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文檔簡介

1、一、業(yè)主委員會成立流程一、提出申請:物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的,業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請,填報首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表,成立首屆業(yè)主委員會。二、成立籌備小組:街道辦事處收到申請后,作出書面批復意見,指導小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。三、籌備小組開展籌備工作: 1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約,并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告,征求業(yè)主主意。業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過,這是最重要的事情,以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進行,

2、對相關規(guī)則、事項要制定詳細。例如:放棄即視為同意,人防、停車庫等地下空間不計入投票權(quán)等。2、確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計算,物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計算份額,超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準。單位代表須有單位授權(quán)委托書。3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多,不可能召集所有業(yè)主在一起開會,可以以幢、單元、樓層等為單位,分時分區(qū)召開業(yè)主大會,開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會,此后開業(yè)主代表開會即視為開業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的,業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本

3、人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開,也可以部分業(yè)主分時分區(qū)地開;可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,票數(shù)和票權(quán)數(shù)過2/3投票通過,才有效。4、籌備小組完成以上工作后,將業(yè)主委員會候選人的名單及簡歷表、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約,送達街道辦事處,并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請?;I備小組決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)委會的組成人數(shù)(5-15人,單數(shù)),定出投票時間(3-7天,要報國土局備案)。匯集業(yè)委會候選人的資料,將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向

4、業(yè)主張貼公告。做好會務籌備工作,包括落實場地,制作選票,制作設置一或多個投票箱(也可上門收選票),由國土局封投票箱,點票時由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會召開日以前通知投票權(quán)人,國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關人員到場。5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會,收集登記選票;審議并表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則及,業(yè)主公約;公開點票,宣讀選舉結(jié)果,產(chǎn)生業(yè)主委員會。會后籌備組將大會簽到表,選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應當有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定,應當經(jīng)出席大會的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。6、一個平方米一個投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的

5、住房面積,可從國土局拿到業(yè)主的資料,在收選票時,請業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時,應該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕,則可以直接通過住建局,向物業(yè)管理公司施加壓力。 7、開發(fā)商只有一個投票權(quán)。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業(yè)主代表,只要在業(yè)主委員會選舉中,業(yè)主如不投他票,他即落選。即使他入選了業(yè)主委員,也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負責收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積,就沒問題。8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表,但不能成為業(yè)委會成員。 9、業(yè)主委員會每個成員只代表一個投票權(quán)

6、,實行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會憑業(yè)主大會的授權(quán)行事,業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè)主代表表決確認,業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會表決以面積計算選票權(quán),每個業(yè)主代表所代表的份額不變。10、單位辦公樓可以參加投票,單位辦公樓在小區(qū)內(nèi),使用小區(qū)的公用設施。如果票權(quán)數(shù)不夠,則要把單位辦公樓拉進來,說服的理由:大家都在同一個小區(qū)內(nèi),要把整個小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好,要把小區(qū)統(tǒng)一管理,才有利于大家的工作和生活。11、發(fā)送文件給業(yè)主時,請其簽收,用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件,視為送達。如果業(yè)主有意見,可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款,實行少數(shù)服從多數(shù)。12、提交

7、的業(yè)主委員會成立申請需要改動的,可以提交補充資料,用來補充說明更改的情況。13、由業(yè)主代表收集票數(shù),提出兩個問題讓業(yè)主回答:是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司?是否愿意委托業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司?業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后,將業(yè)主候選人名單及簡歷表、業(yè)主臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等送達街道辦事處,并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請,同時做好會務籌備工作,包括落實場地,組織人員印制選票,設備投票猜箱,通知所有投票權(quán)人,知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員?;I備小組根據(jù)議程召開大會:收集、登記選票;審議并表決通過

8、業(yè)主臨時管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;并在街道辦的監(jiān)管下公開唱票、點票,宣讀選舉結(jié)果,產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。 會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。五、申請登記業(yè)主委員會 自產(chǎn)生之日起15日內(nèi),持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù); (一)業(yè)主委員會登記申請表;(二)街道辦事處核準證明; (三)業(yè)主委員會選票; (四)業(yè)主代表選票; (五)業(yè)主授權(quán)委托書; (六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表; (七)業(yè)主委員會章程; (八)業(yè)主臨時管理規(guī)約; (九)其他相關資料。六、核準批復 區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核,給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安

9、部門辦理刻制公章手續(xù),并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。 業(yè)主委員會章程 業(yè)主委員會章程(示范文本) 第一章 總則 第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。 本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會委員應當則業(yè)主擔任。 本會是業(yè)主大會的常設機構(gòu),對業(yè)主大會負責。 第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。 第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益,實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制,保障物業(yè)的合理與安全使用,維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。 第二章 組織及職責

10、 第五條第一屆業(yè)主委員會,由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會,籌委會推薦本會候選人名單,提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 第六條本會設委員-名,其中主任一名,副主任-名,本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。 本會聘任執(zhí)行秘書(或秘書長)一名,負責處理本會日常事務。執(zhí)行秘書可以是,也可以不是委員。 本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。 第七條本會權(quán)利 1、 召集和主持業(yè)主大會; 2、 與物業(yè)管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法; 3、 采用招標或其他方式,聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理,并與其簽訂管理合同; 4、 與物業(yè)管理單位議定年度

11、管理計劃、年度費用概算及決算報 告; 5、 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作; 6、 修訂業(yè)主公約、本會章程。 第八條 本會義務 1、 籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作; 2、 執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議; 3、 執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關法律、政策規(guī)定, 對住用戶開展多種形式的宣傳教育; 4、 保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn); 5、 執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求; 6、 本會作出的決定,不得違反法律、法規(guī)政策,不得違反業(yè)主 大會的決定,不得損害業(yè)主公共利益。 第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。 第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當津貼: 1

12、、 本會主任; 2、 本會副主任; 3、 本會執(zhí)行秘書; 4、 本會同意的其他人員。 第三章 會議 第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認為有必要時,可召開特別會議。 第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的,可以一次性書面委托代理人參加。 第十三條 本會會議由主任召集、主持,主任因故缺席時,由副 主任主持。 第十四條 本會召開會議時,可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關部門(街道辦事處、派出所等)、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議,但上述人員沒有表決權(quán)。 當本物業(yè)有三分之一以上為

13、出租時,必須聘請相當于本會委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員,并通知其列席本會會議。 第十條 本會會議決定問題,采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進 行表決時,每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時,由主任或會議主持人在自已已投過的一票外,再投一票決定票(贊成或反對票),但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。 第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄,并由會議主持 人簽署后存檔;涉及物業(yè)管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。 第四章 委員 第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,人數(shù)為單 數(shù),最多不超過15人。 第十八條 本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益

14、事業(yè)、責任心強, 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。 第十九條 本會委員的撤換、增,由本會會議通過后,提交業(yè)主 大會確認。 第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員,已擔任的須停 任,并由下次業(yè)主大會確認: 1、 已不是業(yè)主; 2、 無故缺席會議連續(xù)三次以上; 3、 因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的; 4、 有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的; 5、 其他原因不適宜擔任本會委員的。 6、 第二十一條任何委員停任時,必須在停任后半個月內(nèi)將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。 第二十二條委員的權(quán)利和義務 (一) 權(quán)利 1、 有權(quán)參加本組織

15、的有關活動; 2、 有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán); 3、 有權(quán)參與本會有關事項的決策; 4、 具有對本會的建議和批評權(quán)。 (二) 義務 1、 遵守本會章程; 2、 執(zhí)行本會的決議,完成本會交辦的工作; 3、 參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè); 4、 向本會的工作提供有關資料和建議; 第五章 經(jīng)費與辦公用房 第二十三條 本會的經(jīng)費由-費用中支出。 第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括:業(yè)主大會和本會會議;有關人員的津貼;必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理,每季度向本會匯報,每年度向業(yè)主公布。 第二十五條本會的辦公用房由-解決。 第六章附則 第二十六條業(yè)主大會通過的有關本章程的決定都是

16、本章程的組成部分。 第二十七條本會的解散與終止,依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。 第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效,同時報當?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。 (希望本小區(qū)的業(yè)主大家能夠積極行動起來)二、更換物業(yè)的流程一、籌備業(yè)主大會,并提前告知全體業(yè)主和街道辦?;I備工作由業(yè)主委員會負責。業(yè)主委員會應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主(可以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,公告的主要內(nèi)容包括會議議題、召開時間、地點),并且應當同時告知所屬街道辦和社區(qū)工作站。二、制作投票證,核對業(yè)主資格。業(yè)主委員會對需要投票的事項制作投票證并發(fā)放到每戶業(yè)主。(業(yè)主無法參加會議的,可以委托代理人或業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議并代理投票)。投票證應當載明的主要內(nèi)容:業(yè)主姓名、業(yè)主所有房屋的面積。業(yè)主應當是房屋所有權(quán)人、共有權(quán)人。三、召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會按會議議程主持召開業(yè)主大會(應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加才能召開業(yè)主大會),對選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)事項進行投票,計票結(jié)果專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主投票同意,則通過該

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