上海年度小戶型全盤點(diǎn)

1、2005年上海小戶型全盤點(diǎn)一、四季度小戶型分析2003年四季度小戶型物業(yè)共推出9例，比三季度增加了 2例，達(dá)到了二季度的供應(yīng)水平；與去年同期相比，增加5例出盤量。9例小 戶型中，小高層物業(yè)占5例，成為本季度新盤物業(yè)主流，高層和多層各占2例。下文分別從物業(yè)形態(tài)、地段、價(jià)格、需求四方面對(duì)2005 年全年及四季度小戶型市場(chǎng)進(jìn)行分析。從物業(yè)形態(tài)分析純住宅、酒店式公寓露出尖尖角 公寓式辦公比例較大 從小戶型的物業(yè)功能來分析，本季度推岀五種物業(yè)類型的小 戶型，與三季度相比多了純住宅和酒店式公寓；少了一例住宅和辦公混合的小戶型物業(yè)。純住宅和酒店式公寓的再次面市，說明政策 影響已經(jīng)逐漸淡化。從各物業(yè)類型所占比

2、例進(jìn)行分析，其中公寓式辦公所占比例最高，有3例推盤量，占總量的34%其次，酒丿占式 公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店各占2例，均占總量的22%。純住宅、小戶型辦公各占1例，各占總量的11%?？梢姲殡S政策效應(yīng)的逐漸淡化，各物 業(yè)類型開始均衡發(fā)展，由于定位的細(xì)分，類型也開始多樣化。從地段方面分析次中心區(qū)域成小戶型上市主力 松江小戶型供應(yīng)不斷季度區(qū)域分布推盤量2005年三季度靜安（內(nèi)環(huán)內(nèi)）2徐匯（內(nèi)環(huán)內(nèi)）1長宇（內(nèi)中環(huán)）1普陀（內(nèi)中環(huán)）1浦東（中外環(huán)）1嘉定（中外環(huán)）12005年四季度浦東（中外環(huán)）3寶山（中外環(huán)）2虹口（內(nèi)環(huán)內(nèi)）1閔行（中外環(huán)）1浦東（中內(nèi)環(huán)）1松江（外環(huán)外）1根據(jù)上表分析，四季度新上市小戶型物業(yè)

3、主要集中在次中心區(qū)域，占8例之多；作為郊縣區(qū)域，從2005年初以來小戶型供應(yīng)一直不斷, 本季度松江再次推岀1例小戶型項(xiàng)LI,該盤體量較大，總建筑面積高達(dá)3. 4萬多平方米，可見次中心區(qū)域和郊縣區(qū)域后勢(shì)強(qiáng)大，隨著 爛尾摟的逐漸減少，中心城區(qū)的小戶型逐漸減少，而郊縣區(qū)域的土地供應(yīng)較多，有充足的條件打造品質(zhì)較高的小戶型。從環(huán)線分布分 析，呈遍地開花之勢(shì)，中外環(huán)的小戶型數(shù)量占據(jù)半壁江山，其它環(huán)線各占1例。從價(jià)格方面分析新盤小戶型低價(jià)開盤成共性單價(jià)萬元以下樓盤比例加大新盤價(jià)格一覽表名松；地址開盤價(jià)（元/nf）12月底價(jià)（元/耐）開盤日期碧海現(xiàn)代苑浙橋路208號(hào)8300-1100096002005-10-

4、1谷園二期共和新路5507號(hào)820082002005-10-15嘉和美舍西江灣路23317000165002005-10-12九歌中庭酒寶路1467弄6區(qū)37號(hào)800077622005-12-18巴黎時(shí)光淞南路459號(hào)900061262005-10-16碧云居家商務(wù)酒店 居家橋路955弄1號(hào)12000120002005-12-10中惠廣場(chǎng)新金橋路1088號(hào)800076862005-10-29龍麒苑新橋鎮(zhèn)新南街350弄500050002005-12-1S0H0空間金湘路333號(hào)10000100002005-12-18據(jù)荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2003年四季度小戶型物業(yè)的均價(jià)為每平方米92

5、08元，較上季度下降了 44%。原因有兩點(diǎn)：一、本季度上市樓盤價(jià)格較低，價(jià)位最高的是嘉和美舍，均價(jià)為每平方米17000元，與上季度均價(jià)每平方米27000元的 國際麗都公館相比有大幅度下降；價(jià)格最低的是龍麒苑，均價(jià)僅每平方米5000元，大大拉低區(qū)域均價(jià)。二、低價(jià)位樓盤所占比重較大, 本季度9例樓盤僅有3例樓盤單價(jià)在萬元以上，其它樓盤價(jià)格都在每平方米萬元以下。相比較上季度，四季度的新盤價(jià)格運(yùn)行較平穩(wěn), 由于開盤價(jià)格相對(duì)合理，如中惠廣場(chǎng)的價(jià)格較周邊樓盤每平方米低1000元左右，因而沒有出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象。從需求方面分析低價(jià)樓盤贏得市場(chǎng)投資回報(bào)吸引投資客截止12月底新盤銷售悄況一覽表區(qū)域樓盤名稱開盤日

6、期銷售率浦東碧海現(xiàn)代苑2005-10-18. 70%寶山谷園二期2005-10-1543%虹口嘉和美舍2005-10-1214. 30%閔行九歌中庭2005-12-1841%寶山巴黎時(shí)光2005-10-1624%浦東碧云居家商務(wù)酒店2005-12-1055%浦東中惠廣場(chǎng)2005-10-2912%松江龍麒苑2005-12-114%浦東S0H0空間2005-12-1810%四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)低持續(xù)低迷，小戶型市場(chǎng)未能幸免，整體銷售情況仍呈下降之勢(shì)，截止12月底銷售率僅為24.11%,然而也有部 分樓盤銷售情況較好。12月10日開盤的碧云居家商務(wù)酒丿占（裝修）,以每平方米12000元的較低價(jià)格開盤入

7、市（同地段的辦公樓價(jià) 格在每平方米13000元），并且承諾7%的回報(bào)率，事實(shí)證明這種做法是有成效的，12月底銷售已經(jīng)過半。此種做法效仿上季度開盤的 天驕大廈，該盤承諾8%的投資回報(bào)，截至12月底，基本售罄。上述可見，低價(jià)出售成為制勝的法寶，在市場(chǎng)不景氣的悄況下，承諾 固定的投資回報(bào)也是小戶型物業(yè)快速去化的良方。二、2005年上海小戶型分析據(jù)荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2003年小戶型物業(yè)推出30例，比2004年增加了 11例，增幅達(dá)58%, 03年關(guān)于小戶型即將淡 出市場(chǎng)的預(yù)言不攻自破。自2005年初以來，小戶型市場(chǎng)逐漸由淡轉(zhuǎn)熱，最明顯的一點(diǎn)就是市場(chǎng)供應(yīng)量的大幅增加。2003年新盤小戶型一

8、覽表區(qū)域 名稱開盤房型面積（nf）推廣概念年底銷售率價(jià)格（元/平方米）徐匯嘉川公寓2005-1-1755-81純住宅100%10184普陀悅達(dá)國際大廈2005-3-2435-160辦公樓79%16029浦東金橋商務(wù)公寓2005-2-350-115公寓式辦公94%11203浦東東晶公寓2005-1-2167. 9-69. 4酒店式公寓93%16448虹口富杰大廈2005-2-340-44酒店式公寓26%25812松江廣源樓2005-2-2330-75辦公樓63%8966浦東愛法小天地2005-4-2349-126純住宅12%14594盧灣伊?xí)r代酒店式公寓2005-5-1240-80酒店式公寓1.

9、 93%15300閘北華瑞大廈2005-5-2438-90辦公樓57%8762浦東亞龍國際大廈2005-4-2540-100產(chǎn)權(quán)式酒店63. 80%11420嘉定真新商務(wù)樓2005-4-650-120公寓式辦公91%8199浦東維奇特大廈2005-6-330-100公寓式辦公70%14602黃浦黃浦星座2005-6-2056-103公寓式辦公57%14150松江樂莫苑2005-6-2331-69酒店式公寓67%9098普陀0雕商務(wù)大廈2005-6-2835-55產(chǎn)權(quán)式酒店96%14309普陀浦發(fā)廣場(chǎng)一期2005-7-1250-200辦公樓94.30%9374徐匯泰萊大廈2005-7-2825-

10、107辦公、居住28%14188浦東天驕大廈2005-7-1330-70產(chǎn)權(quán)式酒店95%11945長寧鼎天商務(wù)公寓2005-8-948-88辦公11%16945靜安國際麗都公館2005-8-3040-70辦公68%29862嘉定兆地國際廣場(chǎng)2005-9-2815-60公寓式辦公62%13000浦東碧?，F(xiàn)代苑2005-10-1 48-70公寓式辦公8. 70% 9624寶山 谷園二期2005-10-15 50-70純住宅43% 8100虹口 嘉和美舍 2005-10-12 35-128 辦公 14. 30% 17000閔行九歌中庭2005-12-18 36.5公寓式辦公41% 7762寶山巴黎時(shí)

11、光2005-10-16 50-90公寓式酒店24% 6126浦東碧云居家商務(wù)酒店2005-12-10 30-50產(chǎn)權(quán)式酒店55% 12500浦東中惠廣場(chǎng)2005-10-29 45-77酒店式公寓12% 7686松江 龍麒苑2005-12-1 52-59酒店式公寓14% 5000浦東 SOHO 空間 2005-12-18 44-47 辦公 10% 10000物業(yè)類型2005年推出的30例小戶型物業(yè)中，小戶型辦公為8例、酒店式公寓和公寓式辦公各為7例、產(chǎn)權(quán)式酒店為4例、純住宅為 3例和1例集辦公與居住為一體的混合物業(yè)。相比較2004年非酒店式公寓即小戶型辦公的業(yè)態(tài)，今年可謂花樣百出，市場(chǎng)的火熱，帶

12、 來純住宅物業(yè)的面市；市場(chǎng)的低迷，從而帶來公寓式辦公的頻繁亮相。數(shù)據(jù)分析物業(yè)類型均價(jià)（元/平方米）平均銷售率小戶型辦公 14617 50%酒店式公寓13224 36%純住宅10959 52%產(chǎn)權(quán)式酒店11260 67%公寓式辦公11220 61%居住、辦公14188 28%從各物業(yè)的出售價(jià)格看，小戶型辦公的價(jià)格最高，達(dá)每平方米14617元，居住、辦公混合物業(yè)位居其次，酒店式公寓再次之，后三類 物業(yè)價(jià)格相似，在每平方米11000元左右。從各物業(yè)的銷售情況看，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售情況最好，分析認(rèn)為，固定的投資回報(bào)是產(chǎn)權(quán) 式酒店之所以吸引客戶的主要原因，如三季度開盤的天驕大廈，截至12月底，400多套房

13、源基本售罄。公寓式辦公的銷售情況也較好, 山于年初新政的影響，此類物業(yè)以可以辦公可以居住的特點(diǎn)迅速被市場(chǎng)認(rèn)同。銷售情況較差的是酒店式公寓和居住辦公混合物業(yè)，前 者主要受新政影響較大，后者是因功能定位較復(fù)雜較不能被市場(chǎng)認(rèn)同所致。地段分析從地段上看，2005年小戶型呈現(xiàn)出中間大兩頭小的局面，即次中心城區(qū)的供應(yīng)量大而中心城區(qū)和郊縣區(qū)域較少。次中心城區(qū) 共23例，而中心城區(qū)為3例，郊縣區(qū)域?yàn)?例。與去年不同的是，中心城區(qū)小戶型淡出市場(chǎng)，次中心城區(qū)占領(lǐng)市場(chǎng)，郊縣區(qū)域不斷有 小戶型面市。三、后市研判降價(jià)風(fēng)潮逐漸平息新盤低價(jià)開盤成主流03年即將過去，小戶型買方市場(chǎng)仍不見好轉(zhuǎn)。伴隨三四季度的降價(jià)風(fēng)波此起彼伏，預(yù)計(jì)06年這種悄況將得以好