廣東省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：城市規(guī)劃管理系統(tǒng)考試試題

1、廣東省 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師 ?相關(guān)知識(shí)?：城市規(guī)劃管理系統(tǒng)考試試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意1、政府部門審查房地產(chǎn)工程是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是 _。A 轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)B. 市場(chǎng)影響C. 產(chǎn)權(quán)是否清晰D. 被拆遷人的利益2、某年1月30日購(gòu)置某房地產(chǎn)價(jià)格為1000美元/卅，首付款為20%，余款半 年末一次性支付，月利率為 0. 6。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為根底的價(jià)格平 均每月比上月上漲 1%，人民幣兌換美元的匯率 1 月 30 日為 6. 59：1， 9

2、月 30 日為 6. 46：1。以下關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是。A:該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣 6590元/卅B:該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣 6404元/卅C:該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/卅D:該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均 每月比上月上漲幅度大于 1%E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、 在開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期肯定大于_。A .基準(zhǔn)回收期B. 靜態(tài)投資回收期C. 工程開(kāi)發(fā)期D. 工程銷售期4、償債備付率=可用于還本付息資金與 _之比。A .當(dāng)期應(yīng)還本付息資金B(yǎng). 當(dāng)期已付利息費(fèi)用C. 當(dāng)期本金D. 當(dāng)期應(yīng)付

3、利息費(fèi)用5、 在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各種地價(jià)修正系數(shù)根底的區(qū)位條件是_。A .宏觀區(qū)位B. 中觀區(qū)位C. 微觀區(qū)位D. 其他區(qū)位6、 收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的來(lái)求取其價(jià)值的方法。A :資本化率B:收益率C:收益乘數(shù)D:利息率E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、為評(píng)估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的 某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/川，成交日期為2004年5月 1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低 2，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1.087，從 2004 年 5 月 1日到 10月 1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1，那么對(duì)該

4、可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于元/rf0A： 3790B： 4238C： 4658D： 4663E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、享有在保險(xiǎn)事故發(fā)生后向保險(xiǎn)人請(qǐng)求取得保險(xiǎn)金權(quán)利的是。A:投保人B:被保險(xiǎn)人C:被保險(xiǎn)人和受益人D:投保人、被保險(xiǎn)人和受益人E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家， 法院一般來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍 【2005 年考題】A :使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格B:使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格C:使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格D:依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、 房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場(chǎng)分

5、析、_和投資決策三局部工作。A .價(jià)格分析B. 工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)C. 產(chǎn)品分析D. 本錢分析11、關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說(shuō)法，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是。A:任何估價(jià)工程，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘B:對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C:實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D:拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、 I regret harder at office.A. not to have workedB. not having workedC. not have workedD. having not

6、 worked13、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是 _。A .擔(dān)保能確保貸款得以足額歸還B. 金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C. 最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D. 貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)14、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不適用求取。A:市場(chǎng)法B:本錢法C:收益法D:長(zhǎng)期趨勢(shì)法E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、以下說(shuō)法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是。A :房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路B: 土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路C:具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路D:建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10

7、年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè) 計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物， 判斷其有效經(jīng)過(guò) 年數(shù)為 18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 22 年，殘值率為 4%，用直線法計(jì)算該建筑物的 成新率為。A43.2%B50%C56.8%D70%17、 假設(shè)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，那么可選用的是_。A 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率B 建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率C 一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率D 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率18、 根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，假設(shè)某建筑安裝工程中，直接費(fèi)為 6000 萬(wàn)元，間 接費(fèi)為 1500萬(wàn)元，利潤(rùn)為 500萬(wàn)元，稅金為 300 萬(wàn)元，該建筑安裝工程費(fèi)為萬(wàn) 元。A: 7

8、500B: 8000C: 8300D: 9000E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)， 在整個(gè)工程壽命期內(nèi)始終被占用， 直到工程壽命周期末才能退出生產(chǎn)和流通，以貨幣資金形式被收回的是_。A 置業(yè)投資B 無(wú)形資產(chǎn)C 開(kāi)發(fā)投資D 流動(dòng)資金20、在某舊城改造的房屋拆遷中， 因有的房屋登記的是使用面積， 有的房屋登記 的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比擬基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是 。A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B. 統(tǒng)一付款方式C. 統(tǒng)一價(jià)格單位D. 統(tǒng)一市場(chǎng)狀況21、某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時(shí)間才可投入使用， 與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 5000 元/卅，現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500元/卅。假

9、設(shè)按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值 100元/卅計(jì)，計(jì)算該期房目前的價(jià)格應(yīng)為。A: 4400 元/卅B: 4409 元/卅C: 4445元/川D: 4455 元/ 川E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、 某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為600萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款 為 50 萬(wàn)元，貸款成數(shù)為七成，那么該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為 _萬(wàn)元。A. 370B. 385C. 420D. 55023、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè) _的一個(gè)百分比。A .有效毛租金收入B. 凈經(jīng)營(yíng)收入C. 潛在毛租金收入D. 稅后現(xiàn)金流24、王某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一購(gòu)房合同， 房屋總價(jià)款為 300萬(wàn)元，并交付 定

10、金 75 萬(wàn)元。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能再履行合同，那么應(yīng)返還王某 _萬(wàn)元。A. 75B. 120C. 135D. 15025、某房地產(chǎn)投資工程的購(gòu)置投資為 5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為 500萬(wàn)元，投 資者的權(quán)益資本為 2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為 700萬(wàn)元，年平均稅 后利潤(rùn)為 500萬(wàn)元，那么工程的資本金利潤(rùn)率為。A: 10.0%B: 14.0%C: 25.0%D: 35.0%E:借款合同二、多項(xiàng)選擇題共 25題，每題 2分，每題的備選項(xiàng)中，有 2個(gè)或 2個(gè)以上符 合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分； 少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分1、甲房地產(chǎn)的建筑物建于 1993年，

11、乙房地產(chǎn)的建筑物建于 1998年，假定該兩 宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，假設(shè)采用直線法計(jì)算 2001 年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比擬，那么 _。A. 甲大于乙B. 甲小于乙C. 甲等于乙D. 難以判斷2、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的根本銷售量，又稱。A :市場(chǎng)潛量B:市場(chǎng)預(yù)測(cè)量C:市場(chǎng)最低量D:市場(chǎng)最高量E:借款合同3、以下關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有A :能為投資者帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性的收入現(xiàn)金流B:分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡送的經(jīng)營(yíng)模式C:適合于長(zhǎng)期投資D:需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易E:位置對(duì)其有著特殊的重要性4、 從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是。2

12、005年試題 A:確定調(diào)查方式B:設(shè)計(jì)問(wèn)卷C:收集信息D:定義市場(chǎng)區(qū)域E:借款合同5、甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 以下簡(jiǎn)稱甲公司 擬通過(guò)競(jìng)標(biāo)取得一工程土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以下簡(jiǎn)稱乙公司 達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析、 工程融資、營(yíng)銷方案以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨 詢報(bào)告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定， 根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原那么，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付局部款項(xiàng)， 余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢效勞和代理銷售的進(jìn)度支付。 2007 年試 題以下關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的選項(xiàng)是。A:雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同B:

13、雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告C:甲公司是乙公司的被代理人D:甲公司開(kāi)始支付的款項(xiàng)是一種定金E:停止侵害6、根底按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為、箱形根底、樁根底等。A :條形根底B:單獨(dú)根底C:聯(lián)合根底D :一般根底E:特殊根底7、 以單純的土地使用權(quán)抵押的，設(shè)定抵押的前提條件是，要求土地必須是以_ 方式取得的。A 劃撥B. 出讓C轉(zhuǎn)讓D.出租8、房地產(chǎn)存在的形態(tài)有。A :土地B:房地C:耕地D:草地E:建筑物9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理包括。A :開(kāi)發(fā)工程的選址定點(diǎn)審批B:規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批C:規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批D:核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E:核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書10、主要用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

14、形式、空間關(guān)系的建筑施工圖是。A :建筑立面圖B:建筑剖面圖C:建筑詳圖D:建筑平面圖E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、以下不屬于擔(dān)保物權(quán)特征的是。A:擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的B:擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種自物權(quán)C:擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對(duì)所有人的 處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的D:擔(dān)保物權(quán)具有附屬性和不可分性E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、進(jìn)入市場(chǎng)的第一家可以選擇差異性營(yíng)銷， 也可以選擇集中性營(yíng)銷或無(wú)差異性 營(yíng)銷的市場(chǎng)細(xì)分模式是。A :同質(zhì)偏好B :分散偏好C:集群偏好D:集中偏好E:借款合同13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要金融機(jī)構(gòu)效勞的資金類型是

15、 _。A .支付土地出讓金的貸款B. 支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用的短期資金或“建設(shè)貸款C. 用于土地儲(chǔ)藏的貸款D. 工程建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)置房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或“抵押貸款E. 住房抵押貸款14、某類房地產(chǎn)2005年2021年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為 0.1、0.2、 0.2、 0.5，那么利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn) 201 0年的價(jià)格為元。A. 8460B. 8500C. 8790D. 883815、法的分類中，按法設(shè)立和適用范圍分為。A:國(guó)內(nèi)法B :國(guó)際法C:實(shí)體法D:程序法E:普通法16、2021年1月，A市B擔(dān)保公司以國(guó)家規(guī)定最低實(shí)有資本成立，2021年5月， 開(kāi)展了第一筆擔(dān)保業(yè)

16、務(wù)，其擔(dān)保貸款總額，不得超過(guò)萬(wàn)元人民幣。A: 1000B: 3000C: 10000D: 30000E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17 、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于 _ 。A周圍環(huán)境狀況、安寧程度B. 位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸C. 交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近D. 繁華程度、臨街狀況18、拍賣人應(yīng)當(dāng)于拍賣日 _日前發(fā)布拍賣公告。A. 3B. 5C. 7D. 1119、用地單位必須按合同約定開(kāi)發(fā)使用土地， 超過(guò)出讓合同約定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期 滿 1 年未開(kāi)工的，按地價(jià)款的 _以下征收土地閑置費(fèi)。A. 10%B. 15%C. 20%D. 25%20、評(píng)估某宗房開(kāi)發(fā)用地 2006 年 10 月 16 日

17、的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和 收入都折算到 2006 年 10 月 16 日。如果預(yù)測(cè)該宗土地 2021 年 10 月 15 日開(kāi)發(fā) 完成后的房?jī)r(jià)為 3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 12%，那么需將這 3000萬(wàn)元折現(xiàn)到 2006年 10月 16日，即在 2006年 10月 16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為 _萬(wàn)元。A. 2526B. 2241C. 2135D. 298521、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有 。A. 吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金B(yǎng). 建成房地產(chǎn)抵押貸款C. 土地儲(chǔ)藏貸款D. 增發(fā)新股E. 房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款22、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格確實(shí)定不考慮被拆遷房屋的。A :區(qū)位B:用途C:搬遷補(bǔ)助費(fèi)D:建筑面積E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、W 省某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一工程， 需征收 A 市 B 縣集體土地 30公頃，為保證該 工程的整體性， 需征收根本農(nóng)田