店

41、鋪劃分分此方案商業(yè)內(nèi)街的設(shè)置依靠嘉茂購物中心此方案商業(yè)內(nèi)街的設(shè)置依靠嘉茂購物中心的客流的帶動及區(qū)域商圈的成熟。的客流的帶動及區(qū)域商圈的成熟。2021年10月思源顧問58主題商業(yè)展示主題商業(yè)展示零售零售專賣專賣店店零售專賣店零售專賣店零售專賣店零售專賣店零售零售專賣專賣店店零售專賣店零售專賣店郵局、旅行郵局、旅行社社銀行銀行休閑餐飲休閑餐飲咖啡、茶藝咖啡、茶藝零售零售服務(wù)服務(wù)餐飲餐飲休閑休閑首首層層方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：2021年10月思源顧問592-4層層商務(wù)辦公樓商務(wù)辦公樓層層方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：2021年

42、10月思源顧問60項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模（平方米）規(guī)模（平方米）商業(yè)面積商業(yè)面積1202612026一托二商業(yè)面積區(qū)一托二商業(yè)面積區(qū)間間300300600600辦公面積辦公面積2593525935外側(cè)單位辦公面積外側(cè)單位辦公面積500500內(nèi)側(cè)單位辦公面積內(nèi)側(cè)單位辦公面積220220A2項(xiàng)目面積均價收益（元）一層1202618000216468000辦公2593510000259350000總收益475818000方案二：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總及初步測算方案二：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總及初步測算2021年10月思源顧問61u 收益比較及投入比較：收益比較及投入比較：前期物業(yè)改造費(fèi)用方案二高于方案一；后期銷售收益方案二高于方案

43、一。u項(xiàng)目入市基礎(chǔ)比較：項(xiàng)目入市基礎(chǔ)比較：方案一-主要采取與嘉茂購物中心的商業(yè)錯位經(jīng)營方針，通過沿街店鋪切分（休閑餐飲+商務(wù)服務(wù)）的商業(yè)構(gòu)成與后者的時尚生活購物中心商業(yè)相錯位。憑借區(qū)域新興商務(wù)氛圍進(jìn)行商業(yè)的銷售及打造。方案二-主要采取借勢嘉茂購物中心，打造A2商業(yè)內(nèi)街的方式（內(nèi)部聯(lián)體商業(yè)+外部聯(lián)體商業(yè)）進(jìn)行商鋪的銷售。此方案商業(yè)的入市就嘉茂商業(yè)的依靠力度較大。u店鋪規(guī)劃及銷售壓力比較：店鋪規(guī)劃及銷售壓力比較：方案一以沿街店鋪劃分為主，考慮到內(nèi)部商業(yè)的消化問題沿街店鋪規(guī)模較大。方案二-基本單位店鋪規(guī)模較方案一有著一定的銷售優(yōu)勢，但商業(yè)內(nèi)街的出現(xiàn)就后期商業(yè)經(jīng)營及項(xiàng)目入市銷售產(chǎn)生較大風(fēng)險。方案比較：

44、方案比較：A2建議：方案一沿街店鋪切分建議：方案一沿街店鋪切分+辦公商務(wù)配套辦公商務(wù)配套62目錄目錄CONTENS天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題南北大街商業(yè)改造建議南北大街商業(yè)改造建議PARTPARTPARTPARTA2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議PARTE地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析2021年10月思源顧問63B3商業(yè)適合引進(jìn)業(yè)態(tài)研究 菜市場問題 經(jīng)濟(jì)酒店問題 老年會館問題 健身會所問題B3設(shè)計(jì)建議2021年10月思源顧問64B區(qū)區(qū)B3B3商業(yè)商業(yè)天津?yàn)程旖驗(yàn)矪3商業(yè)地塊概商業(yè)地塊概況況p B3 B3地塊位于天津河西

45、區(qū)地塊位于天津河西區(qū)“天津?yàn)程旖驗(yàn)场表?xiàng)目的中部項(xiàng)目的中部，緊鄰南北大街與古海道。，緊鄰南北大街與古海道。p 地塊內(nèi)為約地塊內(nèi)為約90009000平米占地面積規(guī)劃為商業(yè)用地平米占地面積規(guī)劃為商業(yè)用地。p 地上為商業(yè)及服務(wù)業(yè)設(shè)施，地下為停車場。地上為商業(yè)及服務(wù)業(yè)設(shè)施，地下為停車場。p 地上規(guī)劃商業(yè)建筑面積約為地上規(guī)劃商業(yè)建筑面積約為1800018000平米。平米。2021年10月思源顧問65p B B區(qū)商業(yè)要求區(qū)商業(yè)要求BB區(qū)位于天津區(qū)位于天津?yàn)抽_發(fā)序列承前啟后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，灣開發(fā)序列承前啟后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，承襲承襲A A區(qū)商務(wù)商業(yè)的成功形象，完區(qū)商務(wù)商業(yè)的成功形象，完善大盤居住業(yè)態(tài)，為善大盤居住業(yè)態(tài)，

46、為CC、D D區(qū)的開區(qū)的開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；p B B區(qū)商業(yè)商業(yè)發(fā)展區(qū)商業(yè)商業(yè)發(fā)展鑒于國泰鑒于國泰橋的設(shè)置及周邊交通的限制，橋的設(shè)置及周邊交通的限制，B B區(qū)區(qū)商業(yè)就商業(yè)就A A區(qū)商業(yè)的借勢存在一定阻區(qū)商業(yè)的借勢存在一定阻礙礙; ;處于南北大街中端區(qū)域內(nèi)街商處于南北大街中端區(qū)域內(nèi)街商業(yè)特征明顯。業(yè)特征明顯。B3地塊商業(yè)特征地塊商業(yè)特征B區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展升級升級2021年10月思源顧問66研究本項(xiàng)目商業(yè)適宜發(fā)展的機(jī)會研究本項(xiàng)目商業(yè)適宜發(fā)展的機(jī)會 商業(yè)控標(biāo)旨在做足：約18000平方米 配套商業(yè)的整體定位：商業(yè)內(nèi)街/南北大街的整體商業(yè)開發(fā) 帶動住宅品質(zhì)的提升：通過商業(yè)的設(shè)置，提升住宅銷售價

47、格。 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的樹立：大盤商業(yè)開發(fā)的組成部分，整體項(xiàng)目商業(yè)形象的樹立。在立足于項(xiàng)目自身的同時，力求以商業(yè)特色爭取外來客流，打造外延商圈項(xiàng)目操作考慮項(xiàng)目操作考慮2021年10月思源顧問67p 按上述控規(guī)指標(biāo)可見，B3商業(yè)面積約占社區(qū)總面積的13%；（合理的占比區(qū)間在5%左右）商業(yè)比例較大，以社區(qū)內(nèi)人口較難支撐；p 同時根據(jù)占地面積和地上可售面積比例，進(jìn)行產(chǎn)品排布，需要將部分建筑做到三層以上；占地較大問題，對于商鋪銷售的操作造成困難（進(jìn)深較大，內(nèi)街商業(yè)難銷售）地塊名稱用途占地面積（m2)建筑面積備注總建筑面積地下建筑面積地上消防通道地上可售面積B BB3B3住宅住宅46850 46850 1

48、74100 174100 33100 33100 141000 141000 14811481戶戶B3商業(yè)5981 27600 9600 18000 1500菜市場，2000配套公建B區(qū)無償配套864 2600 0 2600 B2B2公建公建25119 25119 91000 91000 20000 20000 71000 71000 B2B2底商底商4600 4600 0 0 4600 4600 小小 計(jì)計(jì)78814 78814 299900 299900 62700 62700 0 0 237200 237200 天津?yàn)程旖驗(yàn)矪3控規(guī)指標(biāo)控規(guī)指標(biāo)2021年10月思源顧問68商業(yè)發(fā)展方向建議

49、：產(chǎn)品組成商業(yè)發(fā)展方向建議：產(chǎn)品組成p 定位思考：借勢借勢 優(yōu)勢區(qū)域立地和交通條件優(yōu)勢區(qū)域立地和交通條件 規(guī)避規(guī)避 商業(yè)輻射面及客流吸引上的商業(yè)輻射面及客流吸引上的壓力壓力 和和 商業(yè)硬件條件上的市場不利因素商業(yè)硬件條件上的市場不利因素 ，探索，探索 過大商業(yè)體量過大商業(yè)體量 及較高層商業(yè)的發(fā)及較高層商業(yè)的發(fā)展空間展空間。p 商業(yè)發(fā)展方向：通過項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)向來進(jìn)行商業(yè)開發(fā)商業(yè)發(fā)展方向：通過項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)向來進(jìn)行商業(yè)開發(fā)增加商業(yè)辦公增加商業(yè)辦公/ /商住商住辦公的比重辦公的比重。 項(xiàng)目商業(yè)首層區(qū)域主要以原有商業(yè)性質(zhì)進(jìn)行操作 2-3層部分建議以吸引商住客群及中小型辦公企業(yè)、尤其是傳媒推廣、商業(yè)營

50、銷、文化創(chuàng)意、獵頭服務(wù)等新興行業(yè)公司。 2021年10月思源顧問6969易買得新城菜市場金水灣市場華潤南樓北市場本案菜市場業(yè)態(tài)的權(quán)衡：菜市場業(yè)態(tài)的權(quán)衡： 天津?yàn)匙≌瑓^(qū)域主要集中在南北大街與古海道交口東側(cè)，周邊分布有新城菜市場、易買得大型超市、華潤南樓北菜市場等。項(xiàng)目規(guī)模易買得生鮮區(qū)1000平方米新城菜市場700平方米華潤萬家南樓店800平方米瑞澤菜市場1000平方米商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析2021年10月思源顧問7070菜市場業(yè)態(tài)的權(quán)衡：菜市場業(yè)態(tài)的權(quán)衡： 經(jīng)市場調(diào)查得出以下結(jié)論：l超市的生鮮采購以逐步被市民接受l現(xiàn)區(qū)域消費(fèi)者主要采購蔬菜、生鮮類

51、商品的途徑為菜市場及超市生鮮區(qū)l考慮到超市生鮮區(qū)在價格優(yōu)勢及購物環(huán)境、售后服務(wù)上有著一定的優(yōu)勢，現(xiàn)前者的市場占有率正逐步提升。（金水灣市場的倒閉）lB地塊周邊500米范圍已有新城菜市場以及易買得超市，故此業(yè)態(tài)的設(shè)置在可爭取調(diào)規(guī)的基礎(chǔ)上可考慮放棄。易買得易買得華潤萬家華潤萬家新城菜市場新城菜市場2021年10月思源顧問7171未來天津酒店以商務(wù)聚集區(qū)域?yàn)橹行模磥硖旖蚓频暌陨虅?wù)聚集區(qū)域?yàn)橹行?，體量規(guī)模以中型酒店為主。體量規(guī)模以中型酒店為主。 一方面：在天津整體經(jīng)濟(jì)及商務(wù)發(fā)展加快的基礎(chǔ)上，酒店市場潛力巨大。另一方面，由于以商務(wù)客源居多，同時天津未承辦成規(guī)模的會展，對大型酒店的需求不大，適當(dāng)?shù)目刂凭?/p>

52、店規(guī)模，有利于酒店經(jīng)營把控，同時控制經(jīng)營成本。商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析經(jīng)濟(jì)酒店的權(quán)衡：經(jīng)濟(jì)酒店的權(quán)衡：2021年10月思源顧問7272經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展：經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展：2021年10月思源顧問7373宜必思宜必思雅悅雅悅南苑南苑e家家漢庭漢庭格林豪泰格林豪泰速速8莫泰莫泰1687天酒店天酒店如家如家錦江之星錦江之星分布發(fā)展特征：分布發(fā)展特征： 火車站周邊商業(yè)及商務(wù)聚集區(qū)城市交通干線區(qū)域 權(quán)衡結(jié)論：權(quán)衡結(jié)論：l 隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來商務(wù)市場逐步提升l 現(xiàn)有商務(wù)區(qū)酒店密集逐步向交通聚集區(qū)域及社區(qū)聚集區(qū)域發(fā)展l 經(jīng)濟(jì)型酒店在天津?yàn)炒蟊P區(qū)域內(nèi)具有

53、一定的市場基礎(chǔ)： 與后期星級酒店的互動及錯位 現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富 經(jīng)濟(jì)酒店的權(quán)衡：經(jīng)濟(jì)酒店的權(quán)衡：2021年10月思源顧問74u 目前，國內(nèi)市場主要有以上3種產(chǎn)品是針對老年人生活需求所產(chǎn)生u 其中，老年活動中心基本為社區(qū)配套商業(yè)的組成部分之一，收入效益較低但屬于對整體社區(qū)生活品質(zhì)的重要提升措施。項(xiàng)目產(chǎn)品性質(zhì)物業(yè)特征商業(yè)操作模式老年活動中心商業(yè)配套依據(jù)政府報(bào)規(guī)要求進(jìn)行商業(yè)布局及規(guī)模界定自營/委托管理老年托贍會館服務(wù)性商業(yè)設(shè)施以服務(wù)周邊老年群體的托養(yǎng)護(hù)理場所招商老年公寓特定客群需求的住宅產(chǎn)品從戶型及配套設(shè)施的規(guī)劃上以老年人生活為需求進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開發(fā)住宅銷售商業(yè)發(fā)展方向建議：配套商業(yè)的業(yè)態(tài)引進(jìn)

54、商業(yè)發(fā)展方向建議：配套商業(yè)的業(yè)態(tài)引進(jìn)p 老年會館業(yè)態(tài)2021年10月思源顧問75 現(xiàn)有市場需求及現(xiàn)有設(shè)施概況現(xiàn)有市場需求及現(xiàn)有設(shè)施概況 河西區(qū)現(xiàn)有80多萬人口，其中60歲以上的老年人有16.2萬，占總?cè)丝诘?0%以上。 目前，全區(qū)13個街、190多個社區(qū)組建了老年人協(xié)會，95%的社區(qū)有老年活動室。 河西區(qū)現(xiàn)有主要商業(yè)設(shè)施 梅江老年人活動中心（ 1500平方米） 天津市其他商業(yè)設(shè)施 天津市老干部、老年活動中心(又名楓林園) ，集學(xué)習(xí)、健身、娛樂、客房、餐飲等功能為一體(占地畝，建筑面積萬平方米)。 天津市河?xùn)|區(qū)政友老年人活動中心本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議2021年1

55、0月思源顧問76 鑒于B3項(xiàng)目立地特征（社區(qū)商業(yè)/商業(yè)內(nèi)街）及提升整盤商業(yè)住宅品質(zhì)需求的開發(fā)方向，B3商業(yè)具有引入老年會館的模式的條件。u 商業(yè)規(guī)模的確定：本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議類類別別序序號號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱千人指標(biāo)千人指標(biāo)一般規(guī)模一般規(guī)模配置規(guī)定配置規(guī)定服務(wù)規(guī)服務(wù)規(guī)模模（萬人（萬人/ /處）處）備注備注建筑建筑面積面積(m(m2 2) )用地用地面積面積(m(m2 2) )建筑面建筑面積積(m(m2 2/ /處處) )用地面用地面積積(m(m2 2/ /處處) )社社會會福福利利17養(yǎng)老院9013027003900老年人口占居住區(qū)總?cè)丝?0%，百名老人設(shè)置

56、床位2.5張，合5床/千人。按建筑1520m2/床，用地2530m2/床標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。設(shè)置床位及相應(yīng)娛樂康復(fù)健身設(shè)施(包含不少于30張床位的日間照料護(hù)理中心)。35宜獨(dú)立設(shè)置，可與幼兒園相鄰設(shè)置。最低規(guī)模120床/所。18老年活動場站2025140200175250娛樂康復(fù)健身設(shè)施及活動場地0.7119殘疾人康復(fù)托養(yǎng)所304050601500200025004000殘疾人口占居住區(qū)總?cè)丝?%，百名殘疾人設(shè)置床位4張，合2床/千人。按建筑1520m2/床，用地2530m2/床標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。設(shè)置床位及相應(yīng)娛樂康復(fù)健身設(shè)施。5100床位左右，含教學(xué)訓(xùn)練、康復(fù)娛樂門診設(shè)施等，可結(jié)合養(yǎng)老院設(shè)置。2021年10月

57、思源顧問77u 商業(yè)規(guī)模的確定： 考慮到現(xiàn)有市場老年活動中心的概況及本項(xiàng)目的商業(yè)指標(biāo)控制要求，建議規(guī)模性老年會館體量控制在2000以上。 通過規(guī)模的擴(kuò)大，對現(xiàn)有老年活動中心的模式進(jìn)行提升，增加配套商業(yè)組合以彰顯人性化、品質(zhì)化特征。本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議u 商業(yè)組合的建議： 集老年生活消費(fèi)需求，將現(xiàn)有以棋牌及老年活動為主的老年活動中心進(jìn)行提升，提出老年會館概念，打造關(guān)聯(lián)康健護(hù)理、生活活需求及品質(zhì)追求為一體的綜合配套商業(yè)。2021年10月思源顧問78生活消費(fèi)老年生活用品專賣服裝服飾/裁衣定制藥品及保健食品專賣理療及康健用品專賣聯(lián)誼匯演書法/繪畫展出古玩/工藝品/手

58、工制品展出夕陽紅合唱/團(tuán)體演出交流康復(fù)休閑醫(yī)療/保健護(hù)理室內(nèi)健身/游戲活動圖書閱覽服務(wù)棋牌娛樂學(xué)習(xí)交流興趣愛好課程班老年會館商業(yè)組合推薦老年會館商業(yè)組合推薦2021年10月思源顧問7979天津健身會所市場概況：天津健身會所市場概況：主要連鎖品牌：寶力豪、體適堡、都鐸、浩沙、起點(diǎn)健身俱樂部等。綜合健身會所規(guī)模：3000-5000平方米左右。分布特點(diǎn)：區(qū)域商圈、社區(qū)聚集區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析健身會所的權(quán)衡：健身會所的權(quán)衡：都鐸健身俱樂部信達(dá)廣場店佟樓華鉅百貨店隆昌路店體適堡健身俱樂部金耀廣場店梅江華廈津典店起點(diǎn)健身俱樂部南開店河?xùn)|店和平店河西水

59、晶宮店河西佟樓店寶力豪健身俱樂部天津金皇大廈店天津奧體中心店天津泰達(dá)時尚廣場店天津全民健身中心店天津總醫(yī)院康復(fù)店浩沙健與美俱樂部 津匯店吉利店南開新世界店南開今晚店河?xùn)|津東店2021年10月思源顧問8080本項(xiàng)目引進(jìn)健身會所建議：本項(xiàng)目引進(jìn)健身會所建議： B3地塊對健身會所的引進(jìn)具有一定的市場基礎(chǔ)：商業(yè)內(nèi)街且為天津?yàn)成鐓^(qū)配套商業(yè)主體組成部分南北大街2側(cè)內(nèi)社區(qū)密集區(qū)域，生活配套需求市場較高。新型社區(qū)及入市樓盤，健身會所業(yè)態(tài)為配套商業(yè)業(yè)態(tài)之一。B3引進(jìn)健身會所業(yè)態(tài)的規(guī)模建議：考慮到B2商業(yè)及B3乃南北大街中端位置的立地特征，建議控制在3000平方米以下會所業(yè)態(tài)多以低成本租賃及抽體、加盟的方式合作，

60、故在商業(yè)價值收益上建議將會所設(shè)置在地下或地上高層商業(yè)區(qū)域。商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析2021年10月思源顧問81延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征 / 注重商家經(jīng)營的需求注重商家經(jīng)營的需求 / 區(qū)域商業(yè)（交通）節(jié)點(diǎn)的重點(diǎn)打造區(qū)域商業(yè)（交通）節(jié)點(diǎn)的重點(diǎn)打造商業(yè)布局建議商業(yè)布局建議 鄰里商業(yè)配套的打造鄰里商業(yè)配套的打造 以沿南北大街方向以重點(diǎn)開發(fā)社區(qū)型商業(yè)為主店鋪格局以銷售方向?yàn)橹攸c(diǎn)，建議以1-2層聯(lián)體商鋪的物業(yè)形式進(jìn)行設(shè)置，以創(chuàng)造商業(yè)收益的最大化商務(wù)商務(wù)+休休閑商業(yè)為閑商業(yè)為主主社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)為主為主1南南北北大大街街現(xiàn)現(xiàn)有有商商