房地產(chǎn)市場課件

1、房地產(chǎn)市場第三章 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場有兩重含義：一是指買賣雙方交易的場所；二是是交易活動發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所，即房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值；廣義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，它包括土地的出讓（或批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)市場。在現(xiàn)實中，由于地產(chǎn)可以離

2、開房產(chǎn)獨立存在，所以能形成一個獨立的地產(chǎn)市場，它構(gòu)成整個房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)；而房產(chǎn)不能離開地產(chǎn)獨立存在，所以獨立的房產(chǎn)市場是不存在的，平時所說的房地產(chǎn)市場實際上是包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的物業(yè)市場。房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類，可以從用途、發(fā)育程度、覆蓋范圍、層次、交易對象、供貨方式、權(quán)益讓渡方式、法律原則、供求狀況等不同角度劃分。1、按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場2、按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。 3、按照覆蓋（影響）范圍劃分有：國際性房地產(chǎn)市場（如東京寫字樓市場）、全國性房地產(chǎn)市場、地區(qū)性房地產(chǎn)

3、市場（西安房地產(chǎn)市場）等。 房地產(chǎn)市場4、按照層次劃分有：一、二、三級房地產(chǎn)市場。一級房地產(chǎn)市場是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地出讓（批租）市場；二級房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場（新房交易）；三級房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場（二手房交易）； 房地產(chǎn)市場1 1、地區(qū)性。、地區(qū)性。因房地產(chǎn)的不可移動性，某一地區(qū)房地產(chǎn)供求失衡時，不可能通過對其它地區(qū)同類商品的調(diào)撥來解決，故有很強(qiáng)的區(qū)域性。這種地區(qū)性甚至在一個城市的不同區(qū)位也會有所表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的地區(qū)性會使得房地產(chǎn)商品的價格決定、供求狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。 房地產(chǎn)市場2 2、供給

4、調(diào)節(jié)滯后性。、供給調(diào)節(jié)滯后性。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，從申請立項到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供給的增加需要較長的時間。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場供大于求時，多余的供給亦需要相當(dāng)長的時間來消化。所以，房地產(chǎn)市場需求變動時，供給的相應(yīng)調(diào)節(jié)需要相當(dāng)一段時間，才能使供需達(dá)到平衡。 房地產(chǎn)市場3 3、壟斷競爭性。、壟斷競爭性。房地產(chǎn)交易價格和交易信息房地產(chǎn)交易價格和交易信息多為非公開的，且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，多為非公開的，且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，使得買賣雙方較難了解到真實的市場行情，使得買賣雙方較難了解到真實的市場行情，這使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性。這使得房地產(chǎn)

5、市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性。4 4、投機(jī)性。、投機(jī)性。房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)是一種滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對象。從各個國家和地區(qū)的房地很好的投機(jī)對象。從各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性僅次于金融市場。僅次于金融市場。 房地產(chǎn)市場5 5、交易形式多樣性。、交易形式多樣性。房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓等多種形式。6 6、交易復(fù)雜性。、交易復(fù)雜性。房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成，需要進(jìn)行尋求買方

6、或賣方、現(xiàn)場考察、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱、討價還價、簽定契約、資金到位、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動，持續(xù)時間較長，且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題，涉及眾多中介角色，如律師、價格評估師、經(jīng)紀(jì)人、銀行、管理部門等。 房地產(chǎn)市場7 7、受金融市場的高度影響性。、受金融市場的高度影響性。房地產(chǎn)商品總值較大，其交易對信貸的依賴性較強(qiáng)，金融政策及市場利率的變動，會對房地產(chǎn)交易的數(shù)量、價格產(chǎn)生很大的影響。1993年海南、北海等地的房地產(chǎn)市場在政府緊縮銀根的調(diào)控政策出臺后，一夜之間從“火山”跌入“冰川”。8 8、市場效率低。、市場效率低。這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長期耐用商品等特性引

7、出。房地產(chǎn)商品的市場效率較低，流通性遠(yuǎn)差于金融商品，如股票債券。 房地產(chǎn)市場9、政府干預(yù)性。因房地產(chǎn)在國計民生中的特殊地位，各國政府對房地產(chǎn)市場均有較強(qiáng)的干預(yù)約束。政府通過財政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)市場1、聯(lián)接房地產(chǎn)商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的信息中心，是聯(lián)接房地產(chǎn)開發(fā)與需求的紐帶與橋梁。房地產(chǎn)市場這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場體系的完整程度。 房地產(chǎn)市場2、優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能（資源配置功

8、能）。房地產(chǎn)市場中，通過房地產(chǎn)商品價格的調(diào)節(jié)，使具有不同級差收益的土地產(chǎn)生不同的的能差效益，即通過讓具有高增值能力的土地、房產(chǎn)更多地流向能產(chǎn)出更高級差收益的行業(yè)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，提高使用效益。 房地產(chǎn)市場3、交換功能。交換功能是一切市場機(jī)制的基本功能，房地產(chǎn)市場的交換功能比一般的市場的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間，也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間（如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營資金），及消費(fèi)者與消費(fèi)者之間（如房屋使用權(quán)的交換）。 房地產(chǎn)市場4、調(diào)節(jié)與再分配國民收入的功能。房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)與再分配國民收入的功能主要是通過房地產(chǎn)價格的上漲和下跌來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開

9、發(fā)者、投資者及房地產(chǎn)使用者之間的收益流向來完成的。 房地產(chǎn)市場5、優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能。住房是人類生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。一個體系完備的房地產(chǎn)市場能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿足各個層次的需求，進(jìn)而使住房消費(fèi)比重上升，達(dá)到合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)市場從現(xiàn)實意義上看，房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括地產(chǎn)地產(chǎn)市場市場和房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場兩塊。但是，從本質(zhì)上看，地產(chǎn)可以獨立于房產(chǎn)而成為市場，房產(chǎn)卻不能獨立于地產(chǎn)，故不可能有獨立意義的房產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場可以由地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)物業(yè)市場兩部分構(gòu)成。房地產(chǎn)市場1 1 、土地一級市場。是指以讓渡一定時期土地使用權(quán)為主要、土地一級

10、市場。是指以讓渡一定時期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場。這里的讓渡一定時期土地使用權(quán)，是指期內(nèi)容的地產(chǎn)市場。這里的讓渡一定時期土地使用權(quán)，是指期滿即要收回，且讓渡是有償?shù)模尪傻钠谙揠S土地具體用途滿即要收回，且讓渡是有償?shù)模尪傻钠谙揠S土地具體用途的不同而不同。國內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途的不同而不同。國內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標(biāo)準(zhǔn)為：確定標(biāo)準(zhǔn)為：居住用地居住用地 7070年年工業(yè)用地工業(yè)用地 5050年年教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地 5050年年 商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地 4040年年 綜合或其它用項式綜合或其它用

11、項式 5050年年國內(nèi)目前的土地一級市場又可分為國內(nèi)目前的土地一級市場又可分為土地批租市場土地批租市場和和土地租賃土地租賃市場。市場。 房地產(chǎn)市場土地批租市場土地批租市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)，在明確規(guī)定用途、使用年限和其他要求條件下，以批租的形式有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或土地使用者，土地使用者向國家一次性支付出讓金。土地租賃市場土地租賃市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)租賃給土地使用者，土地使用者按規(guī)定每年向國家繳納一定數(shù)量的地租。房地產(chǎn)市場 土地二級市場是指土地或房地產(chǎn)開發(fā)市土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場場，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開

12、發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。 房地產(chǎn)市場 三級市場是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。土地三級中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價格也是在市場中自由形成的。 房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)投資開發(fā)市場。、房地產(chǎn)投資開發(fā)市場。該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動的目的主要是為了獲取盈利。房地產(chǎn)投資開發(fā)活動從開發(fā)選址和承租土地開始，經(jīng)過對土地及土地上建

13、筑物和其它附著物投資開發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過程。 房地產(chǎn)市場 市場主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。在這一市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商因為開發(fā)項目的招投標(biāo)及簽訂有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。該市場交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項目的承包合同。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費(fèi)。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無關(guān)。 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場主要包括物業(yè)出售和出租兩個市場，其市場主體是房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)金融市場是

14、房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中進(jìn)行貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建筑施工市場、物業(yè)交易租賃市場等多個環(huán)節(jié)，且是與上述各個環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來和一種服務(wù)性市場。房地產(chǎn)市場 由房地產(chǎn)物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)所形成的市場，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。房地產(chǎn)市場 其市場主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)施、場地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維修養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的服務(wù)為有償服務(wù)，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準(zhǔn)則與

15、市場規(guī)模。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)開發(fā)、出售與出租市場的延續(xù)，并對上流市場形成一定的作用。 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。在房地產(chǎn)投資開發(fā)和流通過程中，上述要在房地產(chǎn)投資開發(fā)和流通過程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結(jié)合，形成房地素相互聯(lián)系和相互作用的結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)交易主體房地產(chǎn)交易主體，即從事房地產(chǎn)交易活動的當(dāng)事人。即從事房地產(chǎn)交易活動的當(dāng)事人。房地產(chǎn)交易主體相當(dāng)廣泛，它既可以是國有土地使房地產(chǎn)交易主體相當(dāng)廣泛，它既可以是國

16、有土地使用權(quán)的法人代表，又可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商，用權(quán)的法人代表，又可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商，也可以是一般金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)及居民個人。也可以是一般金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)及居民個人。房地產(chǎn)交易客體，房地產(chǎn)交易客體，即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。業(yè)。房地產(chǎn)交易的媒介房地產(chǎn)交易的媒介則是貨幣。貨幣是房地產(chǎn)交易的則是貨幣。貨幣是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)交易成功的關(guān)鍵所在。這是因為房基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)交易成功的關(guān)鍵所在。這是因為房地產(chǎn)交易客體和媒介都具有或代表著一定價值。地產(chǎn)交易客體和媒介都具有或代表著一定價值。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場土地所有者土地所有者或使用者或使用者開發(fā)商開發(fā)商

17、政府及政府及政府機(jī)構(gòu)政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)承包商承包商專業(yè)顧問專業(yè)顧問消費(fèi)者消費(fèi)者或買家或買家房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)需求是指一定時期內(nèi)，在各種可能的價格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 房地產(chǎn)市場生產(chǎn)性需求是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。如，工廠的廠房、商店的商鋪、單位和個體工商業(yè)者。如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房

18、等產(chǎn)生的需求。生的需求。 消費(fèi)性需求是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。投資性需求是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。達(dá)到保值增值的目的。 房地產(chǎn)市場購房主要目的535, 44%302, 25%34, 3%188, 16%96, 8%44, 4%滿足自己住房需求二次購房,為了改善自己的居住條

19、件為父母購買住房為子女購買住房主要為了投資收益其他房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場（1 1）房地產(chǎn)本身的價格水平；）房地產(chǎn)本身的價格水平；（2 2）消費(fèi)者的收入；）消費(fèi)者的收入；（3 3）替代房地產(chǎn)的價格；）替代房地產(chǎn)的價格； 租金威脅；租金威脅； 其它投資品種收益率水平波動的威脅；其它投資品種收益率水平波動的威脅； 保障性住房的威脅。保障性住房的威脅。（4 4）消費(fèi)者的偏好；）消費(fèi)者的偏好；（4 4）消費(fèi)者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期；）消費(fèi)者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期； （5 5）政府政策（）政府政策（ 貸款利率，稅費(fèi)貸款利率，稅費(fèi) ）。）。 房地產(chǎn)市場1、概念、概念 房地產(chǎn)供給：是指在一個特定時期內(nèi)，房房地產(chǎn)供給：是

20、指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。供給的房地產(chǎn)數(shù)量。2、房地產(chǎn)供給的特點、房地產(chǎn)供給的特點 1）房地產(chǎn)供給）房地產(chǎn)供給缺乏彈性缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供給具有）房地產(chǎn)供給具有層次性層次性 3）房地產(chǎn)供給具有）房地產(chǎn)供給具有滯后性滯后性房地產(chǎn)市場（1 1）房地產(chǎn)本身的價格。）房地產(chǎn)本身的價格。（2 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。）房地產(chǎn)開發(fā)成本。（3 3）政府政策的變化（土地增值稅費(fèi)）政府政策的變化（土地增值稅費(fèi)）（4 4）對未來的預(yù)期）對未來的預(yù)期 房地產(chǎn)市場和其它商品一樣，房地產(chǎn)的需求量與價格成反比，供給量與價格成正

21、比，在一定的市場條件下，房地產(chǎn)供求達(dá)到平衡，當(dāng)然，這種平衡是短期的、相對的。需求與供給曲線及供求平衡如圖所示。虛線部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時，市場的均衡價格及均衡量的變化。 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場彈性（彈性（elasticity），物理學(xué)名詞，指一物），物理學(xué)名詞，指一物體對外部力量的反應(yīng)程度。體對外部力量的反應(yīng)程度。經(jīng)濟(jì)學(xué)中：指經(jīng)濟(jì)變量之間存在函數(shù)關(guān)系經(jīng)濟(jì)學(xué)中：指經(jīng)濟(jì)變量之間存在函數(shù)關(guān)系時，因變量對自變量的反應(yīng)程度。時，因變量對自變量的反應(yīng)程度。彈性公式：彈性公式： 因變量的變動比率因變量的變動比率 = 自變量的變動比率自變量的變動比率彈性系數(shù)彈性系數(shù)YXXYXXYY/DD=DD=e房地

22、產(chǎn)市場反映房地產(chǎn)需求量反映房地產(chǎn)需求量對價格變動的反應(yīng)程度?；蛘哒f，房地產(chǎn)價格變動對價格變動的反應(yīng)程度。或者說，房地產(chǎn)價格變動1%會使房地產(chǎn)需求量變動百分之幾。會使房地產(chǎn)需求量變動百分之幾。 表示彈性的大小，表示彈性的大小， 需求量變動的比率需求量變動的比率(%) = 價格變動的比率價格變動的比率(%)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)供給量對房地產(chǎn)供給量對價格變動的反應(yīng)程度?；蛘哒f，房地產(chǎn)價格變價格變動的反應(yīng)程度。或者說，房地產(chǎn)價格變動動1%會使房地產(chǎn)供給量變動百分之幾。會使房地產(chǎn)供給量變動百分之幾。 表示彈性的大小，表示彈性的大小， 需求量變動的比率需求量變動的比率(%) = 價格變動的比率價格變動的比率(

23、%)房地產(chǎn)市場3、房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長期彈、房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長期彈性，特別是對房地產(chǎn)供給彈性來講，更性，特別是對房地產(chǎn)供給彈性來講，更是如此。是如此。房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)的商品化及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場交易的主體，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的直接目標(biāo)是追求利潤最大化。而動力機(jī)制就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動力與經(jīng)濟(jì)利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系。動力機(jī)制的形成要以清晰的產(chǎn)權(quán)界定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有確定的財產(chǎn)和獨立的經(jīng)濟(jì)利益為前提條件。房地產(chǎn)市場根據(jù)商品的價值規(guī)律，在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化必會引起房地產(chǎn)價格的變化，而房地產(chǎn)價格的變化又會反過來影響房地

24、產(chǎn)的供求關(guān)系，這種相互作用、相互影響的關(guān)系就形成一種供求機(jī)制和價格機(jī)制。房地產(chǎn)市場供求機(jī)制的形成必須具備二個條件：其一，房地產(chǎn)供求和價格能在市場上通過競爭自發(fā)形成，只有這樣，房地產(chǎn)市場才能為房地產(chǎn)交易主體提供可靠的市場信息；其二，房地產(chǎn)市場交易主體有根據(jù)市場信號調(diào)節(jié)供給或需求的能力和充分的自主權(quán)，這樣交易主體才能對市場所提供的信息及時作出正確的反應(yīng)，而不是一種扭曲的反應(yīng)。 房地產(chǎn)市場各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤，在房地產(chǎn)市場上為爭奪客戶、買者而展開激烈的競爭,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成一種強(qiáng)大的外在壓力。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商千方百計開發(fā)市場上供不應(yīng)求的或賣價、租金較高的房

25、地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善經(jīng)營管理，提高勞動生產(chǎn)率，降低開發(fā)成本和建筑造價，以求在激烈的競爭中取勝，進(jìn)而形成一種競爭機(jī)制。使供求機(jī)制和價格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。 房地產(chǎn)市場利益風(fēng)險機(jī)制是指房地產(chǎn)市場買賣雙方必須獨自承擔(dān)市場交易中的利益與風(fēng)險，并能按照經(jīng)濟(jì)效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險調(diào)節(jié)自身的行為。在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險。同樣，房地產(chǎn)消費(fèi)者也面臨著購入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價值性，可能會給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 房地產(chǎn)市場PQ0長期房地產(chǎn)

26、供求長期房地產(chǎn)供求房地產(chǎn)市場（1 1）單元類型、質(zhì)量、大小、位置相近的房地產(chǎn)，以近）單元類型、質(zhì)量、大小、位置相近的房地產(chǎn)，以近似相等的價格出售。似相等的價格出售。（2 2）供求均衡則價格穩(wěn)定；如果供大于求，則形成買方）供求均衡則價格穩(wěn)定；如果供大于求，則形成買方市場，價格下降，開發(fā)項目減少；如果供不應(yīng)求，則形市場，價格下降，開發(fā)項目減少；如果供不應(yīng)求，則形成賣方市場，價格上漲，開發(fā)項目增加。成賣方市場，價格上漲，開發(fā)項目增加。（3 3）市場利率下降，房地產(chǎn)供給和需求均增加；反之則）市場利率下降，房地產(chǎn)供給和需求均增加；反之則減少。減少。（4 4）同一般商品市場一樣，房地產(chǎn)市場需要有適量）同一

27、般商品市場一樣，房地產(chǎn)市場需要有適量“存存貨貨” 以確保市場的良好運(yùn)行。以確保市場的良好運(yùn)行。房地產(chǎn)市場1 1、人口：人口數(shù)量、性別、年齡組成、家庭構(gòu)、人口：人口數(shù)量、性別、年齡組成、家庭構(gòu)成。成。2 2、就業(yè)及工資水平。、就業(yè)及工資水平。3 3、利率及抵押貸款的條件。、利率及抵押貸款的條件。4 4、稅率、土地利用控制、租金水平控制。、稅率、土地利用控制、租金水平控制。5 5、土地價格、建筑工人工資、建筑材料價格。、土地價格、建筑工人工資、建筑材料價格。6 6、建筑技術(shù)、建筑質(zhì)量。、建筑技術(shù)、建筑質(zhì)量。7 7、價格、租金水平、空置率。、價格、租金水平、空置率。房地產(chǎn)市場1 1、租金及物業(yè)市場與

28、資本市場的關(guān)系、租金及物業(yè)市場與資本市場的關(guān)系 租金是企業(yè)或家庭使用物業(yè)的成本，或是為了獲得房屋的使租金是企業(yè)或家庭使用物業(yè)的成本，或是為了獲得房屋的使用權(quán)所需的年度支出額。用權(quán)所需的年度支出額。租金是根據(jù)物業(yè)市場上的空間使用情況而定的，而不是根據(jù)租金是根據(jù)物業(yè)市場上的空間使用情況而定的，而不是根據(jù)資產(chǎn)市場上的所有權(quán)價值確定的資產(chǎn)市場上的所有權(quán)價值確定的。在物業(yè)市場上，使用空間。在物業(yè)市場上，使用空間的供給量是一定的的供給量是一定的( (來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場) )。對物業(yè)的需求。對物業(yè)的需求取決于租金和收入水平或者家庭數(shù)量等一些其他的外在經(jīng)濟(jì)取決于租金和收入水平或者家庭數(shù)量

29、等一些其他的外在經(jīng)濟(jì)因素。在其他因素保持不變的情況下，當(dāng)家庭數(shù)量增加或居因素。在其他因素保持不變的情況下，當(dāng)家庭數(shù)量增加或居民收入增加，空間的使用需求就會上升。在供給固定的情況民收入增加，空間的使用需求就會上升。在供給固定的情況下，租金就會上漲。下，租金就會上漲。 房地產(chǎn)市場在資產(chǎn)市場和物業(yè)市場之間有兩個接合處。第一，物業(yè)市場上形成的租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素。畢竟，在獲得一項資產(chǎn)時，投資者實際上是在購買當(dāng)前或?qū)淼氖找媪髁?，因此，物業(yè)市場上的租金變化會立即影響到資產(chǎn)市場上的所有權(quán)需求。第二，兩個市場在開發(fā)或者建設(shè)部分也有接合點。如果新建設(shè)量增加且資產(chǎn)的供給量也隨之增長的話，不僅會

30、使資產(chǎn)市場上的價格下滑，而且也會使物業(yè)市場上的租金隨之下調(diào)。 房地產(chǎn)市場在一個完全競爭市場上，生產(chǎn)者和消費(fèi)者都是價格的接受者，他們無力控制價格，因此，企業(yè)想要取得更大的利潤，主要的措施就是成本控制。而房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場，除了對成本進(jìn)行控制外，還需要對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其走勢進(jìn)行深入的研究。房地產(chǎn)市場市場研究（Marketing Research）是設(shè)計、收集、分析與展示信息，用以解決某一具體營銷問題的過程。房地產(chǎn)市場研究：是以房地產(chǎn)作為特定的研究對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行收集、整理和分析，并對房地產(chǎn)市場進(jìn)行描述和預(yù)測的過程。房地產(chǎn)市場是消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系紐帶房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)新的

31、市場機(jī)會：了解市場、了解對手，從復(fù)雜的環(huán)境中發(fā)現(xiàn)新機(jī)會。制定正確的營銷策略：通過研究了解消費(fèi)者特性，制定正確的營銷策略。有助于房地產(chǎn)項目的正確定位：明確市場定位和消費(fèi)群體定位，在激烈的市場競爭中脫穎而出。有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險：通過研究，了解市場，發(fā)現(xiàn)機(jī)會，制定正確的策略，獲取利潤、規(guī)避風(fēng)險。房地產(chǎn)市場明確問題或機(jī)會所在確定研究目標(biāo)設(shè)計研究方案調(diào)查、整理并分析數(shù)據(jù)傳遞信息房地產(chǎn)市場（1）識別市場機(jī)會，了解不斷變化的市場環(huán)境；（2）分析市場潛力，有針對性地提出市場推廣計劃；（3）判斷某種產(chǎn)品或服務(wù)的盈利性；（4）評價某種房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點；（5）評價市場決策和管理決策的

32、效果。房地產(chǎn)市場（1）確定所需收集的資料類型；（2）確定收集資料的方法和渠道；（3）數(shù)據(jù)處理的方法。房地產(chǎn)市場次級資料（第二手資料）：二手資料是相對于原始資料而言的，指以前已經(jīng)收集好，但不一定與當(dāng)前問題有關(guān)的信息資料。內(nèi)部：歷史積累數(shù)據(jù)、各種分析報告等內(nèi)部：歷史積累數(shù)據(jù)、各種分析報告等外部：官方、學(xué)術(shù)單位、行業(yè)組織等外部：官方、學(xué)術(shù)單位、行業(yè)組織等原始資料（第一手資料）：為了特定目的而直接向被調(diào)查對象收集的資料。主要包括：調(diào)查數(shù)據(jù)、實驗數(shù)據(jù)主要包括：調(diào)查數(shù)據(jù)、實驗數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場優(yōu)點：省時、省力、省錢省時、省力、省錢有助于辯明研究目的與主題有助于辯明研究目的與主題有可能提供與研究問題有

33、關(guān)的背景材料有可能提供與研究問題有關(guān)的背景材料有可能對研究設(shè)計提供借鑒、啟示有可能對研究設(shè)計提供借鑒、啟示局限資料可能不準(zhǔn)確資料可能不準(zhǔn)確資料可能過時資料可能過時不能完全符合目的與要求不能完全符合目的與要求資料可能不充分資料可能不充分房地產(chǎn)市場為何？二手資料不能完全滿足要求。怎樣？通過調(diào)查和實驗的方法直接獲得。適用對象？調(diào)查調(diào)查社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象實驗實驗自然現(xiàn)象自然現(xiàn)象房地產(chǎn)市場1）二手資料的獲取途徑官方機(jī)構(gòu)：各地統(tǒng)計局官方機(jī)構(gòu)：各地統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)、分析報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)、分析報告學(xué)術(shù)單位：學(xué)校圖書館、地方圖書館學(xué)術(shù)單位：學(xué)校圖書館、地方圖書館統(tǒng)計出統(tǒng)計出版物、期刊、數(shù)據(jù)庫。版物、期刊、數(shù)據(jù)庫

34、。行業(yè)資料：行業(yè)報刊、雜志等（中國房地產(chǎn)、住行業(yè)資料：行業(yè)報刊、雜志等（中國房地產(chǎn)、住宅與房地產(chǎn)、中外房地產(chǎn)導(dǎo)報）、行業(yè)專業(yè)從士宅與房地產(chǎn)、中外房地產(chǎn)導(dǎo)報）、行業(yè)專業(yè)從士訪談、房義會或研討會、行業(yè)專項調(diào)查、現(xiàn)成的訪談、房義會或研討會、行業(yè)專項調(diào)查、現(xiàn)成的市場研究報告、其他市場研究公司資料等市場研究報告、其他市場研究公司資料等網(wǎng)上資料：相關(guān)搜索引擎及論壇網(wǎng)上資料：相關(guān)搜索引擎及論壇房地產(chǎn)市場 定量研究手段定量研究手段定性研究手段定性研究手段小組座談會小組座談會深入訪談深入訪談觀察法觀察法投射法投射法入戶訪問入戶訪問定點攔截訪問定點攔截訪問電話調(diào)查電話調(diào)查郵寄問卷調(diào)查郵寄問卷調(diào)查網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

35、等觀察法觀察法投射法投射法調(diào)查分析調(diào)查分析房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場定性分析法：SWOT、鉆石理論、SPC范式定量分析法：描述性分析描述性分析探索性分析探索性分析列聯(lián)表與對應(yīng)分析列聯(lián)表與對應(yīng)分析假設(shè)檢驗假設(shè)檢驗相關(guān)與回歸分析相關(guān)與回歸分析因子分析因子分析聚類與判別分析聚類與判別分析聯(lián)合分析聯(lián)合分析路徑分析路徑分析指數(shù)分析等指數(shù)分析等房地產(chǎn)市場3.市場研究方案的實施4.撰寫并提交市場研究報告房地產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)需求方面的信息（2）房地產(chǎn)供給方面的信息（3）市場交易方面的信息（4）房地產(chǎn)金融信息（5）影響房地產(chǎn)市場供求變動的其他信息房地產(chǎn)市場資料收集所涉及的項目內(nèi)容包括房地產(chǎn)項目名稱、區(qū)位、用途、建筑

36、面積、使用面積、營業(yè)面積、土地面積、容積率、剩余土地使用權(quán)年限、建筑設(shè)計類型、入住率、租金、價格、付款方式、銷售率、銷售速度、購買人的特征（年齡、收入、文化等）、營銷策劃等。房地產(chǎn)市場總體市場研究是對某一市場區(qū)域范圍內(nèi)特定類型房地產(chǎn)市是對某一市場區(qū)域范圍內(nèi)特定類型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景的分析。場現(xiàn)狀及前景的分析。特定地點市場研究1.為特定地塊確定最佳利用方式的研究；為特定地塊確定最佳利用方式的研究；2.市場對該用途房地產(chǎn)數(shù)量和類型的需求，以市場對該用途房地產(chǎn)數(shù)量和類型的需求，以及該特定地點房地產(chǎn)項目在市場上的競爭能及該特定地點房地產(chǎn)項目在市場上的競爭能力的研究。力的研究。房地產(chǎn)市場總體市場研究的

37、內(nèi)容包括以下幾方面：1.市場區(qū)域范圍的限定市場區(qū)域范圍的限定2.市場供求現(xiàn)狀及前景分析市場供求現(xiàn)狀及前景分析3.房地產(chǎn)信貸條件分析房地產(chǎn)信貸條件分析4.房地產(chǎn)業(yè)周期波動分析房地產(chǎn)業(yè)周期波動分析房地產(chǎn)市場總體市場研究的市場區(qū)域范圍是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、交往等行為活動的空間，一般是指一個城市或城市內(nèi)的某一地區(qū)，人們在這樣一個空間范圍內(nèi)的日常購物、上下班等活動應(yīng)該不會受到嚴(yán)重的限制。房地產(chǎn)市場包括：需求方面需求方面供給方面供給方面價格、租金、出售數(shù)量價格、租金、出售數(shù)量空置率等空置率等房地產(chǎn)市場 空置面積：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未

38、銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 北京統(tǒng)計信息網(wǎng) 但中國統(tǒng)計年鑒并無空置率的定義和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但中國統(tǒng)計年鑒并無空置率的定義和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 當(dāng)前流行空置率計算方法：當(dāng)前流行空置率計算方法： A、全社會空置房面積除以全部住房面積；全社會空置房面積除以全部住房面積； B、空

39、置商品房面積除以最近空置商品房面積除以最近3年內(nèi)竣工的竣工面積；年內(nèi)竣工的竣工面積； C、空置商品房面積除以當(dāng)年竣工的建筑面積。空置商品房面積除以當(dāng)年竣工的建筑面積。房地產(chǎn)市場西方空置率的常用算法：l空置率空置率= 待售、待租的住房面積待售、待租的住房面積 / 可用住房和其他可用住房和其他商品用房出售和出租商品用房出售和出租 l就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量多少作為分母，把待售、待租的住房作為分子，計多少作為分母，把待售、待租的住房作為分子，計算出空置率。算出空置率。 l原因是西方國家的大規(guī)模城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而原因是西方國家的大規(guī)模

40、城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建筑面積就相當(dāng)中國才剛剛開始。中國一年竣工的建筑面積就相當(dāng)于所有發(fā)達(dá)國家的總和。于所有發(fā)達(dá)國家的總和。 房地產(chǎn)市場，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。在這段時間內(nèi)，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個方面： 第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個家庭多第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時間年的積蓄，因此在購買時消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時間進(jìn)行決策。進(jìn)行決策。第二，商品房

41、是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋第二，商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多,為為達(dá)成交易，開發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個信息溝通的過程。達(dá)成交易，開發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個信息溝通的過程。 房地產(chǎn)市場，商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這里的“有瑕疵”供給是指品質(zhì)上不太適應(yīng)市場需求，在價格上與消費(fèi)者購買力及現(xiàn)實購買欲望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質(zhì)存在嚴(yán)重缺陷而無人購買，或者在價格上消費(fèi)者根本不能接受的

42、產(chǎn)品。由于決策失誤、交通不便、施工質(zhì)量缺陷以及樓層、朝向、設(shè)計、周邊環(huán)境等方面的原因，總會有一些商品房要很費(fèi)勁并延后很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。 房地產(chǎn)市場空置率是表示空置的主要指標(biāo)，它是指某一時刻空置房屋面積占全部房屋面積的比率。從宏觀的角度看，空置率過高對賣方意味著顯而易見的利益損失；而空置率過低，則意味著買方?jīng)]有或很少有選擇的余地，很難在適當(dāng)?shù)淖饨鹚较抡业綕M意的物業(yè)。也就是說，正如過高的空置率將使賣方處境艱難一樣，過低的空置率也必然抑制買方的需求愿望，除非市場所有的需求者都非?？駸岬?fù)屬徫飿I(yè)或出現(xiàn)其他極端的供不應(yīng)求的情況，否則市場上不可能出現(xiàn)沒有空

43、置面積的零空置情況。因此，在過高和過低的兩個極端之間必然存在一個正常的空置率，一方面保證買方充分的選擇權(quán)利；另一方面又能保證賣方的利益不受損失。這個空置率就是自然空置率。房地產(chǎn)市場資金供給量、資金流向、利率、抵押貸款年限等因素。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波動與經(jīng)濟(jì)周期 世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表明，在經(jīng)濟(jì)總世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表明，在經(jīng)濟(jì)總量增長過程中，由于不同時段的增長速度量增長過程中，由于不同時段的增長速度或增長率總是快慢有異、高低有別，導(dǎo)致或增長率總是快慢有異、高低有別，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時間序列上的波動現(xiàn)象，即實經(jīng)濟(jì)總量在時間序列上的波動現(xiàn)象，即實際增長曲線圍繞趨勢線上下波動，由此反際增長曲線圍繞趨勢線上下波

44、動，由此反映經(jīng)濟(jì)增長與經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系。映經(jīng)濟(jì)增長與經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系。房地產(chǎn)市場（1）定義）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。的波動現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 （2）房地產(chǎn)周期循環(huán)的）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因原因 供需、信息、心理、政策、制度、時間等。供需、信息、心理、政策、制度、時間等。 （3）房地產(chǎn)業(yè)周期的四個階段）房地產(chǎn)業(yè)周期的四個階段 復(fù)蘇、復(fù)蘇、 繁榮、衰退、蕭條繁榮、衰退、蕭條房地產(chǎn)市場繁榮復(fù)蘇衰退蕭條房地產(chǎn)業(yè)周期房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動指標(biāo)時間房地產(chǎn)市場（4）房地產(chǎn)市場周期的特點房地產(chǎn)市場周期的特點 1）

45、在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前些；對于國民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來；）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些；）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)周期波）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)周期波幅比整體國民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些；幅比整體國民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。）房地產(chǎn)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。房地產(chǎn)市場19942006中國房地產(chǎn)投資增長率走勢圖1979-19

46、91 屬于恢復(fù)階段，周期性難以顯現(xiàn)；1992-1993 高速增長期，可看作繁榮階段；1994-1996 衰退階段；1997-1999 蕭條階段；1999-2000 復(fù)蘇階段；2000- 新的繁榮階段房地產(chǎn)市場1.影響住宅需求的主要因素（1）人口特征）人口特征（2）收入和財富）收入和財富（3）住房抵押貸款條件（利率、貸款期限、）住房抵押貸款條件（利率、貸款期限、貸款成數(shù)）貸款成數(shù)）（4）住房消費(fèi)觀念的變化）住房消費(fèi)觀念的變化（5）住房政策）住房政策房地產(chǎn)市場（1）拆除量（2）用途變換（3）住房開發(fā)建設(shè)量、開發(fā)成本（4）住房開發(fā)建設(shè)可利用的土地數(shù)量、城市規(guī)劃（5）住房開發(fā)政策房地產(chǎn)市場（1）額定需求預(yù)測法（長期預(yù)測）第一、確定住房標(biāo)準(zhǔn)。通過搜集有關(guān)現(xiàn)在住宅及用戶的第一、確定住房標(biāo)準(zhǔn)。通過搜集有關(guān)現(xiàn)在住宅及用戶的基本材料來確定。基本材料來確定。第二、預(yù)測未來可能的住宅需求第二、預(yù)測未來