光大國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目余量診斷性策劃總案

1、服務(wù)盡心 追求卓越珠海光大國(guó)貿(mào)中心市場(chǎng)診斷及定位報(bào)告*房地產(chǎn)代理有限公司2004年9月16日目 錄第一篇 市場(chǎng)綜合分析5第一部分 項(xiàng)目基本概況及分析5一、項(xiàng)目區(qū)位5二、經(jīng)濟(jì)參數(shù)51、基本參數(shù)52、小結(jié)6三、配套情況61、自身配套62、周邊配套73、業(yè)主反饋74、分析總結(jié)8四、產(chǎn)權(quán)關(guān)系8五、滯銷(xiāo)物業(yè)品質(zhì)91、滯銷(xiāo)物業(yè)分布情況92、小結(jié)10六、項(xiàng)目swot分析10七、項(xiàng)目總結(jié)11第二部分 寫(xiě)字樓部分11一、供求市場(chǎng)分析111、珠海寫(xiě)字樓2003年供需狀況112、目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況123、本案市場(chǎng)狀況總結(jié)12二、項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格定位131、區(qū)域?qū)懽謽亲馐刍厩闆r132、本案市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格分析133、本案市

2、場(chǎng)價(jià)格15三、目標(biāo)客戶(hù)群分析及定位151、光大目前客戶(hù)情況152、本案目標(biāo)客戶(hù)定位153、目標(biāo)客戶(hù)特征分析16四、典型案例類(lèi)比參考171、周邊同類(lèi)典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表17第三部分 商業(yè)部分20一、珠海商業(yè)物業(yè)2003年供需狀況20二、周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況20三、本案商業(yè)物業(yè)招商狀況22四、商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位221、臨街面商鋪價(jià)值222、非臨街面商業(yè)價(jià)值233、商業(yè)部分總價(jià)值23第二篇 本案營(yíng)銷(xiāo)策略建議24一、本案整體營(yíng)銷(xiāo)原則建議24二、營(yíng)銷(xiāo)突破口241、確定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格體系242、完善商務(wù)配套，擴(kuò)展商務(wù)功能273、降低進(jìn)駐企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本284、選擇多種靈活且合理的銷(xiāo)售方式285、立竿見(jiàn)影的

3、推廣策略30第三篇 附件：珠海概況31第一篇 市場(chǎng)綜合分析第一部分 項(xiàng)目基本概況及分析一、項(xiàng)目區(qū)位二、經(jīng)濟(jì)參數(shù)1、基本參數(shù)Ø 占地面積：8004m2Ø 總建面積：65685.53 m2Ø 寫(xiě)字樓面積：55000 m2Ø 商業(yè)面積：7800 m2Ø 建筑層數(shù)：框架33層，剪力墻，無(wú)梁無(wú)柱Ø 容積率：8.2Ø 實(shí)用率：寫(xiě)字樓部份為65.36%；商場(chǎng)部份為67.91%Ø 停車(chē)位：150個(gè)左右Ø 電梯數(shù)量：8部（商場(chǎng)部分設(shè)計(jì)有專(zhuān)用附屬樓梯）Ø 商場(chǎng)部分層高：3.6米Ø 寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層高：3米&#

4、216; 單位凈空高：2.5米Ø 投入使用時(shí)間：1997年9月Ø 產(chǎn)權(quán)年限：1991年到2041年，50年產(chǎn)權(quán)，目前尚有37年產(chǎn)權(quán)2、小結(jié)不利面：Ø 寫(xiě)字樓公攤面積高，實(shí)用率低；Ø 使用年限僅為37年；利好面：Ø 無(wú)梁無(wú)柱，規(guī)劃超前，戶(hù)型方正實(shí)用，層高適中；Ø 配備8部進(jìn)口日立電梯，可以充分滿(mǎn)足商務(wù)所需；三、配套情況1、自身配套基本配置：電梯8部，大廈兩側(cè)各4部洗手間每層兩間，分布在大廈兩側(cè)消防自動(dòng)感應(yīng)式消防系統(tǒng)消防通道2跑，大廈兩側(cè)各一跑空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)會(huì)議室/商務(wù)中心無(wú)會(huì)所無(wú)車(chē)位150多個(gè)辦公信息化因特網(wǎng)接口，有線(xiàn)電視，電話(huà)線(xiàn)自動(dòng)

5、監(jiān)控系統(tǒng)大樓配置了自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)大堂/各樓層導(dǎo)示牌物管光大國(guó)貿(mào)物管，20元/平方米/月物業(yè)功能分布：功能分布區(qū)域商業(yè)物業(yè)0-3層寫(xiě)字樓5-33層停車(chē)場(chǎng)分布在大廈大堂前與大廈后方地面2、周邊配套購(gòu)物場(chǎng)所銅鑼灣百貨、珠海百貨廣場(chǎng)、珠海免稅商場(chǎng)、景山路商業(yè)區(qū)銀行光大銀行、廣東發(fā)展銀行、建設(shè)銀行交通情況光大國(guó)貿(mào)中心位于吉大區(qū)海濱南路與吉大路的交叉路口，旁邊有吉大路、景山路、海濱南路三條主干道，有2、4、9、20、21、25、26等超過(guò)12條公交車(chē)途經(jīng)于此，九洲直升機(jī)場(chǎng)、九洲港碼頭、香洲碼頭、吉大客運(yùn)總站等交通樞紐環(huán)布其周?chē)?。賓館珠海賓館（四星級(jí)）、國(guó)際會(huì)議中心（五星級(jí)）、碧麗華酒店、假日酒店、恒

6、富酒店等配套設(shè)施餐飲雪園飯店、喜來(lái)閣自助餐廳、kfc、麥當(dāng)勞娛樂(lè)場(chǎng)所海濱公園，海濱浴場(chǎng)，海濱冰場(chǎng)，景山公園郵電所珠海市吉大區(qū)郵電所政府機(jī)構(gòu)市園林管理處，市煙草專(zhuān)賣(mài)局其它珠海國(guó)際貿(mào)易展覽中心、新華書(shū)店、珠海市中醫(yī)院、平安保險(xiǎn)，陽(yáng)光醫(yī)院3、業(yè)主反饋今年4月份，光大項(xiàng)目銷(xiāo)售處針對(duì)入駐業(yè)主做過(guò)一次客戶(hù)滿(mǎn)意度的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，其內(nèi)容與統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示如下：讓各公司決定入駐本大廈辦公的主要因素：a交通便利（26%） b辦公環(huán)境優(yōu)良（48%） c租金價(jià)格適中（3%） d符合各公司文化（19%） e未表態(tài)（3%）各公司對(duì)同本大廈是珠海寫(xiě)字樓市場(chǎng)中no.1的說(shuō)法：a認(rèn)同（21%） b基本認(rèn)同（73%） c不認(rèn)同（2%）

7、d未明（4%）影響各公司在本項(xiàng)目?jī)?nèi)商務(wù)辦公最大問(wèn)題是：a區(qū)域位置不理想（6%） b區(qū)域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)（11%） c物業(yè)形象不佳（8%）d產(chǎn)品軟硬件較差（51%） e未表態(tài)（23%）各公司對(duì)下列問(wèn)題的態(tài)度:a戶(hù)型不合理（16%） b采光不足、通風(fēng)不暢（63%） c層高較矮（7%） d未表態(tài)（14%）各公司對(duì)光大物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)水平的評(píng)價(jià)：a很好（62%） b一般（13%） c較差（13%） d未表態(tài)（13%）各公司認(rèn)為本大廈急需改進(jìn)的硬件設(shè)施是：a增加停車(chē)位（55%） b優(yōu)化本案交通（3%） c園林綠化（33%） d未表態(tài)（9%）各公司認(rèn)為本案急需改進(jìn)的商務(wù)配套是：a商務(wù)休閑餐廳（38%） b

8、精品百貨專(zhuān)業(yè)店（48%） c美容康體保健中心（0%）d未表態(tài)（14%）4、分析總結(jié)經(jīng)過(guò)以上分析,本案在配套方面,基本可以概括為以下兩個(gè)方面:利好面:Ø 在所處的方位上,光大處于珠海的cbd(中央商務(wù)區(qū))核心位置;Ø 在樓盤(pán)的檔次上,光大的內(nèi)部配套達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓配套標(biāo)準(zhǔn),在珠?？胺Q(chēng)no.1;Ø 在交通方面,本案交通路網(wǎng)方便快捷,公交系統(tǒng)四通八達(dá);Ø 在周邊商務(wù)配套方面,有商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、酒店等，配套齊全成熟；Ø 在景觀方面，本案毗鄰海濱，景觀資源眾多；不利面：Ø 停車(chē)位不足，312個(gè)寫(xiě)字樓單位，加之區(qū)域商場(chǎng)的影響，車(chē)位比較緊張；&

9、#216; 在寫(xiě)字樓商務(wù)配套方面，尚無(wú)會(huì)議中心、商務(wù)中心、更無(wú)展示中心、會(huì)所及休閑餐場(chǎng)，其硬件配套尚未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；Ø 在物業(yè)管理水平上，物管水平基本達(dá)到業(yè)主要求，但顧客滿(mǎn)意度只有85%，與甲級(jí)寫(xiě)字樓的檔次要求相比，其服務(wù)水平（軟件）有待進(jìn)一步提高；Ø 項(xiàng)目綠化面積少，采風(fēng)不足，通風(fēng)不暢；四、產(chǎn)權(quán)關(guān)系本項(xiàng)目土地使用年限是50年，自1991年10月14日起，還有37年左右的使用期，是由中國(guó)光大國(guó)際信托投資公司興建。原本為光大國(guó)投物業(yè)，后因國(guó)家宏觀政策調(diào)整，作為開(kāi)發(fā)方的光大國(guó)投屬下全資子公司光大國(guó)信物業(yè)逐漸淡出該物業(yè)，后由中油集團(tuán)與奧通投資管理有限公司在2003年底拍賣(mài)所得，奧

10、通公司與中油集團(tuán)乃掛靠關(guān)系。其產(chǎn)權(quán)關(guān)系網(wǎng)如下圖所示：奧通投資中油集團(tuán)光大國(guó)貿(mào)中心由此可見(jiàn)，本案在產(chǎn)權(quán)關(guān)系上為多頭產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在梳理產(chǎn)權(quán)關(guān)系及決策審核上，手續(xù)及過(guò)程較為復(fù)雜，在市場(chǎng)靈活決策方面對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有不利影響。五、滯銷(xiāo)物業(yè)品質(zhì)1、滯銷(xiāo)物業(yè)分布情況寫(xiě)字樓部分:11# 6間分布樓層9、12、15、26、32、3312# 3間分布樓層15、32、3310# 8間分布樓層12、15、22、23、25、26、32、339# 6間分布樓層12、15、22、25、32、338# 6間分布樓層12、15、25、27、32、332# 4間分布樓層12、15、32、333# 7間分布樓層12、15、20、21、

11、25、32、334# 8間分布樓層12、15、23、25、26、27、32、335# 7間分布樓層12、15、21、22、25、32、336# 9間分布樓層12、15、21、23、25、26、27、32、331# 7間分布樓層12、15、20、21、22、32、337# 7間分布樓層12、15、22、25、26、32、33衛(wèi)生間電梯衛(wèi)生間電梯山景/海景（南面）海景（北面）現(xiàn)委托我司做本案市場(chǎng)調(diào)查的深圳奧通投資管理有限公司在本案擁有的物業(yè)為負(fù)一層（1547.39平方米）、二層（2254.11平方米）、三層（2736.18平方米）、32層（1907.62平方米）、33層（1835.46平方米）、另

12、外927層有54套零散分布的單位（總面積為10274.4平方米），總待銷(xiāo)面積為20555.66平方米，其中以寫(xiě)字樓為主，主要分布情況如下：商業(yè)部分:層號(hào)面積(平方米)備注負(fù)一層1547.39整層二層2254.11整層三層2736.68整層2、小結(jié)從以上分布情況，我們不難看出所滯銷(xiāo)物業(yè)有以下幾點(diǎn)特性：Ø 所銷(xiāo)物業(yè)多集中在景觀相對(duì)較差的西面區(qū)域；Ø 4#、10#中間有凹槽，格局不合理；Ø 2#與12#產(chǎn)品景觀資源最好，離電梯間近，位置最有利；Ø 商業(yè)物業(yè)在交通位置上有一定優(yōu)勢(shì),物業(yè)品質(zhì)較高;Ø 商業(yè)物業(yè)進(jìn)深較深,門(mén)面相對(duì)較窄,對(duì)經(jīng)營(yíng)商家不利;六、項(xiàng)

13、目swot分析優(yōu)勢(shì)sØ 項(xiàng)目有較高的知名度；Ø 周邊交通便利；Ø 周?chē)坝^為海景為主的生態(tài)景觀；Ø 周邊配套齊全；Ø 光大品牌效應(yīng)；Ø 內(nèi)部裝修及配套為甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，辦公條件優(yōu)越；Ø 現(xiàn)樓發(fā)售，投資回報(bào)快；Ø 產(chǎn)品質(zhì)素高，無(wú)梁無(wú)柱；劣勢(shì)wØ 市場(chǎng)整體不景氣，供嚴(yán)重大于需求；Ø 停車(chē)位嚴(yán)重不足，且停車(chē)位的管理不當(dāng)；造成本大廈車(chē)位供應(yīng)相當(dāng)緊張；Ø 樓齡較長(zhǎng)，剩余的使用年限短；Ø 公攤面積相對(duì)大，使用率低；Ø 業(yè)主多，價(jià)格難以統(tǒng)一；Ø 物業(yè)管理費(fèi)偏高，大廈設(shè)備

14、逐漸老化，后期維護(hù)費(fèi)用較高；Ø 大廈的配套仍然不夠完善；機(jī)會(huì)oØ cepa協(xié)作體和珠江三角洲經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的形成，促進(jìn)市場(chǎng)需求；Ø 完善的交通網(wǎng)絡(luò)、良好的生態(tài)環(huán)境和較低的商務(wù)成本，珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力日益增強(qiáng)；Ø 房地產(chǎn)投資已成為大眾新的投資理念；Ø 珠海經(jīng)濟(jì)每年以?xún)晌粩?shù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)無(wú)疑會(huì)得到社會(huì)的有力支撐；威脅tØ 部分爛尾項(xiàng)目的重新啟動(dòng)，市場(chǎng)壓力增大Ø 經(jīng)濟(jì)緩慢轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)預(yù)熱周期較長(zhǎng)；Ø 樓市表現(xiàn)平淡，價(jià)格偏低，影響投資人士和普通市民購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的熱情和信心；Ø 寫(xiě)字樓產(chǎn)品較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；Ø 眾多寫(xiě)字

15、樓產(chǎn)品同化嚴(yán)重；Ø 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍一般；七、項(xiàng)目總結(jié)swot分析顯示，光大國(guó)貿(mào)中心在位置占有顯著優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售情況之所以不理想，原因是多方面的，其中最主要的影響因素是珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體滑坡，市場(chǎng)的不景氣，最終的結(jié)局就是珠海整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡。第二部分 寫(xiě)字樓部分一、供求市場(chǎng)分析1、珠海寫(xiě)字樓2003年供需狀況統(tǒng)計(jì)指標(biāo)全市市屬香洲區(qū)斗門(mén)區(qū)金灣區(qū)萬(wàn)山區(qū)施公面積合計(jì)11.5010.310.790.40竣工面積合計(jì)4.103.610.49實(shí)際銷(xiāo)售面積合計(jì)0.780.590.060.13出租面積合計(jì)2.172.17預(yù)售面積合計(jì)0.220.22空置面積合計(jì)12.7710.731.630.41（

16、上表數(shù)據(jù)來(lái)源于2004年珠海統(tǒng)計(jì)年鑒，單位為萬(wàn)平方米）分析：由上表我們不難看出，珠海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)是嚴(yán)峻的，市場(chǎng)的供給量與增幅嚴(yán)重大于市場(chǎng)的需求量與增幅，僅2003年，珠海全市寫(xiě)字樓竣工面積達(dá)到4.10萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售面積僅為0.78萬(wàn)平方米，全市空置面積達(dá)到了12.77萬(wàn)平方米，如果按目前的消化速度，僅珠海的空置的寫(xiě)字樓就要消化10年才能消化完畢。市屬（吉大、拱北）是珠海寫(xiě)字樓的主要存在區(qū)域，近90%的寫(xiě)字樓都集中在該區(qū)域，本案位于吉大，屬市屬區(qū)域，數(shù)據(jù)反應(yīng)，市屬區(qū)域的寫(xiě)字樓狀況影響著整個(gè)珠海寫(xiě)字樓的市場(chǎng)，市屬區(qū)域?qū)懽謽枪┣蟾鼮槭Ш?，?jìng)爭(zhēng)更為激烈，市場(chǎng)更為殘酷。另一方面，結(jié)合我們的實(shí)際調(diào)查，目

17、前在珠海，寫(xiě)字樓的入駐率都普遍偏低，幾乎所有的寫(xiě)字樓都沒(méi)有被租滿(mǎn)，平均出租率僅在70%左右，大量的寫(xiě)字樓空置，人氣清冷，商務(wù)氛圍淡薄。這些現(xiàn)象在一個(gè)層面上也應(yīng)證了珠海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的嚴(yán)峻性。2、目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況項(xiàng)目名稱(chēng)入駐率（%）空置率（%）備注吉大區(qū)光大國(guó)貿(mào)63%37%粵財(cái)大廈65%35%酒店所占比重較大平安保險(xiǎn)大廈61%39%自用占較大比重拱北區(qū)中珠大廈83%17%名門(mén)大廈92%8%中信西南89%11%香洲區(qū)安平大廈55%45%怡華商業(yè)中心60%40%太和商業(yè)中心55%45%各區(qū)主要寫(xiě)字樓入駐率柱狀圖：各區(qū)主要寫(xiě)字樓空置率柱狀圖：3、本案市場(chǎng)狀況總結(jié)依據(jù)以上分析，珠海寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況整體上是

18、不容樂(lè)觀的，入駐率都普遍較低，區(qū)域當(dāng)中數(shù)拱北區(qū)情況最好，吉大與香洲區(qū)情況相似，吉大稍好；區(qū)域的不景氣反應(yīng)了市場(chǎng)的冷淡，同時(shí)也制約著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售。二、項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格定位1、區(qū)域?qū)懽謽亲馐刍厩闆r項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）租賃價(jià)格（元/m2）物管費(fèi)用（元/m2）吉大區(qū)光大國(guó)貿(mào)65003520（含空調(diào)費(fèi)）粵財(cái)大廈78006510（不含空調(diào)費(fèi)，每方5元）水灣大廈6718只售不租3.5(不含空調(diào)費(fèi),分體空調(diào))平安保險(xiǎn)大廈只租不售50租金含物管，空調(diào)費(fèi)另計(jì)6.5元/方拱北區(qū)中珠大廈暫不銷(xiāo)售40租金含物管, 分體空調(diào)名門(mén)大廈650045全包(包括空調(diào),公共水電、物管費(fèi)）中信西南只租不售35租金含物管費(fèi),

19、 分體空調(diào)香洲區(qū)安平大廈抵押不售36-38租金含物管費(fèi)與空調(diào)費(fèi)怡華商業(yè)中心6000254.5(分體空調(diào))太和商業(yè)中心660032-37租金含物管費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、水電公攤根據(jù)我們的調(diào)查,以上項(xiàng)目中,粵財(cái)大廈可打9折,并還有商談的余地,其實(shí)際售價(jià)在7000元/m2左右。水灣大廈在吉大區(qū)是只售不租的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，具有一定參考價(jià)值，其銷(xiāo)售均價(jià)不含裝修為6718元/m2，可打95折，其實(shí)際售價(jià)為6382元/m2。另外，我們從珠海房產(chǎn)交易中心了解到，珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈萎縮趨勢(shì)，價(jià)格近幾年一直在下滑，具體情況為：2003年珠海市商品房均價(jià)為：3168.58元/平方米，同比2002年下降9.26。其中，住宅均價(jià)為2

20、799元/平方米，同比下降13.5；寫(xiě)字樓均價(jià)為5830元，同比下降5；商鋪均價(jià)為6646元/平方米，同比上升7.77。（商鋪中售價(jià)小于6000元的占36.05，售價(jià)大于6000元的占63.95）。2、本案市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格分析從銷(xiāo)售市場(chǎng)角度分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格的實(shí)現(xiàn)取決于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的高低，對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)測(cè)，我們從當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售的角度,采取因素比較的方法，即選擇與光大國(guó)際貿(mào)易中心同等質(zhì)素的樓盤(pán)作比較，對(duì)其項(xiàng)目?jī)r(jià)值的三個(gè)組成要素：“地段資源”、“產(chǎn)品質(zhì)素”、“物業(yè)形象”細(xì)分為十三個(gè)子因素，分別按照好（10分）、較好（9分）、可以（8分）、一般（7分）、較差（6分）的標(biāo)準(zhǔn)量化計(jì)分，進(jìn)行全方位的類(lèi)比，我們選擇的對(duì)象是：

21、粵財(cái)大廈、水灣大廈。結(jié)果如下：價(jià)值因素子因素評(píng)判結(jié)果粵財(cái)大廈水灣大廈本項(xiàng)目地段因素共（40分）地理位置8.589周邊生態(tài)景觀8.57.59.5周邊市政配套8.589周邊小區(qū)整體素質(zhì)8.589小計(jì)3431.536.5產(chǎn)品質(zhì)素（共70分）建筑風(fēng)格與立面97.58項(xiàng)目園藝設(shè)計(jì)97.58戶(hù)型設(shè)計(jì)8.588項(xiàng)目配套97.58車(chē)流組織978物業(yè)管理978小計(jì)53.544.548物業(yè)形象（共30分）發(fā)展商品牌989.5項(xiàng)目包裝97.58營(yíng)銷(xiāo)手法888小計(jì)2623.525.5滿(mǎn)分140分各項(xiàng)目總計(jì)113.599.5110本案的均價(jià)評(píng)估由以下計(jì)算方法得出：比較系數(shù)光大國(guó)貿(mào)中心評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估得分可調(diào)均價(jià)比

22、較項(xiàng)目的均價(jià)/每個(gè)類(lèi)比項(xiàng)目的比較系數(shù)本案評(píng)估均價(jià)每個(gè)類(lèi)比項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和/比較項(xiàng)目個(gè)數(shù)比較樓盤(pán)均價(jià)（元/m2）評(píng)估得分比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)（元/m2）評(píng)估均價(jià)（元/m2）粵財(cái)大廈7000113.50.977216水灣大廈638299.51.1055776光大國(guó)貿(mào)中心1106496由此得出光大國(guó)貿(mào)中心的評(píng)估均價(jià)為：6496元/平方米。從租賃市場(chǎng)角度分析根據(jù)光大國(guó)貿(mào)目前的租金水平，我們可以由租金反推銷(xiāo)售均價(jià)，目前光大國(guó)貿(mào)中心的平均租金在35元/m2月。35元/m2月×12個(gè)月×12.5=5250元因?yàn)楸景敢呀?jīng)用去13年產(chǎn)權(quán),尚有37年產(chǎn)權(quán),扣除這一因素,本案銷(xiāo)售價(jià)格為5250&#

23、215;(37/50) =3885元。3、本案市場(chǎng)價(jià)格依據(jù)以上兩種不同角度計(jì)算的價(jià)格，我們可以從中取出合理的一個(gè)比值，從市場(chǎng)的角度，本案的價(jià)格是以其它寫(xiě)字樓的價(jià)格為參照，而目前珠海，寫(xiě)字樓的價(jià)格存在很大的水分，因此為了盡可能減少這方面的誤差，我們憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了一個(gè)可信度權(quán)數(shù)，定為0.9,從租金廣面,誤差相對(duì)較小,我們定為1,這樣本案較為合理的銷(xiāo)售均價(jià)為：（6496×0.9+3885×1）÷2=4812元/ m2因此，在反復(fù)的價(jià)格論證當(dāng)中，本案銷(xiāo)售最合理的市場(chǎng)價(jià)格為4812元/ m2參考：2004年4月份光大市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研結(jié)果Ø 公司所能承受的寫(xiě)字樓最高租金是

24、：a：90元以上（0%）b：90-70元/m2（8%）c：70-60元/ m2（24%） d：50元/ m2（68%）Ø 各公司所能承受的寫(xiě)字樓的最高售價(jià)是：a：10000元/ m2以上（3%） b：10000-8000元/ m2（11%） c：8000-6000元/ m2（27%）d：6000元/ m2以下（59%）在另一個(gè)方面上，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果說(shuō)明了本案價(jià)格應(yīng)在6000元以下最為合理。三、目標(biāo)客戶(hù)群分析及定位1、光大目前客戶(hù)情況項(xiàng)目名稱(chēng)貿(mào)易物流it高科咨詢(xún)服務(wù)工業(yè)制造金融投資石油化工其它合計(jì)光大國(guó)貿(mào)22%17%17%14%17%5%8%100%由上表我們可以看出，目前光大的目標(biāo)客戶(hù)

25、主要是貿(mào)易物流、高科技及金融咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)，這些行業(yè)所占的比重達(dá)到73%，因此本案在后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，其營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)定位將重點(diǎn)是這一階層。2、本案目標(biāo)客戶(hù)定位已經(jīng)入駐的原有各類(lèi)租戶(hù)跨國(guó)公司華南區(qū)域辦事處或者分公司此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)舉例：馬士基（中國(guó)）航運(yùn)有限公司珠海分公司、美國(guó)勵(lì)騰行珠海代表處、美國(guó)新泰萊國(guó)際采購(gòu)股份有限公司珠海辦事處等；臺(tái)、港、澳制造業(yè)或者服務(wù)業(yè)駐大陸營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)或者分公司：此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)舉例：臺(tái)灣timberland、香港天年生物工程科技有限公司珠海公司等；國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)珠海分公司：此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)舉例：中國(guó)人壽保險(xiǎn)珠海分公司、用友軟件珠海分公司、中國(guó)五礦珠海分公司、中遠(yuǎn)國(guó)際航運(yùn)珠海分

26、公司、格力空調(diào)有限公司、中國(guó)建安第三工程局、中國(guó)網(wǎng)通、廣東發(fā)展銀行、中國(guó)移動(dòng)等；廣東、珠海本地知名制造業(yè)和服務(wù)業(yè)公司：此類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)舉例：珠海華琦電力科技有限公司、珠海市司馬特制卡有限公司、廣東精誠(chéng)粵衡律師事務(wù)所、珠海瑞格廣告有限公司、珠海奧特萊布業(yè)有限公司、珠海吉泰物流有限公司等；在珠海本地企業(yè)工作并積累一定資金、社會(huì)關(guān)系欲創(chuàng)業(yè)的中青年人。珠海市內(nèi)外看好珠海房地產(chǎn)以及本項(xiàng)目發(fā)展前景的純投資者。3、目標(biāo)客戶(hù)特征分析公司類(lèi)：尊重對(duì)方和被對(duì)方尊重、歷史悠久、資金雄厚、信用良好、管理規(guī)范、理性運(yùn)作、對(duì)中國(guó)華南區(qū)的發(fā)展持積極樂(lè)觀態(tài)度并謹(jǐn)慎投資。個(gè)人類(lèi)：生活中“敏于言而納于行”，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，計(jì)劃性和事

27、業(yè)心較強(qiáng)，做事干脆利索，懂得分析，會(huì)抓時(shí)機(jī)，年齡多在25-45歲之間。四、典型案例類(lèi)比參考1、周邊同類(lèi)典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表吉大區(qū)概況 項(xiàng)目名吉大粵財(cái)大廈平安保險(xiǎn)大廈吉大光大國(guó)貿(mào)基本情況地址吉大路景山路交匯處園林路海濱南路與園林路發(fā)展商粵財(cái)房地產(chǎn)平安保險(xiǎn)公司光大國(guó)信租售電話(huà)337062233600013889066建筑面積（m2）688001000068000層數(shù)（層）地上30層地下2層933層，地下1層車(chē)位數(shù)量200多個(gè)50個(gè)左右150個(gè)左右使用年限3930年左右37年周邊配套百貨廣場(chǎng)、新華書(shū)店、免稅商場(chǎng)、商業(yè)銀行新華書(shū)店、碧麗華酒店、煙草專(zhuān)賣(mài)局銀行:光大、廣發(fā)、建行;國(guó)貿(mào)展覽中心、銅鑼灣百貨、

28、珠百?gòu)V場(chǎng)、免稅商場(chǎng)、珠海賓館、國(guó)會(huì)中心；飯店娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，便利。交通情況2、3、4路公交車(chē)可達(dá)4、22、43路可達(dá)有2、4、9、20、21、25、26等公車(chē)可達(dá)裝修及配套情況外墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻內(nèi)墻毛坯刮膩?zhàn)庸文佔(zhàn)拥孛婷鞯靥旱靥禾旎ò宓蹴數(shù)蹴數(shù)蹴旈T(mén)窗鋁合金玻璃門(mén)藍(lán)色玻璃窗大堂大理石地面防火墻紙大理石地面通道大理石墻面地毯大理石電梯/部9部，寫(xiě)字樓部份3部2部8衛(wèi)生間/間每層兩間每層兩間每層兩間空調(diào)中央空調(diào)、分戶(hù)計(jì)量中央空調(diào)中央空調(diào)價(jià)格銷(xiāo)售均價(jià)7700-13700元/m2不售6500元/m2租金情況60-70元/月*m255元/月*m235元/月*m2物業(yè)管理費(fèi)/元/月/m210租金包

29、含20租售情況入駐率（%）入駐公司47家入駐率：65%入駐公司24家入駐率：61%入駐公司96家入駐率：63%拱北區(qū)：概況 項(xiàng)目名中信西南大廈中珠大廈名門(mén)大廈基本情況地址拱北僑光西路迎賓南路粵華路交匯迎賓南路發(fā)展商中國(guó)西南資源中珠置業(yè)通誠(chéng)房地產(chǎn)租售電話(huà)887407288704928189377建筑面積/m2980030000層數(shù)/層121720車(chē)位數(shù)量12025100多個(gè)使用年限38年3840周邊配套拱北郵局、拱北公共汽車(chē)總站珠海平安康復(fù)院、拱北醫(yī)院香洲酒店，富都大廈，銀都酒店交通情況11路公交車(chē)1、2、4、9、10、11、32路公交車(chē)1、2、4、9、10、11、32路公交車(chē)裝修及配套情況外墻

30、條磚條磚瓷磚內(nèi)墻刮膩?zhàn)庸文佔(zhàn)庸文佔(zhàn)拥孛娲纱u水泥地面瓷磚天花板吊頂?shù)蹴數(shù)蹴旈T(mén)窗鋁合金窗鋁合金窗鋁合金窗大堂大理石大理石大理石通道瓷磚大理石大理石電梯（部）333衛(wèi)生間/間每層1間每層1間每層1間，每單位有老板專(zhuān)用洗手間空調(diào)中央空調(diào)分體中央空調(diào)價(jià)格銷(xiāo)售均價(jià)只租不售暫不售6500-7000 （元/m2）租金情況35元/月*m2（全包）40元/月*m2（全包）45元/月*m2（全包）物業(yè)管理費(fèi)（元/月/m2）租金已包含物管租金已包含物管租金已含物管、空調(diào)費(fèi)，公攤水電費(fèi)租售情況入駐率（%）入駐72家公司入駐率：89%入駐24家公司入駐率：83%入駐137家單位入駐率：92%香洲區(qū)：項(xiàng)目名概況安平大廈怡華

31、商業(yè)中心太和商業(yè)中心基本情況地址翠香路鳳凰路與康寧路交匯處香檸路湖溪路交界發(fā)展商安平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司珠海怡華房地產(chǎn)兆和（原國(guó)信大廈）租售電話(huà)2138771135430137673819080建筑面積/m260002000025000層數(shù)/層16層12層23層，地下1層車(chē)位數(shù)量100多個(gè)35個(gè)地下40個(gè)，地上100多個(gè)使用年限40年40年左右41年周邊配套中國(guó)銀行、國(guó)土資源局、新恒潤(rùn)大酒店電信、郵政、朝陽(yáng)市場(chǎng)郵政、銀行、廣場(chǎng)交通情況2、6、5、8、2062、3、9路公交車(chē)可達(dá)9、23、32、43路公交車(chē)可達(dá)裝修及配套情況外墻玻璃幕墻花崗巖、玻璃幕墻毛坯房?jī)?nèi)墻刮膩?zhàn)庸文佔(zhàn)幽佔(zhàn)拥孛娲纱u花崗巖地毯天花板

32、吊頂?shù)蹴數(shù)蹴旈T(mén)窗金色玻璃窗、玻璃門(mén)鋁合金窗、玻璃門(mén)不銹鋼玻璃門(mén)大堂大理石花崗巖大理石通道大理石大理石地面大理石電梯/間3部23（兩大一?。┬l(wèi)生間/部每單位有獨(dú)立衛(wèi)生間每層1間1間空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)價(jià)格銷(xiāo)售均價(jià)/元/m2物業(yè)已抵押，不售6000只有19層出售，6600元/租金情況/元/月/m236-38（包空調(diào)物管）2537（帶裝修）-32（不帶裝修）元/物業(yè)管理費(fèi)/元/月/m2租金已含物管、不含空調(diào)費(fèi)4.5無(wú)租售情況入駐率（%）入駐32家公司入駐率：55%入駐32家公司入駐率：60%入駐82家公司入駐率：55%第三部分 商業(yè)部分一、珠海商業(yè)物業(yè)2003年供需狀況統(tǒng)計(jì)指標(biāo)全市市屬香洲區(qū)

33、斗門(mén)區(qū)金灣區(qū)萬(wàn)山區(qū)施工面積合計(jì)56.5134.7315.064.091.011.62竣工面積合計(jì)17.378.425.311.210.811.62實(shí)際銷(xiāo)售面積合計(jì)13.166.395.161.160.380.07出租面積合計(jì)19.0812.314.991.180.60預(yù)售面積合計(jì)1.181.120.560.030.03空置面積合計(jì)29.3223.980.324.510.350.16（上表數(shù)據(jù)來(lái)源于2004年珠海統(tǒng)計(jì)年鑒，單位為萬(wàn)平方米）財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位：萬(wàn)元）統(tǒng)計(jì)指標(biāo)全市市屬香洲區(qū)斗門(mén)區(qū)金灣區(qū)萬(wàn)山區(qū)竣工價(jià)值3778216348177929693702303實(shí)際銷(xiāo)售額524482618021737

34、3206797528（上表數(shù)據(jù)來(lái)源于2004年珠海統(tǒng)計(jì)年鑒）分析：由上表的數(shù)據(jù)，我們可以看出，在海海，商業(yè)地產(chǎn)的供給絕對(duì)值大于其市場(chǎng)需求，僅去年而言，市場(chǎng)總供給量為17.37萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量為13.16萬(wàn)平方米，空置量為29.32萬(wàn)平方米，絕對(duì)值相當(dāng)大，但在增幅方面，市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給基本持平，可以預(yù)測(cè)，珠海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)隨著時(shí)間的推進(jìn)，將在2年后出現(xiàn)較大改善。 另一方面，上表的數(shù)據(jù)也說(shuō)明這樣的一個(gè)問(wèn)題：珠海的商業(yè)物業(yè)分布主要分布在市屬區(qū)域，即拱北和吉大，其它相當(dāng)較少，其中以拱北鄰近澳門(mén)，商業(yè)地產(chǎn)最多，其次為吉大。二、周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況為了給本案商業(yè)部分的物業(yè)定位提供強(qiáng)勁的依據(jù)，我們對(duì)光大國(guó)貿(mào)

35、中心周邊1公里范圍的商業(yè)物業(yè)作了一次有針對(duì)性的調(diào)查，其結(jié)果如下：商業(yè)特點(diǎn)片區(qū)行業(yè)類(lèi)型數(shù)量（家）片區(qū)總計(jì)片區(qū)平均租金情況片區(qū)小評(píng)吉大路片區(qū)餐飲休閑1242家120-150 （元/月*平方米）以大型百貨、小型餐飲、雜貨店為主流行業(yè)，其余的是小部份市場(chǎng)需求較小的行業(yè)雜貨店14商務(wù)服務(wù)1電子3酒店2信息服務(wù)1百貨超市1旅行社1家俱5美容美發(fā)2景園路片區(qū)餐飲休閑214家60-100（元/月*平方米）以二手房產(chǎn)信息，五金類(lèi)行業(yè)為主流，其余為服務(wù)業(yè)酒店1雜貨1五金4信息服務(wù)6景樂(lè)路片區(qū)餐飲休閑1728家80-120（元/月*平方米）景樂(lè)路片區(qū)以餐飲雜貨店類(lèi)為主要行業(yè)，其余為信息及酒店類(lèi)為輔電子2酒店1雜貨4

36、信息服務(wù)1藥店1書(shū)店1廣告代理1海濱南路餐飲休閑416家60左右（元/月*平方米）以按摩保健，餐飲休閑、酒店類(lèi)為主要行業(yè)，其余為雜貨店雜貨5酒店2信息1保健按摩4分析：本案周邊商業(yè)數(shù)吉大路與海濱南路最近，其中以吉大路商業(yè)最為濃厚，商業(yè)以銅鑼灣免稅商場(chǎng)、肯德基、麥當(dāng)勞為中心，向四周擴(kuò)散；商業(yè)租金也該商圈為中心，最高均價(jià)（150元/平方米月）向四周遞減，直至60元/平方米月。周邊商業(yè)招商率基本在98%以上，很少看到空置商鋪，以上調(diào)查均為鄰街商鋪。三、本案商業(yè)物業(yè)招商狀況 商業(yè)特點(diǎn)樓層行業(yè)數(shù)量租金情況負(fù)一層旅行社125-30（元/月*平方米）物管：30元/月*平方米家居飾品1電訊產(chǎn)品1保健產(chǎn)品1大堂

37、文化交流140-50（元/月*平方米）物管：30元/月*平方米中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳1廣東發(fā)展行1書(shū)亭12層食堂1物管投資物業(yè)分析：根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，本案雖然毗鄰于銅鑼灣免稅商場(chǎng)，商業(yè)租金明顯大金額低于周邊商業(yè)平均租金，可以說(shuō)是以寫(xiě)字樓的租金出租商業(yè)商鋪，與市場(chǎng)差距非常明顯，這說(shuō)明了本案商業(yè)物業(yè)的定價(jià)是不科學(xué)的，因此本案商業(yè)部分的定價(jià)應(yīng)結(jié)合周邊商業(yè)的市場(chǎng)租賃價(jià)格予以重新制定。在客戶(hù)層面上,因本案所涉及的商業(yè)較少,不能說(shuō)明問(wèn)題,不過(guò),通過(guò)參考周邊的商業(yè)客戶(hù),我們不難發(fā)現(xiàn),本案的目標(biāo)客戶(hù)層主要為高檔餐飲酒吧、銀行、旅行社、家居、文具等服務(wù)類(lèi)行業(yè)。四、商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位1、臨街面商鋪價(jià)值根據(jù)前面為周邊商業(yè)物業(yè)的

38、租金所作的調(diào)查，本案的銷(xiāo)售價(jià)格將以周邊的平均市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算。周邊商業(yè)的平均市場(chǎng)租賃價(jià)格=（120+60）/2=90元/月*平方米本案鄰街面商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)=90×12個(gè)月×12.5=13500元/平方米因該商業(yè)物業(yè)的使用年限不足50年,目前僅有37年,扣除這一因素的影響,本案臨街層的商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為13500元/平方米×(37/50)=9990元/平方米因此,本案臨街面的商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為9990元/平方米,出租價(jià)格為90元/月*平方米.=9990元/平方米×1547.39平方米=15458426.1元2、非臨街面商業(yè)價(jià)值本案非臨街商業(yè)主要集中在大廈

39、的第二層與第三層,經(jīng)實(shí)地反復(fù)考察,這兩層物業(yè)不具備充足的商業(yè)元素,其中最大的問(wèn)題就是其人員通道及停車(chē)位達(dá)不到要求,因此,這兩層如果定位為商業(yè),那么最好的出路就是作業(yè)本大廈的配套商業(yè),比如會(huì)所,大型的餐場(chǎng)比較合適,市場(chǎng)相對(duì)較窄.在價(jià)格,這兩層價(jià)格也宜太高,建議在寫(xiě)字樓的基礎(chǔ)上略有加高。第二層建議價(jià)格5380元/平方米，其價(jià)值為5380元/平方米×2254.11平方米=12127111.8元第三層建議價(jià)格5280元/平方米，其價(jià)值為5280元/平方米×2736.68平方米=14449670.4元3、商業(yè)部分總價(jià)值臨街面商業(yè)價(jià)值15458426.1元第二層商業(yè)價(jià)值12127111

40、.8元第三層商業(yè)價(jià)值14449670.4元總價(jià)值=15458426.1元12127111.8元14449670.4元=42035208.3第二篇 本案營(yíng)銷(xiāo)策略建議一、項(xiàng)目市場(chǎng)總結(jié)從項(xiàng)目本身的品質(zhì)而言，除了停車(chē)位緊張之外，本案在硬件上基本可滿(mǎn)足當(dāng)前寫(xiě)字樓商務(wù)辦公所需，基本沒(méi)有什么大的問(wèn)題；從寫(xiě)字樓所提供的服務(wù)而言，主要問(wèn)題表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理費(fèi)處于較高水平，加重了入駐企事業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本；二是商務(wù)配套不夠全面，沒(méi)有商務(wù)會(huì)所及商務(wù)中心、會(huì)議中心。從項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)狀況而言，本案涉銷(xiāo)最大的原因主要是歸于珠海不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。有價(jià)無(wú)市是珠海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要寫(xiě)照。因此，在本案營(yíng)銷(xiāo)策略上，本司建議采

41、用先租后售的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，其理由有以下幾點(diǎn)：Ø 先租后售可以積累更多的目標(biāo)客戶(hù)群；Ø 通過(guò)先租后售的租金收入既可減少不良資產(chǎn)的物管費(fèi)用支出，同時(shí)又可以增加租金收入；Ø 先租后售可以避開(kāi)目前不景氣的珠海寫(xiě)字樓市場(chǎng)，捕捉最佳的入市時(shí)機(jī)；二、本案整體營(yíng)銷(xiāo)原則建議從總體上來(lái)說(shuō)，本案屬于一個(gè)不良資產(chǎn)，在銷(xiāo)售上，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售進(jìn)度慢，內(nèi)外部因素一直困擾著本案的銷(xiāo)售，為了吸取先前的這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，本案在處理原則上，有以下建議：1、要求資本盡快回籠，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)的良性轉(zhuǎn)化。2、“短”、“平”、“快”的營(yíng)銷(xiāo)原則Ø “短”：時(shí)間短，即盡可能在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售；&#

42、216; “平”：利潤(rùn)平，薄利多銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)資本快速回籠；Ø “快”：速度快，即項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，各項(xiàng)工作要圍繞銷(xiāo)售迅速展開(kāi)。 三、營(yíng)銷(xiāo)突破口1、確定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格體系為了合理地制定出本案所涉及單元的物業(yè)，在價(jià)格處理上，我們以整棟大廈寫(xiě)字樓為分析對(duì)象，本樓寫(xiě)字樓部分共有26層，其中間層為19層，我們將之作為標(biāo)準(zhǔn)參考層，在19層的物業(yè)當(dāng)中，10#單元在物業(yè)品質(zhì)上最差，我們定為100分，在考慮到層號(hào)、景觀、產(chǎn)品內(nèi)部格局等三個(gè)主要影響產(chǎn)品價(jià)格因素的條件下，我們?cè)u(píng)出了其它各單元物業(yè)的評(píng)價(jià)分。其評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)如下：層差分:1-7層因景觀資源較差，看不見(jiàn)山看不見(jiàn)水，層次間差為1分；7-8層因8層開(kāi)始可見(jiàn)山

43、和水，景觀較好，與7層相比，間差為3分；8-33層，景觀大致差不多，其層差為1.5分;景觀分:同一層之間,因景觀的優(yōu)劣不同,分差在0-4分;格局及品質(zhì)分:同一層之間,因單元內(nèi)格局及品質(zhì)的差異,其分差在0-2分;在以上標(biāo)準(zhǔn)的前提下,我們得出以下各單元的分值,具體如下表：層號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#584.591.587.583.585.583.581.582.583.581.586.591.5685.592.588.584.586.584.582.583.584.582.587.592.5786.593.589.585.587.585.583.584.585.583

44、.588.593.5889.596.592.588.590.588.586.587.588.586.591.596.599198949092908889908893981092.599.595.591.593.591.589.590.591.589.594.599.511941019793959391929391961011295.5102.598.594.596.594.592.593.594.592.597.5102.5159710410096989694959694991041698.5105.5101.597.599.597.595.596.597.595.5100.5105.5171

45、0010710399101999798999710210718101.5108.5104.5100.5102.5100.598.599.5100.598.5103.5108.51910311010610210410210010110210010511020104.5111.5107.5103.5105.5103.5101.5102.5103.5101.5106.5111.52110611310910510710510310410510310811322107.5114.5110.5106.5108.5106.5104.5105.5106.5104.5109.5114.5231091161121

46、0811010810610710810611111625110.5117.5113.5109.5111.5109.5107.5108.5109.5107.5112.5117.52611211911511111311110911011110911411927113.5120.5116.5112.5114.5112.5110.5111.5112.5110.5115.5120.52811512211811411611411211311411211712229116.5123.5119.5115.5117.5115.5113.5114.5115.5113.5118.5123.5301181251211

47、1711911711511611711512012531119.5126.5122.5118.5120.5118.5116.5117.5118.5116.5121.5126.53212112812412012212011811912011812312833122.5129.5125.5121.5123.5121.5119.5120.5121.5119.5124.5129.5合計(jì)269528772773266927212669261726432669261727472877依據(jù)上表,我們得出整棟大廈的評(píng)分總數(shù)為32568,總單元數(shù)為312個(gè)單元,因此,平均每一個(gè)單元的平均分為:32568÷312=104.38這一數(shù)據(jù)正是本棟大廈的平均評(píng)分水平,它與我們得出的該棟大廈的平均均價(jià)4812元/平方米是對(duì)應(yīng)關(guān)系,經(jīng)過(guò)計(jì)算,我們可以得出每一分值對(duì)應(yīng)的金額大小.4812÷104.38=46.1元以46.1為依據(jù),結(jié)合上表