秦皇島房地產(chǎn)樓盤調(diào)研報告

1、 總目錄一.秦皇島海港區(qū)樓盤基本情況1.首府樓盤2.玉帶灣3.盛秦福地4.盛達(dá)鑫苑二.秦皇島開發(fā)區(qū)樓盤基本情況1.狀元府2.明日星城3.竹海三.總結(jié)秦皇島總體情況分析1.秦皇島總體情況分析2.市場競爭分析3.swot分析4.總結(jié)總體情況秦皇島海港區(qū)樓盤基本情況 首府項目1.樓盤基本情況 地址位于西港路交叉口，開發(fā)商為秦皇島首鋼江盟合作開發(fā)，設(shè)計為加拿大aai和美國mcm，物業(yè)待定，建筑為江蘇建設(shè)和中建七局，該項目占地5萬畝，總建筑面積18萬平米，容積率為2.46，綠化率35%，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，層高為27、18層，總戶數(shù)1178戶，付款方式一次性和按揭，價格未定。2.市場分析 客戶來源以本市，以

2、個體商戶、白領(lǐng)、高層領(lǐng)導(dǎo)為購買人群，以自住為主。此項目主要做高端項目，針對秦皇島生活要求高，生活品味高的人群。3.swot優(yōu)勢：地理位置俱佳，配套完善，設(shè)計人性化，社區(qū)配套完善，交通便利。劣勢：本項目做高端，針對人群比較單一，為高端人群做奢華項目，價位較高，市場占有率下降。 玉帶灣項目1.樓盤基本情況 地址位于北環(huán)路和海陽路交叉口，開發(fā)商為中冶集團(tuán)，代理公司為北京中廣信，設(shè)計為香港貝爾高林，物業(yè)為第一太平洋戴維斯，建筑為北京維諾，該項目占地26萬畝，總建筑面積64萬平米，容積率為2.4，綠化率35%，建筑結(jié)構(gòu)為剪刀墻，層高為18、24、26、29、30層，總戶數(shù)3385戶，付款方式一次性和按揭

3、，付款優(yōu)惠價格：按揭1%、一次性2%，均價為67008400。2.市場分析 客戶來源以本市居多、外地一小部分，以個體商戶、白領(lǐng)、高層領(lǐng)導(dǎo)為購買人群，以自住為主。此項目主要做高端項目，針對秦皇島生活要求高，生活品味高的人群。3.swot優(yōu)勢：地理位置俱佳緊挨大湯河，配套完善，擁有天然綠地湯河公園，設(shè)計人性化，社區(qū)配套完善，交通便利。劣勢：本項目做高端，針對人群比較單一，為高端人群做奢華項目，價位較高，市場占有率下降，針對首府位置而言有點偏遠(yuǎn)。 盛秦福地1.樓盤基本情況 地址位于港城大街和海洋路交叉口以東，開發(fā)商為萬通房地產(chǎn)，代理公司為秦皇島于董機(jī)構(gòu)，設(shè)計為天津大學(xué)設(shè)計院，物業(yè)為思民物業(yè)，建筑為市

4、三建，該項目占地121.6畝，總建筑面積35萬平米，容積率為4.16，綠化率32.51%，建筑結(jié)構(gòu)為框架式，層高為27、28、30層，總戶數(shù)3196戶，付款方式一次性和按揭，付款優(yōu)惠價格：按揭3%、一次性4%，均價為5500，銷售率：一期93%、二期40%。2.市場分析 客戶來源以本市、東北三省、北京、天津，以個體商戶、中層、首次置業(yè)為購買人群，以自住為主。此項目主要針對大眾人群，價位普遍適應(yīng)秦皇島的整體房價，人們購買難度不大。3.swot優(yōu)勢：地理位置俱佳，配套完善，社區(qū)配套完善，交通便利，價位適中。劣勢：本項目沒有太大的自己的特點，沒有前期的品牌影響，設(shè)計不是過于新穎，對購買者吸引度不大。

5、 盛達(dá)鑫苑1.樓盤基本情況 地址位于北環(huán)路和西港路交叉口，開發(fā)商秦皇島金盛達(dá)房地產(chǎn)，設(shè)計為學(xué)加拿大寶佳，物業(yè)為金盛達(dá)物業(yè)，建筑為江蘇南通中鐵九局，該項目占地270畝，總建筑面積66萬平米，容積率為3.0，綠化率31%，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，層高為15、38層，總戶數(shù)5400戶，付款方式一次性和按揭，均價為5300，現(xiàn)已封頂，銷售率：98%。2.市場分析 客戶來源以本市、東北三省，以個體商戶、中層、首次置業(yè)為購買人群，以自住為主。此項目主要針對大眾人群，價位普遍適應(yīng)秦皇島的整體房價，人們購買難度不大。3.swot優(yōu)勢：社區(qū)配套完善，交通便利，價位適中。劣勢：本項目地理位置差，周邊配套不完善。秦皇島開發(fā)

6、區(qū)樓盤基本情況 明日星城項目1.樓盤基本情況 地址位于開發(fā)區(qū)長江西道，開發(fā)商秦皇島三信建安地產(chǎn)，代理公司為北京中廣信，設(shè)計為北京高能筑博，物業(yè)為深圳華上物業(yè)，建筑為三信，該項目占地二期100畝，總建筑面積28萬平米，容積率為2.14，綠化率40%，建筑結(jié)構(gòu)為板樓，層高為28層，總戶數(shù)2600戶，付款方式一次性和按揭，均價為4600，銷售率：70%。2.市場分析 客戶來源以本市、外地，以個體商戶、中層、首次置業(yè)為購買人群，以自住為主。此項目主要針對大眾人群，價位普遍適應(yīng)秦皇島的整體房價，人們購買難度不大。3.swot優(yōu)勢：環(huán)境清幽，價位適中。劣勢：本項目地理位置差，周邊配套不完，交通不便利。狀元

7、府項目1.樓盤基本情況 地址位于開發(fā)區(qū)長江西道，開發(fā)商秦皇島金祥、新風(fēng)地產(chǎn)，代理公司為深圳順森地產(chǎn)，設(shè)計為北京高能筑博，物業(yè)未定，建筑為興龍，該項目占地二期123畝，總建筑面積21萬平米，容積率為2.17，綠化率34%，建筑結(jié)構(gòu)為板樓，層高為6+1、小高層、高層，總戶數(shù)2000戶，付款方式一次性和按揭，付款優(yōu)惠價格：按揭1%、一次性2%，均價為6000，銷售率：50%。2.市場分析 客戶來源以本市、外地，以個體商戶、中層、首次置業(yè)為購買人群，以自住為主。此項目主要針對大眾人群，價位普遍適應(yīng)秦皇島的整體房價，人們購買難度不大。3.swot優(yōu)勢：環(huán)境清幽，價位適中。劣勢：本項目地理位置差，周邊配套

8、不完，交通不便利.竹海項目1.樓盤基本情況 地址位于燕大西校區(qū)北側(cè)，開發(fā)商為富立地產(chǎn)，設(shè)計為維拓設(shè)計院，物業(yè)為里維埃拉物業(yè)，建筑為市政、海三，該項目占地200畝，總建筑面積42萬平米，容積率為2.499，綠化率35%以上，建筑結(jié)構(gòu)為剪刀墻，層高為28、50、81層，總戶數(shù)3010戶，付款方式一次性和按揭，付款優(yōu)惠價格：按揭1%、一次性2%。2.市場分析 客戶來源以本市居多、外地一小部分，以個體商戶、白領(lǐng)、高層領(lǐng)導(dǎo)為購買人群，以自住為主。此項目主要做高端項目，針對秦皇島開發(fā)區(qū)和海港區(qū)生活要求高，生活品味高的人群。3.swot優(yōu)勢：地理位置俱佳緊挨燕大、奧體，配套完善，設(shè)計人性化，社區(qū)配套完善，園

9、林設(shè)計經(jīng)典。劣勢：本項目做高端，針對人群比較單一，為高端人群做奢華項目，價位較高，市場占有率下降，地理位置偏深，交通不便利。秦皇島總體情況分析1.經(jīng)濟(jì)情況 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長。 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投。 消費品市場繁榮活躍。 出口快速。 實際利用外資平穩(wěn)增長。實際利。 居民收入平穩(wěn)較快增長。在全省來說多排在前列，說明秦皇島經(jīng)濟(jì)情況，相對其它城市比較穩(wěn)定的呈上升趨勢。黨的十六大以來，秦皇島市城市居民人均可支配收入逐年穩(wěn)健增長，突破了萬元大關(guān)，由2006年的7334元，增長到了2009年的10774元。與此同時，4年間低收入家庭最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、失業(yè)保險金標(biāo)準(zhǔn)和離退休人員的離退休金標(biāo)準(zhǔn)

10、得到多次提高。2009年，秦皇島市城市居民家庭人均養(yǎng)老金和離退休金達(dá)2750元，比2006年的2264元增長21.5%，人均社會救濟(jì)收入和失業(yè)保險收入分別比2009年增長了8.7%和1.5倍。 2.房地產(chǎn)情況國家統(tǒng)計局秦皇島調(diào)查隊的調(diào)查資料顯示，在國家積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激下，秦皇島市房地產(chǎn)市場回暖跡象明顯，整體呈現(xiàn)價量齊升的態(tài)勢。今年前三季度，秦皇島市房屋銷售價格同比上漲0.6%，土地交易價格上漲4.3%，房屋租賃價格上漲5.1%。 國家制定控制房價過快上漲的政策，對于現(xiàn)在的秦皇島房價影響力度不是很大，對于房地產(chǎn)市場影響不是很大，針對現(xiàn)在的成交率影響不大，現(xiàn)在市場還是比較穩(wěn)步發(fā)展

11、。 市場競爭分析a:首府b：玉帶灣c：竹海d：盛達(dá)鑫苑e：盛秦福地f：明日星城z：狀元府公司a、b、ca、b、c、ed、e、f、zd、e、f、z購買人群高級白領(lǐng)、政府要員、企業(yè)老總白領(lǐng)、個體商戶、高層管理中層階級、事業(yè)單位人員首次置業(yè)、大學(xué)畢業(yè)生分析：首府、玉帶灣、竹海三個項目主要針對秦皇島的高端人群，輻射面廣，三家開發(fā)實力相差不多，競爭激烈。盛達(dá)鑫苑、盛秦福地輻射海港區(qū)項目設(shè)計和針對人群類似，但是在位置和配套上有差異，所以產(chǎn)生競爭不強(qiáng)。明日星城、狀元府項目接壤在各方面基本相同，將整相對激烈。盛達(dá)鑫苑、盛秦福地、明日星城、狀元府本別輻射海港和開發(fā)區(qū)，競爭相對不激烈。swot分析本項目和其他項目的優(yōu)劣勢優(yōu)勢：輻射區(qū)域有差距，不會產(chǎn)生太大的競爭，交通便利，緊挨火車站和公安醫(yī)院。劣勢：項目整體面積太小，為成為社區(qū)型小區(qū)，周邊配套不完善，位置偏離市區(qū)，項目設(shè)計對于其他項目不是很完備。機(jī)會：針對其他項目輻射區(qū)自我控制，輻射面