前期物業(yè)管理服務(wù)PPT課件

1、本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗(yàn)收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗(yàn)收前期物業(yè)管理的職責(zé)第1頁/共52頁學(xué)習(xí)目的與要求1了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設(shè)單位的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)2掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3重點(diǎn)掌握重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定第2頁/共52頁第一節(jié) 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容第3頁/共52頁一、前期物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條： 第4頁/共52頁前期物業(yè)管理的含義理解第5頁/共52頁二、前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的工作

2、是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面第6頁/共52頁第二節(jié) 前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托的含義委托代理理論委托代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題第7頁/共52頁 首先是一個法律用語，是指當(dāng)事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進(jìn)行法律上的行為 又是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)上的名詞。是指委托方通過一定的交易方式由被委托人去完成某一目標(biāo)的行為一、委托的含義 第8頁/共52頁委托(Principal)的含義續(xù)第9頁/共52頁 運(yùn)用委托代理理論分析我國現(xiàn)階段物業(yè)管理市場的發(fā)展及其存在問題是有其特別重要的意義 在物業(yè)管理前

3、期階段，絕大多數(shù)的開發(fā)建設(shè)單位選擇自建的物業(yè)公司管理其開發(fā)的物業(yè)，實(shí)質(zhì)是一個降低交易成本的市場化取向二、委托-代理理論第10頁/共52頁 前期物業(yè)管理的委托是指既是一種法律行為也是一種經(jīng)濟(jì)行為三、前期物業(yè)管理的委托第11頁/共52頁（一）物業(yè)管理的委托關(guān)系第12頁/共52頁（二）前期物業(yè)管理的委托代理是對投資商、發(fā)展商、承建商、代理商、和物業(yè)管理企業(yè)是一個有機(jī)資源整合大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)早期就已有前期物業(yè)管理的合作協(xié)議第13頁/共52頁（三）前期物業(yè)管理委托方式 委托方式委托方式顧問管理顧問管理合作管理合作管理全權(quán)委托管理全權(quán)委托管理第14頁/共52頁 前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題:委托

4、人選擇代理人的取向在委托活動中信息的作用前期物業(yè)管理委托的法律形式四、前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題第15頁/共52頁第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入：概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)第16頁/共52頁一、前期介入的概念第17頁/共52頁二、前期介入的作用積極作用 ：第18頁/共52頁三、前期介入的方式及主要工作前期介入三種情況第19頁/共52頁四、注意事項(xiàng)前期介入的咨詢服務(wù)對象，主要是開發(fā)建設(shè)單位，其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理企業(yè)早期介入一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位的需要確定第20頁/共52頁（一

5、）前期介入與前期管理的時間劃分項(xiàng)目前期項(xiàng)目前期與建設(shè)單位簽與建設(shè)單位簽訂管理合同始訂管理合同始（收樓前（收樓前3-6個月）個月）與業(yè)委會簽訂與業(yè)委會簽訂第一份合同第一份合同前期前期介入介入前期前期管理管理第21頁/共52頁（二）前期介入與前期管理的主要區(qū)別 前期介入與前期管理的主要區(qū)別在于：是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系合同關(guān)系兩點(diǎn)標(biāo)志：第22頁/共52頁第四節(jié) 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收第23頁/共52頁一、竣工驗(yàn)收竣工第24頁/共52頁（一）竣工驗(yàn)收及其種類 工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員

6、會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設(shè)單位，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收第25頁/共52頁竣工驗(yàn)收及其種類續(xù) 第26頁/共52頁竣工驗(yàn)收依據(jù)：（二）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作第27頁/共52頁1.竣工驗(yàn)收的法規(guī)依據(jù) 所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都要按照1990年9月11日國家建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法進(jìn)行竣工驗(yàn)收；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，應(yīng)依據(jù)1993年12月1日國家建設(shè)部頒發(fā)的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第28頁/共52頁竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：2.竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)第29頁/共52頁做好以下竣工驗(yàn)收工作：3.竣工驗(yàn)收的主要工作第30頁/共52頁建筑商應(yīng)

7、準(zhǔn)備和提交的竣工資料包括：竣工工程項(xiàng)目一覽表、圖紙施工記錄竣工圖隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗(yàn)和檢測記錄永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量保證；土建施工的試驗(yàn)記錄竣工驗(yàn)收的主要工作續(xù)一第31頁/共52頁土建施工記錄設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄建筑商和設(shè)計(jì)單位提供的建筑物使用注意事項(xiàng)該工程的有關(guān)技術(shù)決定工程結(jié)算資料、文件和簽證等竣工驗(yàn)收的主要工作續(xù)二第32頁/共52頁二、物業(yè)的接管驗(yàn)收定義：地位：這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗(yàn)收過程第33頁/共52頁（一）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收條件不同驗(yàn)收

8、條件不同交接對象不同交接對象不同第34頁/共52頁（二）接管驗(yàn)收的內(nèi)容第35頁/共52頁接管驗(yàn)收資料：產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料物業(yè)管理所必需的其他資料接管驗(yàn)收資料第36頁/共52頁第五節(jié) 交樓的程序與管理交樓的程序與管理交樓與收樓交樓與收樓交樓工作的策劃交樓工作的策劃交樓應(yīng)注意的問題交樓應(yīng)注意的問題第37頁/共52頁一、交樓與收樓 交樓：交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位根據(jù)預(yù)售的合同要求，按時按質(zhì)將物業(yè)交付給業(yè)主，實(shí)現(xiàn)房屋物業(yè)買賣過程的物與權(quán)屬的移交過程 收樓：收樓： 業(yè)主接收新房屋 兩者的實(shí)質(zhì)：兩者的實(shí)質(zhì)：業(yè)主對物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)被第三次驗(yàn)收第

9、38頁/共52頁竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收、收樓比較比較內(nèi)容竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收交 樓時間物業(yè)建設(shè)完好竣工驗(yàn)收合格接管驗(yàn)收完畢交界對象承建單位與建設(shè)單位建設(shè)單位與物業(yè)公司物業(yè)公司與業(yè)主重點(diǎn)滿足設(shè)計(jì)要求滿足安全、使用功能的要求 滿足具體使用要求建設(shè)項(xiàng)目（工程竣工驗(yàn)收辦法 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 售樓或預(yù)售合同第39頁/共52頁二、交樓工作的策劃交樓工作的策劃文件的準(zhǔn)備文件的準(zhǔn)備交樓的組織準(zhǔn)備交樓的組織準(zhǔn)備形象的設(shè)計(jì)、環(huán)境的營造形象的設(shè)計(jì)、環(huán)境的營造第40頁/共52頁交樓應(yīng)注意的問題：交樓時應(yīng)讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設(shè)施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益交樓時管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場上，問答和解決房屋質(zhì)量問題

10、三、交樓應(yīng)注意的問題第41頁/共52頁第六節(jié) 綜合驗(yàn)收指開發(fā)項(xiàng)目按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織進(jìn)行的物業(yè)建設(shè)質(zhì)量認(rèn)證的工作 綜合驗(yàn)收工作實(shí)質(zhì)是物業(yè)建設(shè)質(zhì)量合格的認(rèn)證過程定義性質(zhì)第42頁/共52頁第七節(jié) 前期物業(yè)管理的職責(zé)前期物業(yè)管理的職責(zé)開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)第43頁/共52頁按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所提供機(jī)會，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝與調(diào)試，使物

11、業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況一、開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)第44頁/共52頁參加竣工驗(yàn)收的全過程，確保竣工驗(yàn)收合格后，才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)續(xù)第45頁/共52頁物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家的規(guī)定，承攬相應(yīng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)根據(jù)與建設(shè)單位簽定的物業(yè)管理合同，提供相應(yīng)的管理服務(wù)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的進(jìn)行接管驗(yàn)收根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和員

12、工守則并書面告知乙方二、受聘物業(yè)管理的職責(zé)第46頁/共52頁建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和物業(yè)使用守則的行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)一第47頁/共52頁不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)在前期物業(yè)管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)，必須移交所有的管理資料受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)二第48頁/共52頁前期物業(yè)管理的含義物業(yè)管理?xiàng)l例對前期物業(yè)管理的有關(guān)含義對前期物業(yè)管理的理解前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介人前期介入的概念前期介入的作用前期介入的方式及工作應(yīng)注意的事項(xiàng)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收