某地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位報(bào)告

1、東鳳地塊 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位中山市項(xiàng)目花園項(xiàng)目策劃部二零零九年九月十四日前 言審視中山順德整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入“百舸爭(zhēng)流，千帆競(jìng)發(fā)”的競(jìng)爭(zhēng)格局。本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)橹猩巾樀逻呞镏劓?zhèn)，生活配套不完善，工廠多空氣污染厲害，交通路網(wǎng)濟(jì)后，導(dǎo)致片區(qū)居住氛圍不足，怎樣才不被這些因素束縛，銷售一路高歌猛進(jìn)，除了其獨(dú)特的品牌魅力之外，應(yīng)該有更深層次的問題值得我們思考：在東鳳總體規(guī)劃中，以105國(guó)道為中軸線項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的副中心，未來(lái)居住方向?qū)⒊吧鷳B(tài)居住”發(fā)展，這一點(diǎn)表明其升值潛力非常樂觀，但這是否足以引起消費(fèi)者的共鳴而激發(fā)出購(gòu)買欲望呢？如果僅僅以政府的一個(gè)

2、規(guī)劃藍(lán)圖就能起到如此大的作用，那為什么至今沒有人氣？東鳳的房?jī)r(jià)與容桂小欖還有一定的差距，但從佛澳項(xiàng)目花園的客戶來(lái)看，購(gòu)買者并非全部是首次置業(yè)者，而二次、三次置業(yè)的比例竟達(dá)到54，房?jī)r(jià)的高低又起到多大的作用呢？深入研究和分析這些問題，才能抓住本項(xiàng)目的核心所在，因此：ü 東鳳、容桂、南頭、小欖是一個(gè)什么樣的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。ü 區(qū)域客戶對(duì)生活的條件及居住更高的要求是什么？ü 如何利用集團(tuán)品牌在本區(qū)域提升的地塊價(jià)值？ ü 如何規(guī)避項(xiàng)目的劣勢(shì)而塑造產(chǎn)品獨(dú)特個(gè)性？尋找到本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，將是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。目錄一、 市場(chǎng)篇1、 環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述。3 2、 環(huán)東鳳部分

3、樓盤情況。83、 市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)。17二、 項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱。182、地理位置。183、交通情況。194、項(xiàng)目周邊現(xiàn)況及未來(lái)行政規(guī)劃。191、 項(xiàng)目SWOT分析2、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。233、 項(xiàng)目劣勢(shì)。264、 項(xiàng)目機(jī)遇。275、 4、項(xiàng)目威脅。28三、 定位篇1、產(chǎn)品定位。312、形象定位。383、價(jià)格定位。394、戶型配比建議。405、客戶群定位。后語(yǔ)一、市場(chǎng)篇1、環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述根據(jù)項(xiàng)目地理位置及初步客戶來(lái)源，環(huán)東鳳房地產(chǎn)包括東鳳本地房地產(chǎn)以及與其緊密相關(guān)的順德容桂房地產(chǎn)。東鳳房地產(chǎn)概述A、起步晚，雖發(fā)展較快，房地產(chǎn)仍不夠成熟東鳳鎮(zhèn)作為中山的邊陲小鎮(zhèn)，地域狹小，房地產(chǎn)的發(fā)展在中山并不搶眼。隨

4、著近年?yáng)|鳳鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)特色小家電基地的確立，工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)模式的推動(dòng)，促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，以及和北部近臨的佛山已經(jīng)確立起“珠三角西岸一極”戰(zhàn)略地位等多種有利條件的推動(dòng)，東鳳房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境得到較大地改善，較快速地發(fā)展。由原僅老牌樓盤麗景花園、逸湖半島的原始房產(chǎn)，演變成多家樓盤的多方面競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)。B、樓盤自主聚集，工業(yè)摻和其中；品牌開發(fā)商進(jìn)駐，促進(jìn)發(fā)展 縱向來(lái)看，目前在售的幾個(gè)大型樓盤都集中在東鳳南部，即105國(guó)道和東阜公路所圍合成的“冂”內(nèi)（如下圖），東鳳鎮(zhèn)政府位于此區(qū)內(nèi)，為規(guī)劃的鎮(zhèn)中心區(qū)及永益居住片區(qū)，配套和設(shè)施相對(duì)成熟，東鳳大橋直通小欖車站僅5分鐘車程，相對(duì)臨近小欖鎮(zhèn)，是此批樓盤地理位置賣點(diǎn)之一。而

5、我項(xiàng)目450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒有任何在售樓盤。橫向來(lái)看，由于105國(guó)道旁東西方向工業(yè)的零散分布，自主形成國(guó)道西方向?yàn)楣I(yè)集中區(qū)，國(guó)道東方向?yàn)闃潜P聚集區(qū)，但其中樓盤聚集區(qū)參雜零散的工業(yè)廠房，居住環(huán)境受到一定影響。2022年年底，佛山地產(chǎn)大鱷佛奧地產(chǎn)正式進(jìn)駐東鳳，圈地360畝，從而一定程度促進(jìn)東鳳房地產(chǎn)的發(fā)展。容桂房地產(chǎn)概述A、容桂房地產(chǎn)榮登順德之首，外來(lái)知名開發(fā)商的進(jìn)駐促使發(fā)展迅速根據(jù)順德商品房交易信息網(wǎng)發(fā)布的最新一期成交信息，容桂的房產(chǎn)日成交量位于10鎮(zhèn)之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐，容桂房地產(chǎn)商界已被注入嶄新的開發(fā)理念，外來(lái)“大鱷”的進(jìn)駐

6、，促使容桂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加完整，產(chǎn)品檔次的提升、城市配套建設(shè)的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，進(jìn)一步提升了容桂房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。B、本地發(fā)展商得天獨(dú)厚，實(shí)力不容忽視本地發(fā)展商除受知名開發(fā)商進(jìn)駐促使發(fā)展外，以本土優(yōu)勢(shì)先拔頭籌，憑著對(duì)本土地理環(huán)境與人文風(fēng)情的了解，不少本土開發(fā)商在“大鱷”進(jìn)駐前就搶得了橋頭堡。地產(chǎn)界的最核心價(jià)值就是地段，如本土開發(fā)商宏泰來(lái)就是憑借對(duì)容桂的長(zhǎng)期了解，把握住了最核心的地段廣珠輕軌沿線，成功打造生活便利社區(qū)，有效促進(jìn)銷售。C、河北、河南樓價(jià)差距大，本地客戶留守或流入周邊中山樓盤購(gòu)買在距離上，容桂在順德區(qū)最靠近的鎮(zhèn)區(qū)為大良，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)相對(duì)中山的東鳳鎮(zhèn)還要較遠(yuǎn)

7、。在地理位置上看，容桂與大良以德勝河為分界線，德勝河以北為大良，德勝河以南為容桂，兩鎮(zhèn)以容奇大橋連接。雖兩鎮(zhèn)僅隔河相望，但價(jià)格相差較大，靠近東鳳的容桂整體均價(jià)為每平方米五千多元，而大良均價(jià)為八千元多元，甚至有些樓盤均價(jià)高達(dá)每平方米一萬(wàn)多元，大良均價(jià)較容桂高約40%以。綜上，由于靠近容桂的大良房?jī)r(jià)相對(duì)昂貴，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)又相對(duì)較遠(yuǎn)，本地客戶極少流入德勝河河北及順德其它城鎮(zhèn)購(gòu)房，從而促進(jìn)本地客戶購(gòu)買及房地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)，又促進(jìn)容桂追求更低樓價(jià)的中低階層客戶流向順德周邊中山城鎮(zhèn)低價(jià)格的樓盤購(gòu)買。D、本地及知名進(jìn)駐開發(fā)商形成火爆樓市，房?jī)r(jià)的升值隨之而來(lái)隨著本地發(fā)展商及知名進(jìn)駐發(fā)展商的開發(fā)，逐漸成熟，競(jìng)

8、爭(zhēng)日趨激烈，形成火爆樓市，在此大環(huán)境下，輕軌容桂站的即將完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈發(fā)明顯，促使容桂發(fā)展目標(biāo)定位的宜商宜居魅力小城逐漸成熟；而由于靠近容桂的大良樓盤價(jià)格的高位，順德良容中心的定位發(fā)展，容桂應(yīng)順勢(shì)拉近與大良的樓價(jià)差距。因此，估計(jì)不久的將來(lái)，不斷走好的樓市必將促使房?jī)r(jià)的迅速飆升。南頭房地產(chǎn)概述A、已開發(fā)樓盤全部售罄，現(xiàn)南頭處于無(wú)洋房銷售時(shí)期南頭鎮(zhèn)為中山第一個(gè)家電基地城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府一直致力于打造工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，并未對(duì)房地產(chǎn)過多的關(guān)注和發(fā)展規(guī)劃，致使一直以來(lái)，南頭的房地產(chǎn)都較周邊房地產(chǎn)落后，價(jià)格亦相對(duì)較低。在近幾年，南頭隨著輕軌和太澳高速的逐步建設(shè)和即將完工，以

9、及南頭經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展和市政規(guī)劃逐漸成熟的大勢(shì)驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)略見起色，近幾年陸續(xù)開發(fā)了幾個(gè)樓盤，不再是單一民房住宅的情況，這些樓盤分別為花樣年華花園、蔚藍(lán)風(fēng)景花園（爛尾）、明日豪庭、金灣廣場(chǎng)、金桃園、南桂園等六個(gè)項(xiàng)目，整體均價(jià)約為2300元/平方米（在售罄后，搜集業(yè)內(nèi)人士及未退場(chǎng)銷售反映情況而推測(cè)的均價(jià)），現(xiàn)五個(gè)樓盤已全部售罄，南桂園洋房仍未開售。綜上，現(xiàn)南頭處于無(wú)洋房在售時(shí)期，各售樓部都已處于全權(quán)簽約階段，房地產(chǎn)可說非常冷淡。B、據(jù)悉，多發(fā)展商已在南頭購(gòu)地，其中碧桂園有500畝用地儲(chǔ)備南頭由于其家電產(chǎn)業(yè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政規(guī)劃較為科學(xué)，與經(jīng)濟(jì)同時(shí)發(fā)展，已成相當(dāng)規(guī)模，并存在相對(duì)有規(guī)劃的商業(yè)圈，而輕

10、軌和太澳高速的開通，形成便利的交通網(wǎng)絡(luò)，相對(duì)污染少，空氣清新，相對(duì)小欖和東鳳的重工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)，暫時(shí)來(lái)說，更適宜生活居?。ㄕ?qǐng)見下實(shí)景圖），且市場(chǎng)價(jià)格低（估計(jì)土地成本相對(duì)較低），離順德容桂僅一橋之隔（到容桂中心僅需十分鐘車程），能充分發(fā)揮其價(jià)格洼地效應(yīng)，隨著房地產(chǎn)的順勢(shì)發(fā)展，極有可能成為容桂的宜居后花園。綜合上述利好，據(jù)悉，現(xiàn)已有多家發(fā)展商儲(chǔ)地待發(fā)，其中碧桂園已有500畝用地儲(chǔ)備，雖何時(shí)開發(fā)仍是未知之?dāng)?shù)，但南頭房地產(chǎn)的恢復(fù)及其發(fā)展的利好大勢(shì)已成可能，而目前冷淡的市場(chǎng)估計(jì)只是南頭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)熱的過渡期。交通狀況良好的市政路規(guī)劃及居住環(huán)境金盛隆超市以及周邊商鋪形成規(guī)劃性的商業(yè)圈壹加壹超市及周邊商鋪形成規(guī)劃性的

11、商業(yè)圈2、環(huán)東鳳部分樓盤情況東鳳樓盤情況A、物業(yè)類型較全，小高層為主流逸湖半島佛奧項(xiàng)目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭高層，18層，20%；小高層，12層，80%高層，18-24層，75%；別墅，20%；小高層，5-10層，5%小高層，11層，90%；多層，6層，10%小高層，12層，100%小高層，11層，70%；多層，6層，30% 在佛奧項(xiàng)目花園調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其18層以上單位銷售非常不理想，驗(yàn)證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤開發(fā)定律：高層水土不服。老牌發(fā)展商逸湖半島及東御世家等多數(shù)發(fā)展商，都做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產(chǎn)品，估計(jì)是把握住東鳳當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣。B、樓盤定位差異大，面市產(chǎn)品多樣，整體以大單位戶型為主樓盤逸湖半島佛奧

12、項(xiàng)目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭合計(jì)一房30000120150二房12802097208453三房310140150168230998四房1582104016542615五房921500200262復(fù)式28000028別墅0150000150合計(jì)7466502104506002656從圖表看出，三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型規(guī)劃的主流產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品比例之和高達(dá)60%，這說明目前東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸向中大戶型轉(zhuǎn)變，以大五房、復(fù)式、別墅為主的享受消費(fèi)型占到17%，市場(chǎng)定位有向高端客戶看好的趨勢(shì)。以一房和公寓為代表的小戶型，在工業(yè)區(qū)周邊尚有一定市場(chǎng)（以上統(tǒng)計(jì)的戶型比例數(shù)據(jù)來(lái)源于五個(gè)樓盤的部分?jǐn)?shù)據(jù)，供

13、做參考）。C、佛山“大鱷”佛奧地產(chǎn)樓價(jià)飆高，整體推售策略較單一樓盤逸湖半島佛奧項(xiàng)目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭均價(jià)比較3600元/4200元/3300元/3600元/3300元/佛山“大鱷”佛奧地產(chǎn)項(xiàng)目花園樓盤售價(jià)漸漸拉近與周邊的小欖、古鎮(zhèn)樓盤價(jià)格的距離；在各樓盤推售策略中，主要宣傳推廣以開盤活動(dòng)和常規(guī)戶外廣告投放為主，推售策略較為單一，銷售較為冷清。D、外來(lái)客戶群構(gòu)成主要成交客源調(diào)查中反映，小欖、佛山客戶群受房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)影響，部分選擇在東鳳置業(yè)，估計(jì)為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來(lái)其它置業(yè)者約占20%。外來(lái)客戶構(gòu)成東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)

14、的主動(dòng)力。容桂部分樓盤情況具體情況如下：A、凱藍(lán)名都發(fā)展商：瑞豐地產(chǎn)·佛山凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司總代理：中地行位置：容桂文海中路，離項(xiàng)目約15分鐘車程占地：10.9萬(wàn)均價(jià)：5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例二房56.27-64.512117%三房71.26-79.87（小三房）23158%101.46-107（大三房）180四房126.87-127.9218025%合計(jì)712100%B、保利·百合花園發(fā)展商：保利地產(chǎn)位置：容桂文海西路，離項(xiàng)目約17分鐘車程占地：5.4萬(wàn)平方米均價(jià)：5600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例備注二房65-677253%無(wú)空中花

15、園86-97234相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園三房117-1187241%相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園122-137162相應(yīng)有兩個(gè)面積大小不同的空中花園四房180-182366%有兩個(gè)大面積空中花園及超大陽(yáng)臺(tái)合計(jì)576100%C 、世紀(jì)豪庭發(fā)展商：佛山順德區(qū)超霸房產(chǎn)有限公司位置：容桂容奇大道中占地：約2萬(wàn)平方米均價(jià)：4000-4600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例小三房99.661225%大三房106-1173675%合計(jì)48100%D、活力盈居二期發(fā)展商：新振華位置：容桂文星路與文明西路交匯處均價(jià)：4700-5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房63-716

16、012%小三房89-10738476%四房1186012%合計(jì)504100%E、東逸灣發(fā)展商：順德東升房地產(chǎn)建設(shè)有限公司位置：容桂小黃圃外環(huán)路占地：6000多畝均價(jià)：洋房4500元/平方米（有別墅銷售）戶型分析：在售組團(tuán)已全部售罄，新一期將在2022年3-4月份開售F、佛羅倫斯發(fā)展商：佛山市宏泰來(lái)房地產(chǎn)有限公司位置：容桂桂州大道東占地：6萬(wàn)平方米均價(jià)：5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房77-805623%三房88-90（小三房）11966%117-136（大三房）42四房146-1572811%合計(jì)245100%G、華夏新城發(fā)展商：新振華位置：容桂振華路占地：10萬(wàn)平方米均價(jià)

17、：5000-5600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房86185%三房106-11921670%四房133-1429025%合計(jì)366100%H、小結(jié)就以上樓盤情況分析，容桂基本都以套內(nèi)面積進(jìn)行銷售。以三房為主，四房次之，大部分為大面積單位，今年新開發(fā)的項(xiàng)目基本帶有大面積空中花園或陽(yáng)臺(tái)，利用當(dāng)?shù)靥厥鈭?bào)批辦法或漏洞（據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售員反映情況）變相贈(zèng)送面積，可較隨意的變更戶型，如兩房變?nèi)浚偈箻I(yè)主購(gòu)買后戶型自主多樣化，一定程度促進(jìn)銷售。南頭部分樓盤情況項(xiàng)目占地面積 （平方米）建筑面積 （平方米）均價(jià)價(jià)格范圍情況花樣年華11962.51600026502500-2800售罄蔚藍(lán)風(fēng)景24000

18、66000已銷售部分，現(xiàn)爛尾明日豪庭37486無(wú)法查核1800-2200售罄金灣廣場(chǎng)無(wú)法查核無(wú)法查核21001700-2500售罄金桃園無(wú)法查核260001800無(wú)法查核售罄南桂園未知未知未知未知此發(fā)展商現(xiàn)在售別墅，價(jià)格9000-16000元/平方米，已開發(fā)三期。預(yù)留地塊開發(fā)洋房，估計(jì)年底或下年初開售，價(jià)格未知3、市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)如圖：A、大良鎮(zhèn)因其相對(duì)昂貴的價(jià)格，容桂客戶不會(huì)流向購(gòu)買；B、因過遠(yuǎn)，容桂客戶不會(huì)流向購(gòu)買；C、因相對(duì)低廉的價(jià)格，大良客戶有可能流向容桂購(gòu)買，促進(jìn)容桂樓市發(fā)展；D、因容桂相對(duì)較貴的樓價(jià)，容桂客戶流向東鳳購(gòu)買；E、因南頭鎮(zhèn)處于無(wú)房銷售期，容桂客戶不會(huì)流向南頭購(gòu)買；F、因相對(duì)

19、低廉的價(jià)格，部分小欖客戶流向東鳳購(gòu)買。綜上，現(xiàn)東鳳鎮(zhèn)客戶群預(yù)計(jì)主要來(lái)自本地、容桂鎮(zhèn)，其次為小欖鎮(zhèn)。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱東鳳450畝地塊2、 地理位置位于同安居住片區(qū)邊緣，有一定行政規(guī)劃本項(xiàng)目位于中山市東鳳鎮(zhèn)政府兩大規(guī)劃居住片區(qū)的同安居住片區(qū)邊緣。東鳳鎮(zhèn)位于珠江三角洲中部，北接佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)，南與小欖鎮(zhèn)隔鄰相望。而此居住片區(qū)所在的450畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)北部偏東，北沿雞鴉水道，與順德容桂鎮(zhèn)僅一橋之遙，隔河相望；西靠105國(guó)道，車流不息；南沿鎮(zhèn)主要對(duì)外交通干道之一的橫二快線；東面向部分住宅以及瑣碎的工業(yè)片區(qū)。位置如下圖：注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)”，黃色圓圈代表“居住片區(qū)”，紫藍(lán)圓圈代表“工

20、業(yè)片區(qū)”。3、交通狀況項(xiàng)目所在區(qū)域交通道路八達(dá)，但交通狀況存憂項(xiàng)目所在同安居住片區(qū)區(qū)位條件一般，但交通尚屬便利，東鳳鎮(zhèn)四大主要對(duì)外交通干道的105國(guó)道和橫二快線兩主干道沿項(xiàng)目而過。項(xiàng)目所在東鳳鎮(zhèn)水陸交通十分便利，105國(guó)道南北貫穿東鳳境，內(nèi)5.4公里，省道364公路橫穿東西兩翼，珠江支流小欖水道和雞鴉水道圍繞南北，東面沿容桂水道，三面環(huán)河，綿延而下。從項(xiàng)目往廣州55公里、珠海75公里、深圳120公里，駕車到全國(guó)集中箱吞吐量十強(qiáng)的中山港只需40分鐘，到順德的容桂港只需15分鐘，到小欖港僅需20分鐘。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展，日漸增多的車輛與現(xiàn)有無(wú)法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大，導(dǎo)致交通緊張，塞車

21、情況嚴(yán)重。4、項(xiàng)目周邊現(xiàn)況及未來(lái)行政規(guī)劃·項(xiàng)目周邊現(xiàn)況、項(xiàng)目所在的居住片區(qū)周邊民房為主，公共設(shè)施配套貧乏項(xiàng)目所在居住片區(qū)現(xiàn)多為自主建設(shè)的三類居住民房住宅，小部分二類居住住宅，商業(yè)多為自主經(jīng)營(yíng)的原始街鋪，沒有科學(xué)的規(guī)劃，比較散亂，公共配套不夠齊全，整體居住環(huán)境一般，為商住區(qū)域的初步形態(tài)。項(xiàng)目地塊現(xiàn)為荒地，周邊用紅磚圍起圍墻，兩面為荒地及原始的零散民房，一面接105國(guó)道，一面接雞鴉水道，除靠近金島酒店及同安政府大樓外，二十分鐘路程生活圈內(nèi)基本沒有公共設(shè)施配套?，F(xiàn)場(chǎng)圖：地塊正對(duì)面 地塊側(cè)面地塊左右斜對(duì)面地塊對(duì)面江景B、以壹加壹超市為中心的半小時(shí)生活圈規(guī)劃落后商業(yè)帶，現(xiàn)為東鳳商業(yè)中心以壹加壹

22、超市為中心的生活圈在項(xiàng)目二十分鐘公車車程范圍內(nèi)，自駕需時(shí)六分鐘，屬于東鳳鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū)，包括壹加壹超市，以及壹加壹超市周邊食市、相關(guān)服務(wù)業(yè)等自組形成的商圈，其中穿插有部分工業(yè)廠房，顯得規(guī)劃有點(diǎn)紊亂，商業(yè)形式相對(duì)落后，人流較大，是目前東鳳最有規(guī)模的商圈。 C、以容桂最大超市樂購(gòu)為中心的半小時(shí)生活圈規(guī)劃成熟新穎社區(qū)，歸入項(xiàng)目半小時(shí)生活圈以容桂最大超市樂購(gòu)為中心的生活圈在項(xiàng)目三十分鐘公車車程范圍內(nèi)，自駕需時(shí)十五至二十分鐘，包括樂購(gòu)超市、天佑城以及其一帶的大型商城和商業(yè)街。此生活圈是容桂最成熟最新穎的地區(qū)，基本達(dá)到吃喝玩樂全業(yè)態(tài)水平，人流很大，雖位于容桂中心，但由于項(xiàng)目靠近容桂的地理優(yōu)勢(shì)，其距

23、項(xiàng)目不遠(yuǎn)，可歸入項(xiàng)目半小時(shí)生后圈。如下現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖：·項(xiàng)目周邊未來(lái)行政規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃配套較全，為工業(yè)園的配套居住區(qū)行政規(guī)劃方面，東鳳鎮(zhèn)政府致力打造一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃布局為“一核、兩極、五片區(qū)”（一核-鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極-同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū)-分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)）。將促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套，項(xiàng)目靠近同安生活區(qū)為項(xiàng)目提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。請(qǐng)參考如

24、下規(guī)劃圖：5、主要技術(shù)數(shù)據(jù)規(guī)劃用地總面積：278411.6平方米總建筑面積：550203平方米限高：70m住宅面積：451826平方米商業(yè)面積：12000平方米車庫(kù)面積：81564平方米其它面積：4813平方米商業(yè)面積占總面積比例（最大值）：15%建筑密度：30%綠化率：36%容積率：1.7三、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、自然環(huán)境沿河而立，河堤綠景優(yōu)美，相對(duì)寧?kù)o由上述項(xiàng)目概況可知，本項(xiàng)目450畝地塊處于同安居住片區(qū)，北沿雞鴉水道，河水水體優(yōu)質(zhì)，無(wú)污染無(wú)異味，為一道天然的沿河風(fēng)景，項(xiàng)目樓體沿江而建，風(fēng)景盡收眼底，從其引“活水”入項(xiàng)目，形成天然環(huán)繞項(xiàng)目的小區(qū)水景；河堤綠景優(yōu)美，增設(shè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，提

25、升為項(xiàng)目泛江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館，提供運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；項(xiàng)目東、南方向周邊現(xiàn)為草地及低矮民房，視野空曠，無(wú)遮擋，較遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，環(huán)境較為寧?kù)o。上述自然環(huán)境，為“會(huì)呼吸的江岸運(yùn)動(dòng)社區(qū)”定位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。B、地理位置及價(jià)格優(yōu)勢(shì)與樓市火熱的容桂僅一橋之遙，價(jià)格洼地效應(yīng)湊效從地圖上看，項(xiàng)目450畝地塊切近順德容桂，與容桂隔河相望，僅一橋之遙，駕車十五分鐘即可到達(dá)容桂中心，卓越的地理位置及樓價(jià)的差距可充分利用了價(jià)格洼地效應(yīng)。且由于離容桂中心近距離的緣故，項(xiàng)目半小時(shí)生活圈已把容桂中心配套圈進(jìn)入內(nèi)，容桂樓盤有的公共配套，項(xiàng)目已可隨時(shí)享用，在價(jià)格洼地效應(yīng)下，無(wú)疑是良好的銷售有利因素。C、人為環(huán)境車流不息，人流聚集，為銷售奠基

26、項(xiàng)目位于105國(guó)道旁。由于東鳳鎮(zhèn)家電小基地的城鎮(zhèn)性質(zhì)定位及相關(guān)工業(yè)的迅速發(fā)展，促進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，致使本地車輛增多，外來(lái)車流量亦增多，作為鎮(zhèn)規(guī)劃的四大主要對(duì)外交通干道之一的成熟路段105國(guó)道車流不息，人流聚集，人氣十足，為項(xiàng)目今后銷售的人氣基礎(chǔ)，能有效營(yíng)造銷售氛圍，積累客源，促進(jìn)銷售。D、市場(chǎng)環(huán)境容桂、南頭市場(chǎng)形勢(shì)有利所在東鳳的項(xiàng)目銷售·據(jù)容桂市場(chǎng)概述可知，河北的大良相對(duì)于河南容桂樓價(jià)飆高很多，而其它順德鎮(zhèn)區(qū)較順德周邊中山鎮(zhèn)區(qū)還遠(yuǎn)，促使容桂客戶留守本地或流入周邊中山樓盤購(gòu)買。在此情況下，追求更低價(jià)格的容桂中低階層客戶將有部分流入東鳳購(gòu)買，無(wú)疑是我項(xiàng)目的一大客源，有利于促進(jìn)來(lái)訪及成交。

27、·據(jù)南頭市場(chǎng)概述可知，現(xiàn)南頭暫處于無(wú)洋房銷售的空置過渡期，在短期市場(chǎng)上沒有在售樓盤，由此一定時(shí)期內(nèi)消除東鳳項(xiàng)目銷售因南頭較東鳳鎮(zhèn)更宜居而搶占容桂市場(chǎng)帶來(lái)的威脅，有助于銷售。E、行政規(guī)劃規(guī)劃配套較齊全，綠地、生態(tài)規(guī)劃遍布·據(jù)上述項(xiàng)目概況可知，東鳳致力打造城鎮(zhèn)“一核，兩極、五片區(qū)”的布局，促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套，為項(xiàng)目提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。·據(jù)東鳳城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)及生態(tài)景觀規(guī)劃，將形成“一環(huán)一橫四縱”的綠地系統(tǒng)，建設(shè)“一河兩岸”綠色生態(tài)景觀帶，即環(huán)河堤的全鎮(zhèn)外圍防護(hù)綠帶以及

28、規(guī)劃中心排河為全鎮(zhèn)綠化主軸線，該線始于同安105國(guó)道、東阜公路（橫二快線東南路段）交叉路口，沿中心排河向東一直延伸，其中同安和同樂水系沿線形成西部綠化走廊，和泰和四捋河涌水系形成中東部綠化走廊。而項(xiàng)目位于以上兩綠化走廊內(nèi)，綠化環(huán)境優(yōu)越，河堤環(huán)境良好，為“江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館”賣點(diǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)。如下圖：2、項(xiàng)目劣勢(shì)A、交通問題交通分流貧乏，塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂東鳳鎮(zhèn)規(guī)劃四大主要對(duì)外交通干道分別為廣珠高速公路西線、105國(guó)道、橫二快線（包括東阜路段）以及沙水公路新線。相對(duì)位置來(lái)說，僅橫二快線能緩解105國(guó)道的緊張交通，但隨著東鳳鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，主干道105國(guó)道交通狀況日漸惡劣，由于鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的緣故

29、，多為大型卡車或中型車，致使交通紊亂的同時(shí)，一定程度破壞了生活便利性及居住環(huán)境，而橫二快線仍未完工，未能正式啟用，無(wú)法對(duì)國(guó)道進(jìn)行交通分流，其它分流道路貧乏，導(dǎo)致國(guó)道現(xiàn)況塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂，為項(xiàng)目銷售外因的一大瓶頸。B、大環(huán)境問題現(xiàn)況工業(yè)分布廣而繁瑣，空氣污染，居住環(huán)境差·由于東鳳鎮(zhèn)工業(yè)的快速型發(fā)展，導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展快速分布與行政規(guī)劃顯慢產(chǎn)生了矛盾，以致工業(yè)無(wú)規(guī)劃的蔓延性分布，分布廣而繁瑣，破壞居住環(huán)境；·從行政規(guī)劃上看，政府已進(jìn)行了城鎮(zhèn)發(fā)展定位，但由于偏重工業(yè)快速發(fā)展遺留下來(lái)的相關(guān)問題，如空氣污染，廠房遷出遷入，工業(yè)和住宅區(qū)分離，相關(guān)整頓等等在短期內(nèi)仍無(wú)法達(dá)到明顯的改善

30、，需有較長(zhǎng)期的規(guī)劃糾正方能逐步改善環(huán)境，以致現(xiàn)況居住環(huán)境偏差。C、現(xiàn)況公共設(shè)施欠缺政府規(guī)劃發(fā)展起步晚，項(xiàng)目現(xiàn)周邊配套貧乏·相對(duì)于工業(yè)發(fā)展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī)劃文件，正式規(guī)劃目標(biāo)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于2021年，規(guī)劃周期為2021年至2022年，即是說鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展屬于規(guī)劃初級(jí)階段，而項(xiàng)目含于此周期規(guī)劃內(nèi)，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，周邊基本沒有商業(yè)配套，有礙銷售。·如上述，東鳳鎮(zhèn)由于偏重快速發(fā)展工業(yè)遺留問題，重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大，阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度，在短期內(nèi)無(wú)法形成完善的項(xiàng)目周邊配套，對(duì)銷售造成影響。3、項(xiàng)

31、目機(jī)遇A、政府重點(diǎn)規(guī)劃居住片區(qū)項(xiàng)目處在重點(diǎn)規(guī)劃居住片區(qū)，有利于項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目所在的同安居住片區(qū)為東鳳鎮(zhèn)政府規(guī)劃的兩大居住片區(qū)之一，為即將重點(diǎn)開發(fā)的新型片區(qū)，規(guī)劃已啟動(dòng)，綠化系統(tǒng)已初步開工，橫二快線東阜路段已完工。據(jù)項(xiàng)目概況可知，此區(qū)域商業(yè)配套及公共設(shè)施較齊全，東鳳政府致力其發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，顧名思義，將是東鳳又一片規(guī)劃成熟宜居環(huán)境區(qū)域。B、城鎮(zhèn)性質(zhì)定位成功，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展的東鳳給項(xiàng)目帶來(lái)更多機(jī)遇上述提到，城鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)性質(zhì)重新定位成功，為中山市小家電制造基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的新興現(xiàn)代化工業(yè)城鎮(zhèn)，得以向產(chǎn)品多樣化及提高技術(shù)層面方向發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)社

32、會(huì)發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，給項(xiàng)目帶來(lái)更多機(jī)遇。C、現(xiàn)不夠成熟的東鳳房地產(chǎn)是把雙刃劍抓住發(fā)展時(shí)機(jī)，注入嶄新開發(fā)理念，領(lǐng)頭發(fā)展現(xiàn)東鳳在售樓盤僅有五個(gè)，推廣策略單一，房地產(chǎn)相對(duì)不夠成熟，而此情況，對(duì)于我項(xiàng)目的進(jìn)駐開發(fā)是雙刃劍，有利亦有弊，就看項(xiàng)目以何種姿態(tài)及開發(fā)模式進(jìn)駐東鳳市場(chǎng)。如項(xiàng)目依然以東鳳傳統(tǒng)開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，將固守陳舊，無(wú)法打開開發(fā)新局面，弊大于利；如項(xiàng)目抓住鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃發(fā)展新時(shí)機(jī)，注入嶄新開發(fā)理念，進(jìn)行創(chuàng)新，沖破陳舊，以全新開發(fā)模式領(lǐng)頭羊姿態(tài)進(jìn)駐發(fā)展，將利大于弊，為項(xiàng)目銷售帶來(lái)全新機(jī)遇。4、項(xiàng)目威脅市場(chǎng)因素容桂樓盤林立，產(chǎn)品多樣化，競(jìng)爭(zhēng)激烈，威脅項(xiàng)目銷售在東鳳本地樓盤較少，都處于東鳳鎮(zhèn)南部，與

33、處于東鳳鎮(zhèn)北部的項(xiàng)目相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不那么突顯。但由于項(xiàng)目與順德容桂僅一橋之遙，離容桂中心與某些容桂樓盤距離相差無(wú)幾，完全可以享受到容桂市中心的繁華商業(yè)配套及公共設(shè)施，在此情況下，項(xiàng)目真正的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在容桂。而容桂樓盤林立，就市中心附近樓盤大大小小的在售項(xiàng)目接近二十個(gè)，產(chǎn)品多樣化，開發(fā)理念新穎，推廣手段層出不窮，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，且項(xiàng)目由于東鳳本地房地產(chǎn)市場(chǎng)原因及客觀定位原因，相對(duì)于容桂市場(chǎng)價(jià)格差距不大，雖起到一定的價(jià)格洼地效應(yīng)，但不顯著。綜上，容桂的競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)局面對(duì)項(xiàng)目銷售威脅頗大。因更宜居的環(huán)境，南頭房地產(chǎn)的即將恢復(fù)轉(zhuǎn)熱威脅項(xiàng)目銷售！ 上述已提及，南頭市政規(guī)劃有序，空氣污染相對(duì)不嚴(yán)重，商圈相對(duì)更為規(guī)

34、劃性及成熟，較項(xiàng)目所在的東鳳更為宜居，價(jià)格優(yōu)勢(shì)更突出。因此，南頭房地產(chǎn)的恢復(fù)轉(zhuǎn)熱（而此事?lián)项^概述分析可知，多個(gè)房地產(chǎn)的儲(chǔ)地待發(fā)已是此情況的可能結(jié)果），更能發(fā)揮其價(jià)格洼地效應(yīng)，針對(duì)所在東鳳的項(xiàng)目搶占容桂市場(chǎng)，威脅項(xiàng)目銷售。四、定位篇1、產(chǎn)品定位A、我們需要思考的兩條思路：（1）產(chǎn)品 客戶 推廣 （2）客戶 產(chǎn)品 推廣。產(chǎn)品客戶推廣：這算是主流的產(chǎn)品開發(fā)定位思路，采取追隨市場(chǎng)，稱為補(bǔ)缺式開發(fā)思路。優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)、資金壓力小。劣勢(shì)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、影響力有限客戶產(chǎn)品推廣：差異化開發(fā)思路，挑戰(zhàn)市場(chǎng)，超越和打破標(biāo)準(zhǔn)的策略性設(shè)計(jì)元素手段。優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)需求，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，行業(yè)標(biāo)桿。劣勢(shì)對(duì)發(fā)展商的綜合實(shí)力要求高。根據(jù)

35、市場(chǎng)的調(diào)研，目前容桂、東鳳區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，外立面設(shè)計(jì)，明顯優(yōu)于坦洲市場(chǎng)，產(chǎn)品多元化，新項(xiàng)目開發(fā)理念接近深圳廣州。項(xiàng)目產(chǎn)品自身的突破點(diǎn)在哪里？立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，可能更是一種即是一種策略性思維的轉(zhuǎn)變，我們選擇差異性開發(fā)思路。也相信我們集團(tuán)地產(chǎn)是一個(gè)具有拓荒功能的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，我們需要了解規(guī)避該區(qū)域項(xiàng)目劣勢(shì)，如果選擇這區(qū)域置業(yè)，客戶需要什么樣產(chǎn)品。B、目標(biāo)客戶群需要什么樣的產(chǎn)品？東鳳、容桂、南頭、小欖是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)區(qū)，居民收入穩(wěn)定富有，但空氣污染，水質(zhì)差，噪音厲害，尤其是105國(guó)道的塞車更令更多的老板及上班族頭疼，這些區(qū)域是亞健康，是疾病高發(fā)區(qū)域，這區(qū)域的客戶我們認(rèn)為具備下列特質(zhì)的產(chǎn)品才

36、是該區(qū)域消費(fèi)者追捧的對(duì)象：l 高升值潛力l 滿足最合理的居住要求，并附送更多的空間l 健康安全的生活配套l 愉悅心靈的生活環(huán)境l 提升自我價(jià)值的生活品質(zhì)C、現(xiàn)今市場(chǎng)上有這樣的產(chǎn)品嗎？答：有問：我們?cè)鯓硬拍芡粐?？答：一定要使產(chǎn)品具有強(qiáng)烈獨(dú)特的個(gè)性特質(zhì)及獨(dú)特個(gè)性魅力，達(dá)到滿足目標(biāo)客戶群心理歸宿，居住體驗(yàn)及提升生活品質(zhì)的高要求。D、個(gè)性化產(chǎn)品的核心價(jià)值從市場(chǎng)出發(fā)，營(yíng)造消費(fèi)欲望，打造一種適合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品從而回避競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鋒芒，以獨(dú)特的個(gè)性作為突圍市場(chǎng)的利器。（1）從項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力角度考慮：對(duì)個(gè)性的追求 打造與眾不同的產(chǎn)品分析：硝煙四起的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得本項(xiàng)目須塑造獨(dú)特鮮明個(gè)性，突圍不利的現(xiàn)狀，并讓目標(biāo)

37、消費(fèi)者首肯。（2）本項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性如何挖掘？如何賦予本項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性，區(qū)別于其它樓盤，并且符合消費(fèi)者追求高品質(zhì)生活的目標(biāo)？1）首先利用雞鴉水道江岸優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)景觀、功能直接做文章江岸、運(yùn)動(dòng)、健康、社區(qū)本項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)內(nèi)，工業(yè)區(qū)給人水質(zhì)污染、聲音嘈雜、空氣渾濁等不良印象，而綠色、自然、運(yùn)動(dòng)、健康概念的提出有利于本項(xiàng)目脫離原來(lái)環(huán)境的不良影響，提升項(xiàng)目形象與品牌價(jià)值； 具體做法：a：區(qū)內(nèi)河涌直接連接雞鴨水道，引入活水，美化區(qū)內(nèi)環(huán)境。 b：活水社區(qū)增加環(huán)河跑道，讓活動(dòng)環(huán)繞社區(qū) c：面對(duì)雞鴨水道利用設(shè)計(jì)理念，把江岸私有化，當(dāng)然直接把部門運(yùn)動(dòng)社施建在岸邊，例如網(wǎng)球場(chǎng) d：綠化園林設(shè)計(jì)多利用區(qū)內(nèi)河涌，建成自然

38、風(fēng)格的小區(qū)景觀環(huán)境。 e：提出沒有會(huì)所，只有江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館概念2）再者盡可能的營(yíng)造舒適的居住環(huán)境，利用有限空間做環(huán)境配套。 負(fù)離子居住環(huán)境，讓你每天精力充沛具體做法：l 將建筑底層架空，并進(jìn)行綠化，同時(shí)引進(jìn)負(fù)離子噴霧裝置，巧妙地安裝到架空層綠化、中心花園、小區(qū)綠化，定時(shí)以霧狀噴發(fā)，使業(yè)主感受到大自然清新的空氣，每天都可在自己的社區(qū)“嘗鮮”，消除工作的辛勞心靈的疲憊；本項(xiàng)目靠近濱江雞鴉水道，遠(yuǎn)離城市喧囂，消費(fèi)者將體驗(yàn)到“生態(tài)居住”新感受。l 在部分活動(dòng)空間建負(fù)離子氧吧，讓客戶直接呼吸負(fù)離子注：該裝置廣州已有部分樓盤及街道安裝，購(gòu)買成本和管理維護(hù)成本均較低，但卻可作為項(xiàng)目的一個(gè)推廣亮點(diǎn)。3）全運(yùn)動(dòng)配

39、套設(shè)施，直接打健康運(yùn)動(dòng)照牌這沒有私屬會(huì)所，只有運(yùn)動(dòng)會(huì)館上已提到本項(xiàng)目處于工業(yè)內(nèi)，水質(zhì)污染、105國(guó)道聲音嘈雜、空氣渾濁等不良印象，區(qū)別其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手卻勝人一籌，提倡健康才是硬道理，因此建議將一般的社區(qū)會(huì)所改成會(huì)動(dòng)健身會(huì)館，會(huì)館設(shè)施由傳統(tǒng)的會(huì)所功能轉(zhuǎn)為運(yùn)動(dòng)設(shè)施，例如壁球，網(wǎng)球，乒乓球、臺(tái)球、游泳池等等運(yùn)動(dòng)設(shè)施會(huì)所，符合消費(fèi)者追求品質(zhì)生活和健康的美好愿望。4）推出部門個(gè)性化裝修套餐，采用環(huán)保材料，貼合本項(xiàng)目綠色環(huán)保概念。環(huán)保裝修，讓你每一天住得更健康分為“時(shí)尚”與“經(jīng)典”兩種風(fēng)格時(shí)尚裝修：表現(xiàn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的風(fēng)格經(jīng)典裝修：表現(xiàn)雅致、穩(wěn)重的風(fēng)格容桂、東鳳、南頭樓盤基本上沒有出現(xiàn)“買房送裝修”的促銷手法，這

40、一噱頭不僅能對(duì)本項(xiàng)目起到宣傳造勢(shì)的效果，也可直接降低消費(fèi)者裝修成本，讓消費(fèi)者省時(shí)省力。5）戶型實(shí)用、好用。N+1（2）戶型設(shè)計(jì) 在上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市里，房地產(chǎn)開發(fā)商為自己的樓盤制造更多的賣點(diǎn)，爭(zhēng)取更多的客戶，在產(chǎn)品開發(fā)上不斷創(chuàng)新，這些戶型產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到150%、甚至200%的實(shí)用率，兩房三房想變就變，百變靈動(dòng)。這些戶型滿足了消費(fèi)者的占便宜的消費(fèi)心理需求、豐富的產(chǎn)品的功能性、更多的是展示了開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計(jì)心機(jī)以及創(chuàng)新的追求，這些產(chǎn)品在上海、深圳、廣州一推出就成為消費(fèi)者追捧的對(duì)象；故這些產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目有著極具參考與借鑒。p 戶型設(shè)計(jì)參考該小戶型單位原本是一個(gè)單位公寓的套間，

41、贈(zèng)送入戶花園與高6米的陽(yáng)臺(tái)，使原來(lái)的套間設(shè)計(jì)的戶型，搖身一變，變成一房或兩房單位；該單位套內(nèi)面積為23，贈(zèng)送面積為26，贈(zèng)送面積高達(dá)2.13倍，實(shí)用率達(dá)到200% 該戶型分單樓層與雙數(shù)層設(shè)計(jì)，每個(gè)單位的陽(yáng)臺(tái)層高都為6米，提高了戶型的氣派感；該單位套面積為172，贈(zèng)送面積為56，實(shí)用率達(dá)到130%p 該戶型的內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，除可以成室內(nèi)景觀特色外，還可以改變成為室內(nèi)的臥房，功能與美觀性兼?zhèn)?、形象定位： 國(guó)際水岸康城闡釋：康城：會(huì)呼吸的江岸綠色運(yùn)動(dòng)社區(qū)結(jié)合“江岸、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、活水、負(fù)離子空氣發(fā)生器”做文章，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是一個(gè)綠色、健康、有生命力的“以人為本”的自然居住環(huán)境，l 國(guó)際水岸：表明了樓盤的檔次及優(yōu)越的地理位置，同時(shí)也相信越高端項(xiàng)目定位吸納客戶的范圍半徑越廣l 會(huì)呼吸：定時(shí)噴發(fā)負(fù)離子凈化社區(qū)空氣，就象人自由呼吸一樣，賦予了社區(qū)鮮活的生命力。l 綠色：大自然的基調(diào)，人們心靈追求的自然居住色調(diào)，使人聯(lián)想到環(huán)保、自然、清新、愜意。l 運(yùn)動(dòng)：針對(duì)主要目標(biāo)客戶群居住區(qū)域疾病高發(fā)地段。運(yùn)動(dòng)健康應(yīng)該更能引起客戶群的共鳴。l 社區(qū)：拉近人與人之間的距離，感受左舍右鄰的和睦友善。備選案名：鳳凰灣闡釋：東鳳：紫氣東來(lái) 鳳凰來(lái)儀簡(jiǎn)單講述了東鳳的地理位置，并寓意我們客戶有東南面過來(lái)的玄機(jī)。灣也代表了樓盤的檔次和風(fēng)