兗州市場考察報告

1、兗州市場考察報告第一部分 兗州城市概況一、地理位置兗州市地處黃淮海平原，位于東經(jīng)116°3521116°5136，北緯35°233135°4317。兗州東仰“三孔”（曲阜孔府、孔廟、孔林），北瞻泰山，南望微山湖，西望水泊梁山，素有“九省通衢，齊魯咽喉”之稱，地理位置十分優(yōu)越。二、行政區(qū)劃兗州市轄10鎮(zhèn)2個街道辦事處（鼓樓街辦、永安街辦、新兗鎮(zhèn)、谷村鎮(zhèn)、大安鎮(zhèn)、新驛鎮(zhèn)、顏店鎮(zhèn)、黃屯鎮(zhèn)、王因鎮(zhèn)、興隆莊鎮(zhèn)、漕河鎮(zhèn)、小孟鎮(zhèn)），492個行政村，30個居民委員會。三、交通情況1、公路交通公路四通八達(dá)，公路通車?yán)锍踢_(dá)到825公里，其中高速公路通車?yán)锍?9.2公里。東臨

2、京福高速公路和104國道，日（照）東（明）高速公路穿境而過，出入口距市區(qū)僅5公里；境內(nèi)有327國道、汶鄒公路等九條國家級、省級高等級公路干線穿過。市區(qū)與各鎮(zhèn)之間全部實(shí)現(xiàn)高等級公路連接,實(shí)現(xiàn)了村村通柏油(水泥)路,目前正在實(shí)施村村通公交車工程。農(nóng)田道路建設(shè)比較完善，農(nóng)用生產(chǎn)路長達(dá)2000公里，并全面實(shí)現(xiàn)了路旁植樹、排水溝渠、橋涵相配套。2、鐵路兗州是全國八大鐵路樞紐之一，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保率F路橫跨東西，兗州火車客站是一等客運(yùn)站，每天?？康穆每土熊囘_(dá)98列，從兗州可直達(dá)國內(nèi)幾乎所有省會城市。貨運(yùn)站是一等區(qū)段站，是山東境內(nèi)最大的鐵路貨運(yùn)編組站，另外還有三處小型貨運(yùn)站，是魯西南最大的貨運(yùn)集散地和客

3、運(yùn)中轉(zhuǎn)站。四、面積與人口1、地域面積兗州市全境南北長36千米，東西寬26.5千米，總面積651平方公里，耕地60萬畝。2、人口現(xiàn)狀人口現(xiàn)狀統(tǒng)計（單位：萬）總戶數(shù)總?cè)丝冢?1.3）各年齡段劃分非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口18歲以下1835356060以上1916.3451017.325.48.63、簡要分析從兗州的人口現(xiàn)狀和未來發(fā)展規(guī)劃來分析，在規(guī)劃的指引下，城市人口在未來三年內(nèi)將有小幅度的增長。城市化進(jìn)程帶來的城市人口的激增和城市建設(shè)將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的后續(xù)支撐。五、資源優(yōu)勢水資源：兗州有豐富的水資源，地下水儲量約20億m3，深層日開采量可達(dá)60萬m3，是中國山東三大豐水區(qū)中唯一尚未大量利用

4、地區(qū)，水質(zhì)較好，屬于奧陶系巖溶裂隙水，含有豐富的礦物質(zhì)和微量元素，是天然的純凈水。兗州西南的南四湖為我國北方最大的淡水湖，面積1266平方公里，流域面積3170平方公里，有53條河流匯入，入湖水量29.6億m3，每年可利用的地表水量為14.5億m3。煤炭資源：兗州煤田是全國八大煤炭基地之一，探明儲量200多億噸，有特大型現(xiàn)代化礦井6對，年開采量2000多萬噸。煤質(zhì)為低磷、低硫、低灰份、高發(fā)熱質(zhì)的優(yōu)質(zhì)氣煤和煉焦配煤，也可作為動力煤。目前，兗礦集團(tuán)正與日本伊藤忠商事株式會社合資建設(shè)年產(chǎn)200萬噸焦碳及利用焦化廠剩余煤氣新建20萬噸甲醇項(xiàng)目即將投產(chǎn)。電力：兗州電力充足，附近有運(yùn)河、里彥、鄒城等4處大

5、型電廠，裝機(jī)容量500多萬千瓦，另有接莊、馬青、羅廠等7座公用變電站個變電站，具備雙電源供電的條件，可保證大型企業(yè)工業(yè)用電。人力資源富余：兗州市現(xiàn)有各類科研機(jī)構(gòu)41處，中高級科技人員3390人。兗州市城區(qū)建有高中學(xué)校4處，高職學(xué)校4處，成人教育學(xué)校3處，具有完備的職業(yè)教育培訓(xùn)體系，能夠源源不斷地向企業(yè)提供高素質(zhì)的技術(shù)工人，現(xiàn)有近10萬名熟練掌握各種生產(chǎn)技能的產(chǎn)業(yè)工人。第二部分 城市投資環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、城市總體經(jīng)濟(jì)情況2007年完成地區(qū)生產(chǎn)總值242.16億元，比上年增長17.6%；實(shí)現(xiàn)地方財政收入14.63億元，增長21.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13976元，農(nóng)民人均純收入

6、6408元，分別增長28.9%和15%，縣域綜合實(shí)力居全國百強(qiáng)縣市第48位，在全省居第9位。今年一季度，經(jīng)濟(jì)社會繼續(xù)保持又好又快發(fā)展勢頭，預(yù)計完成地區(qū)生產(chǎn)總值64.6億元，同比增長17.6%；地方財政收入3.96億元，增長20.08%；可用財力比去年同期增加10117萬元。2、歷年gdp增長情況2006兗州市地區(qū)生產(chǎn)總值（單位：億元）地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)人均地區(qū)生產(chǎn)總值工業(yè)建筑業(yè)205.8520.84124.28115.768.5260.73339362007兗州市地區(qū)生產(chǎn)總值（單位：億元）地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)人均地區(qū)生產(chǎn)總值工業(yè)建筑業(yè)242.1623.3614

7、5.83136.449.3972.97396742007兗州市地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展速度（單位：%）地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)人均地區(qū)生產(chǎn)總值工業(yè)建筑業(yè)117.6104.3119.5119.5118.6118.2116.83、兗州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況兗州市生產(chǎn)總值構(gòu)成（單位：%）2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)10010.160.429.51009.660.230.21）、現(xiàn)狀從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，連云港的2007年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例為9.660.230.2，說明連云港的工業(yè)化水平比較高，因?yàn)榈乩項(xiàng)l件的原因限制了第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)正在處

8、于積極發(fā)展階段。2）、展望從兗州市政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，堅持工業(yè)立市、民營強(qiáng)市、開放興市，不斷壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。并且堅持以工促農(nóng)、工農(nóng)協(xié)調(diào)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，扎實(shí)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，大力發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)。4、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r兗州市還集中精力扶持龍頭企業(yè)將產(chǎn)業(yè)鏈向鎮(zhèn)村延伸，以發(fā)展鎮(zhèn)村經(jīng)濟(jì)。去年以來全市規(guī)模以上企業(yè)新增44家，有6家企業(yè)進(jìn)入濟(jì)寧市民營企業(yè)10強(qiáng)行列，形成了造紙包裝、橡膠輪胎、機(jī)械加工等七大產(chǎn)業(yè)集群，傳統(tǒng)煤炭產(chǎn)業(yè)占地方財政收入比重下降到20以下。5、兗州對外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況兗州市積極引導(dǎo)優(yōu)勢企業(yè)與國內(nèi)外大集團(tuán)特別是世界500強(qiáng)、國內(nèi)100強(qiáng)企業(yè)合資合作，在原有5家世界500強(qiáng)

9、企業(yè)普遍追加投資、新上項(xiàng)目的同時，去年又有美國固特異、adm和愛爾蘭crh公司3家世界500強(qiáng)企業(yè)正式落戶。2007年全市實(shí)際利用外資1.08億美元。今年一季度，到位外資5504萬美元，同比增長23.3%。二、兗州居民生活水平1、兗州居民生活水平概述根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)地考察情況，我們認(rèn)為：1）兗州全市范圍內(nèi)居民平均收入處于山東中游，同時兗州的整體居民消費(fèi)水平也處于中游水平。2）兗州市區(qū)居民平均收入水平大大高于農(nóng)村水平，城鄉(xiāng)收入水平有進(jìn)一步拉大的趨勢。3）兗州居民居住水平無論從質(zhì)還是量上來看處于一個較低的水平，隨著城市化的發(fā)展，居民的居住質(zhì)量將進(jìn)一步提高。2、兗州居民收入情況兗州市居民收支對比表

10、（單位：元）2006年2007年人均可支配收入人均消費(fèi)支出人均可支配收入人均消費(fèi)支出1009869691397685013、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款水平2006年兗州市儲蓄存款余額678003萬元，增長12.6%；2007年儲蓄存款余額739764萬元，增長9.1%4、兗州居民住房水平年份2005年2006年2007年城鎮(zhèn)人均住房面積（平方米）28.1827.7429.52增幅6.22%-1.56%6.41%兗州市城鎮(zhèn)人口的人均居住面積在之前的穩(wěn)定擴(kuò)大下，06年有一定幅度下跌?？梢娫趦贾菔屑铀俪鞘谢r(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過程中，轉(zhuǎn)移來的人口在購買商品房面積上趨向于小面積的單位。三、城市規(guī)劃及重大市政建

11、設(shè)狀況兗州市總體規(guī)劃 城市性質(zhì)：現(xiàn)代化工業(yè)城市、國際化開放城市、人性化和諧城市。城市經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)總量三年翻一番，就是地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、固定資產(chǎn)投資年均增長26%以上，到2010年實(shí)現(xiàn)翻番；推動骨干企業(yè)實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展，太陽紙業(yè)、銀河集團(tuán)三年各投入80億元以上，2010年銷售收入分別達(dá)到200億元，聯(lián)誠、特鋼、綠源、焦化等企業(yè)實(shí)現(xiàn)翻番；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有較大提升，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比提高10個百分點(diǎn)，煤炭采掘業(yè)產(chǎn)值占比、萬元gdp綜合能耗分別降低10個百分點(diǎn)。城市發(fā)展的策略：（一）以實(shí)施項(xiàng)目帶動為重點(diǎn)，在發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)集群上取得新進(jìn)展。（二）以招商引資為重點(diǎn)，在對外開放上取得新進(jìn)展。（三）以發(fā)展現(xiàn)代

12、農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)，在建設(shè)社會主義新農(nóng)村上取得新進(jìn)展。（四）以加強(qiáng)城市建設(shè)與管理為重點(diǎn)，在推進(jìn)城市化進(jìn)程上取得新進(jìn)展。（五）以培植服務(wù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，在繁榮發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上取得新進(jìn)展。（六）以節(jié)能環(huán)保和集約利用土地為重點(diǎn)，在推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展上取得新進(jìn)展。（七）以關(guān)注民生問題為重點(diǎn)，在構(gòu)建和諧社會上取得新進(jìn)展。城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃：自覺融入組群結(jié)構(gòu)大城市，突破縣城模式，拉開空間框架，明晰功能分工，東部以泗河景觀帶建設(shè)為龍頭，建設(shè)風(fēng)景休閑和生態(tài)居住區(qū)；西部以新一中、五星級酒店等重大公共設(shè)施為牽動，建設(shè)現(xiàn)代文教辦公區(qū)；南北兩翼以三個省級園區(qū)為載體，建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；中部以拆遷改造城中村、提升承載功能為重點(diǎn)，建設(shè)現(xiàn)代

13、商貿(mào)區(qū)，打造生態(tài)宜居、設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、獨(dú)具神韻的現(xiàn)代城市。市域人口及城市化率：民生事業(yè)三年大提升，就是鞏固12年免費(fèi)教育，實(shí)現(xiàn)學(xué)有所教；新增就業(yè)再就業(yè)1.6萬人、城鄉(xiāng)人均收入年增10%以上，實(shí)現(xiàn)勞有所得；實(shí)施城市醫(yī)保和農(nóng)村合作醫(yī)療全覆蓋，實(shí)現(xiàn)病有所醫(yī)；基本完成養(yǎng)老保險應(yīng)保盡保，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)；開發(fā)商品房200萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房4萬平方米，實(shí)現(xiàn)住有所居。城市建設(shè)管理規(guī)劃：城市建設(shè)管理邁出新步伐。城市規(guī)劃、建設(shè)和管理水平全面提升，城市功能進(jìn)一步完善，小城鎮(zhèn)建設(shè)整體推進(jìn)。城市化水平達(dá)到60%，建成區(qū)面積42平方公里。四、城市投資環(huán)境優(yōu)劣勢分析1、投資優(yōu)勢1、城市化進(jìn)程加速、市區(qū)范圍擴(kuò)大、規(guī)劃蘊(yùn)藏

14、投資機(jī)會2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)勢，居民購買力穩(wěn)步增長3、當(dāng)?shù)鼐幼∷綗o論從質(zhì)還是量上來看處于一個較低的水平，產(chǎn)品競爭力較弱4、城市處于大力開發(fā)階段，招商引資的政策下會帶來相應(yīng)的優(yōu)惠政策2、投資劣勢1、工業(yè)發(fā)展導(dǎo)致污染嚴(yán)重，并且政府很難提出解決方案。2、土地政策的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致今后的土地成本與前期競爭形成差距3、市內(nèi)沒有一流的高等教育學(xué)校，高技術(shù)人才和高級管理人員比較缺乏，人力資源競爭能力較弱第三部分 兗州房地產(chǎn)市場發(fā)展情況一、兗州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括1、房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢；2、目前樓盤以多層為主，品質(zhì)一般，中高端產(chǎn)品缺失；3、居民購房偏好中小戶型（90-110），戶型功能實(shí)用性要求

15、較高；4、居民購房有明顯區(qū)域性，西區(qū)樓盤去化能力不高，總價購買承受能力30萬以內(nèi)；5、居民購房以自住為主，存在少量的投資性購房；6、目前樓盤多層都為磚混結(jié)構(gòu)，土地都為劃撥性質(zhì)，開發(fā)意識較低，沒有具有代表性的品質(zhì)樓盤，競爭力集中體現(xiàn)在地段和價格上；7、2008年前土地性質(zhì)屬于劃撥，近兩年土地供應(yīng)量不大，今年土地價格受政府掛牌政策影響，有大幅的增長趨勢。8、二手房市場發(fā)展較慢，年成交率相當(dāng)?shù)?，加上受到宏觀調(diào)控影響；中介商實(shí)力不強(qiáng)。9、主管部門監(jiān)管力度不強(qiáng)，市場大部分都處于違規(guī)操作，每家都存在提前銷售情況。二、兗州土地市場交易情況1、兗州市土地市場概述2008年前兗州土地都為政府劃撥政策，自兗州市政

16、府提出整體城市規(guī)劃后，0708年只批復(fù)了4塊地，住宅用地只有2塊，近70畝，近期兗州的土地市場處于“半饑餓”狀態(tài)。今年兗州市政府將大力規(guī)劃和拆遷，9月份有5塊地塊要掛牌。2、兗州歷年土地出讓情況統(tǒng)計2007年兗州市商品房銷售總額15606萬元。單位土地性質(zhì)面積（畝）地價（萬元）實(shí)際（萬元）已繳（萬元）07年城建開發(fā)商住57.92400500500金太陽投資商業(yè)141.294357012841284凱華置業(yè)商住10.6425317.1531831808年金太陽五星級酒店2881440043503、兗州土地價格情況兗州市城區(qū)級別基準(zhǔn)地價表 （2008.3.15日起執(zhí)行） 單位：元/平方米級別商業(yè)用

17、地住宅用地工業(yè)用地一級平均價1284（85.6萬元/畝）925（61.67萬元/畝）650（43.33萬元/畝）范圍（63107萬元/畝）（4779萬元/畝）（3552萬元/畝）二級平均價930（62萬元/畝）756（50.4萬元/畝）450（30萬元/畝）范圍（4576萬元/畝）（63107萬元/畝）（2336萬元/畝）三級平均價611（40.73萬元/畝）451（30.07萬元/畝）343（22.87萬元/畝）范圍（3150萬元/畝）（2338萬元/畝）（1829萬元/畝）四級平均價394（26.27萬元/畝）290（19.33萬元/畝）190（12.67萬元/畝）范圍（2132萬元/畝）

18、（1523萬元/畝）（1016萬元/畝）三、兗州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況1、兗州固定資產(chǎn)投資情況年份2005年2006年2007年固定資產(chǎn)投資(萬元)9657547462959685642、兗州房地產(chǎn)投資情況年份2005年2006年2007年房地產(chǎn)投資(萬元)249193673122726四、兗州房地產(chǎn)市場供求情況1、兗州房地產(chǎn)市場總體來說應(yīng)處于求大于供的情況2、因存在城市區(qū)域性，市民對于環(huán)境的重視，東區(qū)的房產(chǎn)市場供不應(yīng)求，而西區(qū)的房產(chǎn)市場04年開始銷售至今仍有大量的未售房屋，形成現(xiàn)象就是“東邊賣得好，西邊賣不動”。五、兗州房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測1、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域性兩極分化，東區(qū)多層住

19、宅仍是市場賣點(diǎn)。2、樓盤產(chǎn)品將會更加精細(xì)3、規(guī)模化小區(qū)將受消費(fèi)者青睞4、小高層、高層市場反映平淡，多層仍為樓市主流5、品牌化小區(qū)趨勢逐漸形成第五部分 兗州房地產(chǎn)市場情況 根據(jù)目前的市場的分布狀況來看，兗州房地產(chǎn)市場初步形成東城板塊、西城板塊兩個主力板塊。東城板塊分析：東城板塊是兗州市的老城區(qū)，交通便捷，生活、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，是兗州市民購房首先考慮地塊。個案基本資料1、文昌閣二期中央鑒筑區(qū)域：東城板塊開發(fā)商：兗州市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：普通住宅產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層外立面風(fēng)格：現(xiàn)代項(xiàng)目地址：中山西路（老大街）158號總用地：33畝建筑面積：41326容積率：1.87 綠化率

20、：30% 車庫車位：地面停車位營銷企劃：嘉諾信房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司區(qū)位圖：推案情況推案時間：2007年推出產(chǎn)品：多層、小高層主力面積：多層 90-150平方米 小高層 65125平方米價 格：小高層3700元/戶 型：3房2廳、2房2廳銷售情況：多層只剩余少量5層、6層 小高層還未銷售，預(yù)約階段物業(yè)情況：多層暫時每月0.15元/，物業(yè)公司進(jìn)駐后0.20.3元/ 小高層0.81.3元/綜合點(diǎn)評：該小區(qū)體量很小，地理位置在老城區(qū)，靠市中心也很近，前期銷售情況很好，二期主要推出的小高層，價格預(yù)期較高，市場接受度有待考量。售樓中心很小，不起眼，售樓人員工作態(tài)度散漫，非常不專業(yè)，平且工地還未動工已經(jīng)開始定

21、房，交1萬元開收據(jù)，等開盤再簽合同，工作人員表示沒有優(yōu)惠，只是占據(jù)了地理位置的優(yōu)勢。板塊小結(jié)產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域房產(chǎn)中開發(fā)量較少，產(chǎn)品以多層為主，小高層剛剛推出市場。價格分析區(qū)域內(nèi)均價在07年突破3000元/平方米，目前均價在3400元/平方米。未來將向4000元/平方米的價格靠攏。主力面積分析區(qū)域內(nèi)的主力產(chǎn)品面積范圍為70120平方米，兩房7090平方，三房90120平方。整體的面積范圍屬于比較突出經(jīng)濟(jì)實(shí)用性。去化分析區(qū)域內(nèi)目前的推案量比較小，供應(yīng)量比較分散，所以目前的去化情況較好，除了少量頂層房源外都是在準(zhǔn)備后期開盤。未來發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)在目前市場供應(yīng)比較缺乏的情況下，未來一段時間將有部分樓盤開始

22、后期銷售，比如說中央鑒筑、明珠小區(qū)等等。未來一段時間，供應(yīng)量將有進(jìn)小幅的加大。西城板塊分析：西城板塊是兗州市今年來開發(fā)規(guī)劃的新區(qū)，新市政府的遷至表明了政府的決心，規(guī)劃以政治、教育、居住、交通等為一體的新型城區(qū)，但是由于受到工業(yè)（太陽紙業(yè)）的污染比較嚴(yán)重，兗州市民比較排斥。個案基本資料1、君臨華庭區(qū)域：西城板塊開發(fā)商：兗州市達(dá)安置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)類型：中高檔住宅產(chǎn)品形態(tài)：多層、花園洋房外立面風(fēng)格：歐式總用地：81894建筑面積：122296.7容積率：1.32 綠化率：36.5% 項(xiàng)目地址：九州路與青州路交匯處售樓處：未公開代理商：未定物業(yè)公司：未定銷售情況：未售近期動態(tài)：2008年8月18

23、日奠基動工點(diǎn)評： 該小區(qū)地塊已經(jīng)拿了2年多了，因公司領(lǐng)導(dǎo)人員調(diào)動等因素，直至今年才剛剛啟動，在市區(qū)廣場邊上有高炮廣告，也是兗州市場唯一可見的房產(chǎn)廣告，歐式風(fēng)格花園洋房，應(yīng)該打造的是中高檔住宅。2.九州方圓區(qū)域：城西板塊開發(fā)商：濟(jì)寧火炬集團(tuán)房產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、高層、商鋪外立面風(fēng)格：現(xiàn)代項(xiàng)目地址：九州路南側(cè)總用地：950畝建筑面積：72萬平米容積率：1.14總戶數(shù)：6508套推案時間：2004年推出產(chǎn)品：多層面積范圍：80170價 格：多層一樓1900元/ 多層三樓21002200元/戶 型：三房兩廳、兩房兩廳銷售情況：以銷售25%左右點(diǎn)評：該樓盤自04年開始銷售，銷售進(jìn)度非常緩慢

24、，定位是大型住宅小區(qū)，由于受到太陽紙業(yè)的污染影響，銷售情況非常差，現(xiàn)在去化量只有1/4,但是因?yàn)楫?dāng)時土地是劃撥性質(zhì)，據(jù)了解只有2萬/畝，土地成本相當(dāng)?shù)?，并且開發(fā)商還以房子來抵充工程款項(xiàng)，銷售一直停滯不前，一期已交房的入住率也較低，購買客戶是對購房有鋼性需求，但預(yù)算較低的客戶群體。3.維多利亞區(qū)域：城西板塊開發(fā)商：兗州眾信房產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品形態(tài)：多層、雙拼聯(lián)排、單體別墅外立面風(fēng)格：歐式項(xiàng)目地址：九州路北側(cè)總用地：75337.65平米建筑面積：93495平米容積率：1.24總戶數(shù)：585套（聯(lián)排、單體29套）推案時間：2004年底推出產(chǎn)品：多層、雙拼聯(lián)排、單體別墅面積范圍：105320價 格：多層五樓2560元/（一期） 多層二樓3090元/（二期）戶 型：三房兩廳、兩房兩廳銷售情況：已基本售罄，剩余11套點(diǎn)評：該樓盤自04年底開始銷售，當(dāng)時價格900左右，土地屬于劃撥性質(zhì)，土地成本與九州方圓差不多，定位中高檔樓盤，因?yàn)楫?dāng)時開發(fā)整個西區(qū)還未形成規(guī)