房貸證券化破冰銀證互通時(shí)難題亟待破解

1、房貸證券化破冰銀證互通時(shí)難題亟待破解作為不動(dòng)產(chǎn)證券化重要形式的房地產(chǎn)證券化，是中國(guó)金融創(chuàng)新的重中 之重。運(yùn)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行金融創(chuàng)新，已成為眾多國(guó)家防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重 要手段。加入WTO后中國(guó)金融市場(chǎng)將逐步放開(kāi)，為順應(yīng)國(guó)際金融創(chuàng)新潮 流，諸如住房貸款證券化等國(guó)際流行的金融創(chuàng)新工具，將在中國(guó)逐步運(yùn)用。日前有消息稱，中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行即將首推房貸證券化， 上海市民可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)證券來(lái)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)政策也將于4月出臺(tái)。 這使得一度被熱炒的“房貸證券化”再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主夏普和米勒兩位教授早前預(yù)言，不動(dòng)產(chǎn)證券化是2 1世紀(jì)全球金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是金融結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融工具創(chuàng)新的主要 內(nèi)

2、容之一。而不動(dòng)產(chǎn)證券化重要形式的房地產(chǎn)證券化，又是金融創(chuàng)新的重 中之重。運(yùn)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行金融創(chuàng)新，已成為眾多國(guó)家防范金融風(fēng)險(xiǎn)的 重要手段。加入WTO后中國(guó)金融市場(chǎng)將逐步放開(kāi)，為順應(yīng)國(guó)際金融創(chuàng)新 潮流，諸如住房貸款證券化等國(guó)際流行的金融創(chuàng)新工具，將在中國(guó)逐步運(yùn) 用。銀證市場(chǎng)互動(dòng)其實(shí)，住房貸款證券化運(yùn)作的基本結(jié)構(gòu)是：首先，商業(yè)銀行將其可證 券化的住房貸款資金出售給證券特設(shè)機(jī)構(gòu)；其次，證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)將所獲 得住房貸款匯總重組，經(jīng)信用擔(dān)保及評(píng)級(jí)后，發(fā)行住房貸款證券；最后， 住房貸款人償付的抵押本息，用于對(duì)投資者支付本息，以及評(píng)估、擔(dān)保、 承銷(xiāo)或其他證券化費(fèi)用。隨著中國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅

3、速增長(zhǎng)。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模 時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與住房貸款 資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有 機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模。即商業(yè)銀行可以源源不斷地從資 本市場(chǎng)募集資金，以滿足不斷增長(zhǎng)的住房貸款融資需求。同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良 性的連鎖效應(yīng)，即可以提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、改善銀行運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、降低 銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。由于中國(guó)住房貸款開(kāi)展時(shí)間比較短，絕對(duì)數(shù)字比較低，經(jīng)濟(jì)周期對(duì)居 民償付能力的影響還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。因此，目前住房貸款的呆壞賬比例相 當(dāng)?shù)汀５?，住房貸款期限是10年至3 0年，風(fēng)險(xiǎn)是長(zhǎng)

4、期的。從國(guó)際經(jīng) 驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞賬比例容易升高。而實(shí)施住房貸款證券化， 可以分散開(kāi)展該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，住房貸款證券化的最大 受益者是商業(yè)銀行。中國(guó)建設(shè)銀行市場(chǎng)研究和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理孫滌博士表示，住房貸款 證券化將推動(dòng)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，使房地產(chǎn)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱 點(diǎn)。各投資主體能直接到市場(chǎng)上尋求資金來(lái)源，減少相互依賴；購(gòu)房者可 以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)有價(jià)證券，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值；中小投資者也可按自己的意愿 換房，更多地得到實(shí)惠；證券化讓資產(chǎn)持有者更加分散，有利于整個(gè)房地 產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展大為有利。試點(diǎn)舉步維艱實(shí)施住房貸款證券化帶來(lái)的利益顯而易見(jiàn)。為此，社會(huì)各方始終

5、在為 其奔波。早在1 9 9 2年海南推出“地產(chǎn)投資券”以來(lái)，中國(guó)住房貸款證 券化一直行走在政策的邊緣。進(jìn)入9 0年代中后期，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于低 迷狀態(tài)，如何促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的有機(jī)結(jié)合，成為迫切而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題； 住房貸款證券化的呼聲也越來(lái)越高。于是，在深圳、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，先后出現(xiàn)了區(qū)域性住房貸款證券化的試點(diǎn)個(gè)案。其實(shí)，央行對(duì)推進(jìn)住房貸款證券化的態(tài)度很鮮明，認(rèn)為是啟動(dòng)中國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的突破點(diǎn)。對(duì)兩家銀行的抵押債券模式 （即表內(nèi)融資）表示認(rèn)同, 并考慮今年上半年，由兩家銀行率先在京滬兩地推行住房貸款證券化業(yè)務(wù)。據(jù)一位官方人士透露，2 0 0 2年底，國(guó)務(wù)院已責(zé)成央行和證監(jiān)會(huì)共 同拿出一套住房

6、貸款證券化可行性方案。為此，央行曾多次與證監(jiān)會(huì)高層 接洽。然而，二者在共同研究“可行性方案”時(shí)出現(xiàn)波折。問(wèn)題核心是央 行與證監(jiān)會(huì)的權(quán)力分配、責(zé)任分擔(dān)的劃分及對(duì)試點(diǎn)工作如何有效監(jiān)管。更 有消息說(shuō)，住房貸款證券化何時(shí)面市， 要視各方利益如何平衡而定。 最終, 央行在先前原則上認(rèn)同抵押債券模式（即表內(nèi)融資）的情況下，重新改變 態(tài)度。認(rèn)為各商業(yè)銀行上報(bào)的試點(diǎn)方案很難說(shuō)服監(jiān)管部門(mén)。據(jù)稱，央行表示，拿出來(lái)出售才是真正意義上的住房貸款證券，即通 過(guò)“表外融資”方式出售住房貸款資產(chǎn)。而各方商業(yè)銀行提出“表內(nèi)融資” 方案，其核心是把銀行證券化資產(chǎn)拿來(lái)抵押，并保留在銀行資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，其所有權(quán)仍屬于銀行，這只能叫作

7、住房抵押債券。央行希望商業(yè)銀行能一 步到位地推進(jìn)住房貸款證券化（即表外融資）。難題亟待破解有關(guān)專(zhuān)家指出，住房貸款證券化似乎又還原至可行性分析論證階段； 推行這種全新融資行為的關(guān)鍵是完善國(guó)內(nèi)金融基礎(chǔ)環(huán)境。健全法制環(huán)境住房貸款證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，將銀行債 權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價(jià)證券持有權(quán)的過(guò)程中，涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī) 構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)、證券投資者等方面的利益?，F(xiàn)有法律體系 無(wú)疑是實(shí)施住房貸款證券化的阻礙。時(shí)下當(dāng)務(wù)之急是著手構(gòu)筑資產(chǎn)證券化 所需要的法律框架，并研究制訂相關(guān)法律法規(guī)，彌補(bǔ)證券監(jiān)管體制的缺陷 及解決相關(guān)操作過(guò)程中存在的種種困難。同時(shí)，結(jié)合資產(chǎn)證券化的特性， 在中國(guó)

8、現(xiàn)行會(huì)計(jì)和稅收法制的基礎(chǔ)上，制訂具體的適用制度，確保住房貸 款證券化在規(guī)范化、法制化的良性軌道上順利實(shí)施。構(gòu)建信用評(píng)估體系獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)估是住房貸款證券化成 敗的關(guān)鍵。以國(guó)外成熟的資產(chǎn)證券化體系為例，一般需要由國(guó)家出面，建 立全國(guó)統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)證券化資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，對(duì)個(gè)人信用予以 認(rèn)證，使其信用等級(jí)得以保障。完善金融交易網(wǎng)絡(luò)作為資產(chǎn)證券化的重要組成部分，全國(guó)性的銀行交易網(wǎng)絡(luò)有待形成。由于中國(guó)銀行內(nèi)部的資源 和網(wǎng)絡(luò)還未形成有效共享系統(tǒng)，即便在同一間銀行內(nèi)部，異地交易結(jié)算時(shí) 間冗長(zhǎng)。住房貸款證券化正式面市后，很有可能在多家銀行之間同時(shí)交易。保 障交易網(wǎng)絡(luò)形成互聯(lián)互通，是推行該業(yè)務(wù)的先決條件。因此，完善金融基 礎(chǔ)設(shè)施迫在眉睫。組建專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍住房貸款證券化是一項(xiàng)技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性和綜合性極 強(qiáng)的新型融資方式，它涉及專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、 評(píng)結(jié)、