地鐵5號線塘朗綜合體項目策劃招商運營框架報告45P

1、 深圳市天健商業(yè)物業(yè)運營有限公司地鐵5號線塘朗綜合體項目策劃·招商·運營框架報告深圳市天健商業(yè)物業(yè)運營有限公司2012年4月目 錄第一篇：策劃篇一、項目概況···································&#

2、183;·················································&#

3、183;2二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀···············································

4、83;······························4三、商業(yè)定位··················&#

5、183;·················································&#

6、183;·················8四、商業(yè)規(guī)劃建議·······························

7、;··················································

8、;·11第二篇：招商篇一、基本策略··············································&#

9、183;·······································16二、基本目標(biāo)·········

10、··················································

11、···························17三、商家的引進(jìn)·····················

12、83;·················································

13、83;···········18四、商家進(jìn)駐要求和原則····································&#

14、183;······································19五、招商管理控制·········

15、3;·················································

16、3;·····················20六、鋪位控制···························&#

17、183;·················································&#

18、183;········21七、步驟及流程········································

19、;············································22八、工作流程····

20、83;·················································

21、83;······························28九、保障及資源··················

22、··················································

23、···············29第三篇：運營篇一、租金及遞增率································&

24、#183;·················································3

25、2二、免租期·················································

26、······································34三、價格制定··········

27、3;·················································

28、3;························35四、經(jīng)營方式························&#

29、183;·················································&#

30、183;·········36五、盈利模型·······································

31、·············································37六、管理理念···

32、3;·················································

33、3;······························40策 劃 篇 三軍未動 糧草先行一、項目概況1、項目區(qū)位：項目位于地鐵5號線塘朗車輛段東北角，位于塘朗山北側(cè)，留仙大道南側(cè)，毗鄰南山大學(xué)城地區(qū)，處在大學(xué)城片區(qū)的核心位置，南方科技大學(xué)附近、面對塘朗山，具備良好的地段及資源價值。2、項目

34、指標(biāo)：區(qū)域功能用地面積建筑面積容積率a區(qū)綜合體項目4358526.15萬6b區(qū)保障性住房22514780003.46c區(qū)配套小學(xué)1978880000.41d區(qū)保障性住房1253951918001.53f區(qū)軌道實訓(xùn)基地-本次報告所指的策劃、招商、運營等內(nèi)容均指向a區(qū)綜合體項目商業(yè)部分（下同），a區(qū)綜合體項目主要規(guī)劃指標(biāo)如右圖所示。商業(yè)初步定為區(qū)域集中型商業(yè)，體量為48000平方米。3、周邊狀況項目西北和東北面屬塘朗村、福光村占地，大量農(nóng)民房和工廠扎堆，但同時南方科大、中科院研究院和西麗高爾夫球場等昭示片區(qū)發(fā)展?jié)摿Αｍ椖勘敝撂晾蚀?，南至南坪、東北至崇文公園和田寮村，西南至大學(xué)城，目前現(xiàn)狀未來將出現(xiàn)

35、巨大調(diào)整，未來將打造成為深圳大學(xué)學(xué)府圣地。本項目周邊未來的整體發(fā)展將是以大學(xué)學(xué)府為核心的新型發(fā)展區(qū)域。4、交通體系：南山及福田等地都可經(jīng)沙河西路、留仙大道、福龍大道、南坪快速等順暢到達(dá)本項目，此外還有地鐵5號線以及全市軌道交通系統(tǒng)建立起來的覆蓋全市的路網(wǎng)，項目整體可達(dá)性良好。項目整體上屬于深圳次區(qū)級中心，片區(qū)目前成熟度不高，大學(xué)城建設(shè)尤其南方科大和深大等高校的建設(shè)以及地鐵經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將促使本區(qū)域成為南山最有潛力的區(qū)域之一。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：1、西麗片區(qū)商業(yè)發(fā)展格局：目前區(qū)域形成了西麗鎮(zhèn)、龍珠片區(qū)、桃源村三大商圈，大學(xué)城片區(qū)商業(yè)配套相對薄弱。西麗鎮(zhèn)商圈以天虹商場為核心的商業(yè)帶，有百貨以及

36、超市，定位為區(qū)域商業(yè)配套，同時輻射大學(xué)城片區(qū)，檔次中低；龍珠商圈以華潤萬家超市為核心的商業(yè)帶，定位為龍珠片區(qū)社區(qū)商業(yè)配套，以滿足區(qū)域內(nèi)部生活需求為主，檔次中低；桃源村商圈是圍繞桃源村形成的商業(yè)帶，多以街鋪為主，有集中性超市賣場，定位為社區(qū)居民配套商業(yè)類型，檔次較低。大學(xué)城片區(qū)商業(yè)目前為社區(qū)街鋪與自然村中商業(yè)為主，沒有形成規(guī)模，檔次很低，以社區(qū)型超市為核心分布，整體商業(yè)配套不足。2、主要商圈發(fā)展概況商圈名稱主要業(yè)態(tài)商業(yè)面積（）租金區(qū)間典型商業(yè)人流量商圈描述桃源村商圈超市、百貨、五金、家居、服飾、約5萬80-200元/月/歲寶百貨較旺1、位于桃源村內(nèi)部，居住人口多，商業(yè)氛圍較好； 2、擁有中型商業(yè)

37、網(wǎng)點，輻射范圍為桃源村片區(qū)； 3、居家類商業(yè)功能較齊全； 4、滿足中低層次人群的商業(yè)消費需求； 5、商業(yè)形態(tài)較為單一。西麗鎮(zhèn)商圈便利店、五金、文具、餐飲、美容美發(fā)、社區(qū)診所約6.7萬80-250元/月/天虹商場、人人樂良好1、該商業(yè)為西麗區(qū)域的核心商業(yè)，人氣較好； 2、擁有中大型商業(yè)網(wǎng)點，輻射西麗片區(qū)； 3、滿足中低層次人群的商業(yè)消費需求； 4、商業(yè)形態(tài)較為豐富，可滿足不同階層人士消費。龍珠商圈餐飲、汽車交易、美容美發(fā)、便利店約3萬50-150元/月/華潤萬家一般1、該商圈為滿足珠光村區(qū)域需求而形成； 2、以人人樂超市為核心，輻射范圍為龍珠片區(qū)； 3、滿足中低層次人群的商業(yè)消費需求； 4、商業(yè)

38、形態(tài)以滿足生活需求為主。3、區(qū)域商業(yè)目前項目所在片區(qū)商業(yè)氛圍不濃，且檔次非常低，與片區(qū)未來發(fā)展的需求方向具有較大的差距。周邊集中式商業(yè)僅在學(xué)苑大道和平山分別有一個面積約4000的美康百貨；學(xué)苑大道等處分布數(shù)量眾多的小街鋪，但檔次較低。大學(xué)城區(qū)域無大型生活配套，學(xué)生購物一般乘車去西麗鎮(zhèn)的人人樂或者天虹。4、消費需求：核心需求：未來地鐵塘朗段物業(yè)保障房規(guī)模有3861戶左右，本項目也有超20萬的居住面積，項目對面二類居住用地及斜對面寶能地產(chǎn)舊改項目規(guī)劃住宅約90萬，未來居住人口約3萬人，這些都是未來核心商業(yè)需求；重要需求：距離項目僅僅300多米距離的南方科大和深大北校區(qū)未來將分別有數(shù)萬的全日制學(xué)生，

39、距離項目僅僅500-1000米距離的兩個大型住宅區(qū)規(guī)劃約100萬建筑總量（含約80萬住宅），未來將有2.5萬的居住人口，是本商業(yè)的重要需求；大學(xué)城外溢需求：大學(xué)城和高職院有超過3萬人在校，2011年后大學(xué)園區(qū)的全日制在校生將達(dá)到6萬，是未來核心商業(yè)需求區(qū)域外溢需求：鐵五號線的開通、北硅谷的建設(shè)等將極大提升項目的區(qū)域輻射力，西麗鎮(zhèn)和珠光村有外溢需求。5、外部競爭：寶能項目：項目北側(cè)的寶能項目擁有數(shù)萬平米的商業(yè)規(guī)劃，以智慧為主題，人文、藝術(shù)、生態(tài)為基調(diào)，以國際奢侈品品牌為主，輔以中高端商業(yè)，打造集購物、休閑、娛樂及餐飲于一體的多元化商業(yè)。北站商圈：地鐵5號線在為本項目帶來人流量的同時，也為本項目帶

40、來了深圳北站商圈巨大的壓力。多位業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示“深圳北站商圈將成為深圳最集中最有個性的商圈，媲美并趕超香港”。 龍華新城片區(qū)緊靠大學(xué)城片區(qū)，與本項目僅8分鐘車程，地鐵僅兩站，其規(guī)劃與發(fā)展將對本項目產(chǎn)生不可忽視的巨大壓力。本項目宜利用與北站商圈目標(biāo)客戶的差異化，在商業(yè)檔次、服務(wù)模式以及商業(yè)業(yè)態(tài)等方面避開與深圳北站的直接競爭關(guān)系，鎖定核心及重要客戶。充分放大軌道交通為項目商業(yè)帶來的價值提升，規(guī)避深圳北站商業(yè)圈對項目商業(yè)的不利影響。6、應(yīng)對措施：鎖定大學(xué)城片區(qū)常住居民，高校師生等核心及重要客戶，為其消費習(xí)慣量身定制商業(yè)服務(wù)；區(qū)別于北站商業(yè)的高流動性，以生活為主題，從家庭生活、時尚生活、商務(wù)生活等元

41、素入手形成差異化；在商業(yè)檔次上避免與深圳北站商圈的直接競爭，選擇符合周邊居民需求的中檔偏高檔次；商業(yè)業(yè)態(tài)圍繞生活主題，引入大型超市作為主力店，打造生活氛圍濃厚的一站式購物場所三、商業(yè)定位：1、定位分析外部空間環(huán)境：西麗區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)多為傳統(tǒng)型商業(yè)，整體檔次偏低；區(qū)域缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合型購物中心；大學(xué)城的建設(shè)及周邊改造，區(qū)域人口增加，質(zhì)素提高；但區(qū)域周邊的發(fā)展存在不確定性。小結(jié)：區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展需求，人口因素的支撐，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇和空間各利益方需求：打造長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營效益貢獻(xiàn)點；部分商家具有進(jìn)駐西麗的意向；區(qū)域消費者希望區(qū)域能提供更便利豐富的商業(yè)配套。小結(jié)：

42、通過與消費者和經(jīng)營者的初步溝通，顯示商業(yè)中心可以滿足市場期待，并具有操作性，同時可以達(dá)成開發(fā)愿景。內(nèi)部資源環(huán)境：臨近留仙大道、南坪快速、學(xué)苑路等主干道，交通通達(dá)性良好；項目臨近地鐵，將能吸引區(qū)域外圍消費客群；項目長條型地塊使商業(yè)具有較好的展示面。小結(jié)：可以滿足開發(fā)區(qū)域型商業(yè)中心的基本條件2、主題定位：依托大學(xué)城人文氣質(zhì)，打造涵括購物、美食、資訊、娛樂、會員、歡聚6種現(xiàn)代都市最為主流的時尚消費主張。倡導(dǎo)6合1的簡單生活，代表一種新型商業(yè)模式與地道生活味的完美交融，讓城市生活方式在平穩(wěn)轉(zhuǎn)化之中引導(dǎo)升級到一個全新的體驗水準(zhǔn)。simple life·中央智慧區(qū)·簡單生活方式中心作為

43、西麗區(qū)域的cld以及“深圳北硅谷“，必將帶來各方面的生活方式上重要的升級換代，包括家庭生活，時尚生活，商務(wù)生活等本項目的發(fā)展將為這種新的城市化生活帶來新的生活元素，形成區(qū)域的生活中心，引領(lǐng)時尚潮流的風(fēng)標(biāo)，以及休閑娛樂的坐標(biāo)，全面提升區(qū)域生活品質(zhì)。3、客戶定位主要消費群：城市中堅階級(含商務(wù)人士和白領(lǐng))重要消費群：家庭消費群、大學(xué)生消費群邊緣消費群：公務(wù)人士及年輕人群4、業(yè)態(tài)初步定位業(yè)態(tài)定位應(yīng)考慮展示不同商家特征，合理考慮不同業(yè)種和品牌的市場契合度；多種主題和形象針對不同消費群體的心理特征；多元化及多層次業(yè)態(tài)組合滿足各消費群體需求；銷售和后期經(jīng)營的角度考慮二者的平衡，規(guī)避矛盾。主力店：以知名的中

44、高檔時尚百貨、超市（含服裝、化妝品、電子產(chǎn)品、家居，可以帶有精品超市等）+娛樂主力店影院為基本組合次主力店：以中高檔服飾旗艦店、美食廣場、大型電玩、國際名品、風(fēng)味餐廳等為主要組合方向品牌專賣店：以精品服飾、個性數(shù)碼、運動休閑、休閑食品店等品牌專賣店為主要業(yè)態(tài)組合方向四、商業(yè)規(guī)劃建議：1、標(biāo)準(zhǔn)層建議消費者對商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積心里忍受極限為800010000平方米，建議項目標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在此區(qū)間，樓層建議不超過五層，以便于垂直人流的引導(dǎo)。1f：綜合型超市、百貨2f：綜合型超市、百貨、品牌旗艦店、休閑餐飲、零售3f：品牌旗艦店、精品服飾、國際名店4f：大型電玩、個性數(shù)碼、運動休閑、影院5f、影院、大型餐

45、飲2、人流動線建議：一條人流主動線，保證各個商鋪的均好性；適宜的街道尺度，保證購物的舒適性；宜曲不宜直的街道，增加購物的趣味性和局部商鋪的昭示性；出入口設(shè)置最大限度地方便人流進(jìn)入。3、外部交通建議大學(xué)園區(qū)的人流可通過人行天橋進(jìn)入本商業(yè)二層或三層地鐵人流可通過地鐵口直接通過本項目的一樓入口或者觀景電梯直達(dá)各樓層上蓋物業(yè)部分可快速抵達(dá)本商業(yè)中心五號線塘朗段物業(yè)其它人流可通過快速通道商業(yè)中心4、內(nèi)部平面人流處理進(jìn)入商場之后有一條明顯的主通道，寬度在68米，保證購物人群能夠擁有舒適的步行空間，主通道采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，使顧客在穿行主通道時，能清楚地看到商場平層的業(yè)態(tài)劃分。次通道設(shè)置寬度在3-4

46、米左右的次通道內(nèi)部空間，通過燈光、園林小品、休憩空間的細(xì)部設(shè)計，吸引人流進(jìn)入，將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量。5、垂直人流處理 建議設(shè)置雙向手扶電梯，上下樓層部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。并且在中庭空間設(shè)置觀光電梯。6、外立面建議：立面風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為主,在局部采取適當(dāng)?shù)淖兓?以便滿足商業(yè)行為多樣性的空間界面需求，以橫豎線條的對比為主，運用拼貼和疊合的手法；采用現(xiàn)代的鋼、玻璃結(jié)合溫暖舒適的木材等材料，配以綠樹、花叢、水池等景觀元素，造就一個色彩柔和、統(tǒng)一又不乏亮點的，既對比又和諧，通透現(xiàn)代的空間界面。7、內(nèi)部空

47、間建議：通過中庭空間的組織，打造熱帶風(fēng)情生態(tài)園林，結(jié)合小品、水景等的配置，塑造宜人的生態(tài)空間8、廣場建議：廣場的存在主要為項目運營以及盡可能將人流吸引至內(nèi)街提供便利，建議通過小品、雕塑和綠植營造舒適休閑的環(huán)境；通過延伸至室內(nèi)的部分通過水幕或噴泉吸引眼球，從而盡可能將廣場人流引至內(nèi)街；可設(shè)置觀景電梯，直達(dá)本商業(yè)各樓層。 （參考圖片）招 商 篇 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，招商先行一、基本策略：實施“以外帶內(nèi)，以大打小”的整體招商戰(zhàn)略，即從全市乃至全國引進(jìn)知名的有實力的品牌商家入駐，本區(qū)域小規(guī)模商家跟進(jìn)的模式。1、以百貨、超市為商業(yè)主力店，以服飾旗艦店、美食廣場、大型電玩、國際名品、風(fēng)味餐廳為商業(yè)次主力店，精

48、品服飾、個性數(shù)碼、運動休閑、休閑食品店等品牌專賣店為業(yè)態(tài)組合，同時利用甲級寫字樓、酒店、創(chuàng)意辦公對項目的商業(yè)業(yè)態(tài)形成互動，進(jìn)行招商組合及商業(yè)運營。2、打造西麗片區(qū)涵括購物、美食、資訊、娛樂、會員、歡聚6種現(xiàn)代都市最為主流的時尚消費主張標(biāo)志性的精品購物休閑場所。根據(jù)招商工作的一般性規(guī)律及項目實際，建議先進(jìn)行項目主力店的招商工作，以主力店的進(jìn)駐意向形成對其他次主力店及小商家的號召力，增強(qiáng)其投資信心，達(dá)到加快整體招商進(jìn)度并利于樹立項目良好形象的作用?？紤]到次主力店所占經(jīng)營規(guī)模相對也較大，且一般為較知名品牌，次主力店的成功招商也可以起到與主力店近似的作用，只是影響稍弱，且利于減輕項目的招商壓力。小商家

49、在此多為配套類別，單體需求面積較小，相對招商難度較低。整體招商思路如下圖所示：二、基本目標(biāo)1、“以外帶內(nèi)，以大打小”的戰(zhàn)略招商需分梯次分步驟進(jìn)行；2、在項目地塊動工前即開始大品牌商家招商，降低開發(fā)成本；3、大品牌商家的先期引入，加快項目整體招商進(jìn)程和開發(fā)進(jìn)程；4、針對性對知名品牌商家招商，確定項目主題定位；5、充分利用主力店、次主力店打造本項目的商業(yè)前景；6、結(jié)合主力商家形成項目的規(guī)劃設(shè)計；7、增強(qiáng)投資者對項目經(jīng)營及未來發(fā)展的信心；8、為后期項目銷售策略制定和經(jīng)營管理奠定基礎(chǔ)。三、商家的引進(jìn)1、直接引進(jìn)：通過與商家談判，達(dá)成進(jìn)駐意向，由商家直接經(jīng)營、自負(fù)盈虧，同項目是簡單的租賃方式。2、連鎖貼

50、牌引進(jìn)：在商家不愿意進(jìn)駐經(jīng)營的情況下，由商家提供品牌支持，我方經(jīng)營、自負(fù)盈虧的方式向商家支付管理費或品牌使用費的方式進(jìn)行合作。3、聯(lián)營：通過資產(chǎn)評估，確認(rèn)商家同項目的責(zé)權(quán)關(guān)系、投資收益比例、經(jīng)營管理方式等多種形式進(jìn)行合作經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的經(jīng)營方式進(jìn)行合作。4、品牌嫁接：通過對有意向的投資商家進(jìn)行挖掘，將品牌商家進(jìn)行引進(jìn)、項目牽線搭橋促成其雙方的合作并進(jìn)駐本項目。四、商家進(jìn)駐要求和原則1、知名商戶或連鎖商戶。知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場的品位、吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場形象越佳，使格桑林卡在拉薩迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對

51、消費的核心消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化。2、個性鮮明有特色商戶。商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。3、能吸引人流量的商戶。有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動商場購物消費增長，必須對這些商戶要實施重點引進(jìn)，如大型超市、知名餐飲店、電影院等，他們所帶動的龐大人流將對整個商場吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。4、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損項目整

52、體的經(jīng)營特色。核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。 5、核心主力店要形成互動。在大型商業(yè)中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。根據(jù)大型商業(yè)中心的磁石效應(yīng)對各類商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證商場整體經(jīng)營的均好性。核心主力店的招商對整個商業(yè)中心的運營成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個大型超市的入駐，常常能帶動整個商業(yè)中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。6、前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場。保證

53、商場的中高檔定位，在前期實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進(jìn)場。7、招大租戶進(jìn)場。保證大商家經(jīng)營的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經(jīng)營格局，只有在大租戶選定場地以后才允許小商家簽約進(jìn)駐。8、統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。這是商場良好運作的重要保證。五、招商管理控制1、招商人員質(zhì)素管理，針對招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類分級等管理手段都是有效的方式；2、招商項目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項目的目標(biāo)市場定位的合作商；3、招商項目的風(fēng)險控制，對有意向的合作商經(jīng)營穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營商作

54、為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風(fēng)險；4、招商項目的進(jìn)度控制，項目籌備階段招商工作有別于營業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時間段內(nèi)完成全部招商項目的80%以上，項目才能順利開張營業(yè)。六、鋪位控制1、主力商家預(yù)留。對于整體業(yè)態(tài)定位不可或缺的主力商家，應(yīng)預(yù)留相應(yīng)位置，不能夠出租給其他業(yè)態(tài)或商家，寧愿在開業(yè)前降低談判條件吸引入場。2、好位置預(yù)留。在合理安排完畢應(yīng)有業(yè)態(tài)的情況下，盡可能在較好的位置預(yù)留適當(dāng)?shù)匿伱妫旁陂_業(yè)之前另行出租，不僅預(yù)防了實力商家臨時決定進(jìn)場卻無好鋪面安排的難為局面，可以有較好的租金收益。3、鋪位安排。在對各個業(yè)態(tài)的商家進(jìn)行鋪面安排時，不能夠按照“先來先選”的原則由商家自由挑選鋪

55、面。要充分考慮整體各個業(yè)態(tài)的實際情況和特點，首先進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和區(qū)域安排，各個商家只能在指定的區(qū)域進(jìn)行有限的選擇。以免發(fā)生業(yè)態(tài)混亂、布局不合理、高樓層空置等情況。4、鋪位調(diào)整。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃和實際招商的情況對鋪位進(jìn)行合理的調(diào)整，以形成商業(yè)的最優(yōu)化配置。5、業(yè)態(tài)優(yōu)化。在各個業(yè)態(tài)的鋪面安排時，盡可能的讓各個鋪面相互關(guān)聯(lián)、相互補(bǔ)充，根據(jù)業(yè)態(tài)的性質(zhì)及風(fēng)格整合起來。但不能距離太遠(yuǎn)無法照應(yīng)，也不要離得太近以免形成直接的競爭格局。七、步驟及流程 第一階段 初步推廣工作Ø 項目商業(yè)規(guī)劃及招商方案確定Ø 制作招商宣傳冊及籌備法律文件Ø 少量的宣傳公關(guān)工作Ø 接洽大型主力租戶第

56、二階段 全面推廣工作Ø 針對主力租戶進(jìn)行重點直銷推廣Ø 跟進(jìn)所有目標(biāo)商戶Ø 根據(jù)各商戶的素質(zhì)及營業(yè)性質(zhì)來商定其位置第三階段 落實商戶進(jìn)駐項目Ø 與商戶洽談租賃條款Ø 落實進(jìn)駐商戶，簽訂正式合約Ø 此階段可借大型主力商家簽約召開新聞發(fā)布會、項目命名儀式，進(jìn)行廣泛的傳媒宣傳，以促進(jìn)次主力店及一般店戶的招商 第四階段 交付使用及試業(yè)開幕Ø 協(xié)助商戶進(jìn)場，裝修等工程問題Ø 安排新聞發(fā)布會，記者會、作廣泛開業(yè)宣傳Ø 開幕活動與開街儀式結(jié)合，舉辦宣傳活動，打響知名度從總體策劃招商實際操作考慮，主要分為以下幾個階段（具

57、體時間根據(jù)項目工程進(jìn)度情況擬定）1招商準(zhǔn)備階段（ 年 月 月 日至 年 日）此階段主要工作內(nèi)容包括：11 商場功能分區(qū)及規(guī)劃方案的細(xì)化、局部調(diào)整12 招商處布置及安排13 租金及鋪位分隔系統(tǒng)確定14 招商資料準(zhǔn)備l 招商資料架構(gòu)l 招商資料文案及其細(xì)化l 招商資料的設(shè)計跟進(jìn)及制作2主力店招商階段（ 年 月 日至 年 月 日） 21 工作原則：用最快的速度界定目標(biāo)主力商家，并即時投入招商聯(lián)系工作，爭取大面積、具較強(qiáng)品牌號召力的主力店早日簽意向，為其它客戶的洽談創(chuàng)造拉動效應(yīng)，并在本階段創(chuàng)造佳績，為整體的招商成功創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。22 主要招商工作內(nèi)容：l 提煉商業(yè)附加價值，利用制作精良的招商工具（招

58、商資料、項目vi形象）吸引客戶興趣；l 集中式資料收集及商家拜訪，取得第一手商家意向資料；l 根據(jù)商家反應(yīng)及市場摸底，篩選符合定位、具有較強(qiáng)意向的目標(biāo)商家進(jìn)行重點突擊；l 經(jīng)過深層談判，確定合同條件及合作細(xì)節(jié)；l 爭取早日簽約，并督促其早日進(jìn)入方案設(shè)計及開業(yè)準(zhǔn)備；l 將非主力品牌（含觀望商家）的招商逐漸引入招商進(jìn)展，用品牌商家意向不斷取得進(jìn)展的消息不斷對其進(jìn)行促動，再爭取1020家左右簽約；在主力店商家取得進(jìn)展的同時，解決必備類業(yè)態(tài)及其他商家。23主題活動配合匯聚人氣的主題活動為了進(jìn)一步促進(jìn)項目前期招商工作的順利進(jìn)行，同時也為能使項目成為具有一定影響力的特色商業(yè)項目，轟動性的市場推廣活動是必不

59、可少的。24 項目推廣2.4.1 根據(jù)項目的實際情況，應(yīng)注重現(xiàn)場包裝，盡量營造熱烈活潑的商業(yè)氛圍；2.4.2 于發(fā)布項目銷售廣告同時，發(fā)布招商信息；2.4.3 簽約主力店后召開新聞發(fā)布會；2.4.4 適時在主流媒體發(fā)布新聞繕稿，提升項目形象及知名度，同時推動下一步招商工作。3次主力店及普通商家招商階段（ 年 月 日至 年 月 日，招商目標(biāo)達(dá)到80%）31工作原則：在主力店順利達(dá)成意向或簽約、整體簽約面積已近50%基礎(chǔ)上，乘勝追擊，盡快擴(kuò)大戰(zhàn)果，解決較為猶豫但品牌卓著、富于特色的商家，附帶招入普通商家，將整體招商成功的面積提高到總面積的7580%。32 主要招商工作內(nèi)容及步驟：l 以成功簽約主力

60、店為先導(dǎo)，積極“逼定”，使次主力店迅速落定；l 尋找相似定位的目標(biāo)商家，與主選目標(biāo)商家進(jìn)行競爭，使其盡快提供確定意向；l 根據(jù)前期談判情況，合理調(diào)整業(yè)態(tài)布局及租金條件等問題；l 經(jīng)過深層談判，確定合同條件及合作細(xì)節(jié)；l 爭取早日簽約，并督促其早日進(jìn)入方案設(shè)計及開業(yè)準(zhǔn)備；l 爭取小商家商業(yè)面積出租取得較大進(jìn)展。 33主題活動配合次主力店簽約新聞發(fā)布會：借次主力店簽約之際，邀請代表商家及相關(guān)人士出席。34媒體配合戶外廣告牌：招商廣告的持續(xù)發(fā)布（主力店/次主力店簽約畫面的更換）；地塊圍墻廣告：維持廣告發(fā)布的持續(xù)性及質(zhì)地的鮮艷如新，保持良好形象；候車亭及車體廣告：持續(xù)至開業(yè)前；報紙廣告：以主力店商家訪

61、談及次主力店簽約集中在新聞發(fā)布會前后發(fā)布23款半版廣告；新聞推廣：圍繞新聞發(fā)布會前后，廣泛邀請報紙、電臺、電視等媒體記者到新聞發(fā)布會現(xiàn)場，并保證有12次的集中式媒體新聞發(fā)布，擴(kuò)大影響。4招商收尾及開業(yè)準(zhǔn)備階段（ 年 月 日至 年 月 日，招商目標(biāo)達(dá)到9095%）41工作原則：在整體招商情況達(dá)到7580%的前提下，主要工作方向調(diào)整為商家設(shè)計方案確定、裝修進(jìn)場，并進(jìn)而準(zhǔn)備如期開業(yè)。另一方面完成零散商家的招商，爭取將整體的總面積簽約率進(jìn)一步提高。在開業(yè)前準(zhǔn)備開業(yè)慶典系列相關(guān)活動。42 主要工作內(nèi)容及步驟：l 跟進(jìn)簽約商家簽訂正式合同，交納租金、按金等；l 跟進(jìn)已簽約商家，協(xié)助解決進(jìn)場裝修相關(guān)問題及難

62、點；l 督促進(jìn)場裝修，跟進(jìn)裝修進(jìn)度；l 解決余下面積的招商問題，爭取進(jìn)一步提高招商率；l 隆重試業(yè)前籌備相關(guān)慶典活動。43主題活動配合項目隆重試業(yè)系列慶典活動5開業(yè)（ 年 月 日試營業(yè)， 月 日正式開業(yè)）八、工作流程九、保障及資源（部分）1、項目洽談會。項目洽談會是招商最為常見的一種形式，能有針對性地與商家洽談。2、項目發(fā)布會。項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。3、合作交流會。合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。4、投資研討會。投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。5、登門拜訪。登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。運 營 篇 運營是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核

63、心運營管理是商業(yè)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”退化成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。項目所處的地理位置遠(yuǎn)離市中心區(qū)，對于吸引全市客戶消費有一定的難度，相對于西麗片區(qū)的齊全商業(yè)品種和消費群體的復(fù)雜性及多樣性，項目在經(jīng)營上面一定要樹立自己獨特的商業(yè)特色，從某單一項目的強(qiáng)力塑造進(jìn)而樹立項目特點而吸引城市客流。在商業(yè)經(jīng)營的開發(fā)進(jìn)展步驟明確后，商業(yè)經(jīng)營管理公司在全體員工之間要首先形成一套完善的商業(yè)經(jīng)營管理理念，在明晰整體的理念指導(dǎo)下開展工作并形成體系的經(jīng)營方式和經(jīng)營團(tuán)隊。并且從物業(yè)管理、營銷推廣、商家管理、對外拓展、品牌塑造等等各方面做到扎實、細(xì)致、系統(tǒng)的經(jīng)營工作。一、租金及遞增率租戶價格策略分為租約年限和遞增率、營業(yè)免租期及租金三方面內(nèi)容。項目須根據(jù)不同租戶簽約的行業(yè)慣例，確定本項目的租賃合同期限和遞增率。不同類型租戶的簽約行業(yè)慣例如下：購物餐