2014年5月廣東河源市寫字樓調(diào)研報(bào)告31p

1、河源市寫字樓調(diào)研報(bào)告20142014年年5 5月月8 8日日謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈: :廣東長鴻實(shí)業(yè)集團(tuán)廣東長鴻實(shí)業(yè)集團(tuán)贏商網(wǎng)8月福利活動(dòng)：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。活動(dòng)時(shí)間：2014年8月11日9月10日http:/ 一個(gè)城市的寫字樓需求旺盛程度與當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，河源市作為一個(gè)三四線城市，寫字樓市場起步較晚，目前還處在發(fā)展階段，市場有待進(jìn)一步的培育和發(fā)展。許多的企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)仍然選擇在住宅或商鋪辦公。已有的寫字樓物業(yè)檔次也在逐步提高，盡量滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要。2、河源辦公物業(yè)分布較分散，成規(guī)模的寫字樓辦公物業(yè)主要集中在建設(shè)大道附近區(qū)域 河源市區(qū)有5

2、000余家中小企業(yè)，辦公場所分布比較分散，多數(shù)選擇在沿街商鋪或住宅辦公（如興源路、河源大道附近）。目前成規(guī)模的寫字樓辦公物業(yè)主要集中在建設(shè)大道附近區(qū)域。但由于寫字樓普遍檔次不高，商務(wù)中心格局優(yōu)勢(shì)并不突出。3、寫字物業(yè)的租售情況整體較好，尤其是停車方便、裝修檔次佳的辦公場地，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 據(jù)調(diào)查，河源目前現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)主要以銷售為主，且情況較好。寫字樓的租金水平普遍集中在30-40元/m2月左右（含裝修）。個(gè)別素質(zhì)較好的（如華達(dá)凱旋廣場），租金在50元/m2月左右（含裝修）。寫字樓物業(yè)的售價(jià)水平則主要集中在8200-9000元m2。 隨著入駐率的提升，部分寫字樓物業(yè)（如東方明珠大廈

3、等）停車位不足、電梯荷載量低等弊端逐漸凸顯，對(duì)租客造成了一定的負(fù)面影響。而對(duì)于那些停車方便、裝修檔次較好的辦公場地，則更受市場青睞。河源市寫字樓市場分布贏商網(wǎng)8月福利活動(dòng)：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。活動(dòng)時(shí)間：2014年8月11日9月10日http:/ 按照城市發(fā)展的行政區(qū)域，目前河源市寫字樓由高新區(qū)和源城區(qū)組成，其中高新區(qū)檔次和品質(zhì)較高，價(jià)值導(dǎo)向引領(lǐng)整個(gè)河源市寫字樓發(fā)展方向。源城區(qū)高新區(qū)格局特點(diǎn)高端寫字樓區(qū)域配套成熟，商業(yè)氛圍濃交通便利，最早期寫字樓，最為集中區(qū)域河源市寫字樓個(gè)案研究商匯國際開發(fā)商：美聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商：美聯(lián)地產(chǎn)項(xiàng)目位置：河源市文明路項(xiàng)目位置：河源市文

4、明路38號(hào)號(hào)總建筑面積：總建筑面積：67057.56 平方米平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2013年年12月月9日日 售價(jià)售價(jià): 79009000元元 包裝修包裝修 租價(jià)租價(jià):40元元/m2樓層：樓層：26層層 1-5層商業(yè)層商業(yè)層高：層高：3米米9電梯：電梯：6部部套數(shù)：套數(shù)：163套套車位：車位：1000個(gè)個(gè)物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：3元元8得房率：得房率：78%優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠方式：按揭99折，一次性折，一次性98折、折、5年返租年返租配套設(shè)施：多動(dòng)能會(huì)議室、大型休閑廣場、公共衛(wèi)生間、茶水間、中央空調(diào)、空中配套設(shè)施：多動(dòng)能會(huì)議室、大型休閑廣場、公共衛(wèi)生間、茶水間、中央空調(diào)、空中花園?；▓@。銷售情況樓

5、層樓層1313層層1414層層1515層層1616層層1717層層1818層層1919層層2020層層2121層層2222層層2323層層2424層層 合計(jì)合計(jì)己售己售4414886439未售未售888447482457抵押抵押備案備案4414886439樓層樓層1 1層層2 2層層3 3層層4 4層層5 5層層6 6層層7 7層層8 8層層9 9層層1010層層1111層層1212層層合計(jì)合計(jì)己售己售商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪426416未售未售88682436抵押抵押備案備案426416共148套，備案55套，93套未售，銷售率達(dá)37.1%，開發(fā)商資金充足。所有樓層全都推出來銷售，客戶選擇性大，

6、不受樓層影響，造成后面不好的戶型難賣出去，去化不均。贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新量同行第一！下載地址：http:/ 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、包裝修。、包裝修。2、多功能會(huì)議系統(tǒng)、多功能會(huì)議系統(tǒng)、大型休閑場地。大型休閑場地。3、1000個(gè)停車位，個(gè)停車位，保障需求，安全便捷。保障需求，安全便捷。4、全玻璃幕墻，時(shí)、全玻璃幕墻，時(shí)尚大氣的外觀容量采尚大氣的外觀容量采光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。5、整體中央空間，、整體中央空間，分戶計(jì)量，比普通空分戶計(jì)量，比普通空間節(jié)能間節(jié)能30%。劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、地段已成熟沒有、地段已成熟沒有太大的升值空間。太大的升值空

7、間。2、四周都是住宅居、四周都是住宅居民，汽車站就在對(duì)面民，汽車站就在對(duì)面體現(xiàn)不出項(xiàng)目的檔次。體現(xiàn)不出項(xiàng)目的檔次。3、路面行駛車輛多，、路面行駛車輛多，經(jīng)常有堵車現(xiàn)像。經(jīng)常有堵車現(xiàn)像。匯景廣場開發(fā)商：河源市匯景置業(yè)有限公司開發(fā)商：河源市匯景置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：越王大道與永祥路交匯處項(xiàng)目位置：越王大道與永祥路交匯處總建筑面積：總建筑面積：44933.9 平方米平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2013年年7月月20日日 售價(jià)售價(jià): 82009000元元 毛坯房毛坯房 租價(jià)租價(jià): 樓層：樓層：24層層 1-2層大堂層大堂層高：層高：3米米95電梯：電梯：6部部套數(shù)：套數(shù)：261套套車位：車位：450個(gè)個(gè)

8、物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)： 得房率：得房率：75%優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠方式：按揭92折折配套設(shè)施：希爾頓酒店、公共衛(wèi)生間、配套設(shè)施：希爾頓酒店、公共衛(wèi)生間、5部電梯部電梯1部貨梯、商業(yè)中心、中央空調(diào)。部貨梯、商業(yè)中心、中央空調(diào)。銷售情況樓層樓層1313層層1414層層1515層層1616層層1717層層1818層層1919層層2020層層2121層層2222層層2323層層2424層層 合計(jì)合計(jì)己售己售884485845未售未售88319抵押抵押88824備案備案884485845樓層樓層1 1層層2 2層層3 3層層4 4層層5 5層層6 6層層7 7層層8 8層層9 9層層1010層層1111層層12

9、12層層合計(jì)合計(jì)己售己售商鋪24167187844未售未售2316抵押抵押2352188433備案備案24167187844共171套，備案89套，抵押57套，25套未售，銷售率達(dá)52.1%，10層以上視線好，去化速度快。銀行解壓速度緩慢，客戶能選擇性少。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、希爾頓酒店、商、希爾頓酒店、商業(yè)中心，未來升值空業(yè)中心，未來升值空間高。間高。2、450個(gè)停車位，保個(gè)停車位，保障需求，安全便捷。障需求，安全便捷。3、全玻璃幕墻，時(shí)、全玻璃幕墻，時(shí)尚大氣的外觀容量采尚大氣的外觀容量采光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。4、整體中央空間，、整體中央空間，分戶計(jì)量，比普通空分戶計(jì)量，比普通空

10、間節(jié)能間節(jié)能30%。劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、地段位置較偏，、地段位置較偏，商圈成熟還需要一段商圈成熟還需要一段時(shí)間的發(fā)展。時(shí)間的發(fā)展。2、價(jià)格相對(duì)目前河、價(jià)格相對(duì)目前河源來說，是最高的。源來說，是最高的。中心壹號(hào)開發(fā)商：世揚(yáng)地產(chǎn)開發(fā)商：世揚(yáng)地產(chǎn)項(xiàng)目位置：河源市建設(shè)大道與大同路交匯處項(xiàng)目位置：河源市建設(shè)大道與大同路交匯處總建筑面積：總建筑面積：29625.27平方米平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2012年年5月月18日日售價(jià)售價(jià): 78008300元元 毛坯房毛坯房 租價(jià)租價(jià):40元元/m2樓層：樓層：22層層 1-5層商業(yè)層商業(yè)層高：層高：2米米7電梯：電梯：6部部套數(shù)：套數(shù)：121套套車位：車位：700

11、個(gè)個(gè)物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：3元元得房率：得房率：75%優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠方式：按揭92折折配套設(shè)施：公共衛(wèi)生間、配套設(shè)施：公共衛(wèi)生間、5部電梯部電梯1部貨梯、中央空調(diào)。部貨梯、中央空調(diào)。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、周圍商圈成熟，、周圍商圈成熟，無論購物或休閑都很無論購物或休閑都很方便。方便。2、700個(gè)停車位，保個(gè)停車位，保障需求，安全便捷。障需求，安全便捷。3、全玻璃幕墻，時(shí)、全玻璃幕墻，時(shí)尚大氣的外觀容量采尚大氣的外觀容量采光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。4、整體中央空間，、整體中央空間，分戶計(jì)量，比普通空分戶計(jì)量，比普通空間節(jié)能間節(jié)能30%。劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、使用年限只有、使用年限只有28年。年。2

12、、剩下戶型面積較、剩下戶型面積較大，樓層較高，價(jià)格大，樓層較高，價(jià)格相對(duì)較高。相對(duì)較高。翔龍國際開發(fā)商：河源市華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商：河源市華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：河源市新市區(qū)建設(shè)大道項(xiàng)目位置：河源市新市區(qū)建設(shè)大道52號(hào)號(hào)總建筑面積：總建筑面積：22677.72平方米平方米開盤時(shí)間：未開盤開盤時(shí)間：未開盤售價(jià)售價(jià): 79008700元元 毛坯房毛坯房 租價(jià)租價(jià): 樓層：樓層：18層層 1-3層商業(yè)層商業(yè)層高：層高：3米米5電梯：電梯：3部部套數(shù)：套數(shù)：101套套車位：車位：200個(gè)個(gè)物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2元元8得房率：得房率：72%優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠方式：按揭96折，一次性折，一次性

13、95折折配套設(shè)施：空中花園、公共衛(wèi)生間、配套設(shè)施：空中花園、公共衛(wèi)生間、5部電梯部電梯1部貨梯、中央空調(diào)。部貨梯、中央空調(diào)。銷售情況樓層樓層1 1層層2 2層層3 3層層4 4層層5 5層層6 6層層7 7層層8 8層層9 9層層合計(jì)合計(jì)己售己售商鋪商鋪商鋪268未售未售抵押抵押666624備案備案268樓層樓層1010層層1111層層1212層層1313層層1414層層1515層層1616層層1717層層1818層層合計(jì)合計(jì)己售己售66416未售未售66618抵押抵押66618備案備案66416共84套，備案24套，抵押42套，18套未售，銷售率達(dá)28.6%。銀行解壓速度緩慢，客戶能選擇性少

14、，低樓層沒有高樓層受客戶喜愛。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、周圍商圈成熟，、周圍商圈成熟，無論購物或休閑都很無論購物或休閑都很方便。方便。2、每層都有兩個(gè)、每層都有兩個(gè)38m2空中花園，在公空中花園，在公辦之間還可以呼吸新辦之間還可以呼吸新鮮空氣。鮮空氣。3、全玻璃幕墻，時(shí)、全玻璃幕墻，時(shí)尚大氣的外觀容量采尚大氣的外觀容量采光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。4、整體中央空間，、整體中央空間，分戶計(jì)量，比普通空分戶計(jì)量，比普通空間節(jié)能間節(jié)能30%。劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、停車位較少，無、停車位較少，無法保障需求。法保障需求。2、銷售戶型面積較、銷售戶型面積較大，樓層選擇性少，大，樓層選擇性少，最少面積最少面積4

15、00m2。3、使用率不高，有、使用率不高，有較多的面積浪費(fèi)。較多的面積浪費(fèi)。東方銀座開發(fā)商：河源市貝德置業(yè)有限公司開發(fā)商：河源市貝德置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：建設(shè)大道以南華達(dá)街東邊項(xiàng)目位置：建設(shè)大道以南華達(dá)街東邊總建筑面積：總建筑面積：20259.5平方米平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年年12月月15日日售價(jià)售價(jià): 5600元元 均價(jià)均價(jià) 租價(jià)租價(jià):35元元/m2 裝修裝修 25元元/m2 毛坯毛坯樓層：樓層：16層層 1層大堂層大堂層高：層高：2米米7電梯：電梯：3部部套數(shù)：套數(shù)：154套套車位：車位：200個(gè)個(gè)物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2元元6得房率：得房率：72%優(yōu)惠方式：按揭優(yōu)惠方式：按揭98折

16、，一次性折，一次性97折折配套設(shè)施：公共衛(wèi)生間、配套設(shè)施：公共衛(wèi)生間、3部電梯、中央空調(diào)。部電梯、中央空調(diào)。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、周圍商圈成熟，、周圍商圈成熟，無論購物或休閑都很無論購物或休閑都很方便。方便。2、全玻璃幕墻，時(shí)、全玻璃幕墻，時(shí)尚大氣的外觀容量采尚大氣的外觀容量采光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。3、整體中央空間，、整體中央空間，分戶計(jì)量，比普通空分戶計(jì)量，比普通空間節(jié)能間節(jié)能30%。劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，、內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，住宅和辦公沒有區(qū)分。住宅和辦公沒有區(qū)分。2、剩下銷售戶型都、剩下銷售戶型都是復(fù)式，較少客戶選是復(fù)式，較少客戶選擇使用。擇使用。3、是較最的一批寫、是較最

17、的一批寫字樓，配套不是很完字樓，配套不是很完善。善。銘成大廈開發(fā)商：河源市銘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商：河源市銘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：建設(shè)大道與越王大道交匯處項(xiàng)目位置：建設(shè)大道與越王大道交匯處總建筑面積：總建筑面積：37435平方米平方米開盤時(shí)間：開盤時(shí)間： 售價(jià)售價(jià): 租價(jià)租價(jià): 樓層：樓層：25層層 1-3層商業(yè)層商業(yè)層高：層高：3米米5電梯：電梯：5部部套數(shù)：套數(shù)：154套套車位：車位：100個(gè)個(gè)物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)： 得房率：得房率：75%優(yōu)惠方式：優(yōu)惠方式：配套設(shè)施：公共衛(wèi)生間、配套設(shè)施：公共衛(wèi)生間、3部電梯、中央空調(diào)。部電梯、中央空調(diào)。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、占據(jù)道路主干，、占據(jù)道路主干

18、，未來升值空間高。未來升值空間高。2、全玻璃幕墻，時(shí)、全玻璃幕墻，時(shí)尚大氣的外觀容量采尚大氣的外觀容量采光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。光、通風(fēng)和保溫動(dòng)能。劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、停車位較少，、停車位較少，無法保障需求。無法保障需求。2、地段位置較偏，、地段位置較偏，商圈成熟還需要一段商圈成熟還需要一段時(shí)間的發(fā)展。時(shí)間的發(fā)展。3、附帶價(jià)值不高。、附帶價(jià)值不高。河源市寫字樓市調(diào)總結(jié)贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新量同行第一！下載地址：http:/ 河源市寫字樓產(chǎn)品特征a：外立面特征：外墻材料采用low-e玻璃幕墻，b：硬件發(fā)展體現(xiàn)了對(duì)生態(tài)節(jié)能型的追求；c：空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)一般采用vav空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量，比普通空調(diào)節(jié)能30%。d：建外形標(biāo)新立異，正當(dāng)標(biāo)志性建筑；e：室內(nèi)空間靈活劃分，滿足不同類型企業(yè)的商務(wù)功能需求。f