湄潭縣商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)暨美食文化城項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

1、報(bào)報(bào) 告告 思思 路路 二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì) 三、結(jié)論三、結(jié)論 一、目標(biāo)設(shè)定一、目標(biāo)設(shè)定黔北（湄潭）美食文化城黔北（湄潭）美食文化城目標(biāo)目標(biāo)u全面了解湄潭商業(yè)市場(chǎng)狀況；u通過對(duì)市場(chǎng)的分析確定vip海量儲(chǔ)備計(jì)劃u搭建一個(gè)暢通的銷售、招商大平臺(tái)。u通過海量vip儲(chǔ)備思路，正面促進(jìn)湄潭美食城的市場(chǎng)影響力利潤最大化利潤最大化對(duì)目標(biāo)的理解對(duì)目標(biāo)的理解10001000張張vipvip卡卡項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于湄潭經(jīng)開區(qū)的核心位置湄潭經(jīng)開區(qū)的核心位置項(xiàng)目南臨湄江財(cái)富國際；項(xiàng)目北面為湄潭特色材城。本案 s207特色展示中心 容積率容積率2.162.16，為集商業(yè)、商務(wù)和住宅為一，為集商業(yè)、商務(wù)和住宅為一體的

2、綜合體項(xiàng)目體的綜合體項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約為80200平米平米 。總建筑面積：230000平米平米，其中商業(yè)面積40000平米，平米，入口廣場(chǎng)：4000平米平米。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目資源：湄潭縣政府打造旅游強(qiáng)縣項(xiàng)目資源：湄潭縣政府打造旅游強(qiáng)縣項(xiàng)目資源項(xiàng)目資源項(xiàng)目位于桃花江和湄江河的交匯處，未來的濕地公園和玫瑰種植、加工園以及客運(yùn)站位于項(xiàng)目的附近，這有利于項(xiàng)目對(duì)人流的集聚。區(qū)域人口：日均流動(dòng)人口約2萬人，根據(jù)湄潭縣2010-2030城市規(guī)劃，周邊常住到2015年底約為5-8萬人。第二部分第二部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分

3、析湄潭商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上湄潭商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上p湄潭縣近四年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上p全區(qū)全區(qū)20132013年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額19.719.7億元，同比增長億元，同比增長19.76%19.76%。數(shù)據(jù)來源：湄潭縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：湄潭縣統(tǒng)計(jì)局2014.72014.7p湄潭縣近四年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上，從湄潭縣近四年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上，從20132013年起商業(yè)營業(yè)用房年起商業(yè)營業(yè)用房施工面積大幅增加，至施工面積大幅增加，至20142014年止再建商業(yè)面積已突破年止再建商業(yè)面積已突破150150萬平方米。萬平方米。p

4、大部分開發(fā)商對(duì)商業(yè)營業(yè)用房銷售比較慎重，一般銷售方式都是先住大部分開發(fā)商對(duì)商業(yè)營業(yè)用房銷售比較慎重，一般銷售方式都是先住宅，后商業(yè)。宅，后商業(yè)。p預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20152015年下半年到年下半年到20162016年入市銷售商業(yè)超過年入市銷售商業(yè)超過100100萬平米萬平米湄潭縣商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析湄潭縣商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析數(shù)據(jù)來源：湄潭縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：湄潭縣統(tǒng)計(jì)局204.7宏觀環(huán)境通過對(duì)湄潭經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下通過對(duì)湄潭經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下結(jié)論結(jié)論：p 湄潭未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮箐靥段磥砩虡I(yè)發(fā)展?jié)摿薮箅S著湄潭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。主要得益于目前較小的

5、人口基數(shù)，湄潭人均gdp和人均可支配收入水平均較高，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。同時(shí)，考慮到湄潭未來年均15%的消費(fèi)總額增長預(yù)期。數(shù)據(jù)表明湄潭未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大并健康發(fā)展。p 20152015和和20162016年湄潭商業(yè)用房的銷售將更趨激烈年湄潭商業(yè)用房的銷售將更趨激烈由于大多數(shù)開發(fā)商對(duì)商業(yè)用房的銷售比較保守，大多數(shù)商業(yè)都是在銷售完住宅后進(jìn)行銷售，因此2015和2016年商業(yè)用房的面市將出現(xiàn)井噴的情況，預(yù)期2015年下半年開始湄潭的商業(yè)銷售將出現(xiàn)慘烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。商圈特征分析級(jí)別級(jí)別 名稱名稱 特點(diǎn)特點(diǎn)市級(jí)商業(yè)中心湘湄江橋、中山路業(yè)態(tài)完善，人流量大市級(jí)副商業(yè)中心四十米大道以商業(yè)街為主特色商圈中山西路

6、商圈建材家居一條街茶海路商圈汽車汽車零配件一條街新興商圈茶城商圈依托茶葉市場(chǎng)向四周輻射黃家壩商圈以旅游為主題的新興商業(yè)市場(chǎng)u 湄潭傳統(tǒng)商圈，以中山路商圈為核心，商業(yè)升級(jí)加快，同時(shí)導(dǎo)致交通壓力明顯增加。u 其他商圈無論是業(yè)態(tài)種類、還是人流量，消費(fèi)規(guī)模，均遜于核心商圈，但在交通和停車方面較有優(yōu)勢(shì)湄潭主要商圈分布老城商老城商圈圈新城商新城商圈圈經(jīng)開商經(jīng)開商圈圈湄潭縣主要商圈分布與租金情況湄潭縣主要商圈分布與租金情況25-14218-3510-33134-367280-340100115-13822-42135-280大中型主力賣場(chǎng)/購物中心的分布動(dòng)向湄潭商業(yè)以沿街商業(yè)為主，大型購物中心、百貨商場(chǎng)、湄

7、潭商業(yè)以沿街商業(yè)為主，大型購物中心、百貨商場(chǎng)、國內(nèi)一二線連鎖品牌賣場(chǎng)國內(nèi)一二線連鎖品牌賣場(chǎng)，集中在萬，集中在萬象國際城，未來如北京華聯(lián)等國內(nèi)大型超市將落戶新城區(qū)。象國際城，未來如北京華聯(lián)等國內(nèi)大型超市將落戶新城區(qū)。百貨百貨目前湄潭百貨業(yè)態(tài)比較落后，主要特點(diǎn)：體量小、業(yè)種少、品牌缺乏。購物中心購物中心超市、賣場(chǎng)超市、賣場(chǎng)目前只有有一家一站式購物中心，即“萬象國際城”，是湄潭目前購物環(huán)境最好、體量最大、業(yè)態(tài)最齊的一家。湄潭市場(chǎng)缺少知名的大賣場(chǎng)，而且面積相對(duì)較小，未來北京華聯(lián)等國內(nèi)較為知名的超市將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)專業(yè)店專業(yè)店市場(chǎng)上專業(yè)店較多，當(dāng)檔次較低，比較有品牌專賣以數(shù)碼

8、為主。餐飲餐飲湄潭縣幾乎沒有類似 “肯德基、德克士、上島咖啡、名典咖啡”的知名品牌 ；本地自主品牌有“小茶壺”、“正安燙皮牛肉”、“稻香居”等，以及本地一些本土的家常特色菜館、農(nóng)家樂，隨處可見。未來湄潭餐飲將隨著城市的發(fā)展商家檔次和品類預(yù)期會(huì)有很大提升。當(dāng)?shù)厝藗冊(cè)诔院确矫嬉脖容^注重，這也注定了餐飲商家檔次和品類的提升。娛樂娛樂娛樂業(yè)的需求在湄潭一直強(qiáng)勁，娛樂業(yè)主要消費(fèi)力為ktv、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其中品牌店有天壺娛樂ktv、烽火娛樂ktv、藍(lán)顏酒吧、簡(jiǎn)單日子。湄潭娛樂主要消費(fèi)力中以ktv和酒吧最為突出，其中酒吧7家。隨著人均收入的提高和消費(fèi)力的上升，湄潭娛樂也將會(huì)吸引一大批娛樂業(yè)

9、連鎖商家的進(jìn)駐。商鋪投資者、求租者調(diào)查分析結(jié)論商業(yè)購鋪?zhàn)怃亝^(qū)域分布明顯，首選老城區(qū)如萬象國際城商鋪主要購買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上選擇按揭10年期。面積在20-50平米，總價(jià)在30-100萬元內(nèi)的商鋪是市場(chǎng)投資的低高熱點(diǎn)。投資客約占70%左右，投資者需求以街鋪為主。投資者看重租金和售價(jià)，較為關(guān)注車位。投資者購鋪關(guān)注因素排序：升值潛力周邊消費(fèi)力項(xiàng)目位置項(xiàng)目定位與未來發(fā)展?jié)摿?xiàng)目交通條件項(xiàng)目未來經(jīng)營管理租鋪者關(guān)注因素排序：項(xiàng)目租金價(jià)格周邊消費(fèi)力項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目經(jīng)營管理在鄉(xiāng)鎮(zhèn)已有一定的知名度，商業(yè)目前不在銷售考慮中典雅國際典雅國際項(xiàng)目

10、位置夷州大道開發(fā)商遵義典雅房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司物業(yè)公司典雅物業(yè)用地面積約10萬平方米總建筑面積22萬平方米（綠化率無綠化容積率/房屋類型商住建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在黃家壩中心位置，是目前黃家壩唯一的一個(gè)已經(jīng)開盤的綜合體項(xiàng)目宏遠(yuǎn)中央廣場(chǎng)宏遠(yuǎn)中央廣場(chǎng)項(xiàng)目位置夷州大道開發(fā)商宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司-用地面積約5萬平方米總建筑面積22萬平方米（綠化率無綠化容積率/房屋類型商住建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析位于新城區(qū)與經(jīng)開區(qū)交匯處，政府機(jī)關(guān)所在地，茶城已經(jīng)初具規(guī)模，低價(jià)入市，以高性價(jià)比著稱中國茶城中國茶城項(xiàng)目位置茶城大道開發(fā)商西部茶城置業(yè)有限公司物業(yè)公司用地面積17萬

11、 總建筑面積53萬余平方米綠化率無綠化容積率3.1房屋類型專業(yè)市場(chǎng)建筑風(fēng)格中國風(fēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析鵬達(dá)國際城鵬達(dá)國際城地段優(yōu)良+交通方便+大型成熟社區(qū)+成熟商圈+臨江廣項(xiàng)目位置湄江橋橋頭開發(fā)商遵義鵬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積21萬平米總建筑面積65萬平方米（其中12萬平米商業(yè)）綠地率35%容積率3.4房屋類型高層建筑風(fēng)格北歐競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析對(duì)現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：對(duì)現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：通過對(duì)湄潭各商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)通過對(duì)湄潭各商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)問題：?jiǎn)栴}： 湄潭目前各商圈，屬自由式發(fā)展。 湄潭目前各商圈，商圈配套設(shè)施落后不合理。 湄潭目前各

12、商圈，停車位不足或嚴(yán)重不足，商圈的潛在發(fā)展已經(jīng)制約。 目前湄潭的定位清晰的商業(yè)項(xiàng)目少（不含未來入市商業(yè)），未來商業(yè)發(fā)展的方向與核心競(jìng)爭(zhēng)力將更加專業(yè)和專注，顧客購物目的性更強(qiáng)。 湄潭目前商業(yè)入市量較少，未來一到兩年商業(yè)入市將會(huì)呈幾何級(jí)增長。市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論： 由于經(jīng)開區(qū)是未來湄潭發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，隨著人口的增由于經(jīng)開區(qū)是未來湄潭發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，隨著人口的增 加，商業(yè)市場(chǎng)會(huì)有一定的上升空間加，商業(yè)市場(chǎng)會(huì)有一定的上升空間市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：然而市場(chǎng)未來供應(yīng)量超大，商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)成為買方市場(chǎng)，競(jìng)?cè)欢袌?chǎng)未來供應(yīng)量超大，商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)成為買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，湄潭人均商業(yè)面積超過爭(zhēng)更加激烈，湄潭人均商業(yè)面積超過1010平米平米/ /每人每人2014-10-92014-10-9湄潭項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)論湄潭項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)論l 市場(chǎng)調(diào)研只是市場(chǎng)調(diào)研！市場(chǎng)調(diào)研只是市場(chǎng)調(diào)研！l 市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果告訴我們，驢子果然有兩只耳朵！市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果告訴我們，驢子果然有兩只耳朵！l 結(jié)論是不要過多預(yù)判市場(chǎng)，我們改變不來市場(chǎng)。結(jié)論是不要過多預(yù)判市場(chǎng)，我們改變不來市場(chǎng)