包頭市物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

1、 淺析包頭市物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展對策 摘要：物業(yè)管理在我國是一個新興的行業(yè)，是伴隨著市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)綜合開發(fā)、土地有償使用、房屋商品化的推進而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年艱難的探索，從無到有，從弱到盛，逐漸發(fā)展壯大起來。但與國外成熟的物業(yè)管理相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。本文在對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀進行分析的基礎上，提出了促進我國物業(yè)管理健康發(fā)展的對策。相對于我國的物業(yè)管理來說，包頭市的物業(yè)發(fā)展緩慢。隨著包頭城市化的發(fā)展，包頭住宅小區(qū)增多，物業(yè)管理應運而生。而包頭的物業(yè)管理起步較晚，管理企制不完善，專業(yè)人士相對缺乏，人們對物業(yè)管理缺乏了解，矛盾眾多。關鍵詞：物業(yè)管理 物

2、業(yè)管理費 物業(yè)管理公司 社區(qū)建設 業(yè)主 遺留問題 開發(fā)商 社區(qū)居委會 服務質量目錄一、包頭市物業(yè)管理的現(xiàn)狀 1 二、 物業(yè)管理存在的問題及原因分析 1 1. 體制問題 2 2.法律、法規(guī)滯后，不完善 2 3.政府職能問題 3 4. 市場化程度不高 4 5. 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢 4 6. 物業(yè)管理從業(yè)者的素質問題 5 7. 對問題的原因分析歸納 5 三、未來發(fā)展的的趨勢 6四、結論 6 參考文獻 7 一、物業(yè)管理的現(xiàn)狀物業(yè)管理是一個社會性的服務行業(yè)，具有涉及面廣、綜合性強、重要程度高、社會影響大的特點，它與老百姓的日常生活息息相關，直接關系到老百姓的安居樂業(yè)，涉及社會生活的方方面面

3、。我國的物業(yè)管理始于世紀年代初，經(jīng)過20多年艱難的探索和起步，從無到有，從弱到盛，逐漸發(fā)展壯大起來。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領域。物業(yè)管理的發(fā)展，不僅推動了中國城市的文明化進程，配合了政府的改革與經(jīng)濟建設，更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式，老百姓的生活質量得到了實實在在的提高。但不可否認，我國物業(yè)管理雖然大踏步地走過了20多年，但與國外成熟的物業(yè)管理相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展膨脹，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務有一定的差距。故此，大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理

4、經(jīng)驗，探索符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，建立社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理新路，是目前中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的迫切需要。香港地區(qū)和國外專業(yè)及一流的物業(yè)管理公司，進入中國內(nèi)地的物業(yè)管理市場發(fā)展亦是必然的路向。由于物業(yè)管理在我國還是一個剛起步的行業(yè)，所以不可避免存在一系列問題阻礙起發(fā)展。二、物業(yè)管理存在的問題及原因分析我國物業(yè)管理雖然發(fā)展了30多來年，但與國外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。同時我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問題和不足。1、體制問題 從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%

5、以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商。自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權自主型的物業(yè)管理企業(yè)。以深圳為例，在深圳18家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國有或國有參股（實際掌控一切生殺大權），1家是民營上市股份公司；而且18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權在開發(fā)商手中）。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。 2、法律法規(guī)滯后，體系不完善。我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：30年的時間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其

6、次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結構 ，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法、物業(yè)企業(yè)財務管理規(guī)定、住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法、關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知、物業(yè)管理企業(yè)資質試行辦法、物業(yè)管理委托合同示范文本、業(yè)主公約示范

7、文本、前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指導，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。 因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。 業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重消費者的權益而由相關法規(guī)條例賦予他們的民事權利，但因沒有賦予與此權利相對應的義務，致使在實際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會的這個權利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。近年來，業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社

8、會矚目的新聞焦點即是例證之一，如鹿港小鎮(zhèn)的業(yè)主委員會擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。實際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責任的實際能力，當其違約時根本無法保證物業(yè)公司實現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟利益。3、政府職能的問題首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付20多個部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費為例：既要報物業(yè)主管部門的資質檢查證書；又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業(yè)主管

9、部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標準，領取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。 4、市場化程度不高我國物業(yè)管理雖然是適應房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。首先，物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)

10、一的市場。其次，市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導價，建設單位補貼,多種經(jīng)營、以副補主。物業(yè)管理服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，直接導致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務質量難以有本質提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。 5、物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。據(jù)統(tǒng)計，到2009年底全國實行物業(yè)管理的房屋建筑面積131861.76萬平方米，而物業(yè)管理企業(yè)近2萬家，從業(yè)人員達200萬人，平均每個物業(yè)

11、管理企業(yè)僅管6.59萬平方米，其中小的企業(yè)僅管理兩萬多平方米的物業(yè)，每個物業(yè)管理人員平均只管669.31平方米，可見管理規(guī)模之小。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機構有1200多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管理面積也不過7000萬平方米，小的不足10萬平方米,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個物業(yè)管理公司。然而“麻雀雖小，五臟俱全”,“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費。6物業(yè)管理從業(yè)者的素質問題物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質偏低，管理服務不到位。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的

12、自身建設，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內(nèi)容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產(chǎn)權人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障。據(jù)中國消費者協(xié)會2008年投訴情況統(tǒng)計資料表明，該年全國物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費、

13、亂攤派現(xiàn)象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據(jù)中國消費者協(xié)會2009年底至2010年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調查結果顯示：在對現(xiàn)有物業(yè)管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費者認為“房屋及設備的維修”不到位，有34.57%的認為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認為“水電氣的供應”不到位，有25.34%的認為“交通管理”不到位，有24.65%的認為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認為“其他”服務不到位。 7.題的原因分析歸納通過對以上六個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結為

14、三個方面：即政府、企業(yè)和社會。政府方面：首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善；其次，由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預過多，缺少服務意識；第三，對物業(yè)管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強制實行招投標制還是采取自愿，都沒有一個明確的法規(guī)政策規(guī)定；第四，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。 企業(yè)方面：首先，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權不

15、明，權責不清，不能獨立經(jīng)營運作；其次，發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實情況，只能以副補主和靠開發(fā)商補貼，導致物業(yè)管理服務質量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。第四，由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導致物業(yè)管理的服務質量不盡如人意。 社會方面：首先，由于大多數(shù)消費者剛從計劃經(jīng)濟的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”；第二，業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調權利而忽視相應的義務；第三，

16、社會關注程度不夠，許多媒體只是關注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔起相應的公正客觀報道的社會責任；第四，行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應有的作用。 四、未來發(fā)展的的趨勢物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，被業(yè)內(nèi)人士普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升， 物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯(lián)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化、專業(yè)化、社會化的軌道?，F(xiàn)今的物業(yè)管理現(xiàn)狀是物業(yè)管理公司或

17、其員工的專業(yè)化能力遠遠跟不上市場形勢，管理態(tài)度的惡劣、管理水平的低下、管理資源的浪費、管理效率的匱乏都是不容忽視的問題。規(guī)范化。使物業(yè)管理企業(yè)建立一套完整、科學、規(guī)范的管理體系、工作標準和服務程序，對每個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，都有明確的規(guī)定，讓每個員工在工作中都有章可循，確保工作質量，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保嫣岣咂髽I(yè)的管理水平和服務質量，增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的管理和服務進入和占領市場，健全科學的組織機械，各職能部門各司其職，既分工又合作，小型企業(yè)依賴專營公司，大型企業(yè)實現(xiàn)集團化經(jīng)營。小型物業(yè)管理企業(yè)除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項目以合同的形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，而物業(yè)公司將代表業(yè)主監(jiān)督各類專營公司的工作，這樣，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，按合同進行管理協(xié)調、考核評價。社會化。加大物業(yè)管理的覆蓋面：要從新建小區(qū)到老城區(qū)、政府直管公房，從車站、碼頭到政府后勤機關、政府辦公樓，全面推向市場進行物業(yè)管理；