基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論

1、2012年7月29日基于中建地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概述脈絡(luò) 出發(fā)點：中建地產(chǎn)一線公司架構(gòu)及管理模式 展開線：各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系分析 延伸面：同業(yè)務(wù)線條對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) 組合體：從業(yè)務(wù)協(xié)作視角看房地產(chǎn)開發(fā)流程一線公司管理架構(gòu)及管理模式 為什么要以一線公司為單位？ 一線公司部門設(shè)置 管理模式特色之一：項目發(fā)展制 管理模式特色之二：AB角為什么要以一線公司為單位？ 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三種組織模式： 項目操作型項目較少，產(chǎn)品單一的企業(yè) 城市操作型資源緊張的企業(yè)擴(kuò)張復(fù)制階段 投資操作型跨地域大型企業(yè)的充分授權(quán)模式 以一線公司作為開發(fā)資源組織和管理的單元，是中建地產(chǎn)現(xiàn)階段的必然選擇，也是今后很長一

2、段時間的常態(tài)模式咱們企業(yè)的一線公司部門設(shè)置咱們企業(yè)的一線公司部門設(shè)置 幾種組合方式：職能部門：綜合管理部、人力資源部、財務(wù)資金部投資組合：投資管理部、財務(wù)資金部業(yè)務(wù)組合：前期開發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計部、合約商務(wù)部、 營銷管理部、項目發(fā)展部運營組合：財務(wù)資金部、發(fā)展管理部矛盾組合：規(guī)劃設(shè)計部、營銷管理部、合約商務(wù)部管理模式特色之一：項目發(fā)展制管理模式特色之一：項目發(fā)展制 項目發(fā)展制的本質(zhì)：矩陣式管理 矩陣有強弱，矩陣的強弱代表著項目管理資源的調(diào)整彈性。一線公司從新成立到逐漸成熟的過程，就是矩陣的強弱彈性平滑調(diào)整的過程 矩陣對資源的需求是最少的，這一點對我們的企業(yè)具有現(xiàn)實的意義 矩陣是自成模塊的，構(gòu)成了自

3、身的成長性以及模塊的可復(fù)制性這一點很重要管理模式特色之一：項目發(fā)展制 項目發(fā)展制對員工個人要求比較高 你始終處于“橫”和“縱”兩條管理的交點上，縱橫之間，需要你自己時刻把握好平衡 你始終處于“橫”和“縱”兩個目標(biāo)的雙重要求下，你的工作成果需要同時滿足來自兩個方面的需求 你始終處于多個業(yè)務(wù)線的協(xié)作之中，相比單線條而言，你的溝通量會大很多管理模式特色之一：項目發(fā)展制 項目發(fā)展制的模塊化意義 項目發(fā)展部實際上是項目公司的濃縮，項目管理過程中，同時體現(xiàn)了公司管理的本質(zhì)：協(xié)作 作為標(biāo)準(zhǔn)模塊，同一城市的復(fù)制和不同城市的移植，成為中建地產(chǎn)管理復(fù)制和文化移植的載體 項目發(fā)展制所體現(xiàn)的矩陣原理，不僅體現(xiàn)在一線公

4、司對項目的管理，同時也體現(xiàn)在總部對一線公司的管理中分管副總負(fù)責(zé)制以及總部業(yè)務(wù)部門定位管理模式特色之二：AB角 AB角的幾種表現(xiàn)形式： 決策A角和監(jiān)控B角聯(lián)簽機(jī)制 業(yè)務(wù)A角和流程B角說說我們的合約商務(wù)部 主導(dǎo)A角和輔助B角多視角決策輔助 學(xué)習(xí)成長性質(zhì)的AB角 相互補位的AB角管理模式特色之二：AB角 AB角無處不在 責(zé)任人和責(zé)任人之間 部門和部門之間 部門內(nèi)部員工和員工之間 AB角是中國建筑的意識形態(tài)，是中建地產(chǎn)的文化內(nèi)涵之一管理模式特色之二：AB角 為什么如此強調(diào)AB角？ AB角體系并不是錦衣衛(wèi)體系或克格勃體系，她是很陽光的 中國建筑和中建地產(chǎn)的充分授權(quán)傳統(tǒng)，恰恰是對AB角體系的需求 AB角體

5、系的運用如果不純熟，不順暢，恰恰會產(chǎn)生適得其反的效果各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 投資管理業(yè)務(wù)線： 三大主責(zé)：市場研究和市場分析、項目研究和可研分析、土地交易及受讓執(zhí)行 伴隨業(yè)務(wù)線：財務(wù)資金、發(fā)展管理各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 發(fā)展管理業(yè)務(wù)線： 三大主責(zé)：時間管理、事件管理和評估管理。本質(zhì)體現(xiàn)的是運營的事先控制、事中控制和事后評估 特點：業(yè)務(wù)部門中唯一的非生產(chǎn)部門 伴隨業(yè)務(wù)線：所有業(yè)務(wù)線 題外：發(fā)展管理業(yè)務(wù)線對于年輕員工的職業(yè)發(fā)展并不適合要深度還是要廣度？各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 前期報建業(yè)務(wù)線： 主責(zé)：規(guī)劃報建和市政報建 特色：充滿挑戰(zhàn)性和成就感的工作，看似沒什么專業(yè)性，其實對個人素質(zhì)要求很高。喜歡的人

6、會很喜歡，排斥的人會很排斥 伴隨部門：發(fā)展管理部、規(guī)劃設(shè)計部、項目發(fā)展部各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 規(guī)劃設(shè)計業(yè)務(wù)線： 主責(zé)：形成產(chǎn)品設(shè)計是在充滿約束的條件下形成產(chǎn)品設(shè)計。 題外：“產(chǎn)品”和“作品”的本質(zhì)區(qū)別 特色：你見過方形的貓么？ 題外：應(yīng)屆生入職規(guī)劃設(shè)計部的尷尬和努力方向 伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展、營銷、合約、前期各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 合約商務(wù)業(yè)務(wù)線： 主責(zé)：成本管理、招標(biāo)管理、采購管理、法務(wù)管理 本質(zhì)：B角 非主流觀點：合約商務(wù)部的糾結(jié) 引申：誰來監(jiān)控合約商務(wù)部制度體系的設(shè)置 伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展管理部，以及所有A角部門各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 營銷管理（含客戶關(guān)系管理）業(yè)務(wù)線： 主責(zé)：向前和向后，兩只

7、伸開的手 分工：營銷策劃、營銷推廣、案場管理、客戶關(guān)系、售后服務(wù) 理念：唯一的“乙方”部門，應(yīng)該得到全體的尊重 伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展管理、合約、設(shè)計、項目發(fā)展各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 項目發(fā)展業(yè)務(wù)線： 主責(zé)：實現(xiàn)產(chǎn)品，承擔(dān)指標(biāo)壓力 特色：資源組織節(jié)點、產(chǎn)品實現(xiàn)節(jié)點、協(xié)作節(jié)點 題外：部門經(jīng)理的終極境界項目發(fā)展經(jīng)理 伴隨業(yè)務(wù)線：所有業(yè)務(wù)部門典型環(huán)節(jié)之：買地投資管理部合約商務(wù)部前期開發(fā)部財務(wù)資金部規(guī)劃設(shè)計部營銷管理部土地獲取項目可研，市調(diào)及定位，立項報告編制參與市調(diào)（競品、客群、價格）、項目定位、參與總平強排參與市調(diào)（競品及產(chǎn)品研究）、產(chǎn)品定位；地塊技術(shù)條件分析（日照、容積率、密度、退線等）；總平強排參與

8、項目定位、依據(jù)定位進(jìn)行成本分析土地技術(shù)指標(biāo)的研究（規(guī)劃指標(biāo)與產(chǎn)品定位的契合、大市政條件狀況分析及成本測算條件）、前期報建周期策劃參與項目定位；投資財務(wù)測算、投資財務(wù)風(fēng)險評估；資金策劃。典型環(huán)節(jié)之：買地 投資決策的A角部門是投資部，B角部門是財務(wù)部 土地吸納的過程就是投資部組織各業(yè)務(wù)部門開展協(xié)作的過程 買地環(huán)節(jié)的執(zhí)行一般是總部和一線公司共同執(zhí)行 買地之后的可研修訂，成為投資行為和運營行為的分水嶺向發(fā)展管理部移交典型環(huán)節(jié)之：買地 我們應(yīng)該買什么樣的地？ 地塊規(guī)模的影響 地域布局對成長型公司的重要性 產(chǎn)品類型的限制 規(guī)模、速度和效益的關(guān)系和取舍典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 在“運營套路”還沒有完全定型之前，

9、策劃的意義尤為重要 在新公司新團(tuán)隊第一次配合的時候，策劃就是打牌之前先講好規(guī)則 策劃是為了執(zhí)行，執(zhí)行效果同當(dāng)初的策劃內(nèi)容相對照從策劃到后評估的過程 項目策劃是在發(fā)展管理部的組織之下的公司全員協(xié)作典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 項目策劃的內(nèi)容 人力資源配置計劃 項目定位報告（并延伸至營銷策劃） 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃、主項計劃和專項計劃 項目預(yù)算 報批報建計劃 產(chǎn)品策劃案（設(shè)計管理策劃） 合約商務(wù)策劃 項目發(fā)展策劃（含工程管理策劃）典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 各分項策劃的行程，不是單一業(yè)務(wù)線的工作成果，而是所有業(yè)務(wù)線的節(jié)點交圈 策劃的過程，就是資源匹配、矛盾妥協(xié)的過程 策劃的過程，也是發(fā)現(xiàn)問題，明確難點和重點的過程

10、項目策劃的結(jié)果，不是一份厚重的報告文本，而是將未來的作戰(zhàn)方式溝通到每一個人的心中 題外：閱讀一套項目策劃典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 站在公司運營的角度看待項目策劃幾個示例拿地與項目論證時間設(shè)計周期：高層215天；多層180天大盤（一期多層）305天概念規(guī)劃實施方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃/戰(zhàn)略規(guī)劃方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計55天（多層）70天（高層）大盤至少3個月至少11.5個月大盤180天中小盤55天高層/復(fù)雜戶型多層90天多層70天市場定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認(rèn)：8天。設(shè)計前準(zhǔn)備：0天。設(shè)計過程： 高層：方案50天+擴(kuò)初35天； 多層可省擴(kuò)初：方案65天；成果確認(rèn)：5天。設(shè)計前準(zhǔn)備：0天。

11、設(shè)計過程：多層55天；高層70天成果確認(rèn)：不計時間。設(shè)計管理階段策劃階段論證階段土地獲得節(jié)點典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 站在公司運營的角度看待項目策劃幾個示例概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計部品設(shè)計及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案土建擴(kuò)初施工圖建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計指引模型研究部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計景觀方案設(shè)計景觀施工圖設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計方案設(shè)計實施方案設(shè)計階段設(shè)計管理階段策劃階段論證階段擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計工程管理結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備造型建筑平面拿地節(jié)點方案報建典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 站在公司

12、運營的角度看待項目策劃幾個示例項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃項目策劃項目策劃經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)資金目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標(biāo)總體計劃關(guān)鍵節(jié)點項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃年度調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標(biāo)總體計劃關(guān)鍵節(jié)點項目月度季度經(jīng)營開發(fā)計劃執(zhí)行計劃（管理計劃）月季度資金計劃月季度銷售回款計劃月季度動態(tài)成本分析月季度進(jìn)度計劃典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 站在公司運營的角度看待項目策劃幾個示例項目的難點及進(jìn)度的過程控制點 五證的取得 景觀施工圖 樁基施工圖 施工報建圖 綜合管網(wǎng)施工圖 精裝修施工圖 基礎(chǔ)提

13、前施工 正負(fù) 景觀、道路施工完成對財務(wù)現(xiàn)流造成影響的節(jié)點 開工 正負(fù) 結(jié)構(gòu)封頂 銷售展示區(qū)開放 展示樣板房開放 外腳手架拆除 竣工備案 準(zhǔn)入證為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點 土地交付 項目總體經(jīng)營開發(fā)目標(biāo)確定 成本目標(biāo)確定 招標(biāo)分判 營銷策劃報告 工程策劃 項目后評估為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點 交樓樣板房 內(nèi)部預(yù)驗收 銷售代理公司選定 入住工作方案 內(nèi)部整改完成 物業(yè)移交 業(yè)主預(yù)驗收典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 站在公司運營的角度看待項目策劃幾個示例利潤率ROE凈利潤銷售收入總資產(chǎn)凈資產(chǎn)銷售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)運營能力開發(fā)速度以銷定產(chǎn)資產(chǎn)總量開發(fā)能力銷售收入成本稅費融資能力融資渠道經(jīng)營效率經(jīng)

14、營質(zhì)量銷售收入-成本-稅費銷售收入銷售收入凈資產(chǎn)+負(fù)債凈資產(chǎn)+負(fù)債凈資產(chǎn)典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 站在公司運營的角度看待項目策劃幾個示例縮短開發(fā)周，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費用的財務(wù)成本。盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率?；蚪鹑趧?chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險?？刂其N售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月去化率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度?？紤]公司財務(wù)資金流轉(zhuǎn)的工程管理優(yōu)化（包括工程量進(jìn)度優(yōu)化），通過有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉(zhuǎn)要求，科學(xué)合理地把工程量均衡好。對于售樓賣場進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營、營銷要求實施到位，在開盤之前，盡量降低對自有資金的占有量。強化資產(chǎn)管理，比如應(yīng)收應(yīng)付的

15、管理，也是資產(chǎn)負(fù)債的一部分。培育優(yōu)質(zhì)資源，做強做大優(yōu)勢區(qū)域（比如已經(jīng)成熟的重點產(chǎn)出區(qū)）。典型環(huán)節(jié)之：項目定位營銷管理部前期開發(fā)部合約商務(wù)部財務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計部項目定位地塊屬性分析，市場調(diào)研（目標(biāo)客群、競品），項目SWOT分析，結(jié)合公司經(jīng)營目標(biāo)，提出客戶定位、產(chǎn)品定位建議；參與總平規(guī)劃分析、對建筑、園林風(fēng)格提出建議、配套建議；地塊技術(shù)指標(biāo)分析、參與市場調(diào)研（目標(biāo)客戶需求、競品產(chǎn)品研究），根據(jù)客戶及產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊技術(shù)指標(biāo)（日照、密度、退線、控高、容積率等），拿出規(guī)劃強排方案，并提出建筑、園林風(fēng)格建議方案、戶型設(shè)計建議等；參與地塊屬性分析、市場調(diào)研、項目SWOT分析，根據(jù)可研報告，結(jié)合

16、公司經(jīng)營目標(biāo)，對客戶定位、產(chǎn)品定位提出建議和意見；結(jié)合地塊土地屬性及規(guī)劃指標(biāo)條件等，對項目定位的可實現(xiàn)性進(jìn)行判斷分析，尋找解決途徑；根據(jù)產(chǎn)品定位及客戶需求，進(jìn)行建安成本預(yù)估和分析；根據(jù)產(chǎn)品定位、項目分期建議等進(jìn)行投資分析、資金策劃典型環(huán)節(jié)之：項目定位 準(zhǔn)確定位的重要性：一個項目的成功，可能不僅是定位準(zhǔn)確，但定位準(zhǔn)確一定是基礎(chǔ)條件；一個項目的失敗，可能有多方面原因，但定位錯誤，項目必定失敗 如何保證定位準(zhǔn)確：充分的市場研究、深入的地塊屬性的研究，準(zhǔn)確的找到本項目在市場中的定位（與地塊屬性匹配的客群、與目標(biāo)客群對位的產(chǎn)品） 定位準(zhǔn)確與否對開發(fā)周期產(chǎn)生重大的影響典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計部營銷管理

17、部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部設(shè)計研究客戶需求、研究產(chǎn)品（競品、我們自身的差異化）、組織和管理設(shè)計工作、對設(shè)計成果提出專業(yè)意見，產(chǎn)品定位落地的過程；與設(shè)計部一起研究客戶需求、研究產(chǎn)品，站在客戶的角度對設(shè)計成果提出審核意見和建議；參與客戶需求研究，根據(jù)客戶關(guān)注點及非關(guān)注點進(jìn)行成本的分配，進(jìn)行項目建安成本的預(yù)估；典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)品的設(shè)計必須符合目標(biāo)客戶的需求，客戶需求研究不僅是營銷部和客戶關(guān)系中心的事，同樣也是設(shè)計部、合約部的必做功課 不是越復(fù)雜的產(chǎn)品越好，戶型多、立面線腳復(fù)雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶創(chuàng)造更多的價值，反而卻使得我們設(shè)計周期、施工周期都增長 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（如剛需產(chǎn)品戶型標(biāo)

18、準(zhǔn)化、單體建筑標(biāo)準(zhǔn)化）可以縮短設(shè)計周期、施工周期典型環(huán)節(jié)之：前期報批報建五證一書、市政報裝、協(xié)助各項驗收前期開發(fā)部營銷管理部項目發(fā)展部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部規(guī)劃設(shè)計部報批報建財務(wù)資金部配合前期各節(jié)點設(shè)計、出圖各服務(wù)資源的招標(biāo)、設(shè)計勘察、外部總包、監(jiān)理招標(biāo)各項前期費用的繳納支付（土地出讓金、一級開發(fā)補償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地契稅等）、資金證明、開發(fā)貸銷售方案的編制、價格表的填寫項目發(fā)展經(jīng)理全程參與并牽頭協(xié)調(diào)前期報建工作大小產(chǎn)證辦理典型環(huán)節(jié)之：前期報批報建縮短前期手段熟悉政策、規(guī)范、流程，提前啟動、不走彎路、減少反復(fù)；充分進(jìn)行政府資源攻堅，充分利用專業(yè)咨詢單位，縮短周期；能同步的同步、能前置的前

19、置（如：外部總包招標(biāo)手續(xù)前置）；各業(yè)務(wù)部門密切配合；各業(yè)務(wù)部門保證工作質(zhì)量，減少出錯、減少反復(fù)； 各業(yè)務(wù)部門相互交叉，互為前提條件 所有的工作內(nèi)容都有一個共性：對外 辦理周期長短有彈性，但也最不可控典型環(huán)節(jié)之：成本控制 自項目定位開始，直至項目交付，貫穿全過程 全員參與協(xié)作 理念：價格賣得高，并不意味著成本應(yīng)該提升。成本控制的本質(zhì)是完成既定的控制目標(biāo) 控制方式：確定各個階段的目標(biāo)成本，通過分解和逐項控制手段來實現(xiàn)成本目標(biāo)典型環(huán)節(jié)之：成本控制 成本控制的重點并不在合約商務(wù)部 定位的確定和產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的確定 規(guī)劃設(shè)計階段是成本控制的重點環(huán)節(jié) 單項招標(biāo)和過程控制只能控制成本，并不能顯著節(jié)省成本 成本

20、控制是一個動態(tài)的過程 成本目標(biāo)的調(diào)整 目標(biāo)成本之內(nèi)，各分項子目標(biāo)的調(diào)劑 新進(jìn)入一個城市，成本目標(biāo)的特殊偏好典型環(huán)節(jié)之：成本控制 設(shè)計策劃（概念設(shè)計）階段的成本控制點最優(yōu)產(chǎn)品組合土地價值利用路網(wǎng)布置：從彎到直、單行與雙行、直停/斜停/平行停、幾個出入口、消防車道的安排停車布置：合理布局、大小車位、子母車位；地下室布置：從45 30、3層到2層、人車分流與經(jīng)濟(jì)性的取舍、狡猾的機(jī)械停車、從4.5 3.6、分散 集中、地下室排水；配套：多大的會所？多少物業(yè)用房？商業(yè)的體量？商業(yè)布局？組團(tuán)布置：幾個組團(tuán)才合理？組團(tuán)的出入口布局場地標(biāo)高：土方量誰來控制？外運、回填、場內(nèi)平衡？精算場地標(biāo)高、尊重原有地勢；合

21、理布局：臨時道路？永久道路？ 產(chǎn)品選型：成熟產(chǎn)品、可售比典型環(huán)節(jié)之：成本控制 方案設(shè)計階段的成本控制點建筑方案選擇：新古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格、建筑形體與外立面系數(shù)、外掛與外挑構(gòu)件數(shù)量、干掛比例的PK、外裝材料的適用性；建筑層高：嚴(yán)格控制建筑層高；2.8？2.9？門窗：窗地比、通過節(jié)能計算控制窗墻比、門窗的品質(zhì)與定位；結(jié)構(gòu)方案：限額與控制要點、框架 - 短肢墻 - 剪力墻 - 框剪、柱網(wǎng)、沉降縫、轉(zhuǎn)換層；1.節(jié)能方案：約束體型系數(shù)、窗墻比、優(yōu)化墻體材料、內(nèi)外保溫的選擇；2.供電方案：供電方案布置、開閉所選址；3.供水方案：水泵房建設(shè)、水泵房選址、供水方案比較；4.消防方案：消防分區(qū)、防火墻；5.景觀

22、方案：軟硬景比例、景觀小品、景觀墻體與樹池；6.智能化： 智能化方案、選型；典型環(huán)節(jié)之：成本控制 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的成本控制點結(jié)構(gòu)設(shè)計：設(shè)計系數(shù)、材料使用；基礎(chǔ)選型：選擇基礎(chǔ)形式、埋深選擇、基礎(chǔ)大?。换又ёo(hù)：支撐方式、護(hù)壁方案選擇、降水；供電方案：選擇高、低壓柜、變壓器方案比選；空調(diào)方案：空調(diào)方案比選、集中空調(diào)系統(tǒng)選擇、出風(fēng)口布置；景觀方案：景觀材料植物的適用性、石材厚度的選擇、石材出材率、景觀照明；精裝修方案：分級、瓷磚的損耗量、插座、戶內(nèi)門選擇。防水方案：幾層？材料選擇？多厚？道路設(shè)計：基層方案、面層方案小區(qū)管網(wǎng)：管井密度、管道材料、檢查井設(shè)置、管道走向、長度典型環(huán)節(jié)之：成本控制

23、 7個成本管理目標(biāo)1標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量2標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量3窗地比：高層0.19；TH0.234地下室層高(米) 非人防:3.6m；人防：3.73.8m5地下車位平均面積：非人防32m26地下室鋼筋含量7硬景：軟景面積比例：3：7典型環(huán)節(jié)之：示范區(qū)建設(shè)及開放提出銷售動線、功能需求、面積需求、風(fēng)格建議；確定樣板戶型；參與售樓處、樣板區(qū)平面設(shè)計審核；參與示范區(qū)園林、室內(nèi)設(shè)計審核；進(jìn)行示范區(qū)現(xiàn)場包裝；相關(guān)示范區(qū)的承供商選擇（成本、采購周期）；示范區(qū)設(shè)計（標(biāo)準(zhǔn)化、各專業(yè)同步）營銷管理部項目發(fā)展部規(guī)劃設(shè)計部示范區(qū)合約商務(wù)部示范區(qū)施工建設(shè)示范區(qū)對于開盤時間及開盤銷售結(jié)果的影響（蓄客的時間、項目的展示、客戶的體驗

24、等） ，因此 盡可能在開盤前足夠時間開放示范區(qū)； 麻雀雖小，五臟俱全 ，因此需做好示范區(qū)整體實施計劃（包括各業(yè)務(wù)線）、各部門高效溝通和配合典型環(huán)節(jié)之：主體工程開工拿到施工證或工程協(xié)辦單完成土護(hù)降分包、監(jiān)理、總包選擇完成開槽圖、樁基圖、底板圖、地下結(jié)構(gòu)圖等前期開發(fā)部項目發(fā)展部規(guī)劃設(shè)計部主體工程合約商務(wù)部組織施工單位完成現(xiàn)場總平布置、臨建施工、實現(xiàn)臨水臨電、現(xiàn)場施工通道，組織施工單位進(jìn)場等 重重點：點： 縮短開發(fā)周期：開工手續(xù)未取得，土護(hù)降先行典型環(huán)節(jié)之：開盤開盤具備條件預(yù)售證取得；示范區(qū)開放：售樓處、樣板區(qū)（含園林）；銷售準(zhǔn)備：沙盤、樓書、認(rèn)購書、預(yù)售合同、價格方案、折扣方案、開盤認(rèn)購流程、開盤

25、道具、現(xiàn)場包裝、業(yè)務(wù)體培訓(xùn)；蓄客認(rèn)籌：足夠的蓄客（認(rèn)籌率）、客戶梳理落位（擠掉水分、疏導(dǎo)分流集中客戶）重重點：點： 開盤節(jié)點把握、開盤效果的保證對于項目整體營銷的影響（搶時間、搶市場、搶客戶） 開盤節(jié)點的順利實現(xiàn)需要各業(yè)務(wù)部門的通力合作才能保證。典型環(huán)節(jié)之：開盤典型環(huán)節(jié)之：竣工系列驗收 規(guī)劃驗收 消防驗收 人防驗收 各市政專業(yè)驗收 水質(zhì)監(jiān)測 節(jié)能驗收 空氣檢測 竣工驗收 提前進(jìn)行驗收策劃（我們的硬傷、驗收難點、驗收先后順序、提前摸清政府口驗收流程及責(zé)任人、提前公關(guān)、合理安排驗收周期）、 組織驗收；項目發(fā)展部 配合做好外圍相關(guān)政府口的對接和公共關(guān)系維護(hù)工作；前期開發(fā)部典型環(huán)節(jié)之：產(chǎn)品交付（入住）

26、入住前 入住流程的策劃（客關(guān)、營銷、項目發(fā)展、物業(yè)） 流程； 項目自檢（項目發(fā)展、設(shè)計、營銷、客關(guān)） 自檢標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)移交（項目發(fā)展、物業(yè)） 項目整改（項目發(fā)展）； 入住準(zhǔn)備（入住團(tuán)隊的培訓(xùn)、入住文件及道具的準(zhǔn)備、入住現(xiàn)場的包裝等）（客關(guān)、營銷、項目發(fā)展、財務(wù)、物業(yè)）入住組織 客關(guān)、營銷、財務(wù)、物業(yè)、項目發(fā)展入住后 大小產(chǎn)權(quán)證辦理（客關(guān)）、物業(yè)維保（物業(yè)、客關(guān)、項目發(fā) 展）、結(jié)算（合約）、項目清算（財務(wù)）、后評估（各部門）重重點：點： 自檢要提前足夠時間，給整改留有空間； 自檢要站在客戶（業(yè)主）的角度進(jìn)行。其它幾個典型環(huán)節(jié) 營銷策劃 產(chǎn)品定價 產(chǎn)品建造過程管理 風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險防范 項目后評估幾點感言 面對的事實： 地產(chǎn)企業(yè)是一類高度強調(diào)協(xié)作的機(jī)構(gòu)，個人作用微乎其微 應(yīng)該怎么辦： 盡快融入?yún)f(xié)作氛圍之中，入職之初，不強求自己完成多少工作。盡快成為團(tuán)隊中和諧的一員，自然會發(fā)現(xiàn)自己的工作入手點幾點感言 面